Beratung: Weiter vermieten oder verkaufen

[Knacker]

vor 4 Stunden von Peter23:

klar kann die Rendite ins negative rutschen. Immobilien gerade im kleinen Maßstab ohne Diversifikation sind eine riskante Anlage und zählen wie Aktien zum RK3. Bei Aktien kannst Du aber diversifizieren. Zudem rufen Deine Aktien niemals bei Dir an, weil ihr Klo verstopft ist.

 

Im Grunde kann Dir die Entscheidung keiner abnehmen, aber wenn man mit Investitionstheorie an die Sache rangeht, dann müsste man Dir allein wegen des Klumpenrisikos zum Verkauf raten.

FranzFerdinand hatte hier besser argumentiert. Du hast offensichtlich nicht zur Kenntnis genommen, dass der Fragesteller bereits 270.000 € an Barem auf Konten rumliegen hat. Mit dem Verkauf würde er doch erst ein Klumpenrisiko bekommen. Es  sicher eine schlechte Diversifikation, wenn noch mehr auf Konten oder in Aktien angelegt wäre. Nebenbei bemerkt, hatte z. B.  der Corona-Crash wenig Rücksicht auf die Diversifikation bei Aktien genommen.

 

vor 4 Stunden von Peter23:

Im Grunde kann Dir die Entscheidung keiner abnehmen,

Er will ja nur den Rat anderer hören.

 

Ich an seiner Stelle könnte mir vorstellen, vorerst mal einen Teil der Barschaft in Aktien anzulegen und den Rest für Nachkäufe (kommender Crash) und sonstige Risiken vor zuhalten. Die Auszahlung des Bruders und den Umbau würde ich über ein günstiges Bau-Darlehen finanzieren. Bei einem Zinssatz von 0,49 % für eine 10-Jahres-Bindung muss man sich in seiner Gehaltsklasse doch keine Sorgen machen. Notfalls finanziert man 15 Jahre für 0,74 % oder 20 Jahres für 1,02 %.

[Peter23]

vor einer Stunde von Knacker:

Mit dem Verkauf würde er doch erst ein Klumpenrisiko bekommen. Es  sicher eine schlechte Diversifikation, wenn noch mehr auf Konten oder in Aktien angelegt wäre. Nebenbei bemerkt, hatte z. B.  der Corona-Crash wenig Rücksicht auf die Diversifikation bei Aktien genommen.

Schlechter geht immer, wobei die Diversifikation natürlich steigt, wenn er alles in den MSCI World investiert. 500T im MSCI World sind besser diversifiziert als 250T MSCI World + 250T in einer Immobilie. Stichwort: unsystematisches Risiko.

vor 1 Stunde von Knacker:

Nebenbei bemerkt, hatte z. B.  der Corona-Crash wenig Rücksicht auf die Diversifikation bei Aktien genommen.

Das ist ja auch systematisches Risiko. 

[Aktie]

Am 20.6.2020 um 18:29 von 3mg4:

ihr könnten das Haus in eine "Firma stecken" und alle Geschwister sind zu selben Teilen beteiligt, Haftung ist klar, Verantwortung ist klar. weiß nicht wie das in DE ist, in AT kenne ich ein paar die das so geregelt haben, allerdings alle mit Eigennutzung der Immobilie (zum Beispiel Zweitwohnsitz/Ferienhaus/Wochenend-get-away).

Ich halte ja nichts davon, solche Ideen wie oben so pauschal zu verurteilen. Aber allein aus sachlichen Gründen dürfte es sich wohl nur bei großen Immobilienbeständen lohnen, da fallen immense Kosten an (siehe auch die diversen Themen zu Spardosen-GmbHs in letzter Zeit).

 

Ihr solltet übrigens die steuerlichen Folgen von einem Verkauf auch vorher prüfen, das könnte sich zum Beispiel dadurch unterscheiden ob ihr noch als Erbengemeinschaft vermietet oder die Auseinandersetzung schon erfolgt ist. Je teurer das Objekt, desto eher lohnt sich dafür auch mal ein Steuerberater. Bei Immobilien gibt es da viele Fallstricke. 

vor 2 Stunden von Knacker:

Ich an seiner Stelle könnte mir vorstellen, vorerst mal einen Teil der Barschaft in Aktien anzulegen und den Rest für Nachkäufe (kommender Crash) und sonstige Risiken vor zuhalten. Die Auszahlung des Bruders und den Umbau würde ich über ein günstiges Bau-Darlehen finanzieren. Bei einem Zinssatz von 0,49 % für eine 10-Jahres-Bindung muss man sich in seiner Gehaltsklasse doch keine Sorgen machen. Notfalls finanziert man 15 Jahre für 0,74 % oder 20 Jahres für 1,02 %.

Ich halte es für die entscheidende Frage, was du danach mit dem Geld machen möchtest und werfe mal ein paar Varianten in den Raum:

1) wie @Knacker Anteil der Geschwister finanzieren, und dein vorhandenes Vermögen aufteilen auf Tagesgeld und ETF. Wäre wohl mein Mittel der Wahl, wenn mir Vermietung Spaß macht und das Gebäude um die Ecke ist.

2) Geschwister mit vorhandenem Vermögen auszahlen und allein weiter vermieten. Etwas sicherheitsorientiertere Variante als Nr. 1, wäre wohl mein Mittel der Wahl wenn ich bislang keine oder kaum Erfahrung mit ETF hätte und die Immobilie um die Ecke läge.

3) alles verkaufen und Geld anlegen - so würde ich es an deiner Stelle (Vermietung anstrengend, Gebäude 100km weit weg) machen. Das macht aber natürlich nur Sinn, wenn du einen Plan hast, was du dann mit dem Geld machen willst und es danach nicht viele Jahre als Tagesgeld "verrottet". Aber überlege dir deine Geldanlage gut, denn von 0 auf 300-600 TEUR in ETF ist auch mental manchmal nicht einfach. Das hat man hier in den Corona-Themen gut beobachten können, wenn Leuten auf einen absoluten sechsstelligen Verlust innerhalb einer Woche nicht klar gekommen sind (auch wenn das genauso x% Verlust sind wie bei kleinen Depots).

[Smoothy_]

Hallo zusammen,

 

ich melde mich auch mal wieder zu Wort und bedanke mich erneut für die vielen guten Beiträge mit den richtigen Überlegungen (und Fragen). 

Insbesondere @Aktie Das ist tatsächlich aktuell noch ein Hemmnis, dass ich mich vermutlich schwer tun würde, beispielsweise den Erlös aus dem Haus komplett in ETF anzulegen (habe aktuell ETF in höhe von 4000,- € und den Sparplan zu Beginn der Coronakrise gestoppt). Ein Bekannter hat mir nun auch noch einen kleinen "Plan" mit verschiedenen Assets (unter anderem ein paar wenige Whiskeys, Gold & Silber) empfohlen. Im Sinne einer "Lebensversicherung". Spricht aus meiner Sicht erstmal nichts dagegen, wobei ich dadurch keine großartigen Gewinne erwarte. Ich mein, sollte man diese Reserven wirklich benötigen, hat man wahrscheinlich andere Probleme. 

 

Ansonsten denke ich gerade viel nach was ich möchte und stelle fest, dass mich jeder Kontakt mit den aktuellen Mietern innerlich immer mehr annervt - ich habe das Gefühl ich distanziere mich innerlich, möchte mich aber noch nicht festlegen. Das Thema ist halt auch, das eine Vermietung einer Stadtwohnung, z.B. an eine WG, aus meiner Sicht deutlich stressfreier (und rentabler) wäre, als ein Zweifamilienhaus auf dem Land mit anspruchsvollen Mietern (die genannten Mieteinnahmen setzen bei der vorliegenden Lage natürlich einen entsprechenden Standard voraus, der auch entsprechende Mieter anzieht). 

 

Wie gesagt, hätte ich eine weit überdurchschnittliche Rendite würde ich die Vermietung durchaus in Kauf nehmen. Aber die sehe ich nach Abzug der Steuern leider nicht wirklich. Das Thema Steuerprogression bzw. die Frage, ob es sich bei hohem Einkommen überhaupt lohnen kann zu vermieten, fände ich auch noch sehr interessant. ggf. auch auf Basis von euren Erfahrungen. Durch mein doch relativ hohes Einkommen bei Steuerklasse 1 bleibt nach allen Abzügen erschreckend wenig der Mieteinnahmen übrig. Mit einem Kredit zu finanzieren drückt die Steuerlast natürlich wieder etwas, aber ich frage mich schon, ob ich mich für ein Haus in welches ich niemals ziehen werde und die nächsten Jahre und Jahrzehnte sicher nicht weniger "Pflege" bedarf, derart verschulden will. 

 

Tatsächlich überlege bzw. recherchiere ich gerade zu dem Thema, mir in Rendite starken Regionen (so zumindest die Theorie) eine (oder mehrere) günstige Wohnungen zu kaufen. Dann wäre immer noch genug "Bargeld" für sonstige Anlagen oder einfach den Konsum, übrig. Aber wie gesagt, hier befinde ich mich noch in der "Recherechephase" - erste Ergebnisse auf Immoscout & co. zeigen ein anderes Bild, nämlich dass das Hausgeld häufig fast so hoch ist wie die Nettokaltmiete... da frage ich mich schon, wie die Listen diverser Makler auf z.B. 12% Rendite kommen.

 

Grüße!

[Bavarese]

vor 11 Stunden von Smoothy_:

Insbesondere @Aktie Das ist tatsächlich aktuell noch ein Hemmnis, dass ich mich vermutlich schwer tun würde, beispielsweise den Erlös aus dem Haus komplett in ETF anzulegen (habe aktuell ETF in höhe von 4000,- € und den Sparplan zu Beginn der Coronakrise gestoppt).

Du musst vor dem Verkauf schon eine Anlagemöglichkeit für den Erlös durchgehen. Wenn du bisher nicht oder nur in geringem Maße in Aktien investiert bist, ist es umso wichtiger das Geld so zu streuen, dass du dich dabei wohl fühlst. Was hilft dir eine hohe Rendite, wenn du mit den Schwankungen nicht so klar kommst. Gerade bei einer Anlagesumme von ca. 400.000€ schwankt das Depot täglich um tausende Euro. Manche wollen das einfach nicht und verzichten lieber auf etwas Rendite. Hier gibt es kein Richtig oder Falsch, sondern du muss für dich die passende Aufteilung finden.  Stichwort Asset Allokation.

 

vor 10 Stunden von Smoothy_:

Ein Bekannter hat mir nun auch noch einen kleinen "Plan" mit verschiedenen Assets (unter anderem ein paar wenige Whiskeys, Gold & Silber) empfohlen. Im Sinne einer "Lebensversicherung". Spricht aus meiner Sicht erstmal nichts dagegen, wobei ich dadurch keine großartigen Gewinne erwarte. Ich mein, sollte man diese Reserven wirklich benötigen, hat man wahrscheinlich andere Probleme. 

Eine Anlage in "Sachwerte", und da zähle ich auch Oldimer, Kunst, Wein, o.ä. dazu, bedarf schon großer Sachkenntnis. Hast du die? Hast du die entsprechenden Lagerungsmöglichkeiten für hochwertige Whiskeys? Diese Art der Anlage ist m.E. für den Ottonormal-Anlage nichts, da das Wissen dazu fehlt.

Mein Onkel sammelt z.B. Oltimerbulldogs. kauft billige Schrottkisten, restauriert sie und verkauft immer mal wieder einen. ABER: Den Zeitaufwand und das Interesse für so eine Anlage sollte man nicht unterschätzen.

 

vor 11 Stunden von Smoothy_:

Das Thema ist halt auch, das eine Vermietung einer Stadtwohnung, z.B. an eine WG, aus meiner Sicht deutlich stressfreier (und rentabler) wäre, als ein Zweifamilienhaus auf dem Land mit anspruchsvollen Mietern (die genannten Mieteinnahmen setzen bei der vorliegenden Lage natürlich einen entsprechenden Standard voraus, der auch entsprechende Mieter anzieht). 

Ich plane und rechne seit einigen Monaten ob und wie sich die Vermietung meines Elternhauses darstellen lässt und gehe alle Varianten durch; Verkauf, Vermietung mit großer bzw. kleiner Renovierung, Teilung Grundstück und Teilverkauf.... Das liegt auch auf dem Land und hat einen nicht so optimalen Zuschnitt. Insofern kann ich deine Überlegungen gut nachvollziehen, da ich in einer ähnlichen Situation bin bzw. kommen kann.

Eine kleine Wohnung macht wahrscheinlich weniger Arbeit und ist auch leichter in der Wiedervermietung. Auf der anderen Seite muss man aber auch feststellen, dass Häuser von Familien gemietet werden und diese dann länger darin wohnen bleiben. D.h. du hast nicht den ständigen Mieterwechsel.

 

vor 10 Stunden von Smoothy_:

Tatsächlich überlege bzw. recherchiere ich gerade zu dem Thema, mir in Rendite starken Regionen (so zumindest die Theorie) eine (oder mehrere) günstige Wohnungen zu kaufen. Dann wäre immer noch genug "Bargeld" für sonstige Anlagen oder einfach den Konsum, übrig. Aber wie gesagt, hier befinde ich mich noch in der "Recherechephase" - erste Ergebnisse auf Immoscout & co. zeigen ein anderes Bild, nämlich dass das Hausgeld häufig fast so hoch ist wie die Nettokaltmiete... da frage ich mich schon, wie die Listen diverser Makler auf z.B. 12% Rendite kommen.

Ich bin auch seit längerem auf der Suche nach einem günstigen Objekt. Leider ist bei uns in der Region der Markt so überhitzt, dass ich nur auf eine Rendite von 2-3% komme. Da stehen Aufwand und Ertrag in keinem Verhältnis. Ich beobachte jetzt weiter den Markt und schlage bei einer guten Gelegenheit zu.

 

Gruß

Bavarese

 

[FranzFerdinand]

vor 10 Stunden von Bavarese:

Eine kleine Wohnung macht wahrscheinlich weniger Arbeit und ist auch leichter in der Wiedervermietung. Auf der anderen Seite muss man aber auch feststellen, dass Häuser von Familien gemietet werden und diese dann länger darin wohnen bleiben. D.h. du hast nicht den ständigen Mieterwechsel.

[...]

Gruß

Bavarese

 

Das kann ich so nicht stehen lassen. Kleine Wohnungen verursachen eher MEHR Aufwand, also große Wohnungen, da häufigerer Mieterwechsel (wer will schon ewig auf engem Raum wohnen) etc.

Optimum ist eine 3-Zimmer-Wohnung in einer großen Stadt. Die geht immer, auch im Verkauf (zB an Eigennutzer) leicht abzuwickeln.

[Smoothy_]

vor 4 Stunden von FranzFerdinand:

Das kann ich so nicht stehen lassen. Kleine Wohnungen verursachen eher MEHR Aufwand, also große Wohnungen, da häufigerer Mieterwechsel (wer will schon ewig auf engem Raum wohnen) etc.

Optimum ist eine 3-Zimmer-Wohnung in einer großen Stadt. Die geht immer, auch im Verkauf (zB an Eigennutzer) leicht abzuwickeln.

Weiss ja nicht ob der Bavarese das so meinte - zumindest bei mir liegt zwischen klein und 240 qm noch ganz viel. Ich bin aber ganz bei dir: 2-3 Zimmer, zw. 60-70 qm², erachte ich als Sweetspot. In gefragten Städten ist da aber zumindest bei Neuanschaffung auch nichts mehr mit großer Rendite, da die Preise einfach völlig überhitzt sind (gerade wegen von dir genannten Interessenten fürs Selbstbewohnen). In städtischen Gegenden gibt es einfach noch zu viele Leute mit (zu) viel Geld, die unbedingt ein Eigenheim in der Stadt haben möchten und dafür fast jeden Preis bezahlen. 

 

In Leipzig (jetzt mal exemplarisch für eine beliebte Stadt im Osten) wiederum bin ich erschrocken, wie gering auch da noch die Mieten sind (Quelle: Immobilienscout). Hatte allerdings auch nur kurz und oberflächlich geschaut. 

 

[Bavarese]

vor 13 Stunden von FranzFerdinand:

Das kann ich so nicht stehen lassen. Kleine Wohnungen verursachen eher MEHR Aufwand, also große Wohnungen, da häufigerer Mieterwechsel (wer will schon ewig auf engem Raum wohnen) etc.

Optimum ist eine 3-Zimmer-Wohnung in einer großen Stadt. Die geht immer, auch im Verkauf (zB an Eigennutzer) leicht abzuwickeln.

Dazu zitiere ich mich mal selbst.

vor 23 Stunden von Bavarese:

Ich plane und rechne seit einigen Monaten ob und wie sich die Vermietung meines Elternhauses darstellen lässt und gehe alle Varianten durch; Verkauf, Vermietung mit großer bzw. kleiner Renovierung, Teilung Grundstück und Teilverkauf.... Das liegt auch auf dem Land und hat einen nicht so optimalen Zuschnitt. Insofern kann ich deine Überlegungen gut nachvollziehen, da ich in einer ähnlichen Situation bin bzw. kommen kann.

Eine kleine Wohnung macht wahrscheinlich weniger Arbeit und ist auch leichter in der Wiedervermietung. Auf der anderen Seite muss man aber auch feststellen, dass Häuser von Familien gemietet werden und diese dann länger darin wohnen bleiben. D.h. du hast nicht den ständigen Mieterwechsel.

Meine Aussage bezog sich rein auf meine Situation mit dem Vergleich der Renovierung meines Elternhauses und einer Wohnung und war nicht allgemein gemeint. Auch die Formulierung "kleine Wohnung" war eher als Vergleich mit dem Elternhaus gedacht.

Wo ich dir selbstverständlich zustimme ist die Tatsache, dass Wohnungen mit max. 50m² einen deutlich höheren Wechsel mit sich bringen als eine z.B. 3ZKB mit 70m². Außerdem muss man auch immer die regionalen Gegebenheiten beachten. Liegt die Wohnung in einer größeren Stadt, Uni-Stadt oder in einer Stadt, die seit Jahren schrumpft. Ich will bei einer Immobilie nicht nur günstig kaufen, sondern auch langfristig vermieten können. Wenn ich mir z.B. in Nordbayern manche Regionen ansehe, da ist eine Vermietung nicht immer so einfach.

 

Gruß

Bavarese

 

[FranzFerdinand]

Hallo Bavarese, den Zusammenhang in den Aussagen hatte ich tatsächlich übersehen. Dann ist Deine Einschätzung natürlich absolut richtig. Sorry für meinen "Schnellschuss"

[Smoothy_]

Hallo zusammen,

 

ein kurzes Update meinerseits: Nach intensiven Überlegungen, vielen Gesprächen, der aktuellen Diskussion mit dem Scheiner, dass ein aktuelles Gewerk nun doch fast doppelt so teuer wird wie ursprünglich Angeboten und den vielen guten Beiträgen hier, habe ich mich entschieden, das Haus zu verkaufen. 

 

Ob die Rendite nun gut oder zumindest Grund genug wäre das Haus zu behalten ist für mich nicht abschließend beantwortet. Wenn ich ehrlich bin, sind mir die permanenten Diskussion mit Handwerkern und Mietern aber eigentlich nur noch lästig. Es war halt doch gekoppelt mit einem emotionalen Wert (Haus in dem man großgeworden ist, bzw. Haus des verstorbenen Vaters, dessen Lebenswerk das Haus war), vielleicht stärker als ich mir eingestehen wollte. Inzwischen freue ich mich regelrecht auf den Verkauf und die damit einhergehende "Freiheit"

 

Nochmal danke für die gute Diskussion, die ja heutzutage in Foren nicht mehr selbstverständlich ist. Vielleicht gebe ich hier nochmal ein Update über den Verkaufspreis, vielleicht auch nur indirekt über einen neuen Beitrag bzgl. Anlagestrategie. 

 

Grüße!

[anleihenkäufer82]

Die Frage ist tatsächlich, was Du vorübergehend mit dem Verkaufserlös machst. Ich stelle mir diese Frage auch gerade. Parken zu 0 Prozent aber dafür sicher. Oder über irgendwelche Zertifikate zumindest 1 Prozent p. a. raus holen... 

[Smoothy_]

ja, das ist die Frage. Entweder ich beginne nun wirklich groß in ETFs zu investieren oder eine Festgeldleiter, dann kommt man ebenfalls auf ca. 1%.

[anleihenkäufer82]

vor 35 Minuten von Smoothy_:

ja, das ist die Frage. Entweder ich beginne nun wirklich groß in ETFs zu investieren oder eine Festgeldleiter, dann kommt man ebenfalls auf ca. 1%.

Was ist eine Festgeld Leiter? 

[chirlu]

vor 6 Minuten von anleihenkäufer82:

Was ist eine Festgeld Leiter?

 

Tip: Das Forum hat eine Suchfunktion, und es gibt auch darüber hinaus Suchmaschinen.

[hattifnatt]

vor 37 Minuten von anleihenkäufer82:

eine Festgeldleiter, dann kommt man ebenfalls auf ca. 1%.

Und bei welchen stabilen Banken im Euro-Raum bekommt man ca. 1% auf Festgeld ...?

[Smoothy_]

Hallo,

 

falls jemanden interessiert, bzw. ich ja auch länger mit mir haderte, was ich will. Weiterhin ist es sicher interessant, geschätzte und tatsächliche Kaufpreise zu erfahren. Damals schätze ich auf Basis von Online-Recherchen und Quervergleichen 500.000 - 550.000,- € als voraussichtlichen Verkaufserlös, was ja einige (wohl zurecht) als zu niedrig erachteten. Nach fast zwei Jahren Corona und (leider) Leerstand von ca. einem Jahr, konnte ich die Immobilie nun zügig#(ohne Makler) für 750.000 € verkaufen. Davon wird jetzt ein Restkredit sowie div. noch offene Posten & Gebühren getilgt. Dann durch zwei geteilt ca. 330.000 € für jeden. Emotional könnte ich nicht zufriedener sein, das Haus los zu sein. 

 

Inzwischen habe ich durch einen Sparplan 32000 € im MSCI World (auschüttend) A1JX52 mit monatlichem Sparplan bespart. Weiterhin 5000 Cardano und 15000 in Ethereum investiert (aktuell im Minus). Durch den Verkaufserlös und den nach wie vor großen Reserven auf dem Tagesgeld stünden aber bald knapp 500.000 zum Invest bereit. Ich überlege gerade, ob ich nochmal einen neuen Thread zur "Kaufberatung" eröffne, allerdings ist ja eigentlich schon alles 100x durchgekaut worden...

 

Falls jemand noch einen schönen Hinweis auf aktuelle oder ähnliches Threads hat - gerne! Die Zeit scheint ja zum investieren nicht schlecht zu sein...!

 

Grüße

 

[Euronensammler]

Danke für das Update nach fast 2 Jahren!