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anleihenkäufer82

Wohnung verkaufen oder vermieten

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anleihenkäufer82
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Vielleicht hat Jemand eine Meinung zu folgender Frage, zu deren Lösung ich einfach keine Entscheidung finde. Ich muss mich aber in den nächsten Tagen entscheiden und bräuchte dringend zumindest eine neutrale Meinung:

 

Ich habe 2018 eine 3 Zimmer Wohnung, 63qm, Baujahr 1960 in Süddeutschland erworben und bis vor kurzem mit viel Eigenleistung aufwändig renoviert.

Nachdem einige Interessenten nicht mal 300 T€ bezahlen wollten, hätte ich jetzt einen Käufer für die Wohnung für 320 T€ (~5100 € / qm) und bin mir unschlüssig, ob ich sie verkaufen soll.

 

Meine Kalkulation lautet:

 

Kaufpreis mit allen Nebenkosten: 160 T€

Renovierung: 60 T€

Verkaufspreis geboten: 320 T€

Gewinn steuerfrei: 100 T€

(die Wohnung war nicht vermietet und ich habe dort während der Renovierung über 2 Silvester einen Zweitwohnsitz gemeldet, Nachweise Eigennutzung [Anmeldung Zweitwohnsitz, Rechnungen Strom/Gas] liegen vor und ich habe es mit dem Steuerberater besprochen)

 

Ein vertrauenswürdiger Freund würde die Wohnung aber gerne langfristig mieten und mir dafür 750 € kalt monatlich bezahlen, das wären pro Jahr 9.000 €

Bei einem Verkaufspreis von 320 T€ entspräche das einer Rendite von 2,8 % (ohne Reparaturen und sonstige Kosten)

Nach 35,5 Jahren wäre der jetzt mögliche Verkaufspreis über die Miete theoretisch bezahlt und die Wohnung würde mir immer noch gehören.

 

Aktuell wohnt der Freund in der Wohnung darüber, die ich für 150 T€ erworben habe und bezahlt dafür 650 € kalt monatlich, ergibt eine Rendite von 5,2 %

Diese Wohnung könnte ich aktuell für 200 T€ verkaufen oder anderweitig vermieten.

 

Die Mieten wären netto, die Steuer möchte ich in meinen Überlegungen aufgrund privater Gründe nicht betrachten, nehmen wir an ich hätte Verluste die ich komplett gegenrechnen kann.

 

Grund für den Verkauf: Ich fürchte der Immobilienboom verlangsamt sich, geht in eine Seitwärtsbewegung über und weitere Preissteigerungen sind eher nicht zu erwarten, vielleicht sogar Rückgänge, man weiß es nicht.

 

Was ich aktuell mit dem Geld aus dem Verkaufserlös machen soll weiß ich nicht, die meisten Anlageformen sind mir mittlerweile zu riskant geworden. Ich sitze seit Jahren auf Verlusten aus Wertpapiergeschäften, deshalb würde ich den Erlös wohl nicht in Wertpapiere anlegen und das Geld könnte längere Zeit nur rumliegen. Mittelfristig könnte ich mit dem Geld wahrscheinlich an meinem Wohnort ein für junge Einheimische vergünstigtes Grundstück erwerben und mir ein Haus darauf bauen. Das könnte ich aber auch finanzieren oder mein Depot teilweise auflösen (ETFs verkaufen).

 

Ich kann mich einfach nicht zwischen vermieten und verkaufen entscheiden, freue mich über jede Meinung/Empfehlung, gerne auch "klare Worte"

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Aktie
Posted

Solche oder ähnliche Fragen kommen hier sehr regelmäßig, geh vielleicht auch mal die letzten Themen durch...

vor 13 Minuten von anleihenkäufer82:

Was ich aktuell mit dem Geld aus dem Verkaufserlös machen soll weiß ich nicht, die meisten Anlageformen sind mir mittlerweile zu riskant geworden.

Hier sehe ich das Problem... Dann macht ein Verkauf meiner Meinung nach keinen Sinn.

 

 

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anleihenkäufer82
Posted
vor 8 Minuten von Aktie:

Solche oder ähnliche Fragen kommen hier sehr regelmäßig, geh vielleicht auch mal die letzten Themen durch...

Hier sehe ich das Problem... Dann macht ein Verkauf meiner Meinung nach keinen Sinn.

 

 

Die ähnlichen Themen habe ich schon gelesen, aber bei mir ist die Situation doch etwas anders gelagert.

Ich habe im selben Haus noch eine Wohnung und möchte mir mittelfristig ein Haus kaufen. Selbst möchte ich nicht dort wohnen, weil ich die Nachbarn/anderen Eigentümer unangenehm finde.

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Raccoon
Posted · Edited by Raccoon
vor 44 Minuten von anleihenkäufer82:

Ein vertrauenswürdiger Freund würde die Wohnung aber gerne langfristig mieten und mir dafür 750 € kalt monatlich bezahlen, das wären pro Jahr 9.000 €

Bei einem Verkaufspreis von 320 T€ entspräche das einer Rendite von 2,8 % (ohne Reparaturen und sonstige Kosten)

[...]

 

Aktuell wohnt der Freund in der Wohnung darüber, die ich für 150 T€ erworben habe und bezahlt dafür 650 € kalt monatlich, ergibt eine Rendite von 5,2 %

Diese Wohnung könnte ich aktuell für 200 T€ verkaufen oder anderweitig vermieten.

Wenn du im 2. Fall die Rendite auf Basis der Anschaffungs-/Investionskosten berechnest, dann musst du das auch im 1. Fall tun, d.h. Kaufpreis zzgl. Renovierungskosten statt Verkaufspreis; dann wären es 4,1% statt 2,8%.

Oder du rechnest im 2. Fall auch mit dem Verkaufspreis, dann ergibt sich eine Rendite von nur 3,9% statt 5,2%.

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stagflation
Posted · Edited by stagflation
vor 51 Minuten von anleihenkäufer82:

35,5 Jahren

 

Das ist der interessante Wert: der Kaufpreisfaktor. Und der scheint mir sehr hoch.

 

Entweder hast Du ein sehr gutes Verkaufs-Angebot - oder Deine Miete ist zu niedrig - oder Deine Immobilie liegt in einer Stadt mit ganz besonderen Bedingungen.

 

Kennst Du den durchschnittlichen Kaufpreisfaktor in Deiner Stadt?

 

 

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anleihenkäufer82
Posted
vor 7 Minuten von stagflation:

 

Das ist der interessante Wert - und der scheint mir zu hoch.

 

Entweder hast Du ein sehr gutes Verkaufs-Angebot - oder Deine Miete ist zu niedrig - oder Deine Immobilie liegt in einer Stadt mit ganz besonderen Bedingungen.

 

 

Ich habe privat schon mit ca. 20 Interessenten gesprochen und die 320 T€ sind das Maximum, das ich raus holen konnte.

Die Netto Miete ist für den Ort nicht zu niedrig.

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stagflation
Posted · Edited by stagflation
vor 1 Stunde von anleihenkäufer82:

Die Netto Miete ist für den Ort nicht zu niedrig.

Mag sein, aber sie ist zu niedrig für den angebotenen Verkaufspreis. Aus Rendite-Sicht ist also "verkaufen" die bessere Wahl (meine Meinung). Bringt aber nichts, wenn Du keine Verwendungsmöglichkeit für das Geld hast.

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Bavarese
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vor 7 Stunden von anleihenkäufer82:

Ich habe 2018 eine 3 Zimmer Wohnung, 63qm, Baujahr 1960 in Süddeutschland erworben und bis vor kurzem mit viel Eigenleistung aufwändig renoviert.

Nachdem einige Interessenten nicht mal 300 T€ bezahlen wollten, hätte ich jetzt einen Käufer für die Wohnung für 320 T€ (~5100 € / qm) und bin mir unschlüssig, ob ich sie verkaufen soll.

Die Frage ist auch noch, wo die Wohnung genau liegt, da du nur von Süddeutschland gesprochen hast. Wenn du Potential siehst, dass sich der Preis noch gut entwickeln könnte, kannst du die Wohnung behalten und vermieten. Vermutest du aber, wie in deinem Eingangspost geschrieben, eine Seitwärtsbewegung, oder sogar einen Rückgang wäre ein Verkauf die bessere Variante.

Du solltest auch bedenken wie die Stadt/ Region aufgestellt ist. In Bayern haben wir in manchen Bereichen eine ziemliche Monostruktur. Passau/ Burghausen- Chemiedreieck, Regensburg/ Ingolstadt - Automotive. Wie entwickelt sich die Region, sieht du da mehr Chancen oder Risiken für die Zukunft.

 

vor 7 Stunden von anleihenkäufer82:

Mittelfristig könnte ich mit dem Geld wahrscheinlich an meinem Wohnort ein für junge Einheimische vergünstigtes Grundstück erwerben und mir ein Haus darauf bauen. Das könnte ich aber auch finanzieren oder mein Depot teilweise auflösen (ETFs verkaufen).

Was heißt mittelfristig und wann ist damit zu rechnen?

Du könntest auch erstmal vermieten und in ein paar Jahren verkaufen. Natürlich dann mit dem Risiko, dass der Preis vielleicht nicht mehr zu erreichen ist. Wenn du dich für einen Verkauf entscheidest ist aufgrund des möglichen Hausbaus das Tagegeld/ Festgeld die einzig sinnvolle Lösung.

 

Gruß

Bavarese

 

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Bit
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was bedeutet "viel Eigenleistung aufwändig renoviert" genau?

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Bassinus
Posted
vor 32 Minuten von Bit:

was bedeutet "viel Eigenleistung aufwändig renoviert" genau?

Das er viel persönliche Arbeit reingesteckt hat, die er nicht gegenrechnen kann, bis auf die Materialkosten.

 

Ich möchte da nicht wohnen und ich habe da Zweitwohnsitz gemeldet um aus den 10 Jahren Spekulationsfrist zu kommen, sind sicherlich interessant fürs Finanzamt. Was steht den auf den Rechnungen Gas/Strom? Zählergebühr und paar Euro für die Zeit die du renoviert hast? Sehr risikoreich was dein Berater dir da sagt. Aber du hast das sicherlich schwarz auf weiß wegen Haftungsfrage wenn doch der Steuerbescheid mit Veräußerungsgewinn 100k kommt ^^

 

Wenn du nicht weißt was du mit dem Geld anstellen sollst, würde ich es weiterhin vermieten. Du scheinst ja einen "guten" Mieter an der Hand zu haben und minimierst dadurch das Risiko (auch wenn man nicht in jeden Kopf schauen kann). Wenn du die Wohnung weiterhin vermietest und in 10 Jahren für "nur" 290.000€ verkaufen kannst, hast du theoretisch ja nichts verloren. Also Cashflow vor maximal Cash in der Hand was dann inflationsbereinigt immer weniger wird.

 

Viel Erfolg

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hattifnatt
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vor 8 Stunden von anleihenkäufer82:

möchte mir mittelfristig ein Haus kaufen. Selbst möchte ich nicht dort wohnen, weil ich die Nachbarn/anderen Eigentümer unangenehm finde.

Kleiner Hinweis: Bei den meisten Grundstücken gibt's auch Nachbarn, mit noch höherem Nervpotential (Parties, Rasenmähen, ...)

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HnsPtr
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Wenn du künftig ein Haus für dich kaufen möchtest, dann weißt du doch genau, wofür du das Geld aus dem Verkauf gebrauchen kannst.

 

Was sind das hier eigentlich für Fragen? "Ich habe einige 100k Euro in Immobilien, nicht genanntes weiteres Vermögen, eine steuerliche Sondersituation, möchte mien Geld nicht in Wertpapiere anlegen und will jetzt eine kostenfreie Empfehlung auf dieser Datengrundlage vom Wertpapier-Forum, ob ich eine Wohnung verkaufen oder vermieten soll."

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anleihenkäufer82
Posted
vor 2 Stunden von Bassinus:

Das er viel persönliche Arbeit reingesteckt hat, die er nicht gegenrechnen kann, bis auf die Materialkosten.

 

Ich möchte da nicht wohnen und ich habe da Zweitwohnsitz gemeldet um aus den 10 Jahren Spekulationsfrist zu kommen, sind sicherlich interessant fürs Finanzamt. Was steht den auf den Rechnungen Gas/Strom? Zählergebühr und paar Euro für die Zeit die du renoviert hast? Sehr risikoreich was dein Berater dir da sagt. Aber du hast das sicherlich schwarz auf weiß wegen Haftungsfrage wenn doch der Steuerbescheid mit Veräußerungsgewinn 100k kommt ^^

 

Wenn du nicht weißt was du mit dem Geld anstellen sollst, würde ich es weiterhin vermieten. Du scheinst ja einen "guten" Mieter an der Hand zu haben und minimierst dadurch das Risiko (auch wenn man nicht in jeden Kopf schauen kann). Wenn du die Wohnung weiterhin vermietest und in 10 Jahren für "nur" 290.000€ verkaufen kannst, hast du theoretisch ja nichts verloren. Also Cashflow vor maximal Cash in der Hand was dann inflationsbereinigt immer weniger wird.

 

Viel Erfolg

Genau, ich habe wenig Rechnungen für die Renovierung, weil ich das meiste selbst gemacht habe und kaum Belege gesammelt habe.

 

Mein Steuerberater meinte, solange ich die Wohnung nicht vermietet habe und dort mit Nebenwohnsitz gemeldet war ist ein steuerfreier Verkauf möglich, aber haften wird ein Steuerberater für so eine Aussage wohl nicht, das ist ein wertvoller Hinweis.

 

In 10 Jahren würde die Wohnung 90 T€ erwirtschaften, dann müsste ich Sie für 230 T€ verkaufen um auf das gleiche Ergebnis wie jetzt zu kommen, um bei 0 raus zu kommen, das halte ich für realistisch.

 

vor 3 Stunden von Bavarese:

Die Frage ist auch noch, wo die Wohnung genau liegt, da du nur von Süddeutschland gesprochen hast. Wenn du Potential siehst, dass sich der Preis noch gut entwickeln könnte, kannst du die Wohnung behalten und vermieten. Vermutest du aber, wie in deinem Eingangspost geschrieben, eine Seitwärtsbewegung, oder sogar einen Rückgang wäre ein Verkauf die bessere Variante.

Du solltest auch bedenken wie die Stadt/ Region aufgestellt ist. In Bayern haben wir in manchen Bereichen eine ziemliche Monostruktur. Passau/ Burghausen- Chemiedreieck, Regensburg/ Ingolstadt - Automotive. Wie entwickelt sich die Region, sieht du da mehr Chancen oder Risiken für die Zukunft.

 

Was heißt mittelfristig und wann ist damit zu rechnen?

Du könntest auch erstmal vermieten und in ein paar Jahren verkaufen. Natürlich dann mit dem Risiko, dass der Preis vielleicht nicht mehr zu erreichen ist. Wenn du dich für einen Verkauf entscheidest ist aufgrund des möglichen Hausbaus das Tagegeld/ Festgeld die einzig sinnvolle Lösung.

 

Gruß

Bavarese

 

Die Wohnung ist in einer Kleinstadt südlich von München, eine negative Entwicklung der Region erwarte ich nicht unbedingt.

 

Danke für Deine Meinung. Ich könnte in der Tat in ein paar Jahren immer noch verkaufen und falls der Preis dann niedriger ist habe ich in der Zwischenzeit immerhin die Miete bekommen.

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Bassinus
Posted · Edited by Bassinus
vor 13 Minuten von anleihenkäufer82:

In 10 Jahren würde die Wohnung 90 T€ erwirtschaften, dann müsste ich Sie für 230 T€ verkaufen um auf das gleiche Ergebnis wie jetzt zu kommen, um bei 0 raus zu kommen, das halte ich für realistisch.

Zuzüglich Inflation, Kosten die man nicht auf Mieter umlegen kann und Instandhaltungen bzw. dann neue Renovierungen in 10 Jahren. Also bisschen mehr sollte schon raus kommen als die 230k dann :)

aber genau darauf wollte ich hinaus. Du hast gerade kein Stress, Risiken zu überschaubar, das steuerliche Problem nicht endgültig geklärt, du brauchst das Geld stand jetzt nicht... Also nix überstürzen - dadurch wirst du nicht ärmer solang du Miete bekommst.

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herbert_21
Posted · Edited by herbert_21

Hallo,

 

Also ich habe eine Doppelhaushälfte im Umland von Wien gekauft und eine Wohnung in Wien verkauft. 

 

Meine Überlegungen vor dem Kauf waren:

- die Wohnung hatte ich 2008 erworben und wie du konnte ich sie mit beträchtlicher Wertsteigerung steuerfrei verkaufen. So etwas hat man nur einmal im Leben und will gut überlegt sein

- Wohnung war saniert, Altbau. Vermietung in Wien nur nach Richtwertmietzins, da ansonsten der Mieter zur Schlichtungssstelle gehen kann und die Differenz zurückerhält, ohne dafür einen Anwalt zu brauchen.

- deine Einschätzung, dass sich die Immobilienpreise einkriegen werden, teile ich nicht. Niedrigzinsen haben wir weiterhin, für Vermögende bleibt es schwierig, Anlagen zu finden.

- für weniger Vermögende keine Alternative zum Mieten

- Ob Verkaufen oder Vermieten hängt sehr von der Lage ab

 

Meines Erachtens ist deine Überlegung Kaufen vs. Mieten nach der Rendite zu vergleichen, richtig. Ich würde allerdings, wenn ich nochmal entscheiden würde, nicht auf die bloße Mietrendite gehen:

- die Vermietung ist auch eine Art "passiven Einkommen" und relativ risikofrei. Das trifft besonders auf dich zu, wenn du dich am Kapitalmarkt unwohl fühlst.

- die Höhe der Wertsteigerung ist unbekannt, macht aber vermutlich weiterhin mehr als die Inflation aus.

- Zum Steuerprivileg: Ob du die Wohnung auch in 10 Jahren noch steuerfrei veräußern kannst, ist nicht gesichert. Ich glaube aber schon.

- P.S. Nebenkosten beim Kauf einer fremdfinanzierten Immobilie gibt Kommer mit 30% an. Davon kannst du, da du die Immobilie schon besitzt, Grundbuch, Maklerprovision und Kaufvertrag abziehen, bleiben immer noch 22%. Nur so als Richtwert. Da sind dann die Handwerkerkosten, die defekte Gastherme usw schon dabei. Diese 22% würde ich unabhängig von der Wertentwicklung der Immobilie ansetzen.

 

Bleibt noch die allfällige Sanierung, angenommen du vermietest 15-30 Jahre, ist eine Komplettsanierung fällig. Diese kannst du allerdings mit der Wohnung selbst besichern, d.h. mit einem günstigen Kredit durchführen, ohne Eigenkapital verwenden zu müssen.

 

Meine Entscheidung war dann, die Wohnung in Wien nicht zu vermieten, da sie nach 10 Jahren Eigennutzung wie neu war. Ich habe sie verkauft. Danach habe ich etwa ein Jahr mit meinem Entschluss gehadert. Mittlerweile bin ich aber mit meinen Haus im Grünen glücklich, und erwarte dort auch Preissteigerungen (noch mehr Leute werden in die Speckgürtel streben. Im Garten in Social Distancing leichter zu bewerkstelligen).

 

Mein Rat:

Lass dir Zeit mit der Entscheidung. Und versuch nicht so krampfhaft die nominelle Rendite zu errechnen. Geh da eher nach deinem Gefühl: Möchtest du in 15-20 Jahren die Wohnung noch besitzen ja/nein?

Ich bin überhaupt nicht gegen das Rechnen und Spekulieren, habe ich damals auch gemacht. Nur, du kannst es nicht wissen. Dein Gefühl betreffend die Frage nach der Zukunft wird dich hingegen nicht enttäuschen.

Ich wiederhole mich: Überleg es dir gut, und schau nicht ausschließlich auf die Rendite.

 

Fazit: "Geld allein macht nicht glücklich. Es gehören auch noch Gold, Aktien und Immobilien dazu."

 

Zuletzt: Mit der Vermietung wirst du auch immer wieder Ärger haben. Kein Mieter wird deine Wohnung so pfleglich behandeln, wie du selbst, als du selbst darin gewohnt hast.

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3mg4
Posted
vor 11 Stunden von Bit:

was bedeutet "viel Eigenleistung aufwändig renoviert" genau?

"Pfusch" wie man in Österreich sagt ;-)

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jim_panse
Posted · Edited by jim_panse
19 hours ago, anleihenkäufer82 said:

Ein vertrauenswürdiger Freund würde die Wohnung aber gerne langfristig mieten und mir dafür 750 € kalt monatlich bezahlen, das wären pro Jahr 9.000 €

Ich würde so eine geschäftliche Beziehung nicht mit Freunden eingehen. Somit würde ich diesen Betrag auch nicht als Referenzwert für die Miete ansetzen. Was passiert mit eurer Freundschaft, wenn du eine Mieterhöhung in 3 Jahren umsetzen willst? Oder sich Schimmel bildet? Oder der "vertrauenswürdige" Freund einen versehentlich erzeugten Schaden nicht reparieren will? (Mir ist klar, dass er schon jetzt in einer anderen Wohnungen von dir wohnt; so ein Mietverhältnis würde ich im Falle seines Auszugs nicht noch einmal machen.)

 

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