ahmet Posted June 19 Liebe Community, ich bin felsenfest davon überzeugt, dass der Markt für Büroimmobilien in Deutschland (und sicher auch andernorts) eine Korrektur nach unten erfahren wird. Ich beschäftige mich seit knapp zwei Jahren mit dem Marktumfeld in Berlin und teile da mal eine Grafik (besten Dank an BNP Paribas Real Estate, die den "REPORT - Büromarkt Berlin" kostenlos zur Verfügung stellen): Link: https://www.realestate.bnpparibas.de/dashboards Marktteilnehmer der Angebotsseite sprechen mehr oder weniger nur hinter vorgehaltener Hand über die angespannte Situation. Der nicht von der Hand zu weisende Trend einer Überversorgung mit Büroimmobilien (hier am Beispiel Berlin) hat vielschichtige Gründe. Hauptgrund ist meines Erachtens die geänderte Arbeitsweise vieler Unternehmen (Homeoffice) und eine damit einhergehende deutliche Reduzierung der Flächen. Gleichzeitig wurde in Berlin in den letzten 20 Jahren wie bekloppt gebaut. Jetzt zu meiner Frage: Wie könnte man das im Portfolio berücksichtigen? Ich möchte keine komplexen Hebelzertifikate oder High-End Shit im Portfolio. Trotzdem würde ich gerne etwas haben, was negativ mit dem Büroimmobilienmarkt korreliert. Hat jemand Ideen? LG Joris Share this post Link to post
hattifnatt Posted June 19 vor 5 Minuten von ahmet: Marktteilnehmer der Angebotsseite sprechen mehr oder weniger nur hinter vorgehaltener Hand über die angespannte Situation. Das stimmt nicht, man kann das seit Jahren in der Presse lesen und auch sehen, wenn man mit offenen Augen durch Städte geht. Ist also absolut kein unbekannter Trend, mit dem man Geld verdienen könnte. Share this post Link to post
ahmet Posted June 19 vor 8 Minuten von hattifnatt: ....Ist also absolut kein unbekannter Trend, .... So habe ich das auch nicht gemeint. Aber wenn man mit Gewerbemaklern oder Eigentümern (Marktteilnehmer der Angebotsseite) Objekte besichtigt, wird das eher klein geredet. Auch der von mir zitierte Branchenmonitor versucht die Sache eher positiv zu deuten (was kaum noch gelingt). Ich würde das einfach gerne nutzen und auf eine (weitergehende) Korrektur des Marktes setzen. Weiß nur leider nicht wie.... Share this post Link to post
Schwachzocker Posted June 19 vor 30 Minuten von ahmet: Aber wenn man mit Gewerbemaklern oder Eigentümern (Marktteilnehmer der Angebotsseite) Objekte besichtigt, wird das eher klein geredet. Auch der von mir zitierte Branchenmonitor versucht die Sache eher positiv zu deuten (was kaum noch gelingt). Was sollen die denn sonst machen? Sollen die sagen: "Hier geht alles den Bach runter!" vor 31 Minuten von ahmet: Ich würde das einfach gerne nutzen und auf eine (weitergehende) Korrektur des Marktes setzen. Weiß nur leider nicht wie.... Wer ist denn Eigentümer dieser Immobilien? Die müsste man in geeigneter Weise shorten. Um Option oder Zertifikate wird man da wohl nicht herumkommen. Share this post Link to post
ahmet Posted June 19 · Edited June 19 by ahmet Korrektur vor 14 Minuten von Schwachzocker: Sollen die sagen: "Hier geht alles den Bach runter!" klar. Aber wie gesagt hinter vorgehaltener Hand…. vor 14 Minuten von Schwachzocker: Wer ist denn Eigentümer dieser Immobilien? Das war sehr unterschiedlich. In einem Fall war es ein DWS Fonds. Die Managerin berichtete, dass man von den kalkulierten Nettokaltmieten (28 EUR) nicht abrücken könne, da sonst eine Wertberichtigung (der Assets im Fonds) erforderlich wäre. Man lässt die Etage dann lieber leer. Nicht mal Estrich hatten die in die Etage gekippt. Die Etage steht seit > 1 Jahr. in einem anderen Fall war es eine kleine AG von ambitionierten Architekten, die auch in anderen Städten Projekte hat. wieder ein anderer Fall: Family Office (die waren noch am entspanntesten). Ich würde gern den Markt ganz allgemein shorten. Seh schon: wird schwierig. vor 14 Minuten von Schwachzocker: Um Option oder Zertifikate wird man da wohl nicht herumkommen. Ich habe es befürchtet. Danke für Deine Antwort. Share this post Link to post
Schwachzocker Posted June 19 · Edited June 19 by Schwachzocker vor 27 Minuten von ahmet: Ich würde gern den Markt ganz allgemein shorten. Seh schon: wird schwierig. Ich verstehe davon nicht viel. Generell dürften auch Credit Default Swaps eine Möglichkeit sein. Kennst Du den Film "The big Short". Die haben dort genau das gemacht, was Du möchtest. Ich habe es so verstanden, dass dieses Derivat eine Art Versicherung ist. Wenn ein Kreditnehmer ausfällt, bekommst Du Geld. Das ist natürlich viel zu vereinfacht ausgedrückt. Share this post Link to post
ahmet Posted June 19 Da geht es mir wie Dir. Das wär mir zu komplex. Hätte vielleicht gedacht, dass man das auch mit ETFs machen kann (die den Kurs negativ korrelieren). Hier lesen doch bestimmt auch Finanz Bros mit. Ich würde das kaufen ;-) Share this post Link to post
LongtermInvestor Posted June 19 vor 2 Stunden von ahmet: Jetzt zu meiner Frage: Wie könnte man das im Portfolio berücksichtigen? Ich möchte keine komplexen Hebelzertifikate oder High-End Shit im Portfolio. Trotzdem würde ich gerne etwas haben, was negativ mit dem Büroimmobilienmarkt korreliert. Warum? Was ist das Ziel dieser Positionierung? Das Problem bei solchen Wetten ist das Timing und die erwartete Schwere. Beides ist nicht prognostizierbar. Ich weiß nicht wie du bei deinem Broker aufgestellt bist. Ein Put auf den VNQ währe eine Option. https://www.nasdaq.com/market-activity/etf/vnq/option-chain Share this post Link to post
Cinquetti Posted June 19 @ahmet Wenn du jetzt noch gezielt auf einen Abschwung im Büroimmobiliensektor setzen willst, bist du ehrlich gesagt längst zu spät zur Party gekommen – der Markt hat sich den Großteil der Hiobsbotschaften schon gönnerhaft in den Kurs eingepreist. Aber hey, besser spät als nie, nicht wahr? Da der Thread trotzdem spannend ist, hier ein paar Vorschläge für dich: Shorts auf einzelne US-Büro-REITs sind momentan wohl der pragmatischste und effektivste Weg – zumindest für Privatanleger mit Zockermentalität. Klassiker im Short-Portfolio wären etwa: SLG (SL Green) BXP (Boston Properties – eine meiner größten REIT-Positionen im Depot) VNO (Vornado) Inverse ETFs auf US-REITs? Gibt’s zwar, aber die sind meist breit gestreut und für uns in Deutschland meist nur Makulatur. Wer sich im Optionshandel zuhause fühlt (was ich bei dir eher bezweifle), kann auch mit Put-Optionen auf einzelne REITs spielen – viel Spaß dabei. Und ja, man könnte auch mal europäische Kandidaten wie Aroundtown oder Alstria ins Visier nehmen, falls du auf Derivate oder Optionsscheine stehst. Aber ehrlich gesagt habe ich das nicht weiterverfolgt, weil ich nicht glaube, dass das für dich wirklich relevant ist. Share this post Link to post
Schwachzocker Posted June 19 @ahmet Wie Du siehst sind die WPF-Mitglieder nach wie vor sehr fürsorglich. Wenn man die Frage stellt: "Welches Auto soll ich kaufen?" bekommt man zur Antwort: "Ist ein Auto überhaupt das richtige für Dich? Möchtest Du nicht lieber Fahrrad fahren?" oder "Fahre lieber nicht Auto. Bleibe zu hause!" Share this post Link to post
oktavian Posted June 19 Man kann auch Branchen ETFs suchen und diese shorten. Share this post Link to post
sedativ Posted June 19 · Edited June 19 by sedativ Man könnte auch in Abbruchunternehmen oder die Hersteller von Abbruchequipment investieren. Share this post Link to post
oktavian Posted June 19 vor 45 Minuten von sedativ: Man könnte auch in Abbruchunternehmen oder die Hersteller von Abbruchequipment investieren. Warum? Erwartet du einen Bauboom? Abreißen kostet Geld. Share this post Link to post
ahmet Posted June 19 vor 2 Stunden von LongtermInvestor: Ich weiß nicht wie du bei deinem Broker aufgestellt bist. Ein Put auf den VNQ währe eine Option. Depot bei der Hausbank. Nur ETFs. vor 2 Stunden von LongtermInvestor: Warum? Was ist das Ziel dieser Positionierung? Rendite. vor 1 Stunde von Cinquetti: @ahmet Wenn du jetzt noch gezielt auf einen Abschwung im Büroimmobiliensektor setzen willst, bist du ehrlich gesagt längst zu spät zur Party gekommen – der Markt hat sich den Großteil der Hiobsbotschaften schon gönnerhaft in den Kurs eingepreist. Das wird wohl so sein. Aber besser spät als nie. Ob da schon alles eingepreist ist wird man sehen. vor 2 Stunden von Cinquetti: Vorschläge für dich: Shorts auf einzelne US-Büro-REITs sind momentan wohl der pragmatischste und effektivste Weg – zumindest für Privatanleger mit Zockermentalität. Klassiker im Short-Portfolio wären etwa: SLG (SL Green) BXP (Boston Properties – eine meiner größten REIT-Positionen im Depot) VNO (Vornado) Danke. Da werde ich mal einarbeiten. vor 2 Stunden von Cinquetti: Wer sich im Optionshandel zuhause fühlt (was ich bei dir eher bezweifle), kann auch mit Put-Optionen auf einzelne REITs spielen Da schätzt Du richtig ein. Damit wäre ich überfordert. vor 1 Stunde von Schwachzocker: Wie Du siehst sind die WPF-Mitglieder nach wie vor sehr fürsorglich. Allerdings. Vielen Dank für eure Beiträge. Aber ich erkenne dank eurer Beiträge, dass ich mit meinem begrenzten Verständnis für das shorten wohl weiterhin nur mit dem Markt mitschwimmen werde und von (hoffentlich) steigenden Kursen profitiere. Gewerbeimmobilien werde ich dabei meiden. LG Joris Share this post Link to post
sedativ Posted June 19 vor 34 Minuten von oktavian: Warum? Erwartet du einen Bauboom? Abreißen kostet Geld. Warum nicht? Für hochpreisigen Wohnraum in Citylage muss Platz geschaffen werden. Share this post Link to post
Ryker Posted June 19 vor 10 Minuten von sedativ: Warum nicht? Für hochpreisigen Wohnraum in Citylage muss Platz geschaffen werden. In der Tat, aber wie viel davon wird durch Abriss erfolgen und wie viel durch Umbau? Der TE sprach den Berliner Markt an. Da ist das sortenreine Bürogebäude nach meinem Eindruck eher selten, die gemischte Nutzung in einem Gebäude dagegen sehr häufig. Ich gehe davon aus, dass sich das auch im Leerstand widerspiegelt. Investition in Trockerbauer/Innenarchitekten? Share this post Link to post
Bast Posted June 19 vor 13 Stunden von ahmet: ich bin felsenfest davon überzeugt, dass der Markt für Büroimmobilien in Deutschland (und sicher auch andernorts) eine Korrektur nach unten erfahren wird. Meine REITs haben bereits eine deutliche Korrektur nach unten erfahren. Share this post Link to post
stagflation Posted June 19 · Edited June 19 by stagflation vor 13 Stunden von ahmet: ich bin felsenfest davon überzeugt, dass der Markt für Büroimmobilien in Deutschland (und sicher auch andernorts) eine Korrektur nach unten erfahren wird. Wie meinst Du diesen Satz? Er kann zweierlei bedeuten: Der Markt für Büroimmobilien geht nach unten. Vielleicht glauben die Finanzmärkte dies aber auch - und dann wäre der Rückgang bereits eingepreist. Die Kurse würden sich dann nicht mehr ändern. Der Markt für Büroimmobilien geht nach unten - und zwar stärker als die Finanzmärkte erwarten. In diesem Fall werden die Kurse wahrscheinlich nach unten gehen. Also: glaubst Du nur, dass der Markt für Büroimmobilien nach unten geht? Oder glaubst Du auch, dass die Finanzmärkte die Lage falsch einschätzen und dass deshalb die Kurse demnächst sinken werden? Möchtest Du gegen die Finanzmärkte wetten? Wohl wissend, dass das oft schief geht? Share this post Link to post
Rubberduck Posted June 20 · Edited June 20 by Rubberduck vor 7 Stunden von stagflation: Möchtest Du gegen die Finanzmärkte wetten? Du nun wieder... Die Märkte sagten letzthin den Untergang der Deutschen Pfandbriefbank voraus, wegen des Exposure in US-Immobilien. Das hat sich dann mittlerweile wieder gelegt. Also "die Märkte" wissen auch nichts. Eine Unter und Überbewertung einzelner Unternehmen mag es also geben, auch wenn "die Märkte" einen allgemeinen Rückgang erwarten. Und den natürlich auch irgendwie irgendwo irgendwann eingespreist haben. Nicht dass ich jetzt auf so etwas wetten wollte. Da sehe ich wenig sinnvolle Instrumente und spiele lieber Lotto. Share this post Link to post
stagflation Posted June 20 vor 1 Stunde von Rubberduck: Du nun wieder... Die Märkte sagten letzthin den Untergang der Deutschen Pfandbriefbank voraus, wegen des Exposure in US-Immobilien. Das hat sich dann mittlerweile wieder gelegt. Also "die Märkte" wissen auch nichts. Möglicherweise hast Du mich falsch verstanden. Ich wollte nicht sagen, dass die Märkte etwas wissen oder dass sie Recht haben. Es geht nur darum, dass man an der Börse einmal mehr um die Ecke denken muss. Es reicht nicht, die weitere Entwicklung eines Unternehmens oder eine Branche vorauszusehen. Man kann erst dann Profit daraus schlagen, wenn man zusätzlich schlauer ist als die Finanzmärkte. Das macht es ja so spannend! Share this post Link to post
lowcut Posted June 21 Ich kann mir gut vorstellen, das der Leerstand von Büroimmobilien zurück gehen wird. Es gibt seit zwei Jahren immer wieder Meldungen, das die Unternehmen Mitarbeiter wieder mehr ins Büro zurückholen will um die Produktivität zu steigern. Gerade die Zusammenarbeit in Teams hat sich durch das Home Office verschlechtert. Gerade die Tech-Konzerne in den USA sind hier Vorreiter. Zudem werden leerstehende Büroimmobilien in vielen Städte zu Wohnraum um firmiert um den fehlenden Wohnraum dort zu kompensieren. Share this post Link to post
Neverdo Posted June 21 Kann man so Geld anlegen..?.. Immos sind dermaßen out, dass kaum mehr gebaut wird auch wenn die junge Bundesbaumisisterin einen Bauturbo versprochen hat, natürlich nennt sie keine Zahlen. Aber man kann von Festlegungen der Bebauungspläne abweichen, sie hat fälschlicherweise davon gesprochen, dass wir keine Bebauungspläne mehr brauchen, na gut verziehen, wie auch der Vorgängerin. Das erleichtert dann, natürlich gegen Gebühr unter Umständen das ein oder andere, nur muss man wissen, dass Baugenehmigungen immer "Vorbehaltlich der Rechte Dritter" erteilt werden, insofern ist man da schon eingeengt, oder aber der Klage wird Tür und Tor geöffnet. Meine Empfehlung, bei der Gemengelage , die wir bei uns haben und derzeit in der Welt ... nicht mit Immos spekulieren, da gibt es solidere Renditebringer. Share this post Link to post
Der Heini Posted June 21 Vorschlag: Satt dessen Klimaanlagen, dann wird es einigen auch nicht zu heiß. Share this post Link to post
ahmet Posted Wednesday at 06:44 AM Ich habe dank eurem Rat und mangels Möglichkeit von einem Invest abgesehen möchte hier aber noch einen Datenpunkt zur Sache beitragen: Besprochen im Handelsblatt Podcast: Link zum Handelsblatt Podcast vom 08.07. (ab Minute 16:00). und hier noch der Artikel (leider hinter Bezahlschranke): Handelsblatt Artikel vom 08.07.2025 Schwerpunktmäßig wird auf üblicherweise notwendige Anschlussfinanzierungen nach Auslauf der Zinsbindung hingewiesen. Im Zusammenspiel mit den Steigenden Leerständen bei geringeren Cashflows, gestiegenen Zinsen und einer Abwertung von Immobilienbeständen bei gestiegenem Zinsniveau könnte eine Welle von Schieflagen und/oder Insolvenzen anstehen. Büroimmobilien sind dabei am stärksten betroffen. Share this post Link to post
