Haus der Großeltern erben

[greife]

Hallo Leute,

 

ich plane, die Immobilie (Haus & Grundstück) meiner Großeltern zu übernehmen, um mit meiner Frau darin zu wohnen. Die Immobilie möchte ich auch zukünftig vergrößern.

Beide Großelternteile sind über 80 und ich hoffe, dass sie noch lange leben. Möglicherweise ist es noch >10 Jahre.

Sofern der Erbfall eintritt, würde meine Mutter alles Erben. Sie ist Einzelkind. Mit ihr habe ich (bisher mündlich) vereinbart, dass ich die Immobilie im besten Fall übernehme und ihr ihr Erbe in geeigneter Art auszahle, da sie es als zusätzliche Rente eingeplant hatte und das Haus eigentlich vermieten wollte. Z.B. als monatliche Rente/Miete etc.

Meine Schwester hat kein Interesse an der Immobilie. Ansonsten gibt es keine weiteren Erben.

Infos zum Haus:

Größe Haus: ~200m²

Größe Grundstück: ~550m²

Ich habe die Immobilie letztes Jahr mal mit einem kostenlosen Onlinerechner bewerten lassen. Dieser hat den Wert auf 285.000€, Max. 330.000€ geschätzt. Aufgrund der aktuellen Nachfrage in der Region und dem guten Zustand, trotz des Alters, kann ich mir gut vorstellen, dass das Haus innerhalb weniger Tage für über 500.000€ verkauft werden würde.

 

Da ich rein vom Erbe her als Enkel relativ wenig erben kann, empfiehlt es sich hier vielleicht schon sich zu Lebzeiten Gedanken zu machen, um die Wertübertragung finanziell am sinnvollsten und günstigsten durchzuführen. Deshalb habe ich ein paar Fragen an euch. Vielleicht kennt sich ja zufällig jemand etwas mit dem Thema aus. Ich möchte mich zusätzlich noch von einem „Experten“ beraten lassen. Deshalb dient die Anfrage nur zur Vorbereitung, dass ich mich vorab schon in das Thema einarbeiten kann. Zudem sind verschiedene Meinungen zu einem Thema immer besser.

 

Was ist in meinem Fall die beste Lösung, um die Immobilie ggf. noch zu Lebzeiten meiner Großeltern/nach Eintritt des Erbfalls an mich zu übertragen?

Wie kann ich meine Mutter bestenfalls auszahlen?

Wie kann ich das ganze Thema vertraglich so festhalten, dass ich sichergehe, die Immobilie in Zukunft so zu übernehmen, dass meine Großeltern und meine Mutter keinen Nachteil davon haben? Meine Großeltern möchte gerne einfach gar nichts unternehmen, sich mit nichts beschäftigen und alles bis ans Ende behalten.

Welcher „Experte“ kann mich offiziell zu diesem Thema richtig beraten?

 

Mir ist es wichtig, dass alles sicher, finanzoptimiert und fair für alle beteiligten abläuft.

 

Ich freue mich auf eure Antworten

 

Viele Grüße

Greife

[RobertGray]

vor 5 Minuten von greife:

Was ist in meinem Fall die beste Lösung, um die Immobilie ggf. noch zu Lebzeiten meiner Großeltern/nach Eintritt des Erbfalls an mich zu übertragen?

 

Keine. Denn:

 

vor 4 Minuten von greife:

Meine Großeltern möchte gerne einfach gar nichts unternehmen, sich mit nichts beschäftigen und alles bis ans Ende behalten.

[Bassinus]

vor 1 Stunde von RobertGray:

Keine.

Stimme ich, im legalen Bereich, uneingeschränkt zu.

 

Für den anderen Bereich bitte PM.

 

(Da manche kein fließend Ironisch lesen können: Achtung! Teile dieser Nachricht könnten Ironie enthalten!)

[Noch_Neu_Hier]

und vergiss deine Schwester nicht.....

[odensee]

vor 2 Stunden von greife:

Beide Großelternteile sind über 80 und ich hoffe, dass sie noch lange leben. Möglicherweise ist es noch >10 Jahre.

Möglicherweiese sind es auch noch > 15 Jahre. Davon 10 in einem Pflegeheim - da könnte das Haus anschließend weg sein.

[greife]

vor 2 Stunden von RobertGray:

 

Keine. Denn:

 

Ich habe mich vielleicht etwas falsch ausgedrückt. In ihren Vorstellungen ist für sie der einzige Weg, das Haus zu Lebzeiten an mich zu übertragen und alle Rechte abzutreten. Somit verlieren sie jegliche wohnliche und finanzelle Sicherheit, falls sie noch pflegebedürftig werden. Deshalb möchten sie sich auch nicht weiter mit dem Thema beschäftigen.

Es gibt aber so viele andere Wege, die für sie eine Option sein könnten, wenn ich sie ihnen aufzeige. Deshalb würde ich gerne mehr über andere Wege wissen.

 

Ich möchte nichts illegales machen.

 

Was meine Schwester da noch für eine Rolle spielt, weiß ich nicht. Sie hat kein Interesse. Wenn meine Mutter das Haus als Erbe erhält und ich sie ausbezahle, hat meine Schwester keine Ansprüche.

 

[Maikel]

Grundsätzlich gibt es den Umweg, daß deine Großeltern die Immobilie deiner Mutter schenken (hoher Freibetrag), und deine Mutter sie dann dir schenkt (hoher Freibetrag).

Es wäre zu klären

- ob bzw. welche Fristen etc. dabei eingehalten werden müssen, damit euch nicht Gestaltungsmißbrauch vorgeworfen wird;

- daß deine Mutter da mitmacht;

- ob es bei der Schenkung Probleme mit deiner Schwester gibt, die ja nichts bekommt;

 

Wenn es schiefläuft, stirbt deine Mutter unerwartet früh, was ich euch natürlich nicht wünsche. Dann könnte es sein, daß die Immobilie zu dem Zeitpunkt ihr gehört. Oder du mußt dir, innerhalb von 10 Jahren, die Schenkung zumindest erbschaftssteuermäßig anrechnen lassen.

 

Wenn die Schenkung/Übertragung von deiner Mutter zu dir mit einer Leibrente o.ä. verknüpft wird, dann lassen sich o.g. Problem wohl verringern bzw. vermeiden; aber da kenne ich mich zu wenig aus.

[greife]

Ich dachte eher an sowas:

Meine Mutter erhält das Haus jetzt als Schenkung oder Verkauf (für 1€ oder was man da macht).

Meine Großeltern haben für immer alle Rechte am Haus. (Wohnrecht, Recht, die Immobilie zu verkaufen oder umzubauen, etc.)

Sobald der Erbfall eintritt, erhalte ich die Immobilie als Mietkauf.

Sofern meine Mutter verstirbt, zahle ich die Hälfte des damaligen oder aktuellen Wert der Immobilie, abzüglich der schon geleisteten Mietkaufzahlung, an meine Schwester aus.

[PeterS]

vor 2 Stunden von greife:

Sobald der Erbfall eintritt, erhalte ich die Immobilie als Mietkauf.

Sofern meine Mutter verstirbt, zahle ich die Hälfte des damaligen oder aktuellen Wert der Immobilie, abzüglich der schon geleisteten Mietkaufzahlung, an meine Schwester aus.

Also wenn ich deine Schwester wäre, würde ich dir Raten- oder Sofortzahlung anbieten. Aber den Zinseszins-Effekt will ich mir nicht entgehen lassen; du partizipierst ja auch von der Inflation der Immobilie.

 

Eventuell lebt ja deine Mutter noch 20-40 Jahre?! 

[Maikel]

vor 12 Stunden von greife:

Ich dachte eher an sowas:

Meine Mutter erhält das Haus jetzt als Schenkung oder Verkauf (für 1€ oder was man da macht).

Meine Großeltern haben für immer alle Rechte am Haus. (Wohnrecht, Recht, die Immobilie zu verkaufen oder umzubauen, etc.)

Sobald der Erbfall eintritt, erhalte ich die Immobilie als Mietkauf.

Sorry, irgendwie hatte ich nicht berücksichtigt, daß deine Großeltern ja noch darin leben.

 

Aber wenn deine Mutter das Haus geschenkt oder verkauft bekommt, dann können deine Großeltern doch nicht das Recht behalten, es anderweitig zu verkaufen.

Es ist durchaus üblich, bei Schenkung oder Verkauf ein lebenslanges Wohnrecht einzuräumen. Ggf. auch einem Großelternteil, wenn der andere dir das Haus vererbt.

 

Deine Idee vom Mietkauf verstehe ich nicht, warum nicht erben?

 

Noch eine Anmerkung: Man kann die Schenkung, die ja gleichen Freibeträgen und Steuern unterliegt wie das Erben, nicht dadurch umgehen, daß man das Haus für 1 Euro verkauft.

[NewGuy]

 

On 12/3/2021 at 6:50 PM, odensee said:

Möglicherweiese sind es auch noch > 15 Jahre. Davon 10 in einem Pflegeheim - da könnte das Haus anschließend weg sein.

 

Deshalb kann es Sinn machen seine Güter gut im voraus an die nächsten Generationen zu bringen und sich ausschließlich ein Wohnungsrecht vorzubehalten. Man will die Sache ja 10 Jahre abgeschlossen haben bevor das Risiko eines Pflegeheimaufenthalt zu groß wird. 

 

[greife]

vor 21 Stunden von Gene:

Also wenn ich deine Schwester wäre, würde ich dir Raten- oder Sofortzahlung anbieten. Aber den Zinseszins-Effekt will ich mir nicht entgehen lassen; du partizipierst ja auch von der Inflation der Immobilie.

 

Eventuell lebt ja deine Mutter noch 20-40 Jahre?! 

Was unterscheidet diese vom Mietkauf? Ich möchte die Immobilie zu einem festen Preis in Raten kaufen. Also, wie bei einem zinslosen Kredit. Gut wäre es noch, wenn ich Umbau-/Reparaturkosten dann über meine Mutter steuerlich absetzen kann.

 

vor 10 Stunden von Maikel:

Sorry, irgendwie hatte ich nicht berücksichtigt, daß deine Großeltern ja noch darin leben.

 

Aber wenn deine Mutter das Haus geschenkt oder verkauft bekommt, dann können deine Großeltern doch nicht das Recht behalten, es anderweitig zu verkaufen.

Es ist durchaus üblich, bei Schenkung oder Verkauf ein lebenslanges Wohnrecht einzuräumen. Ggf. auch einem Großelternteil, wenn der andere dir das Haus vererbt.

 

Deine Idee vom Mietkauf verstehe ich nicht, warum nicht erben?

 

Noch eine Anmerkung: Man kann die Schenkung, die ja gleichen Freibeträgen und Steuern unterliegt wie das Erben, nicht dadurch umgehen, daß man das Haus für 1 Euro verkauft.

Ich habe irgendwo gelesen, dass sie alle Rechte vertraglich vereinbaren können. Gut z.B. für den Fall, dass eine Person pflegebedürftig wird und das Haus aus finanzellen Gründen doch verkaufen muss. Es ist ja schließlich ihre Sicherheit fürs Alter und die muss auf jeden Fall bestehenbleiben.

 

An den Mietkauf habe ich gedacht, da ich einen festen Preis mit einem zinslosen Kredit möchte. Dazu ggf. noch steuerliche Vorteile. An Erben habe ich nicht gedacht, da ich meiner Mutter ja etwas dafür geben möchte und beim Erbe Steuern anfallen.

 

vor 9 Stunden von NewGuy:

 

 

Deshalb kann es Sinn machen seine Güter gut im voraus an die nächsten Generationen zu bringen und sich ausschließlich ein Wohnungsrecht vorzubehalten. Man will die Sache ja 10 Jahre abgeschlossen haben bevor das Risiko eines Pflegeheimaufenthalt zu groß wird. 

 

Kannst du mir deine Aussage mit "Risiko eines Pflegeheimaufentalts" bitte noch etwas erläutern?

 

 

 

 

Ich habe hier nur ein paar Ideen eingebracht, die ich von überall mal aufgeschnappt habe. Ich frage hier im Forum, da ich es ja nicht besser weiß, aber von der Erfahrung und den Tipps anderen lernen möchte.

[NewGuy]

Ein Aufenthalt im Pflegeheim kostet meist mehr Geld als man an Rente bekommt. 

Der Staat springt dann ein,  wenn die eigenen Mittel verbraucht sind. 

Um das Vermögen nicht im Pflegeheim zu verbraten bietet sich an,  dieses rechtzeitig weiterzugeben. Rechtzeitig heißt 10 Jahre vor Eintritt der Bedürftigkeit, sonst kann es zurückgefordert werden https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__529.html

 

Ob man sich im Alter in eine finanzielle Abhängigkeit begeben möchte ist natürlich so eine Sache. Sonst wäre eine Schenkung an deine Mutter und anschließend an dich vielleicht eine Option. 

[Maikel]

vor 12 Stunden von greife:

An den Mietkauf habe ich gedacht, da ich einen festen Preis mit einem zinslosen Kredit möchte. Dazu ggf. noch steuerliche Vorteile. An Erben habe ich nicht gedacht, da ich meiner Mutter ja etwas dafür geben möchte und beim Erbe Steuern anfallen.

Wie ein Mietkauf im Detail abläuft, ist mir nicht klar; insbesondere, wer dann wie lange noch welche Rechte und Pflichten hat (Verkauf, Instandhaltung, Steuervor/nachteile).

Tatsache ist, daß bei einem Verkauf Grunderwerbssteuer etc. anfallen; im Gegensatz zu Schenkung/Erbe.

Eine Schenkung kann z.B. auch mit einer Leibrente für deine Mutter verknüpft werden, dadurch hätte sie auch regelmäßige Einkünfte.

Bei Schenkung/Erbe von deiner Mutter hast du einen Freibetrag von z.Zt. 400.000 Euro. Wenn du zusätzlich z.B. eine Leibrente vereinbarst, bleibst du da locker drunter, und brauchst keine Steuern zu zahlen.

 

Wenn du das Haus vermieten würdest, könnte ein Vorteil beim Kauf sein, daß du neue Abschreibung auf deinen Kaufpreis vornehmen kannst; müßte man im Detail gegen die Kaufkosten durchrechnen.

[beamter97]

vor 2 Stunden von Maikel:

...bei einem Verkauf Grunderwerbssteuer etc. anfallen;

Bei Erwerb in direkter Abstammungslinie fällt keine Grunderwerbsteuer an, also bei Großeltern -> Mutter, Mutter -> Kind(er), auch bei Großeltern -> Enkel.

Aber wenn der TO gemeinsam mit seiner Schwester Eigentümer geworden ist, fällt bei der Auszahlung der Schwester Grunderwerbsteuer an.

[PeterS]

vor 15 Stunden von greife:

Was unterscheidet diese vom Mietkauf? Ich möchte die Immobilie zu einem festen Preis in Raten kaufen. Also, wie bei einem zinslosen Kredit. Gut wäre es noch, wenn ich Umbau-/Reparaturkosten dann über meine Mutter steuerlich absetzen kann.

Verstehe ich nicht, den Mietkauf bekommt doch deine Mutter, oder? Wie vereinbart ihr denn die 50% Anteil am Erbe für deine Schwester, im speziellen jetzt am Haus? Oder habe ich etwas überlesen?

[DarkBasti]

Tipp vorweg: Dränge deine Großeltern zu nichts! Wenn sie es behalten wollen, dann ist das so. Sie sind bereits über der Lebenserwartung und man sollte für jedes weitere Jahr dankbar sein. 

 

Wegen den Steuern google nach Familienheim. Da gibt es Freigrenzen, die die gesamte Aktion recht unkompliziert machen. Z. B hier:

https://www.google.com/url?sa=t&source=web&rct=j&url=https://www.haufe.de/amp/steuern/kanzlei-co/erbschaftsteuerbefreiung-des-familienheims-fallstricke_170_532820.html&ved=2ahUKEwipurqPkM_0AhVNR_EDHWZ_CAIQFnoECAQQBQ&usg=AOvVaw3kxMqMnAtGn18ir30xp0Mb

 

Vielleicht noch ein Rat. 

Senioren haben in dem Alter, lange nicht mehr die Kraft alles in Ordnung zu halten. Also spare schonmal Geld an, um das Haus zu renovieren und ggf. deine Schwester auszubezahlen. 

[greife]

An welche Art Experte kann ich mich denn wenden, der mich in diesem Thema sehr gut beraten kann?

 

[Cauchykriterium]

Am 6.12.2021 um 13:13 von DarkBasti:

Sie sind bereits über der Lebenserwartung und man sollte für jedes weitere Jahr dankbar sein. 

Sie sind unter ihrer verbleibenden Restlebenserwartung. Die Lebenserwartung per Geburt ist in dem Fall nicht mehr von Interesse.

[Vedo]

vor 6 Stunden von greife:

An welche Art Experte kann ich mich denn wenden, der mich in diesem Thema sehr gut beraten kann?

 

Rechtsanwalt.

[Der Heini]

vor 10 Stunden von greife:

An welche Art Experte kann ich mich denn wenden, der mich in diesem Thema sehr gut beraten kann?

 

Besser Rechtsanwalt, der auch Notar ist, die kennen sich noch besser aus. Wenn es um Steuern geht, ist ein Steuerberater hinzuzuziehen. Da es hier um Werte geht sind die Kosten der Beratung vernachlässigbar.

Aber bitte vorher! mit deinen Großeltern/Eltern das Ganze in Ruhe besprechen, sonst gibts hinterher Ärger, da irgendwer sich übergangen oder unwohl fühlt.

[DarkBasti]

vor 14 Stunden von greife:

An welche Art Experte kann ich mich denn wenden, der mich in diesem Thema sehr gut beraten kann?

 

Leon der Profi oder was für Experte schwebt dir vor? 

Ist schon bisl makaber. 

vor 8 Stunden von Vedo:

Rechtsanwalt.

Um die Großeltern zu verklagen, das sie nichts vor ihren Ableben vererben? 

[Vedo]

Ein normaler Rechtsanwalt kann durchaus aussagen zum Thema Erbrecht geben. Wenns noch dazu ein Notar ist, dann noch besser. Eigentlich gehts um jemand mit klarem Menschenverstand, der dem Themenstarter die Flausen aus dem Kopf räumt.

[NewGuy]

19 hours ago, greife said:

An welche Art Experte kann ich mich denn wenden, der mich in diesem Thema sehr gut beraten kann?

 

Ein ordentliches Notar-Büro.

Um den Notar kommst du nämlich sowieso nicht herum. Da deren Hauptqualifikation jedoch im schnellstmöglichen Vorlesen von Texten zu liegen scheint,  so dass man sich manchmal fragt ob man überhaupt in der gleichen Sprache unterwegs ist,  sollte auch ein gutes Beraterteam im Notariat sein,  das sich Zeit nimmt. 

 

Wenn deine Großeltern keine Lust haben die Sache vor ihrem Ableben zu regeln,  erscheint es mir einfacher,  dass deine Mutter das Haus regulär erbt.  Anschließend überträgt sie es dir unter Vorbehalt eines lebenslänglichen Wohnrechts. Damit sie es nicht ausübt,  schiebst du jeden Monat einen Umschlag rüber. Die Schwester holst du mit rein um etwaige Ansprüche abzutreten, da bei unglücklich zeitigen (< 10 Jahre) Ableben der Mutter sonst Teile des Haus auf die Erbmasse angerechnet werden könnte. 

[greife]

Danke an alle Kommentare.

Ich kann gut verstehen, dass ihr manches nicht nachvollziehen könnt, da ihr euch nicht in meiner Situation befindet. Bitte seht daher von jeglichen schadhaften Troll-Kommentaren ab. Ich weiß, was ich mache und ich habe nicht vor jemanden damit zu schaden. Meine Familie ist mir heilig. Ich würde eher mir schaden, als jemand anderem. Es ist vor allem der Wunsch meiner Großeltern, dass ich in das Haus einziehe. Den Wunsch möchte ich ihnen schon zu lebzeiten "versichern".

 

vor 3 Stunden von NewGuy:

Anschließend überträgt sie es dir unter Vorbehalt eines lebenslänglichen Wohnrechts. Damit sie es nicht ausübt,  schiebst du jeden Monat einen Umschlag rüber. Die Schwester holst du mit rein um etwaige Ansprüche abzutreten, da bei unglücklich zeitigen (< 10 Jahre) Ableben der Mutter sonst Teile des Haus auf die Erbmasse angerechnet werden könnte.

Gibt es da Probleme, wenn ich das Haus baulich erweitern möchte?

vor 3 Stunden von NewGuy:

Damit sie es nicht ausübt,  schiebst du jeden Monat einen Umschlag rüber.

Kannst du das bitte näher ausführen. Habe ich leider nicht ganz verstanden.

vor 3 Stunden von NewGuy:

Die Schwester holst du mit rein um etwaige Ansprüche abzutreten, da bei unglücklich zeitigen (< 10 Jahre) Ableben der Mutter sonst Teile des Haus auf die Erbmasse angerechnet werden könnte. 

Ich möchte ja meine Schwester zum Teil ausbezahlen, sofern meine Mutter den Gesamtbetrag des Hauses noch nicht erhalten hat. Ich möchte nichts geschenkt.

 

 

Besteht auch die Option, meinen Großeltern das Haus jetzt schon abzukaufen? Sie erhalten lebenslanges Wohnrecht, haben Geld für ggf. ihre Pflege später und meine Mutter erbt das Geld dann?