Reiheneckhaus von Großmutter kaufen?

[P.Diddy]

Frohes neues Jahr,

 

ich hätte die Möglichkeit das Reiheneckhaus meiner Großmutter zu kaufen. 

 

Daten Haus:

100qm

Lage in 40T Einwohner Stadt in NRW.

Mietpreis pro qm ca. 7€ 

Baujahr 1960 zuletzt in den 90ern Gasheizung

Heizkörper Türen usw erneuert. 

Grundstück 330qm Erbpacht bei kirchlicher Stiftung mit 40 Jahren Restlaufzeit

Preis 160000€ (gleiches Haus auf anderer Ecke wurde letztens verkauft)

Haus vor mehr als 10 Jahren auf Mutter und Tante überschrieben.

Müsste nur meine Tante auszahlen.

Oma würde notwendige Reparaturen und Nebenkosten zahlen.

Oma würde dort wohnen bleiben.

 

 

Zu mir:

Alter: 36

Aktien/ETF 53000€

Krypto 3500€

Riester: 12000€

 

Ja könnte mehr sein. Sparrate in ETF 1200€ monatlich. Nettoeinkommen 2500€. Die nächsten mindestens 3 Jahre noch Fernstudium daher keine Zeit Geld auszugeben.

 

Das Haus möchte ich nicht bewohnen. Würde es dann später vermieten und müsste dann auch entsprechend einen Verwalter nutzen.

 

Oma hätte gerne sichergestellt dass es im Familienbesitz bleibt aber ich sehe da einfach keinen Deal für mich. Die Zinsen sind zwar niedrig (Hebel durch Darlehen) aber ich denke das Geld weiter in ETF zu investieren bringt mir eine höhere Rendite.

 

Was denkt ihr?

 

Vielen Dank 

[Cai Shen]

Moment mal, wie hoch ist denn der Kaufpreis (an wen fließt was) und welchen Verkehrswert hat das Haus?

Wieviel Geld ist nach Abzug aller Kosten monatlich übrig, wäre ein zusätzlicher Kredit also problemlos bedienbar?

 

Schonmal daran gedacht, das Haus in einigen Jahren wieder zu verkaufen und den voraussichtlichen Gewinn in die Renditeberechnung einfließen zu lassen?

 

Ein Depot mit ETFs ist ja schön und gut aber eine Immobilie mit positiver Renditeerwartung könnte die eigenen Anlagen durchaus weiter diversifizieren.

 

Noch eins, soweit ich das Prinzip verstanden habe: den Riester in deinem Alter bitte nicht als Wohnriester in die Finanzierung einbringen!

 

Durch die Beteiligung der Tante in der Eigentümergemeinschaft bin ich mir nicht sicher, ob der Kauf (teilweise) von der Grunderwerbssteuer befreit ist.

 

Grundsätzlich denke ich ja, der Deal könnte sich rechnen.

Hängt halt von einigen Faktoren ab, da du selbst nicht einziehen magst: aktuelle bzuw. zukünftige Steuerlast (Absetzung Zinsen) und vor allem, dass du dich daran finanziell nicht verhebst.

 

[P.Diddy]

Das gleiche Haus nur auf der Gegenüberliegenden Seite wurde für 160000€ verkauft. Müsste also 80000€ an meine Tante zahlen. Meine Mutter würde entweder Eigentümerin bleiben oder mir ihre Hälfte übertragen. Später würde ich ihr das Geld zahlen (sie würde mir es aber günstiger überlassen).

 

Wenn ich mit 2.5% Zinsen rechne dann liegt die Rate. irgendwo um die 600€ im Monate.

[Cai Shen]

vor 12 Minuten von P.Diddy:

Wenn ich mit 2.5% Zinsen rechne

Da würde ich bestenfalls die Hälfte ansetzen!

10 Jahre Zinsbindung und dann kann man nach aktueller Lage entscheiden, die Immobilie einkommensteuerfrei weiter zu verkaufen.

Die Rate könnte man auf bis zu 150 € drücken, in 10 Jahren den Kredit abzubezahlen wäre bei Vermietung nicht unnbedingt Ziel der Übung.

https://www.zinsen-berechnen.de/hypothekenrechner.php?paramid=2k527bvj0f

 

Selbst bei "Vollfinanzierung" entsprechen 80k Kredit bei 160K Marktwert unter 60% Beleihungsauslauf, also günstigster Zinssatz, lediglich die niedrige Kreditsumme verteuert das Ganze wieder stark.
Durch die Fixkosten bei der Kreditprüfung haben die Banken wenig Lust auf Kleinkredite in der Immofinanzierung.

https://www.ing.de/binaries/content/assets/pdf/partnervertrieb/newsletter-dokumente/baufikonditionen-neu/baufikonditionen_30_21.pdf

[Kunibert65]

Ich finde es ist ein wenig ein durcheinander. 
Du schreibst das Haus der Großmutter, gehören tut es anscheinend der Mutter und der Tante. 
Die Großmutter zahlt aber die ganzen Renovierungsarbeiten und Nebenkosten obwohl sie gar nicht drin wohnt und es gehört ihr anscheinend auch gar nicht mehr. 
Dann gibst du der Tante einfach mal 80.000€ aber deine Mutter ist dann die Besitzerin vom Haus???

Ich glaube du musst bei dem ganzen Durcheinander auch mal drauf acht geben wann Schenkungssteuer oder Grunderwerbssteuer usw anfällt und wem was vorher und nachher dann eigentlich gehört. 

[hilflos]

um die Rendite auszurechnen, fehlen noch die Erbpacht Kosten und deren Anstieg

[P.Diddy]

OK das habe ich etwas umständlich formuliert.

 

Meine Oma würde dort wohnen bleiben und anstatt Miete zu zahlen die notwendigen Reparaturen und Nebenkosten zahlen 

vor 5 Minuten von Kunibert65:

Ich finde es ist ein wenig ein durcheinander. 
Du schreibst das Haus der Großmutter, gehören tut es anscheinend der Mutter und der Tante. 
Die Großmutter zahlt aber die ganzen Renovierungsarbeiten und Nebenkosten obwohl sie gar nicht drin wohnt und es gehört ihr anscheinend auch gar nicht mehr. 
Dann gibst du der Tante einfach mal 80.000€ aber deine Mutter ist dann die Besitzerin vom Haus???

Ich glaube du musst bei dem ganzen Durcheinander auch mal drauf acht geben wann Schenkungssteuer oder Grunderwerbssteuer usw anfällt und wem was vorher und nachher dann eigentlich gehört. 

Steht im Eröffnungspost. Das Haus wurde meiner Mutter und meiner Tante vor über 10 Jahren überschrieben. Ich würde meiner Tante ihre Hälfte abkaufen.

 

Meine Oma würde dort wohnen bleiben und Nebenkosten und notwendige Reparaturen zahlen anstatt Miete zu zahlen.

 

Erbpacht beträgt 550€ im Jahr. 

[cjdenver]

Vorsicht Erbpacht mit 40 Jahren Restlaufzeit. Du bist dir bewusst was das heisst? 

 

Sofern da nicht schon eine Verlaengerungsoption existiert waere ich extrem vorsichtig und etliche Finanzierer werden da schon nicht mehr mitmachen. 

[hilflos]

Ein Kaufpreis vom 20 fachen der Jahresmiete ist eigentlich ein gutes Geschäft. Aber du musst halt Bedenken, dass du keine Miete bekommst bis die Oma stirbt. Die Nebenkosten muss ein normaler Mieter eh zahlen und alte Leute werden sicher keine zeitgemäße Renovierung machen lassen und von der Steuer absetzen kannst du auch nichts. Daher ist die Hälfte vom Hauswert für die Tante deutlich zu viel

[P.Diddy]

Bei der Erbpacht sehe ich auch ein großes Risiko. Die gesamte Siedlung ist im Besitz der Stiftung und die macht bei den neuen Käufern immer große Probleme.

Ein Kaufrecht oder sowas besteht leider nicht. Besonders dass es eine kirchliche Stiftung ist bereitet mir Kopfschmerzen. Wenn denen noch mehr Mitglieder weglaufen müssen die ja die Kohle wieder reinholen...

[PKW]

vor 4 Stunden von P.Diddy:

Baujahr 1960 zuletzt in den 90ern Gasheizung

Heizkörper Türen usw erneuert. 

Also ist eine Vollsanierung notwendig weil sich ein wenigen Jahren niemand mehr die Heizkosten leisten kann.
Komplett bis auf die Tragmauern entkernen, innen und außen alles neu machen. Muss aber kein KO-Kriterium sein ... kostet aber eine dicke Stange Geld

[Kunibert65]

Zahlt ja die Oma 

[beamter97]

vor 5 Stunden von P.Diddy:

Haus vor mehr als 10 Jahren auf Mutter und Tante überschrieben.

wie ist das denn damals gelaufen?

Üblich war/ist ja, dass bei vorzeitiger Übergabe an die Kinder ein Nießbrauch- oder Wohnungsrecht vorbehalten wird.

Im Fall des Nießbrauchs trägt deine Oma eh weiterhin alle anfallenden Kosten, beim Wohnungsrecht muß man schauen, was im Notarvertrag vereinbart wurde.

 

Grunderwerbsteuer: Erwerb von Verwandten in gerader Linie ist befreit. d.h. du zahlst nur auf den Erwerb von deiner Tante.

 

Zum Kaufpreis: Nießbrauch/Wohnungsrecht mindern den Wert in Abhängigkeit von der restl. statistischen Lebenserwartung deiner Oma.

 

Zum Thema Kirche als Erbpachtgeber: Gerade weil die Mitgliederzahl(=Kirchensteuereinnahmen) auch aus demografischen Gründen enorm sinkt, ist die Kirche auf laufende Einnahmen aus anderen Quellen (z.B. aus verpachteten Grundstücken) dringend angewiesen, um ihre Verpflichtungen und Aufgaben erfüllen zu können.

Verkauft werden kann nur einmal.

[P.Diddy]

Ich denke sie meinte eher kleine Reparaturen. 

An dem Haus muss auf jeden Fall die Terrasse mit Fundament erneuert werden. Das Dach ist nicht gedämmt. Der Sicherungskasten ist am Ende seines Lebens, die komplette Verkabelung müsste bei Vermietung erneuert werden. Ich denke das sind schon 50k €.

 

@beamter97

Das meinte ich ja mit der Kirche. Die werden die Erbpacht sicher stark erhöhen. 

 

Oma hat Wohnrecht. Müsste ich dann klären wie es rechtlich läuft.

 

Insgesamt tendiere ich aber dazu das Geld die nächsten Jahre in ETFs zu investieren und dann zu gucken was der Immobilienmarkt macht wenn ich mit dem Studium fertig bin.

[Cashboy21]

vor 4 Stunden von P.Diddy:

Oma hat Wohnrecht. Müsste ich dann klären wie es rechtlich läuft.

 

Lebenslanges Wohnrecht wird als Dienstbarkeit beim Notar im Grundbuch in Abteilung 2 eingetragen.

 

[kleinerfisch]

Hatte in dem ähnlichen, letztens verkauften Haus auch jemand lebenslanges Wohnrecht, möglichst mit gleicher Lebenserwartung wie Oma?

Im "schlimmsten" Fall ist Oma Anfang 70 und lebt noch 20 Jahre. Das wären dann schon mal die 160 k an Mietausfall (ohne Mietinflation).

M.a.W. je nach Alter und Gesundheitszustand Deiner Oma ist das Haus u.U. komplett wertlos, zumal ja auch das Grundstück nicht dazugehört.

 

Wohnimmobilien lohnen sich aus drei Gründen:

- Steuervorteile für Gutverdiener -> entfällt zunächst, da kein Mieteinkommen, also auch kein Kostenabzug

- Wertsteigerung -> auf Grund der Steigerungen der letzen Jahre, des zu erwartenden Zinsanstiegs, des offenbar schlechten Zustands und der auslaufenden Erbpacht zweifelhaft.

- Kredithebel -> Du wirst einiges an Eigenkapital brauchen, Vollfinanzierung wird kaum möglich sein (Cai Shen übersieht, dass nur 50% des Hauses gekauft werden, der Marktwert also nur die 80k Kaufpreis sind).

[hilflos]

vor 5 Stunden von kleinerfisch:

, Vollfinanzierung wird kaum möglich sein (Cai Shen übersieht, dass nur 50% des Hauses gekauft werden, der Marktwert also nur die 80k Kaufpreis sind).

der Marktwert sind die 160000.-- und nicht was er zahlt. Bei Verkauf von Verwandten nimmt die Bank einen Vergleichswert und in diesem Fall ist die Hälfte geschenkt.

[s1lv3r]

vor 7 Stunden von kleinerfisch:

- Steuervorteile für Gutverdiener -> entfällt zunächst, da kein Mieteinkommen, also auch kein Kostenabzug

 

Selbst wenn er zum fairen Marktpreis an seine Oma vermieten würde, wo und wie würde denn da ein Steuervorteil für ihn entstehen?

[beamter97]

vor 15 Stunden von P.Diddy:

Die werden die Erbpacht sicher stark erhöhen. 

Ob sie das aber z.Zt. können?

Deinen Ausführungen entnehme ich, dass es sich um einen alten 99 Jahre-Vertrag handelt: Baujahr des Hauses 1960, Restlaufzeit Erbpacht ca. 40 Jahre.

Welche Pachtanpassungen da drin stehen, solltest du nachlesen. Auch, ob alle vertraglich möglichen Erhöhungen in der Vergangenheit durchgeführt wurden.

Der Stress, den die Hauskäufer in der Nachbarschaft hatten, kam vielleicht dadurch zustande, dass sie wegen der geplanten Investionen ins Gebäude eine Verlängerung des Pachtvertrages anstrebten. Das ist dann aber ein Neu-Vertrag, den man zu heutigen Konditionen, Vertragsklauseln unter Berücksichtigung der zwischenzeitlich ergangenen Rechtsprechung, etc. verhandeln muß.

[NewGuy]

Du hättest nur Kosten. Ich würde abwarten.

[s1lv3r]

vor 25 Minuten von NewGuy:

Ich würde abwarten.

Mit abwarten meinst du auf das Erbe abwarten?

 

In dem Zusammenhang finde ich den Satz aus dem Ausgangsposting ziemlich verwirrend:

vor 22 Stunden von P.Diddy:

Meine Mutter würde entweder Eigentümerin bleiben oder mir ihre Hälfte übertragen. Später würde ich ihr das Geld zahlen (sie würde mir es aber günstiger überlassen).

 

[cjdenver]

vor 56 Minuten von beamter97:

Der Stress, den die Hauskäufer in der Nachbarschaft hatten, kam vielleicht dadurch zustande, dass sie wegen der geplanten Investionen ins Gebäude eine Verlängerung des Pachtvertrages anstrebten. Das ist dann aber ein Neu-Vertrag, den man zu heutigen Konditionen, Vertragsklauseln unter Berücksichtigung der zwischenzeitlich ergangenen Rechtsprechung, etc. verhandeln muß.

 

Ja und? Genau diesen Stress wird OP dann ebenso haben denn sonst laesst sich das Objekt nicht finanzieren. Und selbst wenn er ueber einen Spezialfinanzierer eine Finanzierung hinbekommen sollte, waere er verrueckt das zu machen denn mit 40 Jahren Restlaufzeit geht der Wert Jahr fuer Jahr deutlich runter. 

 

Wouldn't touch it with a bargepole sagt man da

[NewGuy]

1 hour ago, s1lv3r said:

Mit abwarten meinst du auf das Erbe abwarten?

 

 Zumindest das Ableben der Bewohnerin, dann ggf. reevaluieren und vielleicht auf das Erbe warten. 

Etwas zu kaufen,  dass man nicht verwerten kann finde ich wenig attraktiv. 

Auf einen Wert in 10 oder 20 Jahren zu spekulieren, den du nicht einschätzen kannst,  ist gewagt. 

 

 

 

[yggde]

Am 1.1.2022 um 14:59 von P.Diddy:

...

 

Müsste nur meine Tante auszahlen.

Imho ist das nur für Deine Tante ein Supergeschäft...
Für Dich stecken da so viele Risiken drinne, abgesehen von den genannten:
Was glaubst Du wohl an wen sich die Sozialkassen wenden, wenn Deine Oma nach einer umfangreicheren Sanierung zum Pflegefall wird und herauskommt, wohin ein (großer) Teil ihres Vermögens geflossen ist...

So sehr ich den Wunsch Deiner Oma verstehe, sind die Rahmenbedinungen sehr sehr ungünstig für Dich.
Daher kann ich das nur als "Liebhaberei" sehen, mit einem Invest hat das nix zu tun!

[hilflos]

vor 3 Stunden von s1lv3r:

 

Selbst wenn er zum fairen Marktpreis an seine Oma vermieten würde, wo und wie würde denn da ein Steuervorteil für ihn entstehen?

er kann 2% vom Hauspreis und die gezahlten Zinsen plus andere Kosten von der Steuer absetzen, wenn er 2/3 der ortsüblichen Miete bekommt. grob gerechnet macht er da 1% Verlust pro Jahr ( 2/3 von 3% Miete und 3 % Kosten)