Immobilien-Projektges. Salamander-Areal Kornwestheim mbH (IPSAK)

[ceekay74]

Immobilien-Projektgesellschaft Salamander-Areal Kornwestheim mbH (IPSAK)

 

 

Stammdaten:

ISIN: DE000A1RFBP5

WKN: A1RFBP

Fälligkeit: 06.12.2019

Ausgabedatum: 06.12.2012

Nominalzinssatz: 6,75%

Stückelung: 1.000 Euro

Anleihevolumen: 30 Mio. Euro

Rating: A (Scope)

Zinszahlung: jährlich

Zinstermin: 06.12.

Nachrangig: Nein

Anleihe kündbar: Nein

Währung: EUR

Zinssatz: fix

 

Link zur Börse Stuttgart: KLICK

 

Link zur Emittentin: KLICK

 

 

121123_IPSAK_mbH_Wertpapierprospekt.pdf

 

121115_IPSAK_Factsheet.pdf

 

121121_Salamander-Areal_Wertgutachten_Summary.pdf

 

ipsak_wertgutachten.pdf

 

121119_IPSAK_Rating Summary.pdf

 

IPSAK_Jahresabschluss_zum_31.12.2011.pdf

 

IPSAK_Zwischenabschluss_zum_30.06.12.pdf

[vanity]

... zu einer vollständigen Themeneröffnung gehört der aber auch dazu

 

 

[ceekay74]

Neugierig auf diese Mittelstandsperle wurde ich durch die "sehr hohe Rendite 6,75% bei A-Rating" und habe mir einige der Unterlagen angeschaut.

 

Zwei wesentliche Knackpunkte aus dem Prospekt:

Darlehensvertrag mit der Kreissparkasse Ludwigsburg

Die Emittentin hat mit der Kreissparkasse Ludwigsburg (KSK") am 25. August 2011 einen Kontokorrentkreditvertrag mit einem Kreditbetrag von bis zu EUR 30.000.000,00 abgeschlossen. Das Darlehen wird variabel verzinst und ändert sich bei Änderung des Referenzzinssatzes (1-Monats-EURIBOR) um 0,01 Prozentpunkte zum Stand bei Abschluss des Vertrages. Derzeit beträgt der Zinssatz 1,51 % p.a. Die Darlehenssumme dient zur Ablösung der Erwerbsfinanzierung des Salamander-Areals und zur Finanzierung der Sanierungs- und Ausbaukosten des Salamander-Areals. Zum 31.10.2012 valutierte diese Kreditlinie mit EUR 18.307.400,00. Die Rückführung des Kreditbetrags erfolgt durch schrittweise Reduzierung der Kreditlinie und der damit verbundenen Pflicht zurTilgung der reduzierten Linie. Nach den Bestimmungen des Vertrags ist die Kreditlinie am 30. September 2040 auf EUR 0,00 reduziert. Die Emittentin ist – ggf. gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung – zu einer vorzeitigenTilgung berechtigt. Als Sicherheiten zugunsten der KSK ist eine Grundschuld über EUR 30.000.000,00, lastend auf dem Objekt Salamander- Areal, Kornwestheim, in den Grundbüchern von Kornwestheim, Blatt 18.417, 18.419 bis 18.425 und Blatt1 8.428, Flst. 3934/2, Abt. III Nr. 1a, 1b und 2, eingetragen. Als weitere Sicherheiten hat die IMMOVATION Immobilien Handels AG, die Muttergesellschaft der Emittentin, am 25. August 2011 eine Bürgschaft über EUR 30.000.000,00 gegenüber der KSK abgegeben. Sicherungszweck ist die Sicherung aller Forderungen der Sparkasse gegen die Emittentin – übernommen aus dem Kontokorrentkredit über EUR 30.000.000,00. Es handelt sich um eine selbstschuldnerische Bürgschaft.

Ergebnisabführungsvertrag mit IMMOVATION Immobilien Handels AG

Mit der IMMOVATION Immobilien Handels AG, der 100%igen Gesellschafterin der Emittentin,hat die Emittentin am 29. November 2010 einen unbefristeten Ergebnisabführungsvertrag geschlossen, der am 9. Dezember 2010 im Handelsregister eingetragen wurde. In dem Ergebnisabführungsvertrag verpflichtet sich die Emittentin während der Dauer des Vertrags, ihr gesamtes nach den maßgeblichen handelsrechtlichen Vorschriften ermitteltes Ergebnis, an die IMMOVATION Immobilien Handels AG abzuführen. Die IMMOVATION Immobilien Handels AG ist im Gegenzug verpflichtet, jeden während der Vertragsdauer entstehenden Jahresfehlbetrag der Emittentin auszugleichen, soweit dieser nicht dadurch ausgeglichen ist, dass den freien Rücklagen – soweit rechtlich zulässig– Beträge entnommen werden, die in diese eingestellt worden sind. Die IMMOVATION Immobilien Handels AG hat sich mit Schreiben vom 8. November 2012 gegenüber der Emittentin verpflichtet, den Ergebnisabführungsvertrag mit der Emittentin nicht vor dem 6.Dezember 2019 ordentlich zu kündigen.

 

Unter dem Strich übernimmt man mit der Anleihe die Risiken eines geschlossenen Immobilienfonds ohne entsprechende bunte Bildchen der geplanten Projektentwicklung zu kennen plus die der gesamten Unternehmensgruppe inkl. Prospekthaftung für die platzierten Fonds und Genussrechte (7% p.a. plus Gewinnanteil).

 

Die Recovery-Rate dürfte sich im Ernstfall einer zwangsweisen Verwertung der Sicherheiten eher bei Null als bei 100% befinden. Ohne den EAV wäre das Risiko immer noch hoch genug, mit diesem kam wieder mal nur der typische intransparente Mittelstandsquatsch mit Soße heraus.

 

Die Anleihe wäre in meinen Augen mit einem Doppel- oder bestenfalls Dreifach-B-Rating besser bedient.

 

Comments are welcome.

[Ramstein]

Die Anleihe wäre in meinen Augen mit einem Doppel- oder bestenfalls Dreifach-B-Rating besser bedient.

 

Comments are welcome.

Die Emittentin in jedem Fall (Methode Creditreform). Scope bewertet nicht die Emittenten, sondern die Anleihe. Dem gutachterlichen Wert des Grundstücks von 80 Mio steht die vorangige Grundschuld der KSK über 30 Mio entgegen. Der Restwert von theoretischen 50 Mio sollte doch die Anleihe zu einem großen Teil absichern, oder? Ich verstehe den Prospekt außerdem so, dass mindesten 2 Mio Liquidität bei der Emittentin bleiben müssen und nicht durch den BuG-Vertrag abgesaugt werden dürfen. Das wären immerhin die Zinsen. Ich erwäge ernsthaft zu zeichnen. IMHO solider als EE oder Brauereiklitschen.

[ceekay74]

Dem gutachterlichen Wert des Grundstücks von 80 Mio steht die vorangige Grundschuld der KSK über 30 Mio entgegen. Der Restwert von theoretischen 50 Mio sollte doch die Anleihe zu einem großen Teil absichern, oder?

Aufgrund meiner persönlichen Erfahrungen mit Verkehrswertgutachten im Zwangsversteigeungsfahren, sehe ich bei dem ermittelten Verkehrswert (ohne Kenntnisse und Vergleichszahlen des Standorts meinerseits) schon einige Stolperfallen:

 

• Grundlage ist ausschließlich das Ertragswertverfahren, Sach- und Vergleichswerte fehlen ebenso wie das eigentliche Gutachten
• Faktor auf Basis Jahresrohertrag (Soll) 14,44 bei gewerblicher Nutzung erscheint ambitioniert
• Im welchem Umfang der Denkmalschutz und die Altlastenverdachtsfläche wertmindernd berücksichtigt wurden ist nicht bekannt
• Bei Zwangsversteigerungen werden bei gewerblichen Großprojekten oft nur 5/10 des amtlichen Verkehrswertes erzielt

Ein konkreter Verwertungserlös für die als Sicherheit dienende Grundschuld bedarf im Worst Case entsprechender Ermittlungen in Form von aktuellen Gutachten. Im Rahmen der Emission wurde für das Salamander-Areal ein Wertgutachten erstellt, welches einen Verkehrswert in Höhe von 81.240.000 EUR ausweist. Im Liquidationsfalle ist jedoch von einem geringeren Erlös auszugehen. Bei einer maximalen Belastung von 60.000.000 EUR und einem Nennwert der Anleihe von 30.000.000 EUR geht Scope jedoch davon aus, dass der Nennwert der Inhaber-Teilschuldverschreibung zurückgezahlt werden kann.

 

Ich erwäge ernsthaft zu zeichnen. IMHO solider als EE oder Brauereiklitschen.

Brauereien oder gar Personalwertpapiere sind für mich eigentlich nicht der geeignete Maßstab. Eine Zeichnung erwäge ich auch, schaue mir die Passagen zur Besicherung aber nochmals genauer an.

[ceekay74]

Habe das ausführliche Wertgutachten und den Link zur Börse STU oben ergänzt.

 

Bei bisher nur zwei Interessenten und einem Fan von Lurchi und seinen Freunden Frosch Hopps, Igel Igelmann, Maus Mäusepiep, Zwerg Piping und Kröte Unkerich, sehe ich für Zeichnungsgewinne allerdings dunkelgrau.

[Ramstein]

Bei bisher nur zwei Interessenten ..... sehe ich für Zeichnungsgewinne allerdings dunkelgrau.

Ändert sich vielleicht durch den fixer-income-Hype:

 

Anleihen-Check: Immobilien-Projektgesellschaft Salamander-Areal Kornwestheim mbH (IPSAK) - hervorragendes Chance-Risiko-Verhältnis

Ab 28. November kann die Unternehmensanleihe der Immobilien-Projektgesellschaft Salamander-Areal Kornwestheim mbH (IPSAK) gezeichnet werden. Die Anleihe bietet bei einer Laufzeit von 7 Jahren einen Kupon von 6,750%, und dies bei einem A Rating (Credit Rating durch Scope). Das Emissionsvolumen beträgt 30 Mio. Euro, das Listing erfolgt im Segment Bondm Börse Stuttgart. Vieles spricht für eine sehr erfolgreiche Emission.

 

Fazit:

Mittlerweile liegen uns alle wichtigen Informationen vor, wenn auch die Rating-Summary außergewöhnlich oberflächlich und frei von jeder Aussagekraft ist. Gerade bei einem „A“ Rating hätten wir erheblich mehr Informationen erwartet.

Selbst wenn sie auch auf Nachfrage den Ratingbericht nicht rausrücken wollen.

Zitat:

 

Um alle Interessenten gleich zu behandeln, stellen wir auf unserer Homepage (IPSAk.de) alle erforderlichen Informationen zur Anleihe zur Verfügung.

Das komplette Rating erhalten nur die an der Emission beteiligten Banken.

[ceekay74]

Eine Zeichnung erwäge ich auch, schaue mir die Passagen zur Besicherung aber nochmals genauer an.

Gesagt, getan:

 

Bei den Formulierungen zur Besicherung der Anleihe durch die Grundschuld kann ich als ambitionierter Laie keine offensichtlichen Stolperfallen erkennen.

 

Aber selbst fixed-income lässt einen leisen kritischen Unterton durchblicken:

 

Laut Wertgutachten haben die Immobilien NACH Fertigstellung und Vollvermietung einen Verkehrswert von 81,2 Mio. Euro.

Die IST- und die SOLL-Mieteinnahmen des Gutachtens:

 

 

 

Ich als Dauerskeptiker betrachte die Annahmen zur insgesamt erzielbaren Soll-Miete - auch unter der Voraussetzung, dass "die Archiv- und Büroflächen [...] gemäß mietvertraglicher Vereinbarung nach endgültiger Fertigstellung für 7,40 /qm vermietet" werden - als ambitioniert aber nicht unmöglich.

 

Eine vollständige Besicherung der Anleihe erkenne ich auf den ersten Blick immer noch nicht, werde aber morgen trotzdem zeichnen.

[ceekay74]

Aus dem BB kopiert:

 

Ist das eigentlich der selbe Lars Bergmann wie der von IPSAK?

http://www.test.de/Kreditbetrug-Von-...89544-2089544/

 

War aber schon 2003; wer kann sich daran denn noch erinnern?

Bargeld zum Nulltarif

Schon am Telefon erläuterten einige Anbieter bereitwillig den Weg zum schnellen Bargeld. Andere verlangten erst einmal eine schriftliche Selbstauskunft, bevor sie die Karten auf den Tisch legten. Solche Selbstauskünfte werden von den Vermittlern auch gern mal nach oben korrigiert, damit sie den Darlehensanforderungen der Banken genügen.

 

Besonders offen geht Immobilienmakler Lars Bergmann aus Kassel mit dem Kapitalrückfluss-Modell um. Seine Zeitungsannonce verspricht Barliquidität z. B. 15 000 Euro bei Erwerb von ETWs, 1-A-vermietet, Nähe Frankfurt/M., direkt vom Eigentümer".

 

Bergmann, der Mitglied im Ring Deutscher Makler ist, verschickt einen Abwicklungsleitfaden inklusive Grafik. Darin heißt das Geschäft Bargeld zum Nulltarif mit langfristigem Vermögensaufbau".

 

 

Überteuerte Immobilien

Die passende Immobilie mit Foto liefert Bergmann gleich mit. Um beispielsweise 27 000 Euro Bargeld zu erhalten, soll der Käufer einen überhöhten Kaufpreis von 169 000 Euro für eine 81 Quadratmeter große Eigentumswohnung in Rödermark bei Aschaffenburg akzeptieren und durch eine Bank voll finanzieren lassen.

 

Bergmann als Initiator und Eigentümer der Wohnung will dann dem Kunden 27 000 Euro zurückzahlen. Mit dem Abzug dieses Kapitalrückflusses bleibt am Ende ein echter Kaufpreis von 142 000 Euro für die Wohnung. Die Kaufnebenkosten in Höhe von rund 8 000 Euro will Bergmann übernehmen. Das ist überraschend, denn in aller Regel muss der Käufer auch die Nebenkosten aus dem Kauf bezahlen.

 

Nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags über eine Immobilie und des Darlehensvertrags bei der Bank vor Ort will Bergmann dem Käufer ein Bestätigungsschreiben als Garantie für den Barkredit und die Übernahme aller Kaufnebenkosten schicken. Im Regelfall soll das Bargeld in etwa vier Wochen fließen. In dringenden Fällen gibt es jedoch Vorschüsse bereits unmittelbar nach dem Notartermin.

 

Aber auch 142 000 Euro sind ein stolzer Preis für eine Dachgeschosswohnung in einem 1970 erbauten Dreifamilienhaus, das bei einer Ortsbesichtigung einen sehr ungepflegten Eindruck macht ganz im Gegensatz zu dem schönen Werbefoto. Ein Nachbar erzählt, dass bereits seit drei Jahren Sanierungsmaßnahmen geplant seien.

 

Lars Bergmann (Vorstand) studierte er an der Universität Marburg/Lahn Rechtswissenschaft und Betriebswirtschaftslehre. In den Jahren 1986 bis 1987 war Herr Bergmann jeweils als Werksstudent bei der Deutschen Bank Kassel im Bereich Effektenhandel und in den Jahren 1988 bis 1989 bei Hoechst -Behringwerke Marburg - mit dem Schwerpunkt Controlling tätig. Seine universitäre Ausbildung schloss er 1992 erfolgreich als Diplom-Kaufmann ab. Bereits seit 1988 ist Herr Bergmann mit der Vermittlung von Immobilien und Kapitalanlagen in Immobilien befasst. In diesen Geschäftsfeldern erwarb er sich durch sein umfangreiches Know-how allgemeine Anerkennung.

 

 

 

[BidiBondi]

Aus dem BB kopiert:

 

Ist das eigentlich der selbe Lars Bergmann wie der von IPSAK?

http://www.test.de/Kreditbetrug-Von-...89544-2089544/

 

War aber schon 2003; wer kann sich daran denn noch erinnern?

Bargeld zum Nulltarif

Schon am Telefon erläuterten einige Anbieter bereitwillig den Weg zum schnellen Bargeld. Andere verlangten erst einmal eine schriftliche Selbstauskunft, bevor sie die Karten auf den Tisch legten. Solche Selbstauskünfte werden von den Vermittlern auch gern mal nach oben korrigiert, damit sie den Darlehensanforderungen der Banken genügen.

 

Besonders offen geht Immobilienmakler Lars Bergmann aus Kassel mit dem Kapitalrückfluss-Modell um. Seine Zeitungsannonce verspricht Barliquidität z. B. 15 000 Euro bei Erwerb von ETWs, 1-A-vermietet, Nähe Frankfurt/M., direkt vom Eigentümer".

 

Bergmann, der Mitglied im Ring Deutscher Makler ist, verschickt einen Abwicklungsleitfaden inklusive Grafik. Darin heißt das Geschäft Bargeld zum Nulltarif mit langfristigem Vermögensaufbau".

 

 

Überteuerte Immobilien

Die passende Immobilie mit Foto liefert Bergmann gleich mit. Um beispielsweise 27 000 Euro Bargeld zu erhalten, soll der Käufer einen überhöhten Kaufpreis von 169 000 Euro für eine 81 Quadratmeter große Eigentumswohnung in Rödermark bei Aschaffenburg akzeptieren und durch eine Bank voll finanzieren lassen.

 

Bergmann als Initiator und Eigentümer der Wohnung will dann dem Kunden 27 000 Euro zurückzahlen. Mit dem Abzug dieses Kapitalrückflusses bleibt am Ende ein echter Kaufpreis von 142 000 Euro für die Wohnung. Die Kaufnebenkosten in Höhe von rund 8 000 Euro will Bergmann übernehmen. Das ist überraschend, denn in aller Regel muss der Käufer auch die Nebenkosten aus dem Kauf bezahlen.

 

Nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags über eine Immobilie und des Darlehensvertrags bei der Bank vor Ort will Bergmann dem Käufer ein Bestätigungsschreiben als Garantie für den Barkredit und die Übernahme aller Kaufnebenkosten schicken. Im Regelfall soll das Bargeld in etwa vier Wochen fließen. In dringenden Fällen gibt es jedoch Vorschüsse bereits unmittelbar nach dem Notartermin.

 

Aber auch 142 000 Euro sind ein stolzer Preis für eine Dachgeschosswohnung in einem 1970 erbauten Dreifamilienhaus, das bei einer Ortsbesichtigung einen sehr ungepflegten Eindruck macht ganz im Gegensatz zu dem schönen Werbefoto. Ein Nachbar erzählt, dass bereits seit drei Jahren Sanierungsmaßnahmen geplant seien.

 

Lars Bergmann (Vorstand) studierte er an der Universität Marburg/Lahn Rechtswissenschaft und Betriebswirtschaftslehre. In den Jahren 1986 bis 1987 war Herr Bergmann jeweils als Werksstudent bei der Deutschen Bank Kassel im Bereich Effektenhandel und in den Jahren 1988 bis 1989 bei Hoechst -Behringwerke Marburg - mit dem Schwerpunkt Controlling tätig. Seine universitäre Ausbildung schloss er 1992 erfolgreich als Diplom-Kaufmann ab. Bereits seit 1988 ist Herr Bergmann mit der Vermittlung von Immobilien und Kapitalanlagen in Immobilien befasst. In diesen Geschäftsfeldern erwarb er sich durch sein umfangreiches Know-how allgemeine Anerkennung.

 

 

 

 

Sehr interessant.

Zufällige Namensgleichheit oder die selbe Person?

Zumindest würde der Raum Kassel passen.

 

 

[ceekay74]

Sehr interessant.

Zufällige Namensgleichheit oder die selbe Person?

Zumindest würde der Raum Kassel passen.

Ruf doch mal an...

 

Ich gehe von Personen- und nicht von Namensgleichheit aus, da die Dichte der Lars Bergmänner in Kassel mit Mitgliedschaft im RDM nicht allzu hoch sein dürfte.

[lalin1972]

Danke, damit hat sich auch für mich eine Zeichnung erledigt.

 

Ich hatte sowieso Bedenken, weil der Emissionserlös nicht in das besicherte Grundstück, sondern in "neue Projekte" fließen sollte.

[BondAlf]

Danke, damit hat sich auch für mich eine Zeichnung erledigt.

 

Ich hatte sowieso Bedenken, weil der Emissionserlös nicht in das besicherte Grundstück, sondern in "neue Projekte" fließen sollte.

 

Nachdem ich versucht habe die Emissionsunterlagen zu verstehen und beim lesen der Unterlagen immer unsicherer wurde, habe ich auch entschieden nicht zu zeichnen.

 

Zitat:

Die Zinszahlung

sowie die Rückzahlung der Anleihe wird nachrangig zu dieser Grundschuld mit

einer Grundschuld in Höhe von EUR 30.000.000,00 besichert. Die Forderung der Bank aus

dem Darlehensvertrag ist damit vorrangig gegenüber den Forderungen aus der Anleihe.

Deshalb wäre im Verwertungsfall, insbesondere im Insolvenzfall, zuerst die Bank aus dem

Erlös aus einem Verkauf des Sicherungsgrundstücks zu befriedigen. Erst wenn diese Befriedigung

erfolgt ist, hätten die Anleger Ansprüche aus der Sicherheit. Für den Fall, dass

der Erlös nur die Darlehensrückzahlung decken würde, würde nur die Bank als vorrangig

besicherte Gläubigerin den Erlös erhalten. Die Gläubiger wären auf die von der Emittentin

selbst gehaltenen Vermögenswerte beschränkt. Damit könnte es zu einem Totalverlust des

angelegten Kapitals kommen.

 

 

Trotzdem allen die zeichnen wollen viel Glück.

[lalin1972]

Meldung der Börse Stuttgart:

 

Vorzeitige Schließung der Zeichnung heute, Mittwoch 28.11.2012 um 9:30 Uhr.

 

Allen, die gezeichnet haben, viel Glück!

[Bolt]

Zeichnungsfrist bereits um 9:30 beendet.

Habe aus o.g. Gründen aber nicht gezeichnet.

Im Depot liegen schon genug Schrottanleihen.

Ceekay74, danke für die Recherche.

[ceekay74]

IPSAK - alle Orders bis 10.000 Euro wurden voll zugeteilt

 

Alle Zeichnungsaufträge (Börsenorders) für die Unternehmensanleihe der Immobilien-Projektgesellschaft Salamander-Areal Kornwestheim mbH (IPSAK) wurden bis 10.000 Euro voll zugeteilt. Heute um 9.30 Uhr (dem ersten Tag der Zeichnungsfrist) wurde die Zeichnungsfrist vorzeitig beendet.

 

50% des Emissionsvolumens wurde bei institutionellen Investoren platziert und 50% bei Privatanlegern.

[Ramstein]

Ich bin dabei.

[ceekay74]

19.12.12

Projektgesellschaft der IPSAK mbH kauft 576 Wohneinheiten in Heidenheim

Eine Projektgesellschaft der IPSAK mbH (IMMOVATION AG Unternehmensgruppe) hat im Dezember ein Wohnimmobilien-Portfolio in Heidenheim an der Brenz erworben. Die Objekte sind für den Ankauf des IMMOVATION Immobilienfonds der 3. KG vorgesehen.

 

Das Portfolio besteht aus insgesamt 576 Wohn- und 2 Gewerbeeinheiten. Die Objekte sind aktuell zu ca. 70 Prozent vermietet. Die Gebäude wurden zwischen 1959 und 1962 errichtet. Sie liegen im Wohngebiet "Zanger Berg" an den Straßen Iglauer Straße, Sudetenstraße, Donauschwabenstraße, Nibelungenstraße und dem Berliner Platz.

 

Alle Objekte verfügen nach Angaben des Immobilien-Projektentwicklers aus Kassel über eine solide Bausubstanz, werden über Fernwärme beheizt und sind wärmegedämmt. Lars Bergmann, Vorstand der IMMOVATION AG: "Unser Ziel ist die Vollvermietung aller Wohnungen. Daher werden wir einzelne Wohnungen und die Fassaden einiger Gebäude sanieren, um sie für Mieter noch attraktiver zu machen."

 

Erste Objekte mit Erlös aus Mittelstandsanleihe gekauft

 

Das Portfolio wurde am 17.12.2012 durch die "Immobilien-Projekt Zanger Berg Heidenheim GmbH" gekauft. Dabei handelt es sich um die erste Tochtergesellschaft der Immobilien-Projektgesellschaft Salamander-Areal Kornwestheim mbH (IPSAK) einem Unternehmen der IMMOVATION AG Unternehmensgruppe.

 

Die IPSAK hatte im November die erste Immobilien-Anleihe im Bondm der Börse Stuttgart begeben. Die Anleihe mit einem Emissionsvolumen von 30 Millionen Euro wurde in nur 90 Minuten vorzeitig vollständig platziert. "Damit ist uns die schnellste vorzeitige Schließung einer Unternehmensanleihe an der Börse Stuttgart in diesem Jahr gelungen!" stellt IMMOVATION AG-Vorstand Lars Bergmann zufrieden fest.

 

Die Einnahmen aus der Anleihe sind für neue Immobilienprojekte in ganz Deutschland vorgesehen. Die Aufgabe der ersten neuen Projektgesellschaft besteht nach Informationen der IPSAK u.a. darin, die Fassaden und Wohnungen einzelner Gebäude des Heidenheim-Portfolios zu sanieren und die Vollvermietung zu erreichen. Weitere Projektgesellschaften sind geplant. Im Fokus stehen Industrieanlagen, Denkmalobjekte, Gewerbeimmobilien und Wohnanlagen in Städten mit positiver Wirtschaftsentwicklung ab 20.000 Einwohnern.

 

Immobilienfonds der 3. KG kauft Portfolio

 

Nach Abschluss von Sanierungsarbeiten und Vermietungsmaßnahmen soll das Portfolio durch den IMMOVATION Immobilienfonds der 3. KG zum maximal 12-fachen der Jahresnettokaltmiete übernommen werden. Damit würde der geplante Bestandsimmobilien-Anteil des Fonds von 60 Prozent nach Unternehmensangaben vollständig abgedeckt.

 

"Wir verfolgen bei unseren Immobilienfonds konsequent eine sicherheitsorientierte Strategie" beschreibt Lars Bergmann die Grundlage des Objektankaufs für die Kapitalanlage. Der Fonds der IMMOVATION erwirbt nicht ein einzelnes Objekt sondern eine Vielzahl von Wohn- und Gewerbeimmobilien an ausgewählten, wirtschaftlich starken Standorten. "Durch die Verteilung auf mehrere Objekte und Standorte", so Lars Bergmann, "werden mögliche Risiken für die Anleger so weit wie möglich minimiert".

 

Der Immobilienspezialist aus Kassel kauft für den Fonds ausschließlich Objekte aus Deutschland in Ballungsräumen sowie in mittelgroßen Städten und aus deren attraktiver Peripherie. Zum Portfolio des Immobilienfonds der 3. KG gehören nach Angaben der IMMOVATION AG außer den neu gekauften Wohnanlagen ein vermietetes Wohn- und Geschäftshaus in Mönchengladbach, ein Büro- und Geschäftshaus in Kassel sowie Neubauobjekte mit langfristigen Mietverträgen auf dem Salamander-Areal bei Stuttgart.

[ceekay74]

21.01.2013

 

Projektgesellschaft der IPSAK mbH kauft historisches Gebäude-Ensemble in Ludwigsburg

 

Eine Projektgesellschaft der IPSAK mbH (IMMOVATION AG Unternehmensgruppe) hat im Januar ein historisches Gebäude-Ensemble in Ludwigsburg erworben. Ein Teil der Objekte ist für den Ankauf durch den IMMOVATION Immobilienfonds der 3. KG vorgesehen.

 

Das Grundstück mit zum Teil denkmalgeschützten Gebäuden umfasst ca. 4.000 Quadratmeter. Das Areal liegt an der Schlossstraße 27 bis 31/1, der Straße Kaffeeberg sowie dem Schmiedgässle 5. Lars Bergmann, Vorstand der IMMOVATION AG Unternehmensgruppe, freut sich auf die neue Herausforderung: "Der Umbau und die Entwicklung historischer Gebäude ist ein wesentlicher Teil unseres Unternehmensprofils. Die repräsentative Lage der Gebäude direkt gegenüber dem Barockschloss Ludwigsburg mit ausgedehnter Parkanlage, bietet ein außergewöhnliches Entwicklungspotenzial für Wohnen und Gewerbe."

 

Im Juni 2012 hatte die Wohnungsbau Ludwigsburg GmbH (WBL) die Gebäude dem Land Baden-Württemberg abgekauft, um den exponierten Standort zu sichern. Die Gebäude in der Schlossstraße sollten an einen seriösen und kooperativen Investor weiterveräußert werden. Oberbürgermeister Werner Spec: "Wir mussten sicherstellen, dass wir im Zuge eines Verkaufs des Areals Einfluss auf die Stadtentwicklung nehmen können. Eine Verwahrlosung oder Zerstörung dieser wertvollen Gebäude wäre fatal."

 

Die IMMOVATION AG Unternehmensgruppe hatte sich mit der Revitalisierung des denkmalgeschützten Salamander Areals in Kornwestheim als Projektentwickler bundesweit einen Namen gemacht. Bergmann: "Wir sind uns des hohen städtebaulichen und denkmalschützerischen Anspruchs bewusst, der mit dem Kauf und der geplanten Sanierung historischer Gebäude verbunden ist."

 

Für die Wiederbelebung des Areals wurde nach Angaben des Unternehmens, ebenso wie für das Salamander-Areal, eine eigene Projektgesellschaft gegründet. Die neue Firma "Immobilien-Projekt Höfe am Kaffeeberg Ludwigsburg GmbH" ist eine Tochtergesellschaft der Immobilien-Projektgesellschaft Salamander-Areal Kornwestheim mbh (IPSAK).

 

Nutzungsmix soll für neues Leben sorgen

 

Das Unternehmen plant eine vielfältige Mischung aus Wohnen und Gewerbe zu etablieren. Bergmann: "Der Nutzungsmix für die "Höfe am Kaffeeberg" ist die Grundlage für eine nachhaltig wirtschaftlich tragfähige Nutzung. Darüber hinaus sollen die baulichen Maßnahmen in Abstimmung mit der Stadt Ludwigsburg das Stadtbild gegenüber dem Barockschloss aufwerten." Zwischen den Gebäuden sollen außerdem drei begrünte und zum Teil öffentliche Innenhöfe entstehen. Sie geben dem Projekt "Höfe am Kaffeeberg" seinen Namen.

 

Die denkmalgeschützten Gebäude "Grafenbau" und "Gesandtenbau" werden saniert. Hier plant das Unternehmen z. B. Büro- Atelier- oder Dienstleistungsflächen. Die beiden Seitenflügel mit dem Querriegel in der Schlossstraße 31/1 werden abgerissen und anschließend wieder aufgebaut. Besondere Aufmerksamkeit soll das Grundstück des ehemaligen Hotels Schlosshof an der Ecke Kaffeeberg und Schlossstraße 27 erhalten. Hier war ehedem das erste Kaffeehaus in Ludwigsburg aus dem Jahr 1722, nach dem auch der angrenzende Kaffeeberg benannt wurde. Mit einem Architekturwettbewerb will man die bestmögliche städtebauliche Lösung für das exponierte Eckgrundstück finden. Die ehemaligen Stallungen und Garagen im Schmiedgässle werden ebenfalls abgerissen, hier sollen attraktive Stadthäuser entstehen.

 

Gebäude-Ensemble mit Erlös aus Mittelstandsanleihe gekauft

 

Die IPSAK hatte im November die erste Immobilien-Anleihe im Bondm der Börse Stuttgart begeben. Die Anleihe mit einem Emissionsvolumen von 30 Millionen Euro wurde in nur 90 Minuten vorzeitig vollständig platziert. Die Einnahmen aus der Anleihe sind für neue Immobilienprojekte in ganz Deutschland vorgesehen. Weitere Projektgesellschaften sind geplant. Im Fokus stehen Industrieanlagen, Denkmalobjekte, Gewerbeimmobilien und Wohnanlagen in Städten mit positiver Wirtschaftsentwicklung ab 20.000 Einwohnern.

 

Ankauf durch IMMOVATION Immobilienfonds der 3. KG geplant

 

Nach Abschluss der Projektphase aber vor Beginn der Sanierungsphase sollen nach Unternehmensangaben mindestens die denkmalgeschützten Gebäude durch den IMMOVATION Immobilienfonds der 3. KG übernommen werden.

 

"Wir verfolgen bei unseren Immobilienfonds konsequent eine sicherheitsorientierte Strategie" beschreibt Lars Bergmann die Grundlage des Objektankaufs für die Kapitalanlage. Der Fonds der IMMOVATION erwirbt nicht ein einzelnes Objekt, sondern eine Vielzahl von Wohn- und Gewerbeimmobilien an ausgewählten, wirtschaftlich starken Standorten. "Durch die Verteilung auf mehrere Objekte und Standorte", so Lars Bergmann, "werden mögliche Risiken für die Anleger so weit wie möglich minimiert".

 

Der Immobilienspezialist aus Kassel kauft für den Fonds ausschließlich Objekte aus Deutschland. Bevorzugt werden Immobilien in Ballungsräumen sowie in mittelgroßen Städten und aus deren attraktiver Peripherie. Zum Portfolio des Immobilienfonds der 3. KG gehören nach Angaben der IMMOVATION AG außer mehreren Wohnanlagen in Heidenheim ein vermietetes Wohn- und Geschäftshaus in Mönchengladbach, ein Büro- und Geschäftshaus in Kassel sowie Neubauobjekte mit langfristigen Mietverträgen auf dem Salamander-Areal bei Stuttgart.

 

[Buxi]

Seit über 5 Jahren kein Kommentar? Bin ich hier richtig?

Wundere mich altuell, dass der Kurs teilweise unter pari gerutscht ist. Für ein BBB Rating mit angeblich 1,9-facher Überbesicherung auf den ersten Blick vielleicht ein Schnäppchen.

Es besteht allerdings ein Ergebnisabführungsvertrag zwischen der Emittentin und der IMMOVATION Immobilien Handels AG. Gibt es daher vielleicht Bedenken im Hinblich auf die Rückzahlung nächstes Jahr?

Ich bin bei IPSAK schon lange nicht meht dabei, bin zu guten Kursen raus, weil mir die Restrendite zu gering war.

Überlege aber wieder einzusteigen...

[Rubberduck]

vor 6 Minuten schrieb Buxi:

Wundere mich altuell, dass der Kurs teilweise unter pari gerutscht ist.

 

Wo? Sehe gerade eben nur Kurse über 100.

 

Das Teil ist nicht richtig liquide. Insofern sind einzelne Umsätze zu "Phantasiekursen" immer drin. Kann sein, dass ein ""Spezialist"" mit Market-Order aussteigt.

[Buxi]

vor 1 Minute schrieb Rubberduck:

 

Wo? Sehe gerade eben nur Kurse über 100.

 

Tradegate:

 

Zeit           Kurs    Stück

11:11:11   99,91   3000

10:53:1099,90     10000

10:03:53100,399  10000

10:03:53100,399

[Rubberduck]

Und das ist jetzt ein Hinweis auf baldige Insolvenz?

[Buxi]

Hä? Quatsch, davon rede ich doch gar nicht. Ganz im Gegenteil, sonnst würde ich ja nicht überlegen wieder einzusteigen.

Ist halt nur auffällig, wenn die Rendite gut ein Jahr vor Endfälligkeit deutlich höher ist, als die Jahre zuvor. 

Und aktuell gibt einer 90K zu 100,35, Rendite ca. 6,5%.

Also deiner Meinung nach ein Nobrainer oder was?

 

[Rubberduck]

Ceekay hatte doch bei Emission den Prospekt auseinander genommen. Wenn ich das richtig verstehe, dann verbleibt trotz guter Entwicklung auf dem Areal das Risiko der gesamten Gruppe?

Damit ist es sicher kein No-Brainer...

Die Restrendite ist vergleichbar zu diversen Crowdfunding-Projekten, die über Zinsland, Exporo und "was weiß ich" investierbar sind.

 

Aber hätte, wäre wenn. Vor Jahren ist hier mal Cloud7 in Stuttgart verrissen worden und das ist insgesamt problemlos gelaufen. Die Bude in Fellbach (wie war noch der Name?) Der GEWA-Tower in Fellbach ging hingegen tatsächlich pleite.