Immobilienfinanzierung bei +100% Eigenkapital?

[mike4001]

Hallo,

 

Bei mir (36 J., alleinstehend) steht demnächst ein Immobilienkauf im Wert von ~€ 500.000 an.

 

Mein Eigenkapital beläuft sich auf ~150% davon und ist momentan, nach für mich persönlich zufriedenstellendem Verhältnis, am Aktienmarkt + abseits davon angelegt.

 

Ich bin nun schon länger am überlegen

 

1) Immobilie komplett aus Eigenkapital bezahlen (und damit ~ 2/3 meines Depots aufzulösen)

2) Bsw. 50% des Kaufpreises als Kredit aufnehmen + Rest aus Eigenkapital bezahlen.

 

Für 2) spricht meiner Meinung nach, dass die zu erwartende Rendite die Kreditzinsen wohl um ein Vielfaches übersteigen. Es gab da doch einmal diese Rendite-"Dreieck" - war man da nicht ab einer Investitionsdauer von 10-15 Jahren sogar zum Zeitpunkt der Finanzkrise noch im Plus? Finde die Grafik leider mehr mehr.

 

Negative Punkte bei 2) sind natürlich

a) theoretisches Zinsänderungsrisiko ... hier hätte ich trotzdem die Möglichkeit den Kredit sofort zurück zu zahlen.

b) Psychologischer Punkt, dass man sich mit Kredit nicht mehr "frei" fühlt.

 

Wie ist eure Meinung/Empfehlung

[HaRaS1983]

Für mich ganz klar Nr. 2, aber davon wird Dir hier jeder abraten. 

 

Würde halt nur soviel Kredit aufnehmen, dass Du die raten ganz locker aus deinem Cashflow zahlen kannst. Und gratz zu 750k € war das ein Erbe? Ich hab in deinem Alter mal nur "hust" 80% weniger ...

 

[vn5p7aw58aw357pw]

Persönlich würde ich so wenig Eigenkapital wie möglich einbringen bzw. wie @HaRaS1983 sagt, soweit dass der Antrag noch bequem aus den laufenden Einnahmen geleistet werden kann. 

[HaRaS1983]

vor 16 Minuten von vn5p7aw58aw357pw:

Persönlich würde ich so wenig Eigenkapital wie möglich einbringen bzw. wie @HaRaS1983 sagt, soweit dass der Antrag noch bequem aus den laufenden Einnahmen geleistet werden kann. 

Es kommt noch auf weitere Infos an - wird die Immobilie vermietet oder selbst bewohnt?

 

Vermietet so wenig EK wie möglich. Bei selbst bewohnt würde ich soviel einbringen, dass die Zinsen halt gering sind. Nomal gehen die Zinsen ab 80% Beleihung ab, also da solltest du drunter bleiben.

[mike4001]

Die Immobilie wird selbst bewohnt.

[Hansolol]

Sprich doch erstmal mit der Bank und hol dir Angebote rein. Danach kannst du weiter überlegen.

[Bassinus]

Na dann maximale vertretbare Kreditsumme aufnehmen, Tilgung Richtung 1% maximal und schauen ob du es bis in 10-15 Jahren über den Aktienmarkt abbezahlt hast.

 

Wenn es gut läuft bei 5% und bestmöglichen Ausstieg, hast dir nach Steuer fast 2/3 des Hauses im Schlafen verdient.

 

Alleinstehend spricht dafür das du ungehindert deinen Plan durchziehen kannst. Und im schlechtesten Fall zahlst dann eben nochmal 15 Jahre 

 

 

zinsen-berechnen-20200815-wt5pane2z4.pdf

[Totti3004]

vor 3 Stunden von mike4001:

Für 2) spricht meiner Meinung nach, dass die zu erwartende Rendite die Kreditzinsen wohl um ein Vielfaches übersteigen.

Möglich. Muss aber nicht sein. Kann man drauf wetten. 

[Remoh]

Ich war letztes Jahr in einer ähnlichen Situation.

Die Fremdkapitalkosten sind momentan so lächerlich gering, dass nach meinem Finanzverständnis die rationalste Lösung war, so viel Fremdkapital zu nehmen wir geht.

Schlussendlich habe ich bei einem Kaufpreis von 470.000, einen Kredit von 450.000 aufgenommen. Zu Beginn hatte ich noch einen variablen Zinssatz von 1,1% gehabt. Mittlerweile habe ich ihn für 10 Jahre auf 0.87% gebunden und nach einer 2 jährigen tilgungsfreien Zeit, tilge ich dann auch nur mit 1%.

Die Tilgung so gering halten wie möglich, denn jede Zahlung, welche man für eine Tilgung aufwendet ist so, also würde man dieses Geld zu dem Zinssatz anlegen. Und über eine 10 jährige Laufzeit sollten die 0.87% am Aktienmarkt locker zu erreichen sein.

Und selbst, wenn der absolute worst case eintritt und das Aktiendepot nicht wie erhofft diesen Zinssatz ausperformed, so ist die Wahrscheinlichkeit sehr hoch, dass es der Wirtschaft insgesamt sehr schlecht gehen wird und man dann immernoch in einer Situation sein wird, in der man dann zu ähnlichen Zinsniveaus nachfinanziert. Insgesamt muss man auch immer bedenken, dass der Aktienmarkt auf eine Inflation reagiert und Fremdkapital nicht. Inflationsbereinigt sollte man dann auch nach 10 Jahren von der Kaufkraft mit diesem Ansatz relativ gut fahren.

 

Psychologisch fühle ich mich insgesamt wegen dem Kredit nicht "unfreier". Jeder Mieter zahlt ebenfalls monatlich etwas, wenn man sich damit vergleicht. Die einzige "Unfreiheit" ist generell, dass man mit einer selbst bewohnten Immobilie nicht mehr ganz so flexibel ist wie zuvor. Man sollte sie aus Steuergründen halt mindestens 10 Jahre halten bevor man sie wieder verkauft.

[Peter23]

vor 2 Stunden von HaRaS1983:

Bei selbst bewohnt würde ich soviel einbringen, dass die Zinsen halt gering sind. Nomal gehen die Zinsen ab 80% Beleihung ab, also da solltest du drunter bleiben.

So sehe ich das auch.

 

P.S.: Bisher nur Antworten, die gegen den Forumsstandard sprechen. 

[Peter23]

vor 40 Minuten von Remoh:

Schlussendlich habe ich bei einem Kaufpreis von 470.000, einen Kredit von 450.000 aufgenommen. Zu Beginn hatte ich noch einen variablen Zinssatz von 1,1% gehabt. Mittlerweile habe ich ihn für 10 Jahre auf 0.87% gebunden und nach einer 2 jährigen tilgungsfreien Zeit, tilge ich dann auch nur mit 1%.

Das weicht stark von Standardfinanzierungen ab. Darf ich fragen mir welcher Bank Du diese individuellen Konditionen ausgehandelt hast?

[mike4001]

Danke erstmal für die Antworten.

 

Habe mal Excel bemüht um das ganze in Zahlen zu fassen. Der Ausgang war natürlich klar, wenn ich 1% Kreditkosten mit 5% Investmentrendite gegenüberstelle.

 

Die Überrendite nimmt hier mit steigender Kreditgutschrift und steigender Kreditdauer immer weiter zu.

 

Und selbst wenn die 5% (nach Steuern) jetzt zu hoch gegriffen sind. Sie müssen nur über der Kreditrate (inkl. Nebenkosten) liegen. Selbst bei 1,01% macht es Sinn.

 

 

[Remoh]

vor 38 Minuten von Peter23:

Das weicht stark von Standardfinanzierungen ab. Darf ich fragen mir welcher Bank Du diese individuellen Konditionen ausgehandelt hast?

Meine örtliche Sparkasse. Ist auch sicher von Vorteil, dass ich dort auch mein Depot führe.

 

Meine Erfahrung zeigt, dass der Weg den mike4001 geht, enorme Vorteile bringen kann. Zuerst sich ordentlich durch Internet/Bekannte informieren, was alles möglich ist. Und dann im persönlichen Gespräch, recht forsch und offen diese Themen ansprechen. Wenn etwas unklar ist, habe ich auch Fragen gestellt. In der Regel muss man sowieso seine finanziellen Möglichkeiten dem Bankangestellten offen legen, daher schadet die Frage "Wie würden Sie es denn in meiner Situation machen? Auf was würden Sie achten?" nicht. So nimmt man den Berater auch etwas aus seiner "Verkäuferkomfortzone". Wenn er merkt, dass man sich selbst mit der Thematik auseinander gesetzt hat, wird er auch genau aufpassen was er sagt. Wenn man Begriffe wie Fremdkapitalkosten etc. benutzt merkt er auch selbst, dass er nicht mit einem unbedarften Menschen kommuniziert.

 

Als Beispiel: Da zu Beginn ein variabler Zinssatz vereinbart wurde, habe ich ihn genau nach den Berechnungsgrundlagen des 3 Monats-EURIBOR (welcher als Grundlage verwendet wurde) gefragt. Gibt es Bankinterne Aufschläge? Wird Tagesendkurs zum Quartal verwendet oder gleitender Durchschnitt etc?

Habe dann auch mit Excel ein paar Was-wäre-wenn-Szenarien erstellt und mir diese bestätigen lassen.

Er hat selbst nicht immer eine 100% sichere Antwort geben können und dann auch im Gespräch schnell einen Ansprechpartner auf Lautsprecher angerufen um die Details zu klären.

 

Die grobe Excelsimulation oben zeigt ja auch, dass bei solchen Geschichten schnell Summen rauskommen können, die nicht zu vernachlässigen sind. Es ist immerhin eine Vereinbarung über 10 Jahre über eine anständige Summe.

 

[Peter23]

Interessant. Vielen Dank für die Ausführungen. Einen variablen Zinssatz wollte mir meine Sparkasse nicht geben. 

[Kezboard]

Ich würde in der komfortablen EK-Situation auch so viel FK wie möglich aufnehmen - dafür aber eine höhere Tilgung als die bisher hier vorgeschlagenen 1% und mir zusätzlich bei 10% Sondertilgung p.a. ein Hintertürchen aufhalten, falls man doch mal schneller raus will. Ziel sollte sein, nach Ende der Zinsbindungsfrist schuldenfrei zu sein.

 

P.S.: neben dem Vermögen gibt es auch noch nennenswerte regelmäßige Einnahmen, oder? Falls nein, dann würde ich vom Kredit abraten.

[mike4001]

vor 15 Minuten von Kezboard:

P.S.: neben dem Vermögen gibt es auch noch nennenswerte regelmäßige Einnahmen, oder? Falls nein, dann würde ich vom Kredit abraten.

In Anbetracht meines Eigenkapitals nicht nennenswert, nein.

[Peter23]

vor 24 Minuten von mike4001:

In Anbetracht meines Eigenkapitals nicht nennenswert, nein.

Was heißt das? (Fast) kein Arbeitseinkommen!?

[mike4001]

vor 8 Minuten von Peter23:

Was heißt das? (Fast) kein Arbeitseinkommen!?

Arbeitseinkommen schon, bei dem ich eine Sparrate von 1500-2000 € realisieren kann.

 

Abseits davon gibt es keine weiteren Einnahmen. Ich kann die Kreditrate daher maximal auf diese 1500-2000 € setzen.

[Maury]

Spannendes Thema...mit Sondertilgungen zu planen, ist auch eine gute Idee. Wenn du die Tilgung niedrig ansetzt, dann kannst du die Sondertilgungen sogar auf Festgeldkonten über die laufenden Einnahmen ansparen. Zehnjähriges Festgeld gibt immerhin ca. 1,3% mit deutscher Einlagensicherung.

[udek]

vor 14 Stunden von Remoh:

Man sollte sie aus Steuergründen halt mindestens 10 Jahre halten bevor man sie wieder verkauft.

Soweit ich weiß, gilt das bei selbstbewohnten Immobilien nicht. Die können auch vorher schon steuerfrei verkauft werden.

[Pfennigfuchser]

Nach drei Jahren. 

[fnord]

vor 15 Minuten von Pfennigfuchser:

Nach drei Jahren. 

 

 

https://m.faz.net/aktuell/finanzen/meine-finanzen/steuern-sparen/keine-spekulationssteuer-bei-selbst-genutzten-immobilien-15643880.html

[Bassinus]

14 Monate

 

Dezember 2019 - Verkauf Januar 2021 

 

Das FG Urteil wird mMn nicht durch den BFH bestätigt.

[Pfennigfuchser]

Genau. Drei Kalenderjahre. Ging ohne Nachfrage durch die Steuer. Arbeitszimmer übrigens auch, aber ich befürchte, das haben sie einfach übersehen. 

[yggde]

 

Wenn Du bei der Sparrate das Depot erwirtschaftet hast, dann solltest Du wissen was am Besten ist!

Falls nicht, Kredit auf 10-15 Jahre aufnehmen und der Rest EK!

 

Alles andere ist als Angestellter Zockerei!