Berechnung einer unendlichen Entnahme aus einem Portfolio so korrekt?

[MichaelMueller]

vor 1 Stunde von s1lv3r:

und kurzfristig kann eben auch im Extemfall einen kompletten Konjunkturzyklus mit 1 bis 2 Jahrzehnten bedeuten

Darum habe ich ja gefragt, ob es auch wissenschaftliche Studien dazu gibt. Ich glaube nicht, dass meine 3-4 Beispiele repräsentativ sind. Sind auch nur Beobachtungen, dass sich hier ein Neubau eher lohnt preislich als ein >20 Jahres altes Haus.

 

vor 1 Stunde von s1lv3r:

erwarteten Rendite einer Immobilie Sinn ergibt, in den Grundstücksanteil und den Gebäudeanteil zu trennen und für jeden jeweils differenziert eine Wertsteigerung (oder eben keine) anzunehmen

Dagegen habe ich auch nichts gesagt, mir ist eher das Wort Wertverfall oder Wertverlust aufgefallen, ob das wirklich so ist würde ich interessant finden.

 

vor 1 Stunde von s1lv3r:

Der Gesetzgeber geht halt davon aus, dass eine Immobilie nach 50 Jahren komplett abgeschrieben d.h. wirtschaftlich vollständig abgenutzt

Seit neustem 33 Jahre, wenn ich es richtig in Erinnerung habe

[satgar]

vor 11 Stunden von MichaelMueller:

Dagegen habe ich auch nichts gesagt, mir ist eher das Wort Wertverfall oder Wertverlust aufgefallen, ob das wirklich so ist würde ich interessant finden.

Gibt es dazu wirklich Diskussionsbedarf, dass wenn ein Haus nicht modernisiert wird, dass es dann immer weniger Wert wird? Dass das eben aktuell anders aussah, lag an den überlagerten Grundstückspreisen, bei denen Personen aufgrund der hohen Nachfrage und der damals sehr niedrigen Zinsen jedes Haus gekauft haben, so marode es auch sein gewesen mag. Einfach weil es ging. Das war aber eine Zeit, die mit der Realität am Immobilienmarkt langfristig so nichts  zu tun. In Deutschland haben früher die Immobilienpreise krasse Seitwärts Bewegungen gemacht, da war es mit Wertsteigerungen des Grund und Bodens nicht viel her. Man darf daher die recht kurze Vergangenheit von vielleiht 10-15 nicht verklären und ins rechte Licht rücken.

 

Klar ist doch, denke ich für jedermann: bei gleicher Lage und gleicher Grundstücksgröße wird ein Haus mit Baujahr 1960, an dem kontinuierlich modernisiert wurde mehr im Verkauf einbringen als eines, welches so gut wie nicht angefasst wurde und quasi noch dem damaligen Stand entspricht. Alles andere wäre auch nicht logisch und beschreibt, wenn es gerade Mal nicht so war oder ist, Übertreibungen am Markt, die nicht normal, da nicht rational sind.

[s1lv3r]

vor 12 Stunden von MichaelMueller:

Darum habe ich ja gefragt, ob es auch wissenschaftliche Studien dazu gibt

 

Ich glaube kaum, dass du dazu irgendwelche Studien finden kannst. Es ist denke ich einfach ein weitläufig akzeptierter Fakt, dass ein Gebäude als Wirtschaftsgut einer Abnutzung unterliegt und daher im Zeitverlauf langfristig immer weniger wert wird. Das ist daher kaum ein interessantes Gebiet für einen Wirtschaftswissenschaftler, eine entsprechende Studie aufzulegen um zu prüfen ob dieser Effekt tatsächlich besteht.

 

Wenn dem nicht so wäre, würde man ja auch nie ein Gebäude abreißen, da es immer wertvoller würde ...

 

Es lässt sich doch eben auch bildlich sehr gut vorstellen, dass wenn du ein Haus baust und dann 50 (oder 33 Jahre) daran absolut gar nichts instandsetzt, es am Ende wenig bis gar nichts mehr wert ist (im schlimmsten Fall negativer Wert durch Abrisskosten).

 

In der Praxis ist es ja auch so gewesen, dass viele Immobilienbesitzer mittels eines Gutachters versucht haben zu belegen, dass ihre Immobilien eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer als die vom Gesetzgeber damals pauschal angesetzten 50 Jahre haben (--> § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG, Absetzung für Abnutzung oder Substanzverringerung).

[MichaelMueller]

vor 1 Stunde von satgar:

Gibt es dazu wirklich Diskussionsbedarf, dass wenn ein Haus nicht modernisiert wird, dass es dann immer weniger Wert wird?

Die Frage ist doch gar nicht ob ein modernisiertes Haus mehr Wert ist als ein weniger modernisiertes (auch wenn es sich um das gleiche Objekt haltet)
Sondern wenn du heute ein Haus für 300k (ohne Grundstück) kaufst und wie du es in 10 Jahre verkaufst.
Für 280k --> 20k Wertverlust oder für 350k --> kein Wertverlust oder wie beurteilst du das?
 

vor 1 Stunde von satgar:

Man darf daher die recht kurze Vergangenheit von vielleiht 10-15 nicht verklären und ins rechte Licht rücken.

Kann sein, ich kenne die Situation davor nicht. Ich weiß auch nicht ob die letzten 10-15 Jahre ein Ausnahme waren oder ob es so weiter geht.
Ich kann nur sagen wie es aktuell hier in der Gegend ist. Klar die Bodenrichtpreise sind explodiert, aber das ist einfach nachzuvollziehen. Jedoch glaube ich auch, dass wenn jemand hier sein 10-20 Jahres altes Haus aktuell verkauft, mindestens den gleichen Preis erhält.
Wie es in 15 Jahre aussieht weiß wohl keiner...

 

vor 30 Minuten von s1lv3r:

Es lässt sich doch eben auch bildlich sehr gut vorstellen, dass wenn du ein Haus baust und dann 50 (oder 33 Jahre) daran absolut gar nichts instandsetzt, es am Ende wenig bis gar nichts mehr wert ist (im schlimmsten Fall negativer Wert durch Abrisskosten).

Vorstellen kann ich mir viel. Ich sage auch nicht das die Aussage unlogisch ist, wenn man etwas benutzt dass es weniger Wert wird, aber es entspricht nicht immer der Lage.

Ich nehme hier mal einfach Random ein Beispiel 50km weg von mir.
Bodenrichtpreis war damals 25€ pro qm = 10k
Heute sind es ca. 600€ = 250k 
659k - 250k wird der Wert des Hause doch aktuell auf 400k festgelegt.

Modernisierierungen schwer einzuschätzen oder was man noch Renovierungen muss, aber ich kann mir nicht vorstellen das 1954 das Haus 400k gekostet hat noch das über die Zeit für soviel Geld renoviert wurde.

Aber nach 70 Jahren ist es auf jeden Fall nicht absolut gar nichts wert.

 

vor 42 Minuten von s1lv3r:

In der Praxis ist es ja auch so gewesen, dass viele Immobilienbesitzer mittels eines Gutachters versucht haben zu belegen, dass ihre Immobilien eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer als die vom Gesetzgeber damals pauschal angesetzten 50 Jahre haben (--> § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG, Absetzung für Abnutzung oder Substanzverringerung).

Gut das hat aber andere Gründe :-)

[Sapine]

vor 23 Stunden von jolt:

Nicht berücksichtigt, da ich die Immobilie noch nicht besitze und der Eigentümer diese erhält. In meinem Beispiel habe ich so getan, als ob ich die konstant erhaltene Immobilie in 2033 erhalte und sie dann Verkaufe und in Aktien investiere.

Damit bleibt bzgl. der Immobilie nur die Frage, was diese im Jahr 2033 wert sein wird nach Abzug der Verkaufsspesen. Zu versuchen, das vorauszuberechnen halte ich für Zeitverschwendung. Der Markt wird dir in zehn Jahren sagen, ob die Lage der Immobilie hoch oder niedrig bewertet wird und auch ob Dein Objekt für Käufer attraktiv ist oder nicht. Das an irgendwelchen Instandhaltungspauschalen festmachen zu wollen kann ich nicht nachvollziehen. Die neue Eingangstür wird ganz sicher den Kohl nicht fett machen, wozu sich darüber den Kopf zerbrechen? 2033 wird verkauf und in Aktien angelegt. Die bestmögliche Schätzung wäre heutiger Verkehrswert + Inflationsausgleich. Ob es dann so kommt oder anders wird man sehen. 

[s1lv3r]

vor 2 Minuten von MichaelMueller:

Ich sage auch nicht das die Aussage unlogisch ist, wenn man etwas benutzt dass es weniger Wert wird, aber es entspricht nicht immer der Lage.

 

Ja, weiter kommen wir aber glaube ich in der Diskussion auch nicht ... - es spielen halt zu viele andere Faktoren in die Rechnung hinein (Baukosten, Zinsen, Wohnraumnachfrage/Bevölkerungsentwicklung, nicht korrekt einkalkulierte Instandhaltungskosten, etc.), die diesen Effekt der Abnutzung überlagern können. Daher funktioniert es auch schwer, sich da ein konkretes Beispiel rauszusuchen (ich könnte jetzt als Gegenbeispiel zu deinem ein Grundstück bei Immoscout heraussuchen, auf welchem eine abrissreife Schrottimmobilie steht ...).

 

Dich zu überzeugen, dass es grundsätzlich sowas wie eine Nutzungsdauer bei Immobilien gibt, fällt mir ein bisschen schwer - da müsstest du dich vielleicht mal mit einem Profi (Immobilienfonds-Manager o.ä.) unterhalten - m.W.n. ist das bei denen eine wichtige Kennzahl. Es steht im Übrigen ja sogar im Gesetz anhand dessen man in Deutschland den offiziellen (Verkehrs-)Wert von Immobilien berechnet: 

Zitat

Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV
§ 4 Alter, Gesamt- und Restnutzungsdauer

[...]

(2) Die Gesamtnutzungsdauer bezeichnet die Anzahl der Jahre, in denen eine bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung vom Baujahr an gerechnet üblicherweise wirtschaftlich genutzt werden kann.

https://www.gesetze-im-internet.de/immowertv_2022/BJNR280500021.html

 

vor 3 Minuten von MichaelMueller:

Gut das hat aber andere Gründe :-)

Des Deutschen liebstes Hobby ... Steuern sparen. 

[kopfsalat23]

vor 25 Minuten von MichaelMueller:

Kann sein, ich kenne die Situation davor nicht. Ich weiß auch nicht ob die letzten 10-15 Jahre ein Ausnahme waren oder ob es so weiter geht.

Ich weiß nicht mehr welcher User hier mal den folgenden Artikel gepostet hat, habe ihn mir gespeichert.

Er ist eine interessante Zeitreise...

 

https://www.spiegel.de/wirtschaft/wohnungen-der-markt-ist-kaputt-a-e8d6b196-0002-0001-0000-000013519072

 

LG

[MichaelMueller]

vor 3 Minuten von s1lv3r:

ich könnte jetzt als Gegenbeispiel zu deinem ein Grundstück bei Immoscout heraussuchen, auf welchem eine abrissreife Schrottimmobilie steht

Die Gegend habe ich ja schon eingeschränkt :-)

vor 4 Minuten von s1lv3r:

Dich zu überzeugen, dass es grundsätzlich sowas wie eine Nutzungsdauer bei Immobilien gibt, fällt mir ein bisschen schwer

Nö ich bin voll bei dir klar gibt es die, habe ich das bestritten? Gibt halt ein breites Spektrum und es ist halt nicht so einfach mit einer Formel herzuleiten, da bringt dir auch ein Gesetz wenig.

vor 6 Minuten von s1lv3r:

Daher funktioniert es auch schwer, sich da ein konkretes Beispiel rauszusuchen

Ich habe nur gesagt/beobachtet, dass diese "Angebote" (hier!) nicht die Ausnahme darstellen sondern die Regel. Und Schrott/Abrissimmobilien eher die Ausnahme...

vor 5 Minuten von kopfsalat23:

Ich weiß nicht mehr welcher User hier mal den folgenden Artikel gepostet hat, habe ihn mir gespeichert.

Er ist eine interessante Zeitreise...

 

https://www.spiegel.de/wirtschaft/wohnungen-der-markt-ist-kaputt-a-e8d6b196-0002-0001-0000-000013519072

 

Das kenn ich aus Erzählungen :-), kaum zu glauben eigentlich. 

[Sapine]

Um mit Keynes zu sprechen: 

Märkte können länger irrational bleiben, als Anleger liquide 

[s1lv3r]

vor 25 Minuten von MichaelMueller:

Nö ich bin voll bei dir klar gibt es die, habe ich das bestritten? Gibt halt ein breites Spektrum und es ist halt nicht so einfach mit einer Formel herzuleiten, da bringt dir auch ein Gesetz wenig.

 

Naja, ob es jetzt 33, 50 oder 70 Jahre sind. Darüber kann man streiten, aber mein Punkt ist einfach nur, dass es so etwas wie eine Nutzungsdauer gibt und es daher einigermaßen foolish wäre, das zu ignorieren bzw. anzunehmen "meine Immobilie wird einfach immer mehr wird". Das kann im extremen Einzelfall so sein (wenn herauskommt, dass es das Geburtshaus des Papst war ...), im Regelfall ist es aber ganz definitiv nicht so (wenn man alle externen Faktoren korrekt herausrechnet!).

 

Und die Nutzungsdauer bedeutet eben auch nicht, dass alle Gebäude danach zwangsläufig abrissreif sind, sondern das der ursprünglich für den Kauf aufgewendete Wert wirtschaftlich betrachtet "verbraucht" ist. Und daher müsstest du aus Investorensicht für eine Rentabilitätsberechnung halt innerhalb der Nutzungsdauer eine geeignete Mietrendite erwirtschaften, damit sich das Gesamtinvest rentieren kann.

 

vor 25 Minuten von MichaelMueller:

Ich habe nur gesagt/beobachtet, dass diese "Angebote" (hier!) nicht die Ausnahme darstellen sondern die Regel. Und Schrott/Abrissimmobilien eher die Ausnahme...

 

Anekdotische Evidenz ist halt immer gefährlich, da du weder einen vollständigen Überblick über die tatsächlichen Transaktionen am Markt haben kannst (selbst wenn du 24 Stunden am Tag auf Immoscout verbringst), noch in der Lage bist korrekt um externe Faktoren zu bereinigen (du schreibst ja selber, dass du nicht weiß was für Instandhaltung tatsächlich aufgewendet wurde ...).

[kopfsalat23]

vor 46 Minuten von MichaelMueller:

Das kenn ich aus Erzählungen :-), kaum zu glauben eigentlich. 

ja, aus heutiger Sicht wirkt das geradezu utopisch.

 

Auch die Preise wirken surreal: 

"darunter eine Wohnung in Hamburg-Altona zum Discount-Preis von 32500 Mark."

 

Ich hab jetzt leider nur einen Inflationsrechner für Österreich zur Hand, aber der behauptet, dass 16250 Euro in 1/1986 ca. 41 400 Euro heutiger Kaufkraft entsprechen. Leider steht im Artikel nix über die Größe der Wohnung, aber für das Geld würde man in der Gegend heutzutage wohl nicht einmal mehr ein völlig heruntergekommenes Wohnklo kriegen.

 

Für eine Abschätzung des eigenen Vermögens würde ich aber auf keinen Fall von künftigen Steigerungen wie in den letzten 15 Jahren ausgehen.

 

LG

[alsuna]

@jolt entweder ich verstehe deine Grafik im OP ganz falsch, oder du berechnest was anderes als du willst.

Deine Entnahmen auf der rechten Seite fließen nicht ein in dein Vermögen auf der linken Seite. Das heißt, deine Zahlen rechts sagen, wie viel du in einem Jahr entnehmen könntest, wenn du all die Jahre vorher das nicht getan hast.

 

Ich denke, und viele der anderen Kommentare gehen in eine ähnliche Richtung, deine Tabelle ist zu simpel gedacht.

[MichaelMueller]

vor einer Stunde von s1lv3r:

Naja, ob es jetzt 33, 50 oder 70 Jahre sind

Gut das für den Wertverfall bei so teuren Objekten schon ein wesentlicher Unterschied oder?

 

vor einer Stunde von s1lv3r:

"meine Immobilie wird einfach immer mehr wird"

Das hat auch absolut niemand hier behauptet

 

vor einer Stunde von s1lv3r:

Anekdotische Evidenz ist halt immer gefährlich

Darüber habe ich keinerlei Aussage gemacht

 

vor 7 Minuten von kopfsalat23:

ja, aus heutiger Sicht wirkt das geradezu utopisch.

Ja total

 

vor 8 Minuten von kopfsalat23:

Für eine Abschätzung des eigenen Vermögens würde ich aber auf keinen Fall von künftigen Steigerungen wie in den letzten 15 Jahren ausgehen.

 IMHO muss es auch nicht immer Steigerungen geben, Werterhalt bzw. mietfrei wohnen hat auch einen Wert

[satgar]

vor 5 Stunden von MichaelMueller:

Darüber habe ich keinerlei Aussage gemacht

Doch natürlich. Du kommst doch dauernd damit : „Ja bei mir in der Ecke krieg ich das so und so mit“. Das ist anekdotische evidenz. Das Problem ist auch: selbst wenn man grob mitbekommt, für das Objekte inseriert werden, kriegt man die Preisverhandlungen und letztlich die notariell beurkundeten Verkaufspreise gar nicht zu Gesicht.

 

Aber lassen wir’s. Du hast deine Sicht, die wird hier keiner mehr ändern. Bleib bitte einfach dabei und gut is.

[MichaelMueller]

vor 3 Stunden von satgar:

Das Problem ist auch: selbst wenn man grob mitbekommt, für das Objekte inseriert werden, kriegt man die Preisverhandlungen und letztlich die notariell beurkundeten Verkaufspreise gar nicht zu Gesicht.

Woher weißt du das?

 

vor 3 Stunden von satgar:

Aber lassen wir’s. Du hast deine Sicht, die wird hier keiner mehr ändern. Bleib bitte einfach dabei und gut is.

Okay normale Diskussionen sind nicht erwünscht nur weil man deinen Argumenten nicht gleich folgt. Du sagst doch selber die letzten 10-15 Jahre waren irrational und und.

So ganz aus den Finger gesaugt ist es also nicht. Wie es weiter geht habe ich keine Aussage gemacht, ich habe nur gesagt das ich die letzten 10-15 Jahre keinen großen Wertverlust sehe. Andere Sachen wie Wertsteigerung wurden einfach interpretiert.
 

 

vor 3 Stunden von satgar:

Ja bei mir in der Ecke krieg ich das so und so mit“. Das ist anekdotische evidenz

Ein wenig mehr Einblick habe ich schon als nur Hören sagen, aber das akzeptierst du nicht. Ist ja auch okay aber viele Belege hast auch nicht vorgebracht. Wer will auch in einem Forum diskutieren, es ist doch total logisch das Praxis und Theorie immer zusammen passen das ist doch auf jedem Gebiet so. Erfahrungsberichte und Austausch unwichtiges Zeug. Alles hören sagen