EYEMAXX Real Estate

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332 Beiträge in diesem Thema

Geschrieben · bearbeitet von Schildkröte

Hm, per PN wurde ich drauf hingewiesen, dass der von Dir skizzierte Umstand bei Deutsche Wohnen auch auf die Deutsche Euroshop zutrifft.

Ich habe Immobilienaktien und REITs bisher gemieden, weil sie mir zu überteuert erscheinen und (bei REITs) mir die systematische permanente Ausgabe neuer Aktien nicht gefällt.

Bezüglich letzterem sollte man bei REITs die Kennzahl FFO beachten.

Wie man nun generell Immobilienaktien korrekt bewertet, da bin ich mir nicht schlüssig.

Einzelne gewerbliche Immobilien sind auf jeden Fall nach dem Ertragswertverfahren zu bewerten.

Bezüglich Deutsche Wohnen verweise ich in diesem Zusammenhang mal auf diese Pressemitteilung:

 

Zitat

Der EPRA NAV (unverwässert) stieg im Vergleich zum Vorjahr signifikant um 20 % auf EUR 35,74 je Aktie (31. Dezember 2016: EUR 29,68 je Aktie).

 

Zitat

The EPRA NAV is a net asset value per share calculated in accordance with EPRA’s methodology i.e. net assets on the balance sheet excluding the effects of hedges, debt adjustments associated with the hedges and deferred taxation. It also adjusts the share in issue for the potential dilution of shares issuable under employee share schemes

Quelle

 

Wer ein Engagement in Immobilienaktien in Erwägung zieht, sollte sich mit diesem Thema näher beschäftigen.

Vordergründig erscheint es mir, als wenn hier schlichtweg Marktwerte angesetzt werden, was in einem steigenden Markt natürlich toll ist (in einem fallenden nicht).

Rechtlich ist der nach dem Etragswertverfahren ermittelte Verkehrswert allerdings dem Marktwert gleichzusetzen:

 

Zitat

Im Ertragswertverfahren wird der Ertragswert auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge ermittelt.

Quelle: ImmoWertV

 

Zitat

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Quelle: BauGB

 

Aber wir schweifen meines Erachtens vom Thema ab.

Denn bei Eyemaxx handelt es sich ja primär um einen Immobilienprojektentwickler.

Anbei ein Artikel vom Handelsblatt, welchen Risiken diese während einer Krise ausgesetzt sind.

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Geschrieben · bearbeitet von ImperatoM

vor 2 Stunden schrieb Schildkröte:

Hm, per PN wurde ich drauf hingewiesen, dass der von Dir skizzierte Umstand bei Deutsche Wohnen auch auf die Deutsche Euroshop zutrifft.

[...]

Wer ein Engagement in Immobilienaktien in Erwägung zieht, sollte sich mit diesem Thema näher beschäftigen.

Stimmt. Ich würde bei der Betrachtung immer dabei beginnen, inwiefern es in den vergangenen Jahren Buch-Aufwertungen bei der jeweiligen Firma gab - denn diese stehen dem Risiko späterer Buch-Abwertungen gegenüber. Stark verkürzt: Wer nicht aufwertet, muss auch später nicht abwerten.

 

Zitat

Aber wir schweifen meines Erachtens vom Thema ab.

Denn bei Eyemaxx handelt es sich ja primär um einen Immobilienprojektentwickler.

Anbei ein Artikel vom Handelsblatt, welchen Risiken diese während einer Krise ausgesetzt sind.

 

Der Artikel ist ja von Januar 2010... er kündigt eine schwere Zeit für den Immobilien-Bau an. Damals gab es Eyemaxx noch nichtmal. Und wenn man die vergangenen 8 Jahre dann mal betrachtet, hat sich der Autor offenbar mittelfristig ziemlich geirrt, insofern würde ich nicht gerade von einem besonders hochwertigem Inhalt sprechen ;)

 

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Geschrieben

Nachdem er zuletzt auch mal kleinere Mengen gekauft hatte, meldet Müller heute einen Verkauf von Eyemaxx-Aktien im Wert von 2,8 Mio Euro, was immerhin 4,7% aller Aktien entspricht. Mal schauen, wer da ggf. als sein Handelspartner in den nächsten Stunden oder Tagen einen Kauf meldet. Müller setzt damit seine langjährige Entkopplungsstrategie fort.

 

 

Unterdessen wurde bekannt, dass Eyemaxx Mezzanine-Kapital aufgenommen hat und mit überschüssiger Liquidität Anleihen vorzeitig tilgen möchte. Dies könnte ein Hinweis darauf sein, dass KEs erstmal nicht notwendig sind - und darauf, dass die Zinsbelastung sinken wird.

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Geschrieben

Gerade eben schrieb ImperatoM:

Dies könnte ein Hinweis darauf sein, dass KEs erstmal nicht notwendig sind - und darauf, dass die Zinsbelastung sinken wird.

 

Zusätzlich entdeckt Eyemaxx gerade Crowdfunding. Das ist nicht unbedingt preiswerter als die  Mittelstandsanleihen, aber von den Covenants her vermutlich vorteilhafter.

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Geschrieben

Am 11.9.2018 um 12:57 schrieb ImperatoM:

Mal schauen, wer da ggf. als sein Handelspartner in den nächsten Stunden oder Tagen einen Kauf meldet

Liest hier jemand aus der IR-Abteilung mit?

Kurz darauf wurde verkündet, dass Kowar als langfristiger Investor weiter aufgestockt hat:

https://www.finanznachrichten.de/nachrichten-2018-09/44745099-dgap-news-eyemaxx-immobilieninvestor-johann-kowar-stockt-beteiligung-weiter-deutlich-auf-deutsch-016.htm

 

Am 11.9.2018 um 15:43 schrieb Rubberduck:

Zusätzlich entdeckt Eyemaxx gerade Crowdfunding. Das ist nicht unbedingt preiswerter als die  Mittelstandsanleihen, aber von den Covenants her vermutlich vorteilhafter.

Prima Hinweis, das ist allerdings nicht zusätzlich. Das Mezzanine-Kapital wird vielmehr offenbar per Crowdfunding auf Zinsland.de eingeworben. Wusste ich auch nich nicht.

Aktuell zahlt man 6,25% für 20 Monate und bis zu 2,5 Mio Euro - 1,7 wurden bereits eingeworben.

 

Auf den Webseiten heißt es:

Zitat

 

Ihr Investment = Mezzanine-Kapital

 

In manchen Fällen wird auch sogenanntes Mezzanine-Kapital eingesetzt. Über diese Beteiligungsform haben andere Geldgeber die Möglichkeit, an dem Erfolg von Entwicklungen teilzuhaben. Der Projektentwickler muss für dieses Kapital zwar höhere Zinsen zahlen. Im Gegenzug kann er jedoch dadurch seinen Eigenkapitalanteil verringern. Denn die Banken werten das Mezzanine-Kapital wie Eigenkapital. Diese Mischfinanzierung ist für den Projektentwickler vorteilhaft und bietet den Anlegern auf ZINSLAND die Möglichkeit, sich an solchen Projekten zu beteiligen.

 

Mezzanine-Kapital ist üblicherweise nachrangig und ist für den Schuldner rückzahlungspflichtig.

 

 

Eyemaxx zahlt also etwas weniger als für seine bisherigen nachrangigen Anleihen (7 und 8%; hier aber auch nur 20 Monate Laufzeit), der Vorteil besteht aber in der Minderung des notwendigen Eigenkapitals bei Finanzierungen. Zudem spart man sich viele Gebühren rund um Emission, Regulierung und Börsennotitz einer Anleihe.

 

Link: https://www.zinsland.de/projekte/hotel-kaiserlei

 

P.S.:

Allerdings sind die Kosten, die Zinsland Eyemaxx in Rechnung stellt, ebenfalls ziemlich hoch. Das hier trägt Eyemaxx alles zusätzlich zu den Zinsen. Ich habe die IR mal eingeschaltet und kläre Euch auf sobald ich mehr erfahre.

 

Das sind nach meiner Berechung stolze 3,34% p.a. nochmal oben drauf! Damit liegen Eyemaxx' Gesamtkosten bei rund 9,6% p.a. - das ist nicht billig.

 

 

Zitat

Ich habe die IR mal eingeschaltet und kläre Euch auf sobald ich mehr erfahre.[...]

Damit liegen Eyemaxx' Gesamtkosten bei rund 9,6% p.a.

 

 

Nach eigener Aussage hat Eyemaxx in Österreich bereits Erfolge darin erzielt, Mezzanine-Kapitalgeber später fürs B2C-Geschäft zu werben und so als Wohnungsverkäufer bekannter zu werden. Diesen direkten Kontakt bekomme man bei Anleihen nicht. Zudem sei die Zielgruppe eine andere bei Anleiheinvestoren.

 

Eyemaxx-Mezzanine.jpg

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Geschrieben

Verkauf finalisiert: Mit den Sonnenhöfen verkauft Eyemaxx nach eigenen Angaben die größte Transaktion der Firmengeschichte und hat dabei "einen Kaufpreis erzielt, der die ursprünglichen Erwartungen übertroffen hat". Ebenfalls sehr angenehm, dass man mit dem Bauunternehmer "fest vereinbarte Erstellungspreise" vereinbart hat - damit ist die Rendite schon weitgehend fixiert. Und noch besser: "Eine nicht unbeträchtliche Anzahlung auf den Kaufpreis wird kurzfristig bezahlt." Durch die große Menge freiwerdenden Kapitals bestärkt sich die ja seitens Eyemaxx bereits angedeutete Hoffnung, dass zumindest kurz- bis mittelfristig keine Kapitalerhöhungen mehr anstehen.

 

Der Jahrsüberschuss 2018 sollte wegen der Eyemaxx-typischen Bilanzierung nach Baufortschritt zum erwarteten Verkaufspreis (statt wie bei anderen nach Baufortschritt zum Erstellungswert) deutlich steigen. Grob überschlagen müsste bei einer "Eigenkapitalrendite im mittleren zweistelligen Prozentbereich" (Meldung vom September zu dem Projekt), einem EK-Anteil von von nur 10% des Gesamtprojekts, 50,1% Beteiligung an den Sonnenhöfen, 30% Steuerquote und 25% Baufortschritt 2018 mindestens 2 Mio, voraussichtlich aber deutlich mehr, ausmachen - und damit ein Drittel des bereits starken Gesamtjahresüberschuss' 2017.

 

Quelle: https://www.finanznachrichten.de/nachrichten-2018-12/45455318-dgap-news-eyemaxx-schliesst-verkauf-der-sonnenhoefe-ab-groesste-016.htm

 

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