Asset Allocation nach Immobilienkauf

[Moneycruncher]

Zum Wochenende mal ein Beispiel aus der Praxis:

 

In meinem Bekanntenkreis gibt es Herrn x, der ein schönes fettes Wertpapierdepot von ca. 500 T hegt und pflegt, davon 60% in RK 3, 20% RK 2 und 20% RK 1. Herr x hat sich nun entschlossen, eine selbstgenutzte Immobilie zu kaufen. Er möchte dafür 200 T investieren und 200 T finanzieren. D.h., er muss von seinen 500 T nun 200 T flüssig machen. Nun zu seiner Frage: aus welchen RK zieht er wieviel raus? Proportional? Nur aus RK 3? Nur aus RK 1 und 2?

Meine Theorie: Da eine Immobilie der RK 1 und 2 zuzuordnen ist, würde ich auch da die Liquidität rausziehen und RK 3 weitgehend unangetastet lassen. Natürlich braucht er auch einen gewissen Betrag Tagesgeld für unvorhergesehene Ausgaben.

 

Was meint ihr?

 

Gruß.

moneycruncher

[Malvolio]

So pauschal ist das schwierig zu sagen. Kommt immer darauf an, welche Anforderungen Herr X an sein Depot stellt und wie er ggf. Verluste oder geringere Liquidität verkraften kann. Im Prinzip würde ich eine selbstgenutzte Immobile gar nicht als Anlageobjekt sehen und alle Klassen proportional reduzieren. Aber hier muss man eben aufpassen ob nicht gewisse "Nebenbedingungen" verletzt werden. Wenn Herr X z.B. selbständig ist und viel Liquiditätsreserve braucht sieht die Lage anders aus als wenn er ein kinderloser Oberstudienrat mit reicher Ehefrau ist.

[Adun]

In meinem Bekanntenkreis gibt es Herrn x, der ein schönes fettes Wertpapierdepot von ca. 500 T hegt und pflegt, davon 60% in RK 3, 20% RK 2 und 20% RK 1. Herr x hat sich nun entschlossen, eine selbstgenutzte Immobilie zu kaufen. Er möchte dafür 200 T investieren und 200 T finanzieren.

Es macht keinen Sinn, gedanklich die 200TEUR Kredit auf das Haus zu beziehen. Es macht nur Sinn, immer die gesamten Anlagen den gesamten Schulden gegenüberzustellen.

 

Wenn die Summe der Anlagen die Summe der Schulden übersteigt, so ist das im ungünstigsten Fall Geldverschwendung und im noch günstigsten Fall Hebelung.

 

Nun zu seiner Frage: aus welchen RK zieht er wieviel raus? Proportional? Nur aus RK 3? Nur aus RK 1 und 2?

 

Meine Theorie: Da eine Immobilie der RK 1 und 2 zuzuordnen ist, würde ich auch da die Liquidität rausziehen und RK 3 weitgehend unangetastet lassen.

Eine Immobilie ist vom Risiko her mit einer Einzelaktie vergleichbar.

 

Die Einteilung in RK1, RK2 und RK3 ist Unsinn. Es gibt nur "sichere" und "unsichere" Anlagen; alles andere lässt sich als anteilige Mischung davon darstellen.

 

Solange man (bis auf eine Liquididätsreserve) noch "sichere" Anlagen hat, ist ein Kredit rausgeworfenes Geld, denn die Kreditzinsen werden die Zinsen für "sichere" Anlagen erwartungsgemäß immer übersteigen.

 

Es scheint mir nicht vernünftig, hier einen Kredithebel einzubauen. Warum sollte durch den Hauskauf schließlich Herr X plötzlich ein viel höheres Risikobedürftnis haben.

 

Herr X sollte daher das Haus komplett ohne Finanzierung kaufen -- wenn überhaupt, wenn er sollte erst einmal überlegen, ob er sich das Haus überhaupt leisten kann. Denn so etwas hat ja immer auch laufende Kosten. Leider die Einkommenssituation von Herrn X nicht beschrieben.

 

Ein guter Test für Herrn X wäre zu überlegen, ob er sich die Miete für ein derartiges Haus leisten könnte. Wenn nicht, sollte er definitiv davon Abstand nehmen, das Haus zu kaufen.

 

Kann Herr X zudem nur empfehlen, Gerd Kommers neues Buch "Kaufen oder Mieten?" vorher lesen, damit er weiß, worauf er sich einlässt.

[Fondsanleger1966]

Hallo,

 

Meine Theorie: Da eine Immobilie der RK 1 und 2 zuzuordnen ist, würde ich auch da die Liquidität rausziehen und RK 3 weitgehend unangetastet lassen. Natürlich braucht er auch einen gewissen Betrag Tagesgeld für unvorhergesehene Ausgaben.

 

ich würde eine solche Anlagestrategie (RK1+2 leeren) für einen schweren Fehler halten - aus mehreren Gründen:

 

Immobilien beinhalten das Risiko, dass zusätzliche Investitionen nötig sind: bei einem Neubau durch Pfusch,bei einer gebrauchten Immobilie durch versteckte/verschwiegene Mängel oder einen Instandhaltungsstau. Dafür sollte es entsprechende Rücklagen geben.

 

Außerdem entspricht eine fremdfinanzierte Immobilie meiner Meinung nach vom Risiko her mindestens RK2, in manchen Regionen eher RK3.

 

Selbstgenutzte Immobilien sind zudem häufig keine echte Kapitalanlage, sondern zumindest teilweise Liebhaberei. Nur bei sehr hoher Marktfähigkeit (nachhaltig begehrte Top-Lage in Top-Region) würde ich sie dem Anlagekapital zuschlagen.

 

EDIT: Da sich die absolute Vermögenshöhe durch den Immobilienkauf drastisch verändert (500.000€-400.000€=100.000€), müsste das gesamte Depot neu auf die Ziele abgestimmt werden. Deshalb ist auch eine proportionale Entnahme nicht sinnvoll.

[Chris89]

In meinem Bekanntenkreis gibt es Herrn x, der ein schönes fettes Wertpapierdepot von ca. 500 T€ hegt und pflegt, davon 60% in RK 3, 20% RK 2 und 20% RK 1. Herr x hat sich nun entschlossen, eine selbstgenutzte Immobilie zu kaufen. Er möchte dafür 200 T€ investieren und 200 T€ finanzieren.

Es macht keinen Sinn, gedanklich die 200TEUR Kredit auf das Haus zu beziehen. Es macht nur Sinn, immer die gesamten Anlagen den gesamten Schulden gegenüberzustellen.

 

Wenn die Summe der Anlagen die Summe der Schulden übersteigt, so ist das im ungünstigsten Fall Geldverschwendung und im noch günstigsten Fall Hebelung.

 

Nun zu seiner Frage: aus welchen RK zieht er wieviel raus? Proportional? Nur aus RK 3? Nur aus RK 1 und 2?

 

Meine Theorie: Da eine Immobilie der RK 1 und 2 zuzuordnen ist, würde ich auch da die Liquidität rausziehen und RK 3 weitgehend unangetastet lassen.

Eine Immobilie ist vom Risiko her mit einer Einzelaktie vergleichbar.

 

Die Einteilung in RK1, RK2 und RK3 ist Unsinn. Es gibt nur "sichere" und "unsichere" Anlagen; alles andere lässt sich als anteilige Mischung davon darstellen.

 

Solange man (bis auf eine Liquididätsreserve) noch "sichere" Anlagen hat, ist ein Kredit rausgeworfenes Geld, denn die Kreditzinsen werden die Zinsen für "sichere" Anlagen erwartungsgemäß immer übersteigen.

 

Es scheint mir nicht vernünftig, hier einen Kredithebel einzubauen. Warum sollte durch den Hauskauf schließlich Herr X plötzlich ein viel höheres Risikobedürftnis haben.

 

 

100% Zustimmung!

 

Wenn er noch 300t€ auf der hohen Kannte hat und trotzdem einen Kredit über 200t€ aufnimmt, ist das nichts anderes als gehebelt in den Kapitalmarkt zu investieren.

Würde er denn, unter normalen Umständen, bei einer Bank einen Kredit aufnehmen und damit Aktien/Anleihen/Rohstoffe kaufen?

 

 

Kann Herr X zudem nur empfehlen, Gerd Kommers neues Buch "Kaufen oder Mieten?" vorher lesen, damit er weiß, worauf er sich einlässt.

 

Würde ich ihm auch empfehlen. Die evtl. bestinvestierten 25€ in seinem Leben.

 

 

Also: Entweder Haus komplett kaufen ohne Kredit und die Anlagen auflösen, oder mieten. Und bitte ja nicht auf irgendwelche Bankberater hören, welche solche Unternehmungen noch unterstützen.

[Moneycruncher]

 

Es macht keinen Sinn, gedanklich die 200TEUR Kredit auf das Haus zu beziehen. Es macht nur Sinn, immer die gesamten Anlagen den gesamten Schulden gegenüberzustellen.

 

Wenn die Summe der Anlagen die Summe der Schulden übersteigt, so ist das im ungünstigsten Fall Geldverschwendung und im noch günstigsten Fall Hebelung.

 

 

Eine Immobilie ist vom Risiko her mit einer Einzelaktie vergleichbar.

 

Die Einteilung in RK1, RK2 und RK3 ist Unsinn. Es gibt nur "sichere" und "unsichere" Anlagen; alles andere lässt sich als anteilige Mischung davon darstellen.

 

Solange man (bis auf eine Liquididätsreserve) noch "sichere" Anlagen hat, ist ein Kredit rausgeworfenes Geld, denn die Kreditzinsen werden die Zinsen für "sichere" Anlagen erwartungsgemäß immer übersteigen.

 

Es scheint mir nicht vernünftig, hier einen Kredithebel einzubauen. Warum sollte durch den Hauskauf schließlich Herr X plötzlich ein viel höheres Risikobedürftnis haben.

 

 

100% Zustimmung!

 

Wenn er noch 300t auf der hohen Kannte hat und trotzdem einen Kredit über 200t aufnimmt, ist das nichts anderes als gehebelt in den Kapitalmarkt zu investieren.

Würde er denn, unter normalen Umständen, bei einer Bank einen Kredit aufnehmen und damit Aktien/Anleihen/Rohstoffe kaufen?

 

 

Kann Herr X zudem nur empfehlen, Gerd Kommers neues Buch "Kaufen oder Mieten?" vorher lesen, damit er weiß, worauf er sich einlässt.

 

Würde ich ihm auch empfehlen. Die evtl. bestinvestierten 25 in seinem Leben.

 

 

Also: Entweder Haus komplett kaufen ohne Kredit und die Anlagen auflösen, oder mieten. Und bitte ja nicht auf irgendwelche Bankberater hören, welche solche Unternehmungen noch unterstützen.

 

Danke erstmal für die nützlichen Antworten! Das mit dem Kapitalmarkthebel ist schon ein Argument. Das würde eher für eine möglichst hohe EK-Quote beim Immokauf sprechen. Hier soll allerdings nicht die Endlosdiskussion "Kauf oder Miete" geführt werden, die Entscheidung ist gefallen. Es handelt sich übrigens nicht um ein Haus, sondern um eine Wohnung in Top-Lage.

[Chris89]

Das mit dem Kapitalmarkthebel ist schon ein Argument.

 

Das ist sogar ein Totschlagargument.

 

Sein Zinsdifferenzgeschäft mal rechnerisch:

 

Ich habe hier die aktuellen BauFi Konditionen einer großen bekannten Direktbank.

 

50% Beleihungswert, 10Jahre Zinsbindung, Darlehen >200.000€

--> Effektivzins 3,92% p.a.

 

Er zahlt auf 200.000€ also 3,92%. Seine 200.000€, welche er nicht zur Finanzierung nutzt, legt er nun an. Auf seine Erträge muss er in Dtl. mittlerweile 26,375% Steuern zahlen (AbgSt. + Soli). Damit er überhaupt +-0 macht, muss er also einen Ertrag von 5,32% p.a. vor Steuern erwirtschaften.

 

Das ist m.M.n für die meisten Leute in Deutschland kein guter Deal.

 

(ist natürlich vereinfacht und gilt eingeschränkt für ein Annuitätendarlehen, weil die Restschuld mit der Laufzeit, und damit auch die Zinskosten, geringer werden)

[Moneycruncher]

Das mit dem Kapitalmarkthebel ist schon ein Argument.

 

Das ist sogar ein Totschlagargument.

 

Sein Zinsdifferenzgeschäft mal rechnerisch:

 

Ich habe hier die aktuellen BauFi Konditionen einer großen bekannten Direktbank.

 

50% Beleihungswert, 10Jahre Zinsbindung, Darlehen >200.000

--> Effektivzins 3,92% p.a.

 

Er zahlt auf 200.000 also 3,92%. Seine 200.000, welche er nicht zur Finanzierung nutzt, legt er nun an. Auf seine Erträge muss er in Dtl. mittlerweile 26,375% Steuern zahlen (AbgSt. + Soli). Damit er überhaupt +-0 macht, muss er also einen Ertrag von 5,32% p.a. vor Steuern erwirtschaften.

 

Das ist m.M.n für die meisten Leute in Deutschland kein guter Deal.

 

(ist natürlich vereinfacht und gilt eingeschränkt für ein Annuitätendarlehen, weil die Restschuld mit der Laufzeit, und damit auch die Zinskosten, geringer werden)

 

 

O.k., aber aufgepasst: die 200.000.- liegen im abgeltungssteuerfreien Depot. Damit schrumpft der Break even-Ertrag auf ca. 4%. Und 4% p.a. sind über einen 10 Jahreszeitraum mit Aktien nicht unrealistisch.

[Fondsanleger1966]

Hallo,

 

schlechteste Dax-Perfomance über 10 Jahre laut DAI: minus 1,8% p.a. vor laufenden Kosten und Steuern auf Dividenden. Das ergibt eine Deckungslücke von insgesamt 20% bei Rückzahlung des Kredits in zehn Jahren.

 

Mit knapp 1% p.a. für Abgeltungsteuer auf Dividenden und Depotgebühr (Direktanlage) sind es rund 30%.

 

Bei einem Vermögensverwalter mit weiteren 1% p.a. wären es 40%. Das ist schon eine Menge Holz. Ein höherer Wert ist natürlich nicht ausgeschlossen, weil das historische Daten sind.

 

Daneben ist immer noch die Frage, ob die Zinsbelastung plus die Instandhaltungsrücklage niedriger sind als eine vergleichbare Miete oder höher (dann müssten sie aus dem Depot subventioniert werden).

[Adun]

Danke erstmal für die nützlichen Antworten! Das mit dem Kapitalmarkthebel ist schon ein Argument. Das würde eher für eine möglichst hohe EK-Quote beim Immokauf sprechen.

Per se spricht es erstmal dagegen, dass Herr X ab dem Zeitpunkt des Kaufs der Immobilie noch irgendetwas anderes als Aktien besitzen sollte, wenn er einen Kredit aufnimmt.

 

Deine eigentliche Frage war ja, wieviel "sichere" Anlagen und wieviel "unsicheren" Anlagen (Aktien) Herr X ab dem Kauf auf Kredit halten sollte.

 

Und da ist die eindeutige Antwort: Wenn auf Kredit, dann darf er vernünftigerweise nur noch Aktien halten.

 

Warum ist das so? Im wesentlichen sind "sichere" Anlagen negative Kredite. Du leihst dem Markt Geld. Hast Du gleichzeitig einen Kredit, leihst Du Dir dieses verliehene Geld vom Markt wieder zurück. Auf dem Weg, den das Geld durch den Markt wieder zu Dir zurück nimmt, entstehen natürlich Kosten. Diese Kosten sind das, was unterm Strich bei Dir als Verlust übrig bleibt.

 

Auch wenn dem Kredit ein Mischportfolio gegenübersteht, das aus unsicheren und sicheren Anlagen besteht, wo der sichere Teil aber betragsmäßg so weit geringer ist als der Kredit, dass die erwartete Rendite noch positiv ist, ergibt das ganze keinen Sinn. Denn ich kann offensichtlich die Kapitalstruktur ganz einfach optimieren und die erwartete Rendite steigern, also effizienter werden: Ich nehme genausoviel weniger Kredit auf, wie ich "sichere Anlagen" im Portfolio habe. Dann finanziere ich den Teil, der jetzt beim Kredit fehlt, mit den sicheren Anlagen. Es bleibt ein kleinerer Kredit übrig und ein reines Aktienportfolio. Das Risiko ist gleichgeblieben, aber die erwartete Rendite hat sich erhöht. Und zwar genau um die eingesparten Kosten, die auf dem Weg durch den Kapitalmarkt entstanden wären, den das Geld von der nicht getätigten sicheren Anlage zum betragsmäßig gleich hohen nicht genommenen Teil des Kredits gegangen wäre (also die Spanne zwischen Spar- und Kreditzins).

 

Hier soll allerdings nicht die Endlosdiskussion "Kauf oder Miete" geführt werden, die Entscheidung ist gefallen.

Das heißt dennoch nicht, dass Herr X

- das Buch nicht lesen sollte

- eine Entscheidung, die schon gefallen ist, unter keinen Umständen mehr revidieren sollte

- sich gar nicht erst anschauen sollte, was die Miete kosten würde, und sich nicht fragen sollte, ob er sich das leisten könnte, und falls nicht, das dann nicht als Anzeichen dafür sehen, dass er sich das Haus eigentlich nicht leisten kann.

 

Es handelt sich übrigens nicht um ein Haus, sondern um eine Wohnung in Top-Lage.

Ich hoffe, Herr X weiß, dass die Lage seiner Wohnung keinen Einfluss auf die zukünftige Wertentwicklung seiner Immobilie hat.

 

O.k., aber aufgepasst: die 200.000.- liegen im abgeltungssteuerfreien Depot. Damit schrumpft der Break even-Ertrag auf ca. 4%. Und 4% p.a. sind über einen 10 Jahreszeitraum mit Aktien nicht unrealistisch.

Die Lösung mit Kredit + großes reines abgeltungssteuerfreies Aktienportfolio + Wohnung ist offensichtlich riskanter als die Lösung kleines reines abgeltungssteuerfreies Aktienportfolio + Wohnung.

 

Da Herr X sehr vermögend ist, ist ein hohes Risiko für ihn vielleicht noch relativ unproblematisch. Vorausgesetzt das stimmt, ist die Frage dann, welche Form effizienter ist.

 

Herr X hat hier das Problem, dass Kosten gegen Steuern stehen: Die Kreditlösung kostet heute Kreditgebühren; die andere kostet zukünftig Steuern.

 

Eine nichttriviale Rechnung, in die viele Variablen einfließen.

[michaelschmidt]

Vor allem sollte Herr X in seinen mentale Fähigkeiten investieren.

Gerade jetzt einzusteigen, wo Immos in exklusiven Lagen durch alle Medien von der Lobby als der einzigst wahre Inflationsschutz angepriesen werden..........

Total überhitzt.....

[Moneycruncher]

Danke erstmal für die nützlichen Antworten! Das mit dem Kapitalmarkthebel ist schon ein Argument. Das würde eher für eine möglichst hohe EK-Quote beim Immokauf sprechen.

Per se spricht es erstmal dagegen, dass Herr X ab dem Zeitpunkt des Kaufs der Immobilie noch irgendetwas anderes als Aktien besitzen sollte, wenn er einen Kredit aufnimmt.

 

Deine eigentliche Frage war ja, wieviel "sichere" Anlagen und wieviel "unsicheren" Anlagen (Aktien) Herr X ab dem Kauf auf Kredit halten sollte.

 

Und da ist die eindeutige Antwort: Wenn auf Kredit, dann darf er vernünftigerweise nur noch Aktien halten.

 

Warum ist das so? Im wesentlichen sind "sichere" Anlagen negative Kredite. Du leihst dem Markt Geld. Hast Du gleichzeitig einen Kredit, leihst Du Dir dieses verliehene Geld vom Markt wieder zurück. Auf dem Weg, den das Geld durch den Markt wieder zu Dir zurück nimmt, entstehen natürlich Kosten. Diese Kosten sind das, was unterm Strich bei Dir als Verlust übrig bleibt.

 

Auch wenn dem Kredit ein Mischportfolio gegenübersteht, das aus unsicheren und sicheren Anlagen besteht, wo der sichere Teil aber betragsmäßg so weit geringer ist als der Kredit, dass die erwartete Rendite noch positiv ist, ergibt das ganze keinen Sinn. Denn ich kann offensichtlich die Kapitalstruktur ganz einfach optimieren und die erwartete Rendite steigern, also effizienter werden: Ich nehme genausoviel weniger Kredit auf, wie ich "sichere Anlagen" im Portfolio habe. Dann finanziere ich den Teil, der jetzt beim Kredit fehlt, mit den sicheren Anlagen. Es bleibt ein kleinerer Kredit übrig und ein reines Aktienportfolio. Das Risiko ist gleichgeblieben, aber die erwartete Rendite hat sich erhöht. Und zwar genau um die eingesparten Kosten, die auf dem Weg durch den Kapitalmarkt entstanden wären, den das Geld von der nicht getätigten sicheren Anlage zum betragsmäßig gleich hohen nicht genommenen Teil des Kredits gegangen wäre (also die Spanne zwischen Spar- und Kreditzins).

 

Hier soll allerdings nicht die Endlosdiskussion "Kauf oder Miete" geführt werden, die Entscheidung ist gefallen.

Das heißt dennoch nicht, dass Herr X

- das Buch nicht lesen sollte

- eine Entscheidung, die schon gefallen ist, unter keinen Umständen mehr revidieren sollte

- sich gar nicht erst anschauen sollte, was die Miete kosten würde, und sich nicht fragen sollte, ob er sich das leisten könnte, und falls nicht, das dann nicht als Anzeichen dafür sehen, dass er sich das Haus eigentlich nicht leisten kann.

 

Es handelt sich übrigens nicht um ein Haus, sondern um eine Wohnung in Top-Lage.

Ich hoffe, Herr X weiß, dass die Lage seiner Wohnung keinen Einfluss auf die zukünftige Wertentwicklung seiner Immobilie hat.

 

O.k., aber aufgepasst: die 200.000.- liegen im abgeltungssteuerfreien Depot. Damit schrumpft der Break even-Ertrag auf ca. 4%. Und 4% p.a. sind über einen 10 Jahreszeitraum mit Aktien nicht unrealistisch.

Die Lösung mit Kredit + großes reines abgeltungssteuerfreies Aktienportfolio + Wohnung ist offensichtlich riskanter als die Lösung kleines reines abgeltungssteuerfreies Aktienportfolio + Wohnung.

 

Da Herr X sehr vermögend ist, ist ein hohes Risiko für ihn vielleicht noch relativ unproblematisch. Vorausgesetzt das stimmt, ist die Frage dann, welche Form effizienter ist.

 

Herr X hat hier das Problem, dass Kosten gegen Steuern stehen: Die Kreditlösung kostet heute Kreditgebühren; die andere kostet zukünftig Steuern.

 

Eine nichttriviale Rechnung, in die viele Variablen einfließen.

 

Danke, das klingt alles sehr logisch. Wenn ich an seiner Stelle wäre, würde ich wohl mit möglichst viel EK die Wohnung finanzieren und nur noch ein relativ kleines Aktienfondsportfolio halten.

 

@ michaelschmidt: Ein Immobilienkauf ist immer auch eine Frage der persönlichen Werte und Ziele und keine reine Renditeentscheidung. Ich selbst bin auch kein Immobilienfreund. Allerdings gibt es zahlreiche gute Gründe dafür, die ich nachvollziehen kann. Und in den letzten 10 Jahren ist auch nicht jeder unbedingt schlechter gefahren damit als mit Aktienanlagen, selbst unter reiner Renditebetrachtung....Aber wie gesagt, das Thema wird immer schnell emotional.

Die Argumentation von Adun überzeugt mich und bringt die Chancen und Risiken der Entscheidung auf den Punkt.

[billy-the-kid]

In meinem Bekanntenkreis gibt es Herrn x, der ein schönes fettes Wertpapierdepot von ca. 500 T hegt und pflegt, davon 60% in RK 3, 20% RK 2 und 20% RK 1. Herr x hat sich nun entschlossen, eine selbstgenutzte Immobilie zu kaufen. Er möchte dafür 200 T investieren und 200 T finanzieren. D.h., er muss von seinen 500 T nun 200 T flüssig machen. Nun zu seiner Frage: aus welchen RK zieht er wieviel raus? Proportional? Nur aus RK 3? Nur aus RK 1 und 2?

Meine Theorie: Da eine Immobilie der RK 1 und 2 zuzuordnen ist, würde ich auch da die Liquidität rausziehen und RK 3 weitgehend unangetastet lassen. Natürlich braucht er auch einen gewissen Betrag Tagesgeld für unvorhergesehene Ausgaben.

 

Ich persönlich denke nicht in Risioklassen, sondern eher in den Kategorien Aktien, Renten, Immobilien.

 

Außerdem ist nicht nur der momentane Zustand maßgeblich, sondern auch die Frage, ob in den nächsten Jahren durch Ersparnisbildung noch Mittel hinzukommen (immerhin wohnt er ja mietfrei). Da kann man dann schon auf die Idee kommen, praktisch alle vorhandenen abgeltungssteuerfreien Aktienfonds weiter zu halten.

 

Ich kenne den "Kommer" nicht, aber diesen Punkt kann er ja wohl noch gar nicht berücksichtigt haben.

 

Grüße,

billy-the-kid

[Bärenbulle]

 

Ich persönlich denke nicht in Risioklassen, sondern eher in den Kategorien Aktien, Renten, Immobilien.

 

Außerdem ist nicht nur der momentane Zustand maßgeblich, sondern auch die Frage, ob in den nächsten Jahren durch Ersparnisbildung noch Mittel hinzukommen (immerhin wohnt er ja mietfrei). Da kann man dann schon auf die Idee kommen, praktisch alle vorhandenen abgeltungssteuerfreien Aktienfonds weiter zu halten.

Seh ich auch so. Eine Immobilie kann man auch ganz bestimmt nicht mit einer Einzelaktie vergleichen. Schon gar nicht im Depotkontext. Selbst ein breit diversifiziertes Aktiendepot kann in einer Krise innerhalb eines Jahres 70% seines Wertes verlieren. Bei einer Immobilie die sorgfältig ausgewählt wurde ist das kaum denkbar. Die Immobilie stabilisiert das Vermögen im Aktiencrash annähernd so wie ein RK1 Anteil ist aber illiquide und kann sich auf lange Sicht als langweilige und schlechte Investition erweisen. Ein mit Aktien vergleichbares Risiko hat Sie aber definitiv nicht.

 

Der Abgeltungssteuervorteil bei Aktien ist signifikant. Ihn aufzugeben halte ich für fahrlässig. Wenn man Langfristanleger ist, dann ist dieser viele hunderttausend Euro wert.

 

Viel hängt vom kommenden Verdienst desjenigen ab. Bei dem bisher angesammelten Vermögen ist aber davon auszugehen, dass er gut verdient. Wenn er die 200.000 in den nächsten 5 Jahren verdient, dann kann man auch ein bisschen gehobelt bleiben und sich den Zinnsvorteil sichern. Da springen die ersten Beiträge doch ein bisschen zu kurz. Signifikante Chancen zu verschenken für ein kleines bisschen Sicherheit ist nicht gerade weise.

 

Allerdings sollte man nur eine Immobilie kaufen, wenn diese alle Anforderungen erfüllt und nicht die Erstbeste nur weil man sich niedrige Zinsen sichern will. Eine gute Immobilie zu finden, ist nicht einfach und derzeit wohl besonders schwierig.

[H.B.]

Selbst ein breit diversifiziertes Aktiendepot kann in einer Krise innerhalb eines Jahres 70% seines Wertes verlieren. Bei einer Immobilie die sorgfältig ausgewählt wurde ist das kaum denkbar. Die Immobilie stabilisiert das Vermögen im Aktiencrash annähernd so wie ein RK1 Anteil ist aber illiquide und kann sich auf lange Sicht als langweilige und schlechte Investition erweisen. Ein mit Aktien vergleichbares

 

Tja,

ich schon wieder.

Ich beschäftige mich gerade mit den Rohstoffpreisen und muss deshalb auch ein wenig in den Archiven stöbern.

 

Da gibt es beispielsweise ein Werk, "Deutsche Geschichte. 1800 -1866", das ist via books.google verfügbar.

Auf Seite 146 lesen wir folgendes:

 

Nicht dass ich eine Widerholung eines derartigen Szenario für wahrscheinlich halte.

"Kaum denkbar" ist aber etwas anderes ...

 

 

 

 

Im übrigen.

Bei einem Vermögensstock von 500.000 ist es nicht zielführend, davon Kapital für den Hauskauf abzuzweigen.

Solange die Realzinsen in weiten Teilen der Welt (und insbesondere in Europa und den USA) negativ sind, ist es viel zielführender, das massenhaft verfügbare billige Geld zu nehmen und den Zinsunterschied für die Tilgung des Kredits zu verwenden.

[michaelschmidt]

Immerhin sind das 80% des Vermögens, ohne dass man die Zinsen berücksichtigt.

Aber das kommt dabei raus, wenn man sich von den Medien und deren Lenker verrückt machen läßt, die inzwischen die "Inflation" als goldenen Esel entdeckt haben.

Nur eines ist sicher, es kommt immer ganz anders als vorausgesagt......................

[Bärenbulle]

Nicht dass ich eine Widerholung eines derartigen Szenario für wahrscheinlich halte.

Und in so einem Szenario fühlst Du Dich mit einem Packen verbrieften Papier wohler? Na denn.

 

Bei einem Vermögensstock von 500.000€ ist es nicht zielführend, davon Kapital für den Hauskauf abzuzweigen.

Solange die Realzinsen in weiten Teilen der Welt (und insbesondere in Europa und den USA) negativ sind, ist es viel zielführender, das massenhaft verfügbare billige Geld zu nehmen und den Zinsunterschied für die Tilgung des Kredits zu verwenden.

Wohl eher das Gegenteil, denn wenn Geld billig ist nimmt man Kredite auf und nicht umgedreht. Der Realzins spielt eigentlich keine Rolle, da er sich jederzeit wieder ändern kann und Du ihn Dir auch nicht dauerhaft sichern kannst.

[H.B.]

Immerhin sind das 80% des Vermögens,

 

Du hast recht, ich war von 200 t ausgegangen

 

1. wenn Geld billig ist nimmt man Kredite auf und nicht umgedreht.

2. Der Realzins spielt eigentlich keine Rolle,

 

1. das ist doch genau, was ich sage.

2. Ein negativer Realzins impliziert steigende Inflationsraten in der Zukunft und ist das entscheidende Argument für die Kreditlösung.

[Bärenbulle]

1. das ist doch genau, was ich sage.

2. Ein negativer Realzins impliziert steigende Inflationsraten in der Zukunft und ist das entscheidende Argument für die Kreditlösung.

Ja stimmt. Mal wieder zu schnell gelesen. Sorry.

[Adun]

Ich persönlich denke nicht in Risioklassen, sondern eher in den Kategorien Aktien, Renten, Immobilien.

In welchen Begriffen Du denkst, ist vollkommen irrelevant, relevant sind lediglich Tatsachen und Vorgehensweisen, und diese lassen sich aus Begriffen nicht ableiten, auch wenn dieser Irrtum gängige herrschende Meinung war und ist, auch bei Leuten die es besser wissen sollten.

 

Und Tatsache ist: Immobilien haben ein mit Aktien vergleichbares Risiko; Renten längerer Laufzeit und/oder schlechter Bonität haben ein Risiko, das vergleichbar ist mit einem Mischportfolio aus Aktien einerseits und Renten guter Bonität und kurzer Laufzeit andererseits.

 

Außerdem ist nicht nur der momentane Zustand maßgeblich, sondern auch die Frage, ob in den nächsten Jahren durch Ersparnisbildung noch Mittel hinzukommen (immerhin wohnt er ja mietfrei). Da kann man dann schon auf die Idee kommen, praktisch alle vorhandenen abgeltungssteuerfreien Aktienfonds weiter zu halten.

Er wohnt zwar mietfrei, muss aber den Kredit abbezahlen, und der kostet wie gesagt Gebühren in höhe eines Kreditzinses, der höher ist als der Anlagezins!

 

Auch hier kann man höchstens von einem Steuervorteil reden, weil die gesparte Miete, die hier die Rendite der Wohnung darstellt, steuerfrei ist (übrigens ist das in der Schweiz nicht so).

 

Ich kenne den "Kommer" nicht, aber diesen Punkt kann er ja wohl noch gar nicht berücksichtigt haben.

Dann lies den Kommer bevor Du über ihn urteilst.

 

Seh ich auch so. Eine Immobilie kann man auch ganz bestimmt nicht mit einer Einzelaktie vergleichen.

Indem Du meine Aussage verneinst wird sie nicht weniger wahr.

 

Schon gar nicht im Depotkontext. Selbst ein breit diversifiziertes Aktiendepot kann in einer Krise innerhalb eines Jahres 70% seines Wertes verlieren. Bei einer Immobilie die sorgfältig ausgewählt wurde ist das kaum denkbar.

Es ist dreist, diese Behauptung nach der weltweit größten Immobilienkrise aufzustellen, wo in einigen Ländern der Immobilienmarkt fast vollkommen zusammenbrach. Viele behaupten, das Gedächtnis von Anlegern dauere 30 Jahre; bei Dir scheint nicht einmal zweieinhalb Jahre lang zu halten.

 

Wo außerdem ein breit (!) diversifiziertes Aktiendepot innerhalb eines Jahres einmal 70% seines Wertes verloren hat möchte ich auch mal gerne konkret sehen.

 

Die Immobilie stabilisiert das Vermögen im Aktiencrash annähernd so wie ein RK1 Anteil ist aber illiquide und kann sich auf lange Sicht als langweilige und schlechte Investition erweisen. Ein mit Aktien vergleichbares Risiko hat Sie aber definitiv nicht.

Nein, die Immobilie wird genauso nach unten gezogen wie eine Aktie und hat ein identisches, wenn nicht höheres Risiko.

 

Richtig ist, dass der gesunkene Wert nicht so leicht sichtbar ist wie bei Aktien, bei denen es sekündliche Kurse gibt. Das macht den Wertverlust allerdings nicht weniger real. Es ist ganz ähnlich dem typischen Denkfehler von kleinen Kindern, die sich die Augen zuhalten und denken, sie seien dann unsichtbar.

 

Der Abgeltungssteuervorteil bei Aktien ist signifikant. Ihn aufzugeben halte ich für fahrlässig. Wenn man Langfristanleger ist, dann ist dieser viele hunderttausend Euro wert.

Vielleicht, aber die Zinskosten für den Kredit können auch viele hunderttausende Euro betragen.

 

Viel hängt vom kommenden Verdienst desjenigen ab. Bei dem bisher angesammelten Vermögen ist aber davon auszugehen, dass er gut verdient.

Sorry, das ist Unsinn. Es wurde weder eine Aussage dazu gemacht, wie das Vermögen angesammelt wurde, noch, wie gut er verdient. Er kann es genausogut geerbt haben.

 

Wenn er die 200.000 in den nächsten 5 Jahren verdient, dann kann man auch ein bisschen gehobelt bleiben und sich den Zinnsvorteil sichern. Da springen die ersten Beiträge doch ein bisschen zu kurz. Signifikante Chancen zu verschenken für ein kleines bisschen Sicherheit ist nicht gerade weise.

Ich habe den Faktor Einkommen mitnichten verleugnet, aber, nochmal, dazu wurde keine Aussage gemacht.

 

Chancen werden hier nicht verschenkt, sondern lediglich Steuern. Sicherheit wird nicht gewonnen, sondern lediglich Kostenvorteile.

 

Allerdings sollte man nur eine Immobilie kaufen, wenn diese alle Anforderungen erfüllt und nicht die Erstbeste nur weil man sich niedrige Zinsen sichern will. Eine gute Immobilie zu finden, ist nicht einfach und derzeit wohl besonders schwierig.

Unsinn, der Immobilienmarkt ist riesig und bietet hinreichend viele gute wie schlechte Immobilien. Die guten kosten natürlich mehr. Du scheinst hier "gute Immobilie" zu sagen, aber in Wirklichkeit "unterbewertete Immobilie" zu meinen, und da kann ich nur dagen, dass die Immobilienmärkte in Deutschland weitaus effizienter sind, als Du hier indirekt annimmst.

 

Im übrigen.

Bei einem Vermögensstock von 500.000 ist es nicht zielführend, davon Kapital für den Hauskauf abzuzweigen.

Doch, genau das ist es definitiv (jedenfalls solange man die Abgeltungssteuer-Seite einmal ignoriet)

Solange die Realzinsen in weiten Teilen der Welt (und insbesondere in Europa und den USA) negativ sind, ist es viel zielführender, das massenhaft verfügbare billige Geld zu nehmen und den Zinsunterschied für die Tilgung des Kredits zu verwenden.

Welcher Zinsunterschied?! Kredite haben einen höheren Zins als entsprechende Anlagen, erst recht nach Steuern, das gilt heute und das gilt immer, sonst müsste ich nur die entsprechenden Anlagen auf Kredit kaufen und könnte den Zinsunterschied einstreichen; ich könnte so risikolos beliebig hohe Gewinne machen.

 

2. Ein negativer Realzins impliziert steigende Inflationsraten in der Zukunft und ist das entscheidende Argument für die Kreditlösung.

Ein negativer Realzins impliziert in der Zukunft überhaupt nichts.

[Rotkehlchen]

Folgende drei "Lösungen" habe ich bisher unter der Annahme, dass der Immobillienkauf durchgeführt wird herauslesen können:

 

1. Kauf hälftig auf Kredit, Eigenkapital kommt aus Anlagen mit geringem Risiko, Restkapital bleibt ausschließlich in Aktieninvestments

 

Vorteile: aktuell niedriges Zinsniveau wird genutzt, Inflationsrisiko wird durch Aktieninvestment abgesichert

Nachteile: durch Kredit Hebelwirkung auf Aktieninvestments, Deflation birgt Risiko eines Totalverlusts des Vermögens

 

2. Kauf hälftig auf Kredit, Eigenkapital kommt aus allen Anlageformen, Restkapital bleibt in Renten und Aktieninvestments

 

Vorteile: aktuell niedirges Zinsniveau wird genutzt, Inflationsrisiko wird teilweise durch Aktieninvestment abgesichert, Deflationsrisiko wird duch Renten abgesichert, steigendes Zinsniveau ohne Inflation kann gewinnträchtig sein

Nachteile: durch Kredit Hebelwirkung auf Anlagen, Kreditzinsen sind momentan höher als Anlagezinsen

 

3. Kauf ohne Kredit, Eigenkapital kommt aus allen Anlageformen

 

Vorteile: Deflation und Inflation sind für das Vermögen weitgehend "ungefährlich", keine Hebelwirkung, geringstes Risiko

Nachteile: niedriges Zinsniveau bleibt ungenutzt, Vermögen ist am wenigsten diversifiziert, Liquiditätssituation ist extrem schlecht

 

 

Meine Wahl wäre Variante 2

[Bärenbulle]

Es ist dreist, diese Behauptung nach der weltweit größten Immobilienkrise aufzustellen, wo in einigen Ländern der Immobilienmarkt fast vollkommen zusammenbrach. Viele behaupten, das Gedächtnis von Anlegern dauere 30 Jahre; bei Dir scheint nicht einmal zweieinhalb Jahre lang zu halten.

 

Es ist nicht leicht mit einem so elaborierten Diskussionstil mitzuhalten, zumal wenn man - wie ich - ein so schlechtes Gedächnis besitzt: Aber wo genau war das jetzt nochmal mit dem Verlust bei Immobilien von über 70%? Gerne auch mit Quellenangabe?

 

... , das ist Unsinn. ....

 

... Unsinn, der Immobilienmarkt ist riesig und bietet hinreichend viele gute wie schlechte Immobilien. Die guten kosten natürlich mehr. Du scheinst hier "gute Immobilie" zu sagen, aber in Wirklichkeit "unterbewertete Immobilie" zu meinen, und da kann ich nur dagen, dass die Immobilienmärkte in Deutschland weitaus effizienter sind, als Du hier indirekt annimmst.

 

Der Immobilienmarkt mag effizient sein, aber wer schon mal eine Immobilien gekauft wird wissen, dass man sich ähnlich wie beim Kauf eines Gebrauchwagens warm anziehen muss, um nicht übervorteilt zu werden.

 

Da bin ich wohl zu "unlocker". :'( Aber beim nächsten mal bin ich dann entspannter, denn von Dir habe ich ja jetzt gelernt, dass der effiziente Markt mich vor einem Fehlkauf bewahren wird. Wieder was gelernt.

 

Es grüßt (mit schwindender Gedächnisleistung)

der "Dreiste" der immer "Unsinn redet".

 

PS: ... und jetzt kann ich's ja zugeben: Als Deutscher mit Immobilenbesitz war die letzte Krise für mich wirklich unausstehlich. Ich hab mich immer noch nicht richtig von der nur leichten Wertsteigerung meiner Immobilien erholt.

[matthias80]

Hallo zusammen,

 

zwei Punkte stimmen mich nachdenklich: Ein geplanter Immobilienkauf führt offenbar dazu, dass persönliche Risikoabwägungen hinten angestellt werden. Außerdem werden Einzelimmobilien irgendwie immer noch als Königsweg gegen drohende Inflation gehandelt.

 

Ein paar Gedanken von mir zum Risiko:

 

• Herr X ist vor dem Immobilienkauf mit 60% seines Eigenkapitals riskant investiert (60% RK 3) und zu 40% relativ wertstabil investiert (40% RK 1 und 2).

• Option 1: Wenn er die Immobilie zu 50% fremdfinanziert, ist er nach dem geplanten Immobilienkauf mit 140% seines Eigenkapitels riskant investiert (300 TEUR Aktien; 400 TEUR Einzelimmobilie; Eigenkapitel: 500 TEUR; 700 TEUR/500 TEUR= 140%). Mehr als 50% Fremdfinanzierung macht hier keinen Sinn, weil RK1 und RK2 weniger Rendite bringen als die Fremdkapitalzinsen kosten.

• Option 2: Wenn er die Immobilie zu 0% fremdfinanziert, ist er nach dem Kauf mit 100% seines Eigenkapitels riskant investiert (400 TEUR Einzelimmobilie; 100 TEUR Aktien; Eigenkapitel 500 TEUR; 500 TEUR/500 TEUR = 100%). Fremdfinanzierung zwischen 0 und 50% bei gleichzeitiger Investition des übrigen Kapitals in Aktien führt zu einem Risikoanteil zwischen 100% und 140%.

• Option 3: Wenn er die Immobilie zu 0% fremdfinanziert und auch die restlichen Aktien verkauft und risikoarm investiert, dann ist er mit 80% seines Eigenkapitals riskant investiert (400 TEUR Einzelimmobilie / 500 TEUR Eigenkapitel)

Fazit zum Risiko: Man muss sich sehr bewusst machen, dass ein Immobilienkauf in diesem Fall zu einer deutlichen Ausweitung des Anlagerisikos führt. Selbst bei Option 3 ist man noch riskanter investiert als vorher. Man sollte sich bei der Wahl einer Option dieses Risikos bewusst sein. Das abgeltungssteuerfreie Aktiendepot ist natürlich ein Argument, aber eben nicht das alleinig ausschlaggebende. Option 1 würde ich nur wählen, wenn der Anleger das Risiko objektiv tragen kann (sicheren Job und sicheres Einkommen, kein Kapitalbedarf in den nächsten Jahren etc.) und subjektiv ertragen kann.

 

 

Ein paar Gedanken zur Inflation:

 

Wenn man tatsächlich Angst vor Inflation hat, dann wäre es zum Beispiel eine bessere Möglichkeit, die 200 TEUR von RK1 und RK2 in inflationsindexierte Anleihen zu investieren und die 300 TEUR in Aktien zu lassen. Dann ist man m. E. deutlich besser gegen Inflation abgesichert als bei Kauf einer einzelnen Immobilie. (Eine einzelne Immobilie unterliegt unkalkulierbaren Wertschwankungen und kann Inflation eben nur schlecht absichern.)

 

 

Noch ein Hinweis zum Risiko der Immobilie:

Eine einzelne Immobilie ist nicht der RK1 oder RK 2 zuzuordnen. Eine einzelne Immobilie ist auf keinen Fall weniger riskant als eine gut diversifizierte Aktienanlage. Alles andere ist ein Mythos, der vor allem deshalb überlebt, weil Wertschwankungen von Aktien täglich sichtbar sind, Wertschwankungen von Immobilien dagegen nicht.

 

Gedanken dazu?

 

Viele Grüße,

Matthias

[Bärenbulle]

Fazit zum Risiko: Man muss sich sehr bewusst machen, dass ein Immobilienkauf in diesem Fall zu einer deutlichen Ausweitung des Anlagerisikos führt. Selbst bei Option 3 ist man noch riskanter investiert als vorher. Man sollte sich bei der Wahl einer Option dieses Risikos bewusst sein. Das abgeltungssteuerfreie Aktiendepot ist natürlich ein Argument, aber eben nicht das alleinig ausschlaggebende. Option 1 würde ich nur wählen, wenn der Anleger das Risiko objektiv tragen kann (sicheren Job und sicheres Einkommen, kein Kapitalbedarf in den nächsten Jahren etc.) und subjektiv ertragen kann.

 

Volle Zustimmung.

 

Ein paar Gedanken zur Inflation:

 

Wenn man tatsächlich Angst vor Inflation hat, dann wäre es zum Beispiel eine bessere Möglichkeit, die 200 TEUR von RK1 und RK2 in inflationsindexierte Anleihen zu investieren und die 300 TEUR in Aktien zu lassen. Dann ist man m. E. deutlich besser gegen Inflation abgesichert als bei Kauf einer einzelnen Immobilie. (Eine einzelne Immobilie unterliegt unkalkulierbaren Wertschwankungen und kann Inflation eben nur schlecht absichern.)

Ob das besser ist liegt sehr an der persönlichen Präferenz zu einer eigengenutzten Immobilie. Eine eigengenutzte Immobilie hat dann Vorteile, wenn man:

1) Sie sorgfältig ausgewählt und man

2) einigermassen sicher ist, dass man diese aus Mobilitsgründen nicht bald wieder losschlagen muss und man

3) eine sicheren und lukrativen Job hat, sowie

4) die Finanzierung zu sehr günstigen Konditionen / niedrigen Zinsen möglich ist.

 

Nach Inflation, Steuern und Gebühren kann dann eine eigengenutzte Immobilien eine bessere Anlage als andere Anlageformen sein. Andere Anlageformen werden bzgl. ihrer Renditeerwartung doch sehr häufig überschätzt, da viele in nominalen und nicht steuer- und gebührenadjustierten Renditen denken. Es gibt genug Kleinanleger die nicht mal den inflationsadjustierten Werterhalt ihres Portfolios schaffen. Eine Immobilie muss aber halt in die persönliche Lebensplanung passen.

 

Noch ein Hinweis zum Risiko der Immobilie:

Eine einzelne Immobilie ist nicht der RK1 oder RK 2 zuzuordnen. Eine einzelne Immobilie ist auf keinen Fall weniger riskant als eine gut diversifizierte Aktienanlage. Alles andere ist ein Mythos, der vor allem deshalb überlebt, weil Wertschwankungen von Aktien täglich sichtbar sind, Wertschwankungen von Immobilien dagegen nicht.

 

Risikobetrachtungen sind sehr kompliziert. Ohne den Kontext einer Aktiendepotanlage ist eine Immobilie möglicherweise ähnlich riskant wie diversifiziertes Aktienportfolio (wirklich vergleichen läßt sich das nicht). Im Kontext eines Aktiendepots aber natürlich nicht.

 

Der Risikobegriff ist meiner Meinung nach sehr relativ und stark abhängig vom Anlagehorizont und die RK1/2-Zuordnung kann sehr in die Irre führen. Als Langfristanleger finde ich es derzeit sehr viel riskanter in Staatsanleihen anzulegen als in Immobilien. Wir hatten bei Bonds einen 30 Jahre währenden Bullenmarkt. Von dem jetzigen Zinsniveaus ausgehend ist eine langfristige Anlage in Bonds mMn ein immenses Risiko. Sicherheitshalber verwiese ich mal auf Bill Gross, der das genauso sieht wie ich (schliesslich wird gemunkelt ich habe Gedächnisprobleme und noch viel schlimmere Dinge, da ist der "Bond-King" dann doch etwas glaubwürdiger ).

[Moneycruncher]

Da ist ja eine extrem spannende Diskussion draus geworden! Es gibt keine "Patentlösung", obwohl die Situation doch wahrscheinlich sehr häufig vorkommt.

Noch ein Gedanke zum Immokauf: Mein Bekannter hat sich eine Top-Wohnung in einer Top-Wohnlage ausgesucht, weil er einfach schön wohnen will. Als weiteres Argument führt er an, dass die Wohnung die einzige langfristige Anlage ist, von er man sofort Nutzen zieht (Wohnqualität). Eine Mietwohnung in der Qualität in der gewünschten Wohnlage ist quasi nicht zu haben, selbst wenn man wollte.

 

Sollte ich auch irgendwann in die Situation kommen, dann ist dieser Thread sehr hilfreich. Zumindest wurden alle wichtigen Aspekte diskutiert.