Grundstück geschenkt bekommen - was tun?

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32 posts in this topic

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Hallo allerseits,

 

der Threadtitel klingt zugegebenermaßen ein wenig komisch, meine Situation ist aber auch nicht ganz einfach.

Mein Großvater hat mir - ziemlich überraschend - nach seinem Ableben ein 407 qm großes Grundstück in einer guten Lage (ein Dorf mit S-Bahnanschluss im Dachauer Umland) hinterlassen. Ich selbst wohne mit Familie in München und wir wollen auf keinen Fall ins Dorf ziehen, sondern mittelfristig (5-10 Jahre) eine Wohnung in München erwerben.

Mein  Bruder hat direkt daneben auch eins bekommen; auch gute 400 qm, der möchte selbst einziehen. Es geht mir nicht darum, zu erörtern welche Art von Haus darauf gebaut werden sol, sondern rein um finanzielle Aspekte.

 

Und da gehen die Probleme los:

Es gibt mMn 3 Optionen mit verschiedenen Fallstricken/Möglichkeiten:

 

  • Grundstück verkaufen:
    • Vorteil: Eigenkapital zum Wohnungserwerb in München
    • Nachteil: 1. wenig Wertschöpfung 2.viel "Bargeld", aber keine konkrete Wohnung in Aussicht
  • Haus bauen und verkaufen:
    • Vorteil: mglw. mehr Wertschöpfung durch Verkauf des Hauses
    • Nachteil: 1. wie Kredit ausgestalten? 2. Steuern zahlen durch Hausverkauf
  • Haus bauen und vermieten:
    • Vorteil: Steuerersparnis durch AfA und Zinsen. 2. Darlehen trägt sich im Idealfall selbst durch Mieteinnahmen
    • Nachteil: 1. Arbeit durch Vermietung. 2. langfristiges Darlehen, wenig Möglichkeiten, das Haus in EK umzuwandeln, falls uns in den nächsten Jahren eine passende Wohnung über den Weg läuft

 

Wie ihr seht, ist die Situation nicht einfach, v.a. weil ich auch kein Steuerexperte bin und nicht einschätzen kann, welche Möglichkeit strategisch am besten ist. Intuitiv würde ich sagen Haus bauen und vermieten ist langfristig die beste Lösung.

 

Außerdem noch eine praktische Frage: Würdet ihr einen Steuerberater hinzuziehen? 

 

Vielen Dank für eure Einschätzungen

 

Tordal.

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Beim erben ist es ganz einfach:

-) Würdest Du das Erbe zum aktuellen Wert kaufen?

-) Sprechen steuerliche Aspekte oder Transaktionskosten gegen einen Verkauf?

 

Wenn beide Fragen mit nein beantwortet werden, dann verkaufen. Es klingt nicht so als hättest Du vor gehabt zum Immobilienentwickler zu werden (falls doch, warum nur ein Grundstück und nur ein Haus?), außerdem dürfte auch sonst nichts gegen verkaufen sprechen.

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vor 9 Minuten von CobbDouglas:

Beim erben ist es ganz einfach:

-) Würdest Du das Erbe zum aktuellen Wert kaufen?

-) Sprechen steuerliche Aspekte oder Transaktionskosten gegen einen Verkauf?

 

Wenn beide Fragen mit nein beantwortet werden, dann verkaufen. Es klingt nicht so als hättest Du vor gehabt zum Immobilienentwickler zu werden (falls doch, warum nur ein Grundstück und nur ein Haus?), außerdem dürfte auch sonst nichts gegen verkaufen sprechen.

 

Vielen Dank für die schnelle Antwort.

 

Gerade mit den steuerlichen Aspekten bin ich mir eben unsicher. Und natürlich sprechen diese gegen einen Verkauf, da ich bei Vermietung im Gegenteil Steuern sparen könnte.

Die zweite Frage ist: Was mache ich dann mit dem Bargeld? einerseits sollte es verfügbar bleiben als EK für den eigenen Immo-Erwerb, andererseits möchte ich es nicht (mglw. jahrelang) der Inflation aussetzen.

Daher tendiere ich derzeit eher zum Bauen und Vermieten.

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Posted · Edited by BigSpender09

Es gäbe auch noch die Option das Grundstück zu verpachten und jemand anderen darauf bauen zu lassen.

Inwieweit das interessant ist, ist natürlich eine andere Frage.

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Haus bauen und verkaufen: viel Arbeit und Stress für Dich (aber lukrativ)

Haus bauen und vermieten: viel Arbeit und Stress für Dich (Rendite eher mau)

Grundstück verkaufen: das würde ich an Deiner Stelle machen. Du kannst Dir doch Zeit lassen! Verkaufe es halt erst, wenn Du eine ETW in Aussicht hast.

 

 

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Warum nicht Option 4, das Grundstück erst mal behalten ?

 

Wenn Sie jetzt das Grundstück verkaufen, wird die Differenz zwischen Erbwert und Verkaufswert voll der Einkommensteuer unterworfen. 10 Jahresfrist Spekulationsgewinn. Ebenso beim Bau und Verkauf, wenn überhaupt ein Gewinn anfällt. Zur Zeit sehr teure Baukosten, keine Handwerker und bei der Vermietung hohes Risiko und geringe Rendite.

Ähnlich wie beim neuen Auto, wenn man Händerhof fährt, ist es schon weniger wert. Ähnlich wenn vermietet und später verkauft.

 

Ein leeres Grundstück lässt sich leichter verkaufen wie ein bebautes. Wenn kein Bauzwang einfach liegen lassen und die persönliche Entwicklung abwarten. Und in 10 Jahren entscheiden ob Anzahlung für Wohnung oder vieleicht doch Selbstnutzung. Was ist im Alter, wenn der Bruder vieleicht nebenan wohnt ?

Ich wollte früher auch nie aufs Land und lieber in der Stadt wohnen, heute lebe ich hervorragend weit weg von Stadtstress.

 

 

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vor 5 Minuten von Shari:

Wenn Sie jetzt das Grundstück verkaufen, wird die Differenz zwischen Erbwert und Verkaufswert voll der Einkommensteuer unterworfen. 10 Jahresfrist Spekulationsgewinn.

 

Es kommt für die Spekulationsfrist auf den Zeitpunkt an, zu dem der Großvater das Grundstück gekauft hat. Daher können die zehn Jahre ohne weiteres schon abgelaufen sein.

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Posted · Edited by Tordal

vor 19 Minuten von Karolus:

Haus bauen und verkaufen: viel Arbeit und Stress für Dich (aber lukrativ)

 

 

 

Das dachte ich auch, aber ein Überschlagsrechnung birgt Überraschungen:

Kurz bei Immoscout geschaut:

 - qm-Preis für Grundstück (voll erschlossen mit Baugenehmigung) knapp 1000 Euro --> 400.000

 - qm-Preis für den Hausbau: ca. 2500 €

 - qm-Preis für den Hausverkauf:  ca. 4500€ 

Wenn ich jetzt mal 150 qm veranschlage, komme ich auf 300.000 Euro Gewinn durch den Hausbau oder habe ich einen Denkfehler? Ich rechne dann ja nur noch die Fläche des Hauses und das Grundstück ist dann quasi schon dabei, oder?

 

 

vor 11 Minuten von Shari:

Warum nicht Option 4, das Grundstück erst mal behalten ?

 

Wenn Sie jetzt das Grundstück verkaufen, wird die Differenz zwischen Erbwert und Verkaufswert voll der Einkommensteuer unterworfen. 10 Jahresfrist Spekulationsgewinn. Ebenso beim Bau und Verkauf, wenn überhaupt ein Gewinn anfällt. Zur Zeit sehr teure Baukosten, keine Handwerker und bei der Vermietung hohes Risiko und geringe Rendite.

Ähnlich wie beim neuen Auto, wenn man Händerhof fährt, ist es schon weniger wert. Ähnlich wenn vermietet und später verkauft.

 

Ein leeres Grundstück lässt sich leichter verkaufen wie ein bebautes. Wenn kein Bauzwang einfach liegen lassen und die persönliche Entwicklung abwarten. Und in 10 Jahren entscheiden ob Anzahlung für Wohnung oder vieleicht doch Selbstnutzung. Was ist im Alter, wenn der Bruder vieleicht nebenan wohnt ?

Ich wollte früher auch nie aufs Land und lieber in der Stadt wohnen, heute lebe ich hervorragend weit weg von Stadtstress.

 

 

Das finde ich bei der derzeitigen Wohnungsknappheit ehrlich gesagt moralisch nicht vertretbar, auch wenn man argumentieren kann, dass das Grundstück schon seit Jahrzehnten brach liegt. Es ist aber auf jeden Fall auch eine Überlegung wert,

Ich bin auch überhaupt nicht unter Zeitdruck, ich will nur meine Optionen ausloten

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Eventuell will dein Bruder mehr Grün neben seinem Haus?

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Die Art des Hauses die darauf gebaut werden darf, spielt aber schon eine Rolle. Gibt es Baurecht? Welcher Art? Einfamilienhaus, oder ein Mehrfamilienhaus mit 5 Geschossen. Das macht schon einen Unterschied.

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vor 5 Minuten von Hansolol:

Die Art des Hauses die darauf gebaut werden darf, spielt aber schon eine Rolle. Gibt es Baurecht? Welcher Art? Einfamilienhaus, oder ein Mehrfamilienhaus mit 5 Geschossen. Das macht schon einen Unterschied.

Da ich den Bebauungsplan noch nicht gesehen habe, kenne ich die genauen Bestimmungen nicht. Aber ausgehend von der Nachbarbebauung würde ich raten auf jedem Grundstück eine DHH, das heißt, man muss sich beim Bau mit dem Nachbar (in dem Fall mein Bruder) abstimmen.

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Wenn der Großvater das Grundstück schon seit Jahren hat, beginnt die Spekulationsfrist erst mit dem damaligen Kauf. Also noch flexiber, später den Verkaufspreis für eine Eigentumswohnung zu verwenden.

 

Bebauung und Verkauf oder Vermietung, es ist so wie alles, man bekommte es vieleicht schon hin, aber ein Profi kann es besser.

 

 

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vor 24 Minuten von chirlu:

 

Es kommt für die Spekulationsfrist auf den Zeitpunkt an, zu dem der Großvater das Grundstück gekauft hat. Daher können die zehn Jahre ohne weiteres schon abgelaufen sein.

Vielen Dank für die Info. Das erweitert die Optionen enorm und macht den Verkauf des bloßen Grundstücks steuerlich natürlich viel lukrativer.

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vor 17 Minuten von Tordal:

Da ich den Bebauungsplan noch nicht gesehen habe, kenne ich die genauen Bestimmungen nicht. Aber ausgehend von der Nachbarbebauung würde ich raten auf jedem Grundstück eine DHH, das heißt, man muss sich beim Bau mit dem Nachbar (in dem Fall mein Bruder) abstimmen.

Wenn der Bruder mitzieht könnte man mit Genehmigung der Baubehörden ein Mehrfamilienhaus erstellen lassen. Dies käme dem derzeitigen Wohnungsmarkt sehr gelegen und der Bruder könnte sich die beste Wohnung reservieren. Du könntest Deine Wohnungen später jederzeit spekulationsfrei verkaufen.

 

Andererseits kannst Du auch abwarten, welche Erfahrungen Dein Bruder mit seinem Hausbau macht und danach entscheiden, ob Du Dir den Stress mit einem Neubau auch antun willst.

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Ich finde, du solltest dich von steuerlichen Aspekten zunächst lösen - das ist wie bei der Geldanlage. Das verstellt eventuell den Blick für deine tatsächlichen Wünsche.

Erstmal grundsätzlich überlegen, welche Lösung(en) du bevorzugst, und dann diese steueroptimieren. 

Und zum Vermieter muss man sich auch berufen fühlen, unabhängig von Rendite und Zahlen.

 

PS: Interessantes "Dorf", bei dem 1000€/qm gezahlt werden - die Preise sind bei uns fast Düsseldorfer Niveau... aus der Ferne schwer zu beurteilen, kommt mir aber sehr viel vor.

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Wie ist denn die derzeitige Nutzung? Hat dein Großvater das Grundstück als Grünland oder Weide verpachtet, um zumindest die Kommunalabgaben durch die Erträge decken zu können? Vielleicht gibt es ja nur einen Pachtvertrag über beide Grundstücke, den ihr jetzt auseinanderdröseln müßt?

 

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vor 31 Minuten von Seabushy:

PS: Interessantes "Dorf", bei dem 1000€/qm gezahlt werden - die Preise sind bei uns fast Düsseldorfer Niveau... aus der Ferne schwer zu beurteilen, kommt mir aber sehr viel vor.

Das ist wiegesagt nur eine erste Näherung über immoscout. Dort wird ein Grundstück in ähnlicher Lage voll erschlossen und baufertig zu diesem Preis angeboten. 

Und ja, die Preise sind Wahnsinn, aber die Lage auch sehr begehrt. Dörfliche Struktur, aber mit direktem S-Bahn-Anschluss. Man ist in ca. 20 Minuten am Münchner HBF. Das ist für viele Leute die Idealvorstellung von Wohnen. 

 

Vielen Dank für euren wertvollen Input, werde mir weiter Gedanken machen, mich mit meinem Bruder absprechen und natürlich mal den Bebauungsplan anschauen.

 

Letzte Frage: Steuerberater ja oder nein? Lohnt sich der in dem Fall oder ist die Sachlage steuertechnisch eigentlich unterkomplex? ;-)

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Hallo Tordal,

 

ich würde erstmal nichts überstürzen. Aufgrund der derzeitigen Immobiliensituation kann ich mir nicht vorstellen, dass es im Speckgürtel um München die nächsten Jahre günstiger wird.

1. Steuerberater fragen. Bei der Summe würde ich mal ein paar Euro für einen Fachmann investieren.

2. Klär mit deinem Bruder ab wie er bauen möchte. Vielleicht gibt es ja die Möglichkeit gemeinsam ein DH, MFH zu erreichten. Das könntet ihr mal grob rechnen lassen und euch dann anhand der Zahlen daran orientieren welche Variante (Verkauf unbebaut, Verkauf bebaut, Vermietung) besser ist. Ich empfehle aber auch, sich emotional damit auseinanderzusetzen. Manche sagen "verkaufen kann man nur einmal" und ein anderer sagt "mit Vermietung hat man nur Aufwand und Ärger". Beider Aussagen sind korrekt. Da müsstest du dir auch klar werden was du dir vorstellen kannst. Wenn du einen "faulen" Mieter hast, dann kann es recht anstrengend werden. Da wird wegen jedem tropfenden Wasserhahn angerufen und du musst dich darum kümmern. Hast du einen "fleißigen" Mieter, der sich um die Sachen kümmert, dann ist auch die Vermiertung weniger nervenaufreibend.

 

Gruß

Bavarese

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Posted · Edited by Chevprolet
ABC

Mal abgesehen davon, dass ich professionellen Rat eines Steuerberaters auch befürworte, sehe ich die steuerliche Ersparnis als den flasche Anreiz. M.E. muss die Renditedes Objekts am Ende stimmen, steuerliche Vorteile sehe ich als Zuckerguss oben drauf.

 

Abgesehen davon solltest du dir klar machen dass Bauen für die Dauer von vielleicht 1-1,5 Jahren eine extrem stressige, auslastende und belastende Angelegenheit ist, bei der extrem viel schief gehen kann. Genauso wie nachher in einem Mietverhältnis. Das will alles wohlüberlegt sein...

 

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vor 19 Stunden von Seabushy:

PS: Interessantes "Dorf", bei dem 1000€/qm gezahlt werden - die Preise sind bei uns fast Düsseldorfer Niveau... aus der Ferne schwer zu beurteilen, kommt mir aber sehr viel vor.

Völlig gang und gebe in der Gegend.

Alles was im Münchner Speckgürtel ist und hier vor allem der Süd-Westen ist mit Grundstückspreisen jenseits der 1000€/qm. Bei mir sind es schon 1300€/qm was derzeit bezahlt wird und das ist rund 15km weg von Dachau (ebenfalls Sbahn Anschluss)

 

Ich würde vorerst die Füße still halten und das in Ruhe analysieren ob ein Verkauf in Frage kommt. Eine Bebauung (MFH) und Vermietung wäre für mich schon eine sehr spannende Idee mit der man sich anfreunden kann.

 

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Ich kenne indirekt (über Freunde) die Lage im Münchener Umland und die Preise IN München sind mir auch mal genannt worden ....

 

Meine Frage wie James: Warum dringend verkaufen? Die Gegenfrage muss für Dich ja sein: was bekommst Du damit in München finanziert? Vermutlich nicht wirklich viel …. 

 

Ach so … mal meinen Senf dazu (rein persönliche Meinung): Du bekommst da (im Zweifel) eine Lebensgrundlage geschenkt, ggf. solltest Dich doch mal ernsthaft damit auseinandersetzen, ob Du Dich noch über Jahrzehnte zu verschulden willst nur wegen der 15 Km zur Innenstadt? Bei den Preisen in München ist das nicht schwer … (P.S.: ich hab das Glück das ich nur einen "Anbau" finanzieren musste, was aber nur wenig Belastung bedeutet und kaum ins Gewicht fällt …)

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Bei den Optionen wurden scheinbar die möglichen Haken vergessen.

O1: Wie schon oben genannt: Mögliche bestehende Verpachtungen die aufzulösen wären.

O2: Da es wohl nichtmehr soviele "Einheitsbau" Gebiete geben dürfte, muss das gebaute Haus hinterher auch noch dem möglichen Käufer gefallen. Und Geschmäcker können da sehr voneinander abweichen. Abrissgrundstücke haben wohl einen wieder verminderten Wert.

O3: Oben wurden schon ein paar Zusatzrisiken angedeutet. Die Grundrisse müssen den potentiellen Mietern passen, sonst verlängert sich die Leerstandszeit. Zum Glück kann man auch vermietete Gebäude verkaufen.

 

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Posted · Edited by Tordal

Vielen Dank für eure Antworten. 

Das Grundstück ist unbelastet, nicht verpachtet, voll erschlossen und baureif. Bauen und Verkaufen kommt nun nicht mehr in Frage, da dann die Finanzierung schwierig werden könnte. 

Es bleiben jetzt noch die Möglichkeiten verkaufen oder behalten und dann verkaufen, wenn man das Geld braucht. 

Bauen ist mir einfach zu viel Stress und mit zu vielen Unwägbarkeiten verbunden. Zudem wir nicht selbst einziehen wollen. 

Die Möglichkeit verkaufen beinhaltet dann natürlich auch die Anlage des Kapitals am Aktienmarkt auch wenn wir dann nicht mehr so flexibel sind in der Investition. Das macht aber nichts, da wir jetzt sowieso nicht umziehen wollen. 

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Am 3.9.2019 um 11:12 von Shari:

Warum nicht Option 4, das Grundstück erst mal behalten ?

 

Wenn Sie jetzt das Grundstück verkaufen, wird die Differenz zwischen Erbwert und Verkaufswert voll der Einkommensteuer unterworfen. 10 Jahresfrist Spekulationsgewinn. Ebenso beim Bau und Verkauf, wenn überhaupt ein Gewinn anfällt.

§ 23 EStG ist dir nicht voll bekannt. Die Aussagen sind falsch!

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Bebauungsplan ansehen und zusammen mit Bruder nen Klotz mit 6-10 Parteien drauf bauen. Der Kredit trägt sich selbst, dein Bruder ist der Mann Vor-Ort und der Cashflow sollte dir in 10 Jahren genug Möglichkeit für eine eigene Immo in München bieten. Und eine Wohnung richtest du dir schon Platztechnisch auf deine Verhältnisse aus. Eventuell nutzt du sie ja doch noch selbst. 

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