Asset Allocation nach Immobilienkauf

[harryguenter]

es reicht oft der gesunde Menschenverstand, etwas Finanzwissen und die Grundrechenarten.

Da bin ich dabei. Pragmatische Lösungen und begründete Meinungen bevorzuge ich auch.

Magenschmerzen bekomme ich nur, wenn jemand Sätze mit "Tatsache ist" anfängt und daruf eine vehement vertretene Meinung aufbaut.

 

Mir ist bislang die "Tatsache" dass Immobilien und Aktien ein vergleichbares Risiko darstellen zumindest nicht geläufig gewesen - eher das Gegenteil davon.

Auf mehr wollte ich eigentlich gar nicht hinweisen bzw. ich hätte diesbezüglich gerne mein Wissen aufpoliert. Deshalb die Frage nach der Quelle.

Risikoeinschätzungen sind meiner Meinung nach sowieso weitgehend subjektiv und nur in Ansätzen objektiv greifbar - speziell über lange, zukünftige Zeiträume.

 

als Tatsache bezeichne ich dagegen Verhalten wie:

"Alles was ich auf der Erdkugel in der Luft loslasse fällt in Richtung des Erdmittelpunktes."

Das ist physikalisch gut begründbar, täglich erlebbar und bislang nie theoretisch oder praktisch widerlegt worden.

 

Die Aussage "Immos haben das gleiche Risiko wie Aktien" hätte in den Jahren 2000 bis 2003 wohl kaum ein Aktionär unterschrieben.

 

Ansonsten ist die Entscheidung ob man einen Kredit aufnimmt oder EK einsetzt eine sehr subjektive Angelegenheit, die von vielen Faktoren abhängt die uns bislang noch gar nicht bekannt gemacht wurden. Wer die etwa 800 EUR monatliche Kreditaufnahme für die 200k aus der Portokasse seines laufenden Einkommens bedienen kann muss sicherlich anders kalkulieren als jemand für den das 1/3 seines Nettos darstellt.

[Nord]

Ich finde die ausführliche Risikoanalyse von Fondsanleger1966 hervorragend! Sie macht nochmal klar, wie irrational Menschen handeln, nur um das Gefühl loszuwerden, für etwas zu bezahlen, ohne dass es in ihr Eigentum übergeht.

 

Dass vielen dieses Risiko gar nicht bewusst ist, liegt paradoxerweise daran, dass keine kontinuierliche (d.h. börsenähnliche) Wertstellung der eigenen Immobilie erfolgt. Dadurch nimmt man an, es gäbe keine Wertschwankungen. Paradox daran ist, dass gerade diese Nichtbewertung in Wahrheit die Illiquidität dieser Vermögensposition verdeutlicht, die (kreditbereinigt) nicht selten 100% der persönlichen Asset Allocation übersteigt. Und das, ohne eine angemessene Liquiditätsprämie dafür zu erhalten. Das böse Erwachen folgt dann unter Umständen beim Verkauf unter Zeitdruck. Sei es, weil der Heimplatz finanziert werden muss, oder weil ein Arbeitsplatzwechsel ansteht.

 

Womit man überdies bei einem weiteren Minuspunkt angelangt: Die Unflexibilität des Wohnortes, der erheblich auf die Rendite des persönlichen Humankapitals schlägt bzw. ein Klumpenrisiko erzeugt, wenn der Arbeitsplatz wackelt.

 

Außerdem frage ich mich, warum man sich schon im mittleren Alter, wenn man womöglich noch eine 4- oder 5-köpfige Familie hat, eine Immobilie zulegt. Diese soll doch auch als Altersvorsorge dienen. Und mit Eintritt in die Rente sind die Kinder doch wohl hoffentlich schon aus dem Haus, so dass man dann voraussichtlich ein völlig überdimensioniertes, veraltetes und damit Energie fressendes Haus unterhalten muss. Ich sehe das zur Zeit bei meiner verwitweten Mutter. Welchen Sinn macht das??

[Adun]

Du musst dich an dieser Diskussion ja auch nicht beteiligen, was wir können, müssen oder nicht müssen wissen wir schon alle selber.

 

P.S.: Wenn Quellen wieder auf Quellen verweisen, kann es landläufig zu einer Quälerei kommen, es reicht oft der gesunde Menschenverstand, etwas Finanzwissen und die Grundrechenarten. Wenn User ständig auf andere Autoren verweisen, so könnte man denken, man versucht das eigene Unwissen etwas aufzuschmücken.

Ich war derjenige, von dem Quellen gefordert wurden, weil eine angeblich nicht genug sei; ich auch auch derjenige, der auf die Unwichtigkeit von Quellen hingewiesen hat, und der deswegen attackiert wurde.

 

Deine Einmischung trägt im ürbrigen genausowenig zur Sache bei wie die von Dir kritisierte Off-Topic-Diskussion.

 

Da bin ich dabei. Pragmatische Lösungen und begründete Meinungen bevorzuge ich auch.

Es gibt so etwas wie Begründung nicht.

 

Magenschmerzen bekomme ich nur, wenn jemand Sätze mit "Tatsache ist" anfängt und daruf eine vehement vertretene Meinung aufbaut.

Ich vertrete meine Meinung nicht, sondern wehre lediglich gegen unzulässige Pseudo-Argumente ab. Ich bin gerne bereit, meine Meinung zu ändern, wenn wirkliche Argumente abgegeben werden. Ein solches wäre z.B. wenn Du der Meinung widersprechen würdest; also behaupten würdest, dass sie entgegen meiner Behauptung nicht den Tatsachen entspricht und sagen würdest, wo. Das tust Du aber nicht. Du behauptest, sie sei unbegründet und hätte keine oder nicht genug Quellen. Daraus folgt nicht, dass sie falsch ist.

 

Mir ist bislang die "Tatsache" dass Immobilien und Aktien ein vergleichbares Risiko darstellen zumindest nicht geläufig gewesen - eher das Gegenteil davon.

Nun, das könnte ja schlicht daran liegen, dass Du falsch lagst.

 

Auf mehr wollte ich eigentlich gar nicht hinweisen bzw. ich hätte diesbezüglich gerne mein Wissen aufpoliert. Deshalb die Frage nach der Quelle.

Die habe ich auch genannt, und in der Quelle sind zudem noch genauere Quellenangaben angegeben. Daraufhin hast Du dann gesagt, das genüge Dir nicht.

 

Risikoeinschätzungen sind meiner Meinung nach sowieso weitgehend subjektiv und nur in Ansätzen objektiv greifbar - speziell über lange, zukünftige Zeiträume.

Risikoeinschätzungen sind ganz trivialerweise objektiv, und zwar gerade weil sie sich über zukünftige Zeiträume reden und Aussagen über subjektunabhängige Dinge machen (die zukünftige Schwankung von Preisenz.B.). Subjektiv wäre es, wenn ich sage, ich habe ein schlechtes Gefühl bei der Sache. Denn das wäre eine Aussage über ein reines Gefühl, das in mir (einem Subjekt) behaftet ist und auch nur für den Moment gilt.

 

als Tatsache bezeichne ich dagegen Verhalten wie:

"Alles was ich auf der Erdkugel in der Luft loslasse fällt in Richtung des Erdmittelpunktes."

Das ist physikalisch gut begründbar, täglich erlebbar und bislang nie theoretisch oder praktisch widerlegt worden.

Du meinst physikalisch gut erklärbar. Aber physikalische Tatsachen sind nicht die einzigen Tatsachen. Und sehr wohl gibt es auch in der Physik statistische Tatsachen, die Risikoeinschätzungen vollkommen sehr sind. Es ist sogar so, dass viele Dinge aus der Finanzmarktlehre ausdrücklich von physikalischen Theorien inspiriert waren.

 

Im übrigen ist es für die Frage, ob etwas eine Tatsache ist oder nicht, irrelevant, wenn es bislang noch nicht widerlegt wurde. Die newtonische Theorie wurde jahrhundertelang bis ins kleinste Detail bestätigt, bis dann irgendwann ein "dahergelaufener" Patentbeamter kam und auf "vollkommen subjektiven", und durch nichts begründeten Spinnereien ("Gedankenexperimenten") eine vehement vertretene Meinung aufgebaut hat.

 

Die Aussage "Immos haben das gleiche Risiko wie Aktien" hätte in den Jahren 2000 bis 2003 wohl kaum ein Aktionär unterschrieben.

Nun, es gibt eben immer Leute, die die Tatsachen ignorieren. Schon 2000 bis 2003 wäre ein vernünftig urteilender Mensch, der sich die damals schon einsehbare historische Entwicklung angeschaut hätte, zu dem Ergebnis gekommen, dass die Behauptung, Immobilien hätten nicht die gleichen Risiken wie Aktien, unhaltbar ist.

 

Ansonsten ist die Entscheidung ob man einen Kredit aufnimmt oder EK einsetzt eine sehr subjektive Angelegenheit, die von vielen Faktoren abhängt die uns bislang noch gar nicht bekannt gemacht wurden.

Wenn Du meine Beiträge oben lesen würdest, würdest Du sehen, dass ich das nicht geleugnet habe. Eine subjektive Angelegenheit ist es deshalb noch nicht. Es ist vollkommen typisch, etwas als subjektive Angelegenheit hinzustellen, wenn man mit seinem Latein am Ende ist. Dass man selbst nicht mehr weiter weiß heißt nicht, dass es nicht mehr weiter geht.

 

Wer die etwa 800 EUR monatliche Kreditaufnahme für die 200k aus der Portokasse seines laufenden Einkommens bedienen kann muss sicherlich anders kalkulieren als jemand für den das 1/3 seines Nettos darstellt.

Richtig, aber auch das habe ich oben schon gesagt. Dort, wo Du recht hast, wiederholst Du mich; dort wo Du mir widersprichst, behauptest Du lediglich, das sei ja alles subjektiv, unbegründet, ohne Quelle, aber stichthaltige Einwände, die es auch als falsch entlarven würden, fehlen vollständig. Und bei dem verbleibenden Rest liegst Du falsch.

 

Ich finde die ausführliche Risikoanalyse von Fondsanleger1966 hervorragend!

Dem kann ich nur zustimmen.

[CHX]

Außerdem frage ich mich, warum man sich schon im mittleren Alter, wenn man womöglich noch eine 4- oder 5-köpfige Familie hat, eine Immobilie zulegt. Diese soll doch auch als Altersvorsorge dienen. Und mit Eintritt in die Rente sind die Kinder doch wohl hoffentlich schon aus dem Haus, so dass man dann voraussichtlich ein völlig überdimensioniertes, veraltetes und damit Energie fressendes Haus unterhalten muss. Ich sehe das zur Zeit bei meiner verwitweten Mutter. Welchen Sinn macht das??

 

Guter Einwand

[Moneycruncher]

Außerdem frage ich mich, warum man sich schon im mittleren Alter, wenn man womöglich noch eine 4- oder 5-köpfige Familie hat, eine Immobilie zulegt. Diese soll doch auch als Altersvorsorge dienen. Und mit Eintritt in die Rente sind die Kinder doch wohl hoffentlich schon aus dem Haus, so dass man dann voraussichtlich ein völlig überdimensioniertes, veraltetes und damit Energie fressendes Haus unterhalten muss. Ich sehe das zur Zeit bei meiner verwitweten Mutter. Welchen Sinn macht das??

 

Guter Einwand

 

Na ja, mein Vater ist auch mit 80 noch sehr fit. Für ihn gibt es seit 17 Jahren nichts schöneres als seinen Ruhestand im eigenen abbezahlten Haus zu verbringen. Und auch die 30 Jahre davor hat er sich daran erfreut. Es kommt halt immer auf den individuellen Fall an. Das Thema Immobilien ist einfach schwer zu greifen.

[billy-the-kid]

Ich finde die ausführliche Risikoanalyse von Fondsanleger1966 hervorragend! Sie macht nochmal klar, wie irrational Menschen handeln, nur um das Gefühl loszuwerden, für etwas zu bezahlen, ohne dass es in ihr Eigentum übergeht.

 

Ohne Frage hat Fondsanleger1966 die Risiken einer Einzelimmobilie mit deutlichen Worten abgehandelt. Was er weglässt, sind die Risiken des lebenslangen Dauermieters:

 

• 
   
  
• Eigenbedarfskündigung
  
• nicht vorhandene Verfügbarkeit von Ersatzwohnraum (bzw. unbezahlbare Miete), Kosten der Wohnungsssuche
  
• (Häufige) unfreiwillige Umzugskosten, Kosten neuer passender Einrichtung (dreimal umgezogen wie einmal abgebrannt)
  
• Streit Mieter/Vermieter um Nebenkostenabrechnung, Renovierung, Schäden am Mietobjekt, Berechtigung zu Mieterhöhungen, ...
  
• Mietsteigerung größer als Assetperformance (nach Steuer)
  ...
   
  

 

last but not least: Wohnen ist ein Grundbedürfnis. Wenn ich mir das aus eigenen Mitteln finanzieren kann, weshalb sollte ich das einem anderen überlassen und welche vernünftige Motivation sollte der hierfür haben?

 

Insbesondere die ersten vier Punkte stellen Klumpenrisiken bei jedem Mieter dar, deren Messung nicht so simpel ist wie die Messung von Börsenschwankungen. Klumpenrisiken liegen also nicht nur beim Käufer, da der Mieter ja schlecht hundert Mietverträge über je einen qm Wohnfläche abschlie0ßen kann. Sie gehören ebenfalls zur Realität und sollten nicht außen vor bleiben. Bei mir persönlich war nach dem zweiten Durchgang durch die Punkte 1-3 glücklicherweise das Eigenkapital groß genug...

 

In diesem Sinne. Glückwunsch an den TO (bzw. seinen Bekannten)!

 

billy-the-kid

 

P.S. aus einem anderen Faden: Seit der Finanzkrise gibt es keine RK1-Anlagen mehr (Dax43)

[CHX]

Natürlich ist eine eigene Immobilie immer ein sehr individueller Fall und sollte auch keineswegs nur aus Renditegesichtspunkten betrachtet werden - trotzdem sind viele Häuser für die Besitzer älteren Semesters irgendwann einfach viel zu groß und daher zum Teil ungenutzt und vergleichsweise zu kostenintensiv. Für die jetzige Rentnergeneration, die vergleichsweise wohlhabend ist, mag das noch nicht so entscheidend sein, für die folgenden Generationen dürften die laufenden Kosten schon deutlich wichtiger werden.

[littleracer]

wäre ich in der Situation, würde ich 200.000 finanzieren ob jetzt auf 10 Jahre / 1% Tilgung / 3.65% effektiv oder 20 Jahre / 1% Tilgung / 4,55% effektiv (und schön die Prolongation nach 10 Jahren nicht vergessen) ist je nach Lebenssituation zu entscheiden.

[BondWurzel]

Deine Einmischung trägt im ürbrigen genausowenig zur Sache bei wie die von Dir kritisierte Off-Topic-Diskussion.

 

Seh ich bei deinen Post genauso, was die Werthaltigkeit betrifft. Denn diesen haben absolut keinen Wert für diesen Faden. Dies ist ein offener Faden, wie jeder rational denkende Mensch ersehen kann, ansonsten empfehle ich dir deinen Gedankenaustausch per PN durchzuführen.

 

Risikoeinschätzungen sind ganz trivialerweise objektiv, und zwar gerade weil sie sich über zukünftige Zeiträume reden und Aussagen über subjektunabhängige Dinge machen (die zukünftige Schwankung von Preisenz.B.). Subjektiv wäre es, wenn ich sage, ich habe ein schlechtes Gefühl bei der Sache. Denn das wäre eine Aussage über ein reines Gefühl, das in mir (einem Subjekt) behaftet ist und auch nur für den Moment gilt.

 

Falls du bitte den obigen Absatz noch deutschmäßig überarbeiten würdest, nicht nur wegen der Kommas, auch wegen des Ausdruckes, wäre ich dir sehr dankbar und Subjektivität hat absolut nicht nur etwas mit Gefühlen zu tun.

 

Man braucht wohl nichts dazu zu sagen, wenn man Aktien mit eigengenutzten Immobilien vergleicht. Sowas kann man nicht vergleichen.

 

Außerdem frage ich mich, warum man sich schon im mittleren Alter, wenn man womöglich noch eine 4- oder 5-köpfige Familie hat, eine Immobilie zulegt.

 

Tja, gerade dann braucht man eine Immobilie, wann denn sonst?

[Fondsanleger1966]

Nehmen wir als Beispiel Düsseldorf, den Ort des nächsten Forentreffens:

 

- Durchschnittlicher Preis für Eigentumswohnung in Top-Lage laut RDM-Preisspiegel 2011: 4.200 €/m2.

- Durchschnittliche Miete für Toplagen/Sonderlagen laut RDM-Preisspiegel 2011: 14,50€/m2.

- Bruttomietrendite vor Instandhaltung: 4,1%.

- Instandhaltung (Hausumlage + eigene Aufwendungen) und Ausgleich für Abnutzung: ca 1,8-2,2%.

- Verbleibende Nettomietrendite: um die 2%

- Finanzierungszinssatz bei 20 Jahren Zinsbindung: 4,5%

 

=>Negative Zinsdifferenz von anfangs um die 2,5% p.a !!!

 

=> Restschuld nach 20 Jahren bei 1% anfänglicher Tilgung: 135.000€ -> erhebliches Wiederanlagerisiko! Also eher mit 2% tilgen (Restschuld ca 70.000 Euro).

[John Silver]

Bond, lass es. Manche steuern halt mit Vorliebe in den Gegenverkehr. Denen kann man nicht helfen. Ich frag mich ja immer wo man solche Leute in der Realität trifft.

 

EDIT: Ich restaurier meinen Beitrag wieder aufgrund der Antwort von Adun unten, sonst wirkt es merkwürdig:

 

Bond, lass es. Manche steuern halt mit Vorliebe in den Gegenverkehr.

Denen kann man nicht helfen. Ich frag mich ja immer wo man solche Leute in der Realtität trifft.

 

- Einer der letzten Threads in denen er sich beteiligt hat wurde geschlossen. Ich empfand seinen Diskussionstil nicht gerade unschuldig daran.

 

- Bei einer Diskussion mit mir meinte er, dass Boss als MDax-Werte von heute auf morgen crasht und empfahl deshalb den Verkauf der Aktie und den Kauf einer Immobilie. Klingt etwas merkwürdig wenn ich das jetzt mit diesen Thread in Beziehung setze.

 

- Ich hatte mich schon gefragt, woher kenn ich diesen Diskussionstil bloss? Dann fand ich es beim Suchen wieder: Da war mal ein Thread, da meinte er man solle von seiner eigenen Mutter Zinsen verlangen, wenn man ihr ein paar Dollar leiht. Jeder hat halt eine andere Schamschwelle.

[BondWurzel]

 

 

- Durchschnittlicher Preis für Eigentumswohnung in Top-Lage laut RDM-Preisspiegel 2011: 4.200 €/m2.

 

 

Die Bandbreiten sind wohl erheblich grösser:

 

http://www.immowelt.de/immobilien/immomarktkauf.aspx?geoid=10805111000&etype=1&esr=1

Bond, lass es.

 

Sub-jegg-tivisten find ich aber so ganz subjektiv betrachtet gut.

[Fondsanleger1966]

- Durchschnittlicher Preis für Eigentumswohnung in Top-Lage laut RDM-Preisspiegel 2011: 4.200 €/m2.

Die Bandbreiten sind wohl erheblich grösser:

http://www.immowelt....0&etype=1&esr=1

 

Ja, aber irgendwo muss man für eine Musterrechnung zu der Ausgangsfrage des Threads ansetzen. Deshalb die Durchschnittswerte: http://www.rdm-duess...el_2011_web.pdf

 

Diese Werte erklären auch ganz gut, warum der Käufer nur die Hälfte der Immobilie über einen Kredit finanziert: Bereits die Zinsen für diese Darlehenshöhe fressen die Nettomieteinnahmen (nach Instandhaltung) der gesamten Wohnung auf (EDIT) - also auch die der "zweiten Hälfte", die aus dem Eigenkapital finanziert wurde. Mehr Kredit könnte sich der Käufer einer solchen Wohnung gar nicht leisten. Sprich: Das Ganze ist Liebhaberei, und die lässt sich über die RKs nicht gut abbilden.

[Adun]

Seh ich bei deinen Post genauso, was die Werthaltigkeit betrifft. Denn diesen haben absolut keinen Wert für diesen Faden.

Für den Fragesteller waren sie jedenfalls nützlich, so habe ich ihn jedenfalls verstanden.

 

Dies ist ein offener Faden, wie jeder rational denkende Mensch ersehen kann, ansonsten empfehle ich dir deinen Gedankenaustausch per PN durchzuführen.

Sinn, Logik und Bezug dieser Aussage erschließen sich mir leider nicht.

 

Risikoeinschätzungen sind ganz trivialerweise objektiv, und zwar gerade weil sie sich[ über zukünftige Zeiträume reden und Aussagen über subjektunabhängige Dinge machen (die zukünftige Schwankung von Preisenz.B.). Subjektiv wäre es, wenn ich sage, ich habe ein schlechtes Gefühl bei der Sache. Denn das wäre eine Aussage über ein reines Gefühl, das in mir (einem Subjekt) behaftet ist und auch nur für den Moment gilt.

Falls du bitte den obigen Absatz noch deutschmäßig überarbeiten würdest, nicht nur wegen der Kommas, auch wegen des Ausdruckes, wäre ich dir sehr dankbar

Nun ja, das eine versehentlich nicht gelöschte überflüssige Wort kann man sich auch wegdenken. Hast Du auch irgendetwas zur Sache beizutragen oder willst Du nur mich schlecht machen?

 

und Subjektivität hat absolut nicht nur etwas mit Gefühlen zu tun.

Gefühle, Wahrnehmungen, Empfindungen, usw. alles was auf das Subjekt bezogen ist. Deshalb heißt es Subjektivität

 

Man braucht wohl nichts dazu zu sagen, wenn man Aktien mit eigengenutzten Immobilien vergleicht. Sowas kann man nicht vergleichen.

Offensichtlich eben doch, und zwar z.B. bezüglich Risiko. Hast Du auch etwas zum Thema beizutragen außer zu behaupten, dass es darüber ja angeblich sowieso nichts zu sagen gibt, weil man dies und jedes angeblich nicht vergleichen könnte? Auch hier wieder der genannte typische fehler, den eigenen Horizont mit den Grenzen der Welt gleichzusetzen.

 

Bond, lass es. Manche steuern halt mit Vorliebe in den Gegenverkehr.

Wenn 100 Autofahrer auf der Autobahn in die falsche RIchtung fahren, und ein paar wenige steuern in die richtige Richtung, also "in den Gegenverkehr", sind dann die wenigen die Geisterfahrer, nur weil sie wenige sind und die anderen viele?

 

Denen kann man nicht helfen. Ich frag mich ja immer wo man solche Leute in der Realtität trifft.

- Einer der letzten Threads in denen er sich beteiligt hat wurde geschlossen. Ich empfand seinen Diskussionstil nicht gerade unschuldig daran.

Ich finde es ja schön, dass ich Dir als Objekt dienen kann, an dem Du durch persönliche Angriffe etwas Frust ablassen kannst, aber hast Du auch etwas zur Sache beizutragen?

 

- Bei einer Diskussion mit mir meinte er, dass Boss als MDax-Werte von heute auf morgen crasht und empfahl deshalb den Verkauf der Aktie und den Kauf einer Immobilie. Klingt etwas merkwürdig wenn ich das jetzt mit diesen Thread in Beziehung setze.

Bitte unterstelle mir nicht so einen Unsinn. Der Fragesteller wollte eine Immobilie kaufen und hatte das Geld dafür in eine einzelne Aktie angelegt. Ja, ich habe empfohlen, die Aktie schnellstens zu verkuafen. Ich habe jedoch niemals behauptet, dass die Aktie notwendigerweise von heute auf morgen crasht. Ich habe lediglich auf das unangemessene Risiko hingewiesen, das auch die Möglichkeit beinhaltet, dass die Aktie von heute auf morgen crasht.

 

- Ich hatte mich schon gefragt, woher kenn ich diesen Diskussionstil bloss? Dann fand ich es beim Suchen wieder: Da war mal ein Thread, da meinte er man solle von seiner eigenen Mutter Zinsen verlangen, wenn man ihr ein paar Dollar leiht. Jeder hat halt eine andere Schamschwelle.

Bitte unterstelle mir nicht so einen Unsinn. Zitat aus dem Thread damals, wo ich auf einen Beitrag von Dir geantwortet habe: "Es kommt mir auf die Zinsen überhaupt nicht an. ... Wenn den Eltern wirklich geholfen ist mit einem zinslosen Kredit, dann bin ich der letzte, der etwas dagegen sagt!" Entweder Du hast es nicht gelesen, oder die sinnentstellende Zusammenfassung meiner Aussagen durch Dich ist böswillig.

[John Silver]

Vorweg, damit es nicht zu Irritationen kommt, habe ich meinen Beitrag oben wieder "restauriert". War mehr an Bond gerichtet, deshalb habe ich ihn wieder entfernt. Da ich aber zu den Aussagen stehe, gibt es keinen Grund ihn nicht wieder herzustellen.

 

...

Bitte unterstelle mir nicht so einen Unsinn.

[Germanflash]

Hallo zusammen,

 

ich wollte kurz nochmal zur eigentlichen Diskussion zurückkehren. Ich gehöre weder zur Fraktion der Immobilienbefürworter, noch zu ihren Kritikern. Stattdessen versuche ich momentan gerade für mich und meine Familie herauszufinden, ob ein Immobilienkauf Sinn macht. In diesem Zusammenhang war diese Diskussion bereits sehr hilfreich! Drei Dinge sind meiner Meinung nach aber noch nicht ausführlich diskutiert worden (wenn dem doch so sein sollte und ich es einfach übersehen habe, bitte ich dies zu entschuldigen):

 

1.: Die steuerlichen Konsequenzen der Entscheidung für/wider Fremdfinanzierung wurden bislang nur explizit bezüglich ihrer negativen Konsequenzen für den Kapitalertrag beleuchtet. Hinzuzufügen wären dabei noch die steuerlichen Vergünstigungen, die z.B. durch die steuerliche Absetzbarkeit der Tilgung entstehen (oder befinde ich mich hier auf dem Holzweg?).

 

2.: Pauschalaussagen über den Wert/Wertverlust von Immobilien sind meiner Meinung nach nicht hilfreich, zumal die historischen Daten zum Thema oft nicht binnendifferenziert sind (z.B. nach Art der Immobilie). An anderer Stelle haben Forenteilnehmer schon darauf aufmerksam gemacht, dass die Art der Bilanzierung bei der Wertbetrachtung eine wichtige Rolle spielt. Dem stimme ich nicht nur zu, sondern mein Vorschlag wäre es, in diesem konkreten Fall das Ertragswertverfahren zur Wertbestimmung zu nutzen, da es bei selbst genutzter Wohnraum mMn größeren Sinn macht. Folgende Annahmen stelle ich hier mal zur Debatte: Unser Freund X sieht die Immobilie als Langfristinvestment an und geht davon aus, dass sein Mittelzufluss hoch genug ist, dass er sein Investment nur in "Unglücksfällen" verkaufen muss. Anders als das in solchen Fällen übliche Vergleichswertverfahren, das den Marktvert der Immobilie zu Grunde legt, nutzt das Ertragswertverfahren die Rohmieterträge (in diesem Fall die gesparte Miete) als Grundlage der Wertermittlung. Bei einer selbst genutzten Immobilie trifft dieses Verfahren eher des Pudels Kern, da es die Kalkulation und Intention des Käufers besser wieder gibt. Betrachtet man die Mietpreisentwicklung bei Wohnraum nun, würde ich behaupten, dass sie einer weitaus geringeren Volatilität unterliegt als die zT hier genannten Wertvelustszenarien (ein zusätzlicher Vorteil dieses Verfahrens ist, dass der Käufer relativ einfach die Miet-/Grundpreisentwicklung der konkreten Gegend, in der er die Immobilie kaufen will, einsehen kann, da diese vom lokalen Gutachterausschuss zur Verfügung gestellt wird).

Was haltet ihr von dieser Überlegung?

 

3.: Hier ist bisweilen das Thema Erbe angeklungen - zumeist allerdings nicht eingehend betrachtet worden. Hier gilt ferner zu betrachten, dass Vater Staat zumindest im Moment die Bewertung von Immobilien im Vergleich zu Wertpapieren im Erbfall noch begünstigt. Falls unser Freund X also bereits ein hohes Alter erreicht hat würde dies für einen Kauf mit hoher EK-Quote sprechen.

 

Ich bitte zu entschuldigen, dass ich hier keine Zitate der entsprechenden Vorredner eingefüllt habe. Der Post ist auch so schon sehr lang und mein Dank für ihre interessanten Post sei ihnen dennoch gewiss!

[BondWurzel]

Adun,

 

nur ma dazu....lass es lieber Dinge zu behaupten, die noch nicht abschließend geklärt sind.

Subjektivität (Lat. "Unterworfenheit") ist im ursprünglichen Sinne diejenige Eigenschaft, die ein Subjekt von einem Gegenstand unterscheidet. Wie diese Eigenschaft genauer zu fassen ist, ist in Philosophie und Wissenschaft seit Beginn der Antike umstritten.

 

Offensichtlich eben doch, und zwar z.B. bezüglich Risiko. Hast Du auch etwas zum Thema beizutragen außer zu behaupten, dass es darüber ja angeblich sowieso nichts zu sagen gibt, weil man dies und jedes angeblich nicht vergleichen könnte? Auch hier wieder der genannte typische fehler, den eigenen Horizont mit den Grenzen der Welt gleichzusetzen.

 

 

Überarbeite das noch mal in Richtung richtiges Deutsch. Ansonsten überforderst du dich selber, wenn du meinst, du würdest auch nur annähernd die Grenzen dieser Welt verstehen. Desweiteren habe ich zum eigentlichen Thema schon etwas gesagt, aber dazu müsste man lesen können!

 

Wenn 100 Autofahrer auf der Autobahn in die falsche RIchtung fahren, und ein paar wenige steuern in die richtige Richtung, also "in den Gegenverkehr", sind dann die wenigen die Geisterfahrer, nur weil sie wenige sind und die anderen viele?

Das Beispiel ist absurd, weil es es in der Wirklichkeit nicht gibt, es sei denn du hast ein Verkehrsschild manipuliert, was du ja mit diesem Beispiel für deine Aussagen auch versuchst.

Sinn, Logik und Bezug dieser Aussage erschließen sich mir leider nicht.

 

Du weist also nicht was ein Thread ist, der an alle User gerichtet ist?

Hast Du auch irgendetwas zur Sache beizutragen oder willst Du nur mich schlecht machen?

 

 

Es ist nicht schön, wenn man eine blühende Fantasie oder Alkoholprobleme hat oder wenn man zu solchen komischen, unterstellten Fragen Neigung zeigt.

[Moneycruncher]

Hallo zusammen,

 

ich wollte kurz nochmal zur eigentlichen Diskussion zurückkehren. Ich gehöre weder zur Fraktion der Immobilienbefürworter, noch zu ihren Kritikern. Stattdessen versuche ich momentan gerade für mich und meine Familie herauszufinden, ob ein Immobilienkauf Sinn macht. In diesem Zusammenhang war diese Diskussion bereits sehr hilfreich! Drei Dinge sind meiner Meinung nach aber noch nicht ausführlich diskutiert worden (wenn dem doch so sein sollte und ich es einfach übersehen habe, bitte ich dies zu entschuldigen):

 

1.: Die steuerlichen Konsequenzen der Entscheidung für/wider Fremdfinanzierung wurden bislang nur explizit bezüglich ihrer negativen Konsequenzen für den Kapitalertrag beleuchtet. Hinzuzufügen wären dabei noch die steuerlichen Vergünstigungen, die z.B. durch die steuerliche Absetzbarkeit der Tilgung entstehen (oder befinde ich mich hier auf dem Holzweg?).

 

2.: Pauschalaussagen über den Wert/Wertverlust von Immobilien sind meiner Meinung nach nicht hilfreich, zumal die historischen Daten zum Thema oft nicht binnendifferenziert sind (z.B. nach Art der Immobilie). An anderer Stelle haben Forenteilnehmer schon darauf aufmerksam gemacht, dass die Art der Bilanzierung bei der Wertbetrachtung eine wichtige Rolle spielt. Dem stimme ich nicht nur zu, sondern mein Vorschlag wäre es, in diesem konkreten Fall das Ertragswertverfahren zur Wertbestimmung zu nutzen, da es bei selbst genutzter Wohnraum mMn größeren Sinn macht. Folgende Annahmen stelle ich hier mal zur Debatte: Unser Freund X sieht die Immobilie als Langfristinvestment an und geht davon aus, dass sein Mittelzufluss hoch genug ist, dass er sein Investment nur in "Unglücksfällen" verkaufen muss. Anders als das in solchen Fällen übliche Vergleichswertverfahren, das den Marktvert der Immobilie zu Grunde legt, nutzt das Ertragswertverfahren die Rohmieterträge (in diesem Fall die gesparte Miete) als Grundlage der Wertermittlung. Bei einer selbst genutzten Immobilie trifft dieses Verfahren eher des Pudels Kern, da es die Kalkulation und Intention des Käufers besser wieder gibt. Betrachtet man die Mietpreisentwicklung bei Wohnraum nun, würde ich behaupten, dass sie einer weitaus geringeren Volatilität unterliegt als die zT hier genannten Wertvelustszenarien (ein zusätzlicher Vorteil dieses Verfahrens ist, dass der Käufer relativ einfach die Miet-/Grundpreisentwicklung der konkreten Gegend, in der er die Immobilie kaufen will, einsehen kann, da diese vom lokalen Gutachterausschuss zur Verfügung gestellt wird).

Was haltet ihr von dieser Überlegung?

 

3.: Hier ist bisweilen das Thema Erbe angeklungen - zumeist allerdings nicht eingehend betrachtet worden. Hier gilt ferner zu betrachten, dass Vater Staat zumindest im Moment die Bewertung von Immobilien im Vergleich zu Wertpapieren im Erbfall noch begünstigt. Falls unser Freund X also bereits ein hohes Alter erreicht hat würde dies für einen Kauf mit hoher EK-Quote sprechen.

 

Ich bitte zu entschuldigen, dass ich hier keine Zitate der entsprechenden Vorredner eingefüllt habe. Der Post ist auch so schon sehr lang und mein Dank für ihre interessanten Post sei ihnen dennoch gewiss!

 

Danke erstmal für den themenbezogenen Beitrag. Können wir jetzt wieder zur Fachdiskussion zurückkehren?

[michaelschmidt]

@Germanflash

 

Es kommt auch immer darauf an, mit welcher Miete man vergleicht.

Mit einer Mieter, die auf dem basiert was man mindestens an Wohnung braucht oder an der Miete für ein Luxusobjekt.

Die Meisten vergrößern sich wesentlich beim Eigentumerwerb und machen dann den Fehler, daß sie die Miete für dieses Objekt nehmen und die dabei anfallenden Mietersparnis rechnen.

Das ist eine Form des Selbstbetruges, weil man dabei jegliche Objektivität verloren hat.

 

Das ist ähnlich dem Anleger, der emotionalen Selbstbetrug betreibt, weil er immer nur seine Gewinne addiert und bei den Verlusten an Gedächtnisschwund leidet.

 

Ich wohne z.B. in einer Mietwohnung, die von der Stadt ist, in der ich lebe.

Seit 15 Jahren, die letzte Mieterhöhung war vor 10 Jahren.

Das sind alles Faktoren, die so gerne verdrängt werden, wenn manche im Gedanken an Eigentum schwelgt, das man doch so gut präsentieren kann.

 

Ich war auch schon auf der Suche nach Eigentum und war immer bemüht wirklich objektiv mit meiner Mietsituation zu vergleichen und entsprechend gegenzurechnen.

Ich habe nie was gefunden, das rentabler gewesen wäre, es wäre immer ein Drauflegegeschäft geworden.

Und so was macht ein vernünftiger Investor nicht.

 

Mahlzeit

[harryguenter]

1.: Die steuerlichen Konsequenzen der Entscheidung für/wider Fremdfinanzierung ...

3.: Hier ist bisweilen das Thema Erbe angeklungen ...

Das Thema dieses Threads war nicht die Frage der Immo ja/nein. Dafür gibt es mehrere und auch bessere Threads hier im Forum. Ganz kurz:

zu 1) steuerlich geltend machen kann man nur als Vermieter etwas - nicht als Immoselbstnutzer

zu3) Nicht nur das. Während der Kapitalanleger z.B. im Falle der Langzeitarbeitslosigkeit erstmal fast alles verbrauchen darf, bleiben dem Immobesitzer zumindest eine Nicht überdimensionierte Immo erhalten. Dieser Art gibts noch reichlich Unterschiede.

Ob die Risikien jetzt objektiv oder subjektiv sind ist mir hier mittlerweile auch egal. Mit welcher Eintrittswahrscheinlichkeit und Gewichtung ich diese Risiken einschätze lasse ich mir aber nicht nehmen.

[Germanflash]

Hallo Michael,

 

hier aber ein paar Punkte zu deinem Post (und natürlich vielen Dank für die Auseinandersetzung mit meinen Ideen):

 

1.: Die "Verbesserung" von der du sprichst, trifft sicher auf die meisten Hauskäufer zu. Allerdings stellt sich hier die Frage was zuerst kommt: Huhn oder Ei? Oft ist der Eigentumserwerb zunächst dadurch begründet, dass man die bestehenden Wohnverhältnisse als nicht mehr ausreichend empfindet. In solch einem Fall wäre die "Verbesserung" nicht eine Folge des Erwerbs, sondern der Erwerb eine Folge geänderter Bedürfnisse.

 

2.: Du hast natürlich recht, man darf nicht Äpfel mit Birnen vergleichen. Mietobjekt und Kaufobjekt müssen fair miteinander vergleicht werden, also bezüglich Lage, m², etc. Vorher - Nachher Vergleiche können da oft problematisch sein.

 

3.: Deine Situation ist, da wirst du mir sicher zustimmen, ungewöhnlich. Ohne Genaueres über deine Situation zu wissen, möchte ich behaupten, dass deine Situation selbst in der Stadt, in der du lebst, ungewöhnlich ist - dass sich also der Mietspiegel in deiner Stadt innerhalb der letzten 10 Jahre erhöht hat. Würde mich wirklich interessieren, ob ich mit meiner Annahme richtig liege.

 

4.: In meinem Post ging es mir aber um etwas anderes, nämlich die Frage wie der Freund X seine Immobilie richtig bewertet. Deine Kommentare sehe ich nicht unbedingt als Einwände sondern eher als klarifizierende Hinweise und so würde ich weiterhin behaupten, dass die Wertsetzung über die Mieten für Freund X die beste Alternative ist. Sicher stimmst du mir zu, gerade nach deiner Erfahrung mit deiner Mietimmobilie, dass die Mietpreisentwicklung für Wohnraum weit weniger volatil ist, als die hier kolportierten möglichen Wertverluste für Immobilienpreise.

 

Besten Gruß!

[taddeo]

3.: Deine Situation ist, da wirst du mir sicher zustimmen, ungewöhnlich. Ohne Genaueres über deine Situation zu wissen, möchte ich behaupten, dass deine Situation selbst in der Stadt, in der du lebst, ungewöhnlich ist - dass sich also der Mietspiegel in deiner Stadt innerhalb der letzten 10 Jahre erhöht hat. Würde mich wirklich interessieren, ob ich mit meiner Annahme richtig liege.

 

Ich finde diese bisher nicht ungewöhlich. Im Ruhrgebiet und Umgebung gibt es Bereiche in denen der Mietspiegel seit mehreren Jahren nicht gestiegen ist.

Ich persönlich wohne in einer Mietwohnung in der es auch seit 10 Jahren keine Anpassung gab. Bei Vermietungen sind die Mietpreise im Stadtviertel pro m² auch tendenziell eher gesunken aufgrund des Leerstandes.

 

Dieses zeigt deutlich das Risiko einer Immobilie. M.E. nach war vor 10 Jahren die Entwicklung des hohen Leerstandes noch nicht absehbar. Und wer kann schon absehen, ob diese Entwicklung nicht auch in München, Hamburg, etc. irgendwann einsetzt und andere Gegenden dann wieder "in" sind.

[BondWurzel]

3.: Deine Situation ist, da wirst du mir sicher zustimmen, ungewöhnlich. Ohne Genaueres über deine Situation zu wissen, möchte ich behaupten, dass deine Situation selbst in der Stadt, in der du lebst, ungewöhnlich ist - dass sich also der Mietspiegel in deiner Stadt innerhalb der letzten 10 Jahre erhöht hat. Würde mich wirklich interessieren, ob ich mit meiner Annahme richtig liege.

 

Ich finde diese bisher nicht ungewöhlich. Im Ruhrgebiet und Umgebung gibt es Bereiche in denen der Mietspiegel seit mehreren Jahren nicht gestiegen ist.

Ich persönlich wohne in einer Mietwohnung in der es auch seit 10 Jahren keine Anpassung gab. Bei Vermietungen sind die Mietpreise im Stadtviertel pro m² auch tendenziell eher gesunken aufgrund des Leerstandes.

 

Dieses zeigt deutlich das Risiko einer Immobilie. M.E. nach war vor 10 Jahren die Entwicklung des hohen Leerstandes noch nicht absehbar. Und wer kann schon absehen, ob diese Entwicklung nicht auch in München, Hamburg, etc. irgendwann einsetzt und andere Gegenden dann wieder "in" sind.

 

Grundsätzlich sollte das Angebot b.a.w immer grösser werden...die demografische Entwicklung ist nun mal da und jede Menge Oldies wandern zusätzlich in's Heim.

 

http://www.foerderland.de/1067.0.html

 

d. Zusammenfassung

Legt man ein Wanderungssaldo von 200.000 und eine Lebenserwartung von 86 Jahren für Frauen und 81 Jahren bei Männern zu Grunde, beginnt die Bevölkerung in Deutschland ab dem Jahr 2012 bei einer Bevölkerungsgröße von 83,2 Millionen zu schrumpfen. Für das Jahr 2050 würde das eine Bevölkerungsgröße von ca. 75 Millionen Menschen bedeuten. Geht man von einer geringeren Zuwanderung von nur 100.000 jährlich aus, gibt es im Jahr 2050 sogar nur noch 65 Mio. Einwohner in Deutschland.

 

Und die hinzukommen, müssen ja nicht gerade die Finanzstärksten sein.

[Germanflash]

Hallo Harry,

 

ich hatte eigentlich ganz klar geschrieben, dass ich mich hier nicht auf die Frage für/wider Immobilie, sondern auf die Frage für/wider Fremdfinanzierung beziehe. Trotzdem danke für den Hinweis auf die anderen Forendiskussionen.

 

zu 1) steuerlich geltend machen kann man nur als Vermieter etwas - nicht als Immoselbstnutzer

 

- Da hast du natürlich recht. Ich war, wahrscheinlich beeinflusst von meiner eigenen Situation, darauf gekommen, dass die Immobilie zT vermietet ist.

 

zu3) Nicht nur das. Während der Kapitalanleger z.B. im Falle der Langzeitarbeitslosigkeit erstmal fast alles verbrauchen darf, bleiben dem Immobesitzer zumindest eine Nicht überdimensionierte Immo erhalten. Dieser Art gibts noch reichlich Unterschiede.

 

- Danke für den Hinweis. Das hatte ich so gar nicht bedacht!

 

Ob die Risikien jetzt objektiv oder subjektiv sind ist mir hier mittlerweile auch egal. Mit welcher Eintrittswahrscheinlichkeit und Gewichtung ich diese Risiken einschätze lasse ich mir aber nicht nehmen.

 

- den Punkt verstehe ich nicht ganz. Bezieht der sich auf meine Annahmen über den Mittelzufluss und die Wahrscheinlichkeit, dass Freund X die Immobilie verkaufen muss?

[harryguenter]

- den Punkt verstehe ich nicht ganz. Bezieht der sich auf meine Annahmen über den Mittelzufluss und die Wahrscheinlichkeit, dass Freund X die Immobilie verkaufen muss?

Sorry, weder noch. Eher auf die sinnlose Diskussion im Verlaufe diese Threads hier.

Allerdings sind die von Dir genannten Punkte Einflussfaktoren in die Überlegungen einbezogen werden sollten.

 

Grundsätzlich sollte das Angebot b.a.w immer grösser werden...die demografische Entwicklung ist nun mal da und jede Menge Oldies wandern zusätzlich in's Heim.

http://www.foerderland.de/1067.0.html

Das ist zwar einerseits richtig, andererseits wird dies abgemildert durch einen weiterhin steigenden Pro Kopf Wohnraumbedarf.

http://www.ifs-staedtebauinstitut.de/hi/hi2007/hi02-2007.pdf (s. Seite 2)

Ob eine etwaige Verfügbarkeit billigen Wohnraums das begünstigt vermag ich nicht zu beurteilen. Über diesen gesamten Zeitraum hinweg glaube ich das aber zumindest nicht.

 

gemäß aktueller Diskussion um die Pflegeversicherung habe ich allerdings den Eindruck, dass ein gar nicht mal so kleiner Teil der "Oldies" auch statt "im Heim" von Familienangehörigen "daheim" gepflegt werden. Wohl dem der da eine eigene Immo hat wenn er sich dafür entscheidet.