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Smoothy_

Beratung: Weiter vermieten oder verkaufen

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Smoothy_
Posted · Edited by Smoothy_

Hallo zusammen,

 

ich nehme nachfolgend die Daten aus einem älteren Post und bringe diese auf einen aktuelleren Stand. Insb. bzgl. dem wahrscheinlichem Wert des Hauses um das es hier geht, gibt es neue Erkenntnisse.

 

Zur Situation: Ich bin 33, Single, und wohne in einer günstigen Baugenossenschaftswohnung in einer Süddeutschen Großstadt. Mein Einkommen beträgt ca. 80000 p.a. all in. 

(beim aktuellen AG, allerdings käme für mich auch ein Wechsel bei etwas weniger Gehalt in Frage, wenn die Arbeitsbelastung dadurch sinkt....).

 

Worum es nun geht: Zusammen mit einem Geschwister habe ich ein Zweifamilien Haus in ländlicher Gegend als Erbengemeinschaft geerbt. Sämtliche Kosten & Einnahmen gingen also immer durch 2.

Die Mieteinahmen beliefen sich p.a. im Durchschnitt auf ca. 25.000 - 30.000 €. Eine Wohnung wurde möbliert vermietet und standt öfter mal leer. Inzwischen ist diese Wohnung hochwertig renoviert / saniert worden und gut vermietet. Von den Mieteinnahmen wurden fast vollständig Rücklagen gebildet, eben für die oben genannte Renovierung sowie Heizungserneuerung und sonstige Instandhaltungen. Desweiteren wird ein Kredit auf das Haus mit Restschuld von 45.000,- mit 1000,- pro Monat getilgt. Aufgrund des hohen Steuersatzes, Tilgung (der Betrag wird natürlich trotzdem versteuert) und der generell hohen Rücklagenbildung der letzten Jahre kann man sagen, dass Netto ein lächerlicher Betrag übrig blieb, wenn überhaupt. Dafür wurde natürlich der Kredit getilgt.

 

Nun gibt es einen Mieterwechsel in der nicht renovierten Wohnung, womit eine Mietpreissenkung einhergehen wird. Desweiteren müsste auch wieder renoviert werden. Da ich die Hausverwaltung komplett alleine übernommen hatte und die Heizungserneuerung sowie Renovierung der einen Wohnung enormen zeitlichen Aufwand für mich bedeutete, spiele ich mit dem Gedanken das Haus zu verkaufen. Auf basis der folgenden Szenarien & Zahlen hätte ich gerne eure Einschätzung:

 

Das Haus wurde vor ca. 12 Jahren mal auf 430.000 € geschätzt. Aktuell ließen sich vermutlich 500.000 € - 550.000 € erzielen.

Ohne Probleme ließen sich auch zukünftig Bruttomieteinahmen von mindestens 24.000 € erzielen (bisher natürlich immer durch 2). 

 

Option 1) Unrenoviert weiter vermieten bis der Kredit getilgt ist, dann verkaufen. Unter Umständen sind die Immobilienpreise bis dahin wieder gesunken / das Haus wird älter. Zeithorizont ~4-5 Jahre.

 

Option 2) Die Hälfte meines Bruders für ~200.000 abkaufen und alleine weiter vermieten. 

 

Option 3) Haus mit Restschuld verkaufen und verstärkt in ETF gehen.

 

Vielleicht nicht ganz unerheblich ist die Tatsache, dass ich durch Erbe der Großeltern 200.000 € geerbt habe. 70.000 € habe ich selbst gespart. Aktuell liegt das Geld auf mehreren Tagesgeldkonten. Was ich damit sagen möchte: Ich benötige des Geld aktuell nicht. Ich kann von meinem Gehalt mehr als gut leben und spare immer noch. Eine Immobilie hätte ich zwar grundsätzlich gerne, tue mich aber schwer für "übeteuerte" Preise zu kaufen. Da ich noch keine Familie usw. habe, habe ich es grundsätzlich auch nicht eilig.

 

Bzgl. der Vermietertätigkeit: Ich habe nicht unbedingt Spaß daran (kann die Geschichten nur bestätigen, man wird Sonntag morgen rausgeklingelt weil die Heizung nicht funktioniert, ... ) und wohne auch 100km von der Immobilie entfernt - d.h., es muss alles über Handwerker laufen. Trotzdem war ich immer der Meinung, dass die Mieteinnahmen 

doch ordentlich und eine schöne Altersvorsorge sein können. Oder mal als "Ergänzung", wenn man beruflich kürzer treten möchte - hier bin ich mir nicht mehr so sicher.

 

Im nächsten Schritt würde ich beginnen mit Excel Tabellen zu rechnen, allerdings würde mich trotzdem bereits jetzt eure Meinung interessieren.

 

Danke!

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joinventure12
Posted · Edited by joinventure12

Was ist den die Mietrendite des Objekts p.a. ?

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Knacker
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vor 24 Minuten von Smoothy_:

Die Mieteinahmen beliefen sich p.a. im Durchschnitt auf ca. 25.000 - 30.000 €.

Das ist bei der heutigen Zinsrendite doch nicht schlecht. Immerhin eine Vorsteuer-Rendite vor von ca. 5 %.

 

vor 22 Minuten von Smoothy_:

Nun gibt es einen Mieterwechsel in der nicht renovierten Wohnung, womit eine Mietpreissenkung einhergehen wird.

Warum denn dass? Willst Du einen Corona-Abschlag gewähren?

 

vor 28 Minuten von Smoothy_:

 Da ich die Hausverwaltung komplett alleine übernommen hatte und die Heizungserneuerung sowie Renovierung der einen Wohnung enormen zeitlichen Aufwand für mich bedeutete, spiele ich mit dem Gedanken das Haus zu verkaufen.

Das kenne ich, habe deshalb erst kürzlich eine ETW verkauft. Da ich aber noch eine weitere in dem Haus habe, bleibt die HV weiterhin an mir hängen. Die liebe Verwandtschaft ist dazu nicht in der Lage.

 

vor 32 Minuten von Smoothy_:

Das Haus wurde vor ca. 12 Jahren mal auf 430.000 € geschätzt. Aktuell ließen sich vermutlich 500.000 € - 550.000 € erzielen.

Ohne Probleme ließen sich auch zukünftig Bruttomieteinahmen von mindestens 24.000 € erzielen (bisher natürlich immer durch 2).

In den letzten 10 Jahren sind die Preise, zumindest in Südwestdeutschland, aber wesentlich stärker gestiegen. Ich wollte vor 12 Jahren nach dem Bau eines Eigenheims eine ETW im Großraum Stuttgart verkaufen. Da ich nicht mehr angeboten bekam, als ich 1999 bezahlt hatte, ließ ich es. Kürzlich konnte ich - bei großer Nachfrage - für den doppelten Preis verkaufen. Dase Objekt ist nahe einer S-Bahnstation und der Verkauf war noch vor der Corona-Hysterie.

 

vor 40 Minuten von Smoothy_:

Option 1) Unrenoviert weiter vermieten bis der Kredit getilgt ist, dann verkaufen. Unter Umständen sind die Immobilienpreise bis dahin wieder gesunken / das Haus wird älter. Zeithorizont ~4-5 Jahre.

Obwohl ich glaube, dass wir den Zenit bereits erreicht haben, glaube ich nicht, dass es bei Dir unter Deine geschätzten 500.000 € fällt.

 

vor 43 Minuten von Smoothy_:

Option 2) Die Hälfte meines Bruders für ~200.000 abkaufen und alleine weiter vermieten.

Weil's der Bruder ist, soll er nur 200.000 € bekommen? Da hätte ich ein schlechtes Gewissen.

 

vor 44 Minuten von Smoothy_:

Option 3) Haus mit Restschuld verkaufen und verstärkt in ETF gehen.

Würde ich auf keinen Fall tun, damit wärst Du zu einseitig aufgestellt. Nachdem sich der Aktienmarkt relativ schnell wieder gerappelt hat, kann es genau so schnell wieder abwärts gehen.

 

vor 48 Minuten von Smoothy_:

 Eine Immobilie hätte ich zwar grundsätzlich gerne, tue mich aber schwer für "übeteuerte" Preise zu kaufen. Da ich noch keine Familie usw. habe, habe ich es grundsätzlich auch nicht eilig.

Ich fürchte, Du hast hier eine falsche Einschätzung. Die Preise sind gerade in den letzten 10 Jahren sehr stark gestiegen. Auch der Wert eures Objekts wird sich in den letzten 10 Jahren nahezu verdoppelt haben.

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Ramstein
Posted · Edited by Ramstein
Typo

Bei der "Bruttorendite" von ca. 24.000 Euro bzw. ca. 5% ist natürlich noch dein Aufwand zu berücksichtigen. Wenn es zumindest durch die Renovierung 100 Stunden zu 60 Euro sind (dafür bekommst du keinen Profi, hast aber Ärger und Risiko an der Backe), dann musst du das gegen deinen Mietanteil von 50% / 12.000 Euro gegenrechnen und damit sinkt natürlich deine Rendite. 

 

Eine Vermietung 100 km entfernt würde ich nicht ohne professionelle Hausverwaltung machen wollen. Und auch das kostet.

Diese Aspekte solltest du in deinen zu erstellenden Spreadsheets berücksichtigen.

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3mg4
Posted · Edited by 3mg4
vor 2 Stunden von Smoothy_:

Bzgl. der Vermietertätigkeit: Ich habe nicht unbedingt Spaß daran (kann die Geschichten nur bestätigen, man wird Sonntag morgen rausgeklingelt weil die Heizung nicht funktioniert, ... ) und wohne auch 100km von der Immobilie entfernt - d.h., es muss alles über Handwerker laufen. Trotzdem war ich immer der Meinung, dass die Mieteinnahmen 

doch ordentlich und eine schöne Altersvorsorge sein können.

Gib die Arbeit an eine Hausverwaltung ab, kostet aber du hast Ruhe.

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Bassinus
Posted
vor 19 Minuten von 3mg4:

Gib die Arbeit an eine Hausverwaltung ab, kostet aber du hast Ruhe.

Und nicht auf die Mieter umlegbar - aber sehr wohl als Aufwand ansetzbar in der Steuererklärung ;)

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Knacker
Posted
vor 21 Minuten von 3mg4:

Gib die Arbeit an eine Hausverwaltung ab, kostet aber du hast Ruhe.

Ist das für ein Zwei-Familienhaus nicht etwas übertrieben?

Da der HV sich mit den Eignern abstimmen muss, ist da nicht viel Ruhe, geschweige denn vom zusätzlichen Ärger mit dem HV.

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Smoothy_
Posted · Edited by Smoothy_

Hallo zusammen,

 

danke für die bisherigen Rückmeldungen. Tatsächlich bin ich davon ausgegangen, dass die Empfehlung (wie oft an anderer Stelle im Forum) lautet: Verkaufen.

 

Hier zeigt sich ja ein differenzierteres Bild, weshalb ich davon ausgehe, dass die Rendite tatsächlich nicht so schlecht ist. Falls es eine Rolle spielt: Ich könnte sogar noch den "Keller" als Souterrain (quasi als Dreifamilienhaus) vermieten und die Mieteinahmen noch etwas steigern. Die 24.000 waren konservativ gerechnet.

 

@Knacker: Der Grund für die Mietsenkung ist: Das vollausgebaute Souterrain sowie das EG (gesamt 240 qm²) bekomme ich an eine Einzelpartei so nicht wieder vermietet. Bisher war die Konstellation etwas speziell, das spielt nun aber keine Rolle mehr. Deshalb die Überlegung, tatsächlich ein 3 Parteienhaus daraus zu machen, geht natürlich wieder mit Investitionen, wenn gleich überschaubaren, einher.

 

Einen Hausverwalter halte ich ebenfalls für übertrieben und scheidet für mich kategorisch aus. Fernab von den bisherigen Sanierungen ist der Aufwand schon überschaubar, zumal ich erst einen sehr angenehmen Mieter für die neue renovierte Wohnung bekommen habe. Zudem habe ich über die letzten Jahre bzw. Monate alles in die Bahnen gelenkt, dass der Verwaltungsaufwand sich reduzieren dürfte (Umgelegter Abrechnungsservice, sanierte Heizung, renovierte Wohnung usw. Das Thema ist eher, dass ich nicht länger für mein Geschwister das Haus in Schuss halten möchte / werde. Wir haben es versäumt, eine faire Regelung für meinen Aufwand zu finden. Das hat sich inzwischen verselbstständig und ist eine Selbstverständlichkeit geworden. Zu dem blieb bisher auch eben gar nicht viel übrig, von dem ich mir hätte einen Lohn bezahlen können. Das lag natürlich an der Bildung von erheblichen Rücklagen. Allerdings ohne dass wir etwas "privat" zuschießen mussten. 

 

Für mich gibt es aktuell und nach eurer Rückmeldung also nach wie vor die obigen 3 Optionen:

a) Für 200.000 - 250.000 ( oder eben Betrag X)  das Geschwister auszahlen, z.B. mit dem geerbten Geld der Großeltern oder einem Kredit

b) Verkaufen zu einem tollen Preis und Ruhe haben

c) Temporär mit Minimalaufwand vermieten bis der Kredit getilgt ist, und dann verkaufen

 

Ich werde gleich mal die berechnete Rendite nachschieben, dann fällt die Bewertung zu der Optionen mit Sicherheit leichter. Nicht ganz klar ist mir, ob die gängigen Formeln Sinn machen, wenn sich das Haus zumindest teilweise schon im eigenen Eigentum befindet und man den theoretischen Kaufpreis nie bezahlen muss (sondern hier nur die hälfte an das Geschwister). Insbesondere bei der Nettorendite, wo auch die Kaufnebenkosten einkalkuliert werden sollen.

 

Update: Mit der einfachen Bruttorenditeformel schwankt die Rendite von 4,4 % - 5,3 %.

(Je nachdem welchen fiktiven Verkaufswert ich ansetze: 500.000 - 550.000, sowie konservative Mieteinahmen oder Best Case)

 

Update 2: Bei Instandhaltungsrücklage von 11,75 pro qm² (4000 € Pro Jahr) komme ich bei konservativer Rechnung (minimum Mieteinahme, maximaler Verkaufswert) auf eine Nettorendite von 3,6 %

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3mg4
Posted
vor 2 Stunden von Smoothy_:

Das Thema ist eher, dass ich nicht länger für mein Geschwister das Haus in Schuss halten möchte / werde. Wir haben es versäumt, eine faire Regelung für meinen Aufwand zu finden.

ihr könnten das Haus in eine "Firma stecken" und alle Geschwister sind zu selben Teilen beteiligt, Haftung ist klar, Verantwortung ist klar. weiß nicht wie das in DE ist, in AT kenne ich ein paar die das so geregelt haben, allerdings alle mit Eigennutzung der Immobilie (zum Beispiel Zweitwohnsitz/Ferienhaus/Wochenend-get-away).

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Peter23
Posted
vor 16 Minuten von 3mg4:

ihr könnten das Haus in eine "Firma stecken" und alle Geschwister sind zu selben Teilen beteiligt, Haftung ist klar, Verantwortung ist klar. weiß nicht wie das in DE ist, in AT kenne ich ein paar die das so geregelt haben, allerdings alle mit Eigennutzung der Immobilie (zum Beispiel Zweitwohnsitz/Ferienhaus/Wochenend-get-away).

Du kennst also die steuerlichen Implikationen in Deutschland nicht, aber fühlst Dich trotzdem sicher genug, um das hier einfach mal als Option in den Raum zu werfen.

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joinventure12
Posted
vor 49 Minuten von Peter23:

Du kennst also die steuerlichen Implikationen in Deutschland nicht, aber fühlst Dich trotzdem sicher genug, um das hier einfach mal als Option in den Raum zu werfen.

Finde deine Aussage komisch. Immerhin lebt ein Forum von Anregungen, Ideen und Beiträgen

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Sucher
Posted

Ich würde folgendes machen:

1. Das Haus für einen überhöhten Preis (800 TEUR+) bei einem der Portale einstellen und schauen, ob jemand darauf anspringt. Wenn nicht, Preis senken. Dann hast du den Marktwert ermittelt.

2. "Kaufen oder mieten" von Gerd Kommer besorgen. Da ist ein Excel-Tool mit dabei, mit dem du deine Situation objektiv bewerten kannst inkl. Anleitung, damit man nichts vergisst.

 

Insbesondere würde ich verkaufen, wenn du a) keine Lust auf die Verwaltung hast b) selbst so langsam auf die Suche nach einer eigenen Wohnung gehen willst oder c) sich Konflikte mit deinem Geschwister anbahnen.

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Smoothy_
Posted
vor 2 Minuten von joinventure12:

Finde deine Aussage komisch. Immerhin lebt ein Forum von Anregungen, Ideen und Beiträgen

Hängt euch doch bitte nicht daran auf. Das ist so oder so keine Option. Entweder, wir verkaufen oder ich kaufe die andere hälfte ein. Das Geschwister hat selbst kein Interesse mehr, die Immobilie zu vermieten bzw. möchte lieber das Geld.

 

Die Frage bleibt also: Auf Basis der nun genannten Zahlen, für 200.000 - 250.000 die andere Hälfte kaufen und eigenständig vermieten, oder ebenfalls verkaufen und das Geld anderweitig anlegen (oder ein Teil davon einfach verleben).

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Smoothy_
Posted · Edited by Smoothy_
vor 10 Minuten von Sucher:

Ich würde folgendes machen:

1. Das Haus für einen überhöhten Preis (800 TEUR+) bei einem der Portale einstellen und schauen, ob jemand darauf anspringt. Wenn nicht, Preis senken. Dann hast du den Marktwert ermittelt.

2. "Kaufen oder mieten" von Gerd Kommer besorgen. Da ist ein Excel-Tool mit dabei, mit dem du deine Situation objektiv bewerten kannst inkl. Anleitung, damit man nichts vergisst.

 

Insbesondere würde ich verkaufen, wenn du a) keine Lust auf die Verwaltung hast b) selbst so langsam auf die Suche nach einer eigenen Wohnung gehen willst oder c) sich Konflikte mit deinem Geschwister anbahnen.

1. Sollte ich das Haus wirklich mal oder zeitnah verkaufen wollen, macht das aus meiner Sicht einen sehr unseriösen Eindruck, da ich davon ausgehe, dass die 800.000 € stark am Marktwert vorbei gehen. Wir haben erst im selben Ort das Haus der Großeltern verkauft. Von daher denke ich, dass die 550.000 ganz gut passen. 

 

2. Ich dachte bei "kaufen oder mieten" ging es immer um die Selbstnutzung. Ich werde niemals in die besagte Immobilie ziehen. Es wäre also ein reines Investitionsobjekt. Sollte ich mich irren, werde ich mir das Buch besorgen.

 

3. a) Wie gesagt, lust habe ich eigentlich nicht. Wenn allerdings entsprechend was übrigt bleibt, kann die Lust durchaus kommen. Bzw. ich mache ja schon seit 4 Jahren den Verwalter und es macht mich jetzt nicht kaputt. Gibt es denn jemand, der gerne vermietet? Am Ende ist es für mich auch nur ein "Job", der sich natürlich lohnen soll b) Eine Wohnung ist für mich grundsätzlich nicht so reizvoll - aktuell möchte ich noch in der Stadt wohnen und natürlich sind hier die Preise einfach überhitzt. Zudem, finde ich, bietet eine Eigentumswohnung zu wenig wohnlichen Mehrwert gegenüber einer Mietwohnung. Bei einem freistehenden Haus sähe das natürlich wieder anders aus. Für ein Haus passen aber die persönlichen Umstände aktuell überhaupt nicht. c) Die Konflikte gibt es schon - auch deshalb stehen ja die beiden Optionen aus dem vorherigen Post im Raum. Vielleicht kam das aus meinem Eingangspost nicht deutlich genug rüber.

 

Grüße

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Sucher
Posted
vor 48 Minuten von Smoothy_:

1. Sollte ich das Haus wirklich mal oder zeitnah verkaufen wollen, macht das aus meiner Sicht einen sehr unseriösen Eindruck, da ich davon ausgehe, dass die 800.000 € stark am Marktwert vorbei gehen. Wir haben erst im selben Ort das Haus der Großeltern verkauft. Von daher denke ich, dass die 550.000 ganz gut passen. 

 

2. Ich dachte bei "kaufen oder mieten" ging es immer um die Selbstnutzung. Ich werde niemals in die besagte Immobilie ziehen. Es wäre also ein reines Investitionsobjekt. Sollte ich mich irren, werde ich mir das Buch besorgen.

Dann halt 600.000- 700.000 EUR. Jedenfalls etwas über deinem geschätzten Level - wenn du dich mit deinen 550 TEUR irrst, verlierst du im schlimmsten Fall viel Geld beim Verkauf.

 

In dem Buch wird eine Immobilie knallhart als Investition betrachtet und basierend auf den Eingangsparametern langfristig mit einem Weltportfolio verglichen. Die 20€ lohnen sich. Wenn du nur reinlesen willst, die Stadtbüchereien bieten es auch an.

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beamter97
Posted · Edited by beamter97
vor einer Stunde von Smoothy_:

c) Die Konflikte gibt es schon

dann rate ich zum Verkauf.

Und zwar ohne vorherige Investments: Dem Käufer kann man das Potential, aus den 240m² 2 Einheiten zu machen, mitteilen und ihn selbst die Umbau-/Instandsetzugsmaßnahmen planen und vornehmen lassen.

 

Die Konflikte werden in der Zukunft nicht weniger: sie steigern sich an Kleinigkeiten, münden in Vorwürfen über deine Verwaltungstätigkeit (demnächst Leerstand), und enden darin, dass einer von euch beiden (Käufer oder Verkäufer der ideellen Hälfte) bei der zukünftigen Wertsteigerung/-minderung sich übervorteilt fühlt.

 

Da du, wie du sagst, nicht hundertprozentig sowohl hinter der Verwaltertätigkeit, als auch hinter dem Besitz der Immobilie stehst: weg damit!

Simplify your life! oder Dobelli, Die Kunst des klugen Handelns.

Was aus dem Verkaufserlös in deiner privaten, eigenen Vermögenssphäre sich dann entwickelt, weiß hoffentlich keiner, und du bist niemandem Rechenschaft schuldig.

 

Und bei zukünftigen Familientreffen habt ihr keine Ursache, miteinander zu streiten, im Gegenteil, ihr habt positive Erinnerungen, wie toll ihr damals den Verkauf des Hauses GEMEINSAM zu beider Vorteil durchgezogen habt.

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3mg4
Posted
vor 16 Stunden von Peter23:

Du kennst also die steuerlichen Implikationen in Deutschland nicht, aber fühlst Dich trotzdem sicher genug, um das hier einfach mal als Option in den Raum zu werfen.

Sorry das ich einen Vorschlag in den Raum geworfen habe! Bin hier privat und nicht als Steuerberater unterwegs, ein Nachforschen oder Prüfen der Aussagen und ob sie auf einem zutreffen muss jeder für sich sowieso durchführen.

 

Aber wofür rechtfertige ich mich hier eigentlich... 

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padavona
Posted

Also um die Rendite auch nur ansatzweise bewerten zu können müsste man schon wissen wo die Hütte steht bzw. wie es in dieser Region/Stadt/Stadtteil um die Nachfrage nach Wohnraum bestellt ist. In "ländlicher Gegend" kann auch 5% Mietrendite zu wenig sein. Wobei die Rendite wiederum auch eher Kauf- und eher weniger bei Verkaufentscheidungen eine Rolle spielt.

 

Vermietete Immobilien sind ein Weg um bei einem Start von 0 ein ansehnliches Vermögen aufzubauen oder eben ein vorhandenes Vermögen zu vermehren (Fremdkapitalhebel). Du hast aber schon ein recht ansehnliches Vermögen und das Thema Immobilien scheint ja nun nicht gerade eine Herzensangelegenheit zu sein. Von daher scheint es mir schon so, dass ganz unabhängig von  den nackten Zahlen (Steuern, Rendite, evtl. Vorfälligkeitsentschädigungen, ...) ein Verkauf die beste Option ist.

 

Dann kannst du ganz frisch und unbefangen überlegen was du mit dem Geld machen möchtest. Dann kannst du immer noch langsam in das Thema einsteigen indem zu z.B. Eigentumswohnungen kaufst, wo sich im wesentlichen ein Hausverwalter darum kümmert.

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Peter23
Posted
vor 4 Stunden von 3mg4:

Sorry das ich einen Vorschlag in den Raum geworfen habe! Bin hier privat und nicht als Steuerberater unterwegs, ein Nachforschen oder Prüfen der Aussagen und ob sie auf einem zutreffen muss jeder für sich sowieso durchführen.

Entschuldigung angenommen.

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Smoothy_
Posted · Edited by Smoothy_
vor 21 Stunden von beamter97:

dann rate ich zum Verkauf.

Und zwar ohne vorherige Investments: Dem Käufer kann man das Potential, aus den 240m² 2 Einheiten zu machen, mitteilen und ihn selbst die Umbau-/Instandsetzugsmaßnahmen planen und vornehmen lassen.

 

Die Konflikte werden in der Zukunft nicht weniger: sie steigern sich an Kleinigkeiten, münden in Vorwürfen über deine Verwaltungstätigkeit (demnächst Leerstand), und enden darin, dass einer von euch beiden (Käufer oder Verkäufer der ideellen Hälfte) bei der zukünftigen Wertsteigerung/-minderung sich übervorteilt fühlt.

 

Da du, wie du sagst, nicht hundertprozentig sowohl hinter der Verwaltertätigkeit, als auch hinter dem Besitz der Immobilie stehst: weg damit!

Simplify your life! oder Dobelli, Die Kunst des klugen Handelns.

Was aus dem Verkaufserlös in deiner privaten, eigenen Vermögenssphäre sich dann entwickelt, weiß hoffentlich keiner, und du bist niemandem Rechenschaft schuldig.

 

Und bei zukünftigen Familientreffen habt ihr keine Ursache, miteinander zu streiten, im Gegenteil, ihr habt positive Erinnerungen, wie toll ihr damals den Verkauf des Hauses GEMEINSAM zu beider Vorteil durchgezogen habt.

Hast du gut geschrieben. Das genannte Buch klingt interessant - werde ich lesen bzw. anhören. Allerdings ist mir der Beitrag etwas zu emotional. Wo gibt es denn keine Konflikte...!  Ich hatte aber ja auch mehrfach geschrieben, dass das gemeinsame Weitervermieten ausscheidet.

 

Entweder ich verkaufe, oder kaufe den anderen Anteil für einen noch zu definierenden Preis ein. Das ändert ja aber nichts an der, anders als anfangs von mir gedacht, recht geringen Rendite. Habe mir eine Liste von "Homeday" besorgt. Da ist mein Landkreis bzw. Einzugsgebiet auch vertreten und die Rendite passt voll in den Wert.

vor 4 Stunden von padavona:

Also um die Rendite auch nur ansatzweise bewerten zu können müsste man schon wissen wo die Hütte steht bzw. wie es in dieser Region/Stadt/Stadtteil um die Nachfrage nach Wohnraum bestellt ist. In "ländlicher Gegend" kann auch 5% Mietrendite zu wenig sein. Wobei die Rendite wiederum auch eher Kauf- und eher weniger bei Verkaufentscheidungen eine Rolle spielt.

Kannst du imr erklären, welche Rolle die Gegend spielt? Ob ich im Norden oder im Süden "zu wenig" Rendite erhalte, spielt doch keine Rolle. Für mich ist das eher ein Indikator, dass sich gewisse Gegenden im Durchschnitt eher nicht für die Vermietung eignen, da die Kauf bzw. Verkaufspreise so hoch sind?

Was ich sagen kann, siehe oben, dass meine Rendite absolut im Durchschnitt im Landkreis liegt. Das macht es für mich jetzt aber nicht attraktiver oder weniger attraktiv. 

 

PS: Gerade wegen der absolut durchschnittlichen Rendite und auch eurere Beiträge tendiere ich aktuell stark zum Verkaufen.

 

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Knacker
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vor 1 Stunde von Smoothy_:

PS: Gerade wegen der absolut durchschnittlichen Rendite und auch eurere Beiträge tendiere ich aktuell stark zum Verkaufen.

Mich stimmt die geringe Wertsteigerung in den letzten 12 Jahren bedenklich. Außerdem bekommt man auf dem Kapitalmarkt sehr wenig Rendite und weiß nicht wohin die Inflation in der hochverschuldeten EU steuern wird. Momentan kannst Du sehr günstig Schulden machen. Ich habe gerade zwei Angebote über jeweils 250 T€ von der PSD-Bank. Für eine Laufzeit von 10 Jahre müsste ich 0,49 % und für eine Laufzeit von 15 Jahren 0,74 % Zins bezahlen.

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Smoothy_
Posted

Naja, der Preis / Wert hat sich fast verdoppelt. Kann ja auch sein, dass es etwas mehr geben würde (600.000). Das Problem bei mir ist halt, so finde ich, das große Grundstück und die hohe Anzahl an qm² Wohnfläche - die wollen natürlich Instandgehalten werden. 

 

 @Knacker Leider werde ich nicht ganz schlau, was du mir damit sagen möchtest. Plädoyer für behalten und die andere Hälfte kaufen, und die kleine Rendite mitnehmen?
 

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Knacker
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vor 2 Stunden von Smoothy_:

Naja, der Preis / Wert hat sich fast verdoppelt.

 

Am 20.6.2020 um 12:36 von Smoothy_:

Das Haus wurde vor ca. 12 Jahren mal auf 430.000 € geschätzt. Aktuell ließen sich vermutlich 500.000 € - 550.000 € erzielen.

Nach diesen Zahlen komme ich auf ca. 25 %. Im Grunde ist jetzt - nach den wahnsinnigen Steigerungsraten der letzten 10 Jahre - ein guter Zeitpunkt für einen Verkauf, aber 25 % sind viel weniger als wahnsinnig.

vor 3 Stunden von Smoothy_:

 @Knacker Leider werde ich nicht ganz schlau, was du mir damit sagen möchtest. Plädoyer für behalten und die andere Hälfte kaufen, und die kleine Rendite mitnehmen?

Du hast bereits genügend Risikokapital, deshalb kannst Du die sichere Anlage (Immobilie) behalten. Die Wahrscheinlichkeit, dass - wie bei Wertpapieren eher möglich - die Rendite ins Minus rutscht ist, kann nahezu ausgeschlossen werden.

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FranzFerdinand
Posted

Hallo Smoothy,

 

ich würde die Option 1 (Weiterbetrieb mit Gewschwister) streichen. Das sorgt nur für ärger aufgrund des Ungleichgewichts der Aufgaben. Zahle den anderen aus und spreche danach nicht mehr über die wirtschaftliche Entwicklung des Hauses (Neid). Die Auszahlung würde ich kreditfinanzieren, das ergibt eine niedrige Beleihung (unter 50%), da kann man mit dem nach Sanierung verbliebenen Vermögen sogar noch ETFs kaufen. (Habe auch selbst ein Depot NEBEN privater Immobilie UND Vermietungsobjekten).

 

Eine Immobilie mit ordentlicher Rendite und in gutem Zustand (hier offenbar der Fall) würde ich ja immer in der Familie halten wollen, denn was kleineres bei dir in der Nähe neu zu kaufen verursacht v.a. Transaktionskosten. Vielleicht nach dem Kauf etwas vom Ersparten in die Hand nehmen und die übergroße Wohnung aufteilen in 2 Wohnungen? Vielleicht noch eine Solaranlage oben drauf, nochmal ein Zuckerl extra. Eine Hausverwaltung mag für das "kleine" Objekt teuer sein, wenn du das Objekt noch etwas aufwerten oder gar 3 Wohneinheiten draus machen kannst, bleibt genug übrig, um das trotzdem zu machen. Du bist ja nicht auf den Cashflow angewiesen.

 

Ansonsten würde ich, gerade mit Blick auf Dein Einkommen sagen: Nutze die Diversifizierung der Einkommensmöglichkeiten. Mit Deinem Gehalt und Erbe ist es kein Problem sowohl in ETFs als auch in die Vermietung zu investieren. Aber mal 20 Jahre in die Zukunft gedacht sind Einkommen, ETFs und Vermietung doch 3 schön voneinander unabhängige Einkommensarten. Besser als jede Versicherung.

 

Außerdem kann man die schönen hochwertigen Gartengeräte für die Vermietimmobilie ja auch zuhause lagern ;-)

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Peter23
Posted
vor 13 Stunden von Knacker:

sichere Anlage (Immobilie)

vor 13 Stunden von Knacker:

die Rendite ins Minus rutscht ist, kann nahezu ausgeschlossen werden.

:narr: 

 

 

klar kann die Rendite ins negative rutschen. Immobilien gerade im kleinen Maßstab ohne Diversifikation sind eine riskante Anlage und zählen wie Aktien zum RK3. Bei Aktien kannst Du aber diversifizieren. Zudem rufen Deine Aktien niemals bei Dir an, weil ihr Klo verstopft ist.

 

Im Grunde kann Dir die Entscheidung keiner abnehmen, aber wenn man mit Investitionstheorie an die Sache rangeht, dann müsste man Dir allein wegen des Klumpenrisikos zum Verkauf raten.

 

Wenn Du aber Spaß dran hast und Du Dir aus welchen Gründen auch immer sicher bist, dass Deine Immobilie vom unsystematischen Risiko verschont bleibt, dann mach es gerne.

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