Umstrukturierung - Verkauf von 50 Prozent einer vermieteten ETW an Ehepartner // Steueroptimierung

[CaDau80]

Hallo zusammen,

 

ich bräuchte mal die kollektive Brainpower zu folgendem Thema - ich finde hierzu nichts im Netz oder Foren:

Es geht die so genannte Ehegatten-Schaukel, also eine Möglichkeit zur Steueroptimierung, bei der nach zehn Jahren eine vermietete Immobilie die Hände zwischen zwei Ehepartnern wechselt, welcher diese dann jeweils allein besitzt.

Gerade bei aufwertenden Immobilien gibt es hier ja den Charme, Geld durch höhere Beleihung zu schöpfen sowie höhere Abschreibungen steuerlich geltend zu machen - Grunderwerbssteuer fällt ja keine an und die Notarkosten für Grundbucheinträge lassen sich durch eine GbR ja auch angeblich noch umgehen.

 

Soweit so gut. Zu dem Thema gibt es ja hinlänglich Material im Internet wie man das beim Erstkauf strukturell sinnvoll angehen kann.

Mein Problem ist nun, dass ich all das gerne neun Jahre früher gewusst hätte, denn zu dem Zeitpunkt haben wir (bereits verheiratet) eine Immobilie ganz klassisch im Teilungsverhältnis 50-50 gemeinschaftlich erworben und begonnen diese zu vermieten.

 

Da die Immobilie nächstes Jahr nach 10 Jahren ohne Besteuerung des Veräußerungsgewinns verkauft werden kann, sehe ich nun eine Möglichkeit, uns in de Ehegatten-Schaukel „hereinzuschaukeln“, also durch den Verkauf zum Beispiel meiner Anteile an meine Ehefrau, zumindest nach zehn Jahren in eine Situation zu kommen, dass wir oben genannte Vorteile nutzen können.

 

Was mich skeptisch macht ist, dass ich darüber nichts finde. Gibt es hier Fettnäpfchen, die ich nicht sehe, große Nachteile, die dem im Wege stehen? Gibt es da Probleme mit den Banken, da evtl ein gemeinsames Darlehen nicht mehr möglich ist? Hat das schonmal  jemand von euch gemacht?

 

Kurze Situationsbeschreibung:

Kaufpreis Immobilie vor neun Jahren: 150.000 // Gegenwartswert: 250.000 // im hälftigem Teilungsverhältnis erworben
Immobilie an dritten vermietet // Interesse, diese Wohnung weiter zu halten / und auch die Ehe nicht aufzulösen  ;-) 

Darlehen mit Grundbuch Eintrag über 100.000 // Forward-Darlehen ab Mitte 2023 gemeinschaftlich zu 0,8% p.a auf 10 Jahre

 

Ziel:  Ein Ehepartner soll die Wohnung alleine besitzen, diese zum Marktwert erwerben und vermieten.
Finanzierung des Kaufs vom Ehepartner durch ein Privatdarlehen von ebendiesem mit angemessenem marktüblichen Zins.

 

erhofftes Resultat: durch neuen Kaufpreis höhere AfA, und durch höhere Kreditzinsen höhere Finanzierungskosten.
beides führt zu höheren Ausgaben in der Vermietung und damit Senkung der Steuerlast.

was mich skeptisch macht ist wie gesagt, dass ich in allen Immoforen immer nur das Konzept lese, wie man von Anfan& an richtig erwirbt, aber nicht, wie man es nachträglich „heilen“ kann - daher der Zweifel, ob es nicht einen Pferdefuß bei o.g. Überlegungen gibt …

Würde mich über eure Einschätzung/ Erfahrungen freuen …

 

[Sapine]

Zum Marktwert kaufen aber über ein Privatdarlehen vom Verkäufer finanzieren. Würde mich wundern wenn das Finanzamt das anstandslos durchwinkt. Aber es gibt hier sicher Leute, die sich besser damit auskennen. 

[Taxadvisor]

vor 9 Stunden von Sapine:

Zum Marktwert kaufen aber über ein Privatdarlehen vom Verkäufer finanzieren. Würde mich wundern wenn das Finanzamt das anstandslos durchwinkt. Aber es gibt hier sicher Leute, die sich besser damit auskennen. 

Bei Ehegatten sicherlich problematisch (hat auch der erwerbende Ehegatte Einkünfte, kann er das Darlehen bedienen?). Ansonsten ist das immer die Empfehlung bei Nachfolgeberatungen (wenn die Frist von 10 Jahren abgelaufen ist: niemals Immobilien verschenken, immer gegen Darlehen verkaufen) und wird auch in der Praxis so seit Jahren umgesetzt. Fremdüblichkeit muss natürlich gegeben sein.

 

Gruß

Taxadvisor

[hilflos]

2 Bedenken von meiner Seite

* Finanzierung, derzeit auf die ganze Immobilie mit 2 Kreditnehmer. zukünftig 1 KN und zusätzlicher Kredit. Macht die Bank das mit?

* Kredit Zinsen. Die Zinsen die du bekommst musst du versteuern und kann die Frau abschreiben. Braucht man da Gütertrennung?

 

Hast du Mal ausgerechnet was max. dabei rauskommt. Wegen 300.--€ im Jahr würde ich keine GBR gründen. Entweder jetzt verkaufen und nach Beruhigung der Märkte was Neues kaufen oder mit den 0,8%  weiterlaufen lassen

[CaDau80]

vor 3 Stunden von hilflos:

2 Bedenken von meiner Seite

* Finanzierung, derzeit auf die ganze Immobilie mit 2 Kreditnehmer. zukünftig 1 KN und zusätzlicher Kredit. Macht die Bank das mit?

* Kredit Zinsen. Die Zinsen die du bekommst musst du versteuern und kann die Frau abschreiben. Braucht man da Gütertrennung?

 

Hast du Mal ausgerechnet was max. dabei rauskommt. Wegen 300.--€ im Jahr würde ich keine GBR gründen. Entweder jetzt verkaufen und nach Beruhigung der Märkte was Neues kaufen oder mit den 0,8%  weiterlaufen lassen

Superhilfreich. Danke. 

 

Bei „Umschreibung“des Darlehens- werde wohl einfach mal die Bank fragen müssen. Schätze, wenn das alleinige Einkommen des Erwerbers der Wohnung passt, sollten sie da nicht mucken können. Und im Endeffekt bleibt die Bank ja im Grundbuch erstrangig und das ursprüngliche Darlehen ist mit 100k vs Marktwert 250k ja weiterhin substantiell abgesichert. Da dürften sie nicht moppen können. 

Zinseinnahmen stimmt. Darf ich ja quasi nur das Delta nehmen: Einnahmen (25% plus Soli) vs. Finanzierungskosten die die Mieterträge vermindern (zum persönlichen Steuersatz). Die werden dann jeweils dem Steuerindividuum zugeschrieben … nicht schädlich / unabhängig von gemeinsamer oder getrennter Veranlagung oder Gütertrennung vs Zugewinngemeinschaft - soweit ich das verstehe. 

[slowandsteady]

Abgeltungsteuer bei Ehegatten-Darlehen - Steuerbüro Springob - Wünnenberg (stb-springob.de)

Zitat

Bei einem Darlehensvertrag unter Eheleuten unterliegen die Zinseinnahmen des darlehensgewährenden Ehegatten nicht dem Abgeltungsteuersatz von 25 %, wenn sein darlehensnehmender Ehegatte von ihm finanziell abhängig ist und die Zinsaufwendungen als Werbungskosten oder Betriebsausgaben absetzen kann. Der Darlehensgeber muss dann seine Zinseinnahmen mit seinem individuellen Steuersatz versteuern.

 

Ansonsten: Güterstandsschaukel macht soweit ich weiß eigentlich nur Sinn, wenn ein Partner ein Vermögen von über 500.000 hat und es dem anderen Partner übertragen möchte um später Erbschaftssteuer zu sparen bzw. um es vor Forderungen gegenüber dem reichen Partners in Sicherheit zu bringen (zB Winterkorn und seine Frau). Von einem derart hohen Vermögen hast du aber nichts geschrieben.

[vanity]

Ich denke nicht, dass mit dem Ansinnen hier eine Güterstands-Schaukel gemeint ist - jedenfalls schreibt TO nichts davon, den Güterstand zu wechseln. Da sprechen wir wohl auch von einer ganz anderen Größenordnung.

 

Hier ist wohl eher das Modell gemeint, durch innerfamiliären Verkauf Werbungskosten aufleben zu lassen (siehe Taxadvisor).

[slowandsteady]

vor 8 Minuten von vanity:

Ich denke nicht, dass mit dem Ansinnen hier eine Güterstands-Schaukel gemeint ist - jedenfalls schreibt TO nichts davon, den Güterstand zu wechseln. Da sprechen wir wohl auch von einer ganz anderen Größenordnung.

So sehe ich das auch - daher auch mein Kommentar das ich nicht sehe was das hier mit einer Güterstandsschaukel zu tun hat.

vor 15 Stunden von CaDau80:

Da die Immobilie nächstes Jahr nach 10 Jahren ohne Besteuerung des Veräußerungsgewinns verkauft werden kann, sehe ich nun eine Möglichkeit, uns in die Ehegatten-Schaukel „hereinzuschaukeln“

Ich dachte das sich dieser Satz auf die Güterstandsschaukel bezieht. Aber vermutlich hat er das nicht so gemeint.

vor 57 Minuten von CaDau80:

Bei „Umschreibung“des Darlehens- werde wohl einfach mal die Bank fragen müssen. Schätze, wenn das alleinige Einkommen des Erwerbers der Wohnung passt, sollten sie da nicht mucken können. Und im Endeffekt bleibt die Bank ja im Grundbuch erstrangig und das ursprüngliche Darlehen ist mit 100k vs Marktwert 250k ja weiterhin substantiell abgesichert. Da dürften sie nicht moppen können. 

Warum sollte die Bank kostenlos ihre Sicherheiten reduzieren? Wenn du aus dem Grundbuch entfernt wirst, aber sonst an Kredithöhe etc. nichts verändert wird, dann kann sich das Risiko für die Bank nur erhöhen, egal wie hoch die Beleihungsquote und/oder die Bonität der Frau alleine ist. Ich glaube da irgendwie nicht so dran... Natürlich kann die Frau neu verhandeln, aber dann wird es eben auch keine 0.8% mehr geben...

[oktavian]

Am 19.10.2022 um 13:41 von slowandsteady:

Warum sollte die Bank kostenlos ihre Sicherheiten reduzieren? Wenn du aus dem Grundbuch entfernt wirst, aber sonst an Kredithöhe etc. nichts verändert wird, dann kann sich das Risiko für die Bank nur erhöhen, egal wie hoch die Beleihungsquote und/oder die Bonität der Frau alleine ist. Ich glaube da irgendwie nicht so dran... Natürlich kann die Frau neu verhandeln, aber dann wird es eben auch keine 0.8% mehr geben...

die 0,8% gibt es sowieso nicht mehr bei Neuvergabe wegen der gestiegenen Zinsen. Problem sehe ich eher beim Forward Darlehen, ob die Bank gratis den Vertrag abändert.  Wenn es einfach so ein Neuabschluss wäre: vermutlich kein Problem. Manchmal hilt es schon wenn man noch bei der Bank z.B. ein 100.000 buy&hold Depot hat.

 

Andererseits hat der threadersteller hier aber vor an seine Frau zu verkaufen auf Privatkredit. Dann hätte die Frau schon mal 250.000/2-100.000/2 = 75.000 Schulden gegenüber Ehemann und den 100.000 Bankkredit auf das Haus. Das würde ohne weiteres Vermögen 250.000-75.000-100.000 = 75.000 Eigenkapital ergeben (genau wie derzeit auch, denn Kreditaufnahme = Bilanzverlängerung).

 

Bei 100/250 = 40% LTV kriegt man schon gute Zinsen; selbst als non-recourse Kredit (auf Projektgesellschaft). Siehe Immobilienfirmen an den Börsen. Die Bank muss den Wert aber als realistisch, nachhaltig ansehen. Dann hätte die Bank selbst ohne zusätzliche Sicherheit kaum Risiko, denn zur Not bekommen sie die Immobilie.

[slowandsteady]

vor 29 Minuten von oktavian:

Problem sehe ich eher beim Forward Darlehen, ob die Bank gratis den Vertrag abändert. 

Das meinte ich eigentlich auch - warum sollte die Bank ohne Gegenleistung einfach eine "Sicherheit" (=Haftung des Threaderstellers) aus einem bereits abgeschlossenen Kreditvertrag entfernen? Ich würde es als Bank nicht (kostenlos) machen, selbst wenn das Einkommen der Frau alleine locker ausreicht und die Beleihungsquote vernünftig ist. Pacta sunt servanda.

Aber vielleicht bekommt der Threadersteller es ja hin, keine Ahnung ob die Bank da "kulant" ist.

 

[Cornwallis]

Hallo,

vor 1 Stunde von oktavian:

Bei 100/250 = 40% LTV kriegt man schon gute Zinsen; selbst als non-recourse Kredit (auf Projektgesellschaft). Siehe Immobilienfirmen an den Börsen. Die Bank muss den Wert aber als realistisch, nachhaltig ansehen. Dann hätte die Bank selbst ohne zusätzliche Sicherheit kaum Risiko, denn zur Not bekommen sie die Immobilie.

zum Thema gute Zinsen und Co. möchte ich angesichts der (für diesen Fall) durchaus (über)ambitionierten Vorschläge auch noch kurz klugschei*en:

 

Der LTV (deutsch (vermeintlich) Beleihungsauslauf) dürfte sicher eine Rolle spielen; maßgeblich für die Konditionen dürfte aber weniger der Verkehrswert (i. S. d. ImmoWertV) sein, sondern vielmehr der Beleihungswert (i. S. d. BelWertV) sein, bzw. davon 60 %. Alles darüber hinaus wird teurer. Weiterhin helfen hochwertige Sicherheiten nicht bei der Tilgung.

 

Für die Ideen der Haftungsbegrenzung über Projekt- (bzw. korrekter: Objekt-)Gesellschaften spricht dennoch sehr vieles. Außer, dass hier beim Transaktionsvolumen so 1,5 bis 2 Nullen fehlen dürften.. Ansonsten bin ich über jeden Kontakt zu einem Anbieter für kleinvolumige, tilgungsausgesetzte non-recourse Finanzierungen dankbar.

 

An den Immobilienfirmen an den Börsen erkennt man m. E. bestenfalls, dass diese vielleicht keine langfristigen Zinsfestschreibungen haben, bzw. nur teilweise. Hatte vor einigen Wochen mal ein einige der bekannten deutschen Immobilienfirmen approximativ angeschaut und dort waren LTVs weit jenseits der 40 % als ein Ergebnis gewonnen worden (s. u.; keine Gewähr). Angesichts wohl weiter gesunkener Preise (für das Eigenkapital = Aktienkurse) sollten die LTVs mittlerweile noch höher liegen.

 

 

Gruß

[oktavian]

vor 5 Minuten von Cornwallis:

sondern vielmehr der Beleihungswert (i. S. d. BelWertV)

das meinte ich mit die Bank muss den Preis als nachhaltig ansehen. Bisschen esoterisch/motivationsgesteuert ist das Ganze schon, denn sonst würde ja nie ein Kredit ausfallen bzw. recovery wäre immer 100%.

 

vor 9 Minuten von Cornwallis:

Außer, dass hier beim Transaktionsvolumen so 1,5 bis 2 Nullen fehlen dürften..

ja, die Gesetze sind eher für Reiche geschrieben. Dennoch ist es sinnvoll, wenn der Fragesteller Gestaltungsmöglichkeiten auslotet.

 

vor 10 Minuten von Cornwallis:

Ansonsten bin ich über jeden Kontakt zu einem Anbieter für kleinvolumige, tilgungsausgesetzte non-recourse Finanzierungen dankbar.

Z.B. Verwandte/Greschäftspartner die nicht volles EK Risiko gehen wollen. Das klingt aber schon nach mehr Risiken Mezzanine ohne track record und glaubwürdige Werte und Interessenkongruenz.

 

Mal eine allgemeine Frage: Macht das Modell mit der steuerfreien Erhöhung der jährlich abschreibbaren Steuerbasis noch mehr Sinn bei denkmahlgeschützten Immobilien?

 

vor 1 Stunde von slowandsteady:

Das meinte ich eigentlich auch - warum sollte die Bank ohne Gegenleistung einfach eine "Sicherheit" (=Haftung des Threaderstellers) aus einem bereits abgeschlossenen Kreditvertrag entfernen?

Fragen kostet ja nichts.

[CaDau80]

Am 19.10.2022 um 12:47 von CaDau80:

Superhilfreich. Danke. 

 

Bei „Umschreibung“des Darlehens- werde wohl einfach mal die Bank fragen müssen. Schätze, wenn das alleinige Einkommen des Erwerbers der Wohnung passt, sollten sie da nicht mucken können. Und im Endeffekt bleibt die Bank ja im Grundbuch erstrangig und das ursprüngliche Darlehen ist mit 100k vs Marktwert 250k ja weiterhin substantiell abgesichert. Da dürften sie nicht moppen können. 

Zinseinnahmen stimmt. Darf ich ja quasi nur das Delta nehmen: Einnahmen (25% plus Soli) vs. Finanzierungskosten die die Mieterträge vermindern (zum persönlichen Steuersatz). Die werden dann jeweils dem Steuerindividuum zugeschrieben … nicht schädlich / unabhängig von gemeinsamer oder getrennter Veranlagung oder Gütertrennung vs Zugewinngemeinschaft - soweit ich das verstehe. 

Kurzes Update, für alle, die's evtl. interessiert. Bank ist nach Rückfrage okay mit Fortführung des Darlehens und der  Schuld-Entlassung des einen Ehepartners, wenn: 
- Kreditprüfung beim anderen alleine positiv ist (in dem Fall mit eigenem Einkommen und auch dem Beleihwert der Immobilie gar kein Problem)  
- Man mind ca. 1,000 EUR Umschreibegebühr entrichtet 

Allerdings wäre die Bank natürlich auch okay, wenn das Darelehen weiter von beiden Ehepartern getragen wird, egal, wem die Bude gehört.
Da stellt sich dann eben die Frage, ob das FA damit okay ist, wenn der andere Ehepartner trotz Verkauf noch mit für das ursprüngliche Darlehen haftet, auch, wenn er es nicht bezahlt ... Hält sicherlich keinem Dritt-Partei-Vergleich statt.
Aber für die Gebühr, die dann ja wieder als Finanzierungskosten steuerlich abziehbar wäre, wäre die Klippe ja erstmal umschifft.

Am 19.10.2022 um 13:41 von slowandsteady:

So sehe ich das auch - daher auch mein Kommentar das ich nicht sehe was das hier mit einer Güterstandsschaukel zu tun hat.

Ich dachte das sich dieser Satz auf die Güterstandsschaukel bezieht. Aber vermutlich hat er das nicht so gemeint.

Warum sollte die Bank kostenlos ihre Sicherheiten reduzieren? Wenn du aus dem Grundbuch entfernt wirst, aber sonst an Kredithöhe etc. nichts verändert wird, dann kann sich das Risiko für die Bank nur erhöhen, egal wie hoch die Beleihungsquote und/oder die Bonität der Frau alleine ist. Ich glaube da irgendwie nicht so dran... Natürlich kann die Frau neu verhandeln, aber dann wird es eben auch keine 0.8% mehr geben...

Bank ist nach Rückfrage okay mit Fortführung des Darlehens und der Schuld-Entlassung des einen Ehepartners, wenn: 
- Kreditprüfung beim anderen alleine positiv ist (in dem Fall mit eigenem Einkommen und auch dem Beleihwert der Immobilie gar kein Problem)  
- Man mind ca. 1,000 EUR Umschreibegebühr entrichtet 

Allerdings wäre die Bank natürlich auch okay, wenn das Darelehen weiter von beiden Ehepartern getragen wird, egal, wem die Bude gehört.
Da stellt sich dann eben die Frage, ob das FA damit okay ist, wenn der andere Ehepartner trotz Verkauf noch mit für das ursprüngliche Darlehen haftet, auch, wenn er es nicht bezahlt ... Hält sicherlich keinem Dritt-Partei-Vergleich statt.
Aber für die Gebühr, die dann ja wieder als Finanzierungskosten steuerlich abziehbar wäre, wäre die Klippe ja erstmal umschifft.