Asset Allocation nach Immobilienkauf

[Adun]

Es ist nicht leicht mit einem so elaborierten Diskussionstil mitzuhalten, zumal wenn man - wie ich - ein so schlechtes Gedächnis besitzt: Aber wo genau war das jetzt nochmal mit dem Verlust bei Immobilien von über 70%? Gerne auch mit Quellenangabe?

Die Behauptung mit den 70% hast Du aufgestellt, nicht ich, im Gegenteil, ich habe sie kritisiert.

 

Im genannten Buch von Gerd Kommer findest Du im übrigen historische Hauspreisindizes, die kumuliert (nicht über ein Jahr!) über 80% Wertverlust verzeichnen, und zwar in Frankreich um die Mitte des letzten Jahrhunderts, was weder so weit weg noch so lange her ist.

 

Der Immobilienmarkt mag effizient sein, aber wer schon mal eine Immobilien gekauft wird wissen, dass man sich ähnlich wie beim Kauf eines Gebrauchwagens warm anziehen muss, um nicht übervorteilt zu werden.

Wenn man sich nicht informiert, welcher Preis für welche Immobilie fair ist, kann man natürlich schnell auf die Schnauze fliegen. Effizient heißt, dass man eine Immobilie zu einem fairen Preis tatsächlich bekommen kann, es heißt nicht, dass das erstbeste Preisangebot automatisch auch ein fairer Preis ist. Man muss eben handeln, weil es bei einer Immobilie nicht wie bei einer Aktie einen fortlaufenden Handel gibt. Sie wird vielleicht alle paar Jahre mal übertragen.

 

PS: ... und jetzt kann ich's ja zugeben: Als Deutscher mit Immobilenbesitz war die letzte Krise für mich wirklich unausstehlich. Ich hab mich immer noch nicht richtig von der nur leichten Wertsteigerung meiner Immobilien erholt.

Erstens ist es immer die Frage, wie es in der nächsten Krise aussieht, die Deine Immobilie betrifft und nicht die in den USA, und zweitens kann man immer leicht eine Wertsteigerung in die Luft schreiben, solange man sie nicht tatsächlich verkauft hat, und drittens hat man allzu schnell Inflation mit Wertsteigerung verwechselt.

[Rotkehlchen]

Mein Bekannter hat sich eine Top-Wohnung in einer Top-Wohnlage ausgesucht, weil er einfach schön wohnen will. Als weiteres Argument führt er an, dass die Wohnung die einzige langfristige Anlage ist, von er man sofort Nutzen zieht (Wohnqualität). Eine Mietwohnung in der Qualität in der gewünschten Wohnlage ist quasi nicht zu haben, selbst wenn man wollte.

 

Sehr richtig. In der Diskussion wurde die Immobilie bisher zu sehr unter dem Gesichtspunkt der Wertentwicklung betrachtet, ohne den "Mehrwert" zu berücksichtigen, den eine eigene hochwertige Immobilie bietet. Es kann psychologisch ein gewaltiger Unterschied sein, ob man in der eigenen sehr schönen Wohnung wohnt oder ob man sie "nur" mietet. Die Wohnung wird zu einem Hort der Sicherheit und auch zu einem Statussymbol. Ganz nach dem Motto "My Home is my Castle". Mal ganz davon abgesehen, dass die Mieten für hochklassige Wohnungen im Verhältnis zum Kaufpreis oft exorbitant hoch sind.

[Adun]

Mal ganz davon abgesehen, dass die Mieten für hochklassige Wohnungen im Verhältnis zum Kaufpreis oft exorbitant hoch sind.

Ein deutliches Zeichen dafür, dass für die Wohnung hohe Instandhaltungskosten zu erwarten sind und man sie sich auch gekauft vermutlich gar nicht leisten kann.

[matthias80]

Ein paar Gedanken zur Inflation:

 

Wenn man tatsächlich Angst vor Inflation hat, dann wäre es zum Beispiel eine bessere Möglichkeit, die 200 TEUR von RK1 und RK2 in inflationsindexierte Anleihen zu investieren und die 300 TEUR in Aktien zu lassen. Dann ist man m. E. deutlich besser gegen Inflation abgesichert als bei Kauf einer einzelnen Immobilie. (Eine einzelne Immobilie unterliegt unkalkulierbaren Wertschwankungen und kann Inflation eben nur schlecht absichern.)

Ob das besser ist liegt sehr an der persönlichen Präferenz zu einer eigengenutzten Immobilie. Eine eigengenutzte Immobilie hat dann Vorteile, wenn man:

1) Sie sorgfältig ausgewählt und man

2) einigermassen sicher ist, dass man diese aus Mobilitsgründen nicht bald wieder losschlagen muss und man

3) eine sicheren und lukrativen Job hat, sowie

4) die Finanzierung zu sehr günstigen Konditionen / niedrigen Zinsen möglich ist.

 

Nach Inflation, Steuern und Gebühren kann dann eine eigengenutzte Immobilien eine bessere Anlage als andere Anlageformen sein. Andere Anlageformen werden bzgl. ihrer Renditeerwartung doch sehr häufig überschätzt, da viele in nominalen und nicht steuer- und gebührenadjustierten Renditen denken. Es gibt genug Kleinanleger die nicht mal den inflationsadjustierten Werterhalt ihres Portfolios schaffen. Eine Immobilie muss aber halt in die persönliche Lebensplanung passen.

 

Noch ein Hinweis zum Risiko der Immobilie:

Eine einzelne Immobilie ist nicht der RK1 oder RK 2 zuzuordnen. Eine einzelne Immobilie ist auf keinen Fall weniger riskant als eine gut diversifizierte Aktienanlage. Alles andere ist ein Mythos, der vor allem deshalb überlebt, weil Wertschwankungen von Aktien täglich sichtbar sind, Wertschwankungen von Immobilien dagegen nicht.

 

Risikobetrachtungen sind sehr kompliziert. Ohne den Kontext einer Aktiendepotanlage ist eine Immobilie möglicherweise ähnlich riskant wie diversifiziertes Aktienportfolio (wirklich vergleichen läßt sich das nicht). Im Kontext eines Aktiendepots aber natürlich nicht.

 

Der Risikobegriff ist meiner Meinung nach sehr relativ und stark abhängig vom Anlagehorizont und die RK1/2-Zuordnung kann sehr in die Irre führen. Als Langfristanleger finde ich es derzeit sehr viel riskanter in Staatsanleihen anzulegen als in Immobilien. Wir hatten bei Bonds einen 30 Jahre währenden Bullenmarkt. Von dem jetzigen Zinsniveaus ausgehend ist eine langfristige Anlage in Bonds mMn ein immenses Risiko. Sicherheitshalber verwiese ich mal auf Bill Gross, der das genauso sieht wie ich (schliesslich wird gemunkelt ich habe Gedächnisprobleme und noch viel schlimmere Dinge, da ist der "Bond-King" dann doch etwas glaubwürdiger ).

 

Ein eigengenutzte Immobilie kann nach Inflation, Steuren und Gebühren die bessere Anlage sein. Da stimme ich überein. Der Kauf einer einzelnen Aktie kann dich auch in den nächsten 10 oder 20 Jahren reich machen. Aber ich würde nicht darauf vertrauen. Das ist der entscheidende Punkt.

 

Natürlich kann man eine persönliche Präferenz für eine eigengenutzte Immobilie haben. Dann sollte man möglichst Fehler vermeiden beim Immobilienkauf (da stimme ich mit deinen Punkten voll überein.) Aber: Inaltionsängste sollten nicht der Grund für den Immobilienkauf sein. Inflationsindexierten Anleihe aus sicheren Staaten (z. B. Deutschland) sind eine gutes, alternatives Mittel um sich gegen Inflation abzusichern. So kann mit einer hohen Sicherheit eine positive Realrendite erzielt werden. (Ich möchte damit nicht zum Ausdruck bringen, dass ich inflationsindexierte Anleihen oder normale Anleihen als Allheilmittel sehe.) Zudem kann man ja auch gut diversifiziert in Immobilien investieren. Warum sollte der Kauf einer Einzelimmobilie ein besserer Inflationsschutz als eine gut diversifizierte Investition in Immobilien sein?

 

Der Risikobegriff ist kompliziert. Einverstanden. Aber das sollte kein Grund sein, Immobilien und Tagesgeld oder Immobilien und Anleihen in einen Risikotopf zu werfen. Diese beide Anlageklassen sind nicht in der gleichen Risikoklasse anzusiedeln. Egal, wie man Risiko versteht.

 

Ich persönlich sehe den Immobilienkauf sehr nüchtern. Wenn man gerne eine eigene hätte, dann bitte mit Bedacht kaufen. Aus Investitionssicht fährt man mit einer Einzelimmobilie ex ante betrachtet schlechter. Ex post betrachtet kann man natürlich Glück haben und besser abschneiden. (Das gilt fast für jedes Einzelinvestment.)

[harryguenter]

In diesem Forum über Immobilien zu diskutieren war schon immer sinnlos. Auch dieser Thread zeigt das mal wieder, dass man dort nur auf verhärtete Fronten trifft.

 

Und Tatsache ist: Immobilien haben ein mit Aktien vergleichbares Risiko; Renten längerer Laufzeit und/oder schlechter Bonität haben ein Risiko, das vergleichbar ist mit einem Mischportfolio aus Aktien einerseits und Renten guter Bonität und kurzer Laufzeit andererseits.

Ad fontes! (zu den Quellen!) ist man als geneigter Leser versucht zu sagen. Für diese "Tatsachen" sollte man dann doch wenigstens eine Quelle angeben können. Und der Kommer sollte möglichst nicht die einzige Quelle sein...

Ansonsten sind diese Risikoeinschätzungen keine Tatsachen sondern rein subjektiv.

 

Zum Threadersteller:

Finanzierung auf Kredit bei gleichzeitigem Eigenkapital entspricht einer Hebelung des Eigenkapitals. Richtig und Punkt.

Das passiert in fast jedem Unternehmen - nachzulesen in den Bilanzen. Wenn man das Risiko kennt, kann es jeder selber für sich eingehen.

Die pauschale Behauptung "Fremdkapitalzinsen sind stets höher als Eigenkapitalrendite" würde ich nicht so gelten lassen, da sie normalierweise für unbesicherte Darlehen getroffen wird. Das ist hier nicht der Fall.

 

Ich persönlichh kann mit den ganzen Risikoklasseneinstufungen wenig anfangen. Ich finde es nur so interessant wie sich Risikoeinschätzungen über wenige Jahre hinweg verändern. Vor wenigen Jahren galten Immobilien und Immofonds als "sichere Bank". Europäische Staatsanleihen auch. Letztere heute nur noch mit Einschränkungen (Griechenland, Irland, Portugal, Spanien jetzt lieber nicht mehr) und wer weiß was die Zukunft noch für die deutschen Staatsanleihen bringt? Diese ganzen Risikoeinschätzungen sind in meinen Augen bestenfalls zeitpunktbezogen und einem "common sense" entsprechend. "Tatsachen" sehe ich hier mitnichten.

Deshalb würde ich auch nach dem Immobilienkauf für ein ausgewogenes Depot sorgen (und damit anteilig kürzen).

Die Wohnung ist für mich ein (wenn auch sehr teurer) Gebrauchsgegenstand, den ich nicht zu sehr in meine Vermögensaufteilung einbeziehen würde. Die Autos der Forumsteilnehmer hier bleiben ja auch regelmäßig außen vor und dürften durchaus häufiger einen 2 stellige Vermögensanteil darstellen oder einer Hebelung entsprechen weil kreditfinanziert.

Ich persönlich bin der Meinung, dass die Einbeziehung der Immobilien in die restliche Vermögensaufteilung eher hinderlich als nützlich ist.

 

Im übrigen ist die Unstetigkeit der Risiken und Korrelationen der Anlageklassen untereinander genau der Punkt, der die Umsetzung der Markowitz Theorie in die Praxis so schwierig bzw. unmöglich macht. Und ein Kommer macht dann tolle Bücher draus.

[Chris89]

Finanzierung auf Kredit bei gleichzeitigem Eigenkapital entspricht einer Hebelung des Eigenkapitals. Richtig und Punkt.

Das passiert in fast jedem Unternehmen - nachzulesen in den Bilanzen. Wenn man das Risiko kennt, kann es jeder selber für sich eingehen.

Die pauschale Behauptung "Fremdkapitalzinsen sind stets höher als Eigenkapitalrendite" würde ich nicht so gelten lassen, da sie normalierweise für unbesicherte Darlehen getroffen wird. Das ist hier nicht der Fall.

 

Als Privatperson kannst du deine Zinserträge aber nicht mit den Darlehenzinsen gegenrechnen und musst deine Erträge voll versteuern! Unternehmen können ihre Zinsaufwendungen steuerlich gegenrechnen.

Bei einem Steuersatz von 26,375% macht das eine Menge aus und verändert das Risiko/Rendite-Profil maßgeblich.

 

Wenn man das Risiko kennt, kann es jeder selber für sich eingehen.

 

Anscheinend hat derjenige eben nicht die Kenntnisse das Risiko richtig einzuschätzen. Genau deswegen sollte man auch gleich davon abraten.

[Moneycruncher]

In diesem Forum über Immobilien zu diskutieren war schon immer sinnlos. Auch dieser Thread zeigt das mal wieder, dass man dort nur auf verhärtete Fronten trifft.

 

Und Tatsache ist: Immobilien haben ein mit Aktien vergleichbares Risiko; Renten längerer Laufzeit und/oder schlechter Bonität haben ein Risiko, das vergleichbar ist mit einem Mischportfolio aus Aktien einerseits und Renten guter Bonität und kurzer Laufzeit andererseits.

Ad fontes! (zu den Quellen!) ist man als geneigter Leser versucht zu sagen. Für diese "Tatsachen" sollte man dann doch wenigstens eine Quelle angeben können. Und der Kommer sollte möglichst nicht die einzige Quelle sein...

Ansonsten sind diese Risikoeinschätzungen keine Tatsachen sondern rein subjektiv.

 

Zum Threadersteller:

Finanzierung auf Kredit bei gleichzeitigem Eigenkapital entspricht einer Hebelung des Eigenkapitals. Richtig und Punkt.

Das passiert in fast jedem Unternehmen - nachzulesen in den Bilanzen. Wenn man das Risiko kennt, kann es jeder selber für sich eingehen.

Die pauschale Behauptung "Fremdkapitalzinsen sind stets höher als Eigenkapitalrendite" würde ich nicht so gelten lassen, da sie normalierweise für unbesicherte Darlehen getroffen wird. Das ist hier nicht der Fall.

 

Ich persönlichh kann mit den ganzen Risikoklasseneinstufungen wenig anfangen. Ich finde es nur so interessant wie sich Risikoeinschätzungen über wenige Jahre hinweg verändern. Vor wenigen Jahren galten Immobilien und Immofonds als "sichere Bank". Europäische Staatsanleihen auch. Letztere heute nur noch mit Einschränkungen (Griechenland, Irland, Portugal, Spanien jetzt lieber nicht mehr) und wer weiß was die Zukunft noch für die deutschen Staatsanleihen bringt? Diese ganzen Risikoeinschätzungen sind in meinen Augen bestenfalls zeitpunktbezogen und einem "common sense" entsprechend. "Tatsachen" sehe ich hier mitnichten.

Deshalb würde ich auch nach dem Immobilienkauf für ein ausgewogenes Depot sorgen (und damit anteilig kürzen).Die Wohnung ist für mich ein (wenn auch sehr teurer) Gebrauchsgegenstand, den ich nicht zu sehr in meine Vermögensaufteilung einbeziehen würde. Die Autos der Forumsteilnehmer hier bleiben ja auch regelmäßig außen vor und dürften durchaus häufiger einen 2 stellige Vermögensanteil darstellen oder einer Hebelung entsprechen weil kreditfinanziert.

Ich persönlich bin der Meinung, dass die Einbeziehung der Immobilien in die restliche Vermögensaufteilung eher hinderlich als nützlich ist.Im übrigen ist die Unstetigkeit der Risiken und Korrelationen der Anlageklassen untereinander genau der Punkt, der die Umsetzung der Markowitz Theorie in die Praxis so schwierig bzw. unmöglich macht. Und ein Kommer macht dann tolle Bücher draus.

 

Bezüglich der unergiebigen Diskussionen über Immobilien in diesem Forum gebe ich Dir Recht. Deswegen woltte ich den Thread auch nur auf die Asset Allocation ex ante und ex post-Immokauf konzentrieren. Die eigentliche Entscheidung "Kauf oder Nicht-Kauf" sollte nicht behandelt werden. Für meine Ausgangsfragestellung habe ich wirklich sehr wertvolle Hinweise in der Diskussion erhalten.

 

Das Thema "Immobilien" bleibt aber natürlich ein Reizthema. Wenn man bei eigengenutzten Immobilien tendenziell einen hohen EK-Anteil unterstellt, bedeutet dies eben gravierende Auswirkungen auf das Rest-Depotvolumen und dessen Zusammensetzung. Es bleibt dann ganz einfach und praktisch gesprochen nicht mehr allzuviel Geld übrig, über dessen Anlage man in Wertpapierforen diskutieren kann.

Ein weiterer Punkt ist, dass der Immobilienkauf auch grundsätzliche Werte und Ziele berührt. Warum legt man überhaupt Geld langfristig an und wofür? Will ich viel vererben? Will ich im Ruhestand viele Reisen unternehmen? Mir ein paar Oldtimer leisten? Brauche ich es für ein luxuriöses Alters-/Pflegeheim? Oder will ich mir lieber eine eigene Immobilie kaufen, weil sie mir eine hohe Lebensqualtät verspricht völlig unabängig von Renditeaspekten? Oder will ich das alles zusammen und geht das überhaupt?

 

Alles sehr subjektiv, aber trotzdem ist die Entscheidung für oder gegen eine Immobilie eine weitreichende. Sie beeinflusst auch die übrige Geldanlage massiv wie die Diskussion hier zeigt.

[Adun]

In diesem Forum über Immobilien zu diskutieren war schon immer sinnlos. Auch dieser Thread zeigt das mal wieder, dass man dort nur auf verhärtete Fronten trifft.

Ich sehe im wesentlichen nicht verhärtete Fronten, sondern falsche Aussagen und ungültige Argumente.

 

Ad fontes! (zu den Quellen!)

Diese falsche Behauptung zum Beispiel. Welche Relevanz soll eine Quelle haben?

 

Für diese "Tatsachen" sollte man dann doch wenigstens eine Quelle angeben können.

Diese falsche Behauptung zum Beispiel. Tatsachen sind Tatsachen unabhängig von ihrer Quelle.

 

Und der Kommer sollte möglichst nicht die einzige Quelle sein...

Diese falsche Behauptung zum Beispiel. Eine Tatsache wird nicht weniger zur Tatsache, wenn sie nur eine Quelle hat; eine Nicht-Tatsache wird nicht mehr zur Tatsache, nur weil sie mehrere Quellen hat.

 

Ansonsten sind diese Risikoeinschätzungen keine Tatsachen sondern rein subjektiv.

Diese falsche Behauptung zum Beispiel. Eine Risikoeinschätzung wird nicht weniger objektiv und nicht weniger zur Tatsache, wenn keine Quelle dafür vorhanden ist.

 

Die pauschale Behauptung "Fremdkapitalzinsen sind stets höher als Eigenkapitalrendite" würde ich nicht so gelten lassen

Diese pauschale Behauptung ist zwar nicht falsch, hier hat sie aber auch keiner aufgestellt.

 

Ich persönlichh kann mit den ganzen Risikoklasseneinstufungen wenig anfangen. Ich finde es nur so interessant wie sich Risikoeinschätzungen über wenige Jahre hinweg verändern. Vor wenigen Jahren galten Immobilien und Immofonds als "sichere Bank".

Immobilien und Immobilienfonds galten vielleicht im Volksmund aufgrund des "Mythos Immobilie" als sichere Bank, tatsächlich gab es jedoch noch nie eine halbwegs haltbare Risikoeinschätzung, die jemals Immobilien und Immobilienfonds als sicher eingestuft hätte.

 

Dass Immobilienfonds Anteilspreismanipulation betreiben (die vom gesetzlichen Rahmen auch aktiv gefördert wird) ist ebenso bekannt wie die Tatsache, dass Immobilienfonds ihre streckenweise Wertstabilität dem hohen Liquiditätsanteil zu verdanken haben, nicht dem Immobilienanteil.

 

Europäische Staatsanleihen auch. Letztere heute nur noch mit Einschränkungen (Griechenland, Irland, Portugal, Spanien jetzt lieber nicht mehr) und wer weiß was die Zukunft noch für die deutschen Staatsanleihen bringt? Diese ganzen Risikoeinschätzungen sind in meinen Augen bestenfalls zeitpunktbezogen und einem "common sense" entsprechend. "Tatsachen" sehe ich hier mitnichten.

Von europäischen Staatsanleihen hat niemand gesprochen. Es war von Anleihen bester Bonität und kurzer Laufzeit die Rede. Welche Gruppe das ist, kann sich zwischen zwei Zeitpunkten vollkommen unterscheiden.

 

Deshalb würde ich auch nach dem Immobilienkauf für ein ausgewogenes Depot sorgen (und damit anteilig kürzen).

Wenn ein Kredit aufgenommen wird, dann ist ein ausgewogenes Depot schwachsinnig. Das ist eine Tatsache, die ich oben ausführlich erklärt habe. Das kannst Du ignorieren, es schafft die Tatsache aber nicht aus der Welt.

 

Die Wohnung ist für mich ein (wenn auch sehr teurer) Gebrauchsgegenstand, den ich nicht zu sehr in meine Vermögensaufteilung einbeziehen würde.

Das ist wirtschaftlicher Unsinn, weil die meisten Leute mit kreditfinanzierter Immobilie laut Privathaushaltsbilanz pleite wären, wenn die Immobilie fälschlicherweise mit dem Wert 0 angesetzt weren würde (nichts anderes verlangst Du hier).

 

Die Autos der Forumsteilnehmer hier bleiben ja auch regelmäßig außen vor und dürften durchaus häufiger einen 2 stellige Vermögensanteil darstellen oder einer Hebelung entsprechen weil kreditfinanziert.

Für Autos gilt nichts anderes als für Immobilien.

 

Ich persönlich bin der Meinung, dass die Einbeziehung der Immobilien in die restliche Vermögensaufteilung eher hinderlich als nützlich ist.

Du kannst auch persönlich der Meinung sein, dass 2+2 gleich 7 ist, es ändert aber an den Tatsachen nichts.

 

Im übrigen ist die Unstetigkeit der Risiken und Korrelationen der Anlageklassen untereinander genau der Punkt, der die Umsetzung der Markowitz Theorie in die Praxis so schwierig bzw. unmöglich macht.

Der Markt schätzt die zukünftige Korrelation bereits nach bestem Wissen ein und gewichtet den Marktwert der einzelnen Kapitalgüter untereinander genau so, dass das Marktporfolio nach Markowitz effizient ist. Man muss die Werte also nur noch ablesen. Das ist genau das Gegenteil von schwierig, und die vielen Indexfonds zeigen auch, das es sehr wohl möglich ist, und auch in der Praxis tatsächlich gemacht wird.

[Pfennigfuchser]

Finanzierung auf Kredit bei gleichzeitigem Eigenkapital entspricht einer Hebelung des Eigenkapitals. Richtig und Punkt.

Das passiert in fast jedem Unternehmen - nachzulesen in den Bilanzen. Wenn man das Risiko kennt, kann es jeder selber für sich eingehen.

Die pauschale Behauptung "Fremdkapitalzinsen sind stets höher als Eigenkapitalrendite" würde ich nicht so gelten lassen, da sie normalierweise für unbesicherte Darlehen getroffen wird. Das ist hier nicht der Fall.

Da stimme ich Dir zu. Hier wird häufig die Brille des Kleinfinanzierers aufgesetzt, der ein möglichst geringes Risiko fahren will.

 

Ich sehe das anders: Man schliesst eine Finanzierung ab, die an sich nicht so riskant ist (also das bei selbstgenutzten Immos Übliche: 30% EK, eher 3 als 2% Tilgung, derzeit ruhig 15-20 Jahre Zinsbindung) und entrichtet eine monatliche Annuität die in etwa der Miete gleich kommt, die man eh zahlen würde. Wenn man dann RK 1 oder 2 Investments hat, die nach Steuern schlechter rentieren als der FK-Zins, so ist für mich die Sondertilgungsoption das Gleiche, als würde ich Festgeld zu diesem (Netto-)Zins anlegen. Ansonsten lasse ich meine Depots wie gehabt und stecke mein Kapital in Anlagen, die mehr abwerfen als der derzeit mickrige Kreditzins. Dass das einem Hebel gleichkommt, ist klar. Darüberhinaus könnte es derzeit durchaus attraktiv sein, mit einem ordentlichen Kredit auf steigende Zinsen zu spekulieren (vor Preissteigerungen reden wir noch gar nicht)

 

Völlig anders sähe die Situation selbstverständlich aus, wenn kein laufenden Einkommen mehr zur Verfügung stünde.

 

Ich würde es also immer so finanzieren, dass die monatliche Raten passen und den Rest dann "normal" anlegen.

[Rotkehlchen]

Der Markt schätzt die zukünftige Korrelation bereits nach bestem Wissen ein und gewichtet den Marktwert der einzelnen Kapitalgüter untereinander genau so, dass das Marktporfolio nach Markowitz effizient ist. Man muss die Werte also nur noch ablesen. Das ist genau das Gegenteil von schwierig, und die vielen Indexfonds zeigen auch, das es sehr wohl möglich ist, und auch in der Praxis tatsächlich gemacht wird.

 

Indexfonds haben mit Markowitz per se erstmal gar nichts zu tun, also kann deine gesamte Aussage als schwammig bis schlichtweg falsch bezeichnet werden.

[BondWurzel]

Das Thema "Immobilien" bleibt aber natürlich ein Reizthema. Wenn man bei eigengenutzten Immobilien tendenziell einen hohen EK-Anteil unterstellt, bedeutet dies eben gravierende Auswirkungen auf das Rest-Depotvolumen und dessen Zusammensetzung. Es bleibt dann ganz einfach und praktisch gesprochen nicht mehr allzuviel Geld übrig, über dessen Anlage man in Wertpapierforen diskutieren kann.

 

Wenn man diskutieren will, kann man es auch über kleinere Sümmchen.

 

Bei 500K, bleiben ja noch 300K übrig, wenn 200 K in's Eigenheim fließen.

 

Für mich wäre auch das Alter entscheidend wo man diese Entscheidung trifft. Immos sind ja langlebige Wirtschaftsgüter ( kann man nicht mit Autos vergleichen ).

 

Ein Bekannter von mir sattelt jetzt nochmal voll mit über 60 auf eine eigene Immo um, man fragt sich, für wen letztlich. Ab einem gewissen Alter lohnt sich das nur noch für die Erben. Die Kosten laufen ihm auch schon davon, weil, man will ja nochmal eine tolle Küche, Garten etc. etc. bevor einmal die Tante im Pflegeheim mit dem Hipp-Löffel kommt.

 

50% EK ist ja schon mal ganz toll, man braucht nur noch 50% Beleihungswert und vielleicht ergibt das einen tollen Kreditzins. Die dingliche Sicherheit ist also da. Bei gutem Einkommen kann man also ruhig etwas spielen - auch mit Verlust, wenn man kein katgorischer RK 1-2er ist. Dann darf man auch nicht traurig sein,wenn es sich mal nicht so rechnet.

 

7% p.a. kann man noch mit passablen Anleihen hinkriegen, bei Reinvestition der Zinserträge ist man in 10-11 Jahren wieder bei 600K bei 300K Einsatz.

 

 

Oder einfach Depfa in TRY kaufen für 300.000 € jetzt beim Kurs zu 27 sind das in Euro 1.100.000 € nominal.

 

http://www.comdirect.de/inf/anleihen/detail/uebersicht.html?SEARCH_REDIRECT=true&ID_NOTATION=39257295&SEARCH_VALUE=A0E5WQ&REFERER=search.general&REDIRECT_TYPE=WKN

 

Selbst, wenn die TRY in 9 Jahren um 20% /30% fällt , noch immer nett. Simpel, but good.

 

Hab ich auch im Depot, aber nicht ganz die Summe. :-

[Fondsanleger1966]

Hallo,

 

@ Grundsätzliches Risiko:

 

Fremdfinanzierte Eigentumswohnungen sind extrem kleine Unternehmen der Immobilienwirtschaft mit nur einem Produkt und einem Kunden. Ein solcher Ultramicrocap als Einzeltitelanlage ist grundsätzlich sehr viel riskanter als ein breit gestreutes Aktienportfolio.

 

Das ist im angloamerikanischen Raum auch durchaus bekannt. Als ich Mitte der 1990er Jahre die Gelegenheit hatte, eine (viel zu kurze) Zeit lang in London zu wohnen - in einer malerischen Mews in einem der besten Stadtteile - erzählte mir meine Vermieterin, dass eine Nachbarin das Geld aus ihrer Scheidung in eines dieser hübschen Häuschen investiert hatte. Sie wollte es mit einer guten Wertsteigerung wieder verkaufen, wenn sie es schön hergerichtet hätte. Die Dame hat ihr Geld binnen zwei Jahren verloren.

 

Es dürfte auch Wissenschaftliches dazu geben. Ich meine, Shiller hat mal etwas dazu geschrieben. Im Sinne davon, dass die Volatilität bei Real Estate ähnlich hoch sei wie bei Equity.

 

@ Risiko in Deutschland:

 

In Deutschland schwankten die Renditen bei Immobilien ohne Fremdfinanzierung früher steuerlich bedingt nicht so hoch wie in UK und den USA. Aber die steuerlichen Gründe sind weitgehend Schnee von gestern. Auch waren die Finanzierungen hierzulande meistens solider.

 

Trotzdem dürfte es auch in Deutschland etliche Beispiele mit einem Wertverlust von um die 70% bei einer selbstgenutzten fremdfinanzierten Immobilie geben. Z.B. waren in den 1980er Jahren die Medien voll von Berichten über Familien, die eine solche Immobilie mit hohen Verlusten zwangsweise verkaufen mussten, weil sie die Zinsen nicht mehr bezahlen konnten.

 

Wenn wir uns von der Eigennutzung lösen, gibt es auch aktuell hunderte oder tausende von Anlegern, die innerhalb von 5 Minuten 70%, 100%, 150% oder mehr mit einer fremdfinanzierten Immobilie verlieren - allein schon durch ihre Unterschrift.

 

Und wenn wir uns von dem unerfahrenen "Kleinfinanzierer" und der Einzelimmobilie lösen: Es gibt auch professionelle ausländische Investoren, die vor ein paar Jahren in Deutschland Wohnungen in großen Paketen gekauft haben, und diese Investments nun mit sehr hohen Verlusten glattgestellt haben. Das soll zum Teil auch in den Bereich der angesprochenen 70% gehen.

 

Die Beispiele zeigen, dass man den maximalen Verlust eines breit gestreuten Aktienportfolios (z.B. Dax mit minus 70% innerhalb von drei Jahren) mit einer fremdfinanzierten Immobilie auch spielend erreichen kann. Der große Unterschied ist, dass dieser maximale Verlust beim Dax nur temporär war.

 

@ Kurzfristiges Risiko:

 

Daneben ist auch der Erwartungswert für den kurzfristigen Verlust eines solchen Immobilieninvestments sehr hoch. Die Nebenkosten betragen oft 10% für Makler, Grunderwerbssteuer, Notarkosten usw. (wenn es ohne Makler gehen sollte - bei der angesprochenen Top-Lage ist das ziemlich unwahrscheinlich - sind es eher 5%).

 

Bei einer Finanzierung zu 50%, wie im Eingangposting überlegt, liegt der anfängliche Verlust somit bei 20%. Bei einer Finanzierung mit nur 30% Eigenkapital, wie Pfennigfuchser sie vorschlägt, sind es sogar 33% Minus. Ein Dax-ETF startet bei annähernd 0%.

 

Außerdem kommt noch das Risiko der Finanzierung hinzu. Nehmen wir mal die angesprochenen drei Jahre: Wenn die Zinsen in diesem Zeitraum um 2,5%pkte fallen - wie z.B. von Mitte 2007 bis Mitte 2010 - entsteht ein beträchlicher Wiederanlageschaden bei der Vorfälligkeitsentschädigung. Das könnte bei einer 20jährigen Laufzeit schnell in Richtung von 15-20% des Kreditvolumens gehen (mal ganz grob geschätzt).

 

Wenn sich dann beim Verkauf noch ein Minus auf den reinen Immobilienwert von 10% ergibt, weil man in einer euphorischen Phase wie derzeit gekauft hat und der Markt zum Verkaufszeitpunkt abgekühlt ist, kommen bei der 50%-Finanzierung noch einmal 20% Verlust hinzu. Bei der 70% Finanzierung sind noch mal 33%.

 

@ Langfristiges Risiko:

 

Die historischen 30 Jahres-Durchschnittsrenditen des Dax aus Dividende und Kursgewinn schwanken zwischen fünf und elf Prozent, wenn man die Nachkriegsjahre mit ihren Ausreißern nach oben weglässt.

 

Bei der fremdfinanzierten Immobilie geht der Mietertrag (bzw. bei Eigennutzung die eingesparte Miete) 20 bis 35 Jahre lang für die Zinsen darauf (das hängt stark von den genauen Umständen ab wie Preis der Immobilie, Vergleichsmiete, Zinsbindung, Tilgungsrate usw.). Es bleibt also nur noch die Wertentwicklung beim Verkauf.

 

In 20 oder 30 Jahren ändern sich aber die Lebensgewohnheiten und Trends in den meisten Fällen erheblich. Mal ist das Wohnen im Grünen auf dem Land angesagt, dann wieder das Wohnen in den Städten. Mal ist die Innenstadt gefragt, weil alles so schön zentral ist, dann wieder der Vorort oder die Randlage, weil es in der City zu laut und staubig ist.

 

Ähnlich wechselt es bei den Großlagen: In den ersten zwei, drei Jahrzehnten der Bundesrepublik boomten die nord- und westdeutschen Großstädte, danach eher die süddeutschen Metropolen.

 

In den nächsten 20 bis 30 Jahren kommen noch die demographischen Verschiebnungen hinzu, was das Risiko weiter erhöht.

 

Deshalb dürfte das Risiko, mit einer fremdfinanzierten Immobilie ein bestimmtes Renditeziel (EDIT: bzw. eine Mindestrendite) über 30 Jahre zu verfehlen (z.B. 5%), sehr viel höher sein als mit einem breit gestreuten Aktienportfolio.

 

P.S.:

 

@Resümee: Ich will niemanden die Freude an seiner selbstgenutzten Immobilie (oder auch seiner Anlageimmobilie) verderben. Aber aus der nüchternen Sicht des Portfoliomanagements weisen solche fremdfinanzierten Immobilie ein sehr viel schlechteres Risikoprofil auf als andere Assets. Trotzdem kann es gute Gründe geben so etwas zu tun. Aber die liegen dann im Bereich der persönlichen Lebensführung und Liebhaberei.

[Adun]

Indexfonds haben mit Markowitz per se erstmal gar nichts zu tun, also kann deine gesamte Aussage als schwammig bis schlichtweg falsch bezeichnet werden.

Vielleicht ist es leichter verständlich für Dich, wenn Markowitz es Dir selbst erklärt:

 

"if the four premises of the SharpeLintner original CAPM were true, then the market portfolioa portfolio whose amounts invested are proportional to each securitys market capitalizationwould be an efficient portfolio. We could not find a portfolio with greater return (on average) without greater volatility. In fact, if the four premises of the SharpeLintner original

CAPM were true, the market portfolio, plus perhaps borrowing and lending, would be the only efficient portfolio" http://www.researchaffiliates.com/ideas/pdf/marketEfficiency.pdf

 

Nun wird Markowitz zwar in dem Artikel die Aussage in Zweifel ziehen, dass alle Prämissen des CAPM wahr sind, aber darum geht es ja nicht.

[harryguenter]

Diese falsche Behauptung zum Beispiel. Tatsachen sind Tatsachen unabhängig von ihrer Quelle.

Toll, und wo kommen diese Gottgegebenen "Tatsachen" her?

Und Tatsache ist: Immobilien haben ein mit Aktien vergleichbares Risiko; Renten längerer Laufzeit und/oder schlechter Bonität haben ein Risiko, das vergleichbar ist mit einem Mischportfolio aus Aktien einerseits und Renten guter Bonität und kurzer Laufzeit andererseits.

Der Umgang mit dem was die Allgemeinheit so "weiß" ist durchaus gefährlich.

"Die Erde ist eine Scheibe" (wußte man vor langer Zeit)

"Das Atom ist das kleinste Element" (ist noch nich gar so lange her)

"Spinat enthält besonders viel Eisen" (wußte man noch bis vor wenigen Jahren aufgrund einer ungeprüften Quelle)

 

Eine Tatsache wird nicht weniger zur Tatsache, wenn sie nur eine Quelle hat; eine Nicht-Tatsache wird nicht mehr zur Tatsache, nur weil sie mehrere Quellen hat.

Ich stimme dieser Aussage einhundertprozentig zu, aber:

eine Tatsachenbehauptung ohne Quellenangabe zur Überprüfung bleibt eine Behauptung und keine Tatsache.

 

zum Markowitz:

Markowitz selbst hat festgestellt, dass die praktische Umsetzung seiner Theorie problematisch ist. Genau weil z.B. in Krisenzeiten die gewünschten Korellationen nicht stabil bleiben und zuvor negativ korrellierende Assetklassen unisono "gegen Süden" laufen. Sprich: gerade dann wenn man die negativen Korrellationen am Meisten benötigen würde bestehen sie nicht mehr. Ja, langfristig sind die Korrelationen recht stabil aber darf ich deshalb annehmen, dass ich die Theorie richtig umsetze?

 

im übrigen zur Fremdfinanzierung:

Langfristig macht ein ausgewogenes Depot ja auch > 6% Rendite wenn ich die Erwartungs und Erfahrungswerte der Forumsteilnehmer so lesen. Ein langfristiger Fremdkapitalkredit von unter 4% sollte dann selbst unter Berücksichtigung von Steuern eigentlich kein Problem sein... (nein, ich würde es nicht tun, aber sollte man es deshalb pauschal verwerfen?).

 

Und zur Bilanzierung:

Jeder kann seine Privatbuchhaltung und Bilanz aufstellen wie er möchte - wer allerdings mit Abschreibungswertenarbeitet, sollte da konsequenterweise mit seinem gesamten Besitz machen. Interessanterweise lassen die Meisten aber alles außen vor lassen bis auf die Immobilie. Hier wurde schon oft festgestellt, dass in die Anschaffung einer Immo oft mehr eingeht als reine Renditegesichtspunkte. In diesen Fällen wäre für mich die bedingungslose Einbeziehung einer Immobilie in die Vermögensanlage / - aufteilung auch fraglich. Von daher finde ich die Frage nach der Risikoaufteilung des Restportfolios berechtigt und die Antwort "anteilig alles wie vorher" durchaus legitim.

Diejenigen die aus Renditegesichtpunkten mieten oder kaufen mögen die Immo gerne anders bewerten, müssen aber m.E: andere Risiken (z.B. Mietänderungsrisiken, Inflationsrisiken, Kriegs- und Vertreibungsszenarien, ...) für sich subjektiv einschätzen und hantieren dann auch mit einer subjektiven Risikoklassenaufteilung und nicht mit Tatsachen.

 

PS: Provokativer Schreibstil ist durchaus beabsichtigt, wenn man mal auf Wege abseits der Norm aufmerksam machen möchte.

[matthias80]

Hallo,

nachdem die Immobiliendiskussion nun in die wissenschaftstheoretische Ecke abdriftet, fühle ich mich auch noch berufen, ein paar Gedanken dazu anzuführen:

• Eine Behauptung sollte immer begründet werden, indem man die Gedankengänge der Begründung für andere nachvollziehbar darlegt. (Theorie)
• Die Theorie sollte dann mit der Realität verglichen werden. (Empirie)
• Wenn die Behauptung beide Kriterien erfüllt, dann kann man sie als vorläufig korrekt akzeptieren.
• Natürlich kann jetzt ein anderer um die Ecke gebogen kommen und sie mit besseren Gedankengängen und einem ausgefeilteren Realitätsvergleich widerlegen. Dabei sollte er sich aber möglichst die Mühe machen, auf die vorher genannten Argumente Bezug zu nehmen.

Quellen:

• Weil wir ja alle nicht immer die Zeit haben, jede Aussage theoretisch und empirisch zu belegen, sollten wir auf Quellen zurück greifen, die dies bereits getan haben und sie zitieren.
• Eine Quelle ist dann gut, wenn sie die oben genannten Kriterien erfüllt.

Das Problem mit Quellen ist:

• Ich kann für eine völlig falsche Behauptung viele Quellen finden.
• Meine Behauptung kann richtig sein, obwohl ich dazu keine Quelle finde.
• Viele vermeintliche Experten (=Quelle) erzählen großen Blödsinn.

Wenn ich mit diesem Beitrag großen Blödsinn erzählt habe, dann lasst es mich bitte wissen. Wenn nicht, dann auch gerne.

 

 

Viele Grüße,

Matthias

 

PS Ich selbst halte mich auch nicht immer an die beschriebene Vorgehensweise. Aber oft bemühe ich mich darum.

[teffi]

Hallo zusammen,

 

irgendwie kommt es mir so vor, als würden hier alle aneinander vorbeireden. Definiert doch mal, was ihr mit "Risiko" meint. Das geht nämlich nur, wenn man die Lebensumstände kennt.

 

Bei Kommer (kenne nur das andere Buch) ist Risiko ja sowas wie die Schankung des Vermögenswertes. Wenn jemand eine Wohnung kauft, um da bis an sein Lebensende zu wohnen, und derjenige verbeamtet ist und die Kinder schon aus dem Haus sind, dann ist es aber völlig irrelevant, dass der Preis für eine solche Wohnung schwankt. Das Risiko, dass man eingeht, ist dass einem die Bude überm Kopf zusammenbricht oder man plötzlich teure Reparaturen an der Backe hat etc., aber der Preis der Wohnung interessiert überhaupt nicht.

 

Man kann aber grob ausrechnen, wie viel Miete man für eine vergleichbare Wohnung bezahlen müsste, und was einen der Kredit so in etwa kostet. Das kann sich durchaus lohnen, vor allem wenn man sich niedrige Kreditzinsen sichern kann. Und den Rest des Geldes muss man dann halt altersgemäß anlegen. Bei 40 Jahren bis zur Rente hauptsächlich Aktien, bei fünf Jahren bis zur Rente hauptsächlich Pfandbriefe, allerdings etwas mehr Aktien als normal, weil die durch den Steuervorteil etwas nach unten abgesichert sind.

 

Ihr könnt hier rumrechnen wie Ihr wollt, da kommt nur Quatsch raus solange die entscheidenden Variablen fehlen.

[Rotkehlchen]

Indexfonds haben mit Markowitz per se erstmal gar nichts zu tun, also kann deine gesamte Aussage als schwammig bis schlichtweg falsch bezeichnet werden.

Vielleicht ist es leichter verständlich für Dich, wenn Markowitz es Dir selbst erklärt:

 

"if the four premises of the SharpeLintner original CAPM were true, then the "market portfolio"a portfolio whose amounts invested are proportional to each security's market capitalizationwould be an efficient portfolio. We could not find a portfolio with greater return (on average) without greater volatility. In fact, if the four premises of the SharpeLintner original

CAPM were true, the market portfolio, plus perhaps borrowing and lending, would be the only efficient portfolio" http://www.researcha...tEfficiency.pdf

 

Nun wird Markowitz zwar in dem Artikel die Aussage in Zweifel ziehen, dass alle Prämissen des CAPM wahr sind, aber darum geht es ja nicht.

 

Die Indexsponsoren gewichten ihre Indizes nicht ausschließlich nach der reinen Marktkapitalisierung. Also sind Markowitz Portfoliotheorie und die Zusammensetzung von Indizes voneinander weitgehend unabhängig. Indizes sind zunächst einmal ein nach Maßstab von gewissen fundamentalen Kennzahlen zusammengesetztes Portfolio unter vielen und erheben keinen Anspruch auf Effizienz im Sinne von Markowitz. Diese kommt höchstens als Zufallsprodukt zustande.

 

Oder mit einfachen Worten: Es gibt keinen Index, der das Marktportoflio nach Markowitz abbildet. Jedenfalls ist mir keiner bekannt. Es gibt höchstens Indizes, die dem Marktportfolio "nahe kommen".

[BondWurzel]

Hallo,

nachdem die Immobiliendiskussion nun in die wissenschaftstheoretische Ecke abdriftet, fühle ich mich auch noch berufen, ein paar Gedanken dazu anzuführen:

• Eine Behauptung sollte immer begründet werden, indem man die Gedankengänge der Begründung für andere nachvollziehbar darlegt. (Theorie)
• Die Theorie sollte dann mit der Realität verglichen werden. (Empirie)
• Wenn die Behauptung beide Kriterien erfüllt, dann kann man sie als vorläufig korrekt akzeptieren.
• Natürlich kann jetzt ein anderer um die Ecke gebogen kommen und sie mit besseren Gedankengängen und einem ausgefeilteren Realitätsvergleich widerlegen. Dabei sollte er sich aber möglichst die Mühe machen, auf die vorher genannten Argumente Bezug zu nehmen.

Quellen:

• Weil wir ja alle nicht immer die Zeit haben, jede Aussage theoretisch und empirisch zu belegen, sollten wir auf Quellen zurück greifen, die dies bereits getan haben und sie zitieren.
• Eine Quelle ist dann gut, wenn sie die oben genannten Kriterien erfüllt.

Das Problem mit Quellen ist:

• Ich kann für eine völlig falsche Behauptung viele Quellen finden.
• Meine Behauptung kann richtig sein, obwohl ich dazu keine Quelle finde.
• Viele vermeintliche Experten (=Quelle) erzählen großen Blödsinn.

Wenn ich mit diesem Beitrag großen Blödsinn erzählt habe, dann lasst es mich bitte wissen. Wenn nicht, dann auch gerne.

 

 

Viele Grüße,

Matthias

 

PS Ich selbst halte mich auch nicht immer an die beschriebene Vorgehensweise. Aber oft bemühe ich mich darum.

 

Ist jetzt etwas übertrieben hier. Quellenprobleme sollten nun wirklich nicht hier diskutiert werden. Besser ist immer seine Aussagen möglichst zu untermauern.

 

Wenn ich jetzt die ganzen Zitate von Kosto mit Quelle anführe, sind die auch nicht unbedingt richtig. Gerade im Finanzbereich ist alles auch individuelle Geschmackssache mit persönlichem Risikoprofil, also zurück zum Thema und daran denken...

 

"Alle Risiken, sogar die unwahrscheinlichsten ins Kalkül ziehen, d.h. ständig mit Imponderabilien rechnen." Kostolany

[matthias80]

Hallo,

nachdem die Immobiliendiskussion nun in die wissenschaftstheoretische Ecke abdriftet, fühle ich mich auch noch berufen, ein paar Gedanken dazu anzuführen:

• Eine Behauptung sollte immer begründet werden, indem man die Gedankengänge der Begründung für andere nachvollziehbar darlegt. (Theorie)
• Die Theorie sollte dann mit der Realität verglichen werden. (Empirie)
• Wenn die Behauptung beide Kriterien erfüllt, dann kann man sie als vorläufig korrekt akzeptieren.
• Natürlich kann jetzt ein anderer um die Ecke gebogen kommen und sie mit besseren Gedankengängen und einem ausgefeilteren Realitätsvergleich widerlegen. Dabei sollte er sich aber möglichst die Mühe machen, auf die vorher genannten Argumente Bezug zu nehmen.

Quellen:

• Weil wir ja alle nicht immer die Zeit haben, jede Aussage theoretisch und empirisch zu belegen, sollten wir auf Quellen zurück greifen, die dies bereits getan haben und sie zitieren.
• Eine Quelle ist dann gut, wenn sie die oben genannten Kriterien erfüllt.

Das Problem mit Quellen ist:

• Ich kann für eine völlig falsche Behauptung viele Quellen finden.
• Meine Behauptung kann richtig sein, obwohl ich dazu keine Quelle finde.
• Viele vermeintliche Experten (=Quelle) erzählen großen Blödsinn.

Wenn ich mit diesem Beitrag großen Blödsinn erzählt habe, dann lasst es mich bitte wissen. Wenn nicht, dann auch gerne.

 

 

Viele Grüße,

Matthias

 

PS Ich selbst halte mich auch nicht immer an die beschriebene Vorgehensweise. Aber oft bemühe ich mich darum.

 

Ist jetzt etwas übertrieben hier. Quellenprobleme sollten nun wirklich nicht hier diskutiert werden. Besser ist immer seine Aussagen möglichst zu untermauern.

 

Wenn ich jetzt die ganzen Zitate von Kosto mit Quelle anführe, sind die auch nicht unbedingt richtig. Gerade im Finanzbereich ist alles auch individuelle Geschmackssache mit persönlichem Risikoprofil, also zurück zum Thema und daran denken...

 

"Alle Risiken, sogar die unwahrscheinlichsten ins Kalkül ziehen, d.h. ständig mit Imponderabilien rechnen." Kostolany

 

 

Ich hatte den starken Eindruck, dass gerade in dieser Diskussion das aneinander vorbei reden das eigentliche Problem darstellt. Hier gehen viele doch gar nicht auf die Argumente des jeweils anderen ein, sondern stellen einfach eine andere Behauptung dagegen. Mit den Quellen ist es das gleiche: Da werden Quellen für Aussagen eingefordert. Ich würde mir manchmal eher eine nachvollziehbare Begründung wünschen statt einer Quelle. Eine Diskussion, die nicht ein Grundmaß an sinnvoller Diskussionkultur hat, führt zu gar nichts. Jeder sagt und verteidigt seine Meinung und zum Schluss sind alle so schlau wie vorher. Mag aber auch sein, dass dieser Anspruch zu idealistisch ist.

[BondWurzel]

Jeder sagt und verteidigt seine Meinung und zum Schluss sind alle so schlau wie vorher

Das ist doch normal. Mit dem Endprodukt deines Satzes stimme ich nicht überein. Du hast eine typisch deutsche Einstellung, indem du sogar ein Regularium für die Quellenbewertung vorgeben willst. Diskussionsbürokratismus führt in so einem Forum zu nichts. Ausserdem finde ich die einzelnen Ansätze sehr gut hier, wenn sie direkt Topic sind und sich auf die Strategie i.V. mit einem Immokauf beschäftigen. Den Markowitzplunder einschl. Theorieergüsse braucht kein Mensch, praktisch anwendbare Anlagestrategien soll man nennen.

 

Wenn der Immokauf feststeht, braucht man diese Anlage nicht mehr zu diskutieren. Vorzeitige Kredittilgung oder entsprechende Gegenanlagen sollten besprochen werden für den genannten Zeithorizont.

[Adun]

Toll, und wo kommen diese Gottgegebenen "Tatsachen" her?

Du fragst hier nach einer Erklärung für die Tatsache, das ist aber wieder etwas andere und hat weder etwas mit der Frage der Tatsache zu tun, noch mit der Frage der Quellen.

 

Der Umgang mit dem was die Allgemeinheit so "weiß" ist durchaus gefährlich.

Nur, wenn man wissen verwechselt oder gleichsetzt mit der Annahme, man sei unfehlbar.

 

Ich stimme dieser Aussage einhundertprozentig zu, aber:

eine Tatsachenbehauptung ohne Quellenangabe zur Überprüfung bleibt eine Behauptung und keine Tatsache.

Du kannst es noch so oft wiederholen, diese Behauptung wird dadurch nicht mehr zur Tatsache, und da Du keine Quelle angibst, nehme ich mal an, Dich stört es jedenfalls nicht, wenn ich das so sehe.

 

Markowitz selbst hat festgestellt, dass die praktische Umsetzung seiner Theorie problematisch ist. Genau weil z.B. in Krisenzeiten die gewünschten Korellationen nicht stabil bleiben und zuvor negativ korrellierende Assetklassen unisono "gegen Süden" laufen. Sprich: gerade dann wenn man die negativen Korrellationen am Meisten benötigen würde bestehen sie nicht mehr. Ja, langfristig sind die Korrelationen recht stabil aber darf ich deshalb annehmen, dass ich die Theorie richtig umsetze?

Ich sehe nicht, was das mit der diskutierten Leugnung der Effizienz des Marktportfolios zu tun hat. Zumal auch zeitweise veränderte oder ins Gegenteil verkehrte Korrelationen dem nicht widersprechen.

 

Langfristig macht ein ausgewogenes Depot ja auch > 6% Rendite wenn ich die Erwartungs und Erfahrungswerte der Forumsteilnehmer so lesen. Ein langfristiger Fremdkapitalkredit von unter 4% sollte dann selbst unter Berücksichtigung von Steuern eigentlich kein Problem sein... (nein, ich würde es nicht tun, aber sollte man es deshalb pauschal verwerfen?).

Das stimmt zwar, ich habe das aber bereits oben ausführlich ausdiskutiert ("Auch wenn dem Kredit ein Mischportfolio gegenübersteht, das aus unsicheren und sicheren Anlagen besteht, wo der sichere Teil aber betragsmäßg so weit geringer ist als der Kredit"). Hier werden Kosten verschwendet; das genau gleiche Risiko lässt sich mit weniger Kosten realisieren.

 

Jeder kann seine Privatbuchhaltung und Bilanz aufstellen wie er möchte

Jeder kann Behauptungen wie 2+2=7 aufstellen wie er möchte, das macht die Behauptung aber nicht wahrer.

 

Ich kann mit kreativer Buchführung mein Vermögen beliebig fehlerhaft über- wie unterschätzen.

 

Wenn ich irgendetwas wirtschaftlich sinnvolles von meiner Buchhaltung haben will, sollte ich in meinem eigenen Interesse bei der Wahrheit bleiben.

 

Von daher finde ich die Frage nach der Risikoaufteilung des Restportfolios berechtigt und die Antwort "anteilig alles wie vorher" durchaus legitim.

Nein; denn selbst unter der Annahme, dass das Haus nichts mehr wert ist, macht es keinen Sinn, die Aufteilung so zu lassen, solange ein Kredit im Spiel ist. Mein Argument war vollkommen allgemein.

 

Diejenigen die aus Renditegesichtpunkten mieten oder kaufen mögen die Immo gerne anders bewerten, müssen aber m.E: andere Risiken (z.B. Mietänderungsrisiken, Inflationsrisiken, Kriegs- und Vertreibungsszenarien, ...) für sich subjektiv einschätzen und hantieren dann auch mit einer subjektiven Risikoklassenaufteilung und nicht mit Tatsachen.

Abgesehen davon, dass eine Risikoklassenaufteilung objektiv ist, und nicht subjektiv (und Du hier nochmals den typischen Fehler machst, die Tatsachenqualität einer Behauptung an ihrer Quelle festzumachen), sind derartige Abschätzungen genau das, was der Markt ständig vornimmt, und bereits in Form von sichtbaren Preisen öffentlich bereitstellt.

 

PS: Provokativer Schreibstil ist durchaus beabsichtigt, wenn man mal auf Wege abseits der Norm aufmerksam machen möchte.

Sagen wir lieber: Wege abseits der allgemeinen Unvernunft.

 

nachdem die Immobiliendiskussion nun in die wissenschaftstheoretische Ecke abdriftet, fühle ich mich auch noch berufen, ein paar Gedanken dazu anzuführen:

• Eine Behauptung sollte immer begründet werden, indem man die Gedankengänge der Begründung für andere nachvollziehbar darlegt. (Theorie)
  
• Die Theorie sollte dann mit der Realität verglichen werden. (Empirie)
• Wenn die Behauptung beide Kriterien erfüllt, dann kann man sie als vorläufig korrekt akzeptieren.
• Natürlich kann jetzt ein anderer um die Ecke gebogen kommen und sie mit besseren Gedankengängen und einem ausgefeilteren Realitätsvergleich widerlegen. Dabei sollte er sich aber möglichst die Mühe machen, auf die vorher genannten Argumente Bezug zu nehmen.

 

Zum ersten Punkt: Begründungen existieren nicht, weder nachvollziehbare, zureichende, noch (wie letztlich in Mode gekommen), unzureichende; wenn sie existieren würden, wären sie nutzlos; und sie werden für vernünftige Diskussion und Vorgehensweise auch gar nicht benötigt.

 

Zum zweiten Punkt: Erstens ist die Realität nicht auf empirisch beobachtbare Sachverhalte beschränkt, zweitens ist eine Theorie, die eine Tatsache ist, dies unabhängig von ihrer Prüfung. Prüfungen sind wichtig, aber keine Voraussetzung für irgendetwas. Sie können nur falsche Theorien aussortieren; nicht richtige begründen.

 

Zum dritten Punkt: Wer an der Wahrheit interessiert ist, den interessiert nicht, ob jemand auf irgendwelche Argumente bezug nimmt, sondern er interessiert sich für die Theorie selbst.

 

• Weil wir ja alle nicht immer die Zeit haben, jede Aussage theoretisch und empirisch zu belegen, sollten wir auf Quellen zurück greifen, die dies bereits getan haben und sie zitieren.
• Eine Quelle ist dann gut, wenn sie die oben genannten Kriterien erfüllt.

Das Problem mit Quellen ist:

• Ich kann für eine völlig falsche Behauptung viele Quellen finden.
• Meine Behauptung kann richtig sein, obwohl ich dazu keine Quelle finde.
• Viele vermeintliche Experten (=Quelle) erzählen großen Blödsinn.

Wenn ich mit diesem Beitrag großen Blödsinn erzählt habe, dann lasst es mich bitte wissen. Wenn nicht, dann auch gerne.

Du erzählst zwar keinen Blödsinn, sondern die seit zwei Jahrtausenden herrschende Meinung auf diesem Gebiet, aber das macht diese Meinung nicht wahrer.

 

Es ist klar, dass Deine hier vorgtragene Vorgehensweise weder begründet, noch empirisch geprüft ist, noch eine Quelle vorhanden ist, die diese Kriterien erfüllt. Deshalb ist sie alleine schon nach ihren eigenen Maßstäben zu verwerfen.

 

Dazu kommt, dass Du ja selbst schon ein erhebliches Problem genannt hast. Wenn die Quelle sowieso nichts garantiert, dann kann ich auch gleich auf sie verzichten.

 

Eine Quelle kann selbstverständlich nützlich sein, wenn sie einen Sachverhalt eingehender und detaillierter darstellt, insofern möchte ich nicht abstreiten, dass Quellenangaben ihren Sinn und Zweck haben können. Aber der oben genannte Zweck ist es nicht.

 

Ist jetzt etwas übertrieben hier. Quellenprobleme sollten nun wirklich nicht hier diskutiert werden. Besser ist immer seine Aussagen möglichst zu untermauern.

Untermauern ist ebenso eine Begründungsstrategie wie Quellen nennen oder zureichende Begründen, und da stehen wir vor den gleichen Problemen.

 

Die Indexsponsoren gewichten ihre Indizes nicht ausschließlich nach der reinen Marktkapitalisierung. Also sind Markowitz Portfoliotheorie und die Zusammensetzung von Indizes voneinander weitgehend unabhängig. Indizes sind zunächst einmal ein nach Maßstab von gewissen fundamentalen Kennzahlen zusammengesetztes Portfolio unter vielen und erheben keinen Anspruch auf Effizienz im Sinne von Markowitz. Diese kommt höchstens als Zufallsprodukt zustande.

Die heute relevanten Indizes gewichten nach Free float, und wie Du richtig sagst nicht nach Marktkapitalisierung. Nach fundamentalen Kennzahlen jedoch scheint mir kein relevanter Index gewichtet zu werden. Und dass die Effizienz höchstens durch Zufallsprodukte zustandekäme, halte ich doch für widerlegt, denn Zufall würde verlangen, dass sich kein langfristig regelhaftes effizientes Verhalten zeigt; das ist aber der Fall.

 

Oder mit einfachen Worten: Es gibt keinen Index, der das Marktportoflio nach Markowitz abbildet. Jedenfalls ist mir keiner bekannt. Es gibt höchstens Indizes, die dem Marktportfolio "nahe kommen".

Nun ja, ich habe auch nicht behauptet, dass es einen solchen gibt. Wie Du richtig sagst, gibt es aber welche, die ihm nahe kommen, und das genügt für alle praktischen Belange.

[BondWurzel]

Kann man diesen geistigen Dünnpfiff auch abstellen. Begründung. Es nützt keinem was.

 

 

Zum ersten Punkt: Begründungen existieren nicht, weder nachvollziehbare, zureichende, noch (wie letztlich in Mode gekommen), unzureichende; wenn sie existieren würden, wären sie nutzlos; und sie werden für vernünftige Diskussion und Vorgehensweise auch gar nicht benötigt.

 

Zum zweiten Punkt: Erstens ist die Realität nicht auf empirisch beobachtbare Sachverhalte beschränkt, zweitens ist eine Theorie, die eine Tatsache ist, dies unabhängig von ihrer Prüfung. Prüfungen sind wichtig, aber keine Voraussetzung für irgendetwas. Sie können nur falsche Theorien aussortieren; nicht richtige begründen.

 

Zum dritten Punkt: Wer an der Wahrheit interessiert ist, den interessiert nicht, ob jemand auf irgendwelche Argumente bezug nimmt, sondern er interessiert sich für die Theorie selbst.

[Moneycruncher]

Kann man diesen geistigen Dünnpfiff auch abstellen. Begründung. Es nützt keinem was.

 

 

Zum ersten Punkt: Begründungen existieren nicht, weder nachvollziehbare, zureichende, noch (wie letztlich in Mode gekommen), unzureichende; wenn sie existieren würden, wären sie nutzlos; und sie werden für vernünftige Diskussion und Vorgehensweise auch gar nicht benötigt.

 

Zum zweiten Punkt: Erstens ist die Realität nicht auf empirisch beobachtbare Sachverhalte beschränkt, zweitens ist eine Theorie, die eine Tatsache ist, dies unabhängig von ihrer Prüfung. Prüfungen sind wichtig, aber keine Voraussetzung für irgendetwas. Sie können nur falsche Theorien aussortieren; nicht richtige begründen.

 

Zum dritten Punkt: Wer an der Wahrheit interessiert ist, den interessiert nicht, ob jemand auf irgendwelche Argumente bezug nimmt, sondern er interessiert sich für die Theorie selbst.

 

Einverstanden. Von mir aus können wir den Thread schließen. Alles wichtige wurde gesagt, alles unwichtige ignoriere ich einfach.

[Adun]

Kann man diesen geistigen Dünnpfiff auch abstellen. Begründung. Es nützt keinem was.

Du musst Dich an der Diskussion ja nicht beteiligen, zumal ich diese offtopic-Diskussion um Quellen und Begründungen nicht begonnen habe; ich hatte wohlgemerkt sogar eine Quelle für meine Behauptung genannt, und das von vorn herein bevor diese Off-Topic-Diskussion überhaupt losging.

 

PS: Nicht alles, was aus Deinem Geist unten sofort wieder so rausfällt, wie es oben reinkommt, ist gleich geistiger Dünnpfiff.

[BondWurzel]

Kann man diesen geistigen Dünnpfiff auch abstellen. Begründung. Es nützt keinem was.

Du musst Dich an der Diskussion ja nicht beteiligen, zumal ich diese offtopic-Diskussion um Quellen und Begründungen nicht begonnen habe; ich hatte wohlgemerkt sogar eine Quelle für meine Behauptung genannt, und das von vorn herein bevor diese Off-Topic-Diskussion überhaupt losging.

 

PS: Nicht alles, was aus Deinem Geist unten sofort wieder so rausfällt, wie es oben reinkommt, ist gleich geistiger Dünnpfiff.

 

Du musst dich an dieser Diskussion ja auch nicht beteiligen, was wir können, müssen oder nicht müssen wissen wir schon alle selber.

 

P.S.: Wenn Quellen wieder auf Quellen verweisen, kann es landläufig zu einer Quälerei kommen, es reicht oft der gesunde Menschenverstand, etwas Finanzwissen und die Grundrechenarten. Wenn User ständig auf andere Autoren verweisen, so könnte man denken, man versucht das eigene Unwissen etwas aufzuschmücken.