Immobilienkredit als GmbH

[Hansolol]

Hallo zusammen,

 

Wir haben zu dritt eine GmbH gegründet mit dem Ziel in Immobilien zu investieren.

 

Unser Stammkapital beträgt 100.000 Euro.

 

Unser Jahresbericht für 2019 weist einen Fehlbetrag von 9.000 Euro aus. (Ausgaben für Büro, Literatur, Beratung, Software etc.) Gegründet wurde das Unternehmen 2018, daher gibt es keine weiteren Jahresabschlüsse.

 

Aktuell gibt es keine weiteren Einnahmen.

 

Wir haben jetzt unser erstes Objekt gefunden bei dem ich gerne sofort zuschlagen würde. Es geht um eine Ferienwohnung in meinem Heimatort. Dazu habe ich bei meiner privaten Hausbank (unser Firmenkonto ist bei einer anderen Bank) nach einer 100% Finanzierung über 140.000 Euro gefragt. Die Bank hat ihren Sitz im gleichen Ort wie die Immobilie. 

 

Die Anfrage wurde abgelehnt mit dem Hinweis, dass wir keine Einnahmen haben.

 

Die Bruttorendite bei diesem Objekt liegt bei etwa 7%. Die Mieteinnahmen der letzten beiden Jahre hatte die Bank auch vorliegen. Möbel können übernommen werden, Renovierungen stehen nicht an.

 

Wie können wir als GmbH einen Kredit bekommen? Wir könnten auch mehr Cash aus den Stammkapital anbieten, danach wurde von Seiten der Bank aber nicht mal gefragt. Weitere Unterlagen wurden ebenfalls nicht angefordert. Nach weiteren Sicherheiten wurde auch nicht gefragt.

 

Ich habe vorher telefonisch angefragt welche Unterlagen für die Kreditanfrage benötigt werden. Es wurden lediglich Jahresabschlüsse und das Expose verlangt. 

 

Waren die Unterlagen für die Anfrage nicht gut genug aufgearbeitet? Oder sind Banken bei neugegründeten GmbHs generell skeptisch? Muss ich für eine Anfrage direkt mehr Sicherheiten anbieten? 

 

Der Fehlbetrag von 9000 Euro setzt sich aus anfänglichen Investitionen zusammen, die laufenden Kosten aktuell sind viel geringer: Minijob Gehalt an einen der Gesellschafter, Steuerberater und etwas Software.

 

 

[whister]

vor 29 Minuten von Hansolol:

Unser Stammkapital beträgt 100.000 Euro.

 

Unser Jahresbericht für 2019 weist einen Fehlbetrag von 9.000 Euro aus. (Ausgaben für Büro, Literatur, Beratung, Software etc.) Gegründet wurde das Unternehmen 2018, daher gibt es keine weiteren Jahresabschlüsse.

 

vor 30 Minuten von Hansolol:

Wir könnten auch mehr Cash aus den Stammkapital anbieten, danach wurde von Seiten der Bank aber nicht mal gefragt.

Wieso wollt ihr dann einen Kredit aufnehmen? 91k Stammkapital sollten noch vonhanden sein & wenn ihr das Stammkapital durch weiteres Cash erhöhen könnt dann könnt ihr die Immobilie direkt Cash über die GmbH kaufen. Anschließend habt ihr auch entsprechenden Einnahmen (sofern euer Plan aufgeht) und könnt bei der 2. Immobilie auch noch eine Grundschuld auf die 1. Immobilie anbieten und somit vermutlich problemlos eine 100% Finanzierung für die 2. Immobilie bekommen.

 

Bei solch geringen Kreditbeträgen für eine Immobilenfinanzierung macht sich die Bank übrings nicht viel Aufwand verzichtet im Zweifel auf die Finanzierung.

[Ozymandias]

Summe ist etwas klein für den gewerblichen Bereich.

 

Das Argument "keine Einnahmen" ist deshalb m.E. nur vorgeschoben. Es ist aber auch nicht unüblich, dass Banken von Gesellschaftern bei kleineren GmbH's zusätzlich eine selbstschuldnerische Bürgschaft für Kredite verlangen.

 

Wie wichtig ist euch die Haftungsbegrenzung? Ich denke es wird schwierig werden ohne persönliche Haftung eine Finanzierung zu bekommen. Einfach mal bei der nächsten Bank anbieten, wenn es wieder nicht klappt.

[udek]

vor 14 Minuten von Ozymandias:

Ich denke es wird schwierig werden ohne persönliche Haftung eine Finanzierung zu bekommen

Sehe ich genauso. Mich wundert nur, dass die Bank das nicht vorschlägt. Eintrag ins Grundbuch einer anderen (privaten) Immobilie könnte bei entsprechend hohem, nichtbeliehenen Wert auch eine Möglichkeit sein.

[Shonsu]

Versetze Dich einen Augenblick in die Situation des Bankverkäufers: 

 

Es kommt ein "Firmenkunde", der sein Geschäftskonto NICHT bei der eigenen Bank führt,  legt einen Jahresabschluss einer GmbH vor, die keine Einnahmen aufweist, sondern einen Verlust und möchte eine 100 % Finanzierung. Würdest Du diesem Kunden Geld leihen? 

 

Also entweder Ihr haftet privat für diesen Kredit (falls einer von Euch schon Immobilien besitzt, kann er diese als Sicherheit anbieten), oder macht es wie oben beschrieben: Legt 140k ein, kauft die erste Wohnung bar, damit habt Ihr Einnahmen und Betriebsvermögen, und könnt dieses Betriebsvermögen für die zweite Wohnung beleihen. 

 

Die Frage ist doch auch, warum fragt Ihr nicht bei der Bank wo Euer Firmenkonto ist nach einem Kredit? 

[s1lv3r]

Ich sehe das ähnlich, wie meine Vorredner. Warum sollte die Bank das finanzieren? Während ihr euer Risiko über die GmbH absichert, bleibt es ja zwangsläufig bei der Bank kleben.

 

vor 2 Minuten von udek:

Mich wundert nur, dass die Bank das nicht vorschlägt.

Bei dem Konstrukt (geringer Betrag + GmbH + 100%-Finanzierung) hat die Bank wahrscheinlich ganz generell kein Interesse an einer Finanzierung.

 

Wenn es eine Bank mit einer bestehenden (gepflegten) Geschäftsbeziehung wäre, hätte man allerdings wahrscheinlich eher einen nützlichen Ablehnungsgrund erfahren, als so eine proforma Abfuhr.

[Hansolol]

vor 47 Minuten von whister:

 

Wieso wollt ihr dann einen Kredit aufnehmen? 91k Stammkapital sollten noch vonhanden sein & wenn ihr das Stammkapital durch weiteres Cash erhöhen könnt dann könnt ihr die Immobilie direkt Cash über die GmbH kaufen. Anschließend habt ihr auch entsprechenden Einnahmen (sofern euer Plan aufgeht) und könnt bei der 2. Immobilie auch noch eine Grundschuld auf die 1. Immobilie anbieten und somit vermutlich problemlos eine 100% Finanzierung für die 2. Immobilie bekommen.

 

Bei solch geringen Kreditbeträgen für eine Immobilenfinanzierung macht sich die Bank übrings nicht viel Aufwand verzichtet im Zweifel auf die Finanzierung.

 

Danke, das hört sich nach einem guten Vorschlag an. Einer der Gesellschafter hat eine vermietete Immobilie, die hierfür zur Verfügung stehen würde. 

[Gast240416]

vor 1 Stunde von Hansolol:

 

Wir haben zu dritt eine GmbH gegründet mit dem Ziel in Immobilien zu investieren.

 

...

Wie können wir als GmbH einen Kredit bekommen?

 

vor 25 Minuten von Hansolol:

Einer der Gesellschafter hat eine vermietete Immobilie, die hierfür zur Verfügung stehen würde. 

Bist Du sicher das Euer Vorgehen ausreichend professionell ist?

[Hansolol]

vor 26 Minuten von Cef:

 

Bist Du sicher das Euer Vorgehen ausreichend professionell ist?

 

Welche Bedenken bestehen deinerseits?

[Hansolol]

vor einer Stunde von Shonsu:

Versetze Dich einen Augenblick in die Situation des Bankverkäufers: 

 

Es kommt ein "Firmenkunde", der sein Geschäftskonto NICHT bei der eigenen Bank führt,  legt einen Jahresabschluss einer GmbH vor, die keine Einnahmen aufweist, sondern einen Verlust und möchte eine 100 % Finanzierung. Würdest Du diesem Kunden Geld leihen? 

 

Also entweder Ihr haftet privat für diesen Kredit (falls einer von Euch schon Immobilien besitzt, kann er diese als Sicherheit anbieten), oder macht es wie oben beschrieben: Legt 140k ein, kauft die erste Wohnung bar, damit habt Ihr Einnahmen und Betriebsvermögen, und könnt dieses Betriebsvermögen für die zweite Wohnung beleihen. 

 

Die Frage ist doch auch, warum fragt Ihr nicht bei der Bank wo Euer Firmenkonto ist nach einem Kredit? 

 

Unser Geschäftskonto ist bei einer Online Bank die Kredite nur über Drittanbieter vergibt. Darüber hinaus kennt die Bank nicht den örtlichen Immobilienmarkt.

 

Mich hat nur gewundert, dass nicht nach privaten Sicherheiten gefragt wurde. Man könnte ja auch einfach ein "schlechtes" Angebot machen, oder mehr EK verlangen.

 

Ein Bekannter hat für eine private Immobilienfinanzierung auch nach einem Kredit gefragt. Vorhandenes Eigenkapital: 0 Euro, dafür aber regelmäßiges Einkommen. Er sagte die wollten ihn mit Geld überschütten.

Regelmäßiges Einkommen wird von Banken wohl wesentlich höher honoriert als bestehendes Eigenkapital. Bedenken der Bank kann ich verstehen, dass einem gar keine Chance gegeben wird hingegen nicht. Soll aber auch nicht Thema sein. Beim nächsten Mal bin ich eben besser vorbereitet.

[Bassinus]

Na mindestens schonmal das die anderen zwei Haftungsbegrenzt sind und der eine mit seiner Privatimmobilie haftet. Das würde ich mir fürstlich zahlen lassen. Aber was bleibt dann für die anderen 2 übrig?

Wieso mache ich das Konstrukt GmbH wenn ich doch dann wieder mit Privatvermögen gerade stehe? Dann hättet ihr das Geld in nen Topf geworfen, GbR Vertrag gemacht und hättet damit V+V Einkünfte generiert. Weniger laufende und Gründungskosten Kosten. Schon alleine dass das Ding zwei Jahre brach liegt mit min. 50.000€ Cash drin? Spricht alles sehr gegen professionelles Handeln. Eher das sich jmd ne Idee ausgedacht, nen Mantel bei nem Berater gekauft hat und jetzt die Ernüchterung kommt: Wat, die Bank will uns kein Geld geben?

[Hansolol]

vor 49 Minuten von Bassinus:

Na mindestens schonmal das die anderen zwei Haftungsbegrenzt sind und der eine mit seiner Privatimmobilie haftet. Das würde ich mir fürstlich zahlen lassen. Aber was bleibt dann für die anderen 2 übrig?

Wieso mache ich das Konstrukt GmbH wenn ich doch dann wieder mit Privatvermögen gerade stehe? Dann hättet ihr das Geld in nen Topf geworfen, GbR Vertrag gemacht und hättet damit V+V Einkünfte generiert. Weniger laufende und Gründungskosten Kosten. Schon alleine dass das Ding zwei Jahre brach liegt mit min. 50.000€ Cash drin? Spricht alles sehr gegen professionelles Handeln. Eher das sich jmd ne Idee ausgedacht, nen Mantel bei nem Berater gekauft hat und jetzt die Ernüchterung kommt: Wat, die Bank will uns kein Geld geben?

 

Der Vorschlag mit der Privatimmobilie kam weiter oben. Wenn es ohne private Haftung nicht geht, was soll man sonst tun?

 

Bei Gründung war die Finanzierung anders geplant. Dass die GmbH kostet und bürokratischen Aufwand bedeutet wussten wir natürlich.

 

Dass die Absage ernüchternd war, will ich nicht abstreiten. Ich war naiverweise davon ausgegangen, dass das Stammkapital vertrauensstiftend sei.

 

Für mich entscheidend ist ja erstmal welchen Eindruck die Bank hat.

[Ramstein]

vor 4 Stunden von Hansolol:

Wir haben jetzt unser erstes Objekt gefunden bei dem ich gerne sofort zuschlagen würde. Es geht um eine Ferienwohnung in meinem Heimatort. Dazu habe ich bei meiner privaten Hausbank (unser Firmenkonto ist bei einer anderen Bank) nach einer 100% Finanzierung über 140.000 Euro gefragt. Die Bank hat ihren Sitz im gleichen Ort wie die Immobilie. 

 

Wie hast du gefragt? Mit vernünftig aufbereiteten Unterlagen und Info zu GmbH/Eigenkapital, Objekt/Rentabilitätsrechnung/Mietprognose sowie Tilgungsplan? Oder hast du "nur gefragt"?

[udek]

vor 25 Minuten von Hansolol:

Ich war naiverweise davon ausgegangen, dass das Stammkapital vertrauensstiftend sei.

Problem wird aber sein, das es theoretisch schon morgen im für die Bank schlimmsten Fall in wertfreie andere Sachanlagen gesteckt wird und somit nicht greifbar ist.

Die Bank möchte neben Bonität auch den Kapitaldienst für den Kredit gesichert sehen. Wie generiert die GmbH Einnahmen/Cashflow? "Nur" durch Mieteinnahmen dieser einen, finanzierten Immobilie? Steht sie leer, verursacht sie Kosten und keine Einnahmen.

Ich denke, du/ihr werdet hier keinen Kredit bekommen, ohne auch mit Privatvermögen oder anderen Sicherheiten herhalten zu müssen.

 

[Ozymandias]

Hohes Stammkapital bringt übrigens sehr wenig, außer dass bei jeder Änderung wo ein Notar nötig ist, dieser mit einem höheren Geschäftswert abrechnen kann. Satzungsänderung, Sitz der GmbH ändert sich, GF-Wechsel usw.

Deshalb lieber mit 25.000 Euro Stammkapital gründen und den Rest in die Kapitalrücklage einzahlen.

[Quailman]

vor 6 Stunden von Hansolol:

 

Welche Bedenken bestehen deinerseits?

Über eine Mögliche Finanzierung hätte man sich auch vor Gründung der GmbH Gedanken machen können. Wieso überhaupt ne GmbH? Eine "einfache" GBR hätte es doch auch getan und wäre für den Anfang auch günstiger.

[Hansolol]

vor 14 Stunden von Quailman:

Über eine Mögliche Finanzierung hätte man sich auch vor Gründung der GmbH Gedanken machen können. Wieso überhaupt ne GmbH? Eine "einfache" GBR

 

vor 20 Stunden von Hansolol:

Bei Gründung war die Finanzierung anders geplant.

 

[Peter23]

Am 11.8.2020 um 10:17 von Hansolol:

Bei Gründung war die Finanzierung anders geplant.

Wie denn?

[MeinNameIstHase]

Wie erklärte mir das mal ein hochrangiger Banker im Studium?

Banken leben von Krediten, die ideal keine Sicherheiten benötigen. Die also aus sich heraus die Rückführung sicherstellen. Eine Bank lebt nicht davon, Sicherheiten zu verwerten, denn das heißt, dass der Kredit dann geplatzt ist. 
Die zentrale Frage ist also: Wird soviel Cashflow/Gewinn in der GmbH generiert, dass damit Zinsen und Tilgung abgedeckt werden?

Konkret hier bei der GmbH ohne Einnahmen bisher: Bringt die Ferienwohnung genug Einnahmen um einen Kredit damit zu begleichen ...

 

Kalkuliere dabei mal rund 15% bis 20% der Einnahmen allein für Unterhalt/Wartung des Gebäudes (Reparaturen, Instandhaltung) und denke auch an die ganz normalen Betirebskosten (Strom, Heizung, Müll, Grundsteuern, Fremdenverkehrsabgabe etc.), die bei normaler Vermietung vom Mieter zu übernehmen wären. Und dann an allg. Betriebskosten der GmbH (Geschäftsführungskosten, min. einer ist ja Geschäftsführer und kriegt dafür Lohn/Aufwandsersatz, IHK-Beitrag, Buchhaltung etc.). Dazu kommen Vertriebskosten um Feriengäste überhaupt zu erreichen (Internetwerbung, Porto etc.). Besondere Kosten wie Reinigung bei Gastwechsel sind noch nicht dabei.

Wenn du keine entsprechende Kostenrechnung bzw. Planung hast, wird jede Bank sich intern fragen, wie das gut gehen soll.

[akista]

Am 10.8.2020 um 10:18 von Hansolol:

 

 

Unser Jahresbericht für 2019 weist einen Fehlbetrag von 9.000 Euro aus. (Ausgaben für Büro, Literatur, Beratung, Software etc.) Gegründet wurde das Unternehmen 2018, daher gibt es keine weiteren Jahresabschlüsse.

 

 

Der Fehlbetrag von 9000 Euro setzt sich aus anfänglichen Investitionen zusammen, die laufenden Kosten aktuell sind viel geringer: Minijob Gehalt an einen der Gesellschafter, Steuerberater und etwas Software.

 

 

Zur Frage der Professionalität: Wofür braucht eine GmbH, die seit über 2 Jahren nichts tut ein Büro, Software, etc. die auch noch kosten? Welche anspruchsvolle Vermietersoftware habt ihr, die Eure Immobilien überblickt. Meine 4 Immos kriege ich mit Excel gut gemanagt. Sogar OpenOffice würde das hinbekommen.

Dazu noch ein Gehalt an einen der Gesellschafter. Für was?

 

[whister]

vor 15 Stunden von akista:

Dazu noch ein Gehalt an einen der Gesellschafter. Für was?

Um das versteuert eingezahlte Stammkapital erneut zu versteuern.

[Peter23]

vor 9 Stunden von whister:

Um das versteuert eingezahlte Stammkapital erneut zu versteuern.

Da steht Minijob Gehalt an einen Gesellschafter. Daher würde ich mal annehmen, dass es nicht nochmal versteuert wurde. Ich dachte aber immer, dass das bei Gesellschaften gar nicht geht - also Minijobs nicht zulässig sind.

[stagflation]

Zitat

Unser Geschäftskonto ist bei einer Online Bank die Kredite nur über Drittanbieter vergibt.

 

Spätestens hier habt Ihr Euch verzockt!

 

Wenn man einen Kredit für ein Unternehmen haben will, geht man als erstes zu seiner Hausbank. Ein Geschäfts-Konto bei einer Online-Bank? Würde ich nicht machen!

 

Bei der Hausbank hat man typischerweise einen Kundenberater - den kann man fragen, wie man einen Kredit bekommen kann. Idealerweise hat der Unternehmer vorher auch schon einen Praxis-Ratgeber zum Thema "Rating" gelesen. Dann weiß er, welche Unterlagen die Bank benötigt, wie man das Unternehmen am besten präsentiert und wie man mit der Bank verhandelt. Ein Teil des Rating-Prozesses ist übrigens auch eine Beurteilung des Firmen-Managements. Wenn die Bank zu der Einschätzung kommt, dass wichtiges Know-How nicht vorhanden ist, wird das zu einem schlechteren Rating führen.

[whister]

Am 26.8.2020 um 22:55 von Peter23:

Da steht Minijob Gehalt an einen Gesellschafter. Daher würde ich mal annehmen, dass es nicht nochmal versteuert wurde. Ich dachte aber immer, dass das bei Gesellschaften gar nicht geht - also Minijobs nicht zulässig sind.

Das spielt steuerlich keine Rolle. Die Pauschalversteuerung bei Minijobs ist für beherrschende Gesellschafter nicht zulässig.

[udek]

vor 10 Minuten von whister:

Das spielt steuerlich keine Rolle. Die Pauschalversteuerung bei Minijobs ist für beherrschende Gesellschafter nicht zulässig.

Und selbst wenn, wären ja trotzdem die Nebenkosten fällig, die nicht unerheblich sind. Also auch da wieso versteuertes Geld in die GmbH packen, um Sie über einen Minijob wieder rauszuholen?!