Immobilienfinanzierung: Welches Darlehen priorisieren?

[tarja.finke]

Hallo Community,

 

Aktuell habe noch relativ frisch 4 Kredite laufen:

 

1. 350 T€ Darlehen 2,09 % 20 J mit einer Rate von 1225 €/m (Saldo: 346 T€)

2. 100 T€ KfW-Darlehen 0,69 % 10 J mit einer Rate von 315 €/m (Saldo: 81T€)

3. 80 T€ Darlehen 1,94 % 13 Jahre mit einer Rate von 360 €/m (Saldo: 79 T€)

4. 50 T€ Verbraucherdarlehen 2,99 % 7 Jahre mit einer Rate von 659 €/m (Saldo: 44 T€)

 

Sondertilgungsoptionen:

 

1. 17,5 T€/a

2. 100% jederzeit

3.  4 T€/a

4. 100% jederzeit

 

Ich habe noch 100 T € auf der Bank. 40 T€ wollte ich für ein kleines Ferienhaus ausgeben. Bleiben noch 60 T€ womit ich, ich meine das liegt meiner Meinung nach (4) das Verbraucherdarlehen volltilgen möchte. Einfach damit auch die hohe Rate weg ist und das Geld für weiteres frei wird.

 

Nur was mach ich dann am klügsten? (1) bringt den höchsten Zinseszinseffekt aber bei (2) steht das Restschuldrisiko in 9 Jahren da. Eventuell ist es ja am klügsten (1) am Stärksten zu sondertilgen und dann in 9 Jahren auf niedrige Zinsen hoffen und die gesamte Restschuld in eine Anschlussfinanzierung zu bringen? Sollte ich also auf maximale Restschuldreduzierung gehen nach den 10 Jahren gehen und auf niedrige Zinsen "hoffen"? Wenn ich nicht jedes Jahr die 21.500 € für die Sondertilgung beisammen habe, wie würdet ihr priorisieren?

 

Vielen Dank?

[PeterM]

Hallo,

 

prinzipiell würde ich bei noch so langen Laufzeiten nach Zinsen vorgehen. Also wie du schreibst, zunächst (4) komplett tilgen und den Rest in (1).

 

Ich muss aber gestehen, dass mich das ganze Paket irritiert, mit all den verschiedenen Laufzeiten, ein frisches KfW Darlehen, bei dem schon viel getilgt ist (Tilgungszuschuss?) und den für Immobilienfinanzierungen relativ hohen Zinsen. Wichtig wäre auch noch zu wissen, wie viel Einkommen du hast und inwiefern du über sonstige Reserven verfügst. Wenn das alles Geld ist, was du hast, solltest du dir auf jeden Fall einen Notgroschen behalten, die "schlechteste" Lösung, ist jetzt viel sonderzutilgen, um dann in naher Zukunft wieder ein Verbraucherdarlehen aufzunehmen.

 

Vielleicht kannst du hier noch ein bisschen Licht ins Dunkel bringen, dann gibt es bestimmt auch spezifischere Tipps.

[Peter23]

Was wäre denn ohne Sondertilgung die Restschuld bei 2 und 3?

[tarja.finke]

Beim KfW (2) 58,5 T€ und beim Darlehen (3) 40,5 T€ - ich könnte auch die bevorzugt tilgen, dann hab ichs relativ planungsstabil und kann den (1) Anschlussfinanzieren wie es strategisch und zinstechnisch am Besten wäre

[Peter23]

Die Zinsdifferenz zwischen 1 und 3 ist ja sehr klein. Daher würde ich so lange 3 tilgen bis der mit der aktuellen Rate auf 0 runterläuft. Wenn das soweit ist, würde ich nochmal die Gesamtsituation anschauen und neu entscheiden.

[Bavarese]

Ich hatte so ein ähnliches Konstrukt. Absoluter Mist. Mehrere verschiedene Laufzeiten, mal endfällig, mal klassisches Annuitätendarlehen, dazu noch ein Darlehen der BayernLabo. Das Problem ist hier die Anschlussfinanzierung. Du wirst keine andere Bank zu vernünftigen Zinsen finden, die dich finanziert, wenn deine "erste" Bank noch auf Rang 1 im Grundbuch steht. Deshalb würde ich das alles versuchen zu vereinfachen.

 

vor 19 Stunden von tarja.finke:

Nur was mach ich dann am klügsten? (1) bringt den höchsten Zinseszinseffekt aber bei (2) steht das Restschuldrisiko in 9 Jahren da. Eventuell ist es ja am klügsten (1) am Stärksten zu sondertilgen und dann in 9 Jahren auf niedrige Zinsen hoffen und die gesamte Restschuld in eine Anschlussfinanzierung zu bringen? Sollte ich also auf maximale Restschuldreduzierung gehen nach den 10 Jahren gehen und auf niedrige Zinsen "hoffen"? Wenn ich nicht jedes Jahr die 21.500 € für die Sondertilgung beisammen habe, wie würdet ihr priorisieren?

Meine Überlegungen dazu.

Du hast einmalig 60T. Das Darlehen 4 könntest du komplett tilgen. Dann bleiben noch einmalig 16T über und du hättest monatlich 659€ frei.

Von diesen 16T würde ich 4T in Darlehen 3 stecken. Somit bleiben einmalig noch 12T übrig. Wenn du jetzt die freie monatliche Rate vom getilgten Darlehen 4 (659x12= knapp 8000€) jährlich als SoTi für Darlehen 3 verwendest, sollte da keine Restschuld mehr übrig bleiben. Da kannst du aber nur 4T tilgen, somit bleiben weitere knapp 4T übrig, die du für eine SoTi eines anderen Darlehens (1 oder 2) verwenden kannst. Du schreibst jetzt nichts über eine Rücklage für Reparaturen. Falls du keine ansparst, würde ich diese knapp 4T lieber für etwaige Reperaturen, anderes Auto o.ä. auf die Seite legen. Wenn du schon eine Rücklage ansparst, könntest du einen größeren Betrag zusammenkommen lassen und dann schauen was du damit machen kannst. 

Darlehen 1 und 2 würde ich erstmal so lassen. Da du beim Darlehen 1 nach 10 Jahren nach Vollauszahlung ein Sonderkündigungsrecht hast und das Darlehen 2 auch 10 Jahre läuft, sollten diese etwa zeitgleich auslaufen. Diese beiden kannst du dann zusammenfassen oder du lässt Darlehen 1 einfach weiterlaufen und refinanzierst dir nur das Darlehen 2.

 

Fazit:

Erstmal Darlehen 3 und 4 wegbringen und dann die Lage neu bewerten, wie es dann finanziell und zinstechnisch aussieht.

 

Gruß

Bavarese

[Peter23]

vor 7 Stunden von Bavarese:

Fazit:

Erstmal Darlehen 3 und 4 wegbringen und dann die Lage neu bewerten, wie es dann finanziell und zinstechnisch aussieht.

Genau. (wobei 4 ja eh gesetzt war)

[tarja.finke]

Vielen Dank für eure Antworten!

 

Ja beim KfW kam vor Weihnachten noch die Mitteilung der Sondertilgung nach Zuschuss. Technisch ist es so, dass das 3. Darlehen eine Nachfinanzierung auf Grund unserer gestiegenen Ansprüche im Bau war - na es ist halt teurer geworden als geplant. ;-)

 

Gerade weil mich unsere Fixkosten mit ca. 6,5 T€ nerven, möchte ich jede Schraube nocheinmal umdrehen im Haushaltsplan. Davon runter zu kommen wäre mir das größte Anliegen, weil ich den "Zwang" etwas raus haben möchte.

 

Gerade hangeln wir vom relativ guten Verdienst (ca. 8 T€ "nennen wirs mal" Netto) noch von Restarbeit zu Möbel zu Lampe etc. Die Zinsen sind verhältnismäßig hoch, weil wir aus einem Selbstständigen und einem Gutverdiener bestehen und die Bank den Selbstständigen nicht so liebt wie den Gutverdiener im kommunalen Umfeld.

 

Ja, eure Anmerkungen mit Rücklagen etc. sind wirklich hilfreich. Ich sollte hier wirklich was in die Tagesgeldsocke legen.