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Offene Immobilienfonds - zentraler Thread bezüglich der Fondsschließungen

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Bisher ist ING-DiBa "zweigleisig" gefahren, angezeigt wurde der offizielle Wert, der vom Fonds angegeben wurde, gerechnet wurde aber in der Regel der Börsenwert, der unter dem offiziellen Wert liegt.

Das ist seit einigen Tagen geändert, jetzt wird der aktuelle Börsenwert angezeigt und gerechnet - es kam eine Information von ING-DiBA an die AnteilshalterInnen, in der "vorgewarnt" wurde, dass der Wert jetzt niedriger ist. Gleiches gilt für SEB Immoinvest - ich habe beide noch im Portfolio ...

 

Gruß

 

Kerdos

=================

 

Weil hier gerade der KanAm grundinvest angesprochen wird und die Vergangenheit: Ich habe diesen abgewickelten Immo-Fonds bis heute behalten und sehe in meinem DiBa-Account oft "Kurswerte", die ich nicht verstehe und die sich öfters deutlich ändern.

Also dass der Gesamtbetrag kontinuierlich weniger wird, ist klar, weil ja jedes Jahr ständig von der Substanz ausgeschüttet wird, neben den Ertragsausschüttungen.

 

Ist es z.B. normal, dass nach der kürzlichen Substanz-Ausschüttung von 1000 EUR der Kurswert um deutlich mehr als 1000 sinkt?

Meine 600 Anteile stehen gerade bei einem Kurswert von 24,40 EUR mit insges. 14640 EUR in meinem Account.

 

Ist das alles korrekt so? Sorry für die Anfängerfragen.

 

Grüße,

 

 

OMD

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Aaaah, ja dann...

Die Vorwarnung muss mir irgendwie entgangen sein.

Dann ist mit den 600 Stück zu 24,40 (Börsenkurs) = 14640 EUR offenbar alles in Ordnung.

 

Kann es sein, dass auch in früheren Jahren ab und zu mal nach einer Ausschüttung der damalige KAG(!)-Kurs um mehr als den Ausschüttungsbetrag gesunken ist (quasi wertberichtigt)?

 

Du sagst, du hast die Anteile des KanAm wie ich bis heute behalten. Hast du das bislang bereut, also im Hinblick auf die im Zuge der Abwicklung vorgenommenen Substanz-Ausschüttungen und die normalen Ertragsausschüttungen?

Soweit ich mich erinnere, gab es neben den unregelmäßigen abwicklungsbedingten Substanz-Ausschüttungen immer im November eine Ertragsausschüttung.

Da die Zinsen schon seit längerem so niedrig sind, konnte ich mich nie durchringen, die Anteile zu verkaufen.

 

Ende diesen Jahres gibt es dann wohl den gesamten Restbetrag und die Abwicklung ist abgeschlossen, oder?

 

 

Grüße,

 

 

OMD

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Ende diesen Jahres gibt es dann wohl den gesamten Restbetrag und die Abwicklung ist abgeschlossen, oder?

Rechne mal besser mit weiteren 10 Jahren ...

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Ende diesen Jahres gibt es dann wohl den gesamten Restbetrag und die Abwicklung ist abgeschlossen, oder?

Rechne mal besser mit weiteren 10 Jahren ...

 

Das Ende ist damit eher wohl nicht erreicht ...

 

Informationen (aus der Sicht der Gesellschaft) zur Auflösung:

https://www.grundinvest.kanam-grund.de/produkte/kanam-grundinvest-fonds/rund-um-die-aufloesung-und-auszahlung.html

 

Zitat:

"Die KanAm Grund Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH (vormals KanAm Grund Kapitalanlagegesellschaft mbH) hat am 29. Februar 2012 ihr Verwaltungsmandat für den KanAm grundinvest Fonds gemäß § 38 Absatz 1 InvG in Verbindung mit § 16 Absatz 1 der Allgemeinen Vertragsbedingungen mit Wirkung zum 31. Dezember 2016 gekündigt."

Was dann passiert, erschließt sich nicht so einfach - möglicherweise hat Sparfux recht, schließlich muss dann ja noch jemand die Reste "verwalten". Dafür gibt es seriöse Gründe (Verpflichtungen aus Gewährleistungen usw.) und solche, die vielleicht fraglich sind, jede Verwaltung verwaltet auch sich selbst. In diesem Fall kann sie dafür anderen "in die Tasche greifen", nämlich uns.

 

Informationen zu den Ausschüttungen:

https://www.grundinvest.kanam-grund.de/produkte/kanam-grundinvest-fonds/ausschuettungen/ausschuettungen-auf-einen-blick.html

 

Wie sinnvoll das (weitere) Halten ist, frage ich mich jedesmal, wenn ich die ungewissen weiteren Entwicklungen sehe. Ursprünglich dachte ich bei Schließung auch, na gut, dann wird alles abgewickelt und verteilt. Stimmt ja auch, aber mit den Zeiträumen und den ungewünschten Abflüssen für Nebenkosten hatte ich nicht gerechnet. Bei SEB Immoinvest übernimmt eine andere Gesellschaf die Verwaltung ab dem kommenden Jahr, vermutlich auch nicht als "Samariter". Die Differenz zwischen Kurs der Gesellschaft und dem Börsenkurs ist immer noch der Haken, an den ich meine Hoffnungen hänge - die sterben schließlich zu letzt ...

 

kerdos

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Posted · Edited by Raccoon

Was dann passiert, erschließt sich nicht so einfach - möglicherweise hat Sparfux recht, schließlich muss dann ja noch jemand die Reste "verwalten". Dafür gibt es seriöse Gründe (Verpflichtungen aus Gewährleistungen usw.) und solche, die vielleicht fraglich sind, jede Verwaltung verwaltet auch sich selbst. In diesem Fall kann sie dafür anderen "in die Tasche greifen", nämlich uns.

Was dann passiert steht in der Kündigungserklärung sowie unter "Fragen und Antworten" auf der Kanam Webseite.

 

Wieviel Zeit bleibt dem Fondsmanagement, um die restlichen Immobilien zu veräußern?

Wir beabsichtigen den Abschluss aller Verkäufe bis spätestens 31. Dezember 2016. An diesem Tag endet das Verwaltungsmandat der KanAm Grund Kapitalanlagegesellschaft mbH. Sollten dann wider Erwarten noch nicht alle Objekte veräußert worden sein, wird die Depotbank M.M.Warburg & CO KGaA das Auflösungsverfahren im Interesse der Anleger zu Ende führen.

 

[...]

 

Wer kümmert sich um die ordnungsgemäße Bewirtschaftung des KanAm grundinvest Fonds?

Bis zum Ablauf der Kündigungsfrist trägt die KanAm Grund Kapitalanlagegesellschaft mbH mit dem Fondsmanagement weiterhin die Verantwortung für die Verwaltung und Bewirtschaftung des Fonds. Vorrangig ist in dieser Zeit die Veräußerung der Fondsimmobilien. Mit dem Ablauf der Kündigungsfrist am 31. Dezember 2016 erstellt die KanAm Grund Kapitalanlagegesellschaft mbH einen Auflösungsbericht und die Vermögensgegenstände des KanAm grundinvest Fonds gehen auf die Depotbank über. Die Depotbank übernimmt sodann die endgültige Abrechnung und Auszahlung der restlichen Vermögenswerte nach der Bedienung der dann noch offenen Verbindlichkeiten.

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Ich habe 2 von den Fonds in Abwicklung:

SEB Immoinvest (DE0009802306)

Kanam Grundinvest (DE0006791809)

 

Die sind 2014 im Rahmen einer Erbschaft auf mich übertragen worden.

Jetzt habe ich mal die Ausschüttungen seitdem im Bezug auf den Depotwert nachvollzogen.

Beim SEB steht nach aktuellem Stand ein Kursverlust von ~ 8k€.

Das wird wohl auch bis zur vollständigen Auflösung nicht mehr auf +0 drehen ... (?)

 

Jetzt ist meine Frage hierzu: lassen sich die Verluste wenn sie dann final realisiert wurden gegen andere Gewinne rechnen? (wie in anderen Anlageklassen)

Bei den letzten Ausschüttungen wurde zb. Kapitalsteuer abgeführt, oder aber auch Verkauf anderer (Immobilien-)Fonds.

 

Unbenannt.PNG

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vor 5 Stunden schrieb Mel8181:

Jetzt ist meine Frage hierzu: lassen sich die Verluste wenn sie dann final realisiert wurden gegen andere Gewinne rechnen? (wie in anderen Anlageklassen)

 

Im Prinzip ja, aber: Bei solchen Immofonds gibt es das eklige Thema "negativer Immobiliengewinn", der ggf. zusätzlich versteuert werden muß.

Ich habe immer noch nicht wirklich verstanden, was das soll und hoffe auf ein anderslautendes Gerichtsurteil bzgl. dieser Besteuerung.

 

Ausführliche Infos und Diskussion zum Thema gibt es im Forum auf http://oifonds.xobor.de/. Möglicherweise muß man sich dort immer noch anmelden anmelden, auch wenn man nur mitlesen will.

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Habt ihr evtl. eine Excelliste um auszurechnen was man seit Kauf des Fonds bis jetzt gewonnen oder verlohren hat?

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Kaufdaten müssten dir ja zur Verfügung stehen.

Dann müsstest du dir die Mühe machen, alle Ausschüttungen abzuziehen.

 

Oder was meinst du? 

 

Maikel,

danke für den Link.

Musss mich tatsächlich anmelden. - Habe ich erstmal aufgeschoben, da aktuell Renovierungs-Stress.

Zeitlich wird das ja eh sicher erst nach vollzogener Auflösung relevant. (vorher steht ja gar kein Verlust fest)

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Posted · Edited by fintech
Erläuterung

Aufschieben ist sicher keine gut Idee. Sie haben wegen der fahrlässigen Nichtbeschäftigung mit dem Thema schon ca. 8.000 EUR beim SEB  Immoinvest verloren und schieben die fundierte Auseinandersetzung mit dem Thema schon wieder. Der SEB Immoinvest ist ein Fonds mit den höchsten negativen Immogewinnen (wegen der hohen Abwertungen). Diese negativen Immogewinne (Wertverluste des Fonds bei Auslandsimmobilien) sind jedoch in Dtl. nicht steuerbar und werden Ihnen daher als Gewinn wieder hinzugerechnet und Sie werden diese am Ende versteuern müssen.

 

Vom verbliebenen Rest der momentan 11.450 EUR wird ein Teil daher für Steuerzahlungen aufzuwenden sein, obwohl Sie wie man sieht schon 8.000 EUR Verlust gemacht haben und man mit einer Steuererstattung rechnen würde.  Wenn der Fonds durch Abwertungen zwischen 2014 und 2017 z.B. 20% an Wert verloren hat, dann müssen sie darauf Steuern zahlen, weil diese steuerlich nicht existieren und hinzugerechnet werden und diese Berechnung gilt nicht für Ihren Übertragsbörsenwert, sondern auf den NAV bezogen. Da könnten leicht 15.000 EUR an zu versteuernden Einkünften zusammenkommen, auf die dann ca. 3.600 EUR am Ende Steuern anfallen zusätzlich zu den Verlusten. Das ist ein Beispiel. Die Zahlungen können höher oder geringer ausfallen.

 

Abwenden kann man die Steuerzahlungen nur noch evtl. durch eine Übertragung z.B. an Kinder, die Ihre Freibeträge nutzen aber da sollte man dann einen StB einschalten.

 

Hätten Sie früher in das von Maikel genannte Board gesehen, wären Ihnen mit etwas Glück vermutlich die hohen Verluste beim SEB Immoinvest erspart geblieben und Sie hätten schon 2015 / 2016 verkaufen können.

 

Hier finden Sie eine gute Übersicht über die Wertentwicklung diverser  OIF fonds unter anderen Kanam (der sich blendend entwickelt) und dem SEB Immoinvest  http://csrealwerte.de/neuigkeiten/

 

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vor einer Stunde schrieb Mel8181:

 

Zeitlich wird das ja eh sicher erst nach vollzogener Auflösung relevant. (vorher steht ja gar kein Verlust fest)

 

Das ist leider falsch. Mit jedem Verkauf einer Immobilie steht der Verlust pro Immobilie fest und man kann jetzt noch reagieren, um evtl. steuerliche Gestaltungen (Übertrag auf eigene Kinder) in Anspruch zu nehmen. Wie bei fast jeder steuerlichen Gestaltung funktioniert diese nie im Nachhinein, sondern nur prospektiv.

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Hallo,

 

Zitat

Diese negativen Immogewinne (Wertverluste des Fonds bei Auslandsimmobilien) sind jedoch in Dtl. nicht steuerbar

Hast du dafür mal eine Gesetzesgrundlage?

 

Stefan

 

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Hallo fintech,

 

also natürlich beschäftige ich mich nicht das erste Mal mit den Fonds.

Nach dem Übertrag war die Empfehlung hier im Forum, in dieversen Artikeln und auch vom Bankberater, dass die Fonds bis zur vollständigen Auflösung gehalten werden.

 

Die Frage nach der Nutzbarkeit stellte ich bereits meinem Steuerberater, der mir hierzu aber sagte, dass die Verluste nicht "genutzt" werden können. (in 2015)

Diesem Kommentar hier entnehme ich, dass der Übertrag auf Kinder hier Vorteile bringen kann.

Wir haben seit 2018 eine Tochter. Ich werde ihn nochmal hierzu fragen.

 

vor 11 Stunden schrieb fintech:

 

Das ist leider falsch. Mit jedem Verkauf einer Immobilie steht der Verlust pro Immobilie fest und man kann jetzt noch reagieren, um evtl. steuerliche Gestaltungen (Übertrag auf eigene Kinder) in Anspruch zu nehmen. Wie bei fast jeder steuerlichen Gestaltung funktioniert diese nie im Nachhinein, sondern nur prospektiv.

 

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Am 2.1.2019 um 23:49 schrieb reckoner:

Hallo,

 

Hast du dafür mal eine Gesetzesgrundlage?

 

Stefan

 

 

Siehe unten die Gesetzesgrundlagen des alten InvSTG  und der Hinweis auf das Urteil des FG Bremen, 18.05.2017 - 1 K 4/16 (5) - dejure.org. Dort wird das Thema allgemeinverständlich erklärt. Geregelt war die Besteuerung im § 8 InvStG und entscheidend ist der Satz 7: 

 

"(5) (7) 1Gewinne aus der Rückgabe oder Veräußerung von Investmentanteilen, die weder zu einem Betriebsvermögen gehören noch zu den Einkünften nach § 22 Nr. 1 oder Nr. 5 des Einkommensteuergesetzesgehören, gehören zu den Einkünften aus Kapitalvermögen im Sinne des § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 des Einkommensteuergesetzes; § 3 Nr. 40 und § 17 des Einkommensteuergesetzes und § 8b des Körperschaftsteuergesetzes sind nicht anzuwenden. 2Negative Einnahmen gemäß § 2 Abs. 1 Satz 1 sind von den Anschaffungskosten des Investmentanteils, erhaltener Zwischengewinn ist vom Veräußerungserlös des Investmentanteils abzusetzen. 3Der Veräußerungserlös ist ferner um die während der Besitzzeit als zugeflossen geltenden ausschüttungsgleichen Erträge zu mindern sowie um die hierauf entfallende, seitens der Investmentgesellschaft gezahlte und um einen entstandenen Ermäßigungsanspruch gekürzte Steuer im Sinne des § 4 Abs. 2, § 7 Abs. 3 und 4 zu erhöhen. 4Sind ausschüttungsgleiche Erträge in einem späteren Geschäftsjahr innerhalb der Besitzzeit ausgeschüttet worden, sind diese dem Veräußerungserlös hinzuzurechnen. 5Der Gewinn aus der Veräußerung oder Rückgabe ist um die während der Besitzzeit des Anlegers ausgeschütteten Beträge zu erhöhen, die nach § 21 Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit § 2 Abs. 3 Nr. 1 in der am 31. Dezember 2008 anzuwendenden Fassung des Gesetzes steuerfrei sind. 6Des Weiteren ist der Veräußerungsgewinn um die während der Besitzzeit des Anlegers zugeflossene Substanzauskehrung sowie um die Beträge zu erhöhen, die während der Besitzzeit auf Grund der Absetzung für Abnutzung oder Substanzverringerung im Sinne des § 3 Absatz 3 Satz 2 steuerfrei ausgeschüttet wurden. (8)7Ferner bleiben bei der Ermittlung des Gewinns die Anschaffungskosten und der Veräußerungserlös mit dem Prozentsatz unberücksichtigt, den die Investmentgesellschaft für den jeweiligen Stichtag nach § 5 Abs. 2 für die Anwendung des Absatzes 1 in Verbindung mit § 4 Abs. 1 veröffentlicht hat."

 

§ 5 InvStG Absatz 2:

 

"2) (18) 1§ 8 Absatz 1 bis 4 ist nur anzuwenden, wenn die Investmentgesellschaft bewertungstäglich den positiven oder negativen Prozentsatz des Wertes des Investmentanteils, getrennt für natürliche Personen und für Körperschaften, Personenvereinigungen oder Vermögensmassen, ermittelt, der auf die in den Einnahmen aus der Veräußerung enthaltenen Bestandteile im Sinne des § 8 entfällt (Aktiengewinn) und mit dem Rücknahmepreis veröffentlicht. (19) 2Der Aktiengewinn pro Investmentanteil darf sich durch den An- und Verkauf von Investmentanteilen nicht ändern. 3Die Investmentgesellschaft ist an ihre bei der erstmaligen Ausgabe der Anteile getroffene Entscheidung, ob sie den Aktiengewinn ermittelt oder davon absieht, gebunden. 4§ 2 Absatz 2 und § 4 Absatz 1 sind jeweils nur anzuwenden, wenn die Investmentgesellschaft die entsprechenden Teile des Aktiengewinns bewertungstäglich veröffentlicht. 5Absatz 1 Satz 1 Nr. 5 gilt entsprechend."

 

 

Zitat aus dem Gerichtsurteil: 

"Gemäß § 8 Abs.5 Satz 7 InvstG bleiben bei der Ermittlung des Gewinns die Anschaffungskosten und der Veräußerungserlös mit dem Pozentsatz unberücksichtigt, den die Investentgesellsschaft für den jeweiligen stichtag nach § 5 Abs.2 für die Anwendung des Absatzes 1 in Verbindung mit § 4 Abs.1 veröffentlich hat."

 

 

Die Sache folgt jedoch einer gewissen Logik, die sich häufig im Steuerrecht findet. Wenn der Gesetzgeber wie hier Gewinne (Auslandsgewinne der Immobilien) steuerfrei stellt, dann darf umgekehrt ein Verlust nicht steuermindernd sein, sondern muss als Gewinn hinzugerechnet werden, wenn man dem sog. "eingeschränkten Transparenzprinzip" folgt, das damals dem Investmentsteuergesetz als Leitgedanke die Zielsetzung vorgab.

 

Ähnliches findet sich im Köperschaftssteuerrecht. So sind z.B. Gewinne und Verluste aus Veräußerungen an Anteilen an einer Kapitalgesellschaft nach KStG (weitgehend bis auf 5%) für Kapitalgesellschaften steuerfrei. Wenn nun eine GmbH im Geschäftjahr 50 EUR Verlust erwirtschaftet hat und dieser nun durch z.B. einen Veräußerungverlust von 400 EUR mitverursacht war, dann wird für die Steuererklärung dieser Veräußerungsverlust wieder hinzugerechnet und ein Gewinn von -50 EUR + 400 EUR (Verlust aus Anteilsverkauf) = 350 EUR besteuert, obwohl real ein Verlust von 50 EUR entstanden ist.

 

Umgekehrt wäre jedoch ein Verkauf mit Gewinn auch steuerfrei geworden.

 

Ähnliches gibt es auch im Gewerbesteuerrecht, das die "wirtschaftliche Leistungsfähigkeit" des Betriebs besteuern möchte und daher werden hier in gewissem Umfang gezahlte Zinsaufwendungen, Mietaufwendungen also reale Kosten wieder gewinnerhöhend hinzugerechnet.

 

Insofern sind diese Hinzurechnungen im Steuerrecht nichts ungewöhnliches.und Bei den OIFs  sind Auslandserträge reziprok steuerfrei. Der Gesetzgeber konnte nicht wissen, dass die Auslandsimmobilien alle zu überhöhten Preisen gekauft wurden und überwiegend Verluste anfallen.

 

 

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Am 3.1.2019 um 10:35 schrieb Mel8181:

Hallo fintech,

 

also natürlich beschäftige ich mich nicht das erste Mal mit den Fonds.

Nach dem Übertrag war die Empfehlung hier im Forum, in dieversen Artikeln und auch vom Bankberater, dass die Fonds bis zur vollständigen Auflösung gehalten werden.

 

 

Das ist für diese Spezialthemen nicht das richtige Fachforum. Wie Maikel erwähnt hatte, gibt es das Fachforum oifonds.xobor.de

 

Am 3.1.2019 um 10:35 schrieb Mel8181:

Hallo fintech,

Die Frage nach der Nutzbarkeit stellte ich bereits meinem Steuerberater, der mir hierzu aber sagte, dass die Verluste nicht "genutzt" werden können. (in 2015)

Diesem Kommentar hier entnehme ich, dass der Übertrag auf Kinder hier Vorteile bringen kann.

Wir haben seit 2018 eine Tochter. Ich werde ihn nochmal hierzu fragen.

 

 

 

Die Verluste können Sie ganz normal "nutzen" und gegen Zinseinnahmen, Gewinne aus Anleihen, Fonds etc. verrechnen. Das kritische ist, dass Sie trotz wirtschaftlicher Verluste von 8.000 EUR steuerlich wegen der neg. Immogewinne möglicherweise Gewinne oder ein ausgeglichenes Ergebnis erzielt haben. Am preisgünstigsten wäre es, das durch Testverkäufe von z.B. 10 Stück herauszufinden und dann zu errechnen, ob der steuerliche Gewinn/Verlust dann dem rechnerischen Gewinn/Verlust aus der Kursänderung entspricht oder ob der steuerliche Wert deutlich höher liegt. Der Test ist nur dann besonders aussagekräftig, wenn alle Tranchen zeitlich relativ eng beieinanderliegend erworben wurden.

 

Nur wenn Sie Gewinne in der Steuerabrechnung sähen, ergäbe sich ein steuerliches Problem, dass Sie mit dem Übertrag an Ihre Tochter lösen könnten. Bei Verlusten wäre das sogar schädlich, da Ihre Tochter keine Verluste nutzen kann.

 

Wie so ein Übertrag gehen könnte, wird hier erläutert:

 

 

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Hallo fintech,

 

 

auf den Punkt gebracht: Spekulationsgewinne sind bei offenen Immobilienfonds in bestimmten Fällen steuerfrei (war mir neu).

Wenn dem so ist dann gilt das natürlich auch für Verluste.

 

Stefan

 

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Posted · Edited by fintech
Erläuterung

vor 30 Minuten schrieb reckoner:

Hallo fintech,

 

 

auf den Punkt gebracht: Spekulationsgewinne sind bei offenen Immobilienfonds in bestimmten Fällen steuerfrei (war mir neu).

Wenn dem so ist dann gilt das natürlich auch für Verluste.

 

Stefan

 

Hallo reckoner,

 

es war eher so, dass die Gewinne im Ausland besteuert wurden und daher im Inland steuerfrei gestellt wurden, um eine Doppelbesteuerung zu vermeiden. Der Fonds hat eine Immo für 100 in Spanien gekauft und anschließend dort für 150 vertickt. Dann steigt der Kurs (NAV) des Fonds z.B. von 1000 EUR auf 1010 EUR. Der Anstieg von 10 EUR des Fonds ist dann in Dtl.  steuerfrei, weil der Gewinn in Spanien vom Fonds versteuert wurde. Bei Verlusten lief das ganze umgekehrt und es ensteht das Problem, das der Fonds im Ausland meist dann über keine Gewinne verfügt, die sich verrechnen ließen. 

 

Die "Ungerechtigkeit" entstand in der Finanzkrise als die Fonds massiv an Wert verloren haben und z.B. mit nur noch 50% oder 60% vom NAV gehandelt wurden. Wer dann zu dem gesunkenen Kurs eingestiegen ist, konnte massiv von den neg. Immogewinnen getroffen werden, weil diese immer auf den NAV und nicht den Börsenkurs gerechnet werden. Der neg. Immogewinn schlug quasi "gehebelt" zu.

 

Jemand kaufte einen Fonds mit NAV Wert 100 EUR an der Börse zu 55 EUR. Nun erfolgte eine Abwertung einer Auslandsimmobilie und der NAV sank von 100 EUR auf 90 EUR und an der Börse sinkt der Kurs ebenfalls um 10% auf 50 EUR Börsenkurs

Dann hat der Anleger wirtschaftlich einen Spekulationsverlust von 5 EUR (50 EUR Veräußerungswert - 55 Anschaffungskosten über die Börse) aber steuerlich einen Gewinn von + 5 EUR wegen der Berechnung des neg. Immogewinns auf den NAV und nicht den Börsenkurs. Es wurde also wie folgt besteuert: Verkaufswert 50 EUR - 55 EUR Anschaffungskosten + besitzzeitanteiliger neg. Immogewinn auf den NAV 10 EUR = + 5 EUR zu versteuernder Gewinn.

Mithin hat sich aufgrund des Steuerabzugs von 26,5% der wirtschaftliche Verlust von 5 EUR auf 6,25 EUR erhöht und es gibt noch deutlich krassere Beispiele.

 

Man konnte aber umgekehrt von dem Hebel profitieren. Ich hatte das Glück, dass ich eher spät eingestiegen war und gerade der Kanam oder der TMW hatten  in 2017 bzw. Ende 2016 häufig Aufwertungen, die dann wegen des Hebels oft dazu führten, dass der Kursgewinn manchmal komplett steuerfrei wurde.

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Posted · Edited by reckoner

Hallo,

 

dank' dir für die ausführliche Erklärung.

 

Stefan

 

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Am 4.1.2019 um 22:11 schrieb fintech:

 

Die Verluste können Sie ganz normal "nutzen" und gegen Zinseinnahmen, Gewinne aus Anleihen, Fonds etc. verrechnen. Das kritische ist, dass Sie trotz wirtschaftlicher Verluste von 8.000 EUR steuerlich wegen der neg. Immogewinne möglicherweise Gewinne oder ein ausgeglichenes Ergebnis erzielt haben. Am preisgünstigsten wäre es, das durch Testverkäufe von z.B. 10 Stück herauszufinden und dann zu errechnen, ob der steuerliche Gewinn/Verlust dann dem rechnerischen Gewinn/Verlust aus der Kursänderung entspricht oder ob der steuerliche Wert deutlich höher liegt. Der Test ist nur dann besonders aussagekräftig, wenn alle Tranchen zeitlich relativ eng beieinanderliegend erworben wurden.

 

 

 

Also bisher wurde bei mir nur innerhalb einer Anlageklasse verrechnet.

Schon bei Aktien und Aktienfonds niemals untereinander.

 

Du scheinst dich ja in der Materie auszukennen. Bist du sicher?

 

Danke für den LInk zum Forum. Warte nun auf Freischaltung.

Bin ansonsten verwundert, wie wenig ich über google zu neg gewinn finde...

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Noch ergänzend:

 

Laut diesem Artikel hört sich die Steuerthematik völlig anders an.

Demnach müssten die Ausschüttungen bis 2022 steuerfrei sein... (?)

https://www.test.de/Offene-Immobilienfonds-Substanzausschuettungen-bleiben-steuerfrei-5364278-0/

 

Und nach diesem Artikel müsste NACH Liquidation der Verlust steuerlich nutzbar werden (letzter Abschnitt).
https://www.handelsblatt.com/finanzen/steuern-recht/steuern/immobilienfonds-verluste-sind-von-steuer-absetzbar/6309160.html

 

Zitat

Hält der Anleger den Fonds bis zur endgültigen Liquidation und Einziehung der Anteile, wertet der Fiskus dies als eine „Zwangsveräußerung“, sagt die auf Anleger spezialisierte Münchener Steuerberaterin Birgit Hosemann. Der steuerlich relevante Kaufpreis reduziere sich um die geleisteten Auszahlungen – im Beispiel sechsmal 15 Euro. „Die Differenz ist dann ein Veräußerungsverlust, der steuerlich genutzt werden kann“ – im Beispielfall wären das zehn Euro Verlust.

 

-_-

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Hallo,

 

Zitat

Schon bei Aktien und Aktienfonds niemals untereinander.

Erstens ist das ein ganz anderes Thema, und zweitens werden durchaus Aktien mit Aktienfonds verrechnet, nur Aktienverluste haben eine Sonderstatus.

 

Stefan

 

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vor 4 Stunden schrieb Mel8181:

Danke für den LInk zum Forum. Warte nun auf Freischaltung.

Bin ansonsten verwundert, wie wenig ich über google zu neg gewinn finde...

Dieses Thema (und andere) wurden auch schon vor Jahren hier im WPF diskuiert.

 

Siehe hier.

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Am 22.1.2019 um 21:04 schrieb Mel8181:

 

Also bisher wurde bei mir nur innerhalb einer Anlageklasse verrechnet.

Schon bei Aktien und Aktienfonds niemals untereinander.

 

Du scheinst dich ja in der Materie auszukennen. Bist du sicher?

 

Danke für den LInk zum Forum. Warte nun auf Freischaltung.

Bin ansonsten verwundert, wie wenig ich über google zu neg gewinn finde...

Ich bin mir zu 100% sicher, weil ich das Geschäft seit Jahren an der Börse betreibe. Verluste aus OIF i.A. lassen sich mit anderen Kapitaleinkünften (Zinsen, Fonds, etc.) verrechnen. Eine Sondersituation besteht für Aktienverluste, die sich nur mit Aktiengewinnen verrechnen lassen. Ein Nachteil übrigens von Aktieninvestments wie ich finde.

 

Desweiteren ist es richtig, dass Substanzausschüttungen steuerfrei sind und bleiben. Vor 2018 war   - wie Sie bemerkt haben dürften-  jede Substanzausschüttung steuerfrei und heute wird auf die Substanzusschüttung zunächst Steuer einbehalten und im Folgejahr erstattet. Am Ende wird nur der Gewinn aus dem Investment zuzüglich  +/- negative Immobiliengewinne bis 31.12.2017 besteuert.

 

Zum Thema neg. Immogewinne wurde bereits alles geschrieben und das Thema verliert an Bedeutung, da es diese ab dem 31.12.2017 nicht mehr gibt und die OIF i.A. ja auch auslaufen.

 

Konkret zu Ihrem Fonds SEB Immoinvest gibt es hier eine gute Analyse, die sich mit den letzten Abwertungen bereits auf halbem Wege der Umsetzung befindet. Von einem Anteilswert von 7,37 EUR per 31.12.2017 sind schon wieder 50 cent als 6,7% nahezu unwiederbringlich verloren gegangen, so dass der aktuelle Anteilswert (25.01.2019) nur noch bei 6,87 EUR liegt. Der Börsenkurs ist analog ebenfalls von ca. 5,55 EUR auf 5,32 EUR gesunken.

Allerdings kann derjenige, der heute in den Fonds einsteigt durchaus mit einer positiven Rendite rechnen, da die meisten Immos nun vertickt sind und der SEB Immoinvest bislang zumindest immer recht rasch ausgeschüttet hat und nur geringe Einbehalte vornahm.

 

http://csrealwerte.de/seb-klumpenrisiken-verschwunden-freude-kommt-nicht-auf/

 

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Ich habe noch ein paar geschlosse Immofonds bei der comdirect. Steuerbescheinigung liegt vor allerdings mit dem Eintrag "Gegenüber dem Steuerpflichtigen wurden nach $44 Abs. 1 EStG. ...." hier wird überall ein kleiner Betrag aufgeschlüsselt.

 

Wo wird dieser in der Steuererklärung angeben oder überhaupt nicht?

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