Vermietete Immobilie - Kredit nie tilgen

[Peter1745]

Hallo Community,

 

ich habe eine Frage und bitte euch diese Gedanken sachlich zu kommentieren.

 

Nehmen wir folgendes an:

 

Ich kaufe eine Mietwohnung und nehme dafür einen Kredit zu den derzeit sehr günstigen Zinsen auf (20% des Kreditbetrages habe ich dabei als Sicherheit für die Bank mindestens zur Verfügung). Die Idee ist nun den Kredit nie zu tilgen sondern nur die Zinsen monatlich zu zahlen. Somit würde der steuerlich absetzbare Betrag über die komplette Zeit gleich bleiben. Die Zinszahlung bediene ich über meine Mieteinnahmen. Den Überschuss an Mieteinnahmen lege ich zur Seite. Die Zinsen auf den Kredit mache ich in meiner Steuererklärung komplett als Werbungskosten geltend.

Darüber hinaus schreibe ich die Immobilie noch über 50 Jahre in meiner Steuererklärung ab.

 

Wenn ich nun auch noch in einem Ballungsgebiet wohne in dem die Immobilienpreise immer weiter steigen könnte ich bei Bedarf die Immobilie jederzeit verkaufen und sollte keinen Verlust machen. Mit dem Erlös kann ich den Kredit dann direkt tilgen.

 

Was haltet ihr von der Überlegung? Ist irgendwo ein Denkfehler? Mir scheint es fast zu gut zum wahr zu sein.

 

Sollte hier irgendwas illegal sein bitte ich euch auch mich darauf aufmerksam zu machen. Ich möchte natürlich nichts machen das gegen das Gesetz ist.

 

Vielen Dank im Voraus für eure Hilfe.

[Kolle]

Ich kaufe eine Mietwohnung und nehme dafür einen Kredit zu den derzeit sehr günstigen Zinsen auf (20% des Kreditbetrages habe ich dabei als Sicherheit für die Bank mindestens zur Verfügung). Die Idee ist nun den Kredit nie zu tilgen sondern nur die Zinsen monatlich zu zahlen. Somit würde der steuerlich absetzbare Betrag über die komplette Zeit gleich bleiben.

 

Nur wenn die Zinsen gleich bleiben ! Davon kann man nicht ausgehen.

 

Wenn ich nun auch noch in einem Ballungsgebiet wohne in dem die Immobilienpreise immer weiter steigen könnte ich bei Bedarf die Immobilie jederzeit verkaufen und sollte keinen Verlust machen. Mit dem Erlös kann ich den Kredit dann direkt tilgen.

 

Was haltet ihr von der Überlegung? Ist irgendwo ein Denkfehler? Mir scheint es fast zu gut zum wahr zu sein.

 

 

Dass die Immobilienpreise immer weiter steigen ist eine kühne Annahme. Wir hatten schon Zeiten wo man nur die Hälfte des Kaufpreises erlösen konnte. Über lange Zeiträume muss man total sanieren oder abreisen und neu aufbauen.

 

Insgesamt sehr spekulativ - würde ja sonst jeder so machen. :-

[Sapine]

Bei steigenden Zinsen wird aus dem Überschuss eine Unterdeckung. Gerade bei den aktuellen Immobilienpreisen ist es sehr schwierig ein Objekt mit akzeptabler Rendite zu finden. Vergiss bei Deiner Berechnung nicht, dass es auch noch Kosten gibt, auf denen Du als Vermieter sitzen bleibst. Die 20 % EK sind zur Hälfte schon für Kauf-Nebenkosten drauf gegangen. Und schließlich noch zu steigenden Immobilienpreisen. Eine Garantie auf steigende Preise gibt es nicht und Altbauten erzielen nicht die Preise von Neubauten.

[Peter1745]

Vielen Dank schonmal für eure beiden schnellen Antworten.

 

Ich konkretisiere es einmal.

 

Immobilie => Mietwohnung im Mehrparteienhaus (hoffentlich geringere Belastung bei Sarnierungsarbeiten aufgrund der Gemeinschaft)

Kaufpreis => 130t€

Aktuelles Kreditangebot schnell bei baufi24.de berechnet => 3,67% auf 25 Jahre ohne Anzahlung

Monatliche Zinszahlung => 397,58 €

 

Bei aktuellem Mietpreisen wäre eine Miete von sehr konservativ gerechneten 500 € möglich (unterstes Ende).

 

Somit würde ich jeden Monat noch 100 € weglegen können. Dabei ist es eh nicht relevant da ich am Jahresende alle Zinszahlungen von der Steuer absetzen kann.

 

Zusätzlich schreibe ich den Kaufpreis von 130t€ abzüglich angenommenen 30t€ für das Grundstück linear ab. Somit spare ich weitere 2t€ im Jahr.

 

Das macht also pro Jahr einen "Gewinn" von (400 (Zinsen) + 500 (Mieteinnahmen)) * 12 + 2.000 = 12.800€

 

Natürlich muss ich noch Steuern auf die Miete abziehen, aber das sollte nicht so sehr ins Gewicht fallen.

 

 

Risiken:

- Mietausfall

- Wertverlust der Immobilie

[Kolle]

Risiken:

- Mietausfall

- Wertverlust der Immobilie

 

Sanierung

Zinsniveau in 25 Jahren

 

Dazu noch die ganze Arbeit...

 

Viele haben das Geld für 1 % auf der Bank rumliegen und machen es nicht. Warum wohl ?

[Ramstein]

Hast du schon mal das Wort Instandhaltungsrücklage gehört?

[Sapine]

Die Sonderumlage meiner vermieteten Wohnung beträgt dieses Jahr gute 1000 Euro für den Fassadenanstrich. Erfreulicherweise konnte sich die Hausgemeinschaft durchringen, dass Mülltonnenhäuschen nicht zu bauen, sonst wären noch mal einige Hundert Euro dazu gekommen. Aber ich freu mich auch jetzt schon auf den nächsten Austausch der Wasseruhren (alle 5 Jahre). Den Sanitätsfachmann, der es geschafft hat in der Wohnung 8 Wasseruhren unterzubringen schließe ich auch regelmäßig in mein Nachtgebet ein.

 

Ach ja - das alles kommt on-top auf die Instandhaltungsrücklage.

[Peter1745]

Ich finde eure kritischen Kommentare wirklich gut und würde gerne versuchen Gegenargumente zu finden:

 

1) Zinsniveau in 25 Jahren

=> Definitiv ein Risiko aber könnte dadurch beseitigt werden das es nach 25 Jahren verkauft wird zu den spekulativen Preisen die dann vorherrschen. Alternativ würde ich bei meiner einfachen Rechnung nach 25 Jahren den Kredit ohne Probleme auslösen können.

 

2) Sarnierung + Instandhaltungsrücklage + außergewöhnliche Ausgaben

=> Mir ist klar das es diese Themen gibt aber wenn ich eine Wohnung in einem Haus mit 12 Parteien besitze sind diese Kosten überschaubar denke ich. Ihr könnt mir gerne, und dafür nutze ich gerne das Forum, mit euren Erfahrungen berichten mit welcher Summe man pro Jahr rechnen muss.

 

3) Arbeitsaufwand

=> Sehe ich gerade nicht so übermäßig

 

4) 1% Auf der Bank

WICHTIG für das Verständnis meiner Frage ist ja das ich damit Steuern sparen möchte und das damit gesparte Geld weiter anlegen möchte. Es handelt sich ja nicht nur um den Gewinn aus den Mieten sondern ich spreche mit meiner einfachen Berechnung von fast 13.000 € im Jahr die aus meiner Sicht relativ überschaubaren Risiken gegenüberstehen. Da habe ich schon wesentlich spekulativere Dinge hier im Forum gesehen.

 

Wenn ich nun 5000 Euro für Rückhalte an der Wohnung pro Jahr zurücklegen würde hätte ich noch immer fast 8.000 € im Jahr die ich sonst nicht hätte. Und ich glaube wir sind uns einig das 5k im Jahr für Rücklagen sehr sehr hoch sind.

 

Nachtrag:

Kann ich nicht viele Kosten an der Wohnung / Haus auch auf den Mieter umlegen?

[Sapine]

Mein Beispiel gehört zu einem Haus mit 12 Eigentumswohnungen.

 

Das macht also pro Jahr einen "Gewinn" von (400 (Zinsen) + 500 (Mieteinnahmen)) * 12 + 2.000 = 12.800€

Deinen Gewinn von 13.000 Euro sehe ich nicht. Bei mir kommt Verlust raus bei der Rechnung, wobei Du natürlich einen Teil davon über Steuererstattung zurück bekommen kannst.

 

500*12 (Mieteinnahmen) - 400*12 (Zinsen) - 400 (Reparaturen) - 2000 (Abschreibung) = ?

 

Kann ich nicht viele Kosten an der Wohnung / Haus auch auf den Mieter umlegen?

Die umlagefähigen Nebenkosten habe ich bei der Rechnung einfach weggelassen - einfach nur ein durchlaufender Posten.

[bondholder]

Immobilie => Mietwohnung im Mehrparteienhaus (hoffentlich geringere Belastung bei Sarnierungsarbeiten aufgrund der Gemeinschaft)

– Eigentumswohnungen sind (qm-Preise) erheblich teurer als ganze Mietshäuser

– Du wirst Zwangsmitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft – lustige Veranstaltungen (Wohnungseigentümerversammlung) inklusive

– Bei einer einzigen Wohnung machen sich Ausfälle etc unschön bemerkbar

 

Wenn du zocken willst, dann mach's richtig und kaufe ein ganzes Mietshaus (oder mehrere). Wenn sich deine Kalkulation als falsch erweist, gibt's als Ausweg immer noch die Privatinsolvenz...

[mkon]

Sorry aber ich finde die ganze Idee seltsam, hast du dir das schon mal richtig durchgerechnet? Im Endeffekt verlagerst du höchstens Einnahmen vom Staat zur Bank und wirst damit langfristig wohl kaum besser fahren als den Kredit wirklich zu tilgen. Ich meine ich kann auch Steuern sparen indem ich einen Job mit einem geringen Gehalt suche, oder mit Wertpapieren absichtlich Verlust mache so dass ich dem Staat weniger KESt zahlen muss. Solange dein Grenzsteuersatz nicht 100% ist kannst du unmöglich durch das Absetzen von Ausgaben (Zinsen) den entgangenen Gewinn (Zinsen die du durch Tilgung nicht mehr hättest zahlen müssen) ausgleichen.

 

Es sei denn du erwirtschaftest mit dem Kapital das du zum Tilgen verwenden könntest mehr als du an Zinsen zahlst, aber da haben sich schon einige verzockt.

[Peter1745]

Vielleicht löst sich hier auch schon meine Rechnung auf. Ich gehe davon aus das die Zinsen zu 100% steuerlich geltend gemacht werden, sich also meine Steuerlast um die 4.800 € verringert und ich somit am Ende des Jahres theoretisch keine Ausgaben für die Zinsen hatte (ich erhalte 4.800€ an Steuern zurück). Dasselbe dachte ich bei den Abschreibungen von 2.000 €.

 

Aber du hast recht das ich da etwas falsch gerechnet hat. Die Zinsen wären unter der Annahme oben Wertneutral. Die Abschreibungen erhalte ich aber komplett erstattet. Somit wäre der Gewinn folgendermaßen:

 

500*12 (Mieteinnahmen) - 400 (Rücklagen) + 2.000 (Abschreibung weil ich sie durch die Steuererklärung zurückerhalte) = 7.600 €

 

Wie gesagt, ich finde es gut das ihr euch beteiligt. Aber bitte behaltet im Kopf das mir diese Idee nur durch den Kopf gegangen ist und ich mir bewusst bin das es da einen Haken geben muss weil es sonst viele machen würden. Aber genau diesen Haken versuche ich ja zu finden. Ich habe nicht vor mir morgen eine Wohnung zu kaufen und das durchzuziehen (also keine Sorge).

 

Daher verzeiht mir bitte diese verrückte Idee und habt etwas Nachsicht mit einem Neuling in diesem Bereich. Ich versuche durch euch und dieses Forum doch nur zu lernen.

 

Noch eine Frage und bitte nicht gleich auf mich losgehen:

Die 400 Euro die ich an Zinsen absetzen kann würde ich zu meinem Steuersatz von 47% zurückerhalten, oder? Also 188 €? Dann wäre die obige Rechnung natürlich falsch. Auch von der Abschreibung würde ich dann 47% erhalten, also 940 €.

[Malvolio]

Nur kurz zur Klarstellung. Du bekommst die Abschreibung nicht zurück. Du kannst sie als Werbungskosten bei der Steuereklärung geltend machen und reduzierst dadurch ggf. deine Steuerzahlungen. Die zahlungswirksame Ersparnis hängt neben der Höhe der Abschreibung auch von deinem individuellen Steuersatz ab. Analog läuft es für Aufwendungen wie Zinsen.

[Peter1745]

Nur kurz zur Klarstellung. Du bekommst die Abschreibung nicht zurück. Du kannst sie als Werbungskosten bei der Steuereklärung geltend machen und reduzierst dadurch ggf. deine Steuerzahlungen. Die zahlungswirksame Ersparnis hängt neben der Höhe der Abschreibung auch von deinem individuellen Steuersatz ab. Analog läuft es für Aufwendungen wie Zinsen.

 

Aber wenn ich nun 20t€ an Steuern zahlen würde dann würde ich doch die 47% die mein Steuersatz wäre von den Abschreibungen und den Zinsen zurück erhalten. Weil diese senken ja mein zu versteuerndes Kapital.

[Malvolio]

Nur kurz zur Klarstellung. Du bekommst die Abschreibung nicht zurück. Du kannst sie als Werbungskosten bei der Steuereklärung geltend machen und reduzierst dadurch ggf. deine Steuerzahlungen. Die zahlungswirksame Ersparnis hängt neben der Höhe der Abschreibung auch von deinem individuellen Steuersatz ab. Analog läuft es für Aufwendungen wie Zinsen.

 

Aber wenn ich nun 20t€ an Steuern zahlen würde dann würde ich doch die 47% die mein Steuersatz wäre von den Abschreibungen und den Zinsen zurück erhalten. Weil diese senken ja mein zu versteuerndes Kapital.

 

Wenn dein Steuersatz (Grenzsteuersatz) konstant 47% wäre, dann ist das richtig. Wenn Du Dich in einer anderen Tarifzone im ESt-Tarif bewegst, dann ist es natürlich nicht mehr so einfach zu rechnen. Über einen langen Zeitraum muss man auch damit rechnen, dass sich das Steuerrecht ändern könnte.

[lenzelott]

Nur kurz zur Klarstellung. Du bekommst die Abschreibung nicht zurück. Du kannst sie als Werbungskosten bei der Steuereklärung geltend machen und reduzierst dadurch ggf. deine Steuerzahlungen. Die zahlungswirksame Ersparnis hängt neben der Höhe der Abschreibung auch von deinem individuellen Steuersatz ab. Analog läuft es für Aufwendungen wie Zinsen.

 

Aber wenn ich nun 20t€ an Steuern zahlen würde dann würde ich doch die 47% die mein Steuersatz wäre von den Abschreibungen und den Zinsen zurück erhalten. Weil diese senken ja mein zu versteuerndes Kapital.

 

Ich bezweifle im Moment, dass Du bei 20T€ Steuern bereits einen Grenzsteuersatz von 47% hast.

Bei grobem Überschlagen der 2014er EKST Tabelle würde ich mal auf 37% tippen.

 

EDIT: hab in der Splittingtabelle nachgeschaut (keine Ahnung ob Du verheiratet bist)

[lenzelott]

Gibt mehrere Dinge zu beachten bei Deinem angedachten Vorhaben:

 

1. Ich glaube nicht, dass Du eine Bank findest, die Dir ein Tilgungsloses Darlehn vergibt ohne Ersatzsicherheiten.

 

2. Was willst Du mit dem Geld machen dass Dir nach Deiner grandiosen Rechnung übrig bleibt?

Hast Du risikolose Anblagemöglichkeiten, die mehr als 3,x% pa erwirtschaften?

 

3. Die Abschreibung erspart Dir zwar ein bisschen Einkommensteuer, allerdings wirst Du den Betrag in Realität auch benötigen um allfällige Reperaturen irgendwann durchführen zu können. Und mit 2% pro Jahr ist das imho schon recht knapp.

 

4. Machst Du die Vermietung selber oder musst Du bei jedem Mieterwechsel einen Makler beauftragen, der im zweifelsfalle auch wieder ne Rechnung stellt?

 

5. Was machst Du wenn Deine Wohnung mal längere Zeit leer steht (Ich habe eine Wohnung in Leipzig, da hatte ich das Vergnügen 15 Monate lang in Folge)?

 

 

Nur so am Rande:

Früher (ca. 10 oder 15 Jahre her) war das steuerlich optimale Modell mal: Endfälliges Darlehn mit Tilgungsaussetzung, die Tilgung wanderte in eine Lebensversicherung deren Ablaufleistung am Ende auch noch Steuerfrei war.

Die Versicherung hat sich die Bank als Sicherheit abtreten lassen.

Die Politik hat die Möglichkeit aber allesamt (zum Teil rückwirkend) negiert.

Wer das gemacht hat, hat jetzt ein ganz kleines Problemchen:

Die Versicherungen wurden damals mit einer Ablaufrendite von zb. 7% kalkuliert, die aber keine der Versicherung mehr erwirtschaften kann.

Und am Ende, wenn die Versicherung fällig wird und das Darlehn ablösen soll, bleibt auf einmal 30% des Darlehns ungetilgt.

 

Wenn ich nun auch noch in einem Ballungsgebiet wohne in dem die Immobilienpreise immer weiter steigen könnte ich bei Bedarf die Immobilie jederzeit verkaufen und sollte keinen Verlust machen. Mit dem Erlös kann ich den Kredit dann direkt tilgen.

 

Die letzten Jahre steigen die Immobilienpreise in Deutschland wieder, auch aufgrund der enorm günstigen Zinsen.

In der letzten Dekade haben Immobilien allerdings tatsächlich nicht mal einen Inflationsausgleich geliefert, im Gegenteil.

 

Und das sich Immobilienpreise mal schnell halbieren können (oder schlimmer) haben die Amis oder die Spanier in den letzten Jahren erleben dürfen (da hat nämlich auch jeder an dieses "Naturgesetz" geglaubt)

 

 

Aktuell denkt sogar schon unsere lieber Herr Schäuble über eine Immoblase nach und Du glaubst an ewgi steigende Preise, bitte träum Dich nicht reich.

[lenzelott]

Kaufpreis => 130t€

Aktuelles Kreditangebot schnell bei baufi24.de berechnet => 3,67% auf 25 Jahre ohne Anzahlung

Monatliche Zinszahlung => 397,58 €

 

Viel Erfolg beim Versuch ein Darlehn zu den Konditionen bei Tilgungsaussetzung ohne weitergehende Sicherheiten zu bekommen.

Unter 1% Tilgung bekommst Du nix aus meiner Erfahrung (was annderes kann man da auch nicht eingeben auf deren Seite).

Deine monatliche Belastung mit Tilgung beläuft sich da auf 506€.

 

Im übrigen geht der Zinssatz um sage und schreibe 1% runter bei 25 Jahren Laufzeit, wenn Du genügend Eigenkapital mitbringst:

 

Objektwert 130T€, Darlehn 130T€: 3,67%

Objektwert 130T€, Darlehn 90T€: 2,78%

Einfacher Dreisatz: die letzten 40T€ kosten Dich 5,67%

 

 

Bei aktuellem Mietpreisen wäre eine Miete von sehr konservativ gerechneten 500 € möglich (unterstes Ende).

Kaltmiete oder Warmmiete ?

Wie hoch ist das Hausgeld?

Wie hoch ist die darin enthaltene Instandhaltungsrücklage (BETRAG)?

Wieviel kostet die Hausverwaltung monatlich?

Wie hoch ist die angesparte Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft?

Wie alt ist das Objekt?

Wie groß ist das Objekt?

.....

[polydeikes]

Ich kann aus Beobachtung in meinem Bekanntenkreis in erster Linie nur ableiten, dass Geld durch Immobilienvermietung durch Arbeitskraft erzielt wird.

 

Immobilien werden durch eigene Arbeit aufgewertet, in Stand gesetzt. Da gibts keine Makler zur Vermietung oder Hauswirtschaftler oder Fremdhandwerker (außer bspw. bei Gas) etc., das wird alles in zusätzlicher Arbeitsleistung nach Feierabend erbracht. Und ich kenne niemanden, der Immobilien zu normalen Marktpreisen kauft. Dazu gehört eine entsprechende Marktkenntnis und Zugriff auf den Markt. Ergibt sich nach meinen Beobachtungen durch handwerkliche Tätigkeiten oder Hintergründe oder starke soziale Vernetzung.

 

Mal einfach ne Wohnung kaufen nur um einen Verschiebungseffekt zu Nutzen findet da nicht statt ...

 

Konkreter Fall 1)

Frau Pflegedienst (selbstst.), Mann im weitesten Sinne handw. tätig (Baustoffbranche). Es werden regelmäßig Immobilien erworben aus dem Kundenkreis der Frau und auf Basis der unvermeidlichen Entwicklung ... alle erheblich FK gehebelt.

 

Konkreter Fall 2)

Gelernter Landschaftsgärtner im städtischen Bauamt, wusste relativ früh von baulichen Maßnahmen zur Hochwasservorsorge (wir wohnen nahe Mosel). Hat in Kooperation Objekte erworben, aufgewertet und der größte Wertzuwachs kam durch die Investitionen der Stadt zur Hochwasserprävention ...

 

Konkreter Fall 3)

Gar kein handwerklicher Hintergrund, Gastronom mit Anteil an Weinberg. Erwirbt Immos nicht zur Vermietung, sondern macht nur Ferienwohnungen draus. Da wird der Stammgast dann halt mal im eigenen Sportwagen mit auf den Nürburgring genommen etc. pp., von allein läuft das nicht ...

 

Natürlich werden Finanzierungsoptionen genutzt, Steuern gespart, die Versicherungen regelmäßig unfreiwillig an Instandhaltungskosten beteiligt etc. ... die diversen Tricks haben die schon drauf.

 

Aber Steuern sparen als einzige Triebfeder ohne sämtliche anderen Faktoren zu beherrschen / zu erbringen kann für mein Dafürhalten nicht gut gehen.

 

Ich kann mal grad nen Nagel in die Wand hauen, aber sicher keine Immo in Stand halten oder eine Bausubstanz einschätzen, noch mal eben nen Mietnomaden vor die Tür setzen etc. pp. ... deswegen kommen Immobilien zur Vermietung für mich nicht in Frage, egal was bspw. eine Steuerersparnis theoretisch einbrächte. So schön kann ich mir die gar nicht rechnen, als das es den Stress und die gesamten Risikofaktoren aufwiegen würde.

[Kolle]

Als ich noch jung und in Geldanlagen unerfahren oder anders ausgedrückt "naiv" war, hatte ich ähnliche Gedanken wie der TO. Damals gab es noch keine Internetforen. Auf die Idee, nicht zu tilgen, wäre ich aber auch damals nicht gekommen.

 

Ich habe 1985 eine ETW aus "steuerlichen Gründen" gekauft Damals hatte es sich sogar noch wegen der attraktiven Abschreibungsmöglicheiten gelohnt. Auch die Grunderwerbsteuer und andere Kaufnebenkosten waren noch geringer. Gekauft habe ich direkt vom Bauunternehmer. Im Nachhinein ein mittelmäßiges Geschäft, mit meinen anderen Kapitalanlagen hatte ich in den letzten 30 Jahren deutlich mehr "verdient". Eine Katastrophe war es auch nicht. Man probiert halt mal "selles und jenes" und lernt immer dazu. Besser als das Geld einfach auszugeben allemal. Ein kleiner Anreiz war damals der Gedanke, im Alter mal selbst in der Stadt zu wohnen in der man aufgewachsen ist. Meine Ansprüche sind aber auch gewachsen, mit 64 m² käme ich heute nicht mehr klar und inzwischen bin ich in dem nahegelegenen Dorf etabliert.

 

Was ich gelernt habe: Nie Steuern sparen koste es was es wolle. Steuerliche Vorteile nimmt man mit, aber man macht nie etwas nur wegen den Steuern.

 

Wie von anderen schon erläutert: Vermietermodelle lohnen sich nur wenn man eine hohe Affinität bei Immobilien mitbringt, dem Zweck dienliche soziale Netzwerke hat, der Einkaufspreis und die Masse ( komplettes Mietshaus, nicht einen Teil davon ) stimmt.

[Peter1745]

Vielen Dank für eure Antworten.

 

Zu den hier angegebenen steuerlichen Daten habe ich natürlich keine echten Angaben gemacht . Die 20t€ waren einfach mal so dahingeschrieben. Ich weiß welchen Steuersatz ich habe und was ich an Steuern zahlen (und da bewegen wir uns nicht mit einer 2 vorne). Also bitte das Beispiel nicht so auseinandernehmen.

 

Auf der Seite kann man definitiv die 0% Tilgung angeben. Man muss nur in die erweiterten Optionen gehen und ich kann dir gerne einen Screenshot schicken

 

Ich finde es schade das ihr so tut als hätte ich geschrieben das es mein super Tip zum steuern sparen ist. Ich fühle mich hier ein wenig angegriffen, dabei wollte ich nur eine Idee in den Raum werfen bei der ich wusste das sie einen Haken haben musste und ihn mit euch beleuchten. Das ich so etwas niemals ohne fachliche Beratung von einem Steuerberater und Vermögensverwalter in eine mögliche Option verwandeln würde sollte klar sein.

 

Kann man denn wirklich Leipzig mit z.B. Hamburg oder München vergleichen? Ich weiß aus eigener Erfahrung das es in Leipzig kein Problem ist eine Wohnung (als Mieter) zu finden, aber in Hamburg wird man wie beim Vorstellungsgespräch behandelt und hat Besichtigungen mit 10 anderen Leuten. Aber natürlich kann sich auch das wieder ändern.

[tyr]

Kann man denn wirklich Leipzig mit z.B. Hamburg oder München vergleichen?

Man kann Leipzig mit Hamburg und München vergleichen. Die Bedingungen für viele Wohn-Immobilien sind aber wie du schreibst derzeit in Leipzig und Hamburg/München verschieden. Und ich nehme an, dass auch in absehbarer Zukunft starke Unterschiede bestehen bleiben werden, insbesondere im Vergleich zu München.

 

Mache Vermietung wenn dann in der Nähe deines langfristigen örtlichen Lebensmittelpunktes. Du musst den Immobilienmarkt vor Ort gut kennen und ggf. auch mal leicht öfter vorbei sehen (können). Immobilien mit dem Ziel der vermietung erwerben/finanzieren ist eine klassische Unternehmertätigkeit. Das ist keine Geldanlage für Privatanleger. Wenn es dir egal ist, wo du investierst und du nur in Immobilien investieren möchtest, würde ich an deiner Stelle eher in offene Immobilienfonds (Achtung, Fallstricke!), REITs oder Aktien von Immobilienfirmen investieren.

 

Den ganzen Unsinn von Geld ausgeben, um Steuern zu sparen würde ich gleich ganz bleiben lassen, es sei denn, man macht das als Steuerberater hauptberuflich und weiß wirklich, was man da tut. Und das ist hier offensichtlich nicht der Fall. Die viel höhere Wahrscheinlichkeit ist, dass du dir die Finger daran verbrennen wirst.

[polydeikes]

Du zahlst in Hamburg oder München aber eben auch die Preise für die Immobilien, welche die bisherigen Mietpreissteigerungen für die Zukunft schon vorweg nehmen. Das ist eingepreist. Interveniert die Politik, bspw. durch Mietpreisbremse, Wohnraumförderunge etc., kann die zukünftige Entwicklung anders aussehen.

 

Am bedenklichsten finde ich aber dieses "Hamburg, München" Totschlagargument. Zwischen Hamburg und München liegen rund 800 Autobahnkilometer. Das spricht nicht gerade dafür, dass man an beiden Orten gleichzeitig wohnt, sich auskennt, handeln kann ... im Regelfall. Und das trifft wieder genau die diversen Dinge, die dir zum Bedenken gegeben wurden.

 

Was das persönlich angegriffen angeht:

Zunächst mal präsentierst du Zahlen und sagst später: Ätsche, Bätsche ... war gar nicht real. Gut, ich persönlich nehm nicht mal 1/10tel dessen was hier im WPF gepostet wird für bare Münze und bin damit vermutlich immernoch viel zu optimistisch, aber man könnte sehr wohl hingehen und sagen: "Ich fühle mich veräppelt."

 

Wenn du Zahlen präsentierst und diese sind wenig geeignet, werden sie dir im WPF halt um die Ohren gehauen. Das ist nicht persönlich sondern als Hilfestellung gemeint. Wenn du "ja"-Sager zur Bestätigung von Milchmädchenrechnungen suchen solltest, musst du entweder Richtung gute-frage, wallstreet online gehen oder einfach im WPF was Pauschales gegen Versicherungen schreiben. Dann erhälst du den ggf. gewünschten Effekt, so das denn dein ursprüngliches Interesse gewesen sein sollte.

[Kolle]

Ich finde es schade das ihr so tut als hätte ich geschrieben das es mein super Tip zum steuern sparen ist. Ich fühle mich hier ein wenig angegriffen, dabei wollte ich nur eine Idee in den Raum werfen bei der ich wusste das sie einen Haken haben musste und ihn mit euch beleuchten.

 

Sorry und vielmals Entschuldigung, niemand wollte dich angreifen, bloßstellen o.ä.. In einem Forum lesen viele mit, auch noch dann wenn die Diskussion hier vorüber ist. Und deshalb ist es wichtig, klar auf einige Fakten und Fallstricke hinzuweisen.

 

Im übrigen sind mir selbst die Ideen ausgegangen wie ich mit meinen Möglichkeiten mein Kapital noch gleichzeitig sicher und lukrativ anlegen kann. Ich sehe momentan bei allen Anlageklassen überwiegend mehr Risiken als Chancen, das drückt sich dann auch in meinen Postings aus und kann leicht oberlehrerhaft ankommen. Es ist dennoch sehr wichtig darüber zu diskutieren. Irgendwann findet man dann auch mal wieder etwas was sich lohnt. Wenn man nicht vorher schon sein Kapital mit den falschen Investitionen verschossen hat. Dinge die jeder schon macht oder machen kann sind meist keine lohnende Investition mehr, dafür sind sie etabliert, ausdiskutiert und relativ sicher. In diese Klasse ordne ich auch Immobilien ein, solange die Rahmenbedingungen stimmen. Wenn sie stimmen, eine der wenigen Möglichkeiten kalkulierte Gewinne mit geliehenem Geld zu machen.

[Schildkröte]

Kann ich nicht viele Kosten an der Wohnung / Haus auch auf den Mieter umlegen?

Meine Vorredner haben schon viel zu Deiner Idee geschrieben und Du bist ja bereits wieder etwas zurückgerudert. Die Bewertung von Immobilien war ein Teil meines Studiums. Auch wenn meine heutige Tätigkeit im Liegenschaftswesen sich auf den ländlichen Bereich (Agrar und Forst sowie Verkehr und Energie) konzentriert, möchte ich einige Anmerkungen zu Deinem Anliegen machen.

 

Deine obige Antwort zu den Bewirtschaftungskosten lässt sich mit "jein" beantworten: Grundsätzlich lassen sich nur die Betriebskosten vollständig auf die Mieter umlegen. Bei Sanierungen ist das teilweise schon etwas schwieriger. Der Gesetzgeber möchte verhindern, dass infolge von Luxussanierungen Altmieter sich ihre Miete nicht mehr leisten können und neue Mieter einen saftigen Aufschlag berappen dürfen. Wie sich Bewirtschaftungskosten im Alltag äußern können, dazu verweise ich an andere User, welche Eigentumswohnungen vermieten und/oder als Liegenschaftsverwalter tätig sind. Nach Aussage von meinem Professor und meinen Onkel (Inhaber einer Immobilienfirma) betragen die Bewirtschaftungskosten erfahrungsgemäß zwischen 13% und 16% der Jahreskaltmiete. Präzisere Angaben sind stark vom konkreten Einzelobjekt abhängig (Alt- oder Neubau; sanierungsbedürftig oder gerade frisch saniert etc.).

 

Bei Mietimmobilien wird zur Ermittlung des Markt- bzw. Verkehrswertes das Ertragswertverfahren angewendet. Die Gretchenfrage ist hierbei unter anderem die Leerstandquote. Bei einer einzelnen Eigentumswohnung sollte es auf der Hand liegen, dass ein klassisches Klumpenrisiko vorliegt. Das Stichwort "Mietnomade" wurde ja bereits genannt. Sofern es sich nicht um eine Top-Lage handelt, kann eine Wohnung auch schonmal längere Zeit leer stehen. In beiden Fällen fällt kein Ertrag an. Bei der Wahl des Mieters sollte außerdem darauf geachtet werden, dass dieser möglichst lange in der Wohnung leben wird. Denn eine erhöhte Fluktuation bedeutet halt einen höheren Aufwand für die Neuvermietung (Makler, Schönheitsreparaturen, zwischenzeitlicher Mietausfall etc.). Deshalb sind beispielsweise Studentenappartments und Pendlerwohnungen nicht unbedingt die beste Anlageempfehlung. Der Markt für Gewerbeimmobilien funktioniert im Vergleich zu Wohnimmobilien etwas anders. Sofern man dazu in der Lage ist, sollte man sich zwecks Risikostreuung besser ein ganzes Mietshaus und/oder mehrere Eigentumswohnungen kaufen. Für Kleinanleger empfehlen sich eher Immobilienaktien bzw. REITs oder auch Wohnungsbaugenossenschaften. Offene und geschlossene Immobilienfonds sind ein Thema für sich.

 

Um zur Finanzierung zurückzukommen: Immerhin planst Du mit 20% Eigenkapital. Ein Studienkollege von mir hat sich inzwischen die dritte Eigentumswohnung mit 0% Eigenkapital gekauft. Da sage ich besser nichts zu. Bedenke aber, dass Du bezogen auf den Kaufpreis zusätzlich mit ca. 10% Nebenerwerbskosten rechnen musst (Grunderwerbssteuer, Makler, Notar, Grundbuchamt etc.). Die Bausparkasse meiner Versicherung verlangt mindestens 28,5% Eigenkapital. Das Eigenkapital stellt aus Sicht der Bank bzw. Bausparkasse auch einen gewissen Risikopuffer bzw. Sicherheitsabschlag dar. Deshalb ermittelt sie für das Objekt den sog. Beleihungswert. Vereinfacht lässt sich sagen, dass der Beleihungswert technisch genauso wie der Markt- bzw. Verkehrswert berechnet wird, jedoch etwas "vorsichtiger". Die Immobilienkrisen in der jüngeren Vergangenheit waren ja neben billigem Geld, Preisblasen, Schrottpapieren etc. unter anderem auch in der Annahme begründet, dass die Immobilienpreise stets weiter steigen oder zumindest nicht sinken werden.

 

Mit steuerlichen Aspekten in Bezug auf Immobilienfinanzierungen habe ich mich bisher noch nicht so ausführlich beschäftigt. Wenn Du Dein Vorhaben tatsächlich realisieren willst, rate ich Dir vorher unbedingt zu einem Gespräch mit einem kompetenten Steuerberater! Persönlich finde ich es in Ordnung, wenn man Steuervorteile "mitnimmt". Im Vordergrund sollte meiner Meinung nach jedoch immer das Geschäftsmodell stehen. Im Zweifelsfall bringt es schließlich nichts, wenn man meinetwegen z. B. 5.000 € Steuern spart, am Ende jedoch womöglich einen Verlust von 50.000 € einfährt. Oder anders ausgedrückt: Man schafft sich ja auch keine Kinder nur wegen des Kindergeldes an bzw. verzichtet auf Kinder, wenn es kein Kindergeld geben würde.