Umfrage zu Immobilienfonds

[Blujuice]

interessant, Ich habe ebenfalls keine Immos im Depot (ausser einer kleinen Postition des Kanam über einen Dachfonds) - weil sie mir zu riskant sind! Ich weiss daß viele darauf schwören, aber ich denke es wird immer wieder das potentielle Risiko unterschätzt - ähnlich wie bei Geldmarktfonds in der Vergangenheit.

 

Für viele hier investiere ich in dubiose Anlageformen, muss ich mit leben, aber bei den Investments habe ich das Gefühl "sicherer" zu investieren.

 

Das nennt man dann wohl zwei Seiten einer Medaille oder so....

Übertreiben sollte man es mit den Risiken von Immofonds aber auch nicht. Natürlich reden wir hier nicht über Geldmarktfonds. Aber ich würde aus Sicherheitsaspekten eher in einen Immofonds als in einen Fonds mit Corporate-Bonds oder z.B. in den EMLE investieren. Das Risiko dramatischer Wertverluste halte ich bei großen, etablierten Immofonds für äußerst gering. Eine Abwertung um z.B. 5, meinetwegen auch 10% mag ärgerlich sein, aber könnte ich problemlos verschmerzen. Und wie oft kommt sowas vor?

 

Wenn du mit dubiosen Anlageformen Managed Futures oder Hedgefonds meinst: Sowas ist meiner Meinung nach wesentlich gefährlicher als Immos. Auch bei eher "konservativen" Handelsstrategien besteht oft ein kleines Risiko dramatischer Verluste. Es kommt (wenn auch selten) vor, dass eine Strategie mal voll an die Wand fährt. Bei einem Immfonds kann ich mir das kaum vorstellen.

[TKS]

Eine Abwertung um z.B. 5, meinetwegen auch 10% mag ärgerlich sein, aber könnte ich problemlos verschmerzen. Und wie oft kommt sowas vor?

 

Der P2 Value hat heute 14% abgewertet. :'(

[Chemstudent]

Der P2 Value hat heute 14% abgewertet. :'(

Ja, ein Immofonds der seine Bestände vorwiegend 2006 und 2007 aufgebaut hat.

Und wer wirklich auf nummer sicher hätte gehen wollen, hätte ihn schon vor Monaten mit paar % Verlust über die Börse verkaufen können.

[TKS]

Ja, ein Immofonds der seine Bestände vorwiegend 2006 und 2007 aufgebaut hat.

 

Stimmt schon. Aber in den Jahren gab es in der ganzen Branche erhebliche Mittelzuflüsse und auch die anderen waren auf Einkaufstour. Das Problem mag bei den allermeisten kleiner sein, aber ganz verschont bleiben wird keiner. Man beachte übrigens auch, daß der zweitgrößte Abwertungsposten des P2 Value auf Deutschland entfällt, es sind also nicht nur die üblichen Verdächtigen unter den Märkten.

[Sirius]

Stimmt schon. Aber in den Jahren gab es in der ganzen Branche erhebliche Mittelzuflüsse und auch die anderen waren auf Einkaufstour.

 

Das lässt sich so pauschal nicht sagen. Schau Dir beispielsweise mal den Hausinvest Europa an, der wurde 1972 aufgelegt und sein Fondsvolumen ist in den letzten 5 Jahren nicht erheblich gestiegen. Oder Fonds, die in den letzten Jahren Cash-Stopps hatten, also keine Mittel angenommen haben, um die Mittelzuflüsse zu begrenzen.

 

Das Problem mag bei den allermeisten kleiner sein, aber ganz verschont bleiben wird keiner. Man beachte übrigens auch, daß der zweitgrößte Abwertungsposten des P2 Value auf Deutschland entfällt, es sind also nicht nur die üblichen Verdächtigen unter den Märkten.

 

Die Größe des absoluten Abwertungspostens ist hier wenig aussagekräftig, da man diese Zahl ins Verhältnis zum absoluten Wert des Länderanteils setzen muss. So hatte Spanien trotz des kleineren Abwertungspostens eine größere prozentuale Wertkorrektur als Deutschland.

 

Es kommt im Übrigen nicht nur auf die Märkte an, sondern auch auf die Laufzeit der Mietverträge. Eine Immobilie mit einem 10-oder 20-Jahres-Mietvertrag hat weniger Abwertungsbedarf als eine Immobilie, bei der der Mietvertrag bald ausläuft. Zudem lassen sich Core-Objekte, "Immobilien in sehr guten Lagen also, die auf absehbare Zeit vollständig an zuverlässige, bonitätsstarke Firmen vermietet sind", heute auch leichter verkaufen - denn der Handel konzentriert sich zur Zeit auf solche Objekte:

 

http://www.manager-magazin.de/geld/geldanl...,637549,00.html

[TerracottaPie]

Auch bei eher "konservativen" Handelsstrategien besteht oft ein kleines Risiko dramatischer Verluste. Es kommt (wenn auch selten) vor, dass eine Strategie mal voll an die Wand fährt. Bei einem Immfonds kann ich mir das kaum vorstellen.

 

Ich habe zumindest Bedenken, dass genau das eines der Grundprobleme des Modells Offene Immobilienfonds ist. Dieses ganze Problem der Fristentranformation (Immobilienvermögen in liquide Wertpapiere umzuwandeln) ist da für mein Empfinden nach wie vor nicht wirklich gelöst. Die Fonds können Anlegergelder zwar ewig lange einfrieren, aber wenn sie es aus irgendwelchen Gründen nicht schaffen sollten, wieder flüssig zu werden oder die Anleger nach einer Fondsöffnung massenweise entscheiden, Gelder abzuziehen, kann es doch zu einer Kettenreaktion kommen, die den ganzen Fonds umkippen lässt. Oder nicht? Das Risiko, dass das passiert, mag gerade bei den großen, traditionsreichen Fonds verschwindend gering sein, aber ich bin mittlerweile nicht mehr überzeugt davon, dass Immofonds so sicher sind, wie es die stetige Wertentwicklung der meisten Fonds vorgaukelt.

[Blujuice]

Wie soll ein Immofonds "umkippen"? Im schlimmsten vorstellbaren Fall wird der Fonds über Jahre hinweg schrittweise abgewickelt. Ich wüsste nicht, wieso es da zu dramatischen Verlusten kommen soll. Die Immobilien werden doch nicht weniger wert, nur weil der Fonds das Anlegervertrauen verliert.

 

Dass Immofonds nicht mit Geldmarktfonds zu vergleichen sind, sollte jedem klar sein - trotz der ähnlichen Wertentwicklung. Aber in RK2 gehören Immos für mich zu den konservativeren Anlagen. Corporate-Bonds oder z.B. der EMLE können auch mal ein gutes Stück abschmieren und sind allgemein um ein Vielfaches volatiler.

[TKS]

Ich wüsste nicht, wieso es da zu dramatischen Verlusten kommen soll. Die Immobilien werden doch nicht weniger wert, nur weil der Fonds das Anlegervertrauen verliert.

 

Na dann schau dir mal an, welche Preise Immobilien bei Zwangsversteigerungen im Verhältnis zum Schätzwert erzielen. Was bei einem "offenen" Immofonds nach 2 Jahren Schließung ansteht, wird nicht viel erfreulicher verlaufen.

[Sirius]

Dass Immofonds nicht mit Geldmarktfonds zu vergleichen sind, sollte jedem klar sein.

 

Wobei die Verluste einiger großer - früher als todsicher geglaubter - Geldmarktfonds noch größer waren als beim MS P2 Value:

 

Wertentwicklung 1 Jahr:

 

SEB Moneymarket: - 44,58 %

Deka-EuroFlex Plus CF: - 40,5 %

PIONEER INVESTMENTS EURO GELDMARKT PLUS: -28,83 %

 

Das waren nur ein paar Beispiele, die Liste verlustreicher Geldmarktfonds ist erheblich länger. Einige Rentenfonds, wie der FT ABS-Plus hatten sogar Verluste von über 50 %.

[leinad]

Der P2 Value hat heute 14% abgewertet. :'(

Alter Schwede, 14 % ?

Wieviel Jahre muß man den dann halten bis das wieder drinn ist ?

Ca. 3 Jahre, dann die Inflation noch dazu sinds 4-5 Jahre......

 

Gruss

leinad

[Sirius]

Was bei einem "offenen" Immofonds nach 2 Jahren Schließung ansteht, wird nicht viel erfreulicher verlaufen.

 

Das sind aber alles Vermutungen und Spekulationen, genauso wie die Vermutungen, was von dem Geld auf Tagesgeldkonten und in Staatsanleihen nach einem Staatsbankrott/Währungsreform/Bankenrun übrig bleibt.

[TerracottaPie]

Na dann schau dir mal an, welche Preise Immobilien bei Zwangsversteigerungen im Verhältnis zum Schätzwert erzielen. Was bei einem "offenen" Immofonds nach 2 Jahren Schließung ansteht, wird nicht viel erfreulicher verlaufen.

 

Das ist das Problem. Und die Gefahr des Umkippens ist - bei einem Fonds wie dem P2 Value - für mich durchaus real. Corporate Bonds sind natürlich volatiler, aber das liegt eben auch daran, dass ihr Preis über die Börse ermittelt wird und die Risikostruktur eine völlig andere ist als bei einem Offenen Immo. Hinzu kommt noch der psychologische Faktor: Offene Immos werden als sichere Geldanlage promotet und locken auch die entsprechende Klientel an. 14 Prozent Verlust in einem Offenen Immobilienfonds entfalten psychologisch eine ganz andere Wirkung als 14 Prozent Verlust in einem Aktienfonds. Die Aussetzung der Anteilsrücknahme ist letztlich auch ein Mittel, um die Auswirkungen von Panik (wie im vergangenen Herbst) einzudämmen.

 

Dass die von Frank05 genannten Geldmarktfonds in der Hinsicht noch deutlich schlimmer sind, steht außer Frage. Aber die haben auch nicht das Fristentransformations-Problem.

[Sirius]

Dass die von Frank05 genannten Geldmarktfonds in der Hinsicht noch deutlich schlimmer sind, steht außer Frage. Aber die haben auch nicht das Fristentransformations-Problem.

 

Das wird die Anleger in diesen Geldmarktfonds aber freuen, dass sie kein Fristentransformationsproblem hatten, sondern nur ein Renditeproblem von minus 45 %. Ironie aus. Leute, es gibt historisch keine hundertprozentig sichere Geldanlage - sicher im Sinne von keiner Verlustmöglichkeit - auch nicht mit Staatsanleihen, Tagesgeldkonten, Sparbüchern, Bargeld oder Gold.

[TerracottaPie]

Das wird die Anleger in diesen Geldmarktfonds aber freuen, dass sie kein Fristentransformationsproblem hatten, sondern nur ein Renditeproblem von minus 45 %. Ironie aus. Leute, es gibt historisch keine hundertprozentig sichere Geldanlage, auch nicht bei Staatsanleihen, Tagesgeldkonten, Sparbüchern, Bargeld oder Gold.

 

War ein doofer Satz, das stimmt. Aber ich wollte Geldmarktfonds nicht verteidigen - und erst recht nicht Immofonds verdammen. Ich persönlich tendiere halt im Moment eher dazu, Risiko zu bevorzugen, das durch Börsenkurse transparent abgebildet wird. Aber noch hab ich drei Immofonds im Depot, und ich werde sie auch nicht Hals über Kopf verkaufen.

[Peski]

Meine Fresse, was haben die drei oben genannten Geldmarktfonds bitte da gemacht? Und dann von so bekannten Häusern? Dabei erinnere ich mich an eine Begebenheit, die sich vor einigen Jahren ereignet hat: Damals hat die Commerzbank einen gewissen Betrag eigenmächtig von meinem Konto in einen Geldmarktfonds umgeschichtet. Ich bekam einfach die Kaufbelege zugeschickt. Auf meine Nachfrage was das denn solle wurde mir gesagt, dass bei Geldmarktfonds überhaupt kein Risiko bestünde. Leider weiß ich nicht mehr,welcher Fonds das war.

[Sirius]

Meine Fresse, was haben die drei oben genannten Geldmarktfonds bitte da gemacht? Und dann von so bekannten Häusern? Dabei erinnere ich mich an eine Begebenheit, die sich vor einigen Jahren ereignet hat: Damals hat die Commerzbank einen gewissen Betrag eigenmächtig von meinem Konto in einen Geldmarktfonds umgeschichtet. Ich bekam einfach die Kaufbelege zugeschickt. Auf meine Nachfrage was das denn solle wurde mir gesagt, dass bei Geldmarktfonds überhaupt kein Risiko bestünde. Leider weiß ich nicht mehr,welcher Fonds das war.

 

Es sind einige Dutzend Geldmarktfonds mit zum Teil erheblichen Verlusten. Diese Fonds haben in verbriefte Forderungen investiert, auch deutsche Landesbanken und Privatbanken haben in diese verbrieften Forderungen investiert, die einst AAA-Ratings höchster Bonität hatten, also als absolut sicher galten.

 

http://www.welt.de/finanzen/article3575013...ch-an-Wert.html

[Peski]

Diese dramatischen Verluste der Geldmarktfonds sind mir fast entgangen, bin auch kein Freund derselben. Aber ich hätte diese auch als sicher eingestuft. Und um wieder zum Thema Immofonfonds zu kommen: Auch hier fragt man sich,wie das mit der vielgepriesenen Sicherheit so ist...

[Blujuice]

Zwangsversteigerung? So ein Quark. Ein Immofonds kann schließen! Das heißt, dass er über viele Jahre hinweg kontrolliert seine Positionen abbauen kann. Und deswegen wird es nicht zu extremen Wertverlusten kommen.

 

Und ein klassischer Geldmarktfonds, der nur in kurzlaufende -Anleihen höchster Bonität investiert, ist meiner Meinung nach sicher vor nennenswerten Wertverlusten. Nicht umsonst gibt es z.B. beim DWS Institutional Money plus eine jährliche Höchststandsicherung. Getroffen wurden in der Krise nur die Fonds, die mit ABS oder sowas rumgespielt haben.

[TKS]

Zwangsversteigerung? So ein Quark. Ein Immofonds kann schließen! Das heißt, dass er über viele Jahre hinweg kontrolliert seine Positionen abbauen kann. Und deswegen wird es nicht zu extremen Wertverlusten kommen.

 

Das Wort "Zwangsversteigerung" habe ich auch nur verwendet, um zu verdeutlichen, welche Wertverluste ich im schlimmsten Falle für zumindest denkbar halte. Vorgesehen ist eine Zwangsversteigerung bei Immofonds tatsächlich nicht, zumindest nicht nach aktueller Rechtslage. Wenn man sich mal §81 InvG zu Gemüte führt, dann muss man sogar feststellen, daß genaugenommen für den Worst Case (falls nach 2 Jahren weder ausreichende Beleihung noch Verkauf von Vermögensgegenständen zu "angemessenen" Preisen möglich sind) garnichts geregelt ist. Insofern kann es für die Investoren tatsächlich auf eine jahrelange Hängepartie hinauslaufen...

[Swai]

Zwangsversteigerung? So ein Quark. Ein Immofonds kann schließen! Das heißt, dass er über viele Jahre hinweg kontrolliert seine Positionen abbauen kann. Und deswegen wird es nicht zu extremen Wertverlusten kommen.

AFAIK max. 2 Jahre. Danach muss der Fonds einige oder alle Immobilien auf den Markt werfen und den Anlegern auf Verlangen ihre Anteile zurücknehmen. Da gibt es dann kein wenn und aber mehr.

 

Und nur weil wir einen viele Jahre andauernden Immobilienboom hatten, muss das nicht heissen, dass die Übertreibungen nach 2 Jahren Korrektur bereits abgebaut sind. In Japan fallen die Preise seit 15 Jahren.

 

(hier im Chart allerdings residential prices, für commercial real estate ist es sehr schwer einen chart aufzutreiben)

 

 

Gruß,

Swai

[PSTVA]

Zwangsversteigerung? So ein Quark. Ein Immofonds kann schließen! Das heißt, dass er über viele Jahre hinweg kontrolliert seine Positionen abbauen kann. Und deswegen wird es nicht zu extremen Wertverlusten kommen.

 

InvG §81

 

 

MfG

[Blujuice]

Je nach Ausgestaltung des Vertragswerks bleibt der KAG da ganz schön viel Zeit. Das hat nichts mit Zwangsversteigerung zu tun. Zudem man für ein auf viele Jahre voll vermietetes Gewerbeobjekt bester Lage in einer Weltmetropole viel eher einen Käufer findet als für irgendein Häuschen am Ende der Welt.

[Peski]

Die Graphik Japan betreffend ist interessant. Hier stellt sich die Frage, ob man Japan wenn nicht direkt doch tendenziell auf Immobilienfonds projezieren kann. Welche der hier besprochenen Fonds ist vor Wertkorrekturen ziemlich sicher?

 

Vor Japan stehe ich immer staunend. Ist ja immer noch die zweitstärkste Wirtschaftsmacht der Welt und japst doch so vor sich hin, auch wenn man mal auf den Nikkei schaut. Wenn man sich vorstellt, dass der Welt möglicherweise eine Entwicklung wie in Japan bevorstehen könnte wird einem ganz anders...

[Sirius]

Die Graphik Japan betreffend ist interessant. Hier stellt sich die Frage, ob man Japan wenn nicht direkt doch tendenziell auf Immobilienfonds projezieren kann. Welche der hier besprochenen Fonds ist vor Wertkorrekturen ziemlich sicher?

 

Vor Japan stehe ich immer staunend. Ist ja immer noch die zweitstärkste Wirtschaftsmacht der Welt und japst doch so vor sich hin, auch wenn man mal auf den Nikkei schaut. Wenn man sich vorstellt, dass der Welt möglicherweise eine Entwicklung wie in Japan bevorstehen könnte wird einem ganz anders...

 

Japan ist ein extremes Beispiel für überbewertete Märkte, da die Bewertungen an den Aktien- und Immobilienmärkten noch höher waren, als in Europa oder in den USA. Der Nikkei hatte 1989 ein KGV von 80, der Immobilienmarkt war noch höher bewertet. In Tokio waren die Immobilienpreise so hoch, dass das Grundstück des Kaiserpalastes von Tokio theoretisch den Immobilienwert von Kalifornien gehabt hätte, um das immer wieder erwähnte Beispiel zu nennen. Die Mietrenditen waren entsprechend minimal, es wurde nur noch wegen der Hoffnung auf weitere Wertsteigerungen investiert, nicht wegen den Mieteinnahmen.

[Stephan09]

War halt das Plazaabkommen, wer da nicht in den Yen ging, war dumm. Und in Spanien hatte man aehnliche Wertsteigerungen, da wird man noch einige sehr boese Überraschungen erleben.