Asset Allocation nach Immobilienkauf

[Germanflash]

- den Punkt verstehe ich nicht ganz. Bezieht der sich auf meine Annahmen über den Mittelzufluss und die Wahrscheinlichkeit, dass Freund X die Immobilie verkaufen muss?

Sorry, weder noch. Eher auf die sinnlose Diskussion im Verlaufe diese Threads hier.

Allerdings sind die von Dir genannten Punkte Einflussfaktoren in die Überlegungen einbezogen werden sollten.

 

 

Harry,

 

vielen Dank für die Antwort. Ich muss ganz ehrlich zugeben, dass ich die von dir erwähnte Diskussion konsequent übersprungen habe. Der Lohn für meine vermeindliche zeiteinsparnis war dann aber, dass ich mir über deinen Kommentar das Hirn zermatert habe. Ich hatte es wohl nicht anders verdent...

 

Taddeo, Bondwurzel,

 

zur Mietpreisentwicklung, insbesondere im Ruhrgebiet. Von "großen" statistischen Trends auf konkrete Preisentwicklung zu schließen, halte ich für problematisch. Harry hat ja schon das eine oder andere Problem in diesem Zusammenhang erwähnt. Meine Herangehensweise war eine andere:

Meine Familie hat mehrere vermietete Wohngebäude im Raum Gelsenkirchen, Recklinghausen, Herne, also in einer der strukturschwachen Regionen, die ihr erwähnt. Ich habe die Mietpreisspiegel der besagten Städte für die Jahre 2002-2011 hier vor mir (leider nur in Papierform) und diese bestätigen eure Aussagen leider nicht. Der m² Preis steigt, nicht unbedingt für alle Klassen monoton, aber er steigt. Warum dies so ist, weiss ich nicht. Ich vermute, dass das Angebot an adequatem Wohnraum zurückgeht, kann dies aber nicht belegen.

Online habe ich diese Quelle gefunden,die Mietpreise für Deutschland im Allgemeinen betrachtet http://www.destatis....operty=file.pdf und die meinen Vermutung bezüglich der generell steigenden Mietspiegel zu bestätigen scheint (mit Ausnahmen im Osten Deutschlands).

 

Nochmal: Mein Punkt war aber eigentlich ein anderer, den eure Einwände nicht unbedingt widerlegen. Ich hatte argumentiert, (1) dass Freund X eine Wertsetzung nach Mietpreisentwicklung und nicht nach Immobilienpreisentwicklung vollziehen sollte und (2) dass Mietpreise weit weniger volatil sind als Immobilienpreise.

 

Um dies in den Kontext der Ursprungsfrage zu setzen: Wenn die Wertsetzung auf dem Mietpreis basierend vollzogen wird, handelt es sich bei der Immobilie um eine Anlage in der RK2, nicht der RK3. Die Veränderung des Portfolios sollte also entsprechend hauptsächlich zu Lasten der RK2 und nicht der RK1 gehen.

 

Stimmt ihr dem zu? Wo ist mein Denkfehler?

[Fondsanleger1966]

Hallo Germanflash,

 

ich habe den Eindruck, Du würfelst da einiges durcheinander.

 

Die erste Frage (die ursprüngliche) war, welches Risikoprofil eine zu 50% fremdfinanzierte, selbstgenutzte Top-Eigentumswohnung in einer Top-Lage hat und wie diese in die (wie auch immer definierten) RK-Klassen eines Wertpapierdepots passen.

 

Darauf lautet die Antwort: So etwas ist eher Liebhaberei bzw. private Lebensführung. Die Wohnung gehört deshalb eigentlich gar nicht mehr ins Anlagekapital. Die benötigten 200.000 Euro Eigenkapital stellen faktisch eine Entnahme dar, die allerdings nicht konsumiert wird, sondern separat verwaltet wird. Die Renditeerwartung entspricht RK1, das Risiko RK3.

 

Die zweite Frage (die von Dir gestellte) lautet: Inwieweit kann man die Mietersparnis als Ausgangspunkt für die Bewertung der Wirtschaftlichkeit einer selbstgenutzten Immobilie verwenden?

 

Die Antwort darauf lautet: Das kann man durchaus, wie z.B. http://www.wertpapie...post__p__654866 zeigt. Das Ergebnis ist nur das, was Michael in http://www.wertpapie...post__p__654928 geschrieben hat: Selbstgenutzte Immobilien lohnen sich in Deutschland unter wirtschaftlichen Aspekten in der Regel nicht.

 

Michaels Erfahrung kann man auch verallgemeinern. Die Empirie hinter der Petersschen Formel besagt, dass für die Nutzung einer Wohnimmobilie über 80 Jahre etwa 250% der Herstellungskosten erforderlich sind: 100% bei der Errichtung und 150% für die Instandhaltung. Das ergibt einen durchschnittlichen Aufwand bzw. Wertverzehr von 3,1% p.a. der Herstellungskosten.

 

Bei einer neuen Immobilie, bei der 80% der Kosten für das Gebäude anfallen und 20% für das Grundstück beträgt der Gebäudeaufwand also im Schnitt ca 2,5% p.a. Den Aufwand des Abriss der Gebäudes nach 80 Jahren lasse ich mal außen vor (nicht immer ist eine Kernsanierung möglich).

 

Für eine komplette Fremdfinanzierung über 30 Jahre wäre bei aktuell knapp 5% Zins daher eine Bruttomietrendite von 7,5% p.a. bei Selbstnutzung nötig. Bei Vermietung müsste sie sogar noch höher liegen wegen des höheren Aufwandes (Mieterwechsel, Mietausfall, Verwaltungsaufwand etc.). Dazu ist z.B. folgender Thread interessant: http://www.wertpapie...iner-immobilie/

 

Eine solche Bruttomietrendite findest Du aber für Top-Immobilien in Top-Lagen an Top-Standorten nicht. Da sind es nur um die 4%. Wenn man ein paar Abstriche macht kommt man vielleicht auch auf 5% oder einen Schnaps höher. Für 7,5% oder mehr muss man aber in Regionen und Lagen gehen, bei denen man nicht weiß, ob es in 20 oder 30 Jahren überhaupt noch Bedarf für diese Immobilie gibt: Stichwort Demografie -> dazu ein interessanter Kommentar: http://www.ftd.de/fi...690.html?page=2

 

In Ostdeutschland wurden schon ganze Straßenzüge mit Wohnungen in ordentlichem Zustand abgerissen. Für die Zeit in 20/30 Jahren + x wird darüber nachgedacht, ganze Landstriche zu entsiedeln und zu renaturieren, weil bis 2060 ein Bevölkerungsrückgang von 12 bis 17 Millionen Menschen prognostiziert wird: http://www.destatis....enderPrint.psml

 

In solchen Regionen hilft einem auch die Steuerfreiheit der Veräußerungsgewinne nach zehn Jahre nicht mehr, weil es gar keine wirtschaftliche Wertsteigerung gibt. Ein Teil des Kaufpreises wird über die Mietrendite ausgeschüttet und damit verzehrt.

 

Der eingeschränkte Steuervorteil beim Vererben ist für die meisten Menschen irrelevant, weil die normalen Freibeträge für Ehepartner und Kinder bereits ausreichen.

 

Die dritte Frage ist, ob es trotz der bisherigen Ausführungen Gründe gibt, dennoch eine selbstgenutzte Immobilie zu erwerben.

 

Die gibt es natürlich, aber die haben nichts mit Wirtschaftlichkeit zu tun, sondern mit Lebensqualität.

 

Meine Schwester hat z.B. vor sieben Jahren ein Haus gekauft, in dem sie vorher mit Mann und Kind zur Miete gelebt hat. Aber das hat sie nur getan, weil der Vermieter unbedingt verkaufen wollte und sie unbedingt dort wohnen bleiben wollte, weil es für das Kind ideal war (ist eine Art Spielstraße mit vielen Nachbarkindern). Auch als verbeamtete Lehrerin ist es für die finanziell richtig knapp, aber sie macht es für die Lebensqualität.

[Fondsanleger1966]

Wo ist mein Denkfehler?

 

Du verwechselt die Ausschüttungsrendite (Mieterträge, Zinsen, Dividenden) mit der Wertentwicklung. Telekom-Aktien wären demzufolge RK1, weil sie so schön wenig Schwankungen bei den Dividenden haben.

[Fondsanleger1966]

Meine Familie hat mehrere vermietete Wohngebäude im Raum Gelsenkirchen, Recklinghausen, Herne, also in einer der strukturschwachen Regionen, die ihr erwähnt. Ich habe die Mietpreisspiegel der besagten Städte für die Jahre 2002-2011 hier vor mir (leider nur in Papierform) und diese bestätigen eure Aussagen leider nicht. Der m² Preis steigt, nicht unbedingt für alle Klassen monoton, aber er steigt. Warum dies so ist, weiss ich nicht.

 

Das hat vermutlich mit dem Effekt zu tun, dass Mieterhöhungen im Bestand in diesem Umfeld kaum durchzusetzen sein und deshalb weitgehend nur über Neuvermietungen stattfinden.

[BondWurzel]

 

Sorry, weder noch. Eher auf die sinnlose Diskussion im Verlaufe diese Threads hier.

Allerdings sind die von Dir genannten Punkte Einflussfaktoren in die Überlegungen einbezogen werden sollten.

 

 

Harry,

 

vielen Dank für die Antwort. Ich muss ganz ehrlich zugeben, dass ich die von dir erwähnte Diskussion konsequent übersprungen habe. Der Lohn für meine vermeindliche zeiteinsparnis war dann aber, dass ich mir über deinen Kommentar das Hirn zermatert habe. Ich hatte es wohl nicht anders verdent...

 

Taddeo, Bondwurzel,

 

zur Mietpreisentwicklung, insbesondere im Ruhrgebiet. Von "großen" statistischen Trends auf konkrete Preisentwicklung zu schließen, halte ich für problematisch. Harry hat ja schon das eine oder andere Problem in diesem Zusammenhang erwähnt. Meine Herangehensweise war eine andere:

Meine Familie hat mehrere vermietete Wohngebäude im Raum Gelsenkirchen, Recklinghausen, Herne, also in einer der strukturschwachen Regionen, die ihr erwähnt. Ich habe die Mietpreisspiegel der besagten Städte für die Jahre 2002-2011 hier vor mir (leider nur in Papierform) und diese bestätigen eure Aussagen leider nicht. Der m² Preis steigt, nicht unbedingt für alle Klassen monoton, aber er steigt. Warum dies so ist, weiss ich nicht. Ich vermute, dass das Angebot an adequatem Wohnraum zurückgeht, kann dies aber nicht belegen.

Online habe ich diese Quelle gefunden,die Mietpreise für Deutschland im Allgemeinen betrachtet http://www.destatis....operty=file.pdf und die meinen Vermutung bezüglich der generell steigenden Mietspiegel zu bestätigen scheint (mit Ausnahmen im Osten Deutschlands).

 

Nochmal: Mein Punkt war aber eigentlich ein anderer, den eure Einwände nicht unbedingt widerlegen. Ich hatte argumentiert, (1) dass Freund X eine Wertsetzung nach Mietpreisentwicklung und nicht nach Immobilienpreisentwicklung vollziehen sollte und (2) dass Mietpreise weit weniger volatil sind als Immobilienpreise.

 

Um dies in den Kontext der Ursprungsfrage zu setzen: Wenn die Wertsetzung auf dem Mietpreis basierend vollzogen wird, handelt es sich bei der Immobilie um eine Anlage in der RK2, nicht der RK3. Die Veränderung des Portfolios sollte also entsprechend hauptsächlich zu Lasten der RK2 und nicht der RK1 gehen.

 

Stimmt ihr dem zu? Wo ist mein Denkfehler?

 

Grundsätzlich stimme ich dir zu; nur dürfte der Wandel erst noch anfangen. Da es statistisch auch Dunkelziffern gibt, ist alles problematisch. So wird beim Wegsterben oft der Wohnraum nicht neu verkauft oder vermietet und wird als Singlehaushalt fortgesetzt, wenn 2 Personen da waren, auch gibt es oft Trennungen, welches auch zu Mehrbelegungen führt. Insofern macht sich die demograf. Entwicklung dann noch nicht bemerkbar. Auch gibt es den illegalen Zuzug. Aber ich schätze es wird kommen. Man sieht auch an den Preisspiegeln, dass es enorme Bandbreiten bei den Preisen gibt.

 

Den Kaufpreis für meine ETW in sehr guter Lage würde ich bisher nicht mehr bekommen, sondern weit darunter - eine möbl. Vermietung funktioniert allerdings problemlos, wenn man sie braucht - RK 3 wäre imho angebracht. Aktien würde man ja auch nicht in eine RK nehmen, da gibt es Exoten und Standardwerte wie RWE, so würde ich es bei Immos auch sehen.

[Thomas]

Nebeninfo an die Streithähne: Bitte unterlasst irgendwelche Anfeindungen, akzeptiert ein paar unterschiedliche Standpunkte bessre, anstatt krampfhaft von der eigenen Meinung zu überzeugen. Ich habe ein kleinwenig aufgeräumt, möchte aber nicht ganz hart durchgreifen. Danke, die Rennleitung.

[harryguenter]

Michaels Erfahrung kann man auch verallgemeinern. Die Empirie hinter der Petersschen Formel besagt, dass für die Nutzung einer Wohnimmobilie über 80 Jahre etwa 250% der Herstellungskosten erforderlich sind: 100% bei der Errichtung und 150% für die Instandhaltung. Das ergibt einen durchschnittlichen Aufwand bzw. Wertverzehr von 3,1% p.a. der Herstellungskosten.

3,1% liegt weit oberhalb meiner

a ) persönlichen Erfahrung, die mit gut 10 Jahren zwar noch nicht so ewig lange aber mit freiwillig modernisierten Heizungsanlagen und Fenstern trotzdem nicht "billigstmöglichst" war.

b ) Beobachtungen und Gespräche mit anderen Hausbesitzern die mindestens eine Generation älter sind.

 

Was mir an der o.a. Aussage allerdings auffällt:

Es ist ungefähr knapp 70 Jahre her, da war intakter, bezahlbarer Wohnraum und Baumaterial ziemlich Mangelware in Deutschland.

Falls in der 80 jährigen Empirischen Studie also der Wiederaufbau des ein oder anderen Hauses der damaligen Zeit eingeflossen ist wundern mich die anderthalbfachen Herstellungskosten eher nicht.

80 Jahre ist zudem ein Betrachtungszeitraum der weit über den eigenen Eigentumszeitraum hinausgeht. Auch das finde ich seltsam.

[Fondsanleger1966]

Hallo,

 

der Betrachtungszeitraum orientiert sich sinnvollerweise an der Lebenserwartung einer Immobilie und nicht an der Haltedauer eines durchschnittlichen Investors.

 

Die Instandhaltungskosten berücksichtigen die Geldentwertung über den 80-Jahres-Zeitraum, aber ich gehe nicht davon aus, dass auch dezidierte Kriegsschäden mitgerechnet wurden. Außerdem treiben Inflationszeiten wie die 1960er und 1970er Jahre die Baukosten auch schon ganz schön stark. Hier vielleicht noch ein hilfreicher Link zur Höhe von Instandhaltungskosten aus einer anderen Quelle: http://www.fibucom.c...id=37&Itemid=55

 

Von den durchschnittlich 3,1% p.a. entfallen 1,25% p.a. auf die Verteilung der Herstellungskosten über die 80 Jahre. Der durchschnittliche Instandhaltungsaufwand nach der Petersschen Formel für Haus (Gemeinschaftseigentum) und Wohnung beträgt 150%/80 Jahre=1,9% p.a.

 

Das sind aber beides Durchschnittswerte über die gesamten 80 Jahre. In den ersten zehn Jahren sollte kaum etwas anfallen. Dafür sind dann die Afa-Raten auch deutlich höher als später.

 

Später kann es dafür um so heftiger kommen. Dann muss erstens vieles erneuert werden und zweitens sind die Kosten dafür allein schon durch die Inflation deutlich höher. Da geht es dann ja auch nicht nur um eine neue Heizung und die Fenster, sondern man darf mal einen neuen Schornstein bauen wegen schärferer Immissionsschutzgesetze oder der Keller muss aufwändig verkieselt werden, um die Bausubstanz gegen Feuchtigkeit zu schützen.

 

Wenn ich mir z.B. diese beiden Aussagen http://www.wertpapie...post__p__558862 (das sind nur die üblichen Sachen) und http://www.wertpapie...post__p__558837 ansehe, sind die 1,9% p.a. im 80-Jahres-Durchschnitt wohl nicht zu hoch gegriffen. Geparda beziffert die Instandhaltung auf 9.500 Euro für zwei Immos, die vielleicht noch 240.000 Euro bringen. Das sind immerhin 4% p.a. des aktuellen Kaufpreises.

 

Die meisten Immobilieneigentümer betuppen sich vermutlich selbst bei der Kalkulation der Instandhaltungskosten.

 

Wobei es nicht das Schlechteste sein muss, nicht alles zu machen. Wenn man später verkauft, kann der neue Eigentümer es so machen, wie er es will. Oft hat der auch günstigere Bautrupps an der Hand.

 

Nur geht das eben auf den Verkaufspreis. Deshalb sollte man bei der Beurteilung der Wirtschaftlichkeit eines Immobilienkaufs schon den realistischen Instandhaltungsaufwand sowie den Wertverzehr gegenrechnen.

 

Es gibt Leute, die einem stolz die Rendite ihrer fremdfinanzierten Immobilie vorrechnen und sich über zusätzliche Steuervorteile durch die Afa-Sätze freuen, es aber vergessen, die steuerlich geltend gemachte Wertminderung durch Abnutzung in der Renditerechnung zu berücksichtigen.

[Fondsanleger1966]

Noch drei Links zum Thema:

 

http://www.welt.de/f...enditen-ab.html

 

http://www.welt.de/f...Immobilien.html

 

http://www.welt.de/f...-Inflation.html

[harryguenter]

der Betrachtungszeitraum orientiert sich sinnvollerweise an der Lebenserwartung einer Immobilie und nicht an der Haltedauer eines durchschnittlichen Investors.

Mh, für mich als Praktiker sei angemerkt: ich beurteile meine "Investments" (selbstenutzte Häuser gehören für mich nur bedingt dazu) nach meiner voraussichtlichen Haltedauer. Oder kauft jemand von Euch Aktien unter Berücksichtigung der gesamten vergangenen und zukünftigen Existenz der AG?

80 Jahre entspricht grob 3 Eigentümern. Eigentumswechsel bei Immos sind gerne mal mit Umbau-/Ausbau-/Änderungsmassnahmen verbunden, die nicht wirklich nötig wären. Ohne die zugrundegelegte Studie lesen zu wollen - hier gibt es zumindest Fehlerpotential.

 

Deine restlichen Ausführungen geben ja aber auch ergänzende Hinweise auf die Zusammensetzung.

Zu Deinen Links: vermietete Eigentumswohnungen als gutes Investments für Privatleute versprechen bestimmt keine hohe Rendite. Da stimme ich zu. Zumal wenn man Zeitaufwand und Ärger auch noch berücksichtigt.

[Der Heini]

Man sollte doch stark unter eigengenutzter Immobilie und Vermietobjekt unterscheiden.

 

Im zweiten Fall ist wohl mit hohem Risiko (Mietnomaden, Mieter-Ärger, Energiesanierungskosten usw.) zu rechnen und die Rendite (Mieteinnahmen, Wiederverkauf) sieht dazu zu niedrig aus.

Bei der Eigennutzung steht wohl weniger die Rendite als der Eigennutzen im Vordergrund. Ich habe beides erlebt, wohnen zur Miete einige Jahre und Hausbesitzer seit vielen Jahren. So oft ich die Bude schon verteufelt habe (altes, gepfelgtes Fachwerkhaus), so wenig wollte ich mit den Kindern zur Miete wohnen.

 

1. ist in vergleichbarer Größe (>200m² Wohnfläche) selbst hier im ländlichen Bereich nichts zu finden zur Miete,

2. ist mir die Freiheit im eigenen Haus, was Lärm von der Familie nach druaßen und umgekehrt angeht, sehr wichtig. Man kann lauter Musik hören, Filme schauen so laut man möchte und die Kinder haben größere Freiheiten.

3. Demgegenüber stehen die hohen Investitionskosten: Neuer Heizungsofen, neue Haustür, Wärmedämmung usw.

 

Aber was ich mich aus rein betriebswirtschaftlicher Sicht frage: Wie sieht das bei einem Mieter aus: Der muß doch die Instandhaltungskosten im Prinzip mit tragen, die der Mieter hat. Wenn die nicht in der Miete mit drin sind, hätte der Vermieter (sprich Hauseigentümer) doch eine negative Rendite.

Somit stellt sich doch nur die Frage: Kauf ich eine Immobilie mit geringer Rendite, oder wohne ich zur Miete und lege das ersparte Geld in höhere Aktienerenditen an. Wenn der Unterschied wirklich nur 2% Rendite ist, würde ich immer zur eigengenutzten Immobilie greifen, gerade mit 2 Kindern. Zudem geht hier jeder davon aus, daß man das investierte Geld auch wirklich gut anlegt. Haben schon genug Leute ihre Investitionen in den Sand gesetzt. Nicht jeder holt da 6% und mehr Rendite raus.

Eigengenutzte Immobilie ist wie Auto fahren: Luxus und rein finazwirtschaftlich schwer zu beurteilen, da der subjektive Nutzen dem gegenüber steht.

Ansonsten würde keine Autos mehr verkauft werden und nur noch die billigsten Klamotten gekauft werden. Fernseher und Reisen sind auch nicht wirtschaftlich und die Kneipe/Zigaretten geht schon mal garnicht.

 

Das nur mal aus rein subjektiver, von der reinen Rendite losgelösten Sicht.

 

Von den durchschnittlich 3,1% p.a. entfallen 1,25% p.a. auf die Verteilung der Herstellungskosten über die 80 Jahre. Der durchschnittliche Instandhaltungsaufwand nach der Petersschen Formel für Haus (Gemeinschaftseigentum) und Wohnung beträgt 150%/80 Jahre=1,9% p.a.

Ist da auch ein Anteil Eigenleistung eingerechnet? Malerarbeiten etc. machen die meisten zumindest selber.

[Plutos]

Ich möchte noch mal auf die Asset Allocation zurückkommen. Zur Ergänzung der kontroversen Diskussion zur Einbeziehung der selbstgenutzten Immobilie in die Asset Allocation möchte ich noch ergänzen, dass häufig nicht die Ansprüche aus gesetzlichen und ggf. betrieblichen Rentenansprüchen in die Asset Allocation einbezogen werden.

Sollte man auch nicht außer acht lassen für die Verteilung des restlichen Vermögens (nach Immoerwerb) auf verschiedene Anlageklassen.

 

 

[teffi]

Ich möchte noch mal auf die Asset Allocation zurückkommen. Zur Ergänzung der kontroversen Diskussion zur Einbeziehung der selbstgenutzten Immobilie in die Asset Allocation möchte ich noch ergänzen, dass häufig nicht die Ansprüche aus gesetzlichen und ggf. betrieblichen Rentenansprüchen in die Asset Allocation einbezogen werden.

 

Und das Alter. Wenn ich das nicht in dem ganzen Schlamm hier übersehen habe, wissen wir gar nicht, wie alt Herr X ist. Wenn er 500K in Geldanlagen besitzt, ist er vermutlich schon über zwanzig. Irgendwann stellt man ja dann seine Geldanlagen so auf, dass man genug laufende Einnahmen hat, um die berüchtigte Versorgungslücke zu schließen. Letztere wird kleiner, weil die Miete wegfällt, und deshalb dürfte auch der Anleihenteil der Anlagen reduziert werden. Man darf allerdings nicht vergessen, genug leicht erreichbares Geld für Reparaturen usw. bereit zu haben.

 

Jedenfalls finde ich es unerheblich, welcher RK man jetzt eine selbstbewohnte Immobilie zurechnet. Wichtig ist alleine, wie viel Cash man wann braucht, und alleine daran sollte man die restlichen Geldanlagen orientieren.

[Moneycruncher]

Ich möchte noch mal auf die Asset Allocation zurückkommen. Zur Ergänzung der kontroversen Diskussion zur Einbeziehung der selbstgenutzten Immobilie in die Asset Allocation möchte ich noch ergänzen, dass häufig nicht die Ansprüche aus gesetzlichen und ggf. betrieblichen Rentenansprüchen in die Asset Allocation einbezogen werden.

 

Und das Alter. Wenn ich das nicht in dem ganzen Schlamm hier übersehen habe, wissen wir gar nicht, wie alt Herr X ist. Wenn er 500K in Geldanlagen besitzt, ist er vermutlich schon über zwanzig. Irgendwann stellt man ja dann seine Geldanlagen so auf, dass man genug laufende Einnahmen hat, um die berüchtigte Versorgungslücke zu schließen. Letztere wird kleiner, weil die Miete wegfällt, und deshalb dürfte auch der Anleihenteil der Anlagen reduziert werden. Man darf allerdings nicht vergessen, genug leicht erreichbares Geld für Reparaturen usw. bereit zu haben.

 

Jedenfalls finde ich es unerheblich, welcher RK man jetzt eine selbstbewohnte Immobilie zurechnet. Wichtig ist alleine, wie viel Cash man wann braucht, und alleine daran sollte man die restlichen Geldanlagen orientieren.

 

Richtig, die Information fehlt noch: Herr X ist 45 und "Gutverdiener" würde ich sagen.

[Zuzan]

Ein kleiner Hinweis:

 

BUNDESVERBAND FREIER IMMOBILIEN- UND WOHNUNGSUNTERNEHMEN E.V., Deutsche Gesellschaft für Mauerwerksbau e.V., Bundesverband Deutscher Baustoff-Fach- handel (BDB) e.V.: Wohnungsmangel in Deutschland? Regionalisierter Wohnungsbedarf bis zum Jahr 2025. Berlin 2009

 

durchführende Einrichtung: Eduard Pestel Institut für Systemforschung e.V., Hannover

 

Die Einrichtungen des vhw haben studientechnisch auch interessante Fragestellungen im Programm ....

 

Wenn Herr X ungeachtet seiner zukünftigen Einkünfte sein Vermögen derart clustern möchte, so ist dies seine persönliche Entscheidung Da keine weiteren Informationen zur Einkommenssituation genannt wurden, ist keine Aussage möglich. Vielleicht sollte Herr X sich als erstes klar machen, dass eine Toplage nicht mit einer Toprendite einher geht - systemisch denken!

[Der Heini]

Vielleicht sollte Herr X sich als erstes klar machen, dass eine Toplage nicht mit einer Toprendite einher geht - systemisch denken!

Wie wichtig ist denn nun die Rendite für Herrn X?

Laut Threadstarter will Herr X die Immobilie selber nutzen, da würde ich die in RK2 packen, da er sicher eine Einnahme in Form der wegfallenden Miete abzüglich der Kreditzinskosten haben wird. Ist halt auch die Frage wie hoch seine derzeitige Miete ist.

[BondWurzel]

Vielleicht sollte Herr X sich als erstes klar machen, dass eine Toplage nicht mit einer Toprendite einher geht - systemisch denken!

Wie wichtig ist denn nun die Rendite für Herrn X?

Laut Threadstarter will Herr X die Immobilie selber nutzen, da würde ich die in RK2 packen, da er sicher eine Einnahme in Form der wegfallenden Miete abzüglich der Kreditzinskosten haben wird. Ist halt auch die Frage wie hoch seine derzeitige Miete ist.

 

Warum läßt uns Herr X so im Dunkeln?

 

Kaufpreis Immo: 400K

FK: 200K

Kapital: 500K

Cash Flow pro annum?

Individuelle Besonderheiten?Familie? Snob?

Lebensziele/Planung?

Altersvorsorge bisher?

Zu erwartende Scheidungen/ Erbschaften?

Vorhandenes Gesamtvermögen? Rubens- oder Briefmarkensammlungen?

 

Karten auf den Tisch bitte!

 

http://www.youtube.com/watch?v=1H92500AeqQ

[teffi]

Vorhandenes Gesamtvermögen? Rubens- oder Briefmarkensammlungen?

 

Nach der Familie hattest Du doch weiter oben schon gefragt..*g* B)

[BondWurzel]

Vorhandenes Gesamtvermögen? Rubens- oder Briefmarkensammlungen?

 

Nach der Familie hattest Du doch weiter oben schon gefragt..*g* B)

 

Danke für den Hinweis, wir brauchen jetzt noch ein Gesamtbild - ein Vermögensporträt mit allen Schikanen, damit es endlich lodsgehen kann. B)

[Moneycruncher]

 

Wie wichtig ist denn nun die Rendite für Herrn X?

Laut Threadstarter will Herr X die Immobilie selber nutzen, da würde ich die in RK2 packen, da er sicher eine Einnahme in Form der wegfallenden Miete abzüglich der Kreditzinskosten haben wird. Ist halt auch die Frage wie hoch seine derzeitige Miete ist.

 

Warum läßt uns Herr X so im Dunkeln?

 

Kaufpreis Immo: 400K

FK: 200K

Kapital: 500K

Cash Flow pro annum?

Individuelle Besonderheiten?Familie? Snob?

Lebensziele/Planung?

Altersvorsorge bisher?

Zu erwartende Scheidungen/ Erbschaften?

Vorhandenes Gesamtvermögen? Rubens- oder Briefmarkensammlungen?

 

Karten auf den Tisch bitte!

 

http://www.youtube.com/watch?v=1H92500AeqQ

 

Die Informationen sind hier nicht so relevant, da die Entscheidung für die Immobilie bereits zur Eigennutzung gefallen ist. Die sogenannte "Rendite" ist ebenfalls nicht relevant. Er möchte in Top-Lage in einer Top-Wohnung wohnen und zwar als Eigentümer - basta.

Es geht nur noch um die Frage der Asset Allocation nach Immobilienkauf. Altersvorsorge ist bereits über Betriebsrente (leitende Führungskraft) gut abgedeckt, keine Familie, "nur" Freundin, keine teuren Hobbys, kein aufwändiger Lebensstil. Der größte und wichtigste Luxus ist für ihn Wohnqualität.

[Germanflash]

Hallo Germanflash,

 

ich habe den Eindruck, Du würfelst da einiges durcheinander.

 

Die erste Frage (die ursprüngliche) war, welches Risikoprofil eine zu 50% fremdfinanzierte, selbstgenutzte Top-Eigentumswohnung in einer Top-Lage hat und wie diese in die (wie auch immer definierten) RK-Klassen eines Wertpapierdepots passen.

 

Darauf lautet die Antwort: So etwas ist eher Liebhaberei bzw. private Lebensführung. Die Wohnung gehört deshalb eigentlich gar nicht mehr ins Anlagekapital. Die benötigten 200.000 Euro Eigenkapital stellen faktisch eine Entnahme dar, die allerdings nicht konsumiert wird, sondern separat verwaltet wird. Die Renditeerwartung entspricht RK1, das Risiko RK3.

 

Die zweite Frage (die von Dir gestellte) lautet: Inwieweit kann man die Mietersparnis als Ausgangspunkt für die Bewertung der Wirtschaftlichkeit einer selbstgenutzten Immobilie verwenden?

 

Die Antwort darauf lautet: Das kann man durchaus, wie z.B. http://www.wertpapie...post__p__654866 zeigt. Das Ergebnis ist nur das, was Michael in http://www.wertpapie...post__p__654928 geschrieben hat: Selbstgenutzte Immobilien lohnen sich in Deutschland unter wirtschaftlichen Aspekten in der Regel nicht.

 

Michaels Erfahrung kann man auch verallgemeinern. Die Empirie hinter der Petersschen Formel besagt, dass für die Nutzung einer Wohnimmobilie über 80 Jahre etwa 250% der Herstellungskosten erforderlich sind: 100% bei der Errichtung und 150% für die Instandhaltung. Das ergibt einen durchschnittlichen Aufwand bzw. Wertverzehr von 3,1% p.a. der Herstellungskosten.

 

Bei einer neuen Immobilie, bei der 80% der Kosten für das Gebäude anfallen und 20% für das Grundstück beträgt der Gebäudeaufwand also im Schnitt ca 2,5% p.a. Den Aufwand des Abriss der Gebäudes nach 80 Jahren lasse ich mal außen vor (nicht immer ist eine Kernsanierung möglich).

 

Für eine komplette Fremdfinanzierung über 30 Jahre wäre bei aktuell knapp 5% Zins daher eine Bruttomietrendite von 7,5% p.a. bei Selbstnutzung nötig. Bei Vermietung müsste sie sogar noch höher liegen wegen des höheren Aufwandes (Mieterwechsel, Mietausfall, Verwaltungsaufwand etc.). Dazu ist z.B. folgender Thread interessant: http://www.wertpapie...iner-immobilie/

 

Eine solche Bruttomietrendite findest Du aber für Top-Immobilien in Top-Lagen an Top-Standorten nicht. Da sind es nur um die 4%. Wenn man ein paar Abstriche macht kommt man vielleicht auch auf 5% oder einen Schnaps höher. Für 7,5% oder mehr muss man aber in Regionen und Lagen gehen, bei denen man nicht weiß, ob es in 20 oder 30 Jahren überhaupt noch Bedarf für diese Immobilie gibt: Stichwort Demografie -> dazu ein interessanter Kommentar: http://www.ftd.de/fi...690.html?page=2

 

In Ostdeutschland wurden schon ganze Straßenzüge mit Wohnungen in ordentlichem Zustand abgerissen. Für die Zeit in 20/30 Jahren + x wird darüber nachgedacht, ganze Landstriche zu entsiedeln und zu renaturieren, weil bis 2060 ein Bevölkerungsrückgang von 12 bis 17 Millionen Menschen prognostiziert wird: http://www.destatis....enderPrint.psml

 

In solchen Regionen hilft einem auch die Steuerfreiheit der Veräußerungsgewinne nach zehn Jahre nicht mehr, weil es gar keine wirtschaftliche Wertsteigerung gibt. Ein Teil des Kaufpreises wird über die Mietrendite ausgeschüttet und damit verzehrt.

 

Der eingeschränkte Steuervorteil beim Vererben ist für die meisten Menschen irrelevant, weil die normalen Freibeträge für Ehepartner und Kinder bereits ausreichen.

 

Die dritte Frage ist, ob es trotz der bisherigen Ausführungen Gründe gibt, dennoch eine selbstgenutzte Immobilie zu erwerben.

 

Die gibt es natürlich, aber die haben nichts mit Wirtschaftlichkeit zu tun, sondern mit Lebensqualität.

 

Meine Schwester hat z.B. vor sieben Jahren ein Haus gekauft, in dem sie vorher mit Mann und Kind zur Miete gelebt hat. Aber das hat sie nur getan, weil der Vermieter unbedingt verkaufen wollte und sie unbedingt dort wohnen bleiben wollte, weil es für das Kind ideal war (ist eine Art Spielstraße mit vielen Nachbarkindern). Auch als verbeamtete Lehrerin ist es für die finanziell richtig knapp, aber sie macht es für die Lebensqualität.

 

Hallo Fondsanleger!

 

Vielen Dank für die interessanten Ausführungen. Mit der Peterschen Formel muss ich mich unbedingt noch mal in Ruhe auseinandersetzen. Bei erster Durchsicht der Literatur scheint es mir aber, dass Theorie und Empirie hier recht solide zu sein scheinen. Im Zusammenhang meiner anfänglichen Überlegung, nämlich der Wertstellung nach Mietersparis und nicht nach Verkehrswert, ergeben sich dann folgende Fragen:

 

1.: Das vorgeschlagene abgewandelte Ertragswertverfahren sieht Instandhaltungskosten natürlich durchaus vor. Hier eine detaillierte Erläuterung dazu: http://www.certestate.com/fileadmin/content/immobilienbewertung_ertragswertverfahren.pdf Allerdings werden die Kosten hier niedriger veranschlagt. Was mich wundert ist, dass trotz deiner hohen Instandhaltungskosten du von einer vollständigen Wertvernichtung der Immobilie über die 80 Jahre ausgehst. Wie gesagt, ich schaue mir das in Ruhe mal an, würde aber vermuten, dass das nur bedingt zutrifft.

 

2.: Die Trennung der beiden Fragen sehe ich nicht als hilfreich an und hier ist mein Grund: Deine Rechnung, die mindestens eine Bruttomieteinnahme von 7.5% vorsieht, lässt hier natürlich die Opportunitätskosten der Anlage aussen vor. Die Frage war ja, ob Freund X das Haus aus eigener Tasche kaufen soll oder ob er auf FK zurückgreifen soll. Ich hatte ja nur in diesem konkreten Zusammenhang (der für viele Anleger aber Lebensrealität sein dürfte) vorgeschlagen, die Wertstellung der Immobilie über das Ertragswertverfahren zu gestalten. Entweder du legst die Finanzierungskosten zumindest teilweise auf das Investmentportfolio um oder du schlägst einen Teil der Erträge des Portfolios der Immobilie zu. In diesem konkreten Fall nur die negativen Aspekte der Immobilie zuzuschlagen verzerrt meiner Meinung nach die Wertstellung.

 

 

Wo ist mein Denkfehler?

 

Du verwechselt die Ausschüttungsrendite (Mieterträge, Zinsen, Dividenden) mit der Wertentwicklung. Telekom-Aktien wären demzufolge RK1, weil sie so schön wenig Schwankungen bei den Dividenden haben.

 

Die "Verwechselung" mache ich ja durchaus absichtlich! Meine Annahme war ja, dass der Freund X plant in der Immobilie zu wohnen und nur im absoluten Notfall (also dem Event, für den man nicht planen kann) zu verkaufen. Durch die Annahme "entfällt" der Zwang sich an der Wertentwicklung der Immobilie zu orientieren und man kann sich auf die Mieten in der Wertfeststellung beziehen. Dies ist, so mein Argument, näher an der Lebensrealität von X dran.

 

Nochmals Danke für die vielen Kommentar!!

[harryguenter]

Meine Annahme war ja, dass der Freund X plant in der Immobilie zu wohnen und nur im absoluten Notfall (also dem Event, für den man nicht planen kann) zu verkaufen.

Dazu kommt: Die Meisten Immos werden ja nicht aufgrund irgendwelcher "Notfälle" kurzfristig verkauft sondern über einen längeren Zeitraum veräußert. Der Zwang zum Verkauf unter dem eigentlichen Marktwert mag zwar mal vorkommen, stellt aber meiner Meinung nach nicht die Regel dar.

[H.B.]

Meine Annahme war ja, dass der Freund X plant in der Immobilie zu wohnen und nur im absoluten Notfall (also dem Event, für den man nicht planen kann) zu verkaufen.

Dazu kommt: Die Meisten Immos werden ja nicht aufgrund irgendwelcher "Notfälle" kurzfristig verkauft sondern über einen längeren Zeitraum veräußert. Der Zwang zum Verkauf unter dem eigentlichen Marktwert mag zwar mal vorkommen, stellt aber meiner Meinung nach nicht die Regel dar.

 

Bullschit.

 

Ich kenne quasi niemanden, der beim Verkauf seiner selbstgenutzten Immobilie den Marktpreis bekommen hätte.

 

Der Grund ist einfach: Man veräußert, weil man seinen Lebensschwerpunkt verlegt. Diese Zwangssituation wird gnadenlos ausgenutzt. Punkt.

[Der Heini]

Bullschit.

 

Ich kenne quasi niemanden, der beim Verkauf seiner selbstgenutzten Immobilie den Marktpreis bekommen hätte.

 

Der Grund ist einfach: Man veräußert, weil man seinen Lebensschwerpunkt verlegt. Diese Zwangssituation wird gnadenlos ausgenutzt. Punkt.

Wie ist denn der Marktpreis definiert? Dachte immer der Marktpreis ist der Preis, den man bekommt. Ein Immobilienmensch sagte mir mal man solle von 60% des Buchwertes der Immobilie ausgehen beim Verkauf.

[Akaman]

Ich kenne quasi niemanden, der beim Verkauf seiner selbstgenutzten Immobilie den Marktpreis bekommen hätte.

Immobilien sind Einzelstücke. Der Preis, für den sie den Besitzer wechseln, ist der Marktpreis. Wenn jemand meint, im Einzelfall sei eine Immo mehr Wert, kann er das gern tun. Dadurch wird das aber nicht der Marktpreis.