Zweimal dieselbe Immobilie kaufen

[Pfennigfuchser]

Ist das steuerlich problematisch? Wir hatten neulich eine interessante Diskussion und konnten es nicht lösen:

 

Also Person A besitzt fremdgenutzte Immo einige Jahre lang. Afa läuft, Zinsen werden abgesetzt, etc. Dann kauft Person B die vermietete Immo. Afa läuft wieder neu, Zinsen werden abgesetzt. 12 Jahre später kauft Person A die Immo von Person B zurück. Kann er wieder (neu) Afa, Zinsen, etc ansetzen oder wird das dadurch, dass er die Immo schon einmal besaß und ein paar Jahre abgeschrieben hat, gehemmt? Eigentlich sollte es doch wirtschaftlich egal sein, ob er diese Immo oder eine andere, baugleiche, kauft?

[B.Axelrod]

Such mal nach dem Begriff "Ehegattenschaukel"

[Pfennigfuchser]

Ja, die kenne ich. Wusste bisher nur nicht, dass auch der Rückkauf erlaubt ist.

 

Du hast Recht, im Prinzip ist das nichts anderes. Wenn das unter Ehegatten erlaubt ist, dann wohl auch unter Fremden. 

[reckoner]

Hallo,

 

wobei bei Fremden jedesmal neben Notar- und Grundbuchkosten auch Grunderwerbsteuern anfallen.

 

Und je nach Vertrag hängt auch immer ein Gestaltungsmissbrauch in der Luft (nicht unter Fremden übliche Vertragsbestandteile). Imho sollte man daher einen Standardvertrag aus der Schublade nehmen.

 

Stefan

 

[CorMaguire]

vor 2 Minuten von reckoner:

... auch Grunderwerbsteuern anfallen....

Oder über Unternehmen abwickeln ggf. gründen.

[Pfennigfuchser]

vor 4 Stunden von reckoner:

Gestaltungsmissbrauch

Wir waren in der Diskussion davon aus gegangen, dass völlig handelsüblich, also zum Marktpreis, normaler Kredit bei der Bank gekauft wird. Alternative wäre, zu warten bis eine der Nachbarwohnungen verkauft wird, die A vorher nicht besessen hat. Wirtschaftlich wäre das gleichwertig, nur die aktuell verkaufte ist halt seine alte. 

[ein_johannes]

Aus eigener Erfahrung - war bei mir kein Problem. Solange der Kaufvertrag "sauber" (=fremdüblich) ist interessiert es das FA nicht, wer in der Vergangenheit das Objekt schon mal besessen hat.

[reckoner]

Hallo,

 

Zitat

Wir waren in der Diskussion davon aus gegangen, dass völlig handelsüblich, also zum Marktpreis, normaler Kredit bei der Bank gekauft wird.

Klar. Ich wollte halt nur nochmal darauf hinweisen.

 

Es gibt da beispielsweise manchmal die Befürchtung, dass der Freund später von dem Rückkauf nichts mehr wissen will. Und deshalb tauchen dann plötzlich Rückkaufsrechte o.ä. im Vertrag auf.

 

Stefan

 

[Pfennigfuchser]

Deshalb hatte ich diese Ehegattenschaukel auch nicht auf dem Schirm. Denn da werden ja oft noch ganz andere Ziele gleichzeitig verfolgt. Um so etwas Kompliziertes ging es aber gar nicht, sondern eben nur um den Erwerb einer fremdvermieteten Wohnung, die er vor Jahren schon einmal besessen hat.

[morini]

vor 7 Stunden von reckoner:

wobei bei Fremden jedesmal neben Notar- und Grundbuchkosten auch Grunderwerbsteuern anfallen.

 

Das ist auch mein erster Gedanke gewesen. Ob sich das Ganze dann überhaupt noch lohnt?

 

vor 7 Stunden von CorMaguire:

Oder über Unternehmen abwickeln ggf. gründen.

 

Fallen dadurch wirklich keinerlei Notar- und Grundbuchkosten und auch keine Grunderwerbsteuer an?

[reckoner]

Hallo,

 

Zitat

Das ist auch mein erster Gedanke gewesen. Ob sich das Ganze dann überhaupt noch lohnt?

Muss man im Einzelfall durchrechnen.

Imho lohnt es sich vor allem bei schon lange laufenden - oder im Extremfall bereits beendeten - Abschreibungen, etwa wenn man eine vermietete Immobilie geerbt hat. Dann gewinnt man gleich doppelt, erstens beginnt die Abschreibung wieder mit Jahr Null, und zweitens dürfte der Wert und damit die Abschreibung deutlich höher liegen als vorher.

 

Etwas blöd ist, dass sich das häufig erst nach vielen Jahren rechnet (ich rate eher davon ab, auf mehr als 10 bis 20 Jahre zu planen - oft kommt es ganz anders als man gedacht hat).

 

Zitat

Fallen dadurch wirklich keinerlei Notar- und Grundbuchkosten und auch keine Grunderwerbsteuer an?

Jein. Nur der Notar wird benötigt (jedenfalls bei einer GmbH, OHG oder KG, ab 2024 auch bei einer Immobilien-GbR - was bleibt ist imho eine AG).

Da das Unternehmen aber Eigentümer bleibt entfällt der Grunderwerb mit sämtlichen Folgen.

 

Stefan

 

[oktavian]

vor einer Stunde von reckoner:

Da das Unternehmen aber Eigentümer bleibt entfällt der Grunderwerb mit sämtlichen Folgen.

Irgendwie habe ich was mit unter 95% bleiben in Erinnerung. Zumindest sah ich das bei börsennotierten Unternehmen so in der Durchführung. Siehe "Rett blocker".

[reckoner]

Hallo,

 

ja, da hast du recht. Und es ist 2021 noch deutlich ausgeweitet worden: Die 95% sind auf 90% reduziert, und vor allem muss der Coinvestor jetzt 10 Jahre dabei bleiben (meiner Ansicht nach immer noch ein Flickenteppich - ich hätte einfach auch für den Kauf von nennenswerten Teilen eines Unternehmens eine Anschaffungssteuer eingeführt, fertig - das wäre imho gerecht).

Umgehungsmöglichkeiten gibt es natürlich immer noch zahlreich, aber ich denke, dass das in diesem Thread zu weit führt. Denn:

Der Weg der Abwicklung über ein Unternehmen ist sowieso Unsinn. Und zwar weil dann die Abschreibung ja gerade nicht von vorne beginnt - und darum ging es doch.

[hatte ich bei meinem Kommentar in #11 gar nicht mehr dran gedacht ]

 

Stefan

 

[Metasom]

Die Frage besteht, wann man durch die geringere Steuerbelastung von den Abschreibungen abzüglich der aufgezwungenen Nebenkosten, die direkt nach dem Kauf zahlungsverpflichtend sind,  wieder mehr Cash als vorher hat. 

[B.Axelrod]

Man braucht auch keine Ehefrau, um zu schaukeln-GmbH reicht.

 

 

 

Falls es um die Absetzbarkeit von Renovierungskosten beim Erwerb geht- da lassen sich die Beschränkungen umgehen: