skeletor

SEB Immoinvest

  • DE0009802306
1,086 posts in this topic

Posted · Edited by IndexP

Am 5.7.2018 um 13:08 schrieb ghost_69:

Der SEB hat 1,10 € am 03.07.2018 ausgeschüttet

 

 

Zwei Sachen haben mich bei der Ausschüttung (und der Abrechnung) ein wenig gewundert (Onvista Bank):

 

1.

Als Teilfreistellungsquote sind 0% (und Fondsart: Sonstiger Investmentfonds) angegeben.

Was denkt ihr - ist diese Einordung der Liquidation geschildert - oder einfach ein Fehler?

 

2.

Ich hate den SEB Immoinvest vor 6...7 Jahren (?) an der Börse gekauft - mit deutlichem Abschlag auf den (angeblichen) NAV.

Zum ersten Mal habe ich dieses Mal Steuern auf eine Ausschüttung gezahlt - und das gleich auf die gesamte Ausschüttung.

Jetzt habe ich zwei mögliche Erklärungen dafür:

a) Just in diesem Moment war mein Einstandskurs mit den bisher erfolgten (Substanz-)Ausschüttungen ausgeglichen. Weitere Ausschüttungen (in der Gewinn-Zone) werden jetzt also besteuert. Ich müßte meine bisherigen Ausschüttungen einfach mal nachrechnen - aber andererseits wundert es mich, daß dies jetzt so haarscharf passieren soll (und nicht die vorherige Ausschüttung schon mal zu beispielsweise 12%, 48% oder 77% besteuert wurde).

b) Die Steuer-Berechnung (auch im Hinblick auf TFS) ist fehlerhaft.

 

Wie sind Eure Erfahrungen?

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Posted · Edited by akku5

Einfach mal auf die Homepage des Fonds gehen. Da steht es:

Zitat

Mit Wirkung zum 1. Januar 2018 trat das neue Investmentsteuergesetz in Kraft. Nach § 17 InvStG 2018 hat der Gesetzgeber eine Sonderregelung für Fonds in Abwicklung geschaffen. Substanzaus­schüttungen ab dem 1. Januar 2018 bleiben nach dem neuen Gesetz für den SEB ImmoInvest bis 31. Dezember 2022 steuerfrei. Da sich der Fonds in Abwicklung befindet, kommt keine Teilfreistellung zur Anwendung. Daher wird im ersten Schritt bei Auszahlung der Ausschüttung von dem depot­führenden Kreditinstitut 25 % Kapitalertragsteuer zzgl. Solidaritätszuschlag einbehalten. Dieser Einbehalt ist nach Ablauf des jeweiligen Jahres im 2. Schritt zu erstatten, soweit die Ausschüttungen Kapitalrückzahlungen darstellen. 

 

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vor 8 Stunden schrieb akku5:

Da sich der Fonds in Abwicklung befindet, kommt keine Teilfreistellung zur Anwendung.

Das steht allerdings weder im InvStG noch in dem Entwurf des BMF-Schreibens zum Gesetz.

Interessant ist auch, dass der KanAm eine andere Begründung für 0% TFS liefert (nachdem für die erste Ausschüttung noch 60% galten).

 

Zitat

Für Offene Immobilienfonds sind grundsätzlich sogenannte
Teilfreistellungen (60 bzw. 80%) der Ausschüttungen vorgesehen. Aufgrund
fehlender Übergangs- bzw. Anwendungsvorschriften können für den KanAm grundinvest
Fonds leider keine dieser Regelungen geltend gemacht werden. Bedingt durch
die Abwicklung des Sondervermögens können hierfür maßgebliche Kriterien (Immobilienquote
mindestens 51%) nicht eingehalten werden.

(Im Unterschied zum KanAm Grund hatte der SEB Immoinvest lt. Jahresbericht vom 31.03.18 >=51% seines Vermögens in Immobilien. Seitdem sind auchkeine weiteren Verkäufe gemeldet worden.)

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Aus der Abteilung Absurdes:

Zitat

Besonders für Anleger, die vor langer Zeit einstiegen, entstehen dadurch nur Verluste. Seit seiner ersten Auflage haben Anteile des Fonds jetzt schon 86 Prozent an Wert verloren und ein Ende ist nicht in Sicht.

https://www.finanztrends.info/seb-immoinvest-fonds-das-ende-wird-zaeh/

Die Ausschüttungen sind mal eben vergessen gegangen.

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Weiß jemand, ob sich die WErtverluste der Fonds irgendwie kompensieren lassen?

 

Habe die Frage hier gestellt, da für mich nicht nur dieser Fonds betroffen ist:

Hier gibt es doch bestimmt ähnlich betroffene-?

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Posted · Edited by Niklasschnick

(Text und Inhalte habe ich dreimal gelesen und geprüft ob es etwas gibt was ich entweder nicht veröffentlichen möchte oder was Rückschüsse auf meine Person zulässt)

 

Hallo,

 

ich glaube meine Frage passt zur Diskussion hierüber - Es geht mir darum zu verstehen, wieso ich jetzt beim Verkauf (anscheinend) höher besteuert wurde als der Bruttoertrag den ich erhalten habe und ob ich mich evtl an das Finanzamt melden muss für meine Steuererklärung 2019 (in 2020 dann aber erst). Ich habe im Jan 2014 zu EUR 21,73 gekauft und im Jan 2019 wieder verkauft zu EUR 5,57, siehe angehängten Screenshot.

 

In der Zwischenzeit sind die Ausschüttungen im zweiten Bild erfolgt, insgesamt EUR 22,00. Meine eigene Historie zu Abrechnungen von der Bank konnte ich nur zum Teil rekonstruieren, sodass ich nicht weiß, wie hoch jeweils der Anteil der Substanzausschüttungen an diesen Ausschüttungen war. Der von der Bank kurz vor Verkauf angegebene "Einstandskurs" wurde mit EUR 7,29 angegeben. War es bei mir nun so wie von IndexP in seinem Post gefragt, dass bei mir der Einstandskurs auf den Wert von Null oder in den negativen Bereich gefallen ist? Ich habe durch die Ausschüttung unten im Bild meinen Freistellungsauftrag von EUR 801 komplett aufgebraucht und zusätzliche Erträge versteuert, obwohl die Bruttoausschüttung nur bei etwa EUR 780 lag. Leider verstehe ich die Rechnung unten nicht. Ich habe auch die fiktive Veräußerung im Jan 2018 angehangen. Kann das jemand erklären was hier passiert ist?

 

Bedeutet das obige Zitat von der Homepage des Fonds, dass ich die Steuer auf den Substanzanteil nächstes Jahr zurückerstattet bekomme - obwohl ja mein Sparerpauschbetrag dafür verwendet wurde?

"Substanzaus­schüttungen ab dem 1. Januar 2018 bleiben nach dem neuen Gesetz für den SEB ImmoInvest bis 31. Dezember 2022 steuerfrei. Da sich der Fonds in Abwicklung befindet, kommt keine Teilfreistellung zur Anwendung. Daher wird im ersten Schritt bei Auszahlung der Ausschüttung von dem depot­führenden Kreditinstitut 25 % Kapitalertragsteuer zzgl. Solidaritätszuschlag einbehalten. Dieser Einbehalt ist nach Ablauf des jeweiligen Jahres im 2. Schritt zu erstatten, soweit die Ausschüttungen Kapitalrückzahlungen darstellen."

 

Kennt jemand eine Quelle, an der man ablesen kann wie hoch der Anteil der Substanzausschüttungen an den gesamten Ausschüttungen ist?

 

 

 

WPF VerkaufSEB.PNG

AusschüttungenSEB.PNG

FiktiveVeraeusserungJan2018.PNG

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vor 5 Stunden schrieb Niklasschnick:

Kennt jemand eine Quelle, an der man ablesen kann wie hoch der Anteil der Substanzausschüttungen an den gesamten Ausschüttungen ist?

Du kannst entweder auf der Kaufabrechnung nachschauen oder im Bundesanzeiger jede einzelne Ausschüttung anschauen.

Allerdings spielen nicht nur die Substanzausschüttungen eine Rolle sondern auch die vier anderen im letzen Bild genannten Größen (die stehen außer dem Zwischengewinn auch im Bundesanzeiger).

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Hier mein Fazit zum Thema "Abenteuer Offene Immobilienfonds".

 

Ich habe von 2006 - 2012 mehrere Anteilspakete vom "SEB Immoinvest" und vom "CS Euroreal" über zwei verschiedene Depotbanken gekauft. Die Immobilienfonds wurden geschlossen und befinden sich seit 2012 in Auflösung. Anfang 2017 habe ich alle Anteile verkauft.

 

Von den Käufen, Verkäufen, Ausschüttungen und Rückzahlungen hatte ich ca. 3 cm Papierstapel mit Abrechnungen der Depotbanken. Ich habe mehrere Tage damit verbracht, alles nachzurechnen.

 

Ergebnisse:

  • Verlust (nominal): 10%
  • Verlust gegenüber meinem Benchmark (Anlage als Festgeld): 25%
  • Bei allen Anteilspaketen hat das Finanzamt einen höheren Gewinn bzw. ein niedrigeren Verlust angenommen, als ich tatsächlich erzielt hatte. Ich musste also mehr Steuern zahlen, als eigentlich nach den tatsächlich erzielten Gewinnen / Verlusten zu erwarten gewesen wäre.

Ich habe versucht herauszufinden, warum die Steuern so hoch sind. Also noch weiter nachgerechnet. Zusätzlich zu den Abrechnungen der Depotbanken habe ich auch die Berichte und Abrechnungen der Fondsgesellschaften mit in meine Excel-Tabelle aufgenommen.

 

Ergebnisse:

  • Anhand der Abrechnungen der Depotbanken und der Berichte der Fondsgesellschaften ist es nicht möglich herauszufinden, warum die Steuern so hoch sind.
  • Die Abrechnung der Immobilienfonds ist extrem kompliziert. Das liegt zum einen an unterschiedlichen Besteuerungssystemen bei Anlegern und Fondsgesellschaften sowie an den unterschiedlichen Besteuerungen von Immobilien in den unterschiedlichen Ländern. Es gibt sehr viele Verrechnungstöpfe, zwischen denen munter hin- und hergebucht wird. Ich war nicht in der Lage, das nachzuvollziehen.
  • Da ich Abrechnungen von mehreren Depotbanken bekommen habe, konnte ich vergleichen. Die Qualität der Abrechnungen ist sehr unterschiedlich. Richtig gut waren aber keine der Abrechnungen. Von einer Depotbank bekam ich auch immer wieder Stornos und Neuberechnungen. Offenbar wissen die Depotbanken selbst nicht so genau, wie sie abrechnen müssen.
  • Die angeblich so einfachen "Offenen Immobilienfonds" sind extrem komplexe Produkte. Das zeigt sich vor allem in der Auflösungsphase.

Mein Fazit:

  • Mit Verlusten von 10% nominal oder 25% gegenüber meinem Benchmark bin ich noch einigermaßen glimpflich aus dem Abenteuer "Offene Immobilenfonds" herausgekommen.
  • Ich werde in Zukunft die Finger von angeblich "einfachen" Produkten wie "Offenen Immobilienfonds" lassen. Wenn ich die Abrechnungen trotz mehrtägiger Arbeit nicht verstehe, ist ein Produkt definitiv zu kompliziert für mich.

 

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Hallo stagflation,

 

im Grunde genommen gebe ich dir Recht bezüglich der Steuersituation bei Offenen Immobilienfonds in Abwicklung. Aufgrund der Berechnung negativer Immobiliengewinne ist die Besteuerung hier leider "unglücklich" und für den Privatanleger kaum nachzuvollziehen. Ich habe selber gemessen an der Depotgröße bis vor einiger Zeit einen größeren Teil in Immobilienfonds in Abwicklung investiert. Damit habe ich sehr interessante Renditen erwirtschaftet. Hier hat mich aber auch einmal der Steuerhammer getroffen. 

 

Ich bin weiterhin von Offenen Immofonds überzeugt, und da bin ich anscheinend nicht alleine, denn der Mittelzufluss zu den Immofonds ist weiterhin auf hohem Niveau. Beispielsweise +22% im Jahr 2017. Ich wechsele derzeit indem ich die Ausschüttungen der OIFonds in Abwicklung in reguläre Immofonds tausche. Während bei ETF's die Unterschiede zwischen den einzelnen Anbietern sehr gering sind ist dies bei Immofonds schon sehr viel höher. Dies sind man auch bei den Börsenpreisen.

 

Die Fonds hausinvest (Commerzbank) und Grundbesitz Europa/Global werden meist etwas unter dem Rücknahmepreis gehandelt

Die Fonds der Deka Immoeuropa und Westinvest (Sparkasse) und Union Investment (Uniimmo Deutschland/Uni immo europa) z.T deutlich!! über NAV

 

Beispiel: Deka Immo Europa WKN 980956 Rücknahmepreis 46,02EUR  Börsenpreis 48,23 EUR. Dies macht einen Aufschlag in Höhe von 4,8%.

Ähnliches Bild beim Uni Immo Deutschland. 

 

Die Objektqualität bei den Union und Deka Fonds sind überwiegend gut. Auch die Bewertungen für die Objekte sind nicht deutlich nach oben gegangen. Zudem wird über die Kontingentierung sichergestellt, dass nicht zu viel Kohle in den Fonds reinkommt. Dies war beispielsweise beim Hausinvest letztes Jahr ein Problem. Zwischenzeitlich lag die Liquidität bei über 35%. Derzeit baut der Hausinvest recht stark z.B One Forty West in Frankfurt. Das macht mich derzeit nicht so glücklich. 

 

Leider werden die Immofonds wie generell die Investition in Immobilien von einem Großteil der Forenteilnehmer eher etwas negativ gesehen. Ich kann das leider nicht immer nachvollziehen. 

 

 

 

 

 

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Posted · Edited by sparfux

vor 1 Stunde schrieb mipla:

Leider werden die Immofonds wie generell die Investition in Immobilien von einem Großteil der Forenteilnehmer eher etwas negativ gesehen. Ich kann das leider nicht immer nachvollziehen.

 

Damals wie heute: Mal abgesehen vom Problem mit der Genauigkeit der Bewertung der Immobilien. OIs sind nie den "NAV" Wert, den sie sich zu schreiben. ... bzw. nur so lange sie nichts verkaufen müssen. Sagen wir die Bewertung des Gutachters stimmt ganz genau und der OI verkauft die Immobilie ... Schwupps schon sinkt der NAV, weil Vorfälligkeitsentschädigungen und Verkaufskosten und Verkaufsgebühren nicht im NAV abgegrenzt werden. Je nach Laufzeit der Kredite und Provisionshöhe, die sich die KAG für den Verkauf einer Immobilie gönnt, können das gut und gerne 5-20% sein.

 

Deshalb sage ich immer: OIs sind "Teilschneeballsysteme". Sie gaukeln einen Wert vor, den sie nie haben. Davor kann man nicht genug warnen.

 

Ich bin selber ein gebranntes Kind bzgl. der OI-Schließungen und nochmal mehr bzgl. der steuerlichen Abrechnung. Ich musste das bei 2 OI nämlich von Hand selber machen, weil die Anschaffungsdaten abhanden gekommen sind. Ich bin aber vor ein paar Jahren komplett raus und froh darüber, dieses Kapitel abgeschlossen zu haben.

 

Momentan habe ich nichts in Immobilienfonds angelegt aber wenn, dann würde ich immer zu Immobilienaktien oder REITs greifen und nicht zu dem spezifisch deutschen "Teilschneeball-Vehikel" OI.

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Zitat

 

Anteil aus und verkauft Objekt in USA

04.06.2019  SEB ImmoInvest P News

Im Rahmen der regelmäßigen halbjährlichen Auszahlungen werden am 15. Juli 2019 EUR 0,83 pro Anteil an die Anleger ausgeschüttet. Dies entspricht einer Summe von insgesamt rund EUR 96,7 Millionen. Mit der 15. Ausschüttung seit Bekanntmachung der Fondsauflösung summiert sich der während der Abwicklungsperiode ausgezahlte Betrag auf insgesamt EUR 4,5 Milliarden bzw. rund 75% des Fondsvermögens bei Kündigung des Verwaltungsmandates im Mai 2012.

Die Auszahlung repräsentiert die Endausschüttung für das Geschäftsjahr 2018/19, in deren Rahmen die frei verfügbare Liquidität an die Anleger ausgekehrt wird. Die Liquidität stammt aus den drei Verkäufen von zwei Objekten in Italien sowie einer Immobilie in Deutschland, die Ende 2018/ Anfang 2019 veräußert werden konnten. Weitere Liquidität stammt aus einem aktuellen Verkauf: Das Fondsmanagement konnte im Mai 2019 ein Objekt in den USA veräußern. Das Bürogebäude in Wayne im Bundesstaat Pennsylvania im Großraum von Philadelphia wurde 2006 für den Fonds erworben. Der Verkauf erfolgte unterhalb des zuletzt festgestellten Verkehrswerts und hat somit einen negativen Effekt auf den Anteilwert. Die Mittel aus dem Verkauf fließen dem Sondervermögen erst einige Zeit nach Abschluss der Transaktion zu, sodass der Ausschüttungstermin entsprechend angepasst wurde. 

Die jeweilige depotführende Stelle wird zur Bearbeitung der Auszahlung Zeit benötigen, sodass der Auszahlungsbetrag erst einige Bankarbeitstage nach dem 15. Juli 2019 gutgeschrieben wird. Die Auszahlung hat einen rechnerischen Effekt auf den Anteilwert des Fonds in Höhe des ausgeschütteten Betrages.

Weitere Ausschüttungen können vorgenommen werden, sobald weitere Immobilien aus dem Bestand des SEB ImmoInvest veräußert werden und Risiken aus den erfolgten Verkäufen sich mit der Zeit verringern, sodass Liquiditätsrücklagen aufgelöst werden können. Diese Liquiditätsrücklagen muss die Depotbank für eventuelle Nachforderungen der Steuerbehörden, Gewährleistungs- und Garantieverpflichtungen vorhalten. Derzeit hält der SEB ImmoInvest noch 10 Objekte in Deutschland und den USA, die sich alle im Vermarktungsprozess befinden. Über erfolgte Verkäufe werden die Anleger wie bisher entsprechend informiert. Den Zeitpunkt und die Höhe der Ausschüttungen bestimmt die Depotbank.

 

https://www.savillsim-publikumsfonds.de/de/fonds/seb-immoinvest/news/news-detail/seb-immoinvest-schuettet-am-15-juli-2019-eur-083-pro-anteil-aus-und-verkauft-objekt-in-usa/

 

20190604_Ausschuettung_SEB-ImmoInvest.pdf

 

Ghost_69 :-*

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