Aktiendepot als Sicherheit bei Immobilienfinanzierung einbringen?

[pko93]

Grüße,

ich liebäugle mit einer Immobile als zusätzliche Kapitalanlage und habe mich gefragt ob jemand schon Erfahrung damit gemacht hat sein Aktiendepot als Sicherheit zu hinterlegen?

 

Die Überlegung wäre in meinem Fall, dass man von zwei Anlagen profitiert: Aktienmarkt + Immobilienmarkt und somit "etwas" diversifiziert.

Mein Depot besteht nur aus dem Vanguard FTSE AW (ausschüttend). Zu welchem Kurs wird er normalerweise beliehen? Kennt jemand eine Bank die sich auf sowas einlässt bzw. schon Erfahrung gemacht?

 

Freue mich auf eure Erfahrungen und Kommentare

[Lindoro]

Das ist wohl etwas außer der Reihe - da muss man einen langjährigen guten Draht zu seiner Hausbank haben und auch sonst einen finanzielle "guten" Eindruck machen. Geht aber.

[Ramstein]

Leider eine der typisch unqualifizierten Anfragen. Geht es um eine Hundehütte und ein Kleindepot, so sieht es ganz anders aus, als wenn man ein 5 Millionen Objekt mit einer Hypothek plus einem x Millionen Depot finanzieren will.

[Peter23]

vor 1 Stunde von pko93:

Zu welchem Kurs wird er normalerweise beliehen?

50%-70%

vor 1 Stunde von pko93:

Kennt jemand eine Bank die sich auf sowas einlässt bzw. schon Erfahrung gemacht?

Smartbroker
 

Meine Antwort bezieht  sich aber auf folgenden Weg: 

1. ETF-Porfolio beleihen mittels Wertpapierkredit

2. Cash aus Wertpapierkredit als EK für die Immobiliefinanzierung nutzen

[Bast]

vor 3 Minuten von Peter23:

vor 1 Stunde von pko93:

Kennt jemand eine Bank die sich auf sowas einlässt bzw. schon Erfahrung gemacht?

Smartbroker

Ohne selber nähere Erfahrungen zu haben: Auf der Homepage heißt es

Zitat

Der Wertpapierkredit des Smartbrokers ist flexibel und nicht zweckgebunden, ausgeschlossen sind jedoch Immobilienfinanzierungen.

https://smartbroker.de/faq

[s1lv3r]

vor 5 Minuten von Peter23:

1. ETF-Porfolio beleihen mittels Wertpapierkredit

2. Cash aus Wertpapierkredit als EK für die Immobiliefinanzierung nutzen

 

Oohhhh ... Kreditvertrag vollständig gelesen? Normalerweise ist es eine Standardklausel, dass man den Wertpapierkredit nicht zur Finanzierung von Immobiliengeschäften nutzen darf.

 

(Wobei die Bank in der Praxis natürlich erst einmal an diese Information gelangen müsste und im Zweifelsfall auch noch beweisen müsste, "welches Geld welches" ist.)

*Edit* Bast war eine Sekunde schneller. 

[Peter23]

Meines Erachtens wird die Bank nicht mal versuchen an die Info zu kommen.

[satgar]

Maximal geht das meist über eine fondsgebundene Renten- oder Lebensversicherung, wenn überhaupt. Die ING erlaubt eine fondsgebundene LV zumindest als Tilgungsersatzleistung. Das Darlehen kann dort so hoch sein, wie die 6% Hochrechnung des Rentenversicherers in seinem Angebot.

 

Mit einem Bankdepot, da hab ich keine Ahnung.

[Badurad]

vor 1 Stunde von pko93:

Grüße,

ich liebäugle mit einer Immobile als zusätzliche Kapitalanlage und habe mich gefragt ob jemand schon Erfahrung damit gemacht hat sein Aktiendepot als Sicherheit zu hinterlegen?

Hast Du schonmal Google oder die Suchfunktion im WPF (Wertpapierforum) benutzt?

vor 1 Stunde von pko93:

Die Überlegung wäre in meinem Fall, dass man von zwei Anlagen profitiert: Aktienmarkt + Immobilienmarkt und somit "etwas" diversifiziert.

Oder Du hast eine im Wert gefallene Immobilie mit einem im Wert gefallenen Fonds besichert. Auch wenn sich der eine oder andere User das bei Betrachtung der letzten 8 bis 10 Jahre nicht vorstellen kann, solche Zeiten gibt es.

vor 1 Stunde von pko93:

Mein Depot besteht nur aus dem Vanguard FTSE AW (ausschüttend). Zu welchem Kurs wird er normalerweise beliehen? Kennt jemand eine Bank die sich auf sowas einlässt bzw. schon Erfahrung gemacht?

Falls das Volumen ausreicht, wir sprechen hier von irgendwas >300k€, würde ich von 30-40% ausgehen.

[sparfux]

Na ich denke mal der TO denkt hier nicht an einen Lombard, den er (nicht erlaubter weise) zur Immobilienfinanzierung benutzt sondern eher an eine Immobilienfinanzierung, bei der ein WP-Depot direkt als Sicherheit - und damit für einen besseren  Zinssatz - genutzt wird.

 

Das ist nicht sehr gebräuchlich in D. Ich hatte Anfang des Jahres eine Immobilie gekauft und am Anfang auch diese Idee. Ich kenne persönlich einen Berater bei der Commerzbank Vermögensberatung, der mir bestätigt hatte, dass die Commerzbank gelegentlich bei so etwas mit macht. Andere "Hausbanken" sicher auch.

 

Der Grundgedanke ist, dass man z.B. zwar zu 80% beleiht aber dann auf Grund der Depotsicherheiten die Konditionen für 60% Beleihungswert bekommt.

 

Klingt erstmal gut aber wenn die 60% Konditionen bei der "Hausbank" schlechter sind als die 80% Konditionen bei einem Wettbewerber, macht das Ganze keinen Sinn. Bei mir war das dann der Fall. Ich habe dann am Ende einen Kredit mit 60% Beleihung bei der ING genommen und entsprechend einen Teil meiner Depots aufgelöst, um das Eigenkapital auf die 60% Beleihungswert zu trimmen und dann kein Portfolio als Sicherheit bei gebracht. Die ING hätte das auch nicht gemacht.

[s1lv3r]

vor 3 Minuten von sparfux:

Klingt erstmal gut aber wenn die 60% Konditionen bei der "Hausbank" schlechter sind als die 80% Konditionen bei einem Wettbewerber, macht das Ganze keinen Sinn.

 

Ja, so hätte ich das auch eingeschätzt. "Normalo"-Finanzierungen (einzelne ETW oder Einfamilienhäuser) sind halt ein Massengeschäft. Die Banken, die solche Sonderwünsche mitmachen, werden im Zweifelsfall dann genau die Banken sein, die nicht unbedingt die besten Zinskonditionen haben. Im Endeffekt geht man dann mit Beleihung des Depots mit hoher Wahrscheinlichkeit mit den gleichen Zinskonditionen oder schlechter raus, als wenn man über einen Baufi-Vermittler irgendwo direkt abgeschlossen hätte ... - aber durchrechnen lassen kann man sich die Option ja auf jeden Fall.

 

Wenn man im Millionenbereich finanziert mag das allerdings durchaus anders ein.

[pko93]

vor 40 Minuten von sparfux:

Na ich denke mal der TO denkt hier nicht an einen Lombard, den er (nicht erlaubter weise) zur Immobilienfinanzierung benutzt sondern eher an eine Immobilienfinanzierung, bei der ein WP-Depot direkt als Sicherheit - und damit für einen besseren  Zinssatz - genutzt wird.

 

[...]

^this

 

Es geht mir auch nicht um Tilgungsersatz o. Lombardkredit sondern darum eine 110% Finanzierung zu günstigeren Konditionen zu erhalten als wenn ich komplett ohne Eigenkapital finanzieren würde. Die Tilgung kann ganz normal bleiben.

 

Dabei sehe ich mehrere Vorteile:

Immobilienfinanzierung ohne Kapitaleinsatz, 110%

niedrigerer Zinssatz durch zusätzliche Einbringung von Sicherheiten (Depot)

Teilnahme am Aktienmarkt über x Jahre sowie Teilnahme am Immobilienmarkt über x Jahre

 

Zur Größenordnung:

aktuell habe ich noch kein konkretes Objekt im Auge da mir Referenzwerte fehlen, aber ich habe eigentlich gehofft, dass mein Depot zu 80% als Sicherheit angesehen werden würde.

 

Wohne in einer 1.8 Mio. Stadt, Depot bei ca. 110k€, kann zusätzlich noch etwas Geld über Familie leihen + Kredit mit einem günstigen Zinssatz (aktuell 1,99%, aber sollte sich auf 0,68% drücken lassen mit der nächsten Gehaltsabrechnung), Schufa bei 98,05.

 

 

[Badurad]

vor 55 Minuten von pko93:

aktuell habe ich noch kein konkretes Objekt im Auge da mir Referenzwerte fehlen, aber ich habe eigentlich gehofft, dass mein Depot zu 80% als Sicherheit angesehen werden würde.

80% sind illusorisch.

Zitat

Wohne in einer 1.8 Mio. Stadt, Depot bei ca. 110k€, kann zusätzlich noch etwas Geld über Familie leihen + Kredit mit einem günstigen Zinssatz (aktuell 1,99%, aber sollte sich auf 0,68% drücken lassen mit der nächsten Gehaltsabrechnung), Schufa bei 98,05.

Warum schreibst Du nicht gleich Hamburg? (Oder Wien, falls es Österreich sein sollte.)

[PrivateBanker]

vor einer Stunde von pko93:

^this

 

Es geht mir auch nicht um Tilgungsersatz o. Lombardkredit sondern darum eine 110% Finanzierung zu günstigeren Konditionen zu erhalten als wenn ich komplett ohne Eigenkapital finanzieren würde. Die Tilgung kann ganz normal bleiben.

 

Dabei sehe ich mehrere Vorteile:

Immobilienfinanzierung ohne Kapitaleinsatz, 110%

niedrigerer Zinssatz durch zusätzliche Einbringung von Sicherheiten (Depot)

Teilnahme am Aktienmarkt über x Jahre sowie Teilnahme am Immobilienmarkt über x Jahre

 

Zur Größenordnung:

aktuell habe ich noch kein konkretes Objekt im Auge da mir Referenzwerte fehlen, aber ich habe eigentlich gehofft, dass mein Depot zu 80% als Sicherheit angesehen werden würde.

 

Wohne in einer 1.8 Mio. Stadt, Depot bei ca. 110k€, kann zusätzlich noch etwas Geld über Familie leihen + Kredit mit einem günstigen Zinssatz (aktuell 1,99%, aber sollte sich auf 0,68% drücken lassen mit der nächsten Gehaltsabrechnung), Schufa bei 98,05.

 

 

Warum soll das eine Bank machen?

Welches Risiko übernimmst denn du ?

Typisches Zinsdifferenzgeschäft und großes Rad drehen ohne EK am Immobilienmarkt

Hat nichts mit Diversifikation zu tun, sondern hebeln des EK

Fehlt nur noch das Argument "Steuern"

Viel Glück !!

[s1lv3r]

vor 41 Minuten von PrivateBanker:

Warum soll das eine Bank machen? Welches Risiko übernimmst denn du ?

 

Gibt ja Banken, die genau das machen was der OP will. Das Problem ist halt oftmals, dass die so erreichbare Reduzierung des Zinssatzes, den die Bank wegen der Einräumung der zusätzlichen Sicherheit der Verpfändung des Wertpapierdepots einräumt, in der Praxis bei kleinen "Ottonormal-Baufinanzierungen" 1-zu-1 durch die Erhöhung des Zinsssatzes aufgefressen wird, den die Bank verlangt, weil sie zusätzliche Verwaltungskosten durch die Abwicklung dieses Sonderkonstrukts hat. (Bzw. andere Banken, die rein auf Masse ausgelegt sind und diesen Sonderwunsch nicht ermöglichen, werden in der Praxis günstiger sein.)

 

Die Idee des OP, das bereits vorhandene Depot zu beleihen, ist ja trotzdem durchaus naheliegend. Er kann sich ja alle Optionen einmal durchrechnen lassen. Grundsätzlich hast du aber natürlich recht: 80%-Beleihung ist vornherein unrealistisch und die 0,68% für eine 110% Finanzierung will ich auch erst einmal sehen. So wird das nicht klappen.

[Peter23]

 

vor 3 Stunden von sparfux:

Der Grundgedanke ist, dass man z.B. zwar zu 80% beleiht aber dann auf Grund der Depotsicherheiten die Konditionen für 60% Beleihungswert bekommt.

 

Klingt erstmal gut aber wenn die 60% Konditionen bei der "Hausbank" schlechter sind als die 80% Konditionen bei einem Wettbewerber, macht das Ganze keinen Sinn. Bei mir war das dann der Fall. Ich habe dann am Ende einen Kredit mit 60% Beleihung bei der ING genommen und entsprechend einen Teil meiner Depots aufgelöst, um das Eigenkapital auf die 60% Beleihungswert zu trimmen und dann kein Portfolio als Sicherheit bei gebracht. Die ING hätte das auch nicht gemacht.

Dann wäre es doch offenbar viel besser stattdessen einen Lombardkredit zu nehmen und durch das zusätzliche EK den Beleihungswert bei der Bank mit den günstigsten Konditionen entsprechend zu senken (zB von 110 auf 90%).

[s1lv3r]

vor 6 Minuten von Peter23:

Dann wäre es doch offenbar viel besser stattdessen einen Lombardkredit zu nehmen und durch das zusätzliche EK den Beleihungswert bei der Bank mit den günstigsten Konditionen entsprechend zu senken (zB von 110 auf 90%).

 

Muss man sich wohl ausrechnen (hast du ja sicherlich getan), aber bei einem Lombardkreditzins von 2,25% kann sich das doch nur rechnen, wenn man dann auch den Lombardkredit innerhalb von relativ kurzer Zeit zurückführen kann, oder nicht?

[Peter23]

vor einer Stunde von s1lv3r:

aber bei einem Lombardkreditzins von 2,25% kann sich das doch nur rechnen, wenn man dann auch den Lombardkredit innerhalb von relativ kurzer Zeit zurückführen kann, oder nicht?

Das lohnt sich ziemlich sicher, weil man den ansonsten höheren Zinssatz ja auf das gesamte Volumen zahlen würde.

 

Aber ja Du hast natürlich recht, dass ich das schon mal durchgerechnet habe:

 

Ich habe gerade mal einen Rechner angeworfen. Bei einem Objektwert von 1 Millionen bekommt man da folgende Werte:

- Kredit von 500.000 (50% Finanzierung): 0,54%

- 600.000 (60%): 0,54%

- 700.000 (70%): 0,62%

- 800.000 (80%): 0,9%

- 900.000 (90%): 1,01%

- 1.000.000 (100%): 1,38%

- 1.100.000 (110% - Vollfinanzierung inkl. Nebenkosten): 1,7%

 

Bitte bedenken, dass Du bei 600k € Kredit wegen den Nebenkosten 500k EK einsetzen musst, um ein Objekt für 1.000k kaufen zu können.

 

Aber: Bitte nicht von den günstigen Zinsen blenden lassen. Für 100k mehr oder weniger EK sind die Grenzkosten entscheidend. Nochmal dazu zwei Beispiele:

Die 100k zusätzlicher Kredit von 600k auf 700k kosten: 1,1% ((700*0.0062-600*0.0054)/100)

Die 100k zusätzlicher Kredit von 700k auf 800k kosten schon: 2,86% ((800*0.009-700*0.0062)/100)

….

Die 100k zusätzlicher Kredit von 1mio auf 1,1mio kosten schon: 4,9% ((1100*0.017-1000*0.0138)/100)

[Peter23]

Jetzt nehmen wir also mal an. Jemand hat in dem obigen Beispiel ein Depot von ca. 200.000 € in einem ETF mit Beleihungswert 50%. Dann könnte er sich also die 100€ mehr EK über einen Lombard beschaffen und das wäre günstiger als die höheren Zinsen beim Immokredit. Der Lombard wird dann zuerst getilgt und damit konvergiert der durchschnittliche Zinssatz schnell gegen die 1,3% wohingegen bei 110% Finanzierung die 1,7% über die gesamte Laufzeit zu zahlen wären (weiterer Vorteil für die Lomard-Variante).

 

Es gibt aber entscheidende Nachteile:

1. 50% zu beleihen geht zwar, aber das würde bei der kleinsten Kursschwankung nach unten einen Margin-Call auslösen

2. Die Gewinne im ETF und die Mieteinnahmen müssen versteuert werden, aber der Lombard kann NICHt von der Steuer abgestetzt werden

 

1. kann gelöst werden, indem man nur die Hälfte des Beleihungswert des ETFs nutzt. 2. wäre dann nicht besonders relevant, wenn man den Lombard ohnehin relativ kurzfristig 1-3 Jahren zurückzahlen können wird.

 

Es kann aber sein, dass entweder 1. oder 2. dazu führt, dass die Lombard-Variante ausscheidet. In diesem Fall (und eigentlich sowieso) würde ich die viel einfache Variante über Lev-ETFs empfehlen.

[PrivateBanker]

vor 58 Minuten von Peter23:

 

Dann wäre es doch offenbar viel besser stattdessen einen Lombardkredit zu nehmen und durch das zusätzliche EK den Beleihungswert bei der Bank mit den günstigsten Konditionen entsprechend zu senken (zB von 110 auf 90%).

Du hast kein zusätzliches EK!!

In der Selbstauskunft zur Bonitätsprüfung musst du den Lombardkredit aufführen. Von Verschweigenrate ich die ab !! Könntre eine außerordentliche Kündigung des Immo-Kredites nach sich ziehen

[Peter23]

vor 2 Stunden von PrivateBanker:

Du hast kein zusätzliches EK!!

In der Selbstauskunft zur Bonitätsprüfung musst du den Lombardkredit aufführen. Von Verschweigenrate ich die ab !! Könntre eine außerordentliche Kündigung des Immo-Kredites nach sich ziehen

Weitere Kredite in der Selbstauskunft ändern nichts an dem Beleihungswert, den die Bank für den Zinssatz der Finanzierung ansetzt. Schließlich wird die Selbstauskunft ja auch typischerweise erst nachdem man die Zinskonditionen verhandelt hat ausgefüllt. Aber ja, die Bank könnte natürlich aufgrund der Selbstauskunft entscheiden den Kredit nicht zu vergeben. Das wäre dann ein weiterer Grund für die von mir präferierten Lösung über einen Lev-ETF.

[PrivateBanker]

vor 1 Minute von Peter23:

Weitere Kredite in der Selbstauskunft ändern nichts an dem Beleihungswert den die Bank für den Zinssatz der Finanzierung ansetzt. Schließlich wird die Selbstauskunft ja auch typischerweise erst nachdem man die Zinskonditionen verhandelt hat ausgefüllt. Aber ja, die Bank könnte natürlich aufgrund der Selbstauskunft entscheiden den Kredit nicht zu vergeben. Das wäre dann ein weiterer Grund für die von mir präferierten Lösung über einen Lev-ETF.

Glaub mir, nicht nur der Beleihungswert, auch die persönliche Bonität nehmen Einfluss auf den Zinssatz (Verschuldungsgrad!). Ohne SA spricht die Bank nicht mal mit dir und nennt keine Kondition (Wohnimmobilienrichtlinie, Beratungshaftung !!)

Wo holst du jetzt den Lev-ETF her ? kann ich in dem Threat nicht nachvollziehen.

Kurzum: entweder investiere ich in ein Aktiendepot oder in eine Immo mit meinem EK, die eierlegende Wollmilchsau zu konstruieren und dieCredit Policies zu umgehen funktioniert nicht.

There's no free lunch !!

[Peter23]

Gerade eben von PrivateBanker:

Glaub mir, nicht nur der Beleihungswert, auch die persönliche Bonität nehmen Einfluss auf den Zinssatz (Verschuldungsgrad!). Ohne SA spricht die Bank nicht mal mit dir und nennt keine Kondition (Wohnimmobilienrichtlinie, Beratungshaftung !!)

Ich glaub’s Dir nicht, weil es bei allen meinen Immobilienkrediten nämlich anders war. Wenn sich das also in den letzten 12 Monaten nicht drastisch geändert hat, dann vertraue ich diesbezüglich auf meine persönliche Erfahrung. 

vor 2 Minuten von PrivateBanker:

Wo holst du jetzt den Lev-ETF her ? kann ich in dem Threat nicht nachvollziehen.

Kurzum: entweder investiere ich in ein Aktiendepot oder in eine Immo mit meinem EK, die eierlegende Wollmilchsau zu konstruieren und dieCredit Policies zu umgehen funktioniert nicht.

There's no free lunch !!

Die Idee hinter dem Lev-ETF ist denkbar simpel. Statt 200k (in meinem Beispiel) in einen ETF (ohne Leverage) anzulegen, legt man eben nur 100k in einen 2xLev-ETF an. Die 100k bringt man als EK ein. Hier hätte man dann auch kein Problem, selbst wenn die Bank ne Selbstauskunft anfragen würde bevor sie die Zinskonditionen festlegt.

[hattifnatt]

vor 11 Minuten von PrivateBanker:

die eierlegende Wollmilchsau zu konstruieren und dieCredit Policies zu umgehen funktioniert nicht.

Vielleicht aber

vor einer Stunde von Peter23:

Bei einem Objektwert von 1.000.000 Millionen

[Peter23]

vor 1 Minute von hattifnatt:

vor einer Stunde von Peter23:

Bei einem Objektwert von 1.000.000 Millionen

Fair enough. Ich editiere mal.