Ist mein Einstieg in den Immobilienmarkt als Kapitalanlage so sinnvoll?

[W.Heisenberg]

vor 3 Minuten von Schwachzocker:

Interessant ist auch, wie Ihr Euch beide sicher seid, Dinge prognostizieren zu können, die man gar nicht prognostizieren kann.

Du hälst also für möglich, dass die Mieten in Zukunft nicht steigen werden? Wann und wo war das über ganze Dekaden ? Wie hoch hälst du die Wahrscheinlichkeit dafür?

 

In den verlinkten Langzeitstudie für die 16 Industrieländer gibt es über ganze Dekaden hinweg praktisch keine Fälle, in denen Mieten im nominalen Mittel über Dekaden lang absolut stagnierten oder fielen.

[GuyInborito]

vor 33 Minuten von W.Heisenberg:

In den verlinkten Langzeitstudie für die 16 Industrieländer gibt es über ganze Dekaden hinweg praktisch keine Fälle, in denen Mieten im nominalen Mittel über Dekaden lang absolut stagnierten oder fielen.

Ich hab nur den Anfang überflogen aber kann es sein dass die Studien bezogen sind auf PROFESSIONELLE Investoren und ALLE Immobilien also auch sowas wie Bürogebäude? Ich vermute mal frei ins Blaue du interpretierst das geschriebene falsch, hab aber zugegebenerweise keine Lust das alles anzuschauen. 

 

Rein von der Logik her kann aber kaum sein dass was weniger volatil ist aber gleich rentiert wie Aktien. Die Rendite ist die Belohnung für das ertragen der Volatilität. Das wäre ein free lunch wenn das so wäre wie von dir geschildert. 

[Schwachzocker]

 

vor 55 Minuten von W.Heisenberg:

vor einer Stunde von Schwachzocker:

Interessant ist auch, wie Ihr Euch beide sicher seid, Dinge prognostizieren zu können, die man gar nicht prognostizieren kann.

Du hälst also für möglich, dass die Mieten in Zukunft nicht steigen werden?

Inflationsbereinigt! Ja!

 

vor 55 Minuten von W.Heisenberg:

Wann und wo war das über ganze Dekaden ?

Mehrere Dekaden vielleicht nicht gerade, aber davon war ja auch nicht die Rede. Von 1995 bis 2010 war das in Deutschland so.

 

vor 55 Minuten von W.Heisenberg:

...Wie hoch hälst du die Wahrscheinlichkeit dafür?

Ich hatte gerade geschrieben, dass man es nicht prognostizieren kann.

 

vor 55 Minuten von W.Heisenberg:

In den verlinkten Langzeitstudie für die 16 Industrieländer gibt es über ganze Dekaden hinweg praktisch keine Fälle, in denen Mieten im nominalen Mittel über Dekaden lang absolut stagnierten oder fielen.

Nominale Werte interessieren aber keinen vernünftigen Menschen, weil diese dem Anleger einfach nichts nützen. Im übrigen bezog sich die Aussage von @derVuk ganz klar auf reale Werte. Du schreibst jetzt wieder von etwas völlig anderem.

[W.Heisenberg]

vor einer Stunde von GuyInborito:

Ich hab nur den Anfang überflogen aber kann es sein dass die Studien bezogen sind auf PROFESSIONELLE Investoren und ALLE Immobilien also auch sowas wie Bürogebäude? Ich vermute mal frei ins Blaue du interpretierst das geschriebene falsch, hab aber zugegebenerweise keine Lust das alles anzuschauen. 

Die Studie bezieht sich weder auf professionelle Investoren noch auf Gewerbeimmobilien. Es werden Wohnimmobilien (residential real estate) für den gesamten nationalen Wohnungsbestand untersucht.

 

vor einer Stunde von GuyInborito:

Rein von der Logik her kann aber kaum sein dass was weniger volatil ist aber gleich rentiert wie Aktien.

Das ist paradoxerweise falsch. Wenig volatile Aktien haben in Vergangeheit z.b. höhere Renditen gebracht als stark volatile Aktien.

 

vor 52 Minuten von Schwachzocker:

Inflationsbereinigt! Ja!

Dann schreibt auch nicht, dass wir beide sicher sind, Dinge prognostizieren zu können, die man gar nicht prognostizieren kann - wenn du nur von inflationsbereinigt redest. Lese meine Beiträge mit Quellen zuerst durch.

 

 

[Schwachzocker]

vor 1 Minute von W.Heisenberg:

...Lese meine Beiträge mit Quellen zuerst durch.

Ganz sicher ist, dass ich das nicht tun werde.

[Al Bundy]

vor 3 Stunden von W.Heisenberg:

Wie hoch war Gesamtrendite der letzten 15 Jahre mit franz. Anleihen und mit deutschen Immobilien? ( Antwort brauche ich nicht )

 

Auch wenn du die Antwort nicht brauchst, vielleicht brauchen sie andere:

Quelle: https://gerd-kommer.de/blog/wertsteigerungen-wohnimmobilien/

[GuyInborito]

vor 5 Minuten von W.Heisenberg:

Das ist paradoxerweise falsch. Wenig volatile Aktien haben in Vergangeheit z.b. höhere Renditen gebracht als stark volatile Aktien.

Das war klar dass so ein "ja aber" Einzelfall kommt. Es geht aber nicht um einzelne Aktien und auch nicht um einzelne Immobilien es gilt globaler Schnitt vs globaler Schnitt und da kann das einfach nicht sein sonst würden alle Portfolios im WPF zum Großteil aus Immos bestehen. Tun sie aber nicht, ganz im Gegenteil. Ich bleibe dabei, entweder ist es irgend ein Äpfel mit Birnen Vergleich oder du interpretierst/liest was falsch. Wie kommt Kommer darauf zu behaupten dass keiner die Rendite von Kleinstimmoinvestoren so recht kennt und man es wahrscheinlich besser sein läßt während du behauptest es sei ganz klar dass es das beste Invest auf der Welt ist (ja hast du nicht aber unterm Strich wäre es dann so). Da stimmt was nicht.

vor 2 Minuten von Al Bundy:

 

Quelle: https://gerd-kommer.de/blog/wertsteigerungen-wohnimmobilien/

Da war ich vorher auch aber es ist ja nur der Wertverlauf. Die Rendite setzt sich ja aus Wertsteigerung + Miete zusammen daher nur bedingt hilfreich.

[Schwachzocker]

vor 15 Minuten von GuyInborito:

...Da war ich vorher auch aber es ist ja nur der Wertverlauf. Die Rendite setzt sich ja aus Wertsteigerung + Miete zusammen daher nur bedingt hilfreich.

Kaufnebenkosten, Steuern, Versicherungen, Instandhaltungskosten und ggf. Schuldzinsen haben keinen Einfluss auf die Rendite?

 

 

 

[Bolanger]

vor 18 Stunden von Caveman8:

So würde es bei 80% Gebäudeanteil aussehen: 
 

Erstbesitzer kauft gerade fertiggestellte Immobilie für 180.000 €. Gebäudeanteil: 144.000 €. Grundanteil: 36.000 €

 

Abgeschrieben werden kann nur der Gebäudeanteil. 2% von 144.000 € sind 2.880 € jährlich

Nach 35 Jahren sind 100.800 € auf das Gebäude abgeschrieben

 

Jetzt wird die Immobilie verkauft. Verkaufspreis: 320.000€

 

Der Verkaufsgewinn sind 240.800€

 

Der Käufer beginnt neu mit der Abschreibung auf den Gebäudeanteil von 256.000 €. 2% davon sind 5.120€ €.

Das stimmt so nicht, denn die AFA ist mit den Sonderabschreibungen bei Neubaten wesentlich attraktiver. Inzwischen ist die jährliche Abschreibung bei 3% zzgl 4x5% Sonderafa. Der Erstkäufer würde also in 10 Jahren 50% abschreiben, Das Haus nach diesen 10 Jahren (hoffentlich) ohne Wertverlust als "junges gebrauchtes" an einen Eigennutzer verkaufen und könnte ggf. angefallene Wertsteigerungen steuerfrei behalten. Die Finanzierung würde man auch nur für 10 Jahre abschließen und dabei nochmals von günstigeren Konditionen über dei KFW profitieren. 

 

[W.Heisenberg]

vor 33 Minuten von Schwachzocker:

Ganz sicher ist, dass ich das nicht tun werde.

Dann bitte auch meine Beiträge nicht zitieren, irgendwas zu behaupten macht keinen Sinn für alle User hier.

 

vor 22 Minuten von Al Bundy:

Auch wenn du die Antwort nicht brauchst, vielleicht brauchen sie andere

Richtig, real. Dann kommt Inflation grob von 3% und Miete von 2-8% dazu (je nach Ort).

 

vor 20 Minuten von GuyInborito:

zu behaupten dass keiner die Rendite von Kleinstimmoinvestoren so recht kennt

Wenn keiner die so recht kennt, heißt es nicht, dass die schlecht ist.

 

vor 20 Minuten von GuyInborito:

während du behauptest es sei ganz klar dass es das beste Invest auf der Welt ist

Behaupte ich nicht, ich zeige nur Statistik. Für eigene Nutzung bin ich der Meinung, ist das Investment aber das Beste, weil man u.a. auf die gesparte Miete keine Steuern zahlt und man dieses Geld (Mietkosten) auf jeden Fall spart, wo bei Aktien die Rendite mit mehr Risiken verbunden ist und dazu noch vesteuert werden muss. (Natürlich eignet sich eigene Immobilie nicht für jeden, wenn man z.b. nicht weißt wie und wo man in paar Jahren wohnen möchte oder sehr teuere Gegend zum Kaufen)

 

 

[GuyInborito]

Also die KI sagt es stimmt, aber es nützt einem Privatinvestor nichts weil es so viel "wenn... dann" Bedingungen gibt die man als Privater nicht erfüllen kann bzw nur wenn man Milliardär ist. Deßhalb sind die Renditen auch so hoch weil dem extrem viel Aufwand entgegensteht.

 

zB müßte man in jedem Industrieland ein dutzend Immos oder so haben um die Rendite zu bekommen. Das ist nur eins der vielen "wenns".

 

Man kann also nicht einfach einen MSCI all world immo kaufen und mit 10% Schwankung 7% Rendite haben sondern muß als Unternehmer tätig werden. Irgend eine Hürde mußte es ja geben. Es gibt nix umsonst.

 

Sprich die Studie ist für den TO absolut unbedeutend und er kann daraus keinerlei Rückschlüsse ziehen. Es ist eine theoretische Rendite die erst dann zu Tage kommt wenn man ein milliardenschwerer, weltweiter Immobilienkonzern ist. Der TO darf keinesfalls annehmen er könnte das auch mit zwei Objekten.

[Caveman8]

vor 3 Stunden von Bolanger:

Das stimmt so nicht, denn die AFA ist mit den Sonderabschreibungen bei Neubaten wesentlich attraktiver.

 

Davon ist hier aber nicht die Rede. 
 

*Du störst dich wohl an dem Beispiel von Stagflation mit „gerade fertiggestellt“. Wortlaut habe ich Copy Paste übernommen aber in dem angefragten Szenario geht es ja um immos aus den 70ern. Daher: Zahlen sind passend 

[Knarf]

Ich danke euch für die Antworten. Konnte einiges für mich mitnehmen.

 

Da mehrfach die Frage nach der Motivation aufkam: ein wenig trifft es schon, was GuyInborito geschrieben hat - die Mär(?) vom Beton-Gold.  Letztlich Einstieg in neue Asset-Klasse, Hoffen auf höhere Rendite.

Hab jetzt viele Unterlagen bekommen und bin nicht mehr ganz so euphorisch. 

 

[GuyInborito]

Verkauf die 27% "bunt gemischt", pack alles in einen mcap all world und erhöhe die Aktienquote falls du das Risiko tragen kannst/willst. 

 

Du hast keine Arbeit, kein Klumpenrisiko, keine Mietnomaden, kein Anwalt, keine Buchhaltung kein gar nix und allerhöchstwahrscheinlich ein gute Rendite die besser ist als bei Immos auf 15 Jahre + gesehen.

 

Würde ich mal raten, du darfst natürlich machen was du magst. Nur bitte nicht auf wilde Aussagen reinfallen die einen ins Spinnennetz führen können.

[LaRoth]

vor 1 Stunde von Knarf:

Hab jetzt viele Unterlagen bekommen und bin nicht mehr ganz so euphorisch. 

Was verbarg sich denn "Schlimmes" in ihnen?

[Aionios Paideia]

Ich habe in den letzten Wochen meinen gesamten Haushalt in einen Rucksack konzentriert und mein Portfolio in den neuen All Cap ETF von Vanguard bei Flatex und IBKR zusammengefasst und kann nur aus eigener Erfahrung mit maximaler Eindeutigkeit schlussfolgern, dass Einfachheit für mich erheblich besser läuft als "Diversifikation", die oft nur Vielbeschäftigung, also negative Hebelwirkung, war. 

 

[Knarf]

vor 7 Stunden von LaRoth:

Was verbarg sich denn "Schlimmes" in ihnen?

Ein paar beschlossene Maßnahmen auf der letzten Eigentümerversammlung. Einzeln nicht so wild, aber in der Summer läppert es sich.

Dazu der Wirtschaftsplan mit doch einigen Kosten, die beim Vermieter hängen bleiben. Speziell die Hausverwaltung ist prozentual für die kleine Wohnung recht hoch. 

Und noch ein interessanter Mietvertrag für eine der beiden Wohnungen.

Hab mein Excel mit allem gefüttert. Und letztlich passen Aufwand und Ertrag für mich schon mit den sicheren Zahlen nicht. Dazu die nicht absehbaren Kosten. 

[wpapifo]

Am 28.10.2026 um 19:24 von Aionios Paideia:

Ich habe in den letzten Wochen meinen gesamten Haushalt in einen Rucksack konzentriert und mein Portfolio in den neuen All Cap ETF von Vanguard bei Flatex und IBKR zusammengefasst

Ähnliches habe ich gerade erst vorgestern auch gemacht: Ich habe mein Sammelsurium aus Fonds und ETF, das sich im Laufe der Jahre mangles ausreichenden Kenntnissen ergeben hat in einem ersten Schritt um sechs Positionen bei IBKR reduziert und alles in den Vanguard All Cap ETF umgeschichtet.