Immobilienvermietung als Diversifikation oder doch alles in Aktienmarkt?

[ein_johannes]

Am 17.10.2026 um 17:17 von W.Heisenberg:

Hallo,

man nehme an, man hat eine Immobilie, kauft aber eine größere - will die Alte verkaufen, findet aber für den Preis keinen Käufer.

Erst mal Glückwunsch zur neuen, größeren Immobilie. Von was sprechen wir denn bei der "Alten" ? Eine Wohnung ? Einfamilienhaus ? Das legt idR. die Zielgruppe fest - hier wird es vermutlich dann der Eigennutzer sein, oder ? 

Der Preis hängt vom Bauzins ab, der ist alleine in den letzte 6 Wochen (!) um mehr als 10% gestiegen. 

Zitat

Lohnt sich zu diversifizieren und alte Immobilie zu vermieten? Für das was man verkaufen könnte (wofür Angebot gibt), wäre nämlich eine Miete brutto Rendite 5,25% (Rücklagen, Instanzhaltung, etc. nicht rausgerechnet)

Vermietung lohnt sich praktisch ausnahmslos nur bei hohen Eigenkapitalhebeln. Ist die alte Immobilie denn überhaupt noch hoch beliehen ? Wenn nein -> lohnt sich nicht.

Zitat

Wenn man noch Wertsteigerung von 2% nimmt, ist man nicht so weit vom Aktienmarktrendite entfernt und hat eine gute Diversifikation - aber dann kommen ca. 20% laufende Immobilienkosten und man versteuern es zu seinen persönen Grenzsteuersatz von 42%.

Wertsteigerungen sind spekulativ. Immobilien machen Arbeit und kosten Geld. Wenn sie keine Eigenkapitalrenditen im deutlich zweistelligen Bereich erzielen, sondern "gerade so" an die Aktienrendite rankommen (und das sogar noch vor Leerstand&Bewirtschaftung), dann sind sie ein schlechtes Geschäft.

Man bedenke zudem, das die Bewirtschaftsungskosten von Ein- und Zweifamilienhäusern unverhältnismäßig hoch sind.

 

Grundfrage ist doch: möchtest du Vermieter sein ?

Wenn ja, warum bist du es dann noch nicht.

Wenn nein, dann geh mit dem Preis runter und werd die Immobilie los.

 

 

Hier mal kurz meine derzeitige Einschätzung:

Ich bin ja Immobilienmensch (70-80% des Gesamtvermögens) und der Markt ist derzeit schwer angeschlagen.

Auf der einen Seite die Verkäufer, die noch in der alten Zinswelt leben und ihren Wunschpreis haben - und auf der anderen Seite die Käufer, bei denen inzwischen bei hohen Beleihungswerten oft bereits die 5 vorm Komma steht und die die Wunschpreise der Verkäufer unmöglich finanziert bekommen, selbst wenn sie wollten.

Selbst recht gute Objekte liegen wie Blei im Markt, unsere Tageszeitung  hat inzwischen 4 (!!!) volle Seiten nur mit Immobilienangeboten. 

Fakt ist, die Verkäufer müssen mit den Preisen runter, sonst kommen Verkäufe schlicht nicht zu Stande.

 

Derzeit habe ich z.B. ein Objekt aufm Tisch, da habe ich vor 8 Wochen ein Angebot abgegeben, 38% unter Angebotspreis. Letzte Woche hat sich der Makler gemeldet, der Verkäufer wäre jetzt verhandlungsbereit - und dem musste ich gleich sagen, das das Angebot von damals nicht mehr gilt da die Zinsen seither deutlich gestiegen sind. Und das ist keine Verhandlungstaktik, sondern Realität; ich vermute der Verkäufer wird am Ende weniger als 50% des Angebotspreises bekommen, also eigentlich nur den Grundstückswert - die Steine da drauf nimmt ihn der Käufer halt kostenlos noch mit ab.

Es geht um ein älteres Objekt im Mischgebiet in einer Kleinstadt im RheinMainGebiet; solche Objekte fluten gerade den Markt und sind quasi unverkäuflich.

[s1lv3r]

vor 1 Stunde von mipla:

Aus meiner Sicht richtig wenn diese Sonderregelung abgeschafft wird. Bei Aktien wurde ja auch schon vor 20 Jahren die 1 Jährige Spekulationsfrist abgeschafft.

Ja, so gesehen nur folgerichtig. Krypto fällt wohl auch zum Ende des Jahres. Mal sehen wie lange Gold noch steuerfrei bleibt ...

[hattifnatt]

vor 4 Stunden von mipla:

vor 6 Stunden von OttoKleinanleger:

Es köchelt gerade bezüglich der 10 Jahres Spekulationsfrist. Mal sehen was daraus wird.

Vorschlag des Finanzausschusses des Bundesrats zur Besteuerung privater Grundstücksveräußerungen

Aus meiner Sicht richtig wenn diese Sonderregelung abgeschafft wird. Bei Aktien wurde ja auch schon vor 20 Jahren die 1 Jährige Spekulationsfrist abgeschafft.

Ihr seid nicht ganz up-to-date 

https://www.kleeberg.de/2026/10/19/bundesrat-lehnt-aenderung-bei-privaten-grundstuecksveraeusserungen-ab/

vor 2 Stunden von s1lv3r:

Ja, so gesehen nur folgerichtig. Krypto fällt wohl auch zum Ende des Jahres. Mal sehen wie lange Gold noch steuerfrei bleibt ...

Die einjährige Spekulationsfrist nach § 23 EStG (private Veräußerungsgeschäfte) wurde ursprünglich eben für physische Gegenstände wie Gold, Oldtimer etc. geschaffen (AKA "Sachen des täglichen Gebrauchs") - dass Krypto auch ein solcher Gegenstand ist, war doch schon immer bizarr. 

[kea]

vor 4 Stunden von ein_johannes:

Erst mal Glückwunsch zur neuen, größeren Immobilie. Von was sprechen wir denn bei der "Alten" ? Eine Wohnung ? Einfamilienhaus ? Das legt idR. die Zielgruppe fest - hier wird es vermutlich dann der Eigennutzer sein, oder ? 

Der Preis hängt vom Bauzins ab, der ist alleine in den letzte 6 Wochen (!) um mehr als 10% gestiegen. 

Vermietung lohnt sich praktisch ausnahmslos nur bei hohen Eigenkapitalhebeln. Ist die alte Immobilie denn überhaupt noch hoch beliehen ? Wenn nein -> lohnt sich nicht.

Wertsteigerungen sind spekulativ. Immobilien machen Arbeit und kosten Geld. Wenn sie keine Eigenkapitalrenditen im deutlich zweistelligen Bereich erzielen, sondern "gerade so" an die Aktienrendite rankommen (und das sogar noch vor Leerstand&Bewirtschaftung), dann sind sie ein schlechtes Geschäft.

Man bedenke zudem, das die Bewirtschaftsungskosten von Ein- und Zweifamilienhäusern unverhältnismäßig hoch sind.

 

...

Mir ist nicht so klar, wie man mit Immobilien umgehen muss - deshalb ein paar Fragen:

• Wenn man mit Immos sein Vermögen vermehren möchte, muss die Eigenkapitalrendite zweistellig sein (gewisser Abstand zum durchschnittlichen Aktienmarkt wegen Steuer)?
• D.h. ungehebelt hat man in der Regel keine Chance das zu erreichen?
• Der Kredithebel müsste ja mit der Zeit sinken, wenn man über die Jahre abbezahlt.
  • Verkaufst du dann nach 10 Jahren (Spekulationsfrist) und kaufst dir mit Kredithebel (der dann wieder höher ist) neue Immobilien bis da der Kredithebel wieder gesunken ist?
• Gibt es überhaupt "Vorteile" eine Immobile weiter zu halten wenn diese abbezahlt ist?
• Doppelhaushälften und Einfamilienhäuser zu vermieten ist keine gute Idee, da die Rendite zu gering (auch im Hinblick auf vermietbare Fläche / Grundstücksfläche).
  • Was meinst du mit Bewirtschaftungskosten bei Einfamilienhäusern deutlich höher?
  • Gibt es überhaupt Gründe so etwas zu halten (außer man wohnt selber drin)?

[hattifnatt]

vor 58 Minuten von kea:

Mir ist nicht so klar, wie man mit Immobilien umgehen muss - deshalb ein paar Fragen:

Zum Glück gibt es für solche "dummen"* Fragen KI: 

https://share.gemini.google/jGYIaOxpNKlY

 

* Aufgrund gewisser früherer Beiträge von dir gehe ich davon aus, dass du trollen willst.

[PEOPLES]

vor 11 Stunden von hilflos:

Der Markt ist in Deutschland schon so unterschiedlich, dass kein allgemeine Aussage getroffen werden kann. Dann noch der Vergleich mit einem Entwicklungsland.....

Wir haben derzeit keine Hochzinsphase!

Ueber Nomenklatur kann man streiten. Das letzte Mal waren die Zinsen vor 15 Jahren so "hoch" und vor allem sind die recht schnell angestiegen. 

 

Der Effekt ist der gleiche, egal ob Brasilien oder D: Bei niedrigen Zinsen sitzt das Geld lockerer, mehr Nachfrage in bestimmten Preisklassen und deswegen höhere Preise. Jetzt kam der schnelle Anstieg der Immobilienzinsen, die Preisbildung hinkt hinterher und man wundert sich, dass es keine Nachfrage gibt.

500k bei 1.5% Zinsen und 2% Tilgung war vor 2-3 Jahren für 1500€/Monat zu haben.

500k bei 4.5% und 2% Tilgung sind dann folglich 2700€/Monat, das sprengt bei vielen die Planung. Da muesste man ja irgendwo bei 6000€ netto Haushaltseinkommen liegen.

 

 

[hilflos]

vor 8 Stunden von PEOPLES:

 

500k bei 4.5% und 2% Tilgung 

 

eine Finanzierung sollte heute noch unter 4% möglich sein (halt nicht für 20 Jahre fest) und 2% Tilgung braucht am Anfang kein Mensch

[satgar]

vor 1 Stunde von hilflos:

eine Finanzierung sollte heute noch unter 4% möglich sein (halt nicht für 20 Jahre fest) und 2% Tilgung braucht am Anfang kein Mensch

Es gibt laut Zinsvergleich der Stiftung Warentest mit 60% Fremdkapital und 2% Tilgung nur einen einzigen "Anbieter", der unter 4% liegt bei 10 Jahren Zinsbindung. Das ist Baufi Direkt/Haus & Wohnen mit 3,87% Angebotszins. Alle anderen liegen über 4%.

 

Du bist gerade nicht up to date wie mir scheint. Unter 4% zu kommen, ist aktuell so gut wie unmöglich.

[Caveman8]

vor 25 Minuten von satgar:

Du bist gerade nicht up to date wie mir scheint. Unter 4% zu kommen, ist aktuell so gut wie unmöglich.

Korrekt! 

[slowandsteady]

vor 2 Stunden von hilflos:

2% Tilgung braucht am Anfang kein Mensch

0% Zinsen und 2% Tilgung -> 50 Jahre

1.5% Zinsen und 2% TIlgung -> 37 Jahre

4.5% Zinsen und 2% Tilgung -> 26 Jahre
Man kann die Tilgung bei hohen Zinsen also durchaus etwas reduzieren um die gleiche Laufzeit zu bekommen.

vor 33 Minuten von satgar:

Unter 4% zu kommen, ist aktuell so gut wie unmöglich

Bauzinsen aktuell: Die Zinsentwicklung bei Immobiliendarlehen
Real werden gerade 4.4% fuer 10 Jahre und 4.53% fuer 15 Jahre aufgerufen. Mit bester Bonitaet und hartem Verhandeln schaffst du vllt so 0.4 Prozentpunkte weniger, aber unter 4 halte ich fuer fast unmoeglich. Wir sind nach Vergleichen und Gegenangeboten damals 0.3 Prozentpunkte unter dem Interhyp Zinschart geblieben, wobei da die Rahmenbedingungen waren 75% Eigenkapital auf Beleihungswert, Volltilgung in 10 Jahren mit einer Rate, die ca. 20% unseres Nettoeinkommens ist. Glaube nicht dass es viele Leute gibt, die noch "solider" finanzieren.

Und genau das ist der Grund, warum der Bodenrichtwert (und der Wert des Betons ja sowieso) massiv gefallen ist in den letzten Jahren, paradoxerweise sogar noch mehr in Toplagen als woanders:

Zitat

Die aktuellen Bodenrichtwerte in München für den Stichtag 01.01.2026 wurden am 09.06.2026 vom Gutachterausschuss beschlossen. Im Vergleich zu 2024 sind die Werte im Durchschnitt deutlich gesunken (individuelle Wohnbebauung um ca. 16 %, Geschosswohnungsbau um ca. 26 %).

Die aktuellen Zinserhoehungen um nochmal 1% oder so in 2026 sind da noch gar nicht eingepreist, es wird noch weiter runter gehen. Muenchen kann das verkraften, in manch anderen strukturschwachen Gegenden kriegst du dein Haus aber schon zu Niedrigzinszeiten schon lange nicht mehr los. Die Zeiten von "Immobilienpreise gehen nur rauf" sind laengst vorbei.
Und fehlende Vermieterrechte in Deutschland brauchen wir erst gar nicht reden, so Leute wie "Vermietertagebuch" (alles nur 5 Jahre Zinsbindung, Bruchbuden im Osten) waeren laengst privatinsolvent, wenn er nicht mit Youtube-Schwurbel-Videos massiv Einkommen generieren wuerden. Auf seinem Blog hat er schon lange nicht mehr seine Immobilienzahlen aktualisiert, und selbst die die da sind, sind keine klassische Buchhaltung, sondern "schoengerechnet".

[satgar]

vor 51 Minuten von slowandsteady:

paradoxerweise sogar noch mehr in Toplagen als woanders:

 

Oh ja. Und selbst in München, in „nicht-top-Lagen“ wie Aubing-Lochhausen etc. hat es sich vom Stand 01.01.2024 1350€ den m2 auf 1100€ den m2 verringert. (01.01.2026)

[PEOPLES]

vor 5 Stunden von hilflos:

eine Finanzierung sollte heute noch unter 4% möglich sein (halt nicht für 20 Jahre fest) und 2% Tilgung braucht am Anfang kein Mensch

Wie auch immer, die Nachkommawerte in der Finanzierung sind auch nicht sooo wichtig. Die Quint Essenz ist, für eine Immobilienfinanzierung ist heute rund das doppelte, teilweise mehr, an monatlichen Aufwendungen noetig, wie noch von 3 Jahren. Das schlägt voll durch auf die Masse an möglichen Kaufinteressenten, die das aufbringen können. 
Absolut gesehen, sind 4% oder auch 4.5% noch gut, historisch wie auch im Vergleich zu anderen Ländern (USA liegen eher bei 6.5%), nur innerdeutsch im Vergleich zu der extremen Niedrigzinsphase (und damit verbundenen anstiegen der Immobilienpreise) ist es halt viel. 
Eigentlich sind Immobilien in D zu teuer und/oder Mieten zu niedrig. 

 

Leitzins bzw. 10jährige korrelieren auch nicht direkt mit den Immobilienpreisen. Was wir hier gesehen haben, war, dass die Toplagen (teuer) eher an Wert verloren hatten und die Käuferschicht, die eben vorher in die Toplage gegangen wäre, dann lieber ein Objekt in der "ist auch noch gut"-Lage sucht, als in der Toplage kleiner zu kaufen. Deswegen halten sich die Preise ein wenig besser in den mittleren Lagen. Da fehlen dann natuerlich auch die Kaeufer, aber das wird ein wenig kompensiert durch Zuzug aus den Top-Lagen. Vermutlich wird dann eher etwas mehr gependelt. 

 

Wenn der TE allerdings eh neu kaufen will, vielleicht groesser, dann profitiert er ja auch von den hoeheren Zinsen. Er hat weniger Konkurrenz, muss vermutlich weniger finanzieren und bekommt tendenziell niedrigere Immobilienpreise. Der Payoff ist dann auch der geringere Wert der Bestandsimmobilie, das muesste man dann emotionslos mit rein rechnen. 

[W.Heisenberg]

vor 12 Minuten von PEOPLES:

Wenn der TE allerdings eh neu kaufen will, vielleicht groesser, dann profitiert er ja auch von den hoeheren Zinsen. Er hat weniger Konkurrenz, muss vermutlich weniger finanzieren und bekommt tendenziell niedrigere Immobilienpreise. Der Payoff ist dann auch der geringere Wert der Bestandsimmobilie, das muesste man dann emotionslos mit rein rechnen. 

Was neues wurde vor paar Monaten gekauft, als 10 Jahrezins noch 0,6% niedriger war. 

[kea]

vor 19 Stunden von hattifnatt:

Zum Glück gibt es für solche "dummen"* Fragen KI: 

https://share.gemini.google/jGYIaOxpNKlY

 

* Aufgrund gewisser früherer Beiträge von dir gehe ich davon aus, dass du trollen willst.

Ich trolle nicht. Ich interessiere mich sehr für die technische Seite vom Hausbau / energetische Sanierungen (und habe da auch durchaus fortgeschrittenes Wissen). Das muss aber nicht heißen dass ich das Thema Finanzierung richtig verstanden hat.

Oft ist es so, dass Techniker nicht so viel Ahnung vom Wirtschaftlichen haben. Ich komme aus der Technik und nicht aus der Wirtschaft.

 

Ich persönlich bevorzuge es mit Personen zu sprechen - erst Recht wenn sie viel Erfahrung haben. Trotzdem Danke für den KI Link - ich werde mir ihn durchlesen.

[ein_johannes]

vor 18 Stunden von kea:

Ich persönlich bevorzuge es mit Personen zu sprechen - erst Recht wenn sie viel Erfahrung haben. Trotzdem Danke für den KI Link - ich werde mir ihn durchlesen.

Ich habe den KI-Link durchgelesen und stimme voll und ganz zu. Mag ich KI oft auch kritisch sehen - Chatgpt hat sich bei mir letztens tatsächlich um eine Dezimalstelle verrechnet (!!!) - in diesem Fall habe ich der Antwort nichts hinzuzufügen.

Außer vllt., das die dort angegebene Mindesteigenkapitalrendite von 10-15% mMn. zu niedrig ist. 15%+X will ich (in meinem "Jagdgebiet") schon sehen - es kommt immer Unvorhergesehenes, das die vorher so schön kalkulierte Rendite runterzieht. Da braucht es Puffer.

 

  

Am 20.10.2026 um 07:39 von hilflos:

eine Finanzierung sollte heute noch unter 4% möglich sein (halt nicht für 20 Jahre fest) und 2% Tilgung braucht am Anfang kein Mensch

Bei 10 Jahren, einer 80 oder 90%-Beleihung und normaler Bonität steht inzwischen oft schon die 5 vorm Komma. Und das sind ja dann nicht mal die armen Schlucker, bei einem 500k-Objekt bringen diese Leute ja trotzdem min. 100.000€ gespartes Geld ein (bei 10% Kaufnebenkosten).

Unter 4% wird selbst für den frugalen, kinderlosen Doppel-Beamten-Haushalt mit 50% EK kaum mehr möglich sein.

Für den Threadersteller sieht es halt schon so aus, als das er in der bisherigen Vermarktungsdauer einen Zinsanstieg von 0,5-0,6 mitgenommen hat.

Wenn zu Beginn schon wenig Interesse bestand, dann wird jetzt vermutlich auch keiner mehr um die Ecke kommen und das Objekt mit Kusshand nehmen. Ich wage mal die Prognose, das wird ne zähe Sache.

 

 

 

[derVuk]

Das meiste wurde im Thread ja schon erwähnt. Letztendlich können wir OP nur Informationen/Denkanstöße geben, entscheiden muss er selbst.

 

Kurz- bis mittelfristig hängt der Marktpreis wohl größtenteils am Zinsniveau. (Natürlich kann es bei einer Immoblie auch immer den einen Käufer geben, der aus pers. Präferenzgründen bereit ist deutlich mehr als den Marktpreis zu bezahlen, aber das wird in den meisten Fällen auch Wunschdenken bleiben.) Das zukünftige Zinsniveau kann aber keiner seriös vorhersagen, wäre halt Spekulation.

 

Langfristig hängt der Marktpreis neben dem Zinsniveau halt vor allem an Zustand der Immobilie und der Lage. Hierzu fehlen Informationen um überhaupt eine Prognose abzugeben oder auf die angenommenen 2% Steigerung einzugehen.

 

Es wurde ja bereits erwähnt, das Vermieten mehr als eine reine Kapitalanlage ist, was Aufwand etc.. betrifft. Auch auf den Wertverlust bei einer vermieteten Immobilie wurde bereits eingegangen. Deshalb abschließend noch eine zusätzliche Option, die Immobilie befristet an z.B. Studenten, Monteure, Saisonarbeiter etc... zu vermieten. Ob sowas möglich ist, ist aber auch wieder von der Lage, Zustand, Raumaufteilung etc... abhängig und natürlich mit einem gewissen Mehraufwand verbunden.

 

Ich pers. würde verkaufen, aber die Entscheidung muss natürlich OP treffen.

[Neverdo]

Über Zinsen zu reden ohne zu beachten, wie die Entwicklung wirklich war, erübrigt sich fast. Anfang der 80er Jahre wurden die Kreditzinsen für Baudarlehen zwischen 8% und 12% gehandelt, wieso konnte mann denn da noch bauen. Heute haben wir eigentlich Normalniveau erreicht, wieso wird da gestöhnt?

[slowandsteady]

vor 38 Minuten von Neverdo:

Anfang der 80er Jahre wurden die Kreditzinsen für Baudarlehen zwischen 8% und 12% gehandelt, wieso konnte mann denn da noch bauen.

 

Zitat

Seit vier Jahren geht es mit Immobilien bergab; um mehr als die Hälfte verloren manche Wohnungen und Häuser an Wert. Ein Ende der Baisse ist nicht absehbar, das Angebot an Eigentumswohnungen nimmt zu, weiterer Preisverfall ist vorerst nicht auszuschließen - auch wenn Makler das Gegenteil behaupten. *

Wohnungen: »Der Markt ist kaputt« - DER SPIEGEL vom 27.04.1986
Anfang der 1980er war nur mit die groesste Immobilienkrise in Deutschland. Frage beantwortet?  

Ansonsten:

• Heutige Arbeitnehmer zahlen 7 Prozentpunkte mehr Sozialabgaben vom Arbeitgeberbrutto mehr abdruecken als 1980 -> trifft einerseits den Bauherren, der 7% netto weniger hat und gleichzeitig aber 7% mehr zahlen muss an Handwerker.
• Mehrwertsteuer damals 13-14%, heute 19%
• Der Staat hat Bauen massiv verkompliziert mit Bauvorschriften (50k sind realistisch fuer Vermessung, Erschliessung, Bauantrag, Hausanschluss, Bodengutachten,  ..., d.h. alles bevor ueberhaupt der Baggerfahrer kommt)
• Baugrund ist massiv knapper und teurer als frueher (frueher hat der Staat munter Bauland billig verkauft)
• Heutzutage arbeiten eigentlich immer beide Elternteile, 1980 in Westdeutschland waren die Hausfrauen zuhause, da war mehr Zeit fuer Eigenleistung.
• weniger Zusammenhalt (frueher hat Nachbarsfamilie im Dorf dir geholfen beim Hausbau, dann du 2 Jahre spaeter wenn der Sohn der Nachbarsfamilie gebaut hat)
• ...

Nur Zinsen ist viel zu einfach betrachtet.

[satgar]

vor 54 Minuten von Neverdo:

Über Zinsen zu reden ohne zu beachten, wie die Entwicklung wirklich war, erübrigt sich fast. Anfang der 80er Jahre wurden die Kreditzinsen für Baudarlehen zwischen 8% und 12% gehandelt, wieso konnte mann denn da noch bauen. Heute haben wir eigentlich Normalniveau erreicht, wieso wird da gestöhnt?

Als Andreas Beck sagt dazu folgendes: https://www.instagram.com/reel/DPrEJ-WDHS7/

[Neverdo]

vor 2 Stunden von slowandsteady:

 

Wohnungen: »Der Markt ist kaputt« - DER SPIEGEL vom 27.04.1986
Anfang der 1980er war nur mit die groesste Immobilienkrise in Deutschland. Frage beantwortet?  

Ansonsten:

• Heutige Arbeitnehmer zahlen 7 Prozentpunkte mehr Sozialabgaben vom Arbeitgeberbrutto mehr abdruecken als 1980 -> trifft einerseits den Bauherren, der 7% netto weniger hat und gleichzeitig aber 7% mehr zahlen muss an Handwerker.
• Mehrwertsteuer damals 13-14%, heute 19%
• Der Staat hat Bauen massiv verkompliziert mit Bauvorschriften (50k sind realistisch fuer Vermessung, Erschliessung, Bauantrag, Hausanschluss, Bodengutachten,  ..., d.h. alles bevor ueberhaupt der Baggerfahrer kommt)
• Baugrund ist massiv knapper und teurer als frueher (frueher hat der Staat munter Bauland billig verkauft)
• Heutzutage arbeiten eigentlich immer beide Elternteile, 1980 in Westdeutschland waren die Hausfrauen zuhause, da war mehr Zeit fuer Eigenleistung.
• weniger Zusammenhalt (frueher hat Nachbarsfamilie im Dorf dir geholfen beim Hausbau, dann du 2 Jahre spaeter wenn der Sohn der Nachbarsfamilie gebaut hat)
• ...

Nur Zinsen ist viel zu einfach betrachtet.

Völlig richtig, damals hat der Staat geholfen, hast du das jetzt verinnerlicht..?..wird dir heute in diesem Land nur noch begegnen, wenn du etwas zur Rettung der Welt tust,also Umwelt,  sonst gibt es nichts.Damals ja...da hat man Familien gefördert und Geringverdiener, die wurden von der Grunderwerbsteuer befreit! Inzwischen hat der Staat sie erhöht und nicht nur einmal, in NRW nehmen sie den höchsten Satz von 6,5%, war die SPD mit den Grünen, bei denen kannst du sich bedanken, FDP hatte angekündigt es rückgängig zu machen, als sie Gelegenheit hatten...na ja, kennt man ja, warim lassen wir uns das gefallen?

Gerade noch wurden die Neuberechnungen durchgeführt, die Hebesätze angehoben, sollte alles neutral sein, weißt du was in Wahrheit daraus geworden ist??

Junge Familien wurden damals bevorzugt bei der Vergabe Städtischer Grundstücke.

Dann gab es die Möglichkeit billige Darlehen im gesamten Öffentlichen Arbeitgeberbereich zu bekommen, die hatten noch Geld damals,auch Landesdarlehen in verbilligter Form wurden angeboten, dann konnte man 7b anwenden und abschreiben und zwar richtig, das hat entlastet und damit das Finanzamt nicht gleich bei der Steuersatzbemessung wieder zuschlug konnte man seine Wohnfläche bei der Angabe um 10% reduzieren, so wurde man Stück für Stück zum Eigenheim gebracht und GEG , Gebaüdeenergiegeswtz mit diesen überzogenen Forderungen gab es nicht, der Bauherr hat noch selbst entschieden welche Heizung er einbaute und ab 1980 gab es dann lediglich Wärmeschutznachweise, die vernünftig waren...alles vorbei, ja, nur Zinsen zu betrachten ist zu wenig...stimmt !

[LongtermInvestor]

Am 17.10.2026 um 21:29 von geldvermehrer:

Bin bald bei einem RMH raus aus der Spekulationsfrist, dachte mir ab Februar 2027 stelle ich die Immob. online und für den Erlös gibts weiteres Nießbrauchdepot für Tochter (hat mit Frau-Tochter-Nießbrauchdepot tadellos funktioniert).

Einer der größten Bauträger für Wohnungsbau in meiner Stadt meinte, derzeit kaum Nachfrage, Grund, die Leute kaufen lieber ETF

Spannendes Setup, das du da planst. Die Spekulationsfrist steuerfrei mitzunehmen und den Erlös direkt in die nächste Generation zu übertragen, macht strategisch absolut Sinn. Vor allem, wenn das Frau-Tochter-Nießbrauchdepot bei euch operativ schon reibungslos erprobt ist.

 

Das Argument des Bauträgers beschreibt die Realität zumindest aktuell perfekt. Die Opportunitätskosten durch den ETF-Boom dämpfen die private Nachfrage im Immobiliensektor spürbar neben dem Zinsthema. Wenn der Markt für Selbstnutzer und klassische Kleinvermieter bis 2027 zäh bleibt, leidet die Preisfindung beim RMH. Planst du, den Verkauf stoisch durchzuziehen und den Abschlag zugunsten des sofortigen ETF-Zinseszins-Effekts im Tochterdepot zu akzeptieren? Oder ziehst du in Erwägung, das RMH vorerst zu behalten, falls die Mietrendite passt, und das Nießbrauchdepot stattdessen sukzessive über den laufenden Cashflow zu füttern?

[Bolanger]

Ich vermute, dass es gerade bei Vermietern oft auch darum geht, den Nachkommen ein Vermögen (in Form einer Immobilie) zu hinterlassen. Zur Idee, das RMH zu verkaufen und der Tochter ein Niesbrauchdepot zu überschreiben: Ich würde der Tochter den Geldbetrag unter Niesbrauch übertragen und nach der Geldschenkung davon ein Depot aufbauen, welches den Niesbrauch fortführt. Der Grund ist ziemlich einfach. Beim Geldbertrag wird ein Ertrag von 5,5% beim Niesbrauchwert angerechnet. Beim ETF-Depot die tatsächliche Ausschüttungsrendite, welche bei einem schnöden breit gestreuten ETF nur etwa die Hälfte beträgt. So kann man den Niesbrauchwert hochsetzen und hat am Ende genau das, was man möchte. Zusätzlich spart man sich einen Depotübertrag.

 

Man darf bei solchen Überlegungen auch nicht vergessen, dass nicht alle nachkommen die Fähigkeit, das Umfeld und die Bereitschaft haben, Vermieter zu sein. Ein ETF-Depot ist da viel pflegeleichter.   

[PEOPLES]

vor 51 Minuten von LongtermInvestor:

Spannendes Setup, das du da planst. Die Spekulationsfrist steuerfrei mitzunehmen und den Erlös direkt in die nächste Generation zu übertragen, macht strategisch absolut Sinn. Vor allem, wenn das Frau-Tochter-Nießbrauchdepot bei euch operativ schon reibungslos erprobt ist.

 

Das Argument des Bauträgers beschreibt die Realität zumindest aktuell perfekt. Die Opportunitätskosten durch den ETF-Boom dämpfen die private Nachfrage im Immobiliensektor spürbar neben dem Zinsthema. Wenn der Markt für Selbstnutzer und klassische Kleinvermieter bis 2027 zäh bleibt, leidet die Preisfindung beim RMH. Planst du, den Verkauf stoisch durchzuziehen und den Abschlag zugunsten des sofortigen ETF-Zinseszins-Effekts im Tochterdepot zu akzeptieren? Oder ziehst du in Erwägung, das RMH vorerst zu behalten, falls die Mietrendite passt, und das Nießbrauchdepot stattdessen sukzessive über den laufenden Cashflow zu füttern?

Das hat ChatGPT so verfasst, oder?

[satgar]

vor 2 Stunden von PEOPLES:

Das hat ChatGPT so verfasst, oder?

Absolut klingt das so ^^

[geldvermehrer]

Am 24.10.2026 um 15:09 von LongtermInvestor:

Planst du, den Verkauf stoisch durchzuziehen und den Abschlag zugunsten des sofortigen ETF-Zinseszins-Effekts im Tochterdepot zu akzeptieren? Oder ziehst du in Erwägung, das RMH vorerst zu behalten, falls die Mietrendite passt, und das Nießbrauchdepot stattdessen sukzessive über den laufenden Cashflow zu füttern?

Ich warte erstmal ab, die Mietrendite ist in Ordnung (Abschreibung 2% vom Gebäudewert ist auch nicht zu verachten) und es eilt nicht. Nießbrauchdepot bleibt unverändert bestehen zwischen Frau und Tochter. Laut RA ist es auch nicht möglich, weitere Wertpapiere oder Geld einfach zu überweisen, es wäre ein neuer Nießbrauchvertrag bei jeder Schenkung nötig, da aus seiner Sicht nicht das Depot verschenkt wird, sondern Wertpapiere etc. Diese wurden auch tatsächlich einzeln aufgeführt.