Vermietete Immobilie - Kredit nie tilgen

[Peter1745]

Was das persönlich angegriffen angeht:

Zunächst mal präsentierst du Zahlen und sagst später: Ätsche, Bätsche ... war gar nicht real. Gut, ich persönlich nehm nicht mal 1/10tel dessen was hier im WPF gepostet wird für bare Münze und bin damit vermutlich immernoch viel zu optimistisch, aber man könnte sehr wohl hingehen und sagen: "Ich fühle mich veräppelt."

 

Wenn du Zahlen präsentierst und diese sind wenig geeignet, werden sie dir im WPF halt um die Ohren gehauen. Das ist nicht persönlich sondern als Hilfestellung gemeint. Wenn du "ja"-Sager zur Bestätigung von Milchmädchenrechnungen suchen solltest, musst du entweder Richtung gute-frage, wallstreet online gehen oder einfach im WPF was Pauschales gegen Versicherungen schreiben. Dann erhälst du den ggf. gewünschten Effekt, so das denn dein ursprüngliches Interesse gewesen sein sollte.

 

Ich weiß nicht wie du darauf kommst das alle Zahlen falsch sind. Das einzige falsche war der Anteil der durch die Steuer einbehalten wurde weil man dadurch Rückschlüsse auf mein Einkommen machen kann und ich nicht unbedingt alles hier im Forum öffentlich machen möchte. Und genau das ist ja überhaupt nicht relevant sondern sollte nur dazu dienen das niemand ankommt und sagt "du musst erst einmal so viele Steuern zahlen um sie zurück zu erhalten". Ansonsten waren alle Zahlen in Ordnung und recherchiert. Es gibt konkrete Eigentumswohnungen in einer guten Lage für diesen Preis und auch die Kaltmiete wurde mehr als konservativ geschätzt. Darüber hinaus weiß ich aus Bekanntenkreisen das es Kredite ohne Tilgung gibt und auch auf der Homepage habe ich ein konkretes Angebot berechnet. Nur die Zahlen für Rücklagen und Reparaturen konnte ich nicht abschätzen und habe es aber auch klar so ausgedrückt. Bei Fehlern in meiner Rechnung freue ich mich natürlich wenn sie korrigiert werden. Dahinter steckt aber keine Absicht und dafür ist ja dieses Forum da. Ich möchte auf keinen Fall Ja-Sager aber ich denke das sollte durch meine Posts deutlich gemacht worden sein.

 

@Knolle:

Vielen Dank für deinen Beitrag. Du hast mir immer sehr gut geantwortet und von dir habe ich mich nicht angegriffen gefühlt. Ich habe das gleiche Gefühl das es nichts mehr gibt und man sich irgendwas neues überlegen muss. Gerade deswegen komme ich ja auch auf so eine verrückte Idee und möchte sie mit den Experten hier im Forum diskutieren. Es hätte ja sein können das es die super Idee ist oder das man aus der Idee irgendwas verwenden kann und die Sache weiterentwickelt.

 

@Schildkröte:

Danke für deinen ausführlichen Beitrag und die fabelhaften Einblicke die du mir damit geliefert hast.

 

 

[polydeikes]

Such mal bitte das Wort "falsch" in meinem Post. Langsam werd ich kirre hier ...

 

Nicht die ganze Wahrheit für eine Modellrechnung schreiben ist vollkommen okay. Im Internet, in Foren und auch speziell hier dürften regelmäßig erhebliche Dissonanzen zwischen Vermeintlichem und Tatsächlichem bestehen, ganz normal. Nur wenn man halt Zahlen schreibt, besteht eben die Gefahr, dass diese nicht geeignet sind. Der Hinweis darauf ist wiederum absolut legitim und verständlich.

 

Nur der Grundtenor war ja wohl recht eindeutig, dass vor diesen Zahlen diverse andere Punkte Berücksichtigung finden sollten. Schön rechnen kann man sich danach immernoch alles ...

 

Und wenn du alle Bedenken ohne weiteres für dich ausschließen kannst - um so besser, dann investier eben in Immobilien. Siehe Kolle:

 

Dinge die jeder schon macht oder machen kann sind meist keine lohnende Investition mehr, dafür sind sie etabliert, ausdiskutiert und relativ sicher. In diese Klasse ordne ich auch Immobilien ein, solange die Rahmenbedingungen stimmen. Wenn sie stimmen, eine der wenigen Möglichkeiten kalkulierte Gewinne mit geliehenem Geld zu machen.

[Sapine]

Ich weiß nicht wie du darauf kommst das alle Zahlen falsch sind. Das einzige falsche war der Anteil der durch die Steuer einbehalten wurde weil man dadurch Rückschlüsse auf mein Einkommen machen kann und ich nicht unbedingt alles hier im Forum öffentlich machen möchte.

Nicht das erste mal, dass jemand bedeckt bleiben will wenn es um sein Einkommen oder seine Finanzen geht, wenn er hier postet. Bei Deinem Vorhaben ist Dein persönlicher Steuersatz relevant, weil man das ganze sonst kaum beurteilen kann. Wenn Du ihn verschweigst bzw. was schlimmer ist, falsch darstellst, musst Du Dich nicht wundern, wenn hinterher Käse raus kommt. Nein keine Angst ich will weder Deinen Grenzsteuersatz wissen noch sonst irgendetwas, was Rückschlüsse auf Dein Einkommen zulässt. Aber bitte habe auch Verständnis, dass man sich in seiner Hilfsbereitschaft sagen wir mal nicht gerade bestätigt fühlt, wenn jemand entscheidende Parameter falsch darstellt und die in die Antwort gesteckte Mühe für die Katz ist.

[Underdog]

500*12 (Mieteinnahmen) - 400 (Rücklagen) + 2.000 (Abschreibung weil ich sie durch die Steuererklärung zurückerhalte) = 7.600 €

Die Rechnung passt vorn und hinten nicht.

 

Das FA rechnet 500*12 Mieteinnahmen - nicht umlagefähige NK (vielleicht so 300,-) - 2000 Afa - 4771 Zinsen = -1071.

Steuerrückerstattung bei bestenfalls 42%: 450

 

Deine effektive Rechnung:

500*12 Miete - 300 n.u. NK - 4771 Zinsen + 450 Steuererst. - 400 Rücklage = 979 Gewinn pro Jahr.

 

Du hattest aber schon ca. 12 000 Einstandskosten (über Afa kommt hier minimal noch was zurück vom FA),

brauchst also grob 12 Jahre um auf Null zu sein.

 

Alle weiteren ungeplanten Kosten werden zwar zu 42 % über Steuer gedeckt, aber die 58% gehen von den 979 weg.

 

Summa summarum: Nullsummenspiel mit Spekulation auf Wertsteigerung

[harryguenter]

Ich käme da nochmal gerne auf den Anfang der Idee zurück:

"Die Idee ist nun den Kredit nie zu tilgen..."

Aus meiner Sicht scheitert das Ansinnen daran, dass es keine tilgungsfreien Kredite gibt. Zumindest nicht ohne zweckgebundenes Sparprodukt parallel abzuschließen.

[Raccoon]

Was ich gelernt habe: Nie Steuern sparen koste es was es wolle. Steuerliche Vorteile nimmt man mit, aber man macht nie etwas nur wegen den Steuern.

Zustimm.

[Kolle]

Ich käme da nochmal gerne auf den Anfang der Idee zurück:

"Die Idee ist nun den Kredit nie zu tilgen..."

Aus meiner Sicht scheitert das Ansinnen daran, dass es keine tilgungsfreien Kredite gibt. Zumindest nicht ohne zweckgebundenes Sparprodukt parallel abzuschließen.

 

Es gibt tilgungsfreie Kredite. Solange genügend Sicherheiten vorhanden sind. Ich habe selbst zwei davon. Haben die Banken von sich aus angeboten.

 

Allerdings tilge ich drei weitere Kredite innerhalb von wenigen Jahren und danach kommen die letzten dran. Von "unendlichen" Krediten halte ich nichts. Ich will ja selbst mal was verdienen, in der Kreditphase verdienen hauptsächlich die Banken.

[tyr]

Hat der tilgungsfreie Kredit denn auch eine unendliche Zinsbindung? Sonst hat man gleich noch das Zinsänderungsrisiko mit eingekauft.

 

Es wird Zeit, dass die Zinsen wieder steigen. Dann beruhigt sich hoffentlich der Markt für kreditfinanzierte Immobilien. Sich unbegrenzt mit Risiken eine Immobilie bei der Bank zu mieten, diese weiter zu vermieten und dann zu hoffen, mit Steuertricks irgendwie auf einen grünen Zweig zu kommen ist als Idee wohl nur dem aktuell niedrigem Zinsniveau geschuldet.

[Kolle]

Hat der tilgungsfreie Kredit denn auch eine unendliche Zinsbindung? Sonst hat man gleich noch das Zinsänderungsrisiko mit eingekauft.

 

Nein, sowas gibt es nicht ! Bei mir waren es 4 und 5 Jahre. Genau abgestimmt auf mein Gesamtkonzept. Die zwei tilgungsfreien Kredite liegen zinsmäßig sehr nahe am Niveau des DKB-Sparplans gleicher Laufzeit http://www.wertpapie...1-dkb-sparplan/ wobei ich vorhabe diese langfristig zu besparen ( solange die Zinsen auf dem jetzigen Niveau bleiben, wovon ich angesichts der hohen Staatsverschuldung, des geringen Wachstums und demografischer Effekte ausgehe. ).

 

Man kann natürlich nie sagen wo die Zinsen in 10 Jahren stehen werden. Finanzierungen müssen aus kaufmännischer Vorsicht immer so gestrickt sein, dass sie jederzeit bedient werden können. Zeitlich ungebrenzte Kredite sind grundsätzlich ein untaugliches Instrument. Vor einigen Jahren waren Kredite in Fremdwährungen sehr beliebt ( hauptächlich CHF und YEN ), da haben sich viele die Finger verbrannt weil sie das Währungsrisiko unterschätzt haben.

 

Die Königsklasse der Investitionen sind Produkte die man auf Grund der Planbarkeit, Sicherheit und Gesamtkapitalrendite mit Krediten aufhebeln kann. Die erzielbaren Renditen liegen bei größerer Sicherheit und geringerer Volatilität oberhalb von üblichen Finanzmarktprodukten ( Aktien, Anleihen etc. ).

 

Bei solchen Produkten ist ein aktives Management notwendig. Die Mehrrendite gegenüber Finanzmarktprodukten ist der Lohn der Arbeit die man damit hat. Eine gewisse Mindestgröße ist notwendig damit der Stundenlohn nicht unter den derzeit vieldiskutierten Mindestlohn fällt. Mit einzelnen ETW schafft man es nicht, rentable Skaleneffekte zu erzielen. Richtig ist natürlich klein anzufangen, die Lernkurve ist unverzichtbar für den Erfolg.

 

Allgemein: Immobilieninvestoren stützen, genau wie andere Investoren, die Zinsen u.a. für Sparer. Bei Neubauten auch die Konjunktur. Das sind die Leute die wir volkswirtschaftlich dringend brauchen. Einige von denen gehen aber leider mit ihren Investitionen unter. Zu denen will man nicht gehören, deshalb ist eine präzise Markt- und Fachkenntnis unabdingbar. Wer von der Anleger- oder Steuerseite kommt, muss viel Zeit investieren wenn er erfolgreich sein will. Mal so eben eine ETW kaufen und vermieten funktioniert mehr schlecht als recht. Das ist meine eigene Erfahrung mit einer Neubau-ETW, die inzwischen alt ist. Jetzt nach 29 Jahren bin ich erst mit dem Status quo meiner ETW zufrieden, das war nicht immer so. Vor 20 Jahren wäre ein Verkauf mit Verlusten einher gegangen. An verkaufen denke ich jetzt nicht mehr. Warum auch ? Neu kaufen werde ich höchstens um meine eigene Lebenssituation oder die meiner Kinder zu verbessern. Das ist dann Konsum und keine Investition.

[xenopus]

Was ich gelernt habe: Nie Steuern sparen koste es was es wolle. Steuerliche Vorteile nimmt man mit, aber man macht nie etwas nur wegen den Steuern.

Habe ich auch gelernt, war nicht billig die Lektion. Der Deal muß sich rechnen, auch ohne Steuervorteile. Steuervorteile sind ein staatliches Lenkungsinstrument, mit dessen Hilfe bestimmte Verhaltensweisen belohnt werden sollen. Jeder muß sich selbst überlegen, ob er dem Renditemöhrchen nachrennt oder nicht. Ziel eines staatlichen Lenkungsinstruments ist es nie, dem Investor etwas Gutes zu tun, sondern es dient politischen Zwecken.

 

Wie von anderen schon erläutert: Vermietermodelle lohnen sich nur wenn man eine hohe Affinität bei Immobilien mitbringt, dem Zweck dienliche soziale Netzwerke hat, der Einkaufspreis und die Masse ( komplettes Mietshaus, nicht einen Teil davon ) stimmt.

So wie ETFs prototypisch für einen passiven Investmentansatz stehen, sind Immos das Vorzeigekind des aktiven Investmentansatzes. Man kann mit Immos Geld verdienen, aber - wie Kolle schreibt - nur als Insider. Und man muß richtig Zeit mitbringen. Meiner Meinung nach geht das neben einem Hauptjob nicht.

Mit meinem ETF-Portfolio nehm ich´s mit jedem professionellen Fondsverwalter auf. Den konkurriere ich durch schlichtes Nichtstun in Grund und Boden ;-)

Aber gegen einen echten Immo-Hai habe ich nicht den Hauch einer Chance.

 

Xenopus

[Kolle]

Was ich gelernt habe: Nie Steuern sparen koste es was es wolle. Steuerliche Vorteile nimmt man mit, aber man macht nie etwas nur wegen den Steuern.

Habe ich auch gelernt, war nicht billig die Lektion. Der Deal muß sich rechnen, auch ohne Steuervorteile. Steuervorteile sind ein staatliches Lenkungsinstrument, mit dessen Hilfe bestimmte Verhaltensweisen belohnt werden sollen. Jeder muß sich selbst überlegen, ob er dem Renditemöhrchen nachrennt oder nicht. Ziel eines staatlichen Lenkungsinstruments ist es nie, dem Investor etwas Gutes zu tun, sondern es dient politischen Zwecken.

 

Man kann auch sagen, ohne Steuervorteile würden sich viele Investitonen nicht rechnen. Im Umkehrschluss gilt, dass die Steuervorteile beim Kauf bereits eingepreist sind !

[megamike]

Deine Idee bzw. dieses Beispiel zeigt sehr gut mögliche Kriterien auf, die irgendwann in einer systemischen Krise enden können:

 

- Verbilligung der Spekulationskosten (bis zu einem Wert nahe 0%), und damit Aufblähung durch viel zu viel Geldmittel auf Vermögensmärkten, besonders denen, die besonders eng sind.

 

- Spekulationsgeschäfte an Vermögensmärkten ohne Beachtung des Faktums, dass die Miete in der realen Wirtschaft auch tatsächlich verdient werden muss.

 

- globale Vernetzung der Märkte -> damit wird auch eine potentielle Krise globale Wirkung haben.

 

- durch Niedrizinspolitik werden teils ökonomisch unsinnige Projekte darauf finanziert/realisiert: mögliche Stabilitätsprobleme bei Änderung der Marktlage. Sollte der Zins steigen, könnte der durch das niedrige Zinsniveau aufgeblähte Immo-Wert sinken, deine Grundschuld bleibt aber bestehen. -> Darlehen nicht mehr voll gedeckt.

 

 

Und ganz allgemein: Wandel an Ansprüchen, auch im Immobilienbereich. Schau mal im Gewerbeimmobereich, da sieht man teils schon dass wenn Gebäude älter sind, dass teilweise Sanierungen teurer kommen als ein Neubau. Wie kalkulierst du Instandhaltungen, Rücklagen, Sonderumlagen, etc....über ie Jahre?

[Underdog]

Deine Idee bzw. dieses Beispiel zeigt sehr gut mögliche Kriterien auf, die irgendwann in einer systemischen Krise enden können:

 

- Verbilligung der Spekulationskosten (bis zu einem Wert nahe 0%), und damit Aufblähung durch viel zu viel Geldmittel auf Vermögensmärkten, besonders denen, die besonders eng sind.

 

- Spekulationsgeschäfte an Vermögensmärkten ohne Beachtung des Faktums, dass die Miete in der realen Wirtschaft auch tatsächlich verdient werden muss.

 

- globale Vernetzung der Märkte -> damit wird auch eine potentielle Krise globale Wirkung haben.

 

- durch Niedrizinspolitik werden teils ökonomisch unsinnige Projekte darauf finanziert/realisiert: mögliche Stabilitätsprobleme bei Änderung der Marktlage. Sollte der Zins steigen, könnte der durch das niedrige Zinsniveau aufgeblähte Immo-Wert sinken, deine Grundschuld bleibt aber bestehen. -> Darlehen nicht mehr voll gedeckt.

Die Idee des TO finde ich auch nicht so sinnvoll, ABER: obige Kriterien gelten allesamt auch für den Aktienmarkt:

 

- Spekulationskosten via ETF gegen Null

- Den Aktienkurssteigerungen müssen Gewinne der Unternehmen folgen

- Globale Vernetzung bei Aktien wesentlich intensiver vorhanden

- Niedrigszinspolitik lässt den ganzen Markt ansteigen und selbst Firmen ohne reales Geschäftsmodell schwimmen mit (neue dotcom Blase?)

 

In der Systemkrise stecken wir doch bereits mitten drin: Zuviel Geld in der Welt, von dem niemand weiss wohin damit.

 

Den Immobilienmarkt in Deutschland sehe ich keineswegs in einer Blase (bestenfalls etwas überbewertet in wenigen Zentren), da:

 

- Immobilien werden mit relativ hohem EK getätigt

- Banken vergeben Kredite relativ konservativ (hohe Sicherheiten, niedrige Beleihungsgrenzen, festes Einkommen, etc nötig)

- Sinkende Preise treffen Käufer nur sehr indirekt, da lange Zinsbindungen, und - > Blasen aus denen die Luft langsam entweicht sind keine Blasen

- hohe Kaufpreise lassen sich in höhere Mieten umsetzen (oder warum sonst Diskussionen über die "Bremse" ?)

- Anteil des Einkommen das für Miete aufgewendet werden muss ist relativ (historisch, international) niedrig

 

- > In weiten Teilen handelt es sich um gesunde Nachholeffekte, nach 5-10 J. Stagnation

 

Obiges würde sich vielleicht ändern, wenn sehr deutliche Preisanstiege noch 5+ Jahre anhalten, aber auch da habe ich Zweifel,

denn Leute mit Geld haben sich langsam eingedeckt und Leute ohne bekommen keins von den Banken.

[tyr]

Sinkende Immobilienpreise bedeutet geringere Sicherheiten bzw. steigendes Risiko für eine Immobilien-kreditgebende Bank. Du meinst, dass das die Käufer nicht trifft. Was meinst du, was eine Bank bei einem derart gestiegenen Risiko bzw. einer geringeren Deckung des Kredites macht?

[Yoko]

Sinkende Immobilienpreise bedeutet geringere Sicherheiten bzw. steigendes Risiko für eine Immobilien-kreditgebende Bank. Du meinst, dass das die Käufer nicht trifft. Was meinst du, was eine Bank bei einem derart gestiegenen Risiko bzw. einer geringeren Deckung des Kredites macht?

Die Frage ist zu welchem Teil die Immobilie bereits finanziert ist.

 

Angenommen ich bringe 50% EK mit (bzw. hab entsprechend viel getilgt), dann wäre es der Bank relativ egal wenn Immobilienpreise um 10%, 20% oder 30% einbrechen. Der Sicherheitspuffer wäre noch groß genug. Kritisch würde es erst ab einem Preissturz von 50% oder mehr werden.

 

Wie hoch der Eigenkapital/Fremdkapital-Ansatz bei Immobilien im Schnitt sind, kann ich leider nicht beurteilen. Aber tendenziell doch relativ hoch in Deutschland, da die Banken im Vergleich zu den USA doch eher konservativ sind bei der Immobilienfinanzierung.

[Kolle]

Die Immobilieninvestoren früherer Jahrzehnte setzten auf Hebelwirkung der Rendite durch Kredite. Gleichzeitig vertrauten sie der Inflation die ihnen die Finanzierung immer leichter machte. Die Steuervorteile waren hoch ( Afa, degr. AfA ) Die Gewinnerwartung war hoch, Vermögensaufbau "aus dem Nichts" stand im Vordergrund.

 

Die Immobilieninvestoren heute sehen dass sie für ihr Geld keine nennenswerte Rendite mehr auf dem Finanzmarkt erhalten. Kredite werden nur genommen wenn das Eigenkapital nicht ganz reicht für das ausgesuchte Objekt. "Wertsteigerungen", besser ausgedrückt Inflationsausgleich, spielt keine große Rolle mehr. Die Gewinnerwartung ist gering, Faktoren wie Vermögenserhalt stehen im Vordergrund. Viele haben das Vertrauen in unsere Währung und die Finanzmärkte verloren.

 

Bei den tiefen Zinsen die wir derzeit haben, wird die Marge der Bank immer bedeutender. Bei 2 % Kreditzinsen macht die Marge der Bank schon fast die Hälfte aus, das war bei Zinsen um 5 % deutlich weniger. Die Banken können bei der Marge auch nicht mehr runter gehen, die Mitarbeiter kosten Geld und ein statistischer Ausgleich für faule Kredite muss auch eingepreist werden.

 

Von der Kreditseite her sehe ich keine Immobilienkrise in Deutschland kommen.

[tyr]

Von der Kreditseite her sehe ich keine Immobilienkrise in Deutschland kommen.

Die Immobilienblasen-Indikatoren wachsen auch in Deutschland, das wird mittlerweile sogar von der Bundespolitik offen so gesagt: http://www.faz.net/-gz7-7qlyi In Großbritannien sind die Immobilienpreise im letzten Jahr um 11% gestiegen, in London sogar um bis zu 20%: http://www.faz.net/-gz7-7p50v

 

Wenn diese Blase in Großbritannien platzt wird sich die Auswirkung nicht auf den Währungsraum des britischen Pfunds beschränken. Ich gehe eher davon aus, dass die Auswirkungen wieder bis zu uns durchschlagen, da die Finanzwirtschaft globalisiert und miteinander verbunden ist.

[Underdog]

Die Immobilienblasen-Indikatoren wachsen auch in Deutschland, das wird mittlerweile sogar von der Bundespolitik offen so gesagt:

Leider gibt der Artikel nur den ersten Teil wider - der zweite Teil sieht so aus:

Anfang Juni veröffentlichte die Bundesbank ihren Monatsbericht. Darin gab sie an, dass Immobilien in deutschen Ballungszentren derzeit viel zu hoch seien. Die Zahl der neugebauten Wohnungen sei im Jahr 2013 zwar gestiegen, doch reiche das noch nicht zu einer Entspannung der Lage aus. Die Gefahr einer Blase sieht die Bank allerdings nicht gegeben. Die Preise entsprechen dem inneren Wert der Immobilien.

 

Ähnlich äußerte sich der Ausschuss für Finanzstabilität am Mittwoch in seinem Jahresbericht vor dem Bundestag. Er setzt sich aus Vertretern des Finanzministeriums, der Finanzaufsicht Bafin und der Bundesbank zusammen. Eine Immobilienblase drohe nicht unmittelbar. Es gebe weder eine steigende Preisspirale noch eine größere Verschuldung noch gelockerte Kreditbedingungen. Die seit Jahren anhaltende Preisdynamik in Ballungsräumen sei hoch geblieben, aber nicht eskaliert. Auch habe es bei Wohnungsbaukrediten an Privathaushalte und bei Immobilienkredite an Unternehmen nur ein moderates Wachstum gegeben.

 

Wenn diese Blase in Großbritannien platzt wird sich die Auswirkung nicht auf den Währungsraum des britischen Pfunds beschränken. Ich gehe eher davon aus, dass die Auswirkungen wieder bis zu uns durchschlagen, da die Finanzwirtschaft globalisiert und miteinander verbunden ist.

Das heisst aber nicht unbedingt, dass die Immobilienpreise in Deutschland dann fallen. Das geschah z. B. auch 2008 nicht.

Die Auswirkungen betrafen das Finanzsystem generell bzw. die gesamte Wirtschaft mit bekannten Folgen für den Aktienmarkt.

 

Und bei einer selbstgenutzten Immobilie spielt die Preisentwicklung sowieso eine absolut untergeordnete Rolle - man will ja wohnen.

[tyr]

Eine Immobilienblase drohe nicht unmittelbar.

Übersetzte Politikersprache: die Politik sieht noch keinen akuten Handlungsbedarf, einzugreifen. Das Risiko ist aber zumindest so weit angestiegen, dass man sich genötigt sah, eine Aussage zu treffen. "nicht unmittelbar" lässt Raum dafür offen, dass Tendenzen vorhanden sind, diese aber noch kein gefährliches Ausmaß erreicht haben. Die Immobilienpreise in gefragten Regionen und gefragten Lagen in Deutschland steigen weiter kräftig an. Ob die derzeitige Entwicklung gerechtfertigt ist weiß man dann rückblickend in einigen Jahren/Jahrzehnten.

 

Wenn in gewichtigen Nachbarländern in der EU derzeit eine Immobilienblase zur Hochform aufläuft wird sich das mittelfristig beim Platzen der dortigen Blase auch auf Deutschland auswirken. Meine Aussage ist nicht, dass man dann plötzlich in München Luxusvillen und das Grundstück unter dem BMW-Werk für den Gegenwert eines Brotes kaufen kann, sondern dass die Gelassenheit, dass man im deutschen Immobilienmarkt unabhängig vom Rest der Welt sicher unterwegs ist meiner Meinung nach keine Basis hat.

 

Das heisst aber nicht unbedingt, dass die Immobilienpreise in Deutschland dann fallen. Das geschah z. B. auch 2008 nicht.

Die Auswirkungen betrafen das Finanzsystem generell bzw. die gesamte Wirtschaft mit bekannten Folgen für den Aktienmarkt.

 

Und bei einer selbstgenutzten Immobilie spielt die Preisentwicklung sowieso eine absolut untergeordnete Rolle - man will ja wohnen.

Neben dem Preis einer Immobilie gibt es ja noch die Liquidität, sprich ob sich denn ein Käufer findet, der auch tatsächlich kauft und zahlt. Wenn die nächste Wirtschafts-/Finanzkrise kommt, gleichzeitig viele Leute ihre Jobs verlieren, Immobilienkredite nicht mehr bedient werden können und deshalb viele neue Verkaufsangebote auf niedrigere Nachfrage im Markt treffen wird sich die Situation im Vergleich zu jetzt schon spürbar verändern behaupte ich mal.

 

Die globale wirtschaftliche Situation und die Lage im Finanzmarkt wirkt sich meiner Meinung nach direkt auf den deutschen Immobilienmarkt aus. Wenn man persönlich ohnehin vermögend ist und Immobilieneigentum selbst bewohnt mag das unwichtig sein, die Erkenntnis ist aber trivial. Wenn man wie in diesem Thread vor hat, eine Immobilie mit (mehr oder weniger) Fremdkapital zu finanzieren würde ich dagegen auf jeden Fall Überlegungen treffen, wie sich diese Investition denn in der Zukunft entwickeln könnte.

[Underdog]

Übersetzte Politikersprache: die Politik sieht noch keinen akuten Handlungsbedarf, einzugreifen. Das Risiko ist aber zumindest so weit angestiegen, dass man sich genötigt sah, eine Aussage zu treffen. "nicht unmittelbar" lässt Raum dafür offen, dass Tendenzen vorhanden sind, diese aber noch kein gefährliches Ausmaß erreicht haben. Die Immobilienpreise in gefragten Regionen und gefragten Lagen in Deutschland steigen weiter kräftig an. Ob die derzeitige Entwicklung gerechtfertigt ist weiß man dann rückblickend in einigen Jahren/Jahrzehnten.

Nice try, aber leider etwas plump manipulativ. Der Kern der Aussage war doch eindeutig.

Nach Deiner Methode hätte man das Zitat auch wie folgt verkürzen können:

Die Gefahr einer Blase sieht die Bundesbank allerdings nicht gegeben. Die Preise entsprechen dem inneren Wert der Immobilien.

Neben dem Preis einer Immobilie gibt es ja noch die Liquidität, sprich ob sich denn ein Käufer findet, der auch tatsächlich kauft und zahlt.

Ja klar - gäbe es keinen Käufer, dann gäbe es auch keinen Preis

Wenn die nächste Wirtschafts-/Finanzkrise kommt, gleichzeitig viele Leute ihre Jobs verlieren, Immobilienkredite nicht mehr bedient werden können und deshalb viele neue Verkaufsangebote auf niedrigere Nachfrage im Markt treffen wird sich die Situation im Vergleich zu jetzt schon spürbar verändern behaupte ich mal.

Wenn viele Leute Ihre Jobs verlieren, dann werden aber die Aktienkurse vermutlich wesentlich tiefer fallen.

Wenn man wie in diesem Thread vor hat, eine Immobilie mit (mehr oder weniger) Fremdkapital zu finanzieren würde ich dagegen auf jeden Fall Überlegungen treffen, wie sich diese Investition denn in der Zukunft entwickeln könnte.

Einverstanden, was die Idee des TO angeht (hatte ich aber schon vorher so gesagt).

Ich würde auch niemandem empfehlen Aktien auf Pump zu kaufen.

Allerdings frage ich mich warum bei einem gerade mal dreijährigen Preisanstieg bei Immobilien gleich von Blase geredet wird ?

Der gleiche Mechanismus der den Immobilienmarkt antreibt treibt aktuell auch den Aktienmarkt an,

nämlich die Niedrigzinspolitik und nicht enormes Wirtschaftswachstum bzw. höhere zu erwartende Gewinne.

 

Haben wir jetzt nur noch Blasen, oder sind wir alle paranoid ?

[Kolle]

Eine Blase kann ich in unserer Region noch nicht erkennen. Immobilien waren vielfach unterbewertet und holen etwas auf.

 

Vor 10 Jahren lebten wir in unserem EFH nur noch zu dritt ( ich habe 3 Kinder ). Damals überlegte ich mir mich wohnmäßig zu verkleinern. Den Wert des EFH schätzte ich konservativ auf 250 T€ ( Bestlage in einem größeren Dorf im Raum Karlsruhe, 1500 m² Grund, 220 m² Wfl, Bj 69 ). Bei 5 % Zinsen kostete mich das ca 12,5 T€ jährlich alleine an entgangenem Zinsgewinn. Heute bei 1% Zinsen nur noch 3 T€ jährlich wenn ich mal von einem gestiegenen möglichen Verkaufspreis von 300 T€ ausgehe. Also nur noch etwa ein Viertel gegenüber vor einer Dekade. Wohnen ist für mich drastisch billiger geworden. Für andere auch.

 

Wer käme heute überhaupt auf die Idee ein EFH zu verkaufen, das Geld anzulegen und in Miete zu ziehen ? Dazu sind Häuser zu billig, die Mieten zu hoch und die Zinsen zu tief.

[tyr]

Wenn viele Leute Ihre Jobs verlieren, dann werden aber die Aktienkurse vermutlich wesentlich tiefer fallen.

Das sehe ich ähnlich, sehe aber den Zusammenhang zur Diskussion nicht.

 

Einverstanden, was die Idee des TO angeht (hatte ich aber schon vorher so gesagt).

Ich würde auch niemandem empfehlen Aktien auf Pump zu kaufen.

 

Allerdings frage ich mich warum bei einem gerade mal dreijährigen Preisanstieg bei Immobilien gleich von Blase geredet wird ?

Der gleiche Mechanismus der den Immobilienmarkt antreibt treibt aktuell auch den Aktienmarkt an,

nämlich die Niedrigzinspolitik und nicht enormes Wirtschaftswachstum bzw. höhere zu erwartende Gewinne.

 

Haben wir jetzt nur noch Blasen, oder sind wir alle paranoid ?

Es wird nicht "gleich" von Immobilienblase gesprochen, sondern es werden vermehrt Indikatoren für eine mögliche Blasenbildung auch in Deutschland gesehen. Und das nicht nur von mir orakelt, sondern von so einigen VWLern und Untersuchungen der letzten Zeit (keine Lust, das jetzt alles als Beleg herauszusuchen).

 

Die Niedrigzinspolitik treibt die Leute in die Vermögenswerte, da Spareinlagen kaum noch Zinsertrag abwerfen. Nebenbei sind Immobilienkredite billig wie nie. Bei Aktien ist die Luft für weitere große Steigerungen wohl erschöpft, bei Immobilien wird noch je nach Markt diskutiert, ob die Preise noch realistisch sind oder nicht, bei Anleihen ist die Forenmeinung ebenso, dass der Einstiegszeitpunkt jetzt ungünstig ist.

 

Die Vermögenswerte sind dank der Niedrigzinsen die letzten Jahre meiner Meinung nach stärker gewachsen als durch das reale Wirtschaftswachstum gerechtfertigt. Was passiert nun? Kommt die Korrektur, nachdem die britische Immobilienblase platzt? Oder wenn die Amerikaner die Zinswende vollziehen?

 

Wenn keine Korrektur kommt: haben wir die nächsten Jahre eine Seitwärtsbewegung? Oder japanische Verhältnisse? Deflation? Irgendwann ist das Vertrauen der Investoren weg, dass sich genügend Kunden finden, die weiter steigende Preise für die Tulpenzwiebeln zahlen.

 

Ich halte die Diskussion nicht für paranoid, sondern eben der aktuellen Situation geschuldet.

 

p.s. Deinen Beitrag mit den vielen unnötigen Textformatierungen zu zitieren ist ziemlich mühsam. Weniger wäre vielleicht mehr.

[Underdog]

Die Vermögenswerte sind dank der Niedrigzinsen die letzten Jahre meiner Meinung nach stärker gewachsen als durch das reale Wirtschaftswachstum gerechtfertigt. Was passiert nun? Kommt die Korrektur, nachdem die britische Immobilienblase platzt? Oder wenn die Amerikaner die Zinswende vollziehen?

 

Wenn keine Korrektur kommt: haben wir die nächsten Jahre eine Seitwärtsbewegung? Oder japanische Verhältnisse? Deflation? Irgendwann ist das Vertrauen der Investoren weg, dass sich genügend Kunden finden, die weiter steigende Preise für die Tulpenzwiebeln zahlen.

 

Ich halte die Diskussion nicht für paranoid, sondern eben der aktuellen Situation geschuldet.

 

p.s. Deinen Beitrag mit den vielen unnötigen Textformatierungen zu zitieren ist ziemlich mühsam. Weniger wäre vielleicht mehr.

Der Zusammenhang besteht darin, dass offensichtlich bei ALLEN Assetklassen Anlagenotstand herrscht.

 

Wenn man eher weniger Vermögen hat braucht man sich auch weniger Gedanken darum zu machen und die Idee sich mit 0% EK auf was auch immer zu stürzen ist sinnlos, da reine Spekulation.

 

Hat man aber etwas mehr Geld beschreibt Kolle doch ganz schön die Problematik.

Da wir aber alle nicht wissen können, wo genau sich die nächste Krise als erstes ihren Weg suchen wird bleibt ja eigentlich nur Diversifikation in der Hoffnung, dass nicht alles gleichzeitig crasht.

 

Diversifikation über Assetklassen ist hier das Thema was aber etwas ganz anderes ist, als diejenige innerhalb einer Assetklasse.

Die Antwort Aktienanteil = 100 - Alter ist IMHO extrem zu kurz gegriffen, aber vielleicht muss da auch jeder seine eigene Antwort finden, da zu sehr von der persönlichen Situation abhängig.

Da spielen dann nicht nur die Vermögensverhältnisse, sondern auch Dinge wie Arbeitsplatzsicherheit, Familiensituation, etc. eine gewichtige Rolle.

 

An der Stelle habe ich für mich vor 2 Jahren, wie offensichtlich andere auch, eine ETW als Antwort gefunden.

Nicht weil ich eine grosse Rendite erwarte, sondern weil es vom Zeitpunkt her optimal in die aktuelle Familiensituation passte

und dieser Vermögenswert auch weiter (physisch, nicht unbedingt auch finanziell) vollwertig genutzt werden kann, wenn die Preise in den Keller gehen sollten.

 

Eine andere Antwort war für mich die Finanzierung nicht mit nahe 100% EK aufzustellen, sondern einen höheren Kredit aufzunehmen als nötig.

Das gibt mit die Liquidität für weitere Diversifikation und der Kredit an sich stellt für mich auch sowas wie eine zusätzliche Assetklasse dar.

Wie seht ihr eigentlich diesen Punkt ?

 

Und zurück zum TO: nach all diesen Überlegungen nutze ich natürlich auch die Steuervorteile, wodurch sich der Kredit mit 2,0% fest auf 10 Jahre auf 1,2% verbilligt, da die Zinsen ja abgesetzt werden können.

 

P.S.: Sorry für das bunte Formatieren - der Editor hat gewürfelt beim Zitieren und mir war es zu lästig zeilenweise zu korrigieren.

[Kolle]

An der Stelle habe ich für mich vor 2 Jahren, wie offensichtlich andere auch, eine ETW als Antwort gefunden.

Nicht weil ich eine grosse Rendite erwarte, sondern weil es vom Zeitpunkt her optimal in die aktuelle Familiensituation passte

und dieser Vermögenswert auch weiter (physisch, nicht unbedingt auch finanziell) vollwertig genutzt werden kann, wenn die Preise in den Keller gehen sollten.

 

Eine andere Antwort war für mich die Finanzierung nicht mit nahe 100% EK aufzustellen, sondern einen höheren Kredit aufzunehmen als nötig.

Das gibt mit die Liquidität für weitere Diversifikation und der Kredit an sich stellt für mich auch sowas wie eine zusätzliche Assetklasse dar.

Wie seht ihr eigentlich diesen Punkt ?

 

Und zurück zum TO: nach all diesen Überlegungen nutze ich natürlich auch die Steuervorteile, wodurch sich der Kredit mit 2,0% fest auf 10 Jahre auf 1,2% verbilligt, da die Zinsen ja abgesetzt werden können.

 

Also eine vermietete ETW, die "optimal in die aktuelle Familiensituation passte"...

 

Kredite als eigene Assetklasse, da musste ich erst einmal nachdenken. Im Prinzip sichern Kredite mit langer Zinsbindung gegen Inflation ab, bilden damit eine Art von Korrektiv bei gleichzeitig bestehenden Guthaben und nehmen damit die Spekulation raus wie es mit den Zinsen weitergeht. Dein Hintergrund gegenüber der Bezahlung mit bestehenden Guthaben besteht wohl in einer Diversifikation mit weiteren Assetklassen.

 

Wie in anderen Diskussionen schon berichtet, habe ich selbst ein komplexes Gebilde aus Krediten und Guthaben. Ursprünglich in der Not meine gewerblichen Gewinne drücken zu müssen um die Hinzuverdienstgrenze bei der vorgezogenen Altersrente einzuhalten, wurde ich durch die Zinsentwicklung positiv überrascht. Ich erziele sogar einen ganz netten Zinsüberschuss. Von weiteren Zinssenkungen gehe ich nicht mehr aus, so dass ich dieses Konstrukt in den nächsten Jahren auflöse. In normalen Zeiten wird man wohl statt Zinsüberschüssen die Marge der Bank bezahlen.

[Horst Schlämmer]

Schon die 100 Euro, die du monatlich zurücklegen willst, lösen sich in Rauch auf.

Zu den nicht umlagefähigen Kosten zählen ausser Instandhaltung und Reparatur auch Verwalterkosten.

Diese Kosten betragen schon zusammmen mindestens 100 Euro pro Monat. Ganz zu schweigen von Leerständen, die man bei Mieterwechsel meistens hat.

 

Eine Mietrendite von ca. 4,2% (Kaufpreis plus 10%) halte ich auch für zu niedrig. Man sollte da mindestens 7,5% kalkulieren.

Steuerlich ist die Sache auch kritisch zu beurteilen. Steuern spart man nur, wenn man Verluste macht. Das Finanzamt wird aber die Gewinnerzielungsabsicht in Zweifel ziehen, sollte man über längere Zeit Verluste machen. Keine Gewinnerzielungsabsicht = keine Steuerersparnis!

Ganz davon abgesehen, dass man keine Investitionsentscheidung auf Basis von geschätzten Steuerersparnissen tätigen sollte!