Frage Eigenanteil der Baufinanzierung

[Justphil]

Guten Tag,

 

ich habe eine Frage, die ich gerne mal in die Runde stellen würde, um ein paar Impulse zu bekommen.

 

Zur Situation:

Wir wollen eine Wohnung kaufen, wohnen derzeit zu ca. 1.000€ Kaltmiete.

Das ganze ist relativ spontan entstanden, da wir nicht gesucht haben, sondern davon erfahren haben, dass eine Wohnung in unserer Wohngemeinschaft verkauft wird. 

Wir haben inzwischen die Zusage zum Kauf und kümmern uns jetzt um die konkrete Finanzierung.

 

Relevante Parameter für die Finanzierung: 

- Preis 450.000€

- wir (verheiratet, Anfang/mitte 30) sind beide tarifbeschäftigt und haben ein Monatsnetto von 8.000€ zur Verfügung

- angedacht sind 3.000€ Rückzahlungsrate und Sondertilgungen müssen in der Finanzierung möglich sein

- angedachte Laufzeit 10 Jahre, durch Sondertilgungen auch in dem Rahmen abzahlbar.

 

Nebenfrage, lohnt es sich, eine Finanzierung auch selbst zu initiieren wie über vergleich.de und da einfach "den günstigesten" zu kontaktieren?

Bisher laufen 2 Anfragen bei den Hausbanken, einmal bei dem Finanz-Vermittler von den Maklern und einmal bei der DKB.

(DKB, die ich hier erwähne da sie netterweise so ein Finanzierungszertifikat ausgestellt hat, was uns sehr geholfen hat. Also falls es mal schnell gehen muss, vielleicht hilft das ja jemanden hier)

 

Hauptfrage, wie viel Eigenanteil soll verwendet werden? 

Wir kommen gut auf 300.000€ Depot gemeinsam, aber ein kompletter Kahlschlag ist eigentlich nicht angedacht. 

Aktuell vergleichen wir Angebote für Darlehen mit Eckwerten von 450.000€, 405.000€ bzw. 360.000€. Sollzins ist etwa zwischen 3,6% und 3,8%, oder auch 4%.

 

Ich gehe eigentlich davon aus, dass jeder Teil, der aus dem Depot genommen wird besser gelaufen wäre als der Sollzins, d.h. an sich wäre die logische Variante möglichst wenig aus dem Depot zu entnehmen und die höheren Zinsen zu zahlen.

Auf der anderen Seite widerstrebt es mir dann über die Jahre so viele Zinsen zu zahlen und das wäre dann eher eine emotionale Sache (und eben nicht analytisch), wenn die Zinsen in den ersten Jahren deutlich über der ersparten Miete sind. 

 

Für jegliche Tipps sind wir sehr dankbar

[hilflos]

solange du nach Steuern mehr Ertrag (Kursgewinn, Zinsen) erhälts als du an Kreditzinsen zahlst, ist es  für dich positiv.

Problem ist nur das Ende der Zinsfestschreibung, wenn dann die Kurse niedrig sind und die neuen Zinsen hoch.

Das zweite Problem ist, dass die Kreditzinsen bei höhere Beleihung auch höher sind. Daher Bank fragen ab wann sie niedriger werden.

Bei eurem Gehalt hätte ich aber keine Bedenken für eine 100% Finanzierung.

[Quippini]

Eingedenk der Tatsache, dass der Aktienmarkt im Verlauf der letzten paar Jahre überdurchschnittliche Renditen ab- und ins Depot geworfen hat, würde ich selbiges leeren und den kleinen Restkredit für die Wohnung möglichst zügig tilgen. Und erst dann wieder - als immer noch junger aber schuldknechtsfreier Eigenheimeigentümer - sportlich weitersparen.

[slowandsteady]

Ich wuerde nicht davon ausgehen, dass du mit deinem Depot weiterhin 4% sichere Rendite machst, vor allem nicht NACH STEUER. Als Eigennutzer wuerde ich daher wie @Quippini verfahren, zumindest mit soviel Eigenkapital bis du den minmal moeglichen Zins bekommst. Wir haben es auch so gemacht - Depot aufgeloest, dafuer 10 Jahre Volltilgung mit sehr komfortabler Rate und dank 5% Sondertilgungen sind wir vermutlich sogar in 6-7 Jahren damit durch.
 

Finanziell sinnvoll ist eine selbst bewohnte Wohnung allerdings fast nie - Vermieten ist aus Steuergruenden fast immer ueberlegen, aber auch mit mehr Aufwand und Risiko verbunden und nicht gerade attraktiv aufgrund des uebertriebenen Mieterschutzes in Deutschland. Du solltest es eher als eine Konsumausgabe sehen.

[Malvolio]

Wie ist euer Portfolio aufgebaut? Wie ist eure Risikoneigung? Könnt ihr hohe Raten auch leisten, wenn ein Gehalt wegfällt? Ich würde auf jeden Fall mal mehrere Varianten durchrechnen, auch welche mit geringerer Kreditaufnahme. Man muss ja nicht gleich das ganze Depot auflösen, aber vielleicht die Hälfte. Ich würde auch das Thema der Möglichkeit von Sondertilgungen ansprechen (-> Flexibilität). Vor allen Dingen muss sichergestellt sein, dass ihr die fälligen Raten immer zahlen könnt. Man darf sich sowas auch nicht schön rechnen. Und nicht vergessen, dass eine Immobilie bzw. eine Wohnung auch im Unterhalt viel Geld kosten kann.

 

Und ich würde grundsätzlich noch einmal darüber nachdenken, ob es nicht auch Vorteile hätte, weiter zur Miete zu wohnen als sich einen großen Haufen Schulden an den Hals zu binden. Eigene vier Wände sind für viele ein Traum .... hat aber auch viele Nachteile, die man nicht verdrängen sollte.

[Neverdo]

Du fragst nach Eigenanteil...solide ist das, was früher üblich war, also 40 %.Wären bei euch 180000.Nimm 200000 aus dem Depot und finanziere 250000, entspricht etwa eurer jetzigen Belastung von 1000,-Euro, was Zins angeht und dann tilgt kräftig, so dass es in 10 bis 150Jahren erledigt ist.

[GuyInborito]

vor 45 Minuten von Quippini:

Eingedenk der Tatsache, dass der Aktienmarkt im Verlauf der letzten paar Jahre überdurchschnittliche Renditen ab- und ins Depot geworfen hat, würde ich selbiges leeren und den kleinen Restkredit für die Wohnung möglichst zügig tilgen. Und erst dann wieder - als immer noch junger aber schuldknechtsfreier Eigenheimeigentümer - sportlich weitersparen.

Finde ich auch. Erstes Gebot ist doch immer keine Schulden zu haben. Ich würde mich nie unnötig lange mit einem Kredit rumschlagen. Wenn ihr 50k behaltet (Möbel, Renovierung, Rücklagen) und den Rest des Depots schlachtet seid ihr ratz fatz fertig. Wenn ihr viel aufnehmt zahlt ihr viel länger und es gäbe viel mehr Zeit für potenzielle Schicksalsschläge. (Einer verliert seine Arbeit, wird Krank, etc) Wenn ihr viel selber bringt zahlt ihr in euren fittesten Jahren schnell ab wo wahrscheinlich am wenigsten passieren kann und habt dann Sicherheit. Zumindest für mich ist sicher gesparter Zins zusammen mit der deutlich näheren Ziellinie attraktiver als eine möglicherweise höhere Rendite bei Aktien. 

 

 

[Rubberduck]

vor 1 Stunde von Justphil:

Wir kommen gut auf 300.000€ Depot gemeinsam, aber ein kompletter Kahlschlag ist eigentlich nicht angedacht. 

 

Das ist ja unabhängig von der Depotentwicklung auch nicht sinnvoll. Irgendwelche Rücklagen braucht man auch.

 

Insgesamt ist das doch aber ein Luxusproblem. Bei dem Eigenkapital und dem Cashflow.

vor 25 Minuten von GuyInborito:

Finde ich auch. Erstes Gebot ist doch immer keine Schulden zu haben. Ich würde mich nie unnötig lange mit einem Kredit rumschlagen. Wenn ihr 50k behaltet (Möbel, Renovierung, Rücklagen) und den Rest des Depots schlachtet seid ihr ratz fatz fertig. Wenn ihr viel aufnehmt zahlt ihr viel länger und es gäbe viel mehr Zeit für potenzielle Schicksalsschläge. (Einer verliert seine Arbeit, wird Krank, etc) Wenn ihr viel selber bringt zahlt ihr in euren fittesten Jahren schnell ab wo wahrscheinlich am wenigsten passieren kann und habt dann Sicherheit. Zumindest für mich ist sicher gesparter Zins zusammen mit der deutlich näheren Ziellinie attraktiver als eine möglicherweise höhere Rendite bei Aktien. 

 

Es gibt da so Versicherungen. Ist hier ein heikles Thema. ich weiß....

[Justphil]

Hallo und ersteinmal vielen Dank!

Ich bin überwältigt, wie schnell hier auch viele gute Antworten kommen  (Offtopic, aber irgendwie hat das was, dass hier noch Emojies verfügbar sind, die es vor 20 Jahren gab )

 

Genau, die Wohnung soll selbst bewohnt werden. Ich bin mir bewusst, dass es ohne Glaskugel wahrscheinlich sogar günstiger wäre zur Miete zu wohnen.

Das wir aber z.B. wegen Eigenbedarf gekündigt werden ist durchaus möglich, daher ist das zumindest für mich eine gute Sache, die mich nachts ruhiger schlafen lässt. 

 

vor 2 Stunden von Quippini:

Eingedenk der Tatsache, dass der Aktienmarkt im Verlauf der letzten paar Jahre überdurchschnittliche Renditen ab- und ins Depot geworfen hat, würde ich selbiges leeren und den kleinen Restkredit für die Wohnung möglichst zügig tilgen. Und erst dann wieder - als immer noch junger aber schuldknechtsfreier Eigenheimeigentümer - sportlich weitersparen.

Ja, die Regel, dass gute Kapitalerträge der Vergangenheit nichts über die Zukunft aussagen ist so eine Sache. 

Auch ein Grund warum ich gar nicht so abgeneigt bin einen gewissen Teil der Aktien zu reduzieren, denn ohne Glaskugel hab ich (persönlich) düstere Gedanken zu den Wahlen im November in den USA und den potentiellen Auswirkungen auf den Markt.

 

 

vor 2 Stunden von Malvolio:

Wie ist euer Portfolio aufgebaut? Wie ist eure Risikoneigung? Könnt ihr hohe Raten auch leisten, wenn ein Gehalt wegfällt? Ich würde auf jeden Fall mal mehrere Varianten durchrechnen, auch welche mit geringerer Kreditaufnahme. Man muss ja nicht gleich das ganze Depot auflösen, aber vielleicht die Hälfte. 

Grobe Aufteilung von mir, ein klassisches 70/30, dass gerade mehr Europa-Anteil bekommt von etwa 150k -> Hiervon dann wahrscheinlich ein großer Teil.

28k "Spielerei mit Branchen-ETF", die würde ich wahrscheinlich entrümpeln und komplett nehmen. 

70k Einzelaktien, wobei großteil Tech/USA ist, da wird es auch ein gewisser Teil von werden.  

 

Die Rate von 3.000€ ist bewusst so gewählt, dass es auch mit einem Gehalt gezahlt werden kann (ist auch realistisch wenn man davon ausgeht, dass wir ja nicht nach Kauf bei 0€ Rücklagen sein wollen).

 

vor 1 Stunde von Neverdo:

Du fragst nach Eigenanteil...solide ist das, was früher üblich war, also 40 %.Wären bei euch 180000.Nimm 200000 aus dem Depot und finanziere 250000, entspricht etwa eurer jetzigen Belastung von 1000,-Euro, was Zins angeht und dann tilgt kräftig, so dass es in 10 bis 150Jahren erledigt ist.

Danke für die Einordnung. 

 

 

vor einer Stunde von Rubberduck:

 

Das ist ja unabhängig von der Depotentwicklung auch nicht sinnvoll. Irgendwelche Rücklagen braucht man auch.

 

Insgesamt ist das doch aber ein Luxusproblem. Bei dem Eigenkapital und dem Cashflow.

 

Es gibt da so Versicherungen. Ist hier ein heikles Thema. ich weiß....

Ja das stimmt, es ist ein Luxusproblem, aber dennoch nicht trivial, da es verschiedene Faktoren und sehr viel zu beachten gibt. 

Meinst du irgendwelche speziellen Versicherungen, oder allgemein gesprochen?

 

 

Ansonsten allgemein schon mal Danke für die "Gegenseite" zu den ganzen Maklern, die natürlich Provision in Abhängigkeit der Höhe des Darlehens bekommen und dementsprechend häufig gar kein Problem in den größeren Finanzierungen inkls. 100% Finanzierung sehen, denn die ETFs "laufen ja besser als die Zinsen". Womit sie ja nicht grundsätzlich falsch liegen, aber dennoch super, wenn man auch andere Meinungen bekommt. 

 

[CorMaguire]

vor 2 Stunden von Justphil:

...

- angedacht sind 3.000€ Rückzahlungsrate und Sondertilgungen müssen in der Finanzierung möglich sein

- angedachte Laufzeit 10 Jahre, durch Sondertilgungen auch in dem Rahmen abzahlbar.

 

...einmal bei dem Finanz-Vermittler von den Maklern und einmal bei der DKB.

....

Aktuell vergleichen wir Angebote für Darlehen mit Eckwerten von 450.000€, 405.000€ bzw. 360.000€. Sollzins ist etwa zwischen 3,6% und 3,8%, oder auch 4%..... 

 

wenn die Zinsen in den ersten Jahren deutlich über der ersparten Miete sind. 

Zu den 450k kommen noch Kaufnebenkosten und Maklerprovision?

Vermutlich gibts auch noch Renovierungskosten in alter und neuer? Wohnung.

 

Den besten Zins werdet ihr vermutlich nur für die 60% des Beleihungswertes bekommen (der dürfte so ca. 10-20% unter Kaufpreis liegen). Sagen wir mal 400k Beleihungswert, also ein Darlehen zu 240k.

Für die verbleibenden 120k (was schon 90% Auslauf wären) ist der Zins dann höher.  (--> https://www.vr.de/privatkunden/themenwelten/wohnen-immobilien/bauen-kaufen/beleihungsauslauf.html)

Also braucht ihr schon mal ca. 90k Restkaufpreis  + 30k Nebenkosten + 20k Makler + 20k Renovierung? = 160k

360k Darlehen würde ja auch in eure Parameter passen. Zinsen würde ich mal so anfänglich 1200 schätzen.

Kann auch sein, dass die Banken nur bis 80% Auslauf gehen, dann braucht ihr nochmal 40k mehr EK also 200k.

Andererseits ist Tilgung in 10 Jahren natürlich sportlich, wenn man denkt dass die meisten eher 30 Jahre abbezahlen.

 

Berufsunfähigkeitsversicherungen sollten afaik da sein und es kann gut sein dass die Bank noch RisikoLV will.

 

Da euch Schuldzinsen steuerlich nichts nutzen (im  Gegensatz zu Vermietern) würde ich auch lieber mehr EK einsetzen. Unter 50k würde ich das Depot aber nicht abschmelzen wollen. Und 10-20k Cash hätte ich persönlich auch noch gerne.

 

vor 6 Minuten von Justphil:

...Die Rate von 3.000€ ist bewusst so gewählt, dass es auch mit einem Gehalt gezahlt werden kann (ist auch realistisch wenn man davon ausgeht, dass wir ja nicht nach Kauf bei 0€ Rücklagen sein wollen)

Das funktioniert grob geschätzt nicht, weil ja noch die Zinsen dazu kommen und die hausgeldumlage muss ja auch bezahlt werden. 

 

Lasst euch die Protokolle der WEG mindestens 3 besser 5 Jahre geben.

[IndexP]

Ist die Kauf-Wohnung ähnlich zu eurer bisherigen?

Oder bietet sie einen klaren Mehrwert? (größer, neuer, besser ausgestattet, bessere Lage, etc.)

 

Falls ersteres:

Ist vielleicht eh schon zu spät - aber mir stellt sich da eher die Frage, ob die 450k (+x) Kaufbetrag finanziell sinnvoll sind bei 12k Jahresmiete...

[Bolanger]

Ich möchte nur noch kurz darauf hinwesien, dass man sich auch Konditionen für längere Laufzeiten geben lassen sollte. Wenn der Aufschlag moderat ist, dann lieber länger abschließen. 10 Jahre nach Vollauszahlung hat man ohnehin ein Sonderkündigungsrecht. Es kann nämlich unerwartet unangenehm werden, wenn man nach Ablauf der Zinsfestschreibung von der bank ein schlechtes Angebot für den Restbetrag bekommt und bei anderen Banken mit relativ geringem Volumen auch kein gern gesehener Kunde ist. Und ob später die Zinsen höher oder geringer sind weiß ohnehin niemand.

Jeder, der vor 5 Jahren eine 30-jährige Finanzierung abgeschlossen hat lacht sich heute ins Fäustchen. Wären die Zinsen inzwsichen gesunken, hätte er einfach nach 10 Jahren umgeschuldet.  

[Rubberduck]

vor 14 Stunden von Bolanger:

Ich möchte nur noch kurz darauf hinwesien, dass man sich auch Konditionen für längere Laufzeiten geben lassen sollte. Wenn der Aufschlag moderat ist, dann lieber länger abschließen. 10 Jahre nach Vollauszahlung hat man ohnehin ein Sonderkündigungsrecht. Es kann nämlich unerwartet unangenehm werden, wenn man nach Ablauf der Zinsfestschreibung von der bank ein schlechtes Angebot für den Restbetrag bekommt und bei anderen Banken mit relativ geringem Volumen auch kein gern gesehener Kunde ist. Und ob später die Zinsen höher oder geringer sind weiß ohnehin niemand.

 

Das nächste Luxusproblem.  Aber nicht ganz von der Hand zu weisen. 

BauFi unter 50k macht keiner. Und tatsächlich zahlt man auch Aufschläge wenn man unter 100k ist.

Hatte das Problem neulich als ich eine ETW im Wert von 175k beleihen wollte, um Eigenkapital zu generieren.

Unter 75k Beleihung brauchte man gar nicht anfangen irgendwas zu überlegen.

Die schlechtesten Konditionen waren für 50k zu kriegen. Besser war direkt 90-120k drauf zu kloppen.

 

Auf der anderen Seite werden hier zwei Aufschläge verglichen, von denen man einen nicht kennt.

Man zahlt für die längere Laufzeit jetzt sicher mehr. Und was dann in 10-15 Jahren, weiß man nicht.

[satgar]

vor 7 Minuten von Rubberduck:

Das nächste Luxusproblem.  Aber nicht ganz von der Hand zu weisen. 

BauFi unter 50k macht keiner. Und tatsächlich zahlt man auch Aufschläge wenn man unter 100k ist.

Hatte das Problem neulich als ich eine ETW im Wert von 175k beleihen wollte, um Eigenkapital zu generieren.

Unter 75k Beleihung brauchte man gar nicht anfangen irgendwas zu überlegen.

Die schlechtesten Konditionen waren für 50k zu kriegen. Besser war direkt 90-120k drauf zu kloppen.

Sowas sollte man übrigens auch immer bedenken, wenn man die Anschlussfinanzierung plant. Wenn man mit einer restschuld aus der (vielleicht vorletzten) Zinsbindung rausläuft, und diese Restschuld ist sehr klein, dann wird man diese nur beim bisherigen Vertragspartner zu Ende finanziert bekommen. Weil kein anderer Anbieter Lust hat, die letzte Etappe mit 50k....80k oder 100k zu guten Konditionen zu finanzieren.

Wenn man es also clever plant, sollte der letzte Anschlussfinanzierungsabschnitt eine Restschuld von mehr als 100k, besser 150k, mitbringen. Dann kann man wieder überlegen, ob man zu besseren Zinskonditionen nicht den Anbieter wechselt und woanders zu Ende finanziert.

[Quippini]

Man kennt die aktuellen Finanzierungskosten (Zinsen), aber man kennt nicht die zukünftige Entwicklung des Portfolios. Also würde ich eher - wie oben beschrieben - die heute bekannten Kosten weitgehend vermeiden, als auf die zukünftige Performance am Aktienmarkt zu hoffen. Es ist also eine Abwägung zwischen dem berühmten Spatz in der Hand usf.

 

Es kommt auch ein wenig auf das bisherige "Plus" im Depot bzw. auf den ursprünglichen "Eigenanteil" der nunmehrigen 300.000 Euro an. Schadet auch als junger Mensch nicht, einmal die Gewinne vom Tisch zu nehmen anstatt bange auf den nächsten Drawdown zu warten.

 

Mein persönlicher Weg (jetzt von einem gewissen Alter sich zurückzudenken ist natürlich leicht) wäre gewesen: eine hübsche Wohnung um etwa 300.000 Euro suchen, Depot leeren und dann schuldenfrei gleich wieder ansparen.

[OSO]

Ich war Anfang 2014 in einer ähnlichen Situation (ähnliches Alter, etwas höheres Einkommen, keine Kinder geplant, ähnlicher Kaufpreis, ähnliches Vermögen, Zinsen etwas niedriger aber noch über 3%). Ich habe damals zu 90% finanziert mit anfänglich 2% Tilgung, die ich dann aber schnell auf 5% hochgedreht habe (plus Sondertilgungen), auch weil sich das Gehalt gut entwickelt hat (und die Zinsen deutlich gesunken sind - dadurch war es lohnenswerter zu tilgen). Habe damals auf 15 Jahre finanziert (und geplant, mit Sondertilgungen in der Zeit vollständig tilgen zu können), am Ende aber in den ersten 10 Jahren das Darlehen weitgehend zurückgezahlt und dann nach 10 Jahren die Kündigungsmöglichkeit einer KFW-Teilfinanzierung mit Zinserhöhung genutzt um den KFW-Teil loszuwerden - wäre teuer geworden). Eine andere Teilfinanzierung über die KFW konnte ich schon früher voll tilgen und habe das in der Nullzinsphase auch gemacht, das Hauptdarlehen was nach knapp 11 Jahren voll getilgt. 

 

Ein paar Gedanken zu eurer Situation hier: 

• Mein Depot stand damals gut, aber die Bewertungen am Aktienmarkt waren deutlich moderater. Objektiv heute wahrscheinlich ein höheres Risiko für einen kurzfristigen Rückschlag im Depot - aber man weiß es nicht. Ist im Rückblick bei mir gut gelaufen - das hätte aber auch anders ausgehen können. 
• Ich würde persönlich nie auf Pump Aktien/ETFs kaufen. Effektiv habe ich das damals aber über die hohe Finanzierung gemacht (Depot lief fast unangetastet weiter). Das war bewusst so (ich wollte das Ertragspotenzial am Aktienmarkt mitnehmen) und mir war klar, dass das effektiv einer Investition in den Aktienmarkt auf Kredit gleichkommt. Emotional war es aber was anderes. [Faktisch ein kleiner Unterschied, weil kein Risiko eines Margin-Calls.]
• Wenn ihr Geld im Depot lasst, muss euch klar sein, dass Geld im Depot einer gehebelten Wette auf den Aktienmarkt entspricht. Langfristig wird sich das vermutlich ausgehen - auf 5 Jahre kann das aber auch ganz anders aussehen. Wir würdet ihr euch fühlen, wenn das Portfolio in 6 Monaten um 50% einbricht? Gibt es dann Streit, weil ihr euch bei der Entscheidung nicht ganz einig wart?
• Ich hatte damals schon eine gute BU. Job war nicht sicher, aber mein Profil am Arbeitsmarkt sehr gefragt. Von daher Risiko Arbeitslosigkeit gering. Ich habe vorübergehend eine Risiko-LV abgeschlossen, um im Todesfall meinen Erben die Immobilie schuldenfrei zu hinterlassen. Auch das war nicht rational (mit einem Verkauf der Wohnung hätte man den Kredit ja tilgen können), mir aber wichtig. Habe die LV dann nach zwei Jahren gekündigt, als die Finanzierung reduziert und mein Depot durch Gewinne und zusätzliches Einkommen höher stand als der Wert der Restschuld. 
• Rational hat der Kauf wahrscheinlich keinen Sinn gemacht: Ich bin aus einer günstigen kleinen in eine große teure Wohnung gezogen. Das rechnet sich trotz Wertsteigerung der Immobilie in den letzten Jahren nie. Emotional war es aber viel Wert. Ist vielleicht anders, wenn es um eine Wohnung im gleichen Haus geht, wo das "Upgrade" kleiner ist - aber die Sicherheit unkündbar zu wohnen kann ja nach lokalem Mietmarkt viel Wert sein. 
• Zur Frage ob Depot oder Verkauf von Investments und Nutzung als EK: Schaut euch euer Risikoprofil an. Wie sicher sind eure Jobs und wie unabhängig sind sie vom Kapitalmarkt. Wenn ihr z.B. beide in der Chipbranche tätig seid (ggf. noch im gleichen Unternehmen), kann das alles hoch korreliert sein: KI-Blase platzt, Aktienmarkt geht runter, euer Unternehmen führt Entlassungen durch. Das würde eher für eine geringere Finanzierung sprechen. Wenn ihr beide gut bezahlte Beamte seid oder in bombensicheren Jobs in verschiedenen Branchen arbeitet, eine gute Berufsunfähigkeitsabsicherung habt und keine Familie plant, könnt ihr evtl. mehr Risiko in Kauf nehmen. Beim Zinsvergleich immer auch Steuern berücksichtigen - der Blick nur auf erwartete Depotrenditen und Sollzins greift zu kurz: Ohne Soli müsst ihr  vor Steuern 4.8% Zinsen erwirtschaften um 3.6% Kreditzins "zu finanzieren". Mit Soli oder höherem Zinssatz noch mal mehr. Das muss ein Depot erst einmal erwirtschaften. Außerhalb einer Notreserve machen Tagesgeld und kurzlaufende Anleihen da keinen Sinn mehr - da wird die Rendite in fast allen Konstellationen drunter liegen. Und selbst bei länger laufenden Anleihen wird sich das nur in Ausnahmefällen rentieren (wenn z.B. die Zinsen abschmieren). Großes Depot macht also wenn überhaupt auf Aktienseite Sinn. Und dann schauen, ob etwas mehr EK den Darlehenszinssatz noch einmal deutlich reduziert. 
• Nebenkosten nicht vergessen. Notar und Grunderwerbssteuer sind sicher, bei euch kommt anscheinend noch der Makler dazu. Bei mir waren es im Neubau dann noch Sonderwünsche und die Küche aber auch im Bestand solltet ihr davon ausgehen, noch einmal ordentlich Geld auf den Tisch zu legen. Das müsst ihr auch finanzieren.
• Aus meiner Sicht unbedingt noch mal Angebote eines Vermittlers einholen. Meine Erfahrung damals: Die großen Vermittlernetzwerke geben sich in den Konditionen nicht viel - ich habe mit drei Vermittlern gesprochen und die Zinsen, Sondertilgungen etc. waren praktisch identisch. Bin dann zu dem gegangen, der am wenigsten versucht hat, mir sinnlose Sonderlocken zu verkaufen (Bausparer, Rentenversicherung...). Bei Kreditvermittlung über den Makler steckt zwar vermutlich auch ein großer Vermittler dahinter, da können aber die Zinsaufschläge schon mal höher liegen. Und Finanzierung über die Hausbank kann bequem sein, muss aber in den Konditionen auch nicht spitze sein. 

[slowandsteady]

vor einer Stunde von satgar:

Weil kein anderer Anbieter Lust hat, die letzte Etappe mit 50k....80k oder 100k zu guten Konditionen zu finanzieren.
Wenn man es also clever plant, sollte der letzte Anschlussfinanzierungsabschnitt eine Restschuld von mehr als 100k, besser 150k, mitbringen.

Wenn die Restschuld 50k ist, dann ist aber das Risiko eines "hohen Zinssatzes" vernachlaessigbar. Der ist dann einfach irrelevant (50k mit 10% Zinsen waeren ca. 1062 Rate und totale Rueckzahlung von 63.741,13). Deswegen 0.3-0.5% hoeheren Zinssatz fuer den gesamten grossen Kredit ueber Jahrzehnte festzuschreiben ist auch nicht unbedingt sinnvoll. Muss man halt mit Excel durchrechnen. Ich wuerde nur >10 Jahre festschreiben, wenn ich auf Kante finanziere, wenig tilge und die Rate auf keinen Fall nochmal hoeher werden darf, das ist hier aber nicht zutreffend.
 

[PEOPLES]

vor 22 Stunden von Justphil:

Ich gehe eigentlich davon aus, dass jeder Teil, der aus dem Depot genommen wird besser gelaufen wäre als der Sollzins, d.h. an sich wäre die logische Variante möglichst wenig aus dem Depot zu entnehmen und die höheren Zinsen zu zahlen.

Auf der anderen Seite widerstrebt es mir dann über die Jahre so viele Zinsen zu zahlen und das wäre dann eher eine emotionale Sache (und eben nicht analytisch), wenn die Zinsen in den ersten Jahren deutlich über der ersparten Miete sind. 

Bei uns (D) wird immer zum Abbezahlen des Kredits geraten, weil das Kosten sind, die bekannt sind und mögliche Kursgewinne am Aktienmarkt eben unbekannt. Ein klassisches Zinsdifferenzgeschäft, kann gut gehen, muss nicht. Spiegelt aber auch die Risikoaversion in D gut wieder. 

 

In den USA (oder Australien) wird fast immer dazu geraten, bei guten Zinskonditionen fuer die Immobilie, auf jeden Fall die Finanzierung und Depot zu halten, weil auf lange Sicht (vermutlich) am Aktienmarkt mehr Marge zu machen ist. Genau deswegen haben wir ja die Knete dort. 

 

Die Aversion "Zinsen zu zahlen" oder "Miete zu zahlen" oder "Steuern" ist ein emotionales Thema. Viel zu oft sieht man Entscheidungen die emotional getroffen werden um "Steuern zu sparen", oder weil man dem Vermieter die Miete nicht gönnt, oder oder oder. Völlig egal, ob das am Ende unterm Strich Sinn macht oder nicht. 

Ich wuerde versuchen das auszublenden, weil es einer fundierten Entscheidung oft im Weg steht. 

 

Ich sehe das so:

1. Liquidität ist King. Auf jeden Fall würde ICH einen grossen Teil des Depots behalten.
2. Zinsen vs ROI : Was erwartest du ueber die nächsten 10-15 Jahre vom Markt? Die Frage musst du dir stellen. ICH denke, er macht auf jeden Fall mehr als die 4-5%. Ziemlich locker sogar. Aber Garantie gibts halt keine. Und was ist wenn die KI-Blase platzt, und die Roboterblase und die Quantencomputer-Blase und die .... Vielleicht macht dein Depot aber auch erst nochmal 100% bevor es dann 50% nach unten geht. 

Davon abgesehen: Mit Mitte 30 habt ihr ja sicherlich noch 20 Jahre bis ihr irgendwann mal in Rente gehen wollt, da sind die Chancen ziemlich gut, dass das Depot nicht total mies performed (im Schnitt).

3. Der Kredit ist guenstig weil die Bank Zugriff auf dein Haus als Sicherheit hat. Also sicherstellen, dass der Kredit bedient werden kann: Risiko = Wahrscheinlichkeit des Eintritts x schwere der Folgen.

Folgen sind schwerwiegend, weil die Huette uU zwangsversteigert werden kann.

Eintrittswahrscheinlichkeit: -Zwei Einkommen wovon eines die Tilgung wuppen kann  -vielleicht einer BUZ  - Depot in der Grösse als Puffer im worst case  - ALG1 gibts ja auch noch als Puffer

Sehe ich persönlich als tragbares Risiko in eurer Situation. Ihr würdet das nicht auf Kante nähen und habt auch so genug Luft zum leben. 

 

 

Ich habe (allerdings im Ausland) auch bei ausreichend EK die Finanzierung vorgezogen.

 

 

 

[Rubberduck]

 

vor 2 Stunden von slowandsteady:

Wenn die Restschuld 50k ist, dann ist aber das Risiko eines "hohen Zinssatzes" vernachlaessigbar. Der ist dann einfach irrelevant (50k mit 10% Zinsen waeren ca. 1062 Rate und totale Rueckzahlung von 63.741,13). Deswegen 0.3-0.5% hoeheren Zinssatz fuer den gesamten grossen Kredit ueber Jahrzehnte festzuschreiben ist auch nicht unbedingt sinnvoll. Muss man halt mit Excel durchrechnen. Ich wuerde nur >10 Jahre festschreiben, wenn ich auf Kante finanziere, wenig tilge und die Rate auf keinen Fall nochmal hoeher werden darf, das ist hier aber nicht zutreffend.
 

 

Ich habe gerade den Rechner von BauFi24 an.

Bundesland wurde nicht verraten. Ich nehme mal an dass nicht Bayern, dann passt eine Schätzung für Grunderwerbssteuer.

Kein Makler. Dann NK 36.000 Euro.  Dann nochmal 45.000 Euro für den Beleihungsauslauf.

Bei 81.000 Euro Eigenkapital kriege ich 3,87% für 10 Jahre angezeigt. Ab 130.000 wirds nochmal besser.

Für 15 Jahre zahlt man (mit dieser Eingabe) anscheinend nur 0,1% mehr.

Keine Ahnung, wo das Online-Dings die Daten hersaugt. Müsste man prüfen

Aber 0,5% mehr für 15 statt 10 Jahre habe ich selbst noch nicht gesehen. Hätte auf 0,2-0,3 getippt-

 

Bei der Rate von 3000 Euro. Restschuld nach 10 Jahren 85.000

Und mit 15 Jahren ist das ein Volltilger. Nach 12 Jahren ist der Drops ohnehin gelutscht.

Auch ohne Sondertilgungen.

Man würde dann in 10 Jahren einen Kredit für 2 Jahre suchen müssen. Passt auch nicht.

 

Da das exorbitante 6,25% Anfangstilgung sind, würde ich eine Änderungsmöglichkeit für den Tilgungssatz nehmen.

Mit 2% Tilgung sind das noch 1.700 für die Rate im Monat.

Dann kann man auch mal chillen oder doch noch an Kinder denken.

[Rubberduck]

vor 22 Stunden von Justphil:

Meinst du irgendwelche speziellen Versicherungen, oder allgemein gesprochen?

Risiko-Leben würde ich zumindest abschließen.

 

Entfernte Cousine von meiner Frau ist gerade mit Anfang 50 an Magenkrebs verstorben. Hinterlässt 3 Kinder und ´nen doofen Vadder.

[stagflation]

Am 13.7.2026 um 13:15 von Justphil:

Ich gehe eigentlich davon aus, dass jeder Teil, der aus dem Depot genommen wird besser gelaufen wäre als der Sollzins, d.h. an sich wäre die logische Variante möglichst wenig aus dem Depot zu entnehmen und die höheren Zinsen zu zahlen.

 

Ja, Privatanleger machen das häufig so. Sie vergleichen die erwartete Rendite der Aktien und den Zins des Kredits.

 

Banker machen das nicht so. Sie bereinigen die Renditen und Zinsen zuerst um das Risiko und vergleichen erst danach.

 

Deshalb kommen Privatanleger und Banker zu unterschiedlichen Schlussfolgerungen und Ergebnissen. 

[Justphil]

Erstmal wieder vielen Dank an alle, die fleißg geschrieben haben!

Ich versuche dann mal alles zu beantworten: 

 

Am 13.7.2026 um 16:35 von CorMaguire:

Zu den 450k kommen noch Kaufnebenkosten und Maklerprovision?

Vermutlich gibts auch noch Renovierungskosten in alter und neuer? Wohnung.

 

Den besten Zins werdet ihr vermutlich nur für die 60% des Beleihungswertes bekommen (der dürfte so ca. 10-20% unter Kaufpreis liegen). Sagen wir mal 400k Beleihungswert, also ein Darlehen zu 240k.

Für die verbleibenden 120k (was schon 90% Auslauf wären) ist der Zins dann höher.  (--> https://www.vr.de/privatkunden/themenwelten/wohnen-immobilien/bauen-kaufen/beleihungsauslauf.html)

Also braucht ihr schon mal ca. 90k Restkaufpreis  + 30k Nebenkosten + 20k Makler + 20k Renovierung? = 160k

360k Darlehen würde ja auch in eure Parameter passen. Zinsen würde ich mal so anfänglich 1200 schätzen.

Kann auch sein, dass die Banken nur bis 80% Auslauf gehen, dann braucht ihr nochmal 40k mehr EK also 200k.

Andererseits ist Tilgung in 10 Jahren natürlich sportlich, wenn man denkt dass die meisten eher 30 Jahre abbezahlen.

 

Berufsunfähigkeitsversicherungen sollten afaik da sein und es kann gut sein dass die Bank noch RisikoLV will.

 

Da euch Schuldzinsen steuerlich nichts nutzen (im  Gegensatz zu Vermietern) würde ich auch lieber mehr EK einsetzen. Unter 50k würde ich das Depot aber nicht abschmelzen wollen. Und 10-20k Cash hätte ich persönlich auch noch gerne.

 

Das funktioniert grob geschätzt nicht, weil ja noch die Zinsen dazu kommen und die hausgeldumlage muss ja auch bezahlt werden. 

 

Lasst euch die Protokolle der WEG mindestens 3 besser 5 Jahre geben.

 

Jep, rechnerrisch alles soweit grob richtig, Kaufnebenkosten kommen dazu, Makler auch. Ergibt für uns aktuell die Situation, dass wir uns auf 360k geeinigt haben als Darlehen, da wir dann immer noch gut 142k Eigenanteil haben und auch noch "ein bisschen" was vom Depot übrig bleibt.

Wie andere schon gemeint haben, es hilft ja auch nicht, wenn man nach dem Kauf dann bei 0€ auf Konto und Depot ist.

 

Am 13.7.2026 um 18:03 von IndexP:

Ist die Kauf-Wohnung ähnlich zu eurer bisherigen?

Oder bietet sie einen klaren Mehrwert? (größer, neuer, besser ausgestattet, bessere Lage, etc.)

 

Falls ersteres:

Ist vielleicht eh schon zu spät - aber mir stellt sich da eher die Frage, ob die 450k (+x) Kaufbetrag finanziell sinnvoll sind bei 12k Jahresmiete...

Wie schon vorher erwähnt, das ist eher eine Lifestlye Entscheidung als eine um Geld zu sparen und auch Richtung "etwas eigenes haben wollen". Bzw. auch die Sache, dass wir aktuell wegen potentieller Eigenverwendung jederzeit aus der aktuellen fliegen könnten. 

 

 

Am 13.7.2026 um 19:54 von Bolanger:

Ich möchte nur noch kurz darauf hinwesien, dass man sich auch Konditionen für längere Laufzeiten geben lassen sollte. Wenn der Aufschlag moderat ist, dann lieber länger abschließen. 10 Jahre nach Vollauszahlung hat man ohnehin ein Sonderkündigungsrecht. Es kann nämlich unerwartet unangenehm werden, wenn man nach Ablauf der Zinsfestschreibung von der bank ein schlechtes Angebot für den Restbetrag bekommt und bei anderen Banken mit relativ geringem Volumen auch kein gern gesehener Kunde ist. Und ob später die Zinsen höher oder geringer sind weiß ohnehin niemand.

Jeder, der vor 5 Jahren eine 30-jährige Finanzierung abgeschlossen hat lacht sich heute ins Fäustchen. Wären die Zinsen inzwsichen gesunken, hätte er einfach nach 10 Jahren umgeschuldet.  

Tatsächlich würde der Zins sogar sehr viel besser sein bei 5 Jahren und auch höher bei 15 Jahren. So oder so, wenn die Sondertilgung unerwartet nicht umgesetzt werden kann gäbe es dann auch noch Bausparer um nicht das Luxusproblem von "kleinen" Krediten um die 100-150k zu laufen. 

 

Am 14.7.2026 um 11:39 von OSO:

Ich war Anfang 2014 in einer ähnlichen Situation (ähnliches Alter, etwas höheres Einkommen, keine Kinder geplant, ähnlicher Kaufpreis, ähnliches Vermögen, Zinsen etwas niedriger aber noch über 3%). Ich habe damals zu 90% finanziert mit anfänglich 2% Tilgung, die ich dann aber schnell auf 5% hochgedreht habe (plus Sondertilgungen), auch weil sich das Gehalt gut entwickelt hat (und die Zinsen deutlich gesunken sind - dadurch war es lohnenswerter zu tilgen). Habe damals auf 15 Jahre finanziert (und geplant, mit Sondertilgungen in der Zeit vollständig tilgen zu können), am Ende aber in den ersten 10 Jahren das Darlehen weitgehend zurückgezahlt und dann nach 10 Jahren die Kündigungsmöglichkeit einer KFW-Teilfinanzierung mit Zinserhöhung genutzt um den KFW-Teil loszuwerden - wäre teuer geworden). Eine andere Teilfinanzierung über die KFW konnte ich schon früher voll tilgen und habe das in der Nullzinsphase auch gemacht, das Hauptdarlehen was nach knapp 11 Jahren voll getilgt. 

 

Ein paar Gedanken zu eurer Situation hier: 

• Mein Depot stand damals gut, aber die Bewertungen am Aktienmarkt waren deutlich moderater. Objektiv heute wahrscheinlich ein höheres Risiko für einen kurzfristigen Rückschlag im Depot - aber man weiß es nicht. Ist im Rückblick bei mir gut gelaufen - das hätte aber auch anders ausgehen können. 
• Ich würde persönlich nie auf Pump Aktien/ETFs kaufen. Effektiv habe ich das damals aber über die hohe Finanzierung gemacht (Depot lief fast unangetastet weiter). Das war bewusst so (ich wollte das Ertragspotenzial am Aktienmarkt mitnehmen) und mir war klar, dass das effektiv einer Investition in den Aktienmarkt auf Kredit gleichkommt. Emotional war es aber was anderes. [Faktisch ein kleiner Unterschied, weil kein Risiko eines Margin-Calls.]
• Wenn ihr Geld im Depot lasst, muss euch klar sein, dass Geld im Depot einer gehebelten Wette auf den Aktienmarkt entspricht. Langfristig wird sich das vermutlich ausgehen - auf 5 Jahre kann das aber auch ganz anders aussehen. Wir würdet ihr euch fühlen, wenn das Portfolio in 6 Monaten um 50% einbricht? Gibt es dann Streit, weil ihr euch bei der Entscheidung nicht ganz einig wart?
• Ich hatte damals schon eine gute BU. Job war nicht sicher, aber mein Profil am Arbeitsmarkt sehr gefragt. Von daher Risiko Arbeitslosigkeit gering. Ich habe vorübergehend eine Risiko-LV abgeschlossen, um im Todesfall meinen Erben die Immobilie schuldenfrei zu hinterlassen. Auch das war nicht rational (mit einem Verkauf der Wohnung hätte man den Kredit ja tilgen können), mir aber wichtig. Habe die LV dann nach zwei Jahren gekündigt, als die Finanzierung reduziert und mein Depot durch Gewinne und zusätzliches Einkommen höher stand als der Wert der Restschuld. 
• Rational hat der Kauf wahrscheinlich keinen Sinn gemacht: Ich bin aus einer günstigen kleinen in eine große teure Wohnung gezogen. Das rechnet sich trotz Wertsteigerung der Immobilie in den letzten Jahren nie. Emotional war es aber viel Wert. Ist vielleicht anders, wenn es um eine Wohnung im gleichen Haus geht, wo das "Upgrade" kleiner ist - aber die Sicherheit unkündbar zu wohnen kann ja nach lokalem Mietmarkt viel Wert sein. 
• Zur Frage ob Depot oder Verkauf von Investments und Nutzung als EK: Schaut euch euer Risikoprofil an. Wie sicher sind eure Jobs und wie unabhängig sind sie vom Kapitalmarkt. Wenn ihr z.B. beide in der Chipbranche tätig seid (ggf. noch im gleichen Unternehmen), kann das alles hoch korreliert sein: KI-Blase platzt, Aktienmarkt geht runter, euer Unternehmen führt Entlassungen durch. Das würde eher für eine geringere Finanzierung sprechen. Wenn ihr beide gut bezahlte Beamte seid oder in bombensicheren Jobs in verschiedenen Branchen arbeitet, eine gute Berufsunfähigkeitsabsicherung habt und keine Familie plant, könnt ihr evtl. mehr Risiko in Kauf nehmen. Beim Zinsvergleich immer auch Steuern berücksichtigen - der Blick nur auf erwartete Depotrenditen und Sollzins greift zu kurz: Ohne Soli müsst ihr  vor Steuern 4.8% Zinsen erwirtschaften um 3.6% Kreditzins "zu finanzieren". Mit Soli oder höherem Zinssatz noch mal mehr. Das muss ein Depot erst einmal erwirtschaften. Außerhalb einer Notreserve machen Tagesgeld und kurzlaufende Anleihen da keinen Sinn mehr - da wird die Rendite in fast allen Konstellationen drunter liegen. Und selbst bei länger laufenden Anleihen wird sich das nur in Ausnahmefällen rentieren (wenn z.B. die Zinsen abschmieren). Großes Depot macht also wenn überhaupt auf Aktienseite Sinn. Und dann schauen, ob etwas mehr EK den Darlehenszinssatz noch einmal deutlich reduziert. 
• Nebenkosten nicht vergessen. Notar und Grunderwerbssteuer sind sicher, bei euch kommt anscheinend noch der Makler dazu. Bei mir waren es im Neubau dann noch Sonderwünsche und die Küche aber auch im Bestand solltet ihr davon ausgehen, noch einmal ordentlich Geld auf den Tisch zu legen. Das müsst ihr auch finanzieren.
• Aus meiner Sicht unbedingt noch mal Angebote eines Vermittlers einholen. Meine Erfahrung damals: Die großen Vermittlernetzwerke geben sich in den Konditionen nicht viel - ich habe mit drei Vermittlern gesprochen und die Zinsen, Sondertilgungen etc. waren praktisch identisch. Bin dann zu dem gegangen, der am wenigsten versucht hat, mir sinnlose Sonderlocken zu verkaufen (Bausparer, Rentenversicherung...). Bei Kreditvermittlung über den Makler steckt zwar vermutlich auch ein großer Vermittler dahinter, da können aber die Zinsaufschläge schon mal höher liegen. Und Finanzierung über die Hausbank kann bequem sein, muss aber in den Konditionen auch nicht spitze sein. 

Sehr gute und zutreffende Gedanken, ich stimme mit eigentlich allen überein. BU und LV spielen demnächst dann eine größere Rolle, sobald es etwas (die Wohnung) zu versichern gibt. 
Ebenso, ich möchte nicht zu personalisiert werden, aber unser Jobs sind sicher da unterschiedliche Arbeitgeber im ÖD. Wenn die KI-Blase platzt betrifft uns das eher im Depot als im Job.

 

Bezüglich der Vermittler, ja wir sind hier bei zweien, der eine Mensch schafft es aber nicht so ganz unsere Wünsche, besonders die Tilgungsrate, in ein Angebot zu packen. 

Derzeit schauen wir eher nach den Angeboten, die nicht verstecket Dinge im Kleingedruckten haben. 

Z.B. Commerzbank, die die Sonderzahlungen nach dem ersten Jahr, nur einmal im Jahr am 30.06 wünschen, was für uns z.B. bedeutet dass die erste Sondertilung erst am 30.06.2028 laufen würde. Kann der Zins noch so gut sein, das Angebot ist dadurch deutlich teurer...

 

Am 14.7.2026 um 14:29 von Rubberduck:

Risiko-Leben würde ich zumindest abschließen.

 

Entfernte Cousine von meiner Frau ist gerade mit Anfang 50 an Magenkrebs verstorben. Hinterlässt 3 Kinder und ´nen doofen Vadder.

Das klingt ja übel. Die Thematik kommt dann nach dem Kauf.

 

Am 14.7.2026 um 23:01 von stagflation:

 

Ja, Privatanleger machen das häufig so. Sie vergleichen die erwartete Rendite der Aktien und den Zins des Kredits.

 

Banker machen das nicht so. Sie bereinigen die Renditen und Zinsen zuerst um das Risiko und vergleichen erst danach.

 

Deshalb kommen Privatanleger und Banker zu unterschiedlichen Schlussfolgerungen und Ergebnissen. 

Stimmt wohl. Nur das Problem, dass der Privatanleger eben nicht weiß, wie man welches Risiko in Zahlen kalkuliert.