Gerd Kommer: Der Mieter bezahlt nicht den Kredit ab

[etherial]

vor 46 Minuten von reko:

Das Marktgesetz besagt, dass im Gleichgewicht auch der letzte noch benötigte Vermieter eine possitive Rendite haben muß. Nun ist der Markt nicht immer im Gleichgewicht. In einen Vermietermarkt, wie es z.Z. in München der Fall ist, sollte es sehr schwer fallen keine positive Rendite zu erwirtschaften.

Lässt sich einfach dahin sagen ... Fakt ist dass die Mieten in München hoch sind. Die Kaufpreise aber auch. Und die Kaufpreise sind in den letzten 20 Jahren stärker als die Mieten gestiegen - auchin München.

 

Und Positive Rendite hat man auch mit Tagesgeld, wenn man unter der Verwahrungsentgeld-Grenze bleibt. Positive Rendite (>0) stand hier überhaupt nicht zur Debatte. Man kann positive Rendite machen, die die ganze Arbeit und das verbundene Risiko nicht wert sind. Bei den niedrigen positiven Renditen von Privatanlegern würde ein Unternehmer auf jeden Fall nicht zugreifen.

 

vor 46 Minuten von reko:

Komisch, bei den ETFs sind die Profis nur durchschnittlich, bei den Immobilien sind die Profis weit überlegen.

Das ist nicht komisch - ETFs sind liquide, ubiquitär, kleinteilig investierbar, kostengünstig und der S&P ist in München das gleiche wert wie in der Brandenburgischen Provinz. Immobilien sind illiquide, nicht überall verfügbar, Kauf und Verkauf ist mit Steuern und hohen Kosten verbunden und der Wert ist abhängig von der Lage.

 

Außerdem ist die empirische Sachlage ganz anders: Wenn man den Durschnitt der "Profis" mit der Rendite von ETFs vergleicht kommt man auf einen klaren Nachteil der "Profis", bei Immobilien hingegen haben die "Profis" die Nase vorn.

 

Niemand hat behauptet, dass der Immobilienmarkt so effizient wie der Aktienmarkt wäre.

[YingYang]

Am 31.8.2021 um 09:59 von Taupert:

das ist genau der Punkt der falsch ist. Man muss jedes Objekt einzeln betrachten und nicht den Schnitt. Und schon gar nicht, darf man diesen Schnitt mit einem ETF vergleichen. Wer eine Einzelimmobilie kauft/baut, kauft nicht den Schnitt, er kauft ein konkretes Objekt.

Der Unterschied zum Aktienmarkt ist aber, dass man sich als privater bei Immobilien einen Wissens- oder auch Wertvorteil ggü dem Markt erarbeiten kann, ich betone kann.

 

Im Gegensatz zum Aktienmarkt ist das bei Immobilien in der Tat deutlich einfacher. Beispiel: Wer würde ein 30 Jahre altes Einfamilienhaus in Sachsen-Anhalt in einem Dorf mit 500 EW kaufen?

Kaum jemand. Genau solche Objekte fließen aber in Kommers "Durchschnittsrendite" mit ein.

 

Das liegt daran, dass im Aktienbereich alle größeren Unternehmen 138 Analysten haben, die jede Nachkommzahl im Quartalsbericht analysieren. Bei Immobilien gibt es das nicht. Alleine die Analyse der Bausubstanz, der Mikrolage und auch nicht der Makrolage (abgesehen von den Großstädten) ist überhaupt nicht öffentlich zugänglich. Heißt jeder Akteur muss hier eigene Arbeit rein stecken und die kann sich entsprechend auch lohnen.

 

Die Preisentwicklung bei Immobilien ist aber sehr stark abhängig, und das sollten Käufer keinesfalls unterschätzen, von der Zinsentwicklung und den Kosten für Neubauten.

Steigen die Zinsen auch nur 1-2% wird es viele Immobilien böse erwischen. Gerade dort wo die Mietrenditen sehr gering sind (z.B. München).

 

[Erich Müller Dr.]

vor 2 Stunden von Wusel83:

Erklärs mir doch mal was du meinst. 

 

Zunächst lammentierst du das die AFA kleiner Tilgung ist. Wo die einzige Gemeimsamkeit der beiden Themen "irgendwas mit Immobilie" ist.

 

Also so wie ich es verstanden hab verstehst du nicht warum man keine Rückzahlung der Afa hat sondern nur den Gewinn versteuert nach dem der Kaufpreis herabgeschrieben wurde. Und das auch nur wenn man innerhalb der ersten 10 Jahre verkauft. Aktuell so zumindest geregelt.

Um das zu kaschieren wie wenig man versteht wird dann "what about the Grundstück" gespielt und "zeig mir jemanden der nach 9 Jahren zum gleichen Preis verkauft".

 

Man klärt dich auf das das ganze zu deinen Gunsten simpel gehalten wurde und dann kommt "ich steck mir die Finger in die Ohren" und höre nicht zu?

 

Naja so langsam versteh ich warum die Tilgung bei deinen Immos höher als die AFA ist und man Geld aus dem Einkommen zu schießt um überhaupt die Tilgung zu bedienen.

 

 

 

 

Wir lassen das jetzt ...denke jeder hat seinen Standpkt. abgeben...das ist nun ausreichend.

Ich muss nun wieder Geld verdienen....es grüßt der Doc

[Hansolol]

vor 16 Stunden von Erich Müller Dr.:

Klaus Barski wenn es so leicht wäre könnte es jeder - ist es aber nicht! 

Ist es so schwer? Günstig einkaufen und teuer verkaufen ist natürlich mit Glück verbunden, aber sonst ist das was er macht doch kein Hexenwerk. Er macht seine Steuer auch selbst und ruft bei Fragen beim FA an. In dem Zusammenhang frage ich mich auch, wo die von Kommer erwähnten Steuervorteile für Institutionelle im Immobilienmarkt eigentlich liegen? Wenn es um den regulären Wohnungsmarkt geht und man nur auf Deutschland beschränkt ist, ist es da naiv anzunehmen, dass beide Gruppen (Privat und Institutionell) den gleichen Regeln unterliegen? 

[YingYang]

vor 3 Minuten von Hansolol:

 In dem Zusammenhang frage ich mich auch, wo die von Kommer erwähnten Steuervorteile für Institutionelle im Immobilienmarkt eigentlich liegen?

Stichwort: Sharedeal 

In den Größenordnungen wo Private unterwegs sind, gibt es das nicht.

 

[Badurad]

vor 17 Minuten von Hansolol:

Ist es so schwer? Günstig einkaufen und teuer verkaufen ist natürlich mit Glück verbunden, aber sonst ist das was er macht doch kein Hexenwerk.

Wenn man es einmal macht und es funktioniert, dann war es Glück. Wenn man es wiederholt macht und es in der Mehrzahl der Fälle funktioniert, dann ist es Können. Mal abgesehen davon, daß er Barski auch zu Übertreibungen neigt und man daher nicht allem uneingeschränkt Glauben schenken sollte.

[hund555]

vor 7 Minuten von Badurad:

Wenn man es einmal macht und es funktioniert, dann war es Glück.

dann könnte es Glück gewesen sein.

[Schwachzocker]

vor 6 Stunden von YingYang:

Beispiel: Wer würde ein 30 Jahre altes Einfamilienhaus in Sachsen-Anhalt in einem Dorf mit 500 EW kaufen?

Kaum jemand.

Wie kommst Du denn darauf? Wenn ich dort wohnen will, dann kaufe ich dort auch. 

Wieso sollten dort vergleichsweise weniger Menschen Wohneigentum kaufen als z.B. in München? Alles eine Frage des Preises.

 

vor 7 Stunden von YingYang:

...Genau solche Objekte fließen aber in Kommers "Durchschnittsrendite" mit ein.

Ja, das ist bei einer Durchschnittsrendite nun einmal so, dass alles mit einfließt, sonst kann man den Durchschnitt nicht ermitteln.

Für überdurchschnittliche Anleger ist das natürlich kein Maßstab, genau wie im Aktienbereich.

 

Woher willst Du wissen, ob in Zukunft Sachsen-Anhalt oder München die besseren Renditen liefern? 

[YingYang]

vor 10 Minuten von Schwachzocker:

Wie kommst Du denn darauf? Wenn ich dort wohnen will, dann kaufe ich dort auch. 

Es geht um Immobilien als Kapitalanlage, nicht als Wohnobjekt.

Zitat

Wieso sollten dort vergleichsweise weniger Menschen Wohneigentum kaufen als z.B. in München? Alles eine Frage des Preises.

Es gibt Orte, die verschenken Immobilien und trotzdem will sie keiner haben.

Zitat

 

Ja, das ist bei einer Durchschnittsrendite nun einmal so, dass alles mit einfließt, sonst kann man den Durchschnitt nicht ermitteln.

Für überdurchschnittliche Anleger ist das natürlich kein Maßstab, genau wie im Aktienbereich.

Eben. Es fließen in die Durchschnittsrendite eben auch Objekte mit ein, die völlig uninteressant für Vermieter sind. Deshalb ist die Durchschnittsrendite für alle Objekte blödsinn.

Nimmt man die Durchschnittsrendite für Mietobjekte sieht die Sache komplett anders aus.

Genauso siehst du am Aktienmarkt die Durchschnittsrendite aller gelisteten Aktien. Die Rendite nicht gelisteter Unternehmen fließt nicht mit ein. Nähme man die Rendite aller Unternehmen, sähe der Aktienmarkt sehr gut aus und alle MSCI World Investoren könnten sich als überdurchschnittliche Unternehmer bezeichnen.

 

Zitat

 

Woher willst Du wissen, ob in Zukunft Sachsen-Anhalt oder München die besseren Renditen liefern? 

Welchen Grund sollte es geben, dass Sachsen Anhalt Wohnraumknappheit bekommt?

[Bassinus]

vor 5 Minuten von Schwachzocker:

Für überdurchschnittliche Anleger ist das natürlich kein Maßstab, genau wie im Aktienbereich.

 

Das selbe wie beim Auto fahren. 85% würden sich selber zu der durchschnittlich besseren Autofahrerhälfte zählen. 

 

Der Dunning-Kruger-Effekt der ImmoRitter sozusagen 

vor 2 Minuten von YingYang:

Die Rendite nicht gelisteter Unternehmen fließt nicht mit ein. Nähme man die Rendite aller Unternehmen sähe der Aktienmarkt sehr gut aus und alle MSCI World Investoren könnten sich als überdurchschnittliche Unternehmer bezeichnen.

Ähm. Nein. Das ist Quark.

[YingYang]

vor 2 Minuten von Bassinus:

Ähm. Nein. Das ist Quark.

Gutes Argument. Hat mich überzeugt!

[Bassinus]

Gerade eben von YingYang:

Gutes Argument. Hat mich überzeugt!

Stellst ne steile These auf die wissenschaftlich nicht untersucht ist und verlangst dann Argumentation? Ja ... So funktioniert das.

 

Übrigens schmecken auf dem Mars angebaute Kartoffeln, wenn du sie mit allen verfügbaren Kartoffeln der Erde mischen würdest, sehr gut und du könntest das überdurchschnittlicheste Kartoffelunternehmen werden.

 

Behaupte nichts anderes ohne Argumente!

[YingYang]

Gerade eben von Bassinus:

Stellst ne steile These auf die wissenschaftlich nicht untersucht ist und verlangst dann Argumentation? Ja ... So funktioniert das.

Wie viele der 100 wertvollsten Unternehmen der Welt sind nicht gelistet?

 

Und jetzt du.

 

[Schwachzocker]

vor 11 Minuten von YingYang:

vor 19 Minuten von Schwachzocker:

Wie kommst Du denn darauf? Wenn ich dort wohnen will, dann kaufe ich dort auch. 

Es geht um Immobilien als Kapitalanlage, nicht als Wohnobjekt.

Ja, na und?

Andere wohnen dort scheinbar. Wieso sollte man dann nicht vermieten können?

 

vor 12 Minuten von YingYang:

Es gibt Orte, die verschenken Immobilien und trotzdem will sie keiner haben.

Hast Du mal einen Link?

[Bassinus]

vor 1 Minute von YingYang:

Wie viele der 100 wertvollsten Unternehmen der Welt sind nicht gelistet?

 

Und jetzt du.

 

Wie viele Unternehmen mit Rendite unter 0,- sind 2020 vom Markt verschwunden die nicht gelistet sind? Inwieweit hat das deine Rendite auf dem Weltaktienmarkt beeinflusst? Wo hast du gelesen, dass "wertvoll" gleich "Renditestark" heißt? Tesla schreibt ja bestimmt grad schwarze Zahlen könnte man den Eindruck gewinnen?

 

Deine These ist nicht begründbar. Als logisch würde ich noch gelten lassen, dass sich alles ausgleicht und eine Regression zur Mitte statt findet. Übern Daumen nicht mehr und nicht weniger Rendite erzielt werden kann. Aber das wirst du als überdurchschnittlicher Top Level High Invest Anleger in Aktien, Immo und (eventuell Rohstoffe, Crypto,...) natürlich anders sehen in deiner Bubble. Da es in deinem Naturell und Bubble nur Gewinner gibt. Verlierer sind die im Durchschnitt.

[YingYang]

vor 9 Minuten von Bassinus:

Wie viele Unternehmen mit Rendite unter 0,- sind 2020 vom Markt verschwunden die nicht gelistet sind? Inwieweit hat das deine Rendite auf dem Weltaktienmarkt beeinflusst? Wo hast du gelesen, dass "wertvoll" gleich "Renditestark" heißt? Tesla schreibt ja bestimmt grad schwarze Zahlen könnte man den Eindruck gewinnen?

Und solche großartigen Unternehmen wie die Deutsche Bahn?

Wertvoll heißt nichts anderes als zukünftige Cashflows auf den heutigen Tag abgezinst. Also renditestark und wertvoll ist das Gleiche nur zu einem unterschiedlichen Zeitpunkt betrachtet.

Bei Tesla werden auch zukünftige CFs auf den heutigen Tag abgezinst. Ob diese Cashflows realistisch sind, darüber kann man streiten. Aber der Markt nimmt sie als realistisch an.

 

Zitat

Deine These ist nicht begründbar. Als logisch würde ich noch gelten lassen, dass sich alles ausgleicht und eine Regression zur Mitte statt findet. Übern Daumen nicht mehr und nicht weniger Rendite erzielt werden kann. Aber das wirst du als überdurchschnittlicher Top Level High Invest Anleger in Aktien, Immo und (eventuell Rohstoffe, Crypto,...) natürlich anders sehen in deiner Bubble. Da es in deinem Naturell und Bubble nur Gewinner gibt. Verlierer sind die im Durchschnitt.

Logisch erklärt: Gelistete Unternehmen sind professioneller geführt haben höheren Rentabilitätsdruck (Stichwort Shareholder Value).

Als Ausnahme nicht gelisteter Unternehmen, die ähnlich professionell agieren lasse ich Unternehmen in Hand von PE-Fonds zählen. Das ist aber eine kleine Minderheit in diesem Bereich. Die große Mehrheit nicht gelisteter Unternehmen agiert deutlich unprofessioneller als ihr gelisteten Pendants. Vergleiche einfach mal Bosch (nicht gelistet) mit Conti hinsichtlich Kennzahlen wie Umsatzrendite.

[Bassinus]

vor 9 Minuten von Schwachzocker:

Hast Du mal einen Link?

zumindest gab es da eine Gemeinde die Bauplätze verschenkt hat an Familien die dann hin ziehen und bleiben.

Auch aus meiner Heimatregion kenne ich Industriebrachen die Ende 90er Anfang 00 verschenkt wurden von der Stadt. Bedingungen: Abriss, Entsorgung (teils kontaminiert) und neu erschlossen werden mussten. Inwieweit man dann noch von einer Schenkung sprechen kann, wenn Grundstückswert 100k€ unbelastet bei 200k€ Kosten für Bedingungen, sei mal dahingestellt. Ich denke in solchen "Fällen" ist Schenkung durchaus möglich. Lohnt sich nur nicht. Außer du kannst es am Gesetz vorbei günstig von Harald im Waldstück B entsorgen lassen. Übrigens Hauptproblem von Asbest belasteten Immos in Privathand. Aber die haben natürlich trotzdem ne schöne Rendite gehabt! 

 

 

[YingYang]

Auf die Schnelle gefunden:

WOHNHAUS MIT 81m² WOHNFLÄCHE (immobilienscout24.de)

 

Ok. 18.000 EUR ist nicht "geschenkt" aber so gut wie.

 

29.000 EUR, dafür bekommt man in den meisten Städten nichtmal ne Garage.

Handwerker Traum - putziges Wohnhaus mit Stall und Hofraum (immobilienscout24.de)

[Bassinus]

vor 5 Minuten von YingYang:

Logisch erklärt: Gelistete Unternehmen sind professioneller geführt haben höheren Rentabilitätsdruck (Stichwort Shareholder Value).

Als Ausnahme nicht gelisteter Unternehmen, die ähnlich professionell agieren lasse ich Unternehmen in Hand von PE-Fonds zählen. Das ist aber eine kleine Minderheit in diesem Bereich.

Größe, Professionalität und Rentabilität korrelieren nicht zwangsweise miteinander.

Auf einen "Großen" kommen 1.000 kleine die durch andere Kostenstruktur andere Renditen erzielen und je nach Region und Markt nicht in direkte Konkurrenz zu einem Großen stehen. Ich nehme aus o.g. Gründen an das die 1.000 im Schnitt eine ähnliche Rendite haben wie der Große. Es wird ne handvoll Verlierer, Gewinner, unter- und überdurchschnittliche geben. Im großen und ganzen wird sich aber für dein Kapital nichts ändern ob du es einem Großen gibst oder den 1.000. es wird sich annähernd gleich auf langfristige Sicht entwickeln (Diversifizierung, Aufwand etc. mal außen vor gelassen).

vor 6 Minuten von YingYang:

Auf die Schnelle gefunden:

WOHNHAUS MIT 81m² WOHNFLÄCHE (immobilienscout24.de)

 

Ok. 18.000 EUR ist nicht "geschenkt" aber so gut wie.

Das Beispiel zählt leider nicht, da Zwangsversteigerung. Äpfel & Birnen und so. Das kann je nach Marktlage am Ende 85.000€ Kosten im Verfahren.

 

vor 7 Minuten von YingYang:

29.000 EUR, dafür bekommt man in den meisten Städten nichtmal ne Garage.

Ebenfalls Äpfel und Birnen. Ich denke allen ist geläufig das Immopreise in Deutschland extrem unterschiedlich sind.

[Schwachzocker]

vor 11 Minuten von YingYang:

Auf die Schnelle gefunden:

WOHNHAUS MIT 81m² WOHNFLÄCHE (immobilienscout24.de)

 

Ok. 18.000 EUR ist nicht "geschenkt" aber so gut wie.

 

29.000 EUR, dafür bekommt man in den meisten Städten nichtmal ne Garage.

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Das ist doch einfach nur Unsinn. Das sind Schrotthaufen. Du bezahlst das Grundstück, den Abriss und den Neubau.

Geschenkt wird Dir da gar nichts.

 

Unter Haus verstehe ich ein Ding, wo man drin wohnen kann.

[YingYang]

vor einer Stunde von Schwachzocker:

Das ist doch einfach nur Unsinn. Das sind Schrotthaufen. Du bezahlst das Grundstück, den Abriss und den Neubau.

Geschenkt wird Dir da gar nichts.

 

Unter Haus verstehe ich ein Ding, wo man drin wohnen kann.

Und Schrotthaufen fließen nicht in Kommers Durchschnitt ein?

[Schwachzocker]

vor 2 Minuten von YingYang:

Und Schrotthaufen fließen nicht in Kommers Durchschnitt ein?

Doch, warum sollten sie denn nicht? Irgendjemanden gehört dieser Schrotthaufen nun einmal.

[YingYang]

vor 1 Minute von Schwachzocker:

Doch, warum sollten sie denn nicht? Irgendjemanden gehört dieser Schrotthaufen nun einmal.

Aber keiner will ihn kaufen. Das ist der Punkt. Nichtmal quasi geschenkt.

[Schwachzocker]

Gerade eben von YingYang:

vor 1 Minute von Schwachzocker:

Doch, warum sollten sie denn nicht? Irgendjemanden gehört dieser Schrotthaufen nun einmal.

Aber keiner will ihn kaufen. Das ist der Punkt.

Und in diesem Punkt liegst Du falsch!

 

[YingYang]

vor 8 Minuten von Schwachzocker:

Und in diesem Punkt liegst Du falsch!

 

Oh, hast du zugeschlagen? Wann ist Notartermin?

Ich beobachte solche "Schrittimmobilien" in der weiteren Umgebung recht gut. Die stehen monatelang zum Verkauf. Niemand will die haben. Das Grundstück ist nämlich weniger wert als der Abriss kosten würde.

vor 1 Stunde von Bassinus:

Größe, Professionalität und Rentabilität korrelieren nicht zwangsweise miteinander.

Nicht zwangsweise aber überdurchschnittlich oft. Das reicht schon.

Zitat

Auf einen "Großen" kommen 1.000 kleine die durch andere Kostenstruktur andere Renditen erzielen und je nach Region und Markt nicht in direkte Konkurrenz zu einem Großen stehen.

Du meinst "kleinere" haben eine bessere Kostenstruktur als Größere?

Interessante These...

Kostendegression usw. Aber was wissen Ökonomen schon...

Zitat

Ich nehme aus o.g. Gründen an das die 1.000 im Schnitt eine ähnliche Rendite haben wie der Große.

Ja, annehmen kann man viel. Ist halt nicht die Realität.

Warum glaubst du haben kleinere Unternehmen im Schnitt schlechtere Ratings als Größere?

Zitat

Es wird ne handvoll Verlierer, Gewinner, unter- und überdurchschnittliche geben. Im großen und ganzen wird sich aber für dein Kapital nichts ändern ob du es einem Großen gibst oder den 1.000. es wird sich annähernd gleich auf langfristige Sicht entwickeln (Diversifizierung, Aufwand etc. mal außen vor gelassen).

Steile These würdest du jetzt sagen. Ohne Beleg glaube ich das nicht.

Zitat

Ebenfalls Äpfel und Birnen. Ich denke allen ist geläufig das Immopreise in Deutschland extrem unterschiedlich sind.

Weshalb Äpfel mit Birnen? Ist ein Haus oder? Fließt in Kommers Durchschnitt ein.