Immobilienkauf: Kredit oder ETF auflösen?

[teflondon]

Moin moin zusammen,

 

ich stehe, bedingt durch einige unvorhergesehene Entwicklungen bei meinen Erzeugern, nun vor der Wahl, mein Elternhaus  günstig erwerben zu können. Da ich mich bisher eher gesträubt habe, eine Immobilie zu erwerben, geschweige denn zu bauen, wollte ich hier die Schwarmintelligenz bemühen

 

Meine Rahmenbedingungen wären:

 

• Seit Ende 2018 fest angestellt.
• ledig mit Partnerin, keine Kinder.
• Fix. netto Gehalt ~3K, mit Sonderzahlungen etc. sind es im Schnitt 4K.
  • davon gingen seit 2019 konstant 2/3 in den Vanguard ACWI, aktueller Marktwert = 50K, davon ca. 8K Kursgewinn.
  • Dazu noch BTC Käufe seit 2017 in Summe von ca. 8K, aktueller MW = 20K, davon 10K Kursgewinn. Nicht mehr steuerpflichtig wg. Haltedauer >1J.
  • Tagesgeldkonto: ca. 5K (etwas Low wg. Umzug, wird aber grade wieder auf 10K angespart)
• Wohne aktuell zur Miete und habe da runde 600€ Ausgaben (warm) im Monat, der Rest geht für KFZ, Einkauf etc. drauf, sodass ich seit 2019 ziemlich sauber auf 66% Sparquote komme.
• Sonst keine nennenswerten Vermögen bis auf KFZ = 10K.

 

 

Rahmenbedingungen des Immobilienerwerbs:

 

• Kaufpreis: 50K inkl. NK
• Marktpreis jeweils lt. Sparkasse und Immobilienmakler bei 150K. In der Straße stehen mehrere baugleiche Häuser die teilweise für 200K weggingen in den letzten Jahren.
• Doppelhaus BJ: 1954. Seit 1995 in Besitz der Eltern.
• Diverse Renovierungen wurden von meinem Vater gemacht, dennoch wird wohl mittelfristig das Dach zu machen sein in den kommenden 15J + einige Dinge, die ich nach meinem Gusto umgestalten würde. Ca. 30-50K kämen evtl. on Top.

 

Spekulationen zu Immobilienpreisinflation/ aktueller Inflation erspar ich mir in der Betrachtung. Ist eine Kleinstadt 40K Einwohner mit vielen ansässigen Firmen und einem größeren Bauboom seit Jahren.

Der emotionale Wert für mich ist nicht sehr groß, da ich meist rational stoisch unterwegs bin. Bedingt durch familiäre Entwicklungen ist jedoch ein gewisser Zeitdruck entstanden, sodass ich am Dienstag bereits einen losen Termin mit einem guten Finanzberater habe, der mir dann so grob die Kostenrichtung angeben kann.

 

 

Meine Überlegungen sind die folgenden für einen runden 100K Kredit:

 

1. ETF Depot liquidieren, um das Haus z.T. "cash" zu erwerben.
   1. Dazu müsste ich dann direkt auf die 10K Kursgewinne grob. 2,5K Steuern entrichten.
   2. Beim dann noch benötigten Kreditvolumen von 50K, fallen bei
      1. 5 Jahren LZ und aktuellen 1,15% ca. 1500€ Kreditkosten an
      2. 10 Jahren LZ und aktuellen 1,15% ca. 3000€ Kreditnebenkosten an.
2. ETF Depot laufen lassen, Sparplan einstellen und Kredit aufnehmen + Tilgen.
   1. Habe beim Zinsrechner mal naiv rumgerechnet mit 100K Kreditvolumen, 1.5% und mal an der Laufzeit justiert.
      1. Bei 5 Jahren wären das 1,7K monatliche Belastung / Kreditkosten = 2,950€ (Der Berater meinte jedoch bereits, dass solche kurzen Laufzeiten idR nicht gern gesehen sind und eher teurer im Zins sind)
      2. Bei 10J ca. 900€ monatliche Rate / Kreditkosten = 5.900€
   2. Beide Szenarien wären mit genug Puffer zu stemmen.
3. Wenn ich die aktuellen 50K jedoch im Depot lasse und nicht mehr bespare und von den 7% Kursgewinnen grob ausgehe würde das, wie folgt, aussehen:
   1.  Bei 5 Jahren:  Endsumme: 69.250€, Kursgewinne = 19.250€
   2.  Bei 10 Jahren: Endsumme: ~ 96.000€/ Kursgewinn = 45K 

 

Mir ist bewusst, dass der gewählte Zins von 7% für den kurzen Zeitraum nicht ganz passt, da höher oder niedriger ausfallen kann. Insb. Ökologisch- Politische Entwicklungen und diverse Disruptionen stehen an. Von der Lage in Ukraine mal abgesehen.

 

 

Nun heißt es ja in der Regel, dass man nichts besparen soll, wenn parallel eine Schuld besteht. Wie verhält es sich nun hier in dem Fall? Rein rational betrachtet müsste ich den Fond im Grunde halten, da ich mir dadurch 2,5K Steuern sowie die Opportunitätskosten von 19K bis 45K erspare.

 

Dem gegenüber stehen die Kreditkosten in Höhe von vllt. naiven rund 6K, die man damit ja gefressen hätte.

 

Nicht unwesentlich ist auch, dass ich durch Szenario 2 (ETF Liquidieren) meine Asset Allokation zerschieße und ein großes Klumpenrisiko auf Immobilien habe (zwar weniger volatil, aber wohl ist mir dabei nicht so ganz).

 

Andererseits kann es in die andere Richtung beim Depot laufen, sodass es retrospektiv besser gewesen wäre die Gewinne in eine weniger volatiles Asset zu packen.

 

 Zu welchem Szenario würdet ihr tendieren bzw. gibt es wesentliche Punkte die ich in der Betrachtung vergessen habe?

[fnord]

Wir reden hier nur von 50k, das finanzieren viele Banken gar nicht, weil der Aufwand sich nicht lohnt. Falls doch würde ich finanzieren und den ETF laufen lassen, der Kaufpreis ist ein Witz. Wo steht denn das Haus? Irgendwo in Ostdeutschland auf dem Land, oder? 

[Schwachzocker]

Willst Du denn eine eigene Immobilie oder willst Du das nicht?

 

vor einer Stunde von teflondon:

...Da ich mich bisher eher gesträubt habe, eine Immobilie zu erwerben,

 

[PKW]

vor 2 Stunden von teflondon:

Kaufpreis: 50K inkl. NK

Marktpreis jeweils lt. Sparkasse und Immobilienmakler bei 150K. In der Straße stehen mehrere baugleiche Häuser die teilweise für 200K weggingen in den letzten Jahren.

Also heute für 50k kaufen und in 10 Jahren für 250k steuerfrei verkaufen. Bei selbstgenutzter Immo ggfs. auch früher.
Was hättest Du mit der Hütte vor? Domizil für Mama, selbst bewohnen, vermieten?
 

vor 2 Stunden von teflondon:

Bedingt durch familiäre Entwicklungen ist jedoch ein gewisser Zeitdruck entstanden,

Zeitdruck ist keine gute Randbedingung.
 

vor 2 Stunden von teflondon:

sodass ich am Dienstag bereits einen losen Termin mit einem guten Finanzberater habe, der mir dann so grob die Kostenrichtung angeben kann.

Ein guter Finanzberater hat es nicht nötig, dich für Geld zu beraten. Wenn er was taugt, hat er selbst genug Geld gemacht. Hat er kein Geld gemacht, taugt er nichts.

[teflondon]

vor 3 Stunden von fnord:

Wir reden hier nur von 50k, das finanzieren viele Banken gar nicht, weil der Aufwand sich nicht lohnt. Falls doch würde ich finanzieren und den ETF laufen lassen, der Kaufpreis ist ein Witz. Wo steht denn das Haus? Irgendwo in Ostdeutschland auf dem Land, oder? 

Südwesten, Grenze Frankreich. Wie gesagt: Doppelhaus 1954 BJ mit 120qm und Garten...die andere DHH könnte ich für das gleiche Geld auch haben, ist beides im Besitz meiner Eltern. Der geringe Preis rührt eben daher, dass da noch eine Grundschuld in der jeweiligen Höhe drauf ist + dass die Häuser von vornerein so erworben wurden, dass sie den Nachkommen dann gehören. Im Idealfall wären sie abbezahlt, nun aber durch äußere Umstände diese Situation.

 

vor 1 Stunde von Schwachzocker:

Willst Du denn eine eigene Immobilie oder willst Du das nicht?

 

 

Zu normalen Marktpreisen war das nicht geplant. Zumal hier mir Bauboom alles unverhältnismäßig teuer geworden ist die letzten Jahre. Die Leute hören Rohstoffknappheit und Inflation und hauen no Brain einfach 20% auf den realen Wert...sowie die Unternehmen im Baugewerbe auch...von Intransparenz brauch man gar nicht anfangen...

 

BTT: Auf diese spezielle Situation bezogen, schwanke ich noch etwas. Tendenz eher Richtung "Ich will", zumal evtl. Familienplanung ansteht und ich sowieso in eine größere Wohnung möchte.

 

vor 38 Minuten von PKW:

Also heute für 50k kaufen und in 10 Jahren für 250k steuerfrei verkaufen. Bei selbstgenutzter Immo ggfs. auch früher.
Was hättest Du mit der Hütte vor? Domizil für Mama, selbst bewohnen, vermieten?

In erster Linie selbst beziehen. Ist aber aktuell nicht die finale Lösung für Rente+, da Raumaufteilung z.B. schwer auf Wunsch anzupassen ist. Im zweiten Schritt evtl. nach 10-20 Jahren vermieten oder veräußern, wenn die Parameter passen und dann was Altersgerechtes bauen/ kaufen/ mieten.

 

vor 39 Minuten von PKW:

Ein guter Finanzberater hat es nicht nötig, dich für Geld zu beraten. Wenn er was taugt, hat er selbst genug Geld gemacht. Hat er kein Geld gemacht, taugt er nichts.

Sry, mehrdeutig formuliert...Am Dienstag erörtern wir die Szenarien und er sagt mir einfach, was er an Krediten einholen kann, damit ich dann im weiteren Step mal rumrechnen kann. 

 

Habe mir in ner Excel das ganze gegenübergestellt. Bei dem Marktwert Kaufpreis Spread muss ich es rational gesehen machen. Das Szenario mit Depot halten und auf 10 Jahre Kredit kommt am besten weg, da ich dabei noch parallel einiges weiter besparen kann. 

 

Fußt aber alles auf best case Rechnung, die ich an der Stelle bei 10J aber so ansetzen kann oder?

 

 

Die Excel kann ich nachher gern nachreichen zwecks Nachvoollziehbarkeit

[Seabushy]

vor einer Stunde von teflondon:

Südwesten, Grenze Frankreich. Wie gesagt: Doppelhaus 1954 BJ mit 120qm und Garten...die andere DHH könnte ich für das gleiche Geld auch haben, ist beides im Besitz meiner Eltern. Der geringe Preis rührt eben daher, dass da noch eine Grundschuld in der jeweiligen Höhe drauf ist + dass die Häuser von vornerein so erworben wurden, dass sie den Nachkommen dann gehören. Im Idealfall wären sie abbezahlt, nun aber durch äußere Umstände diese Situation.

 

Zu normalen Marktpreisen war das nicht geplant. Zumal hier mir Bauboom alles unverhältnismäßig teuer geworden ist die letzten Jahre. Die Leute hören Rohstoffknappheit und Inflation und hauen no Brain einfach 20% auf den realen Wert...sowie die Unternehmen im Baugewerbe auch...von Intransparenz brauch man gar nicht anfangen...

 

BTT: Auf diese spezielle Situation bezogen, schwanke ich noch etwas. Tendenz eher Richtung "Ich will", zumal evtl. Familienplanung ansteht und ich sowieso in eine größere Wohnung möchte.

 

In erster Linie selbst beziehen. Ist aber aktuell nicht die finale Lösung für Rente+, da Raumaufteilung z.B. schwer auf Wunsch anzupassen ist. Im zweiten Schritt evtl. nach 10-20 Jahren vermieten oder veräußern, wenn die Parameter passen und dann was Altersgerechtes bauen/ kaufen/ mieten.

 

...

 

Also, mir fallen da ein paar Fallstricke auf, die noch nicht genannt wurden:

1. Kaum vorhandenes EK (egal warum, offenbar wird aber seit 3 Jahren jetzt ordentlich verdient). Ich würde an dieser Stelle auf den Kredit verzichten, aus Risikogründen.

2. Nachkommen und "normale Marktpreise", BJ 1954

a) Renovierung / Sanierung gleich mit einkalkulieren und bald durchführen, zumal, wenn man selbst einziehen möchte. Eine größere Summe als Immo-Kredit lässt sich einfacher / günstiger finanzieren als kleine Häppchen zum Renovieren.

b) Gibt es weitere berechtigte Erben? Für die Berechnung evtl. Anteile zur Auszahlung wird der Marktpreis herangezogen, nicht der Kaufpreis! Warum sollten auch die Geschwister verzichten?

c) Grundschuld: Wird mit übernommen und kann bei den meisten Banken nicht bei den Eltern verbleiben. => Muss also mitfinanziert werden.

[stolper]

vor 1 Stunde von teflondon:

Südwesten, Grenze Frankreich. Wie gesagt: Doppelhaus 1954 BJ mit 120qm und Garten...die andere DHH könnte ich für das gleiche Geld auch haben, ist beides im Besitz meiner Eltern. Der geringe Preis rührt eben daher, dass da noch eine Grundschuld in der jeweiligen Höhe drauf ist + dass die Häuser von vornerein so erworben wurden, dass sie den Nachkommen dann gehören. Im Idealfall wären sie abbezahlt, nun aber durch äußere Umstände diese Situation.

...wo ist denn das, Landau?  Ich würde die Angelegenheit so einfach wie möglich halten. D.h., die ETF-Anlage auflösen und das Geld für den Kauf verwenden. Und gut ist.

[eurofetischist]

vor 22 Minuten von stolper:

...wo ist denn das, Landau?  Ich würde die Angelegenheit so einfach wie möglich halten. D.h., die ETF-Anlage auflösen und das Geld für den Kauf verwenden. Und gut ist.

Volle Zustimmung

 

vor 1 Stunde von teflondon:

Wie gesagt: Doppelhaus 1954 BJ mit 120qm und Garten...die andere DHH könnte ich für das gleiche Geld auch haben, ist beides im Besitz meiner Eltern.

Die Zweite DHH würde ich natürlich gleich dazu nehmen. Bei dem Preis kannst da nicht wirklich was falsch machen. 

[Moneycruncher]

vor 7 Stunden von teflondon:

• Doppelhaus BJ: 1954. Seit 1995 in Besitz der Eltern.
• Diverse Renovierungen wurden von meinem Vater gemacht, dennoch wird wohl mittelfristig das Dach zu machen sein in den kommenden 15J + einige Dinge, die ich nach meinem Gusto umgestalten würde. Ca. 30-50K kämen evtl. on Top.

 

vor 1 Stunde von eurofetischist:

Die Zweite DHH würde ich natürlich gleich dazu nehmen. Bei dem Preis kannst da nicht wirklich was falsch machen. 

Leute, Leute, ich wäre sehr vorsichtig. Bj. 1954 verheißt nichts Gutes. Ich würde mich mal über die verschiedenen Szenarien bezüglich Anforderungen an Bestandsgebäude zum Klimaschutz informieren, insbes. bei Eigentumsübergang. Die Kosten könnten locker so hoch sein wie der vermeintlich günstige Kaufpreis.

[eurofetischist]

 

vor 14 Minuten von Moneycruncher:

 

Leute, Leute, ich wäre sehr vorsichtig. Bj. 1954 verheißt nichts Gutes. Ich würde mich mal über die verschiedenen Szenarien bezüglich Anforderungen an Bestandsgebäude zum Klimaschutz informieren, insbes. bei Eigentumsübergang. Die Kosten könnten locker so hoch sein wie der vermeintlich günstige Kaufpreis.

Wieviel m² Baugrund sind dabei? Wieviel Kostet der m² Baugrund in der Gegend?

 

 

 

[cjdenver]

Ich wuerde mir einfach nen unbesicherten Konsumentenkredit ueber 50k auf 10 Jahre zu 3% Zinsen holen und das Ding kaufen. Rueckzahlung pro Monat unter €500. No brainer. 

[Peter23]

vor 9 Stunden von cjdenver:

Ich wuerde mir einfach nen unbesicherten Konsumentenkredit ueber 50k auf 10 Jahre zu 3% Zinsen holen und das Ding kaufen. Rueckzahlung pro Monat unter €500. No brainer. 

Was ist der Vorteil gegenüber einer 100% Finanzierung mit Besicherung zu max 2%?

[Sapine]

Notarkosten, Grundbuchkosten, jede Menge Papierkram. Mehrkosten an Zinsen 2500 Euro grob gerechnet über die 10 Jahre (aber warum 10 Jahre?). Fragt sich was man an Gebühren spart und ob man einen Konsumentenkredit in der Höhe zu vernünftigen Konditionen bekommt. 

[Cepha]

Nimm beide auf Kredit.

 

Bei Deiner sehr hohen Sparrate zahlst Du den mit links ab und hast Du dann auch gleich eine bessere Diversifizierung.

 

bevor ich die ETF Position auflösen würde, würde -ich- die BTC verkaufen.

 

OB man den ETF jetzt vor dem Krieg verkaufen soll ist ja eine generelle Frage, die jeden betrifft, nicht nur Dich speziell. Bi der Summe in Realation zur Sparrate und dem vermutlich noch langen Anlagehorizont würde ich die laufen lassen, durch die Sparrate jetzt muss ein starker Kurseinbruch langfristig ja nicht mal schädlich sein.

vor 16 Stunden von Seabushy:

 

Also, mir fallen da ein paar Fallstricke auf, die noch nicht genannt wurden:

1. Kaum vorhandenes EK (egal warum, offenbar wird aber seit 3 Jahren jetzt ordentlich verdient). Ich würde an dieser Stelle auf den Kredit verzichten, aus Risikogründen.

 

Er hat doch sehr ordentliches EK. Halt typisch für die junge Generation alles im Aktienmarkt stecken (geht ja immer nur aufwärts) und weil das nicht genügt noch eine kräftige Portion BTC dazu :-)

[Peter23]

vor 13 Minuten von Sapine:

Notarkosten, Grundbuchkosten,

Da reden wir aber über einmalig ca. 0,5% dem mindestens ca. 1% Zinsersparnis pro Jahr gegenüber stehen.

[Sapine]

vor 21 Minuten von Peter23:

Da reden wir aber über einmalig ca. 0,5% dem mindestens ca. 1% Zinsersparnis pro Jahr gegenüber stehen.

1% Zinsersparnis auf die abnehmende Restschuld.

Bei einer Sparrate von 2.700 Euro pro Monat sind die 50k Schulden nach 19 Monaten erledigt. Wenn er das ganze über 10 Jahre streckt wird es natürlich teurer. 

Zusatzkosten Konsumentenkredit: 1 % gerechnet auf 19 Monate bei einem mittleren Schuldenstand von 25k. 

Demgegenüber der Papierkram + Gebühren von wie Du sagst 0,5 % aber auf die gesamte Summe. 

 

Hinzu kommt, dass man für 50K überhaupt nur schwer eine Bank findet die einem akzeptable Zinssätze anbietet. Ich hatte bei einer ähnlichen Problematik einer Anschlussfinanzierung das ganze am Ende mit einem Familienkredit gelöst ohne Grundbuch. Aber das klappt natürlich nicht bei jedem. 

 

 

[cjdenver]

vor einer Stunde von Peter23:

Was ist der Vorteil gegenüber einer 100% Finanzierung mit Besicherung zu max 2%?

 

Einfach die Zeitersparnis - #unbezahlbar  

 

vor 53 Minuten von Sapine:

 (aber warum 10 Jahre?).

 

Weil das das Maximum für gängige Konsumentenkredite ist. Man muss nicht immer alles auf Kante nähen, und vorzeitig zurückzahlen kann man immer noch wenn man unbedingt will.

 

vor 53 Minuten von Sapine:

 ob man einen Konsumentenkredit in der Höhe zu vernünftigen Konditionen bekommt. 

 

Sollte bei der Historie kein Problem sein.

[slowandsteady]

• 500 Euro fuer einen Gutachter ausgeben und objektiven Wert bestimmen lassen. Ist auch gut fuer das Finanzamt bzw. fuer weniger Streit mit den Geschwistern, weil dokumentiert wie viel billiger du das Haus bekommen hast.
• Nicht zum Finanzberater gehen bzw. Kreditangebote vergleichen.
• Wenn du selbst einziehen willst, dann kaufe beide DHH auf einmal. Unmittelbare Nachbarn raussuchen zu koennen ist der Lebensqualitaet zutraeglich und nichts ist schlimmer als sich mit dem anderen Besitzer zu streiten, ob das Dach nun renoviert werden muss oder nicht.
• Bei Baujahr 1954 bereit sein, in den naechsten Jahren min. 50k pro DHH oder sehr viel Eigenleistung in den naechsten Jahren zu investieren. Das bedeutet auch wahrscheinlich erstmal kein Geld fuer weitere Aktienkaeufe mehr.
• Partnerin fragen, was sie davon haelt zu den Schwiegereltern zu ziehen, v.a. wenn diese ggf. pflegebeduerftig werden (sind das die "familiaeren Umstaende"?) und jeden Tag abends und samstags renoviert werden muss.
• BTC verkaufen, ETF min. zur Haelfte liquidieren (Risikominimierung), dann Restkreditsumme bestimmen.
• Wenn Restkredit wirklich nur so ca. 30k, dann ist Konsumentenkredit (oder innerhalb Familie) wohl tatsächlich am sinnvollsten, bei der Bank wird es Mindermengenzuschlag geben, wenn man Kredit ueberhaupt bekommt, siehe naechster Punkt.
• Schwer verkaeufliche Haeuser auf dem Land sind bei Banken sehr unbeliebt als Sicherheit, v.a. in Summe mit niedriger Kreditsumme. Ich kenne jemand mit abbezahltem (altem) Haus, der bei min. 2 Banken wegen 20k Kredit fuer eine neue Heizung angefragt hat und keinen bekommen hat -> hat er dann ebenfalls ohne Kredit geloest.

[Peter23]

vor 2 Stunden von Sapine:

1% Zinsersparnis auf die abnehmende Restschuld.

Bei einer Sparrate von 2.700 Euro pro Monat sind die 50k Schulden nach 19 Monaten erledigt. Wenn er das ganze über 10 Jahre streckt wird es natürlich teurer. 

Zusatzkosten Konsumentenkredit: 1 % gerechnet auf 19 Monate bei einem mittleren Schuldenstand von 25k. 

Demgegenüber der Papierkram + Gebühren von wie Du sagst 0,5 % aber auf die gesamte Summe. 

 

Hinzu kommt, dass man für 50K überhaupt nur schwer eine Bank findet die einem akzeptable Zinssätze anbietet. Ich hatte bei einer ähnlichen Problematik einer Anschlussfinanzierung das ganze am Ende mit einem Familienkredit gelöst ohne Grundbuch. Aber das klappt natürlich nicht bei jedem. 

So unterscheiden sich die Erfahrungen: Ich habe kein Problem bei 50k gehabt eine Bank zu finden. Wie immer habe ich mehrere Angebote eingeholt und das beste genommen. Klar waren die Zinsen ein klein wenig höher, als wenn ich 500k finanzieren hätte wollen.

 

Ich gebe Dir recht, dass wenn es nach 19 Monaten erledigt ist, es sich nicht lohn eine Grundschuld einzutragen. Ich hatte bisher angenommen, dass es um eine Laufzeit von ca. 10 Jahren geht.

[Sapine]

Ich hätte sicherlich auch eine gefunden, aber die Bank die als Grundschuld eingetragen war hat nur ein unterirdisches Anschlussangebot gemacht. D.h. man hätte Grundschuld löschen und neu eintragen müssen und die schlechteren Konditionen gehabt als bei einem 100k Kredit. Da war die Familienlösung für alle Beteiligte das deutlich attraktivere sowohl von den Konditionen als auch von der Flexibilität.

[teflondon]

vor 22 Stunden von eurofetischist:

Volle Zustimmung

Was genau ist da objektiv das Argument bei 10J Laufzeit mein Depot aufzulösen?

 

vor 22 Stunden von Seabushy:

Also, mir fallen da ein paar Fallstricke auf, die noch nicht genannt wurden:

1. Kaum vorhandenes EK (egal warum, offenbar wird aber seit 3 Jahren jetzt ordentlich verdient). Ich würde an dieser Stelle auf den Kredit verzichten, aus Risikogründen.

2. Nachkommen und "normale Marktpreise", BJ 1954

a) Renovierung / Sanierung gleich mit einkalkulieren und bald durchführen, zumal, wenn man selbst einziehen möchte. Eine größere Summe als Immo-Kredit lässt sich einfacher / günstiger finanzieren als kleine Häppchen zum Renovieren.

b) Gibt es weitere berechtigte Erben? Für die Berechnung evtl. Anteile zur Auszahlung wird der Marktpreis herangezogen, nicht der Kaufpreis! Warum sollten auch die Geschwister verzichten?

c) Grundschuld: Wird mit übernommen und kann bei den meisten Banken nicht bei den Eltern verbleiben. => Muss also mitfinanziert werden.

1. Ja im klassischen Sinne sind nur 5K da ja, ließe sich aber ändern. Habe ich wie gesagt für den Umzug verzehrt + das was Cepha sagt (Wenngleich Crypto bissl zu hoch ist in der Gewichtung, da warte ich allerdings auch nur bis die 1 Jahr Haltedauer des letzten Kaufs durch ist und werde wohl zurück schichten.

 

 

vor 6 Stunden von Cepha:

Er hat doch sehr ordentliches EK. Halt typisch für die junge Generation alles im Aktienmarkt stecken (geht ja immer nur aufwärts) und weil das nicht genügt noch eine kräftige Portion BTC dazu :-)

2. 

a) Guter Punkt, der mir dahingehend Kopfzerbrechen bereitet, als dass ich nicht die Höhe bestimmen kann. Da per Gesetz ja bei größeren Modernisierungen eine Energieberatung Pflicht ist seit 2021, muss ich das mal prüfen lassen, was zu tun ist. An sich haben wir Anfang 2000er den Keller gegen Feuchtigkeit gedämmt, die Fenster durch Doppelverglasung getauscht. Das Dach ausgebaut und gedämmt, sowie die äußere Fassade gedämmt, verputzt, gestrichen. Das käme bei der anderen DHH im Grunde dazu. 

 

Die Gas Heizung, die variabel mit Ofen laufen kann sehe ich kritisch. Eine FBH wäre mir weitaus genehmer. Bei Holzdielen aber heikel umzusetzen. Muss ich mich beraten lassen.

 

b) Wir sind zu zweit und das ganze passt für alle in der Konstellation. Kein Risiko aus dem Bereich.

c) Das wäre sinngemäß das was ich beschrieben habe. Meine Eltern wollen kein Cash auf dem Konto, sondern nur, dass ich die Restschuld begleiche, finish.

 

vor 20 Stunden von eurofetischist:

Wieviel m² Baugrund sind dabei? Wieviel Kostet der m² Baugrund in der Gegend

Müsste ich erfragen bzw. gibt es dafür einen regionalen transparenten Index?. Jede DHH steht auf je 550m². Kurioserweise das Elternhaus mit Erbpacht und die andere DHH ohne, was lt. Gutachten einiges Wert ist in der Gegend, da dort sonst alles der Kirche gehört. 

vor 4 Stunden von slowandsteady:

• 500 Euro fuer einen Gutachter ausgeben und objektiven Wert bestimmen lassen. Ist auch gut fuer das Finanzamt bzw. fuer weniger Streit mit den Geschwistern, weil dokumentiert wie viel billiger du das Haus bekommen hast.
• Nicht zum Finanzberater gehen bzw. Kreditangebote vergleichen.
• Wenn du selbst einziehen willst, dann kaufe beide DHH auf einmal. Unmittelbare Nachbarn raussuchen zu koennen ist der Lebensqualitaet zutraeglich und nichts ist schlimmer als sich mit dem anderen Besitzer zu streiten, ob das Dach nun renoviert werden muss oder nicht.
• Bei Baujahr 1954 bereit sein, in den naechsten Jahren min. 50k pro DHH oder sehr viel Eigenleistung in den naechsten Jahren zu investieren. Das bedeutet auch wahrscheinlich erstmal kein Geld fuer weitere Aktienkaeufe mehr.
• Partnerin fragen, was sie davon haelt zu den Schwiegereltern zu ziehen, v.a. wenn diese ggf. pflegebeduerftig werden (sind das die "familiaeren Umstaende"?) und jeden Tag abends und samstags renoviert werden muss.
• BTC verkaufen, ETF min. zur Haelfte liquidieren (Risikominimierung), dann Restkreditsumme bestimmen.
• Wenn Restkredit wirklich nur so ca. 30k, dann ist Konsumentenkredit (oder innerhalb Familie) wohl tatsächlich am sinnvollsten, bei der Bank wird es Mindermengenzuschlag geben, wenn man Kredit ueberhaupt bekommt, siehe naechster Punkt.
• Schwer verkaeufliche Haeuser auf dem Land sind bei Banken sehr unbeliebt als Sicherheit, v.a. in Summe mit niedriger Kreditsumme. Ich kenne jemand mit abbezahltem (altem) Haus, der bei min. 2 Banken wegen 20k Kredit fuer eine neue Heizung angefragt hat und keinen bekommen hat -> hat er dann ebenfalls ohne Kredit geloest.

 

Meine Partnerin möchte das Haus ebenfalls gerne. Läuft dann aber auf eigenen Wunsch von mir alles über mich der Transparenz halber, da bei ihr wohl mittelfristig das gleiche bevorsteht.

Die Punkte mit der Modernisierung sind sehr gut und die hatte ich, insb. den gesetzlichen Aspekt, nicht so auf dem Schirm. Da muss ich definitiv einiges einholen, grade was evtl. Subventionen angeht. Das Doppelhaus ist 1min Autofahrt vom Stadtzentrum und liegt rein rechtlich bzw. bautechnisch auch schon in Stadtzentrum, dennoch sehr ruhig. Von Ortsansässigen sehr beliebt.

 

Der Berater/ Makler ist ein guter Bekannter und hat schon für andere aus unserm Kreis gute Kreditangebote eingeholt, da mache ich mir eher weniger Sorgen, wenngleich ich das aber selbstverständlich abgleichen werde. 

 

Ich spreche morgen lediglich ein paar Szenarien unverbindlich durch:

 

a) ETF Liquidieren + 50K 5J LZ

b) ETF Liquidieren + 50K 10J LZ

c) ETF halten + 100K 5J LZ (unrealistisch wie ich hier öfter lesen konnte)

d) ETF halten + 100K 10J LZ

e) Evtl. alle Szenarien mit der anderen DHH on Top.

 

Das mit dem Konsumentenkredit ist interessant, wenngleich nur in Szenario a) und b) möglich. Familiär würde evtl. in dem Rahmen auch was gehen können.

 

vor 22 Stunden von stolper:

...wo ist denn das, Landau?  Ich würde die Angelegenheit so einfach wie möglich halten. D.h., die ETF-Anlage auflösen und das Geld für den Kauf verwenden. Und gut ist.

 

Nope, Zweibrücken

 

[eurofetischist]

vor 14 Minuten von teflondon:

Was genau ist da objektiv das Argument bei 10J Laufzeit?

 

Ganz Unabhängig von der Laufzeit.

Es ist aus meiner Sicht das natürlichste der Welt, das man erstmal sein eigenes Geld, sein Erspartes dafür einsetzt, um sich Wohneigentum anzuschaffen. 

Damit hat man auch das geringste Risiko.  

 

 

 

 

[Peter23]

vor 3 Stunden von Sapine:

Ich hätte sicherlich auch eine gefunden, aber die Bank die als Grundschuld eingetragen war hat nur ein unterirdisches Anschlussangebot gemacht. D.h. man hätte Grundschuld löschen und neu eintragen müssen und die schlechteren Konditionen gehabt als bei einem 100k Kredit. Da war die Familienlösung für alle Beteiligte das deutlich attraktivere sowohl von den Konditionen als auch von der Flexibilität.

Es ist ja grundsätzlich sehr ärgerlich, wenn die Anschlussfinanzierungen schlechte Konditionen haben bzw es sozusagen ausgenutzt wird, dass man natürlich eine Tendenz hat sie anzunehmen selbst wenn sie nicht so gut sind.

[slowandsteady]

vor 46 Minuten von teflondon:

Was genau ist da objektiv das Argument bei 10J Laufzeit mein Depot aufzulösen?

Bisher hast du auch keinen Kredit aufgenommen, um dann ETFs zu kaufen. Warum willst du das dann als Hausbesitzer tun? Nichts anderes machst du, wenn du den Kredit für den Hauskauf höher als notwendig ansetzt.

vor 54 Minuten von teflondon:

Ich spreche morgen lediglich ein paar Szenarien unverbindlich durch:

a) ETF Liquidieren + 50K 5J LZ

...

Die Fragestellungen, die du klären musst, sind meiner Meinung nach weniger die Details der Finanzierung, sondern

1) die Höhe der zu erwartenden Investitionen/Renovierungen. Daher auch der Rat zu einem Gutachter, auch wenn ihr euch schon über den Kaufpreis einig seid.

2) die steuerlichen Aspekte: Es kann auch besser sein, wenn du einen marktgerechten Kaufpreis ansetzt (zwecks AfA) und deine Eltern dir dann Miete bezahlen.

3) die Rentabilität: Sind die Wohnungen so vermietbar oder vllt. sogar vermietet? Was sind der zu erwartende Cashflow?

[herbert_21]

@teflondon

Bei Hausbesitzern gilt: Liquidität vor Rendite

 

Bei angehenden Hausbesitzern gilt: Liquidität vor Rendite, außerdem ist Liquididät wichtiger.

 

Ist das Haus gekauft, ist Liquidität immer noch das Wichtigste. Ist diese in ausreichendem Maße und immer der Fall (Arbeitsunfähigkeit, BU etc) kann ein Investment statt einer Sondertilgung Sinn machen.

 

Die beiden Begrifflichkeiten sind "erwartete Rendite" und "Risiko" - beides sollte vollumfänglich verstanden werden. Wenn das ETF Investment langfristg ist und nicht als "Ersatz für Zinsen" herhalten muss, kann es der Liquididät (remember: Zielkonflikt mit Verlusttragfähigkeit) dienlich sein, in einem marktbreiten ETF zu investieren. Dazu sind die eigene Immobilie und ETFs nicht per se das selbe Risiko, sodass ETFs für Immobilienbesitzer eine Diversifikation darstellen.

 

Dazu kommt: Ein Kredit mit niedrigen Zinssatz stellt einen guten Inflationsschutz dar.

 

Tip zum Abschluss

Ich würde, wenn ich heue noch mal abschließe, so viel wie möglich Kredit aufnehmen - so günstig ans Kapital kommst du nachher nicht mehr.