Mindert ein Darlehen, welches durch eine Grundschuld besichert ist den Kaufpreis des Hauses?

[fluxxx]

Beispiel:

 

Ein Käufer will ein Haus kaufen für 500.000 Euro.
Im Grundbuch sind aber noch Grundschulden auf das Haus eingetragen in Höhe von 400.000 Euro.
Der Käufer weiß doch gar nicht, wie hoch das Darlehen ist, welches durch diese Grundschulden besichert ist.

Als Käufer weiß man zwar, welche Grundschulden auf dem Haus lasten, aber man weiß nicht, wie hoch die Restschuld des Darlehens ist, welches durch diese Grundschulden besichert wird.

 

Beispiel:

Es gibt ein Darlehen mit einer Restschuld von 200.000 Euro, welches durch diese Grundschulden (400.000 €) besichert ist.

Wenn der Käufer das Haus kauft, kauft er dann die 200.000 € Schulden mit?

Heißt das, dass man die 200.000 € von den 500.000 € Kaufpreis abziehen müsste?
Also dann Kaufpreis 500.000 - 200.000 € = 300.000 € ?

[stagflation]

@fluxxx: ist Dir eigentlich klar, dass das hier ein Wertpapier-Forum ist?

 

Deine Themeneröffnungen haben nicht viel mit Wertpapieren zu tun:

1. Mindert ein Darlehen, welches durch eine Grundschuld besichert ist den Kaufpreis des Hauses?
2. Mehrfamilienhaus ohne Makler kaufen, Maklergebühr sparen?
3. Wegzugsbesteuerung GmbH vermeiden: GmbH vor Wegzug auflösen?

[fluxxx]

Es darf hier aber auch über andere Themen geredet werden.

[DancingWombat]

Normalerweise wird die Grundschuld vom Verkäufer gelöscht und der Kredit abgelöst, so daß lastenfrei gekauft wird. 

Wenn der Kredit aber übernommen wird, muss das natürlich im Kaufpreis berücksichtigt werden. 

[fluxxx]

Wer löst den Kredit ab und wie funktioniert das genau?

Was ist wenn der Kreditgeber gar nicht will, dass der Kredit abgelöst wird?

[DancingWombat]

vor 1 Minute von fluxxx:

Wer löst den Kredit ab und wie funktioniert das genau?

Was ist wenn der Kreditgeber gar nicht will, dass der Kredit abgelöst wird?

Ein Teil des Kaufpreises (Restschuld) wird an die Bank gezahlt. Das sagt dir der Notar genau. 

Ob der Kreditgeber das will oder nicht ist muss der Verkäufer regeln. Wenn das nicht geht, kann halt nicht lastenfrei verkauft werden. 

[fluxxx]

Und wenn nicht lastenfrei verkauft werden kann, dann wird es kompliziert, oder?

Weil dann muss man im Kaufpreis auch noch berücksichtigen, wie gut die Konditionen für das auf dem Haus lastende Darlehen sind, oder?

 

Ich kann kaum glauben, dass normalerweise meistens lastenfrei verkauft wird. Auf wertvollen Häusern sind doch meistens Schulden drauf. Und die kann man nicht mal einfach so eben schnell zurückzahlen ?!

[Rubberduck]

vor 3 Minuten von fluxxx:

Ich kann kaum glauben, dass normalerweise meistens lastenfrei verkauft wird. Auf wertvollen Häusern sind doch meistens Schulden drauf. Und die kann man nicht mal einfach so eben schnell zurückzahlen ?!

 

Wenn das Haus verkauft wird und sich eine positive Differenz zum Kaufpreis ergibt?

vor 49 Minuten von fluxxx:

Es darf hier aber auch über andere Themen geredet werden.

 

Bist Du der neue Troll?

[DancingWombat]

vor 2 Minuten von fluxxx:

Und wenn nicht lastenfrei verkauft werden kann, dann wird es kompliziert, oder?

Weil dann muss man im Kaufpreis auch noch berücksichtigen, wie gut die Konditionen für das auf dem Haus lastende Darlehen sind, oder?

Nicht nur das. Die Bank muss den Käufer auch als neuen Schuldner akzeptieren. 

 

vor 2 Minuten von fluxxx:

Ich kann kaum glauben, dass normalerweise meistens lastenfrei verkauft wird. Auf wertvollen Häusern sind doch meistens Schulden drauf. Und die kann man nicht mal einfach so eben schnell zurückzahlen ?!

In den allermeisten Fällen sind die Restschulden geringer als der Kaufpreis. Wo ist das Problem das mal eben zurück zu zahlen. 

[fluxxx]

vor 1 Minute von DancingWombat:

Wo ist das Problem das mal eben zurück zu zahlen.

Das Problem ist, dass der Kreditgeber vielleicht gar nicht will, dass das Darlehen zurückgezahlt wird.

Außerdem weiß der Käufer ja gar nicht genau, wie hoch die Restschuld des Darlehens ist. Die kann sich ja jeden Monat ändern.

[ein_johannes]

vor 6 Minuten von fluxxx:

Ich kann kaum glauben, dass normalerweise meistens lastenfrei verkauft wird. Auf wertvollen Häusern sind doch meistens Schulden drauf. Und die kann man nicht mal einfach so eben schnell zurückzahlen ?!

Ich kaufe immer ausschließlich lastenfrei, das ist Bedingung in all meinen Kaufverträgen.

Der Verkäufer muss die Bank natürlich für die dieser entgangenen Zinsen entschädigen; nennt sich Vorfälligkeitsentschädigung und ist Tagesgeschäft eines jeden Immobilienfinanzierers.

[DancingWombat]

Gerade eben von fluxxx:

Das Problem ist, dass der Kreditgeber vielleicht gar nicht will, dass das Darlehen zurückgezahlt wird.

Außerdem weiß der Käufer ja gar nicht genau, wie hoch die Restschuld des Darlehens ist. Die kann sich ja jeden Monat ändern.

Käufer und Verkäufer vereinbaren lastenfreien Verkauf.

Der Verkäufer wird das mit der Bank regeln und ggf. Vorfalligkeitsentschädigung zahlen. Den Rest regelt der Notar. Der Käufer bekommt einem Brief wo genau drin steht was wohin bezahlt werden soll. 

[fluxxx]

----

vor 3 Minuten von ein_johannes:

Ich kaufe immer ausschließlich lastenfrei, das ist Bedingung in all meinen Kaufverträgen.

Der Verkäufer muss die Bank natürlich für die dieser entgangenen Zinsen entschädigen; nennt sich Vorfälligkeitsentschädigung und ist Tagesgeschäft eines jeden Immobilienfinanzierers.

Wenn ich mit dem Verkäufer einen Kaufpreis für das Haus aushandle, dann weiß ich als Käufer ja noch gar nicht, wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung sein wird, die mir die Bank des Verkäufers berechnen wird. Das wäre aber Voraussetzung um den richtigen Kaufpreis zu finden.

[DancingWombat]

vor 1 Minute von fluxxx:

Wenn ich mit dem Verkäufer einen Kaufpreis für das Haus aushandle, dann weiß ich als Käufer ja noch gar nicht, wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung sein wird, die mir die Bank des Verkäufers berechnen wird. Das wäre aber Voraussetzung um den richtigen Kaufpreis zu finden.

Damit hat der Käufer ja auch nichts zu tun. 

 

Du verhandelst einen Kaufpreis für eine lastenfreie Immobilie. Der Verkäufer muss den Zustand herstellen. 

 

Wenn du ein Auto verkaufst und vereinbarst, dass vollgetankt ist, musst du dich ja auch drum kümmern das der Tank bei Übergabe voll ist. 

[ein_johannes]

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist die Sache des Verkäufers. 

[fluxxx]

OK. Danke.

Das macht Sinn.

 

Also ist es in den meisten Fällen so, dass Käufer und Verkäufer im notariellen Kaufvertrag einen lastenfreien Verkauf vereinbaren?

 

Wenn der Verkäufer es dann nicht schafft, das Haus lastenfrei zu bekommen (z.B: weil die Vorfälligkeitsentschädigung zu hoch ist), macht sich der Verkäufer dann schadensersatzpflichtig gegenüber dem Käufer?

Weil der Käufer will ja ein lastenfreies Haus.

[ein_johannes]

Eine Rückabwicklung ist für den Verursacher eine sehr teure Angelegenheit. Kein Verkäufer wird beim Notar eine Unterschrift leisten ohne Dinge wie die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung vorher zu klären.

 

Hier der Rechner der Interhyp, damit kannst du ja mal etwas spielen, um ein Gefühl für die Kosten zu bekommen: https://www.interhyp.de/vorfaelligkeitsentschaedigungsrechner/

Ich glaube aber, jede Bank berechnet das etwas anders. Ich hatte das Problem erst einmal und habe meiner Bank damals einen Pfandtausch angeboten, den diese auch akzeptiert hat.

[DancingWombat]

vor 4 Minuten von ein_johannes:

Eine Rückabwicklung ist für den Verursacher eine sehr teure Angelegenheit. Kein Verkäufer wird beim Notar eine Unterschrift leisten ohne Dinge wie die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung vorher zu klären.

Ich habe einmal bei einem Mehrfamilienhaus so einen Fall gehabt.
Es bestand eine kleine Briefgrundschuld und der Grundschuldbrief lag beim Notartermin nicht vor. Der Verkäufer versicherte, dass er diesen in den nächsten Tagen beibringt.
Leider hat der Notar vergessen zu regeln was passiert, wenn das nicht passiert. Ich hatte das zu dem Zeitpunkt auch nicht auf dem Schirm...

Jedenfalls kam es wie es kommen musste. Der Brief war nicht da. Die Verkäufer (Erbengemeinschaft) haben sich verstritten und es ging nicht weiter. Der Notar hat einen Nachtrag vorbereitet welcher regelt, dass ein Aufgebotsverfahren gestaretet wird und ich durch Zahlung eines Teils des Kaufpreis zunächst die Grundschuld übernehme bis der Brief für nichtig erklärt wird. Diesen Nachtrag haben zunächst nur 2 der 3 Erben unterschrieben... Es ging also nicht weiter.
Die Rückabwicklung stand im Raum. Das hätte bedeutet, dass die Verkäufer den kompletten Schaden hätten zahlen müssen (u.a. Notargebühren, Vorfälligkeitsentschädigung meiner Bank, ggf. Makler... - hier ein hoher fünfstelliger Betrag).
Das ganze ist dann so geendet, dass die dritte Erbin nach Anwaltsbriefen geahnt hat, dass es teuer wird wenn sie nicht unterschreibt so dass sie es dann gemacht hat.

[reckoner]

Hallo,

 

was sind denn das alles für seltsame Fragen? Was ist denn der Hintergund?

 

Natürlich kennt der Käufer die Belastung (wenn er sie schon mit übernimmt), alles andere ist doch äußerst dämlich. Der Notar nimmt das dann auch mit in den Vertrag auf (nicht das es plötzlich doch noch mehr ist).

Und wie schon gesagt wurde wird in aller Regel sowieso schuldenfrei verkauft. Einzig wenn Käufer und Verkäufer sich gut kennen (Familie o.ä.) weicht man vielleicht aus bestimmten Gründen davon ab (etwa um die Vorfälligkeitsentschädigung zu sparen, oder einen guten Zins zu sichern). Und die Bank wird da imho auch nur mitspielen, wenn der neue Schuldner besser ist als der alte; wahrscheinlich eher gar nicht (weil die Vorteile auf der anderen Seite liegen).

 

Zitat

Wenn der Kredit aber übernommen wird, muss das natürlich im Kaufpreis berücksichtigt werden.

Nee, muss nicht, der Käufer darf auch ganz legal viel zu viel bezahlen.

 

Stefan

 

[DarkBasti]

Idr kauft man schuldenfrei. Und wenn man sicher gehen möchte mit einem Anderkonto.

Der Verkäufer bekommt beim Kauf ja Geld, das für die Tilgung nötig ist.  Das die Bank dann noch Gebühren raufschlägt, ist Problem des Verkäufers.

 

PS.  Ich finde solche Fragen nicht schlecht, denn es hat auch was mit Kapitalanlage zu tun.

[fluxxx]

vor 2 Stunden von DarkBasti:

Und wenn man sicher gehen möchte mit einem Anderkonto.

Kannst du das mit dem Anderkonto genauer erklären?

Wie funktioniert das?

 

2)

Ich verstehe folgendes noch nicht:

 

Beispiel:

Das Haus kostet 1 Mio € und es lastet auf dem Haus noch ein Darlehen mit 700.000 € und es sind auch Grundschulden auf das Haus in Höhe von 700.000 Euro eingetragen.

 

Ihr sagt ja, dass normalerweise schuldenfrei / lastenfrei verkauft wird.

Wie soll das hier genau gehen?

 

Der Verkäufer braucht ja erstmal 700.000 Euro, um das Darlehen zurückzuzahlen. Erst DANACH kann er lastenfrei verkaufen. Wo soll er die 700.000 € herbekommen?

Von dem Käufer kann er die 700.000 Euro ja nicht bekommen, weil der Käufer kauft das Haus ja erst dann, wenn das Haus lastenfrei ist. Solange das Haus nicht lastenfrei ist, kauft der Käufer das Haus ja nicht und der Verkäufer hat keine Möglichkeit das Haus lastenfrei zu bekommen, weil der Verkäufer nun mal keine 700.000 € herumliegen hat.

 

Es wäre gut zu verstehen, wie so etwas in der Praxis abläuft. 

 

Oder wird im Notarvertrag geregelt, dass der Käufer 700.000 € direkt an die Bank überweist, damit das Haus dann lastenfrei wird und 300.000 € überweist er an den Veräufer?

Wie wird sichergestellt, dass die Bank die vorzeitige Rückzahlung der 700.000 € akzeptiert? Muss der Verkäufer dazu beim Kaufvertrag eine schriftliche Mitteilung von der Bank vorlegen, wo drinsteht: "Wir akzeptieren die vorzeitige Rückzahlung der 700.000 € + 50.000 € Vorfälligkeitsentschädigung bei Zahlung bis zum 01.12.2023" ?

Überweist der Käufer die 50.000 € Vorfälligkeitsentschädigung dann auch direkt an die Bank, damit er sicher sein kann, das Haus lastenfrei zu bekommen?

Weil sonst könnte es ja passieren, dass er das Haus doch nicht lastenfrei bekommt.

[Yamiko]

vor 5 Minuten von fluxxx:

Beispiel:

Das Haus kostet 1 Mio € und es lastet auf dem Haus noch ein Darlehen mit 700.000 €

 

In dem Fall würde der Käufer nach Vertragsschluß 700k an die finanzierende Bank des Verkäufers und 300k an den Verkäufer selbst überweisen.

[DancingWombat]

vor 11 Stunden von fluxxx:

Kannst du das mit dem Anderkonto genauer erklären?

Wie funktioniert das?

 

2)

Ich verstehe folgendes noch nicht:

 

Beispiel:

Das Haus kostet 1 Mio € und es lastet auf dem Haus noch ein Darlehen mit 700.000 € und es sind auch Grundschulden auf das Haus in Höhe von 700.000 Euro eingetragen.

 

Ihr sagt ja, dass normalerweise schuldenfrei / lastenfrei verkauft wird.

Wie soll das hier genau gehen?

Das regelt der Notar. Dieser stellt sicher, dass zum niemand im Risiko steht. Die Bank will, dass die Grundschuld so lange stehen bleibt bis das Darlehen abgelöst ist. Der Käufer will das die Grundschuld sicher gelöscht wird wenn er zahlt. 

 

vor 11 Stunden von fluxxx:

 

Oder wird im Notarvertrag geregelt, dass der Käufer 700.000 € direkt an die Bank überweist, damit das Haus dann lastenfrei wird und 300.000 € überweist er an den Veräufer?

Die genauen Summen stehen nicht im Vertrag. Dort steht nur Kaufpreis x. Die genaue Restschuld und Vorfälligkeitsentschädigung wird dann erst ermittelt. 

 

vor 11 Stunden von fluxxx:

Wie wird sichergestellt, dass die Bank die vorzeitige Rückzahlung der 700.000 € akzeptiert? Muss der Verkäufer dazu beim Kaufvertrag eine schriftliche Mitteilung von der Bank vorlegen, wo drinsteht: "Wir akzeptieren die vorzeitige Rückzahlung der 700.000 € + 50.000 € Vorfälligkeitsentschädigung bei Zahlung bis zum 01.12.2023" ?

So ungefähr. Üblicherweise wird das erst später genau ermittelt. 

 

vor 11 Stunden von fluxxx:

Überweist der Käufer die 50.000 € Vorfälligkeitsentschädigung dann auch direkt an die Bank, damit er sicher sein kann, das Haus lastenfrei zu bekommen?

Weil sonst könnte es ja passieren, dass er das Haus doch nicht lastenfrei bekommt.

Siehe oben. Dafür gibt es den Notar als neutrale Instanz. 

[DarkBasti]

Das Anderkonto ist genau für diese Problemstellung da.

Diesen Posten zahlt der Käufer.

Und zwar kommt der Verkäufer erst an das Geld ran, wenn die Grundschuld getilgt und gelöscht wurde. Das dauert idr. länger.

Der Käufer kann so aber sicher gehen, ein Lastenfreies Haus zu bekommen.

Google mal ein bisschen zum Thema Anderkonto. Man kann sich da einlesen.

Die Gebühren dazu sind im Vergleich zu den restlichen Kaufnebenkosten, passabel. 

[DancingWombat]

vor 9 Stunden von DarkBasti:

Das Anderkonto ist genau für diese Problemstellung da.

Diesen Posten zahlt der Käufer.

Und zwar kommt der Verkäufer erst an das Geld ran, wenn die Grundschuld getilgt und gelöscht wurde. Das dauert idr. länger.

Der Käufer kann so aber sicher gehen, ein Lastenfreies Haus zu bekommen.

Google mal ein bisschen zum Thema Anderkonto. Man kann sich da einlesen.

Die Gebühren dazu sind im Vergleich zu den restlichen Kaufnebenkosten, passabel. 

Ohne Anderkonto ist die Sicherheit der Transaktion in der Regel aber genauso gegeben. Notare machen die Abwicklung per Anderkonto in der Regel auch nur in absoluten Ausnahmefällen.