Steuerbefreiung Familienheim Erbfall Immobilie an Kind

[Heimi]

Angenommen es gibt ein Einfamilienhaus Bj.1950, welches dem 60-jährigen Familien-Vater im Grundbuch alleine gehört. Dort wohnt er mit seiner Ehefrau und seinem 30-jährigen Sohn, sowohl im EG als auch im Dachgeschoss.
 

In 2002 wird ein Teil dieses Hauses aufgestockt, Erdgeschoss weiterhin 80, das neue Obergeschoss 60 qm.
Für die Schaffung der neuen Wohnung im OG und die unentgeltliche Wohn-Überlassung an den 30-jährigen Sohn (anfangs alleine, seit 2005 mit seiner Partnerin) erhält der Vater bis 2006 Eigenheimzulagen-Förderung.
Grundsteuerbescheid nun Zweifamilienhaus. Einheitswert 32 Tsd. Sozusagen als dritte Etage gibt es ein unausgebautes Dachgeschoss mit zwei Balkonen, welches auch von den Eltern genutzt wird.

 

In 2020 verstirbt die Mutter, der Vater erhält Pflegegrad 3. Er lebt weiterhin in der EG-Wohnung, Kochgelegenheit stillgelegt, Baden im OG.
Er wird vom Sohn und der 'Schwiegertochter' versorgt, ist tagsüber viel im OG beim Sohn, nachts schläft der Sohn öfter auf der Couch im Erdgeschoss in der Nähe des Vaters. Aktuell Vater 81, Sohn 51 Jahre alt.

Der Sohn wurde zum Alleinerben bestimmt, er würde mit Partnerin nach dem zukünftigen späteren Tod des Vaters weiterhin 10 Jahre im Haus wohnen und das ganze Haus bewohnen.
 

Was müsste geändert werden, damit im Erbfall möglichst das ganze Haus steuerfrei bliebe? (angenommen Freibeträge ausgeschöpft)

[ein_johannes]

Puh, ich denke dazu ist das hier das absolut falsche Forum.

 

Und auch wenn wir das richtige wären, so ist das ganz sicher keine Frage für ein anonymes Internetforum, sondern für einen im Erbschaftsrecht beheimateten Steuerberater.

[Hicks&Hudson]

vor 36 Minuten von Heimi:

Der Sohn wurde zum Alleinerben bestimmt

Wieso muss er bestimmt werden? Hat der Sohn Geschwister?

 

vor 36 Minuten von Heimi:

er würde mit Partnerin nach dem zukünftigen späteren Tod des Vaters weiterhin 10 Jahre im Haus wohnen und das ganze Haus bewohnen.
 

Was müsste geändert werden, damit im Erbfall möglichst das ganze Haus steuerfrei bliebe?

Meines Wissens nach muss gar nichts geändert werden, da durch das Bewohnen der geerbten Immobilie (als Hauptwohnsitz!) über 10 Jahre diese nicht in die Erbmasse fällt.

Sofern es in die Erbmasse fallen würde (weil sie z.B. nicht weiter 10 Jahre lang bewohnt wird), greift die normale Besteuerung über dem Freibeitrag von 400.000 Euro für den Sohn plus einem möglichen Versorgungsfreibetrag, der aber glaube ich bei einem 51-jährigen Sohn nicht mehr greift und selbst bei einem 25-jährigen Kind nur ca. 10.000 Euro beträgt.

 

[Sapine]

Das Zweifamilienhaus könnte einen Strich durch die Rechnung machen. Ggf. kann man die Teilung rückgängig machen falls dem so wäre. Aber denke auch Rat von einem Fachmann kann nicht schaden.

[Hicks&Hudson]

vor 11 Minuten von Sapine:

Das Zweifamilienhaus könnte einen Strich durch die Rechnung machen.

Ich glaube, dass es letztendlich nur zählt, wer im Grundbuch als Eigentümer steht, wenn es um Erbrecht geht.

Wenn nur der Vater im Grundbuch steht, ist dieser auch beim Zweifamilienhaus alleiniger Eigentümer und damit Erblasser.

[ein_johannes]

Zudem wohnt ja noch die Partnerin des Sohnes mit im Haus; wohnt die dort kostenlos ? Wohnt der Sohn dort kostenlos ? Wer trägt die Nebenkosten ? Sowohl eine Untervermietung eines einzelnen Zimmers als auch wenn etwa eine Pflegekraft dort nächtigt reicht das schon, das das Haus eben nicht mehr das "Familienheim" ist. Bei den sich hier auftuenden steuerlichen Klippen würde ich halt mal die geschätzt 150 - 250 Euro in die Hand nehmen und einen entsprechenden Steuerberater aufsuchen; Verglichen mit den Konsequenzen wenns schiefgeht ist das doch nix.

Wir sind hier doch genau so Laien wie der hier Fragende, da kann man mMn. auch gleich ne Münze werfen.

[Hicks&Hudson]

vor 8 Minuten von ein_johannes:

Zudem wohnt ja noch die Partnerin des Sohnes mit im Haus; wohnt die dort kostenlos ? Wohnt der Sohn dort kostenlos ? Sowohl eine Untervermietung eines einzelnen Zimmers als auch wenn etwa eine Pflegekraft dort nächtigt reicht das schon, das das Haus eben nicht mehr das "Familienheim" ist

Das ist soweit ich weiß alles völlig irrelevant für den reinen Erbfall.

Eigentümer u. famit Erblasser ist nur der, der im Grundbuch steht, auch wenn das Haus z.B. großteils vom Ehepartner finanziert wurde.

So war es zumindest bei einem Kumpel (ebenfalls Zweifamilienhaus mit zwei Generationen).

 

vor 8 Minuten von ein_johannes:

Bei den sich hier auftuenden steuerlichen Klippen würde ich halt mal die geschätzt 150 - 250 Euro in die Hand nehmen und einen entsprechenden Steuerberater aufsuchen;

Es würde vielleicht auch ein freundlicher Anruf beim Nachlassgericht reichen.

[slowandsteady]

 

vor 18 Minuten von Hicks&Hudson:

Wenn nur der Vater im Grundbuch steht, ist dieser auch beim Zweifamilienhaus alleiniger Eigentümer und damit Erblasser.

Wenn die Mutter schon gestorben ist (und mit im Grundbuch stand), dürfte auch ein Teil schon dem Sohn gehören.

vor 12 Minuten von Hicks&Hudson:

Das ist soweit ich weiß alles völlig irrelevant für den reinen Erbfall.

Um zu bestimmen, wer das Erbe bekommt, ist nur relevant, was im Grundbuch und im Testament steht. 

 

ABER: Für die Erbschaftssteuer nicht, selbstbewohnte Immobilien fallen nämlich nicht in die Erbmasse. Wenn es ein 2-Familienhaus ist, glaube ich aber kaum, dass man sagen kann "ich bewohne beide Wohnungen". Zudem ist aus den Angaben nicht klar ob überhaupt eine Teilung im Sinne einer WEG erfolgt ist oder ob die Wohnungen überhaupt für sich "abgeschlossen" sind (und nicht einfach 2 Stockwerke). Zudem könnten mündliche Mietverträge bestehen.

 

Mit den gegebenen Infos ist aber keine Aussage möglich - der Steuerberater sollte das individuell prüfen und zwar zeitnah bevor der Vater verstirbt und das Kind in den Brunnen gefallen ist.

vor einer Stunde von Heimi:

angenommen Freibeträge ausgeschöpft

Hat der Vater dem Sohn in den letzten 10 Jahren 400.000 Euro geschenkt?  Falls nein, dann ist der Betrag nicht ausgeschöpft. Die 400.000 Freibetrag gelten sowohl von Mutter -> Sohn als auch Vater -> Sohn, also sind es 2x400.000€ Freibetrag. Wurde vielleicht bei der Teilung des Hauses (falls geschehen) ein Teil an den Sohn übertragen? Falls nein, warum hat der Sohn dann in das Eigentum seines Vaters investiert (und aufgestockt)? Fragen über Fragen...

[Hicks&Hudson]

vor 10 Minuten von slowandsteady:

Wenn die Mutter schon gestorben ist (und mit im Grundbuch stand), dürfte auch ein Teil schon dem Sohn gehören.

Das ist aber nicht der Fall (siehe erster Post).

 

vor 10 Minuten von slowandsteady:

ABER: Für die Erbschaftssteuer nicht, selbstbewohnte Immobilien fallen nämlich nicht in die Erbmasse. Wenn es ein 2-Familienhaus ist, glaube ich aber kaum, dass man sagen kann "ich bewohne beide Wohnungen". Zudem ist aus den Angaben nicht klar ob überhaupt eine Teilung im Sinne einer WEG erfolgt ist oder ob die Wohnungen überhaupt für sich "abgeschlossen" sind (und nicht einfach 2 Stockwerke). Zudem könnten mündliche Mietverträge bestehen.

Für den Fall, dass die geerbte Immobilie 10 Jahre vom Erben/Sohn weiter bewohnt wird, ist auch das alles irrelevant, weil die Immo dadurch eh steuerbefreit ist für den Sohn.

[slowandsteady]

vor 2 Minuten von Hicks&Hudson:

Für den Fall, dass die geerbte Immobilie 10 Jahre vom Sohn weiter bewohnt wird, ist auch das allrs irrelevsnt, weil die Immo dadurch eh steuerbefreit ist.

Das kann nicht sein. Extrembeispiel: Wenn ich das schuldenfreie, frisch renovierte 24-Parteien MFH in München Marienplatz erbe, dann bewohne ich einfach alle 24 Wohnungen für 10 Jahre (ich brauche halt viel Platz) und muss dadurch keine Steuern zahlen?  

[Hicks&Hudson]

vor 5 Minuten von slowandsteady:

Das kann nicht sein. Extrembeispiel: Wenn ich das schuldenfreie, frisch renovierte 24-Parteien MFH in München Marienplatz erbe, dann bewohne ich einfach alle 24 Wohnungen für 10 Jahre (ich brauche halt viel Platz) und muss dadurch keine Steuern zahlen?  

Die Regel ist auf 200qm begrenzt.

Dies trifft hier zu (80+60 qm).

https://www.aktiv-online.de/ratgeber/erbschaftsteuer-wann-und-wie-viel-nachlassnehmer-fuer-eine-immobilie-zahlen-muessen-358

 

[ein_johannes]

vor 45 Minuten von Hicks&Hudson:

Das ist soweit ich weiß alles völlig irrelevant für den reinen Erbfall.

Für den Erbfall - ja. ABER: wohnte z.B. noch eine Pflegekraft mit in der Immobilie ist es kein "Familienheim" mehr. Der Begriff ist mWn. (absichtlich) sehr eng gefasst. Und hier wohnt z.B. auch noch eine Person mit im Haus, welche weder verwandt noch verschwägert ist...

Sprich, der Sohn erbt im Fall der Fälle dann zwar das Haus, das Haus ist aber kein "Familienheim" und kann somit überhaupt nicht von der Erbschaftssteuer befreit sein -> dumm gelaufen.

 

 

 

vor 28 Minuten von slowandsteady:

Wenn ich das schuldenfreie, frisch renovierte 24-Parteien MFH in München Marienplatz erbe, dann bewohne ich einfach alle 24 Wohnungen für 10 Jahre (ich brauche halt viel Platz) und muss dadurch keine Steuern zahlen?  

Auch der Erblasser muss die Immobilie (=alle 24 Wohnungen) bewohnt haben - was vermietet war kann nun mal nicht Lebensmittelpunkt des Erblassers gewesen sein. Ach ja, und die 200m² überschreitet es dann auch (großes Problem etwa bei alten Bauernhäusern).

 

Hier würde ich auf jeden Fall einen Steuerberater zu rate ziehen.

[satgar]

Sabine hat recht. Für die Erbschaftssteuer ist nur die Wohneinheit steuerfrei (Familienheimregelung), welche vom Vater tatsächlich bewohnt wurde. Beim ZFH heißt das, nur genau der Teil an QM, die auf dessen Wohneinheit entfielen. Anteilig die qm am Grundstück, die auf die WE entfallen.

[Hicks&Hudson]

vor 3 Minuten von satgar:

Für die Erbschaftssteuer ist nur die Wohneinheit steuerfreie, welche vom Vater tatsächlich bewohnt wurde. Beim ZFH heißt das, nur genau der Teil an QM, die auf dessen Wohneinheit entfielen. Anteilig die qm am Grundstück, die auf die WE entfallen.

Obwohl der Vater alleiniger Eigentümer des gesamten ZFH laut Grundbuch ist?

Hast du dafür eine Quelle, die das so erklärt?

Würde mich interessieren.

Danke.

[satgar]

vor 4 Minuten von Hicks&Hudson:

Hast du dafür eine Quelle, die das so erklärt?

Würde mich interessieren.

Danke.

Findet man in den Anwendungsvorschriften zur Erbschaftssteuer https://www.ihk-muenchen.de/ihk/documents/Recht-Steuern/Steuerrecht/Neuer-Ordner/20181220_11-BMF-Entwurf-ErbStR-2019-anlage.pdf

Seite 37 R E 13.4 (2) ff. Wichtig ist dabei der exakte und genaue Wortlaut.

 

Hatten uns dazu auch schon zweifach anwaltlich mal beraten lassen.

[Hicks&Hudson]

@satgar

Das Dokument ist spitze

Danke!

[Quailman]

vor einer Stunde von satgar:

Findet man in den Anwendungsvorschriften zur Erbschaftssteuer https://www.ihk-muenchen.de/ihk/documents/Recht-Steuern/Steuerrecht/Neuer-Ordner/20181220_11-BMF-Entwurf-ErbStR-2019-anlage.pdf

Seite 37 R E 13.4 (2) ff. Wichtig ist dabei der exakte und genaue Wortlaut.

 

Hatten uns dazu auch schon zweifach anwaltlich mal beraten lassen.

Oder einfach einen Blick in § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG. 

 

Dennoch sollte ein Gang zum Steuerberater nicht vergessen werden an dieser Stelle. Ja, es mag vielleicht ein paar Euro kosten. ABER wenn man dadurch ErbSt sparen kann, ist das gut investiertes Geld. Und man könnte ggf. diesen in Haftpflicht nehmen, wenn vielleicht doch was schief geht. ;-)

[MeinNameIstHase]

@Heimi

Hast Du schon das BFH- Urteil vom 28. Mai 2019, II R 37/16 gelesen?

 

Zum Verständnis hilft auch das Urteil der Vorinstanz, wo detailliert die Ausgangslage beschrieben wird.

https://openjur.de/u/2149289.html

[cfbdsir]

Am 16.11.2023 um 16:54 von Hicks&Hudson:

Die Regel ist auf 200qm begrenzt.

Dies trifft hier zu (80+60 qm).

https://www.aktiv-online.de/ratgeber/erbschaftsteuer-wann-und-wie-viel-nachlassnehmer-fuer-eine-immobilie-zahlen-muessen-358

Und es muss plausibel sein. 200m² verteilt auf acht  25m² Appartments wäre unplausibel solange man dem Finanzamt nicht nachweisen kann wie man dies als Familienheim nutzt. Z.B. durch Umbauten. 

Am 16.11.2023 um 22:22 von MeinNameIstHase:

@Heimi

Hast Du schon das BFH- Urteil vom 28. Mai 2019, II R 37/16 gelesen?

 

Zum Verständnis hilft auch das Urteil der Vorinstanz, wo detailliert die Ausgangslage beschrieben wird.

https://openjur.de/u/2149289.html

Da die Selbstnutzung schon jetzt erfolgt gibt es kein Problem hinsichtlich der Unverzüglichkeit der Selbstnutzungsaufnahme. 

[Heimi]

Vgl. BFH, Urteil v. 26.2.2009 - II R 69/06, BStBl 2009 II S. 480 NWB SAAAD-15444.

Bei gemischter Nutzung eines Hauses ist nur der Teil begünstigt, der zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird.

Dabei zählen zu den von den Ehegatten selbst bewohnten Flächen auch von nahen Angehörigen der Ehegatten zu Wohnzwecken benutzte Räume,
wenn diese Personen einen gemeinsamen Hausstand mit den Ehegatten führen.   Die Aufteilung erfolgt nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen.

 

Was würde einen gemeinsamen Hausstand belegen - im bisherigen Zweifamilienhaus (Wohnung EG u. Wohnung OG?)

Sohn=Kind kocht für alle?

Sohn=Kind wäscht für alle?