Immobilienvermietung als Diversifikation oder doch alles in Aktienmarkt?

[W.Heisenberg]

Hallo,

man nehme an, man hat eine Immobilie, kauft aber eine größere - will die Alte verkaufen, findet aber für den Preis keinen Käufer.

Lohnt sich zu diversifizieren und alte Immobilie zu vermieten? Für das was man verkaufen könnte (wofür Angebot gibt), wäre nämlich eine Miete brutto Rendite 5,25% (Rücklagen, Instanzhaltung, etc. nicht rausgerechnet)

Wenn man noch Wertsteigerung von 2% nimmt, ist man nicht so weit vom Aktienmarktrendite entfernt und hat eine gute Diversifikation - aber dann kommen ca. 20% laufende Immobilienkosten und man versteuern es zu seinen persönen Grenzsteuersatz von 42%.

Vermögen inkl. Immobilien im unteren 7 Stelligen Bereich. Die des Partners knapp unter 7 Stelligen Bereich (ist aber auch Urlaubsvilla dabei, was wenig Rendite bringt)

 

Für den Preis für den man verkaufen will, wäre eine Mietrendite nur von 4,67% - und da würde man verkaufen, bei 5,25% hat man Bauchschmerzen. Verkauft wird 4. Monat, bald kommen schlechte Verkaufsmonate wie Nov, Dez und Jan - wo man vermutet, dass man so schnell keinen Käufer für den Wunschpreis findet.

Was würdet ihr machen?

 

 

 

 

[satgar]

vor 11 Minuten von W.Heisenberg:

findet aber für den Preis keinen Käufer.

Eine Immo ist halt das wert, was andere dafür bereit sind zu bezahlen. Und nicht der Wert-Anker, den man von den Preisen vor Monaten oder Jahren im Kopf hat.

 

Bei 4,5% Kreditzinsen zzgl. Tilgung müssen sich die Verkäufer eben auch anpassen, sonst wirds nichts mit einem Verkauf. Daher vielleicht, als alternative Anregung, auch nochmal die eigenen Preisvorstellungen überdenken.

[Joker_19]

Für mich wäre die rein rechnerische Rendite gar nicht das Ausschlaggebende. Im Gegensatz zu Wertpapieren an der Börse, die im Hintergrund für uns arbeiten, bedeutet Vermieten echte Arbeit: Reparaturen, Ansprechbarkeit, Abrechnungen, sonstiger Ärver mit dem Mietern. Ich habe mich daher immer gegen vermietete Immobilien entschieden. Mir reicht mein selbst bewohntes Haus als Immobilieninvestment.

 

Eine Diversifizierung sehe ich durch Vermieten nicht, solange man selbst schon in einer eigenen Immobilie wohnt. Das ist eher Klumpenbildung.

 

Gruß,

 

Hardy   

 

 

[hattifnatt]

Eine Immobilie wird durch Mieter, die man legal kaum mehr los wird, auch noch immobiler.  Ich würde nichts mehr im Einzel- oder Mehrfamilienhaus-Bereich (also selbstverwaltet) machen wollen und habe die "once-in-a-lifetime"-Gelegenheit, wo gerade 2 Parteien aus einem Zweifamilienhaus ausziehen, ergriffen und verkaufe - ungeachtet gesunkener Verkaufspreise. Es mag Leute geben, denen es nichts ausmacht, wenn Mieter sie im Urlaub wegen Überflutung eines verstopften Klos anrufen (reales Beispiel!), ich gehöre nicht dazu.

[geldvermehrer]

Bin bald bei einem RMH raus aus der Spekulationsfrist, dachte mir ab Februar 2027 stelle ich die Immob. online und für den Erlös gibts weiteres Nießbrauchdepot für Tochter (hat mit Frau-Tochter-Nießbrauchdepot tadellos funktioniert).

Einer der größten Bauträger für Wohnungsbau in meiner Stadt meinte, derzeit kaum Nachfrage, Grund, die Leute kaufen lieber ETF

[Cepha]

Du musst auch einen Mieter finden, der Dir 5,5% des Kaufpreises als Jahreskaltmiete bezahlt (0,75% Instandhaltungsrücklage mal abgezogen)

 

Sobald der unbefristete Mietvertrag unterschrieben wurde sinkt der Verkaufswert der Immobilie idR sofort um 10%.

 

Ohne konkrete Zahlen und Daten ist das aber eh kaum diskutierbar.

vor 3 Stunden von geldvermehrer:

Bin bald bei einem RMH raus aus der Spekulationsfrist, dachte mir ab Februar 2027 stelle ich die Immob. online und für den Erlös gibts weiteres Nießbrauchdepot für Tochter (hat mit Frau-Tochter-Nießbrauchdepot tadellos funktioniert).

Einer der größten Bauträger für Wohnungsbau in meiner Stadt meinte, derzeit kaum Nachfrage, Grund, die Leute kaufen lieber ETF

Alles eine Frage des Angebotspreises. Verlust wirste über die letzten 10 Jahre vermutlich nicht machen.

[hattifnatt]

vor 9 Stunden von Cepha:

Sobald der unbefristete Mietvertrag unterschrieben wurde sinkt der Verkaufswert der Immobilie idR sofort um 10%.

IMHO eher um 20%.

[Neverdo]

Um Gottes Willen...mach dich bitte schlau, frage diejenigen, die bereits vermieten, erkundige dich nach Kosten für Handwerker etc. wer macht denn noch mit Immos?

[Vios]

Um ein wenig anekdotische Evidenz einzustreuen, ich werde nie wieder vermieten.

Die wenigen Jahre, die ich mehrere Mietwohnung in eigenen Mehrparteienhäusern hatte, haben gereicht. 

Kaum eine ruhige Minute. Stress, unerwartete Kosten, Vandalismus,  Sprayer, Polizeieinsatz, Räumungsklagen, Mietnomaden, Wasserschaden, Müllprobleme durch mangelhafte Trennung usw. 

Es war zwar ein super Geschäft durch die Immopreissteigerung und die Mieten haben alle Kosten inkl. Finanzierung und Lebensunterhalt gedeckt, aber die fehlende Lebensqualität ist nicht zu bezahlen.

Die Zeiten der hohen Wertsteigerungen sehe ich als beendet an.

Handwerker werden durch den extremen Personalmangel deutlich teurer werden.

 

[Malvolio]

".... will die Alte verkaufen, findet aber für den Preis keinen Käufer."  vs.  "Wenn man noch Wertsteigerung von 2% nimmt, ..."???  Finde den Fehler!

 

Man kann sich durch eine angenommene Wertsteigerung alles schön rechnen. Aber ob man den errechneten Wert dann auch bekommt, wenn man tatsächlich verkaufen will, ist dann eine ganz andere Frage.

[Wegerich]

@Vios Danke, habe zwar weniger vermietet, werde das aber aus den gleichen Gründen nie wieder tun.

[W.Heisenberg]

Am 17.10.2026 um 17:28 von satgar:

Eine Immo ist halt das wert, was andere dafür bereit sind zu bezahlen. Und nicht der Wert-Anker, den man von den Preisen vor Monaten oder Jahren im Kopf hat.

Man kann wert der Immobilie nicht an erst besten Kaufinteressenten messen.

Immobilie wird "erst" 3,5 Monate verkauft. Ich lese dass 6-9 Monate oft normal sind.

Aber die Frage ist, ob man bei den Daten besser vermieten oder verkaufen sollte.

 

 

vor 20 Stunden von geldvermehrer:

Einer der größten Bauträger für Wohnungsbau in meiner Stadt meinte, derzeit kaum Nachfrage, Grund, die Leute kaufen lieber ETF

Ich habe auch das Gefühl. Beim Verkaufen gibt es wenig Interessenten und wenn welche doch besichtigen, merkt man bei vielen, dass nicht wirklich Kaufinteresse da ist.  Bei Vermietung aber große Nachfrage. 
Das Problem ist auch, dass bei vielen leider Eigenkapital nur für Nebenkosten ausreicht und bei gestiegenen Zinsen die Bank weniger Kredit gibt - so ist eine Finanzierung bei Kaufinteressenten geplatzt. 

 

vor 5 Stunden von Malvolio:

".... will die Alte verkaufen, findet aber für den Preis keinen Käufer."  vs.  "Wenn man noch Wertsteigerung von 2% nimmt, ..."??? Finde den Fehler!

 

Man kann sich durch eine angenommene Wertsteigerung alles schön rechnen. Aber ob man den errechneten Wert dann auch bekommt, wenn man tatsächlich verkaufen will, ist dann eine ganz andere Frage.

Man verkauft nur ein paar Monate, Wertsteigerung ist über viele Jahre gemeint. Dazu kommt auf den Preis an, für den man verkauft -> aktuell 7% p.a. über die letzten 15 Jahre bei der Immobilie und eben nicht 2%

Bei nur 2% wäre die schon längst weg - Mietrendite wäre nämlich ca. 10% - würde aber dann auch selbst vermieten.

 

 

 

[Rubberduck]

vor 7 Stunden von Vios:

Handwerker werden durch den extremen Personalmangel deutlich teurer werden.

Eigene Erfahrungen? Oder wie kommst Du drauf?

 

Handwerker sind bereits teuer. Was nicht heißt, das man lange waren müsste.

Aktuell ist Krise am Bau. Kommen (fast) alle sofort.

Seltene Ausnahme bei mir: Kellersanierung und (man denkt es nicht) Dämmung.

Elektriker kein Problem. Installateur auch nicht. Sowas wie Maler/Bodenleger erst recht nicht.

 

Das sind hier im Rhein-Main-Gebiet exklusiv Menschen mit Migrationshintergrund.

Wenn die in Syrien ne Wand verputzt gekriegt haben, dann auch hier.

Gefühlt aber eher Osteurpäer.

 

vor 1 Stunde von W.Heisenberg:

Das Problem ist auch, dass bei vielen leider Eigenkapital nur für Nebenkosten ausreicht und bei gestiegenen Zinsen die Bank weniger Kredit gibt - so ist eine Finanzierung bei Kaufinteressenten geplatzt. 

 

Das ist die Lage.

 

[Flughafen]

Am 17.10.2026 um 17:17 von W.Heisenberg:

man nehme an, man hat eine Immobilie, kauft aber eine größere - will die Alte verkaufen, findet aber für den Preis keinen Käufer.

Lohnt sich zu diversifizieren und alte Immobilie zu vermieten?

Das erinnert mich ein wenig an die Frage, ob es sich für einen Trader lohnt, in einer Aktie als Investor langfristig investiert zu bleiben, wenn man sich verkalkuliert hat und Verluste nicht realisieren will. 

 

 

[Vios]

vor 2 Stunden von Rubberduck:

Eigene Erfahrungen? Oder wie kommst Du drauf?

Ich habe immer noch gute Kontakte zu Handwerksbetrieben. 

Es gibt erhebliche Probleme,  gut ausgebildete Meister zu finden, die die Nachfolge übernehmen können. 

Daher schließen Betriebe mit dem Eintritt in den Ruhestand des Inhabers.

Hier in meiner Gegend ist es jetzt schon sehr schwer einen Elektriker oder Heizungsmonteur zu bekommen . 

Dachdecker machen Termine für nächstes Jahr. 

Gut, dass ich das Meiste selbst mache.

[Cepha]

vor 3 Stunden von Rubberduck:

Handwerker sind bereits teuer. Was nicht heißt, das man lange waren müsste.

Aktuell ist Krise am Bau. Kommen (fast) alle sofort.

 

Muss was an den Fenster machen lassen. Ende April waren die Handwerker da, das zu erfassen. Letzte Woche im Oktober hab ich dann auch mal das Angebot dazu erhalten.

Im Hof wär auch was zu machen. Umfang grob 4000€. Der Auftrag interessiert keinen...

 

Zumindest das Malern hat ganz passabel geklappt, aber viele Angebote waren es auch nicht und im Grunde fande ich nur eins vom Preis her attraktiv. Kann also auch pures Glück gewesen sein.

wenn das alles die Lage ist, wenn die nichts zu tun haben, dann würde ich davon ausgehen, dass Neubau in Deutschland in nennenswertem Umfang garnicht mehr machbar ist, weil offenbar keiner mehr da ist, der die Gebäude errichten könnte.

[PEOPLES]

vor 12 Stunden von W.Heisenberg:

Beim Verkaufen gibt es wenig Interessenten und wenn welche doch besichtigen, merkt man bei vielen, dass nicht wirklich Kaufinteresse da ist.  Bei Vermietung aber große Nachfrage. 
Das Problem ist auch, dass bei vielen leider Eigenkapital nur für Nebenkosten ausreicht und bei gestiegenen Zinsen die Bank weniger Kredit gibt - so ist eine Finanzierung bei Kaufinteressenten geplatzt. 

Das wird das Problem sein, wenn die Zinsen nach oben gehen wird "Geld teuer", weniger Leute auf dem Markt, die das aufbringen können, also weniger Interessenten.

 

Ich habe im Mai diesen Jahres (in Brasilien) gekauft, auch in einer Hochzinsphase. Während kleinere Appartements wohl gehen, ist das bei EFH problematisch. Ich habe mir einiges angeschaut aber oft zu teuer, das auch dem Makler so gesagt. Der meinte dann, dass der eine oder andere Verkäufer (Haus schon leer), eher nochmal mit dem Preis hochgehen will, weil das Haus schon 9-12 Monate auf dem Markt ist. Dann wird er es halt erst recht nicht los, was nen Quatsch. 
Wir haben dann eines gekauft, dass 10Monate auf dem Markt war (aber noch bewohnt) und haben das nochmal wenig runterhandeln können, wobei das eh schon nicht mehr so hoch "bewertet" war. 

 

Ich hatte das Gefühl, viele "hängen" an den Immos, haben sich was in Kopf gesetzt und wollen aus Prinzip nicht drunter verkaufen. Wenn das professionelle Immohändler wären, wrden die das wahrscheinlich gegenrechnen, was sie Leerstand kostet und entsprechend abzinsen, die wuerden das nie für 9-10 Monate auf dem Markt lassen. 

 

Vermieten in D ist doch irgendwie schwierig, ausserdem viel gebundenes Kapital. Ich wuerde ueberlegen, ob ich Vermieter sein will oder nicht. Wenn nein, dann schauen wie lange man auf dem Markt bleiben will (und die Opportunitätskosten dafür tragen) bis ich mit dem Verkaufspreis runter gehe.
Nicht vergessen: Auf der anderen Seite hast du die neue Immo (hoffentlich) mit Abschlag bekommen, wegen der "Hochzinsphase". Wären wir bei 1%/a, dann wäre die neue Huette wahrscheinlich teurer. 

[satgar]

vor einer Stunde von PEOPLES:

Ich hatte das Gefühl, viele "hängen" an den Immos, haben sich was in Kopf gesetzt und wollen aus Prinzip nicht drunter verkaufen.

Das ist halt einfach dieser Preis Anker, der gesetzt ist durch das, was mal zu bekommen war, nun aber nicht mehr realistisch ist. Es ist schwer, davon dann ab zu kommen und sich klar zu machen, dass es die Preise von vor ein paar Monaten oder Jahren nicht mehr gibt.

[s1lv3r]

vor 14 Stunden von W.Heisenberg:

Ich habe auch das Gefühl. [...]

Interessant ist m.E.n. wie schnell sich diese Gefühlslage (bei dir persönlich, hier im Forum, allgemein in der Gesellschaft) dreht. Vor 5 Jahren waren Immobilien noch der heiße Shit und es gab massig Immo-Influencer auf Youtube (ich glaube die verdingen sich heute alle als Reichs/Wutbürger-Influencer?) ...

 

Natürlich ist in der Zwischenzeit auch ein bisschen was passiert, aber irgendwie hat heute jeder Vermietungs-Horrorgeschichten am Start, während vor ein paar Jahren noch alles ganz toll war und man quasi mit den Leuten streiten musste, dass es sich bei Vermietung nicht um "passives Einkommen" handelt. (Die Leute hier im Thread ausdrücklich ausgenommen - da habe ich jetzt nicht nachgeforscht, ob der einzelne schon immer pro oder kontra Vermietung war.)

 

Ich wäre daher glaube ich trotzdem vorsichtig, zuviel auf die persönliche/allgemeine Gefühlslage zu geben. Das ist schließlich eine Entscheidung für Jahrzehnte und da sollte man denke ich soweit wie irgendwie möglich versuchen die persönliche Gefühlslage und rein anekdotische Referenzen aus dieser Entscheidung rauszuhalten. (Dazu gehören aber natürlich auch solche Geschichten wie der Ankereffekt ...)

 

Die zu klärende Hauptfrage ist daher meiner Meinung nach tatsächlich die folgende:

vor 2 Stunden von PEOPLES:

Ich wuerde ueberlegen, ob ich Vermieter sein will oder nicht. [...]

 

[hilflos]

vor 3 Stunden von PEOPLES:

 

Ich habe im Mai diesen Jahres (in Brasilien) gekauft, auch in einer Hochzinsphase. 

Der Markt ist in Deutschland schon so unterschiedlich, dass kein allgemeine Aussage getroffen werden kann. Dann noch der Vergleich mit einem Entwicklungsland.....

Wir haben derzeit keine Hochzinsphase!

[Neverdo]

Ach ja Handwerker...selbst bei mir als Architekt kommen die doch auf die Idee mir Un bzw. angelernte ins Haus zu schicken und dann auch noch als Ausgebildete abzurechnen.Meine Heizungserneuerung war eine Katastrophe, die haben teilweise mehr rausgetragen als reingebracht, warum, weil sie falsche Anschlüsse und Komponenten verbaut haben, die Heizung hätte ich jedenfalls danach nicht mehr korrekt regeln können.Mein Dachdecker wollte exakt 100% Mehr haben als andere angeboten haben, der Schlossen wollte erst einmal 33% bar auf die Hand weil er ja in Vorlage gehen muss...usw. usw.---

Ihr werdet euch wundern, wenn ihr sie braucht über Qualität und Kosten habe ich jetzt kein Wort gesagt, aber eines ist klar nur noch Untenehmen werden damit klar kommen, die haben SUBs mit relativ angemessenen Preisen, egal ob bei Vermietung oder Neubau, für Freizeit Vermieter, kann ich nur sagen "Finger weg"...

[OttoKleinanleger]

Es köchelt gerade bezüglich der 10 Jahres Spekulationsfrist. Mal sehen was daraus wird.

Vorschlag des Finanzausschusses des Bundesrats zur Besteuerung privater Grundstücksveräußerungen

[mipla]

vor 1 Stunde von OttoKleinanleger:

Es köchelt gerade bezüglich der 10 Jahres Spekulationsfrist. Mal sehen was daraus wird.

Vorschlag des Finanzausschusses des Bundesrats zur Besteuerung privater Grundstücksveräußerungen

Aus meiner Sicht richtig wenn diese Sonderregelung abgeschafft wird. Bei Aktien wurde ja auch schon vor 20 Jahren die 1 Jährige Spekulationsfrist abgeschafft.

[W.Heisenberg]

vor 7 Stunden von satgar:

Das ist halt einfach dieser Preis Anker, der gesetzt ist durch das, was mal zu bekommen war, nun aber nicht mehr realistisch ist.

Ist zumindest in diesem Fall nicht der Fall. Gleiche Reihenhäuser stehen zum höheren Preis, Makler sagen der Preis ist realistisch. Zumindest Makler sollten die Marktlage beurteilen können.

[satgar]

vor 1 Minute von W.Heisenberg:

Ist zumindest in diesem Fall nicht der Fall. Gleiche Reihenhäuser stehen zum höheren Preis, Makler sagen der Preis ist realistisch. Zumindest Makler sollten die Marktlage beurteilen können.

Das kann ja alles sein. Aber wie etwas angeboten wird, und auch was Makler so sagen, heißt ja am Ende nicht, dass es das ist, was am Markt auch weg geht und verkauft wird. Aber die anderen haben schon das viel wichtigere zu dem Thema gesagt^^ Meins war nur ein genereller Einwurf, was man immer so denkt, was man bekommen könnte, und was sich dann real erzielen lässt.