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Kaufen oder Investieren?

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Guten Tag,

 

über den Sinn oder Unsinn von Kaufen oder Investieren bitte nicht streiten! Auch nicht über Lage, Zustand oder sonstiges der Immo.

Gehen wir vom Fatansialand aus: 20 Jahre passiert nichts negatives und der Mieter zahlt immer fleissig :)

 

Mir geht es nur darum ob - meine - Kalkulation einigermassen OK ist.

 

 

Kaufpreis: 30.000€

Kein Kredit notwendig.

Kaltmiete: 190€

Nebenkosten: ca 100€

Nichtumlagefähige kosten: Ca 50€ (genaue Werte bekomme ich die Tage).

(Rechtschutz / Hapftflicht lasse ich mal einfachhalber aussen vor)

 

Das wären dann Nettoeinnahmen von ca 140€. 

 

 

Ich habe angenommen: 

https://gyazo.com/840ec74719ea6685f4b368941095dc04

150€ Nettoeinnahmen (der einfacheren Rechnung).

30.000€ Kaufpreis. (Kaufnebenkosten auch mal einfachheitshalter weggelassen)

Inflation bei 2% = Wertsteigerung

Laufzeit 20 Jahre, danach Objekt "verkaufen"

Ich hab bewusst keine Rücklagen, Verlust durch "sicheres anlegen" der Rücklagen, usw. mal reingerechnet.

 

Endpreis: 86.000€

 

 

Versus:

 

MSCI World, 30.000€ Invest. 2,5% Ausschüttend, 20 Jahre Laufzeit, ausschüttung monatlich 70€. Wertsteigerung 5% p.a.

 

https://gyazo.com/7e4a17748001d282cb7181aaad6383f2

 

Endkapital: 97.000€

 

Nicht-ausschütter, mit 7% Rendite vor Kosten:

https://gyazo.com/5841882a79b97d149dadea70cbd970d4

89.000€

 

 

Ich würde mal pauschal noch bei allen 3 Berechnungen 10% abziehen (Wertschwarnkung, Transaktionskosten, usw.. / Renditeverlust durch sichere Rücklagen, Versicherungskosten, usw..)

 

 

 

Wie gesagt, mir geht es kurz nur ob die Kalkulation "einigermassen" hinkommt... 

 

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Posted · Edited by Cai Shen

vor 32 Minuten von thisisalex:

30.000€ Kaufpreis. (Kaufnebenkosten auch mal einfachheitshalter weggelassen)

Inflation bei 2% = Wertsteigerung

Laufzeit 20 Jahre, danach Objekt "verkaufen"

Ich hab bewusst keine Rücklagen, Verlust durch "sicheres anlegen" der Rücklagen, usw. mal reingerechnet.

Kaufpreis durch netto Kaltmiete = 19 ergibt eine ungefähre Rendite von ca. 5%.

Inflation = Wertsteigerung ist nicht ganz richtig, weil dein Objekt nur dann den Wert erhält (oder gar steigt) wenn gleichzeitig Erhaltungsinvestitionen getätigt werden, ansonsten kann der Verkaufspreis nach 20 Jahren auch den Endwert Null anstreben. 

 

Kann sich theoretisch alles rechnen aber ich denke hier ist gar kein reales Ansinnen hinter der Fragestellung. 30k Immobilie = Garage? 

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1. Streich das vs und ersetze es durch und

2. Du hast das Eigenkapital für die Immobilie über? Sehr gut. Dann geh zur Bank und nimm einen Kredit auf.

3. Kaufe die Immobilie vom Kredit.

4. Investiere dein Kapital in die ETFs oder sonstiges.

5. Du hast nun die Rendite der Immobilie dank Steueranrechnung der Zinsbelastung ausgereizt und zusätzlich in den Aktienmarkt investiert.

 

Du hast das Spiel gewonnen.

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vor 2 Stunden von JosefSpa:

1. Streich das vs und ersetze es durch und

2. Du hast das Eigenkapital für die Immobilie über? Sehr gut. Dann geh zur Bank und nimm einen Kredit auf.

3. Kaufe die Immobilie vom Kredit.

4. Investiere dein Kapital in die ETFs oder sonstiges.

5. Du hast nun die Rendite der Immobilie dank Steueranrechnung der Zinsbelastung ausgereizt und zusätzlich in den Aktienmarkt investiert.

 

Du hast das Spiel gewonnen.

 

...und in 3 Jahren crasht der Markt, du wirst arbeitslos oder irgendein anderer Grund tritt ein und die Bank will Sicherheiten oder stellt das Darlehen fällig. Deine Aktien sind zu dem Zeitpunkt im Keller! 

 

Du hast das Spiel verloren :-)

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vor 11 Minuten von Karl-Heinz:

...und in 3 Jahren crasht der Markt, du wirst arbeitslos oder irgendein anderer Grund tritt ein und die Bank will Sicherheiten oder stellt das Darlehen fällig. Deine Aktien sind zu dem Zeitpunkt im Keller! 

 

Du hast das Spiel verloren :-)

Wenn man derartig negativ denkt, sollte man auch nicht spielen. Denn dieser völlig unrealistische Fall tritt eben nicht ein.

1. Es ist ein beständiger Cashflow durch die vermietete Garage. Selbst wenn sie kurz vermietet ist, ist die Zeit leicht zu überbrücken.

2. Aktien werden nie komplett wertlos sein. Heißt also man hat Sicherheiten und sollen es nur 25 % vom ursprünglichen Wert sein.

3. Der Crash kommt sicherlich nicht morgen. Was bedeutet, dass ein Teil der Immobilie bereits abbezahlt ist und das Risiko stetig sinkt.

4. Man wird nicht von heut auf morgen arbeitslos. Wenn doch gibt es eine ordentliche Abfindung, die das Ganze erneut ins positive Licht rückt.

 

Das Spiel kann man nicht verlieren. Außer man bildet es sich ein...

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vor 10 Minuten von JosefSpa:

Wenn man derartig negativ denkt, sollte man auch nicht spielen. Denn dieser völlig unrealistische Fall tritt eben nicht ein.

1. Es ist ein beständiger Cashflow durch die vermietete Garage. Selbst wenn sie kurz vermietet ist, ist die Zeit leicht zu überbrücken.

2. Aktien werden nie komplett wertlos sein. Heißt also man hat Sicherheiten und sollen es nur 25 % vom ursprünglichen Wert sein.

3. Der Crash kommt sicherlich nicht morgen. Was bedeutet, dass ein Teil der Immobilie bereits abbezahlt ist und das Risiko stetig sinkt.

4. Man wird nicht von heut auf morgen arbeitslos. Wenn doch gibt es eine ordentliche Abfindung, die das Ganze erneut ins positive Licht rückt.

 

Das Spiel kann man nicht verlieren. Außer man bildet es sich ein...

 

...na wenn das so ist => Halleluja

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vor 5 Stunden von Cai Shen:

 

 

Kann sich theoretisch alles rechnen aber ich denke hier ist gar kein reales Ansinnen hinter der Fragestellung. 30k Immobilie = Garage? 

 

Leider nein! Ist die Gegen wo ich aufgewachsen bin. Ist ein sehr schön gepflegtes 30qm in ner guten Lage für die Gegen (Krankenhaus fussläufig - nur ein Beispiel). Ist ne spezielle Gegend und der Markt hat kaum Preissteigerungen abbekommen. Aber es gibt Lagen, die sind sehr interessant, aber dennoch preislich niedrig. 

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Posted · Edited by thisisalex

vor 5 Stunden von JosefSpa:

1. Streich das vs und ersetze es durch und

2. Du hast das Eigenkapital für die Immobilie über? Sehr gut. Dann geh zur Bank und nimm einen Kredit auf.

3. Kaufe die Immobilie vom Kredit.

4. Investiere dein Kapital in die ETFs oder sonstiges.

5. Du hast nun die Rendite der Immobilie dank Steueranrechnung der Zinsbelastung ausgereizt und zusätzlich in den Aktienmarkt investiert.

 

Du hast das Spiel gewonnen.

 

Kredit wird praktisch unmöglichkeit, wegen Selbständigkeit und Mischeinkünfte. hab die letzten Jahre immer soviel gearbeitet, wie halt benötigte und fast immer nen kleinen Nebenjob gehabt. Aber das zählt für Banken nicht. Da geht es halt nur Unternehmer oder Lohnsklave. 

 

Alternativ wäre nen Lombardkredit für 2,5% - auch nicht wesentlich höher, als wenn ich als "Startupper" eingestuft werde. 

 

 

Max Blue 

"*Eingeräumte Kontoüberziehung
**Beispiel:
Kreditbetrag: 30.000 Euro
Zinssatz: 3,50%
EZB-Zinssatz: 0,00%
Kosten: 262,50 Euro pro Quartal
Anfänglicher effektiver Jahreszins 3,56%
Gesamtbetrag: 30.262,50 Euro

 

"

 

Spiel gewonnen. Müsste man doch auch auf die Steuerbelastung anrechnen können oder?

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vor 33 Minuten von thisisalex:

Spiel gewonnen. Müsste man doch auch auf die Steuerbelastung anrechnen können oder?

Absolut. Jeder Kauf einer Immobilie die zur Vermietung gedacht ist, sollte größtmöglich kreditfinanziert sein. Damit steigt die Rendite aufs Maximum. Eingesetztes Eigenkapital ist praktisch verschenkt. Der Gesetzgeber will es so. Deswegen kann man auch etwas höhere Zinssätze dafür in Kauf nehmen.

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Wer mietet mitten in der Pampa so ein Winzhaus? Steht der ganze Aufwand bei Kauf und Verwaltung in irgendeinem Verhältnis zur Minirendite (falls da am Ende überhaupt was rumkommt)?

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vor 58 Minuten von thisisalex:

 

Kredit wird praktisch unmöglichkeit, wegen Selbständigkeit und Mischeinkünfte. hab die letzten Jahre immer soviel gearbeitet, wie halt benötigte und fast immer nen kleinen Nebenjob gehabt. Aber das zählt für Banken nicht. Da geht es halt nur Unternehmer oder Lohnsklave. 

 

Alternativ wäre nen Lombardkredit für 2,5% - auch nicht wesentlich höher, als wenn ich als "Startupper" eingestuft werde. 

 

 

Max Blue 

"*Eingeräumte Kontoüberziehung
**Beispiel:
Kreditbetrag: 30.000 Euro
Zinssatz: 3,50%
EZB-Zinssatz: 0,00%
Kosten: 262,50 Euro pro Quartal
Anfänglicher effektiver Jahreszins 3,56%
Gesamtbetrag: 30.262,50 Euro

 

"

 

Spiel gewonnen. Müsste man doch auch auf die Steuerbelastung anrechnen können oder?

 

Um Deiner Zukunft willen:

 

Erstmal bissi Wissen aneignen zum Thema Immobilien!

Natürlich kann man auch mit beträchtlichen Beträgen an der Börse investiert sein wenn man gleichzeitig Immoschulden hat, aber das ist was für Fortgeschrittene.

So Schnacker wie diesen Josef hier habe ich schon reihenweise erlebt und abstürzen sehen.

Sollte einem eigentlich der gesunde Menschenverstand sagen, dass das nicht gesund ist, aber man erlebt immer wieder die lustigsten Dinge.

Mehr habe ich hierzu nicht mehr zu sagen.

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vor 11 Stunden von JosefSpa:

Absolut. Jeder Kauf einer Immobilie die zur Vermietung gedacht ist, sollte größtmöglich kreditfinanziert sein. Damit steigt die Rendite aufs Maximum. Eingesetztes Eigenkapital ist praktisch verschenkt. Der Gesetzgeber will es so. Deswegen kann man auch etwas höhere Zinssätze dafür in Kauf nehmen.

Nana... Das hängt wohl stark von den Zinssätzen in Abhängigkeit vom Beleihungswert sowie dem persönlichen Steuersatz und der Rendite der eigenen Geldanlage ab...

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vor 11 Stunden von Karl-Heinz:

an der Börse investiert sein wenn man gleichzeitig Immoschulden hat, aber das ist was für Fortgeschrittene.

Wo bekommt man denn den Fortgeschrittenen Status? 

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Wäre es bei den Annahmen nicht besser "und" zu wählen als "oder"? Und 60.000€ Kredit ist jetzt noch nichts, wo sich ne einheimische Bank große Sorgen machen würde, wenn der Zinssatz stimmt. 

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Posted · Edited by stb112

vor 13 Stunden von Karl-Heinz:

Natürlich kann man auch mit beträchtlichen Beträgen an der Börse investiert sein wenn man gleichzeitig Immoschulden hat, aber das ist was für Fortgeschrittene.

Bei einer vermieteten Immobilie, die die Annuität vollständig deckt und monatlich einen (sehr konservativ gerechnet) Überschuss erzielt habe ich überhaupt keine Bauchschmerzen das Immobiliendarlehen zu haben und gleichzeitig an der Börse zu investieren. Es kommt natürlich auf die Immobilie an (gut zu vermieten vs. Bruchbude), aber wenn es eine vernünftige Immobilie in guter Lage ist, ist das Risiko eines mehrmonatigen Leerstandes wohl begrenzt. 

 

Das Risiko einer langfristigen Arbeitslosigkeit ist natürlich nicht ausgeschlossen, aber deswegen vor einer offensiven Herangehensweise abzuschrecken wäre wohl Selbstmord aus Angst vor dem Tod. ;)

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vor 13 Minuten von stb112:

Bei einer vermieteten Immobilie, die die Annuität vollständig deckt und monatlich einen (sehr konservativ gerechnet) Überschuss erzielt habe ich überhaupt keine Bauchschmerzen das Immobiliendarlehen zu haben und gleichzeitig an der Börse zu investieren. Es kommt natürlich auf die Immobilie an (gut zu vermieten vs. Bruchbude), aber wenn es eine vernünftige Immobilie in guter Lage ist, ist das Risiko eines mehrmonatigen Leerstandes wohl begrenzt. 

 

Das Risiko einer langfristigen Arbeitslosigkeit ist natürlich nicht ausgeschlossen, aber deswegen vor einer offensiven Herangehensweise abzuschrecken wäre wohl Selbstmord aus Angst vor dem Tod. ;)

 

wenn Du eine gute Cash Reserve hast, spricht auch überhaupt nichts dagegen!

Aber Arbeitslosigkeit und Leerstand sind nunmal nicht die einzigen Risiken in diesem Business. Es sind schon Immobilienmillionäre baden gegangen, weil sie kurzzeitig nicht liquide genug waren und an die Immos ran mussten.

Bei 30k redet man hier natürlich aber über eine Summe, wo das Risiko hochgradig überschaubar ist, aber mir geht es hier um das allgemeine! Im Immobilienbusiness gilt auch: "Cash ist King"

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Schade. ich wollte ja nur mal ob die Kalkulation übers Blaue hinweg so hinhauen würde..

 

Bis jetzt fehlt dazu immer noch nen Kommentar. 

 

Übrigens: "Cashflow is King" 

 

 

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Posted · Edited by stb112

vor 8 Stunden von thisisalex:

Schade. ich wollte ja nur mal ob die Kalkulation übers Blaue hinweg so hinhauen würde..

 

Bis jetzt fehlt dazu immer noch nen Kommentar. 

 

Übrigens: "Cashflow is King" 

 

 

Du musst schon genau rechnen. Ich würde meine Investitionsentscheidungen nicht auf Basis rudimentärer Berechnungen treffen. 

 

Es fehlen Kaufnebenkosten, IHR und insb. Steuern in deiner Ermittlung. Steuern ist besonders wichtig, weil du ja keine Finanzierungskosten hättest. 

 

Der Faktor ist grob gerechnet schon gut. 

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vor 9 Stunden von thisisalex:

Schade. ich wollte ja nur mal ob die Kalkulation übers Blaue hinweg so hinhauen würde..

 

Bis jetzt fehlt dazu immer noch nen Kommentar. 

 

Übrigens: "Cashflow is King" 

 

 

Die von Dir genannten Kennzahlen sind einfach nicht ausreichend, um das Ding seriös beantworten zu können.

Ist meines Erachtens in der Größenordnung beim ersten Objekt aber auch nicht so schlimm. Das Risiko ist bei 30k Kaufpreis sehr sehr überschaubar.

Von den Kennzahlen die Du uns geliefert hast kann man zumindest schon mal sehen, dass das Objekt zumindest kein Geldverbrenner ist. Ob es richtig geil oder höchstens ausreichend ist, kann man nicht beantworten.

Was aber viel wichtiger ist: Du fängst an!

Mach Deine ersten Erfahrungen als Vernieter, schau ob das ein Business ist für Dich und dann kannst Du die nächsten Schritte machen. Du hast Glück mit einem Objekt mit einem derart niedrigen Kaufpreis starten zu können.

Ob das ganze jetzt finanziert ist oder nicht, ist bei der Größenordnung nicht so entscheidend, nur solltest Du ausreichend Liquidität haben um Reparaturen und/oder eine Renovierung/Sanierung bei Mieterwechsel zahlen zu können.

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Am 15.8.2019 um 06:39 von stb112:

Du musst schon genau rechnen. Ich würde meine Investitionsentscheidungen nicht auf Basis rudimentärer Berechnungen treffen. 

 

Es fehlen Kaufnebenkosten, IHR und insb. Steuern in deiner Ermittlung. Steuern ist besonders wichtig, weil du ja keine Finanzierungskosten hättest. 

 

Der Faktor ist grob gerechnet schon gut. 

 

Danke - mehr wollte ich nicht. 

 

ich gehe ja von dem Super-Optimal-Fall Weltindex & Supermieter aus - keine Frage - hab ich ja geschrieben. 

 

Der VK ist jedoch nen absoluter Schnarch.. Will es seit langem verkaufen - aber bekommt nicht mal nen Termin hin. 

 

Es ist halt der /erste/ Einstieg in den Bereich Immo - der für mich überhaupt interessant war. Ich wusste bis dato garnicht, dass man auch einigermassen brauchbare Wohnungen kaufen kann, die nicht 250.000-400.000€ kosten und dann doch nur Studentengröße aufweisen. So wie das in Rheinmain / München war. Wer da Eintür kauft und vermietet und auf Wertsteigerung & Verkauf spekuliert, ist eben Spekulant. 450.000€ für ne Zweiraum (1200€ Kaltmiete), 250.000€ (ca 700-800€ Kaltmiete) für Einraum. 

 

Aber das kennt ihr ja alles noch selbst besser. 

 

Klar, wären mir 4 x 30.000€ an Wohnungen lieber als 1x30.000 .. 

Und ich nehme auch lieber 4x30000 statt 1x120.000€ Wohnungen... 

 

 

Ich muss weg, meine Japan-Rolex kommt grad. 

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Auf dem Land sind die Mieten billig, niemand mietet da solch eine Mini-Wohnung. Falls die Gegend attraktiv ist und du in der Nähe wohnst, kannst du das Häuschen aber vielleicht als Ferienwohnung vermieten.

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vor 5 Stunden von sedativ:

Auf dem Land sind die Mieten billig, niemand mietet da solch eine Mini-Wohnung. Falls die Gegend attraktiv ist und du in der Nähe wohnst, kannst du das Häuschen aber vielleicht als Ferienwohnung vermieten.

 

Ja, das wäre auch ggf. Möglich. 

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