mgi 7. Januar Hallo zusammen, zusammen mit meinen Geschwistern sind wir Eigentümer eines (noch) vermieteten und geerbten Reihenhauses in Naila. Die Mieteinahmen betragen seit vielen Jahren 600€ pro MOnat. Das Haus ist in den 60er erbaut worden und hat zwischendurch kleinere Sanierungen erfahren. Sicherlich könnte demnächst eine neue Heizung fällig werden. Wir wissen leider nicht, wie wir mit dem Haus verfahren sollen und nach welchen Kriterien wir berechnen sollen, ob sich ein Verkauf besser als eine Vermietung ist. Von Gerd Komer ist ja bekannt, dass sich mit Einzelobjekten kein langfristiger Gewinn macht. Wertsteigerung des Objekts ist in der Region eh ausgeschlossen, da zu strukturschwach. Daher freue wir uns über kollektive Ratschläge. Bisher sind alle Mieteinnahmen auf einem Konto gelandet und wir mussten keine Investition tätigen. Das wird sich aber ändern, da mindestens eine neue Heizung irgendwann fällig werden könnte. Wirklich benötigen tun wir das Geld nicht. Es gibt um die wirtschaftlich beste Entscheidung. Bei Fragen gerne melden. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
satgar 7. Januar Beschäftigt euch idealerweise einmal mit den Sanierungspflichten nach GEG bei Eigentumsübergang nach Erbschaft. Vielleicht stellt dies schon einen Parameter dar, der einen der Erbengemeinschaftler zu einer Entscheidung bringt. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
hattifnatt 7. Januar · bearbeitet 7. Januar von hattifnatt vor 4 Minuten von satgar: Beschäftigt euch idealerweise einmal mit den Sanierungspflichten nach GEG bei Eigentumsübergang nach Erbschaft. Vielleicht stellt dies schon einen Parameter dar, der einen der Erbengemeinschaftler zu einer Entscheidung bringt. +1 - und mal die Rendite ausrechnen, wenn die Miete "seit vielen Jahren 600€" beträgt (trotz > 10% Inflation in den letzten Jahren) ... vor 19 Minuten von mgi: ob sich ein Verkauf besser als eine Vermietung ist. Von meiner Seite (2 vermietete ETW und 1 vermietetes Haus) ein klares JA Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
kea 7. Januar -Welche Restlaufzeit hat der Vertrag? -Liegt euch der Erbbaupachtvertrag vor, habt ihr diesen schon durchgeackert? -Ist der Erbbauzins konstant oder steigt der mit der Zeit an? -Wie ist der Rückfall geregelt? Wie wird das Haus entschädigt? Oft wird z.B. 2/3 des Hauswertes (welcher von einem Gutachter bestimmt wird) ausgezahlt. -Gibt es die Möglichkeit am Ende des Vertrages das Erbbaurecht günstig abzulösen - d.h. das Grundstück wird dann euch gehören? -Normalerweise ist man als Erbaupachtnehmer als erster an der Reihe wenn es um die Verlängerung geht (zu allerdings neuen Konditionen) - ist das bei euch auch der Fall? Das wären so die Punkte die mir als erstes einfallen die es abzuklopfen gilt. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Rubberduck 7. Januar Ein bisschen das falsche Forum. Und wenn man schon Gerd Kommer für die Entscheidung heranziehen muss... Das Vermieten von Häusern wird von Leuten mit Erfahrung eher als ungünstig betrachtet. Gerade hier fühlen sich manche Mieter mehr als Eigentümer, denn Besitzer. Problematisch ist an der Stelle schon eine Mieterhöhung auf aktuellen Stand durchzusetzen. Auch dürften die Mieter wenig Lust haben die Bauarbeiten für die Modernisierungen zu ertragen, von möglichen Mietsteigerungen zu schweigen. Die wichtigste Frage wäre, ob einer von Euch in der Nähe wohnt um das Objekt gerade auch bei Modernisierungen/Reparaturen/Problemen im Blick zu haben. Wenn schon diese Frage mit nein beantwortet wird, würde ich mir das ganze schon nicht antun wollen. Wenn keine Erfahrung mit Vermietungen vorliegt, vielleicht auch nicht. BTW: Ich vermiete. Eine DG-Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, in dem ich selbst wohne. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
mgi 7. Januar · bearbeitet 7. Januar von mgi vor 10 Minuten von Rubberduck: Die wichtigste Frage wäre, ob einer von Euch in der Nähe wohnt um das Objekt gerade auch bei Modernisierungen/Reparaturen/Problemen im Blick zu haben. Wenn schon diese Frage mit nein beantwortet wird, würde ich mir das ganze schon nicht antun wollen. Wenn keine Erfahrung mit Vermietungen vorliegt, vielleicht auch nicht. Wir wohnen 400 bzw. 200km entfernt vom Objekt. vor 15 Minuten von kea: -Ist der Erbbauzins konstant oder steigt der mit der Zeit an? Er steigt - ich glaube jährlich? - an. vor 15 Minuten von kea: -Welche Restlaufzeit hat der Vertrag? ca. 40 Jahre vor 15 Minuten von kea: -Gibt es die Möglichkeit am Ende des Vertrages das Erbbaurecht günstig abzulösen - d.h. das Grundstück wird dann euch gehören? Ja, ist bei uns auch so. vor 19 Minuten von satgar: Beschäftigt euch idealerweise einmal mit den Sanierungspflichten nach GEG bei Eigentumsübergang nach Erbschaft. Vielleicht stellt dies schon einen Parameter dar, der einen der Erbengemeinschaftler zu einer Entscheidung bringt. Super Hinweis, danke. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Rubberduck 7. Januar vor 19 Minuten von satgar: Beschäftigt euch idealerweise einmal mit den Sanierungspflichten nach GEG bei Eigentumsübergang nach Erbschaft. Da das Haus nicht vom Eigentümer bewohnt war, ist die Situation möglicherweise nicht so schlimm. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
satgar 7. Januar vor 2 Minuten von Rubberduck: Da das Haus nicht vom Eigentümer bewohnt war, ist die Situation möglicherweise nicht so schlimm. ME sieht das GEG bei Vermietung keine Ausnahme vor. Hast du mehr Infos oder Belege, die das beschreiben würden? Volker Looman, Kolumnist in der FAZ, beschreibt Erbengemeinschaften immer als Vorhof zu Hölle. Hier müssten sich eine bisher unbekannte Anzahl an Personen bei jeder Entscheidung zum Objekt, auch in der laufenden Bewirtschaftung, jederzeit einig sein. Das würde ich selbst mit nur zwei betroffenen Personen nur dann machen, wenn es ein echt tolles Objekt ist (wertvolle ETW in München oder sowas). Andernfalls haben langfristig Personen doch meist sehr unterschiedliche Vorstellungen von Geldanlage, was es sinnvoller erscheinen lässt, reinen Tisch zu machen (eine Erbauseinandersetzung zu führen) , jeden auszubezahlen und gut ist. Dann kann jeder machen, was er will. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Rubberduck 7. Januar · bearbeitet 7. Januar von Rubberduck vor 8 Minuten von satgar: ME sieht das GEG bei Vermietung keine Ausnahme vor. Ja. Und? IMHO bislang aber auch nicht. Unabhängig davon hätte ich keinen Bock ein 60er Jahre-Häusle energetisch zu sanieren. Fernwärme wirds bislang eher nicht haben. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
satgar 7. Januar Gerade eben von Rubberduck: Ja. Und? IMHO bislang aber auch nicht. Ich verstehe nicht, was du mir sagen willst. ME muss die Erbengemeinschaft, je nach Objekt Zustand, innerhalb von 2 Jahren nach GEG sanieren. Egal ob der erblasser darin selbst lebte oder nicht. Was willst du also sagen? Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Rubberduck 7. Januar Gerade eben von satgar: Ich verstehe nicht, was du mir sagen willst. ME muss die Erbengemeinschaft, je nach Objekt Zustand, innerhalb von 2 Jahren nach GEG sanieren. Egal ob der erblasser darin selbst lebte oder nicht. Was ist denn an Sanierungsstau zu erwarten? Galten irgendwelche Ausnahmen ohnehin nicht nur für selbstgenutztes Eigentum? Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
satgar 7. Januar · bearbeitet 7. Januar von satgar vor 4 Minuten von Rubberduck: Was ist denn an Sanierungsstau zu erwarten? Galten irgendwelche Ausnahmen ohnehin nicht nur für selbstgenutztes Eigentum? Bei Eigentümerwechsel (Verkauf/Schenkung/Erbe) gibt es so gut wie keine Ausnahmen. “ Was fällt unter die Sanierungspflicht? Das GEG schreibt im Rahmen der Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel diese drei Maßnahmen vor, die innerhalb von zwei Jahren erfolgen müssen: Dämmung der obersten Geschossdecke einer beheizten Wohnung als Abgrenzung zu einem nicht ausgebauten und nicht beheizten Dachraum oder Dämmung des Dachs anstelle der obersten Geschossdecke (§ 47 GEG) Modernisierung von Heizungen durch den Austausch von Standard- und Konstanttemperaturkessel (§ 72 GEG) Dämmung von warmwasserführenden Rohren, nämlich von ungedämmten Heizungs- und Warmwasserrohren oder Armaturen in unbeheizten Räumen (§ 71 GEG) Nach § 72 Abs. 1 GEG dürfen Heizkessel, die vor dem 1. Januar 1991 eingebaut worden sind und mit einem gasförmigen oder flüssigen Brennstoff betrieben werden, nicht mehr genutzt werden. Heizkessel, die nach 1991 eingebaut wurden, unterliegen einer 30-jährigen Frist. Das bedeutet, dass Heizkessel nach Ablauf dieser Frist ausgetauscht werden müssen. Lediglich Niedertemperatur- und Brennwertheizungen sind von der Sanierungspflicht ausgenommen. Das Dach einer Bestandsimmobilie muss so saniert werden, dass der sogenannte U-Wert nach erfolgter Sanierungsmaßnahme unter 0,24 W/m²K liegt. Nicht von der Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel betroffen ist die Fassade. Wenn jedoch jemand freiwillig die Außenwand sanieren möchte, ist es ein Muss, auch auf die energetische Qualität zu achten. Gibt es eine Sanierungspflicht bei einer Erbschaft oder Schenkung? Nach dem GEG betrifft die Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel nicht nur den Käufer, der mittels eines Kaufvertragsdas Eigentum an der Immobilie erworben hat. Gleiches gilt für den Erben, der durch eine Erbschaft Eigentümer geworden ist, und für den Eigentumsübergang mittels einer Schenkung. Von der Sanierungspflicht ausgenommen sind Erben, die bereits vor dem 1. Februar 2002 die geerbte Immobilie selbst bewohnt haben. Doch Vorsicht, diese Ausnahmeregelung betrifft nur Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen, nicht jedoch Mehrfamilienhäuser.“ Die Ausnahme, die ich dick markiert habe, kommt aber sicherlich in der Praxis so gut wie nie vor. Bzw nur, wenn zB beim Berliner Testament die Frau das Haus vom Ehemann erbt, mit dem sie ja schon dort gelebt hat. Aber geht es an Kinder oder Geschwister, liegt das in der Regel nicht vor. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
mgi 7. Januar vor 5 Minuten von Rubberduck: Was ist denn an Sanierungsstau zu erwarten? Das kann ich letztlich nicht beantworten. Die Heizung wird garantiert demnächst getauscht werden müssen, aber wohl auch unabhängig von GEG, da sie in den letzten Zügen funktioniert. Hinsichtlich Dachdämmung habe ich keine Ahnung vom Zustand des Objekts. Die Kosten für Rohrdämmung sind ja zu vernachlässigen... Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
satgar 7. Januar · bearbeitet 7. Januar von satgar vor 2 Minuten von mgi: Das kann ich letztlich nicht beantworten. Die Heizung wird garantiert demnächst getauscht werden müssen, aber wohl auch unabhängig von GEG, da sie in den letzten Zügen funktioniert. Hinsichtlich Dachdämmung habe ich keine Ahnung vom Zustand des Objekts. Die Kosten für Rohrdämmung sind ja zu vernachlässigen... Fragt euch dazu alle gemeinschaftlich einfach: welche Investition wäre nötig, und wollen das alle Erben tragen? Das ergibt sich dann schon eine weitere Handlung evtl. Wie viele Personen sind denn in der Erbengemeinschaft? Wenn die Heizung gemacht werden muss, könnte es sein, das hier dann schon die Novelle des GEG seit 01.01.2024 gilt, die einen Erneuerbaren Energien Anteil von 65% verlangt. Das weiß ich aber nicht mit Sicherheit in diesem Fall! Das könnte dann größere Eingriffe nötig werden lassen. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
slowandsteady 7. Januar · bearbeitet 7. Januar von slowandsteady Alleine in Naila mit nur 8000 Einwohnern stehen laut Immoscout 35 Haeuser zu Verkauf, wer kauft da 60er Jahre Bruchbude? Steigende Preise sind eher nicht zu erwarten und bei 7200 Euro Mieteinnahmen pro Jahr ist das Ding ein sicheres Geldgrab, aber definitiv keine Investition. Zudem wohnt ihr weit entfernt und habt offenbar keine lokale Bindung (mehr). Ich wuerde das Haus also zeitnah abstossen und mir nicht mehr den Stress mit sanieren antun. Falls der Mieter halbwegs solvent ist, fragt ihn, ob er das Haus abkaufen will und macht ihm einen guten Preis. Ansonsten koennte sich der Verkauf hinziehen, weil es mehr Angebot als Nachfrage gibt... Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Rubberduck 7. Januar · bearbeitet 7. Januar von Rubberduck vor 28 Minuten von mgi: Das kann ich letztlich nicht beantworten. Die Heizung wird garantiert demnächst getauscht werden müssen, aber wohl auch unabhängig von GEG, da sie in den letzten Zügen funktioniert. Hinsichtlich Dachdämmung habe ich keine Ahnung vom Zustand des Objekts. Die Kosten für Rohrdämmung sind ja zu vernachlässigen... Gibts einen Mietspiegel für die Gemeinde? Wenn nicht, wird das auch mit Mieterhöhungen schwer. vor 31 Minuten von satgar: Bei Eigentümerwechsel (Verkauf/Schenkung/Erbe) gibt es so gut wie keine Ausnahmen. Ich glaube wir reden aneinander vorbei. Der ganze Klimbim muss doch schon gemacht worden sein. Hat der Schornsteinfeger kontrolliert. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
ein_johannes 7. Januar Vor dem ganzen Brimborium - rechnet euch mal die Rendite aus. Dann hat es sich auch schon ziemlich schnell erledigt. Die wird vermutlich so niedrig sein, das ein Verkauf und Neuanlage einfach sinnvoller ist. Den Kosten für Reparaturen und Unterhalt steht lediglich eine Miete entgegen. Die AfA berechnet sich aus einem ggf. lange zurückliegendem, oft recht niedrigen Kaufpreis. Ihr wohnt beide weit entfernt, habt mit der Vermietung nicht viel am Hut. Das tolle an Immobilien ist, das man sie hebeln kann - was ihr scheinbar nicht tut (und in Erbengemeinschaft auch nicht anzuraten ist). Und die paar Euro, die über bleiben versteuert ist dann auch noch zu eurem pers. Steuersatz. Aus rein wirtschaftlichen Gesichtspunkte ist ein Verkauf hier vermutlich einfach der sinnvollere Weg. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
PKW 7. Januar vor 2 Stunden von mgi: Wir wohnen 400 bzw. 200km entfernt vom Objekt. Dann tut euch den Gefallen und verkauft das Objekt Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
FranzFerdinand 8. Januar Hinzu kommt: Erbpacht ist schwerer zu finanzieren, 40 Jahre Restlaufzeit ist hier wirklich das unterste Ende. Daher auch mal prüfen, inwieweit bei Verkauf verlängert wird (wieder auf 99 Jahre) oder der alte Vertrag weiterläuft. Im letzteren Fall droht dann nämlich wirklich Unverkäuflichkeit (wegen Unfinanzierbarkeit für den Käufer), daher asap aufklären. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Holgerli 8. Januar vor 2 Minuten von FranzFerdinand: Daher auch mal prüfen, inwieweit bei Verkauf verlängert wird (wieder auf 99 Jahre) oder der alte Vertrag weiterläuft. In dem Fall der Verlängerung der Erbpacht wäre dann aber auch zu prüfen, ob und wie sich dann die Erbpacht erhöht. Beispiel: Unsere Erbbacht ist gerade 50 Jahre alt geworden. Also ähnliche Restlaufzeit. Angefangen hat die mit wenigen hundert DM pro Jahr. Mit den vertragl. erlaubten Erhöhungen anhand der Lebenshaltungskosten sind wir nun bei einem mittleren 3-stelligen Eurobetrag pro Jahr. Selbst bei uns im ländl. Raum bekommst Du heute keine vergleichbare Erbpacht mehr zu dem Preis. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
cjdenver 8. Januar Bin ich der Einzige der erstmal google befragen musste in welchem Land sich Naila befindet? Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
s1lv3r 8. Januar vor 1 Minute von cjdenver: Bin ich der Einzige der erstmal google befragen musste in welchem Land sich Naila befindet? Ich dachte erst es ginge um Spanien oder Italien. ... aber ob 200 km oder 2.000 km; vermieten aus der Entfernung ist immer doof. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
hattifnatt 8. Januar vor 4 Minuten von cjdenver: Bin ich der Einzige der erstmal google befragen musste in welchem Land sich Naila befindet? Ging mir selbst als Bayer* so ________ * Und Sorry an die Franken: Ich weiß, ihr seht euch nicht als Bayern ... Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
vanity 8. Januar So lange das Anwesen nicht hier l angesiedelt ist ... (kann weg) Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
