Bausparkombidarlehen oder Annuitätendarlehen?

[ZfT]

Hallo zusammen,

 

im Allgemeinen werden sog. Bausparkombidarlehen, also die Kombination aus tilgungsfreiem Vorausdarlehen bei gleichzeitigem Abschluss eines Bausparvertrages, ja eher kritisch gesehen... Nu habe ich ein Angebot, bei dem diese Variante aber doch recht interessant aussieht, nachfolgend mal die Rahmendaten.

 

Kaufpreis: 700.000 Euro

Benötigtes Darlehen: 557.000 Euro

 

Bei beiden Varianten würde das KfW Wohneigentumsprogramm mit 50.000 Euro eingebunden: Zinsbindung 10 Jahre, Zins 0,88%, Rate 191,98 Euro, Restschuld 32.434 Euro.

 

Variante Bauspar-Kombi:

 

Vorausdarlehen: 507.000 Euro

Laufzeit 13,33 Jahre

Zinssatz: 0,7%

Tilgung 0,00%

Rate: 295,75 Euro

5% Sondertilgung sind möglich pro Jahr.

 

Bausparvertrag:

Bausparsumme: 507.000 Euro

Abschlussgebühr: 1,6%

Sparphase:
Sparrate: 1454,25 Euro

Ansparzeit 13,33 Jahre

Guthaben-Zinssatz: 0,1%

Rückführung:

Bauspardarlehen: 287.230,53 Euro

Laufzeit: 16,66 Jahre

Zinssatz: 2,35%

Tilgung: 4,96%

 

Restschuld: 0,00 Euro

Rate während Ansparung und Rückführung: konstant 1750 Euro ( + KfW )

 

Gesamtkosten also:

Zinsen Vorausdarlehen: 47320,00 Euro

Abschlußgebühr:  8112,00 Euro

Zinsen Rückzahlung: 59.617,62 Euro

gesamt: 115.049,62 Euro

 

 

Variante Annuitätendarlehen:

 

Darlehen: 507.000 Euro

Laufzeit: 30,00 Jahre

Zinssatz: 1,57%

Tilgung: 2,57%

Rate: 1750 Euro ( + KfW )

Restschuld: 7736,91 Euro

5% Sondertilgung sind möglich pro Jahr.

 

Gesamtkosten (Zinsen): 130.736,91 Euro

 

 

Rechnerisch sieht die Bauspar-Lösung ja erstmal besser aus. Was aber dagegen spricht:

 

Die Zuteilung ist ungewiss: Hier sagt der Berater aber, diese wäre "heute" anders, sie soll sich angeblich um maximal 2 Perioden nach hinten schieben können. (da muss ich noch das Kleingedruckte lesen)

Einlagensicherung Bausparanbieter: Diese ist auf 100.000 Euro begrenzt....

Unklar ist mir auch noch, ob und wenn unter welchen Bedingungen man diese Konstruktion kündigen könnte und wie es dann mit der Vorfälligkeitsentschädigung aussieht. Man findet Berichte im Internet, dasß diese dann teils wesentlich höher ausfällt als beim klassischen Darlehen, aber wenig Konkretes.

Das normale Annuitätendarlehen lässte sich ja nach 10 Jahren kündigen.

 

Gibt es weitere Punkte, die man bedenken sollte?

 

[vanity]

Kann es sein, dass du dich bei der Kombi-Lösung verrechnet hast (bei den Zinsen für das BS-Darlehen)?

 

Du zahlst doch bei beiden Varianten zunächst  360 x 1.750 € = 630.000 €

 

Bei der Kombi zahlst du zusätzlich (?)  die Abschlussgebühr von 8.112 €

Beim Annuitäten-Darlehen zahlst du zusätzlich die Restschuld von 7.736 €

 

Kommt also fast aufs gleiche raus?

[ZfT]

Die Abschlussgebühr ist eingerechnet, das Bausparguthaben ist also die ersten Monate negativ. Die Abschlußgebühr wird nicht zusätzlich bezahlt.

Die Zinsen habe ich tatsächlich selbst ausgerechnet und gerade noch mal mit dem Ausdruck der Bank abgeglichen, da gibt es aber nur einen kleinen Unterschied: 59.640,76 Euro statt der o.g. 59.617,62 Euro

[Beamter48]

Welches Bundesland bist du?

 

In BW gibt es von der L-Bank das Z15 Darlehen. Für den Fall das du Kinder hast auch interessant. Es hängt aber auch davon ab wie viel Wohnfläche deine Immobilie hat. Und natürlich dein Einkommen.

[ZfT]

Bin aus Hessen. Das Darlehen mit selbigem Namen kommt aber nicht in Frage.

[etherial]

Grundsätzlich finde ich @vanity s Erklärung sehr gut. Leider habe ich sie erst gelesen nachdem ich selbst ein Excel angefertigt hatte:

 

Ich habe stets mit einer Rate von 1750€ gerechnet und die zusätzliche Kfw-Förderung nicht eingerechnet. Ich komme (ungefähr):

 

- auf die gleichen Kosten wie angegeben

- auf die gleiche Bauspardarlehen

- auf leicht abweichende Restschuld beim Annuitätendarlehen (8900€ statt 7700€)

- auf eine stark abweichende Restschuld von ca. 14.000€ (statt 0€) beim Bauspardarlehen

 

Für mich sieht das so aus, als ob die Kfw-Förderung im Bausparvertrag eingerechnet war (d.h. zusätzlich auf die 1750€ Rate drauf kommt) und im Annuitätendarlehen nicht (bzw. Teil der 1750€ Rate war). Beim Bausparvertrag fehlen mir zwischen 50€ und 60€ Rate, damit die Restschuld auf 0€ sinkt.

 

 

 

[ZfT]

Was genau meinst Du  mit zusätzlicher KfW Förderung? Die Rate für das KfW Wohneigentumsprogramm kommt bei beiden Varianten dazu.

Für die Bauspar-Lösung weist die Bank übrigens einen Effektivzins von 1,40% über die Gesamtlaufzeit aus, das habe ich vergessen anzugeben.

Für mich sieht es ein bisschen so aus, als würde das Vorausdarlehen "subventioniert", damit man einen Bausparer verkaufen kann...

 

[etherial]

vor 19 Minuten von ZfT:

Was genau meinst Du  mit zusätzlicher KfW Förderung? Die Rate für das KfW Wohneigentumsprogramm kommt bei beiden Varianten dazu.

Wenn ich das Annuitätendarlehen durchrechne brauche ich dich Kfw-Förderung gar nicht um auf die Zahlen zu kommen (die 1000€ Restschuld ist vermutlich ein Rechenfehler meinerseits). Wenn ich das Bausparangebot durchrechne habe ich ohne Kfw Förderung einen Fehlbetrag von 14000€. Ich schließe da Rechenfehler gar nicht aus, aber unsere Intuition war ja, dass es ein wenig seltsam ist, dass eine so komplizierte Konstruktion mit sovielen ausgewiesenen Kosten am Ende doch billiger ist.

 

Wie hast du denn die Kosten berechnet? Oder hast du sie berechnen lassen?

 

Zitat

Für die Bauspar-Lösung weist die Bank übrigens einen Effektivzins von 1,40% über die Gesamtlaufzeit aus, das habe ich vergessen anzugeben.

Für mich sieht es ein bisschen so aus, als würde das Vorausdarlehen "subventioniert", damit man einen Bausparer verkaufen kann...

Davon gehe ich auch aus, zumal der spätere Sollzins mit 2,57% ja schon wieder eher teuer ist.

[ZfT]

vor 2 Stunden von etherial:

Wie hast du denn die Kosten berechnet? Oder hast du sie berechnen lassen?

 

Davon gehe ich auch aus, zumal der spätere Sollzins mit 2,57% ja schon wieder eher teuer ist.

Ich hab für beides Angebote der Bank, kann später mal Auszüge daraus hochladen.

Der Sollzins beim Bausparvertrag sind 2,35%, nicht 2,57%.

 

Vielleicht habe ich das unglücklich ausgedrückt, es geht um ein Gesamtdarlehen von 557.000, davon sollen 50.000 über das KfW 124 Programm laufen. Es bleiben also 507.000 über die Bank zu finanzieren. Entweder als klassisches Annuitätendarlehen oder eben als Bauspar- Kombination.

[etherial]

vor einer Stunde von ZfT:

Der Sollzins beim Bausparvertrag sind 2,35%, nicht 2,57%.

Hab mich verschrieben, meine Rechnung war mit 2,35%.

Zitat

Vielleicht habe ich das unglücklich ausgedrückt, es geht um ein Gesamtdarlehen von 557.000, davon sollen 50.000 über das KfW 124 Programm laufen. Es bleiben also 507.000 über die Bank zu finanzieren. Entweder als klassisches Annuitätendarlehen oder eben als Bauspar- Kombination.

Und wie gesagt: Ich komme ungefähr auf die gleichen Kosten, aber bei dem Bausparer bleiben 14.000€ übrig. Ich bekomme die Rechnung leider nicht mehr reproduziert, war vielleicht ein Rechenfehler. Trotzdem klingt vanitys Hinweis für mich plausibel.

[Karl-Heinz]

unabhängig von den ganzen Rechnungen hier würde ich bei 30jähriger Zinsbindung und 1,57% nicht lange überlegen. Besser geht es kaum! Das kriegt auch in der Regel eine Bausparkasse nicht besser abgebildet, zumal Du beim Bausparer einfach konstruktionelle Nachteile hast.

[ZfT]

Ich hab die Details aus dem Bauspar-Angebot hochgeladen:

 

 

 

vor 11 Minuten von Karl-Heinz:

unabhängig von den ganzen Rechnungen hier würde ich bei 30jähriger Zinsbindung und 1,57% nicht lange überlegen. Besser geht es kaum! Das kriegt auch in der Regel eine Bausparkasse nicht besser abgebildet, zumal Du beim Bausparer einfach konstruktionelle Nachteile hast.

Das war auch mein erster Gedanke... Aber wenn der Bausparer am Ende tatsächlich günstiger ist, warum dann nicht?

 

Die konstruktiven Nachteile würde ich gerne noch erörtern, habe ja oben schon was dazu geschrieben... Gibt es da noch mehr zu bedenken?

[vanity]

Was ich anhand der Angebotsunterlagen nicht nachvollziehen kann, ist die angesparte Summe des BSV nach 160 Monaten: Bei mir kommt (nach Abzug der Abschlussgebühr von 1,6%) da 226.000 € raus, während die Musterrechnung oben nur knapp 220.000 € ausweist. Entsprechend wäre das benötigte BS-Darlehen nur 281.000 € statt der aufgeführten 287.000 €. Das verschafft der Kombi-Lösung einen weiteren Kick, die vollständige Tilgung erfolgt etwa ein Jahr früher, was einen Kostenvorteil von 20.000 € bedeutet. Sollte die Höhe des BS-Darlehens aus dem Angebot stimmen, liegt der Kostenvorteil "nur" bei 11.000 €.

 

Ich sehe keine konstruktiven Nachteile der Kombilösung, die den Kostenvorteil aushebeln (obwohl mir solche innovativen Konstrukte im Prinzip nicht so zusagen). M. E. hat die Kombi-Lösung sogar einen Konstruktionsvorteil: Sie ist am Anfang günstiger und wird gegen Ende zunehmend teurer. Je mehr Geld man in die Tilgung stecken kann, um so größer wird der Vorteil der Kombi-Lösung. Sollten sich Möglichkeiten ergeben, die Tilgungsphase durch Sonderzahlungen abzukürzen, ist sie noch mal besser als das Annuitätendarlehen (z. B. liegt der Vorteil beim Übergang in die Darlehensphase nach 13,x Jahren beim Maximum von etwa 30.000 € - wenn dann durch Lottogewinn, Erbschaft oder Sonstigem eine (Teil-)Ablösung möglich wäre, käme das zum Tragen).

 

Sondertilgungsmöglichkeiten beim BS-Darlehen solltest du erfragen / nachlesen (im meine, sie waren früher recht flexibel, ob's noch so ist - keine Ahnung).

 

Einlagensicherung: Die Höhe der Investition lässt vermuten, dass sie "zu zweit" erfolgt. Dann sind 200.000 € abgesichert, während nie mehr als 226.000 € im Feuer stehen. Kann man riskieren.

[BondFan]

Wenn der Arbeitgeber VL in voller Höhe spendiert, macht das zusätzlich 6.400 Euro in 160 Monaten. Dadurch kann die eigene Sparrate dann auf 1.414,25 Euro im Monat sinken.

[ZfT]

vor 5 Stunden von vanity:

Was ich anhand der Angebotsunterlagen nicht nachvollziehen kann, ist die angesparte Summe des BSV nach 160 Monaten: Bei mir kommt (nach Abzug der Abschlussgebühr von 1,6%) da 226.000 € raus, während die Musterrechnung oben nur knapp 220.000 € ausweist. Entsprechend wäre das benötigte BS-Darlehen nur 281.000 € statt der aufgeführten 287.000 €. Das verschafft der Kombi-Lösung einen weiteren Kick, die vollständige Tilgung erfolgt etwa ein Jahr früher, was einen Kostenvorteil von 20.000 € bedeutet. Sollte die Höhe des BS-Darlehens aus dem Angebot stimmen, liegt der Kostenvorteil "nur" bei 11.000 €.

 

 

Hier noch die Ansparphase im Detail, es sind tatsächlich "nur" knapp 220.000, die am Ende drin sind:

 

 

 

vor 5 Stunden von vanity:

Ich sehe keine konstruktiven Nachteile der Kombilösung, die den Kostenvorteil aushebeln (obwohl mir solche innovativen Konstrukte im Prinzip nicht so zusagen). M. E. hat die Kombi-Lösung sogar einen Konstruktionsvorteil: Sie ist am Anfang günstiger und wird gegen Ende zunehmend teurer. Je mehr Geld man in die Tilgung stecken kann, um so größer wird der Vorteil der Kombi-Lösung. Sollten sich Möglichkeiten ergeben, die Tilgungsphase durch Sonderzahlungen abzukürzen, ist sie noch mal besser als das Annuitätendarlehen (z. B. liegt der Vorteil beim Übergang in die Darlehensphase nach 13,x Jahren beim Maximum von etwa 30.000 € - wenn dann durch Lottogewinn, Erbschaft oder Sonstigem eine (Teil-)Ablösung möglich wäre, käme das zum Tragen).

 

Sondertilgungsmöglichkeiten beim BS-Darlehen solltest du erfragen / nachlesen (im meine, sie waren früher recht flexibel, ob's noch so ist - keine Ahnung).

 

Einlagensicherung: Die Höhe der Investition lässt vermuten, dass sie "zu zweit" erfolgt. Dann sind 200.000 € abgesichert, während nie mehr als 226.000 € im Feuer stehen. Kann man riskieren.

 

So in etwa dachte ich bislang auch, bei so "komplizierten" Konstruktionen werde ich erst mal misstrauisch. Hier scheint es aber einen echten Kostenvorteil zu geben...

Mir wurde gesagt, der Bausparvertrag wäre jederzeit komplett oder teilweise sondertilgbar, aber das muss ich noch mal nachlesen.

Aufgrund des (sehr?) niedrigen Zinssatzes i.H.v. 0,7% für das tilgungsfreie Darlehen in der Ansparphase hätte man bei der Bausparlösung sogar nach 10 Jahren, wenn man das Annuitätendarlehen "von Gesetz wegen" kündigen könnte, schon mehr angespart, als man andernfalls getilgt hätte...

 

Auf den weiteren Seiten steht übrigens, daß die Deutsche Bank als Vermittler 2% Provision der Bausparsumme von der BHW bekommt... Insofern ist schon mal klar, warum die das bewerben und mit dem klassischen, hausinternen Darlehen erst auf Nachfrage rausrücken.

 

Zur Einlagensicherung: Die Investition erfolgt tatsächlich alleine (sonst passt es mit den Bedingungen für das Baukindergeld nicht...), insofern macht man sich da schon Gedanken. Andererseits: Müsste man im Fall des Falles hier nicht sowieso Forderungen verrechnen können? Das Vorausdarlehen stammt ja vom selben Geber.

[ZfT]

vor 2 Stunden von BondFan:

Wenn der Arbeitgeber VL in voller Höhe spendiert, macht das zusätzlich 6.400 Euro in 160 Monaten. Dadurch kann die eigene Sparrate dann auf 1.414,25 Euro im Monat sinken.

Stimmt, wäre zu überlegen dann...

[etherial]

Zitat

Ich sehe keine konstruktiven Nachteile der Kombilösung, die den Kostenvorteil aushebeln (obwohl mir solche innovativen Konstrukte im Prinzip nicht so zusagen).

Ich bin mir nicht sicher, aber ich meine gehört zu haben, dass die 30-jährige Zinsbindung nur für den Anbieter gilt, der Kunde ist ab 10 Jahren frei zu kündigen (Sonderkündigungsrecht).

 

Das macht beim Bausparer in der Sparphase gar keinen Sinn und in der Darlehensphase ist der Effekt eher gering (bei Nutzung der Sondertilgungen kommt man vermutlich auch 6 Jahre früher raus).

 

Zitat

Sollten sich Möglichkeiten ergeben, die Tilgungsphase durch Sonderzahlungen abzukürzen, ist sie noch mal besser als das Annuitätendarlehen (z. B. liegt der Vorteil beim Übergang in die Darlehensphase nach 13,x Jahren beim Maximum von etwa 30.000 € - wenn dann durch Lottogewinn, Erbschaft oder Sonstigem eine (Teil-)Ablösung möglich wäre, käme das zum Tragen).

Im Fall von Lottogewinn oder Erbschaft wäre das Annuitätendarlehen vermutlich dann eben doch besser (inbesondere, wenn der Zuwachs in der Sparphase entsteht). Auch eine Umschuldung in einen günstigeren Kredit wäre beim Annuitätendarlehen möglich.

 

vor 6 Stunden von ZfT:

Aufgrund des (sehr?) niedrigen Zinssatzes i.H.v. 0,7% für das tilgungsfreie Darlehen in der Ansparphase hätte man bei der Bausparlösung sogar nach 10 Jahren, wenn man das Annuitätendarlehen "von Gesetz wegen" kündigen könnte, schon mehr angespart, als man andernfalls getilgt hätte...

Die Abschlussgebühren musst du noch einrechnen, weil die musst du ja auch zahlen, wenn du den Kredit später nicht in Anspruch nimmst. Und Sondertilgungs-Option von 5% klingt für mich nicht wie komplett sondertilgbar. Insofern könnte es sein, dass du eine gewisse Zeit im teuren Darlehensvertrag verbleiben musst.

 

Zitat

Auf den weiteren Seiten steht übrigens, daß die Deutsche Bank als Vermittler 2% Provision der Bausparsumme von der BHW bekommt... Insofern ist schon mal klar, warum die das bewerben und mit dem klassischen, hausinternen Darlehen erst auf Nachfrage rausrücken.

Die Provisionierung ist jetzt nicht so dramatisch, weil das Geld ja im Unternehmen bleibt. Aber insgesamt scheinen den geringeren Kosten nicht genügend Risiken gegenzustehen (oder wir bewerten die Risiken einfach falsch).

[ZfT]

Nach meiner Rechnung hätte ich nach 10 Jahren:

Im Bausparvertrag:

166.398 Guthaben (Abschlussgebühr bereits abgezogen)

Beim Annuitätendarlehen (1,57℅):
141.094,53 getilgt.

 

Ich muss mich noch vergewissern, ob die Bauspar-Kombination ebenso nach 10 Jahren einseitig kündbar ist.

 

Ja, letztendlich ist es egal, wer wie viel daran verdient, wenn es tatsächlich die beste/günstigste Lösung darstellt.

Vor allem die 1,6% Abschlussgebühr sind nicht wenig (als ich mich vor ein paar Jahren mal mit Bausparverträgen beschäftigt hatte, waren 1% verbreiteter Standard. ) Aber: wie gesagt...

[asoso]

Hallo,

hast du dich denn auch schon informiert ob du den Bausparvertrag anderweitig nutzen kannst?

Gesetzten Falles würdest du durch eine Erbschaft, Sparleistung, etc das Darlehen vor Ende der Sollzinsbindung umschulden/ablösen können.

Ansonsten hättest du einen teilbesparten BSV den du für Immobilien nutzen musst. 

[Holgerli]

Ich frage jetzt einfach mal ganz doof: Aber es ist sicher, dass Du zum Auszahlungszeitpunktes des BSV den BSV auch komplett für den Kredit verwenden kannst?

 

Hintergrund der Frage: Mein Vater hat sich vor 15 Jahren auch so ein Bausparkombidarlehen andrehen lassen. Hauptargument damals war: Bei Auszahlung des BSV können sie damit komplett den Kreditablösen.

Nur heute ist Pustekuchen: Auf der einen Seite ein BSV-Guthaben in Höhe der Restkreditsumme. Auf der anderen Seite aber ein Kreditvertrag der noch läuft und nur zu 5%/Jahr getilgt werden kann. Also würde eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig.

Jetzt wird mein Vater damit geködert, dass wenn er das BSV-Geld nochmal liege lässt, 1% Zinsbonus bekommt. Auf der anderen Seite 3,5% Kreditzins.

[ZfT]

vor 36 Minuten von asoso:

Hallo,

hast du dich denn auch schon informiert ob du den Bausparvertrag anderweitig nutzen kannst?

Gesetzten Falles würdest du durch eine Erbschaft, Sparleistung, etc das Darlehen vor Ende der Sollzinsbindung umschulden/ablösen können.

Ansonsten hättest du einen teilbesparten BSV den du für Immobilien nutzen musst. 

 

Nein, noch nicht. Wenn sich da noch weitere Flexibilitätsoptionen ergeben, um so besser.

Zunächst mal geht es um die konstruktiven Nachteile, so vorhanden...

 

vor 9 Minuten von Holgerli:

Ich frage jetzt einfach mal ganz doof: Aber es ist sicher, dass Du zum Auszahlungszeitpunktes des BSV den BSV auch komplett für den Kredit verwenden kannst?

vor 9 Minuten von Holgerli:

 

 

Das war wie gesagt auch der erste Gedanke, ob das dann wirklich so "nahtlos" ineinander über geht, oder ob da ein Risiko für den Kreditnehmer besteht... Das werde ich morgen noch mal nachfragen und mir ggf. schriftlich geben lassen.

Nach nun 15 Jahren müsste aber Dein Vater doch nun auch sonderkündigen können, oder?

[Holgerli]

Gerade eben von ZfT:

Nach nun 15 Jahren müsste aber Dein Vater doch nun auch sonderkündigen können, oder?

Ja, im Prinzip schon. Mein Vater geht aber stramm auf die 80 Jahre zu. Den Stress möchte er sich nicht antun.

 

vor 2 Minuten von ZfT:

Das war wie gesagt auch der erste Gedanke, ob das dann wirklich so "nahtlos" ineinander über geht, oder ob da ein Risiko für den Kreditnehmer besteht...

Das Problem was ich auch sehe ist, dass diese Kombi jetzt Geld für die Bankbeteiligten ist. Das Risiko ob das Ganze auch aufgeht hast allein Du in 15 Jahren...

[ZfT]

Die noch offenen Fragen zu direser Konstruktion wurden letztes Wochenende an die Bank adressiert, leider kam da noch keine Antwort zu.

Da die Konkurenz nun 1,3x% als klassisches Annuitätendarlehen anbietet, hat es sich aller Voraussicht nach aber erledigt....

 

Danke auf jeden Fall an alle für die Anmerkungen hier