patient4711's Depot

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Was hältst Du von Westgrund oder Fair Value REIT? Beides gute Werte mit vernünftigen Kennzahlen, die noch nicht überbewertet sind (wobei Fair Value schon einen enormen Run gestartet hat).

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Diese Woche habe ich K+S gegen JNJ getauscht. Ich hatte einfach genug davon jeden Tag auf den Kurs zu schauen und war auch gut im Plus. Außerdem: wer weiß wie lange die Kombination Verkaufskurs K+S und Kaufkurs JNJ anhält. Mit dem Klassiker JNJ sollte man wenig falsch machen können...

 

Vorher gab es noch eine kleine Aufstockung von HCP, da ich versuche monatlich zu investieren. Nebenbei vermeidet das die Untätigkeitsgebühr bei IB...

 

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@Metaldakster

Danke für die Tipps. Schaue ich mir an.

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Posted · Edited by Gaspar

Aldi ist schon ewig in den USA und kämpft WMT nieder, zumindest schreiben das die deutschen Zeitungen. Bei USA-Aufenthalten habe ich kein Aldi gesehen, aber auch nicht intensiv danach gesucht.

 

JNJ ist bei mir #2 unter den Dow-Werten, nach Disney, gefolgt von Visa.

BASF habe ich auch, aber nicht wirklich viel. Zyklische Industrieaktien sollte man nicht so sehr in ein DGI-Depot nehmen. In D habe ich BMW Vzg an erster Stelle, gekauft auch wegen Dividende. An erster Stelle stehen sie wegen ihrer Kursperformance.

 

MuRe habe ich auch, aber nicht so viel. Habe jetzt mehr Swiss Re (Kursentwicklung).

AFLAC hatte ich auf Grund deines Postings bei mir mit rein genommen.

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Der Anteil von JNJ ist schon ziemlich hoch, viel Platz ist da nicht mehr. Die Liste der attraktiven Kanditaten ist schon sehr kurz (HCP, National Grid), euch geht es wahrscheinlich ähnlich. Meine aktuellen Gedanken sind:

 

Kinder Morgan habe ich aussortiert. Ich begreife nicht wie die so fette Dividenden ausschütten können ohne dass das vom Gewinn gedeckt ist. Bei REITs versteht man es, aber da wird es einem auch erklärt.

 

Bei den Versorgern habe ich mal begonnen mich auf's Wasser zu stürzen. Leider scheinen die durch die Bank überteuert zu sein, aber interessante Kandidaten gibt es. Gibt vielleicht andere Branchen die derzeit eher lohnen anzuschauen...

 

Ansonsten habe ich festgestellt, dass Eisenbahn-Aktien nicht so extrem überteuert sind. CSX hat KGV 17,8, Norfolk Southern 17. Mein US-Lieblingskandidat Union Pacific hat 20,9 (Als Aktionär bekommt man von denen übrigens Kalender geschenkt :rolleyes:). Canadian National hätte ich noch lieber, ist aber der teuerste Kandidat: 22,4. Was meint Ihr, seht Ihr die Aktien als attraktiv an angesichts dessen dass sie 2-stellige Wachstumsraten haben?

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Kinder Morgan habe ich aussortiert. Ich begreife nicht wie die so fette Dividenden ausschütten können ohne dass das vom Gewinn gedeckt ist. Bei REITs versteht man es, aber da wird es einem auch erklärt.

Dass Dividenden aus dem Cashflow bedient werden, weißt Du? In der Vergangenheit waren die Dividenden durch den Cashflow gedeckt: http://www.ariva.de/kinder_morgan-aktie/bilanz-guv

Wenn die Gewinne pro Aktie deutlich niedriger ausfallen, sollte im Geschäftsbericht ein Grund dafür genannt werden. Zuletzt gab es bei vielen Unternehmen einmalige (!) und nicht cash-wirksame Abschreibungen bei Pensionsrückstellungen, die auf das anhaltende Niedrigzinsumfeld zurückzuführen sind. Bei einem Immobilienunternehmen halte ich auf Dauer hohe Abschreibungen für nicht unwahrscheinlich.

 

Ansonsten habe ich festgestellt, dass Eisenbahn-Aktien nicht so extrem überteuert sind. CSX hat KGV 17,8, Norfolk Southern 17. Mein US-Lieblingskandidat Union Pacific hat 20,9 (Als Aktionär bekommt man von denen übrigens Kalender geschenkt :rolleyes:). Canadian National hätte ich noch lieber, ist aber der teuerste Kandidat: 22,4. Was meint Ihr, seht Ihr die Aktien als attraktiv an angesichts dessen dass sie 2-stellige Wachstumsraten haben?

Du hältst Eisenbahnaktien also allen Ernstes für nicht zyklisch und findest deshalb so ein hohes KGV gerechtfertigt? Dann sieh Dir mal den Umsatz- und den Gewinneinbruch von Union Pacific während der Krise an: http://www.ariva.de/union_pacific-aktie/bilanz-guv?page=1#guv

Von der Kurshalbierung zwischen 2008 und März 2009 will ich gar nicht erst reden: http://www.finanzen.net/chart/Union_Pacific

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Kinder Morgan habe ich aussortiert. Ich begreife nicht wie die so fette Dividenden ausschütten können ohne dass das vom Gewinn gedeckt ist. Bei REITs versteht man es, aber da wird es einem auch erklärt.

Dass Dividenden aus dem Cashflow bedient werden, weißt Du? In der Vergangenheit waren die Dividenden durch den Cashflow gedeckt: http://www.ariva.de/...ktie/bilanz-guv

Dieser Cashflow ist nicht aussagekräftig, weil operating Cash flow. Mich interessiert der Free Cash Flow. Und der ist fast durchgängig negativ. Und die Dividende ist durchgängig höher als der Gewinn pro Aktie: PI mal Daumen doppelt so hoch. Und: nein, im GB ist nichts erklärt.

Du hältst Eisenbahnaktien also allen Ernstes für nicht zyklisch und findest deshalb so ein hohes KGV gerechtfertigt? Dann sieh Dir mal den Umsatz- und den Gewinneinbruch von Union Pacific während der Krise an: http://www.ariva.de/...-guv?page=1#guv

Von der Kurshalbierung zwischen 2008 und März 2009 will ich gar nicht erst reden: http://www.finanzen....t/Union_Pacific

Also erstens: die Kurshalbierung interessiert nicht solange der Wert intakt ist, höchstens als Einstiegskurs. Schonmal was von Value Investing gehört?

 

Und zweitens: Wann habe ich behauptet dass Eisenbahnen nicht zyklisch sind? Der Einbruch in 2009 war übrigens alles andere als Existenzbedrohend, -20% bei Umsatz und Gewinn. Schon in 2010 hatte es praktisch wieder die 2008er Zahlen. Das ist für mich höchstens mittelmäßig zyklisch.

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Posted · Edited by Schildkröte

Schonmal was von Value Investing gehört?

Meinst Du diese Frage im Ernst? Dein Tonfall ist mir kürzlich schonmal negativ aufgefallen. Orientierst Du Dich diesbezüglich an den "üblichen Verdächtigen" im Forum? Wenn es Dir lieber ist, kann ich künftig auch gerne darauf verzichten, was in Deinem Musterdepot zu schreiben.

Nachfolgend meine Daten zu Eisenbahnunternehmen nach der Karl Napf - Methode:

 

Union Pacific:

Performance: 20+2

Robustheit: -19%

KGV+365d: 19,0

normal: 13,7 (+38%)

Gier: -12%

 

CSX Corp.:

Performance: 12+2

Robustheit: -13%

KGV+365d: 16,9

normal: 12,6 (+35%)

Gier: -13%

 

Norfolk Southern:

Performance: 10+2

Robustheit: -35%

KGV+365d: 16,6

normal: 12,3 (+33%)

Gier: -19%

 

Canadian National:

Performance: 11+1

Robustheit: -16%

KGV+365d: 20,4

normal: 13,5 (+43%)

Gier: -32%

 

Canadian Pacific:

Performance: 14+1

Robustheit: -31%

KGV+365d: 20,9

normal: 14,6 (+51%)

Gier: -40%

 

Die Robustheit dieser allgemein als zyklisch geltenden Unternehmen ist also weitaus höher, als man meinen würde (was

), und das Wachstum ist ebenfalls überraschend hoch. Nichtsdestotrotz ist die Branche momentan historisch sehr teuer. Vage Vermutung meinerseits: In einer zyklischen Krise sinken (nachfragebedingt) die Treibstoffpreise, was den Logistikern hilft, ihre Kosten trotz sinkender Umsätze einigermaßen im Griff zu behalten. Für eine Überprüfung dieser Hypothese wäre ein genauerer Blick in die Bilanzen erforderlich.

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Posted · Edited by James

Sehr schöne Darstellung der Werte.

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Posted · Edited by patient4711

Du hältst Eisenbahnaktien also allen Ernstes für nicht zyklisch und findest deshalb so ein hohes KGV gerechtfertigt?

Dein Ton ist hier auch nicht wirklich höflich. Wenn Du höflich behandelt werden willst, solltest Du Dich ebenfalls um einen höflichen Ton bemühen.

 

Ansonsten kann ich Dich für Deine Aufstellung nur loben. Leider kann ich mit Karl Napf-Zahlen wenig anfangen. Gibt es einen Artikel der das erklärt?

 

Meine These, die Eisenbahner sind nur mittelmäßig zyklisch, hast Du also bestätigt. Mangels Karl Napf-Wissen kann ich Deine Behauptung, die Aktien seien sehr teuer, nicht bestätigen. Ein ähnliches Gefühl hatte ich auch schon, sonst hätte ich die Frage nicht gestellt. Kann auch sein dass die Aktien günstiger werden, weil aufgrund der geringen Spritpreise LKWs wieder leicht im Vorteil sind.

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Ich überlege aktuell einen Ersteinstieg bei "Norfolk Southern" - Die etwas niedrigere Bewertung innerhalb der Peergroup ist mir auch schon aufgefallen. Die letzten Zahlen und Ausblicke der Eisenbahn-Companys waren jedenfalls ziemlich stark.

 

Auf die Watchlist könntest du noch zur Vollständigkeit hinzufügen:

 

- Genesee & Wyoming (GWR)

- Kansas City Southern (KSU)

 

 

Vielleicht auch mal Logistiker aus Europa überprüfen?

 

- Kühne & Nagel (KNIN)

- Norbert Dentressangle (GND)

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Posted · Edited by patient4711

Was hältst Du von Westgrund oder Fair Value REIT? Beides gute Werte mit vernünftigen Kennzahlen, die noch nicht überbewertet sind (wobei Fair Value schon einen enormen Run gestartet hat).

Hatte ganz vergessen Dir zu danken. Für die 2 weiteren Kandidaten geht der Dank an Tutti. Nun habe ich als deutsche Kandidaten:

  • Westgrund
  • Fair Value Reit
  • VIB Vermögen
  • Deutsche Euroshop

Mal schauen wann ich aufgrund der vielen Anregungen dazu komme, analysieren werde ich sie aber sicher.

 

@Tutti

Weitererer Dank an Dich wegen der Eisenbahn-Kandidaten. Vielleicht kann man in Deinem Thead dann dazu lesen? Hääte auch nichts dagegen, wenn Du mich hier auf Stand hälst :rolleyes:

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Hallo patient4711,

 

HCP hab ich auf meiner Watchlist.

ich frag mal hier nach:

 

I- HCP: leicht unterbewertet (5,3% D.Rendite, P/FFO etwas über 14)

 

Worauf genau stützt sich diese Einschätzung?

 

MfG

hamsta

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Posted · Edited by patient4711

Hallo patient4711,

 

HCP hab ich auf meiner Watchlist.

ich frag mal hier nach:

 

I- HCP: leicht unterbewertet (5,3% D.Rendite, P/FFO etwas über 14)

 

Worauf genau stützt sich diese Einschätzung?

 

MfG

hamsta

Wie es scheint bin ich nicht der einzige der sich mit REITs schwertut...

 

Bei guten REITs wird als faires P/FFO gerne 15 angenommen, u.a. bei seekingalpha. Wenn ich die D.Rendite mit der Wachstumsrate (3-4%) zusammenrechne komme ich auf 8,3-9,3% Rendite. Das ist leicht oberhalb der langfristigen Aktienrendite, die ja bekanntlich 7-8% ist. Auch habe ich schon bei seekingalpha gelesen, dass eine gute D.Rendite ansich schon eine Margin of safety ist. Wenn Du ein besseres Bewertungssystem hast, immer her damit.

 

Über seekingalpha habe ich übrigens noch einen interessanten Kandidaten gefunden: Coach inc. Die Kennzahlen sehen super aus, ist ja auch ein Luxusgüterhersteller. Man muss halt nur herausfinden ob der Umsatz- und Ergebnisrückgang in 2014 nur kurzfristig war...

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Ich überlege aktuell einen Ersteinstieg bei "Norfolk Southern" - Die etwas niedrigere Bewertung innerhalb der Peergroup ist mir auch schon aufgefallen. Die letzten Zahlen und Ausblicke der Eisenbahn-Companys waren jedenfalls ziemlich stark.

 

Auf die Watchlist könntest du noch zur Vollständigkeit hinzufügen:

 

- Genesee & Wyoming (GWR)

- Kansas City Southern (KSU)

 

 

Vielleicht auch mal Logistiker aus Europa überprüfen?

 

- Kühne & Nagel (KNIN)

- Norbert Dentressangle (GND)

Von Deinen Vorschlägen halte ich nur Kansas City Southern für anschauenswert. Genesee & Wyoming ist eher klein und zahlt keine Dividende. Die Europäer haben das natürliche Monopol der Eisenbahn nicht. Als Logistiker haben sie eher Commodity-Status in meinen Augen.

 

Eine intereressante Zeit für Eisenbahnen ist Anfang bis Mitte der 2000er. Sowohl CSX als auch Norfolk Southern mussten die Dividende kürzen. Auch Union Pacific hat sie in der Zeit nicht erhöht - das ist der Grund warum Union Pacific mein US-Favorit ist.

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Was hältst Du von Westgrund oder Fair Value REIT? Beides gute Werte mit vernünftigen Kennzahlen, die noch nicht überbewertet sind (wobei Fair Value schon einen enormen Run gestartet hat).

Hatte ganz vergessen Dir zu danken. Für die 2 weiteren Kandidaten geht der Dank an Tutti. Nun habe ich als deutsche Kandidaten:

  • Westgrund
  • Fair Value Reit
  • VIB Vermögen
  • Deutsche Euroshop

Mal schauen wann ich aufgrund der vielen Anregungen dazu komme, analysieren werde ich sie aber sicher.

 

@Tutti

Weitererer Dank an Dich wegen der Eisenbahn-Kandidaten. Vielleicht kann man in Deinem Thead dann dazu lesen? Hääte auch nichts dagegen, wenn Du mich hier auf Stand hälst :rolleyes:

 

Gern geschehen. Bei Fair Value musst Du nur auf den Substanzwert achten. Der lag bei 8,70 € und sollte sich stetig erhöhen. Da der Wert aber schon so gut gelaufen ist, sollte man das im Hinterkopf behalten.

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Gern geschehen. Bei Fair Value musst Du nur auf den Substanzwert achten. Der lag bei 8,70 € und sollte sich stetig erhöhen. Da der Wert aber schon so gut gelaufen ist, sollte man das im Hinterkopf behalten.

Auf den ersten Blick scheinen mir die deutschen REITs teuer zu sein: der P/FFO bei zum Beispiel Deutsche Euroshop ist weit über 20. 3% Dividendenrendite - bei amerikanischen Pendants sind locker 5% drin. Das sie so teuer sind bedeutet nicht dass sie schlechte Unternehmen sind - aber bei dem Preis wahrscheinlich schlechte Investments.

 

Des weiteren überlege ich ob Target noch das richtige ist. Das neue Management hat gleich mal angekündigt, Canada zu schließen. Das mag kurzfristig gut sein, aber wo soll Target dann noch wachsen, wenn sie es nicht mal in Canada schaffen? Was meint ihr, macht es Sinn die Steuer in Kauf zu nehmen und einen anderen Kandidaten zu suchen, der langfristig bessere Aussichten hat?

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Hatte ganz vergessen Dir zu danken. Für die 2 weiteren Kandidaten geht der Dank an Tutti. Nun habe ich als deutsche Kandidaten:

  • Westgrund
  • Fair Value Reit
  • VIB Vermögen
  • Deutsche Euroshop

Mal schauen wann ich aufgrund der vielen Anregungen dazu komme, analysieren werde ich sie aber sicher.

Ich habe eine Zeit gebraucht, aber habe diese 4 Werte habe ich analysiert:

 

Westgrund fällt raus, da von Adler gekauft. Adler seinerseits scheint keine Dividende zu zahlen. Kann das sein?

 

Fair Value:

Das Konzept der Regionalärstandorte überzeugt mich nicht. Der REIT ist zudem eher klein, und bei REITs sehe ich es gerne wenn das EPS positiv ist, auch wenn es auf die FFO ankommt. Außerdem ist die Historie sehr kurz.

 

Deutsche Euroshop:

Ich finde dieser REIT ist den vorgenannten klar überlegen. Es gibt eine Historie, auch bei den Dividenden, die den Namen verdient. Ich denke aber, Shopping-Center könnten langfristig ein Risiko sein, wenn sich die Vorlieben mal verschieben (Onlinehandel, in Shoppingcentern meist immer die gleichen Angebote). Dieser REIT hat auch lange Phasen der Dividenden-Stagnation gehabt. Insgesamt kann ich verstehen, dass man sich die Aktie ins Depot legt, aber mein Geschmack ist sie nicht.

 

VIB Vermögen:

Von den deutschen Kandidaten fand ich diese Aktie am Besten. Es ist ein stetiges Wachstum zu erkennen. Die EK-Quote ist grenzwertig, aber es gab immer ein positives Ergebnis. Es gibt langfristige Aktionäre. Es wird sowohl in Handels- als auch in Industrieimmobilien investiert. Als Nachteile sehe ich die kurze Historie (vor 2008 ja praktisch Micro-Cap) und die Konzentration auf Süddeutschland. Trotzdem ist dies mein deutscher Favorit.

 

Ich habe zum Vergleich mal Realty Income analysiert (noch nicht ganz fertig). Gegen die sieht auch VIB ziemlich alt aus: Börsennotierung seit 1994, seitdem jedes Jahr steigende Ausschüttung. Top Investor Relations - im Überblich alle Zahlen seit 1994 verfügbar (!). Klare Strategie, die auch ohne großes Brimborium erklärt wird. Konservativer finanziert als VIB (gebe zu, das amerikanische Recht wird vom deutschen abweichen).

 

Es wird wohl darauf hinauslaufen, dass ich mich entweder für örtliche Diviersifizierung, aka VIB oder für den 'besseren' REIT entscheide, aka Realty Income.

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Posted · Edited by patient4711

So liebe Mitleser,

 

in der letzten Zeit gab es einige Bewegungen im Depot:

 

  • der Thread zu Admiral hat mich überzeugt, nochmals aufzustocken. Mit KGV 14-15 und Dividendenrendite von über 6% schien mir die Aktie nicht zu teuer. Damit habe ich die Zielgröße auch erreicht.
  • ich habe eine kleine Startposition McCormick eröffnet. Die Bewertung ist zwar grenzwertig (KGV knapp 22, 2,2% Dividendenrendite), doch hat McCormick bei weitem nicht die Wachstums-Probleme anderer Unternehmen der Branche. Und das obwohl das KGV der meisten quasi identisch ist.
  • ich habe Sinopec gegen Shell getauscht. Grund war die Dividendenkürzung von 0,15 auf 0,11 CNY. Shell ist schon lange auf der Watchlist, und hier ist die Dividende heilig. Ob der Kaufzeitpunkt günstig war, wird sich zeigen. Jedenfalls ist die Dividendenrendite von 5,7% schon mal ein Wort in Zeiten von Nullzinsen.

hier die neue Zusammensetzung:

 

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Posted · Edited by Schildkröte

Westgrund fällt raus, da von Adler gekauft. Adler seinerseits scheint keine Dividende zu zahlen. Kann das sein?

Wovon soll denn Adler Real Estate auch angesichts solcher grottigen Zahlen Dividenden ausschütten können: http://www.finanzen....ler_Real_Estate

Auf Besserung in dieser Hinsicht infolge der Westgrund-Übernahme ist wohl ebenfalls nicht zu hoffen: http://www.finanzen....z_guv/Westgrund

 

Ich weiß nicht, ob Dir das hilft, aber in diesem Artikel beschäftigt sich die WiWo (meines Erachtens recht oberflächlich) mit einigen Immobilienaktien: http://www.wiwo.de/f...n/11560220.html

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Posted · Edited by patient4711

Wovon soll denn Adler Real Estate auch angesichts solcher grottigen Zahlen Dividenden ausschütten können: http://www.finanzen....ler_Real_Estate

Auf Besserung in dieser Hinsicht infolge der Westgrund-Übernahme ist wohl ebenfalls nicht zu hoffen: http://www.finanzen....z_guv/Westgrund

Nett mal wieder was von Dir zu hören. Du bestätigst dass sie keine Dividende zahlen. Damit fällt die Aktie definitiv raus.

Ich weiß nicht, ob Dir das hilft, aber in diesem Artikel beschäftigt sich die WiWo (meines Erachtens recht oberflächlich) mit einigen Immobilienaktien: http://www.wiwo.de/f...n/11560220.html

Leider ist der Artikel so oberflächlich dass er tatsächlich nicht weiterhilft. Als Langfristinvestor interessiert mich eine gute Entwicklung, Solidität und Rendite. In dem Artikel: Fehlanzeige. Immerhin weiss ich jetzt was ein NAV ist...

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Posted · Edited by Schildkröte

Wie schon an anderer Stelle erwähnt, arbeite ich in der Immobilienbranche und verfüge über eine entsprechende Profession. Meine Expertise erstreckt sich allerdings eher auf Wohnimmobilien. REITs sind daher für mich böhmische Dörfer. Ich weiß lediglich, dass sie verpflichtet sind, mindestens 90% ihrer Gewinne auszuschutten. Von daher handelt es sich in erster Linie um Dividendenmaschinen. In diesem Zusammenhang ist ein Vergleich mit Dividendenaktien (bitte nicht mit DGI-Aktien in einen Topf schmeißen) wie z. B. Telcos, Versorgern, Ölmultis, Versicherern etc. (von den Kennzahlen und der Rendite her) nicht nur sinnvoll, sondern meines Erachtens auch notwendig. Ob sie sich aber ebenfalls für wachstumsorientierte Anleger eignen, wenn sie beinahe ihre gesamten Gewinne ausschütten müssen, statt sie in weiteres Wachstum investieren zu können? Gut, dafür geben sie ja anscheinend ständig neue Aktien aus, um das dadurch eingesammelte Geld entspr. anzulegen. Ich persönlich mag keine Aktienverwasserung. Aber solange die EPS nicht darunter leiden, mag das akzeptabel sein.

 

Des Weiteren setzt Du offenbar REITs mit Immobilienaktien gleich. Das ist allein schon deshalb nicht zutreffend, weil Immobilienaktien eben nicht dazu angehalten sind, mindestens 90% ihrer Gewinne auszuschutten. Mir persönlich sind deutsche Immobilienaktien zu suspekt. Das liegt nicht an der Anteilsklasse, sondern vielmehr am Management bzw. den Hauptaktionären. Der NAV ist eine Art Buchwert, das LTV entspricht dem Beleihungswert. Wie auch anderswo, gibt es in der Immobilienbranche einige branchenspezifische Kennzahlen, die da unter anderem wären:

 

- Leerstandsquote (Mietausfallrisiko),

- Art der Immobilien (Wohn- oder Gewerbeimmobilien),

- durchschnittliche Kaltmiete pro qm,

- durchschnittliches Alter der Immobilien (und der entspr. Sanierungsbedarf),

- durchschnittliches Alter der Mieter (bei Wohnimmobilien),

- durchschnittliche Laufzeit der Mietverträge (bei Gewerbeimmobilien)

- sowie natürlich Lage, Lage und nochmals Lage.

 

Das KGV ist bei Immobilien nur bedingt aussagekräftig. Vielmehr ist für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen das Sachwert- und für vermietete Immobilien das Ertragswertverfahren heranzuziehen. Gleichwohl kann man das KGV (hier Jahresmieten im Verhältnis zum Kaufpreis) zumindest überschlagsweise heranziehen. Nach Aussage meines Onkels (hat eine eigene Immobilienfirma) ist bei Neubauten ein KGV von 18 fair und bei älteren Immobilien (je nach Alter und Sanierungsbedarf) von 10 bis 15 in Ordnung. Aufgrund des billigen Geldes der Notenbanken, des "Anlagenotstandes" und der (im Moment medial nicht mehr so präsenten) Eurokrise zahlt man inzwischen in vielen Top-Lagen für Immobilien KGVs von weit (!) über 20. Aber laut einschlägiger "Experten"-Meinungen steuern wir derzeit noch nicht auf eine Immobilienblase zu. Gut zu wissen.

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Posted · Edited by patient4711

Ich weiß lediglich, dass sie verpflichtet sind, mindestens 90% ihrer Gewinne auszuschutten. Von daher handelt es sich in erster Linie um Dividendenmaschinen. In diesem Zusammenhang ist ein Vergleich mit Dividendenaktien (bitte nicht mit DGI-Aktien in einen Topf schmeißen) wie z. B. Telcos, Versorgern, Ölmultis, Versicherern etc. (von den Kennzahlen und der Rendite her) nicht nur sinnvoll, sondern meines Erachtens auch notwendig. Ob sie sich aber ebenfalls für wachstumsorientierte Anleger eignen, wenn sie beinahe ihre gesamten Gewinne ausschütten müssen, statt sie in weiteres Wachstum investieren zu können? Gut, dafür geben sie ja anscheinend ständig neue Aktien aus, um das dadurch eingesammelte Geld entspr. anzulegen. Ich persönlich mag keine Aktienverwasserung. Aber solange die EPS nicht darunter leiden, mag das akzeptabel sein.

Das sehe ich auch so: REITs sind Dividendenmaschinen. Wie Du richtig schreibst, können REITs kaum wachsen, da sie 90% ausschütten müssen. Meist liegt das EPS-Wachstum (richtiger: FFO/Aktie) so bei 2 bis maximal 5%, hauptsächlich weil in den Verträgen regelmäßige Mietsteigerungen verankert sind. Vom Profil her sind sie vergleichbar mit Telcos oder Versorgern, Öl und Versicherung passt eher nicht. Ich habe viele Telcos oder Versorger gesehen, die Mühe mit 2%-igem EPS-Wachstum haben, insofern stellen REITs durchaus eine Alternative dar.

 

Des Weiteren setzt Du offenbar REITs mit Immobilienaktien gleich. Das ist allein schon deshalb nicht zutreffend, weil Immobilienaktien eben nicht dazu angehalten sind, mindestens 90% ihrer Gewinne auszuschutten. Mir persönlich sind deutsche Immobilienaktien zu suspekt. Das liegt nicht an der Anteilsklasse, sondern vielmehr am Management bzw. den Hauptaktionären.

Naja, bis auf die Ausschüttungspflicht ist ein REIT doch nichts weiter als eine Immobilienaktie? Zumindest dieselbe Anlageklasse. Deine Meinung bestätigt mich in meinem Urteil: gute deutsche REITs bzw. Immobilienaktien sind eine seltene Spezies.

 

Das KGV ist bei Immobilien nur bedingt aussagekräftig. Vielmehr ist für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen das Sachwert- und für vermietete Immobilien das Ertragswertverfahren heranzuziehen. Gleichwohl kann man das KGV (hier Jahresmieten im Verhältnis zum Kaufpreis) zumindest überschlagsweise heranziehen. Nach Aussage meines Onkels (hat eine eigene Immobilienfirma) ist bei Neubauten ein KGV von 18 fair und bei älteren Immobilien (je nach Alter und Sanierungsbedarf) von 10 bis 15 in Ordnung.

Die FFO-Kennzahl ist ja ziemlich genau das: auf den Gewinn werden die Abschreibungen addiert, also sind die Funds From Operations so etwas wie Mieteinnahmen abzüglich Kosten. Deine Argumentation deckt sich mit seekingalpha: ein FFO von etwa 15 wird als angemessen betrachtet. Meist schaue ich mir auch noch die Dividendenrendite an: bei so um die 5% wird es interessant, denn 5% plus 2% Wachstum entsprechen der historischen Aktienrendite.

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Warum man bei REITs die FFO statt der EPS nehmen sollte, habe ich nie verstanden. Die Immobilien veralten doch auch und müssen nach X Jahren repariert und ggf. sogar abgerissen und neu gebaut werden. Genau dafür sind die Abschreibungen aber da: Um dem Wertverfall Rechnung zu tragen.

 

Wenn ich nun mit den FFO kalkuliere, dann gehe ich davon aus, dass die Immobilie ihren Wert immer behalten wird, und deshalb der ganze Cashflow ausgeschüttet werden kann.

 

Oder habe ich da etwas falsch verstanden?

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Warum man bei REITs die FFO statt der EPS nehmen sollte, habe ich nie verstanden. Die Immobilien veralten doch auch und müssen nach X Jahren repariert und ggf. sogar abgerissen und neu gebaut werden. Genau dafür sind die Abschreibungen aber da: Um dem Wertverfall Rechnung zu tragen.

 

Wenn ich nun mit den FFO kalkuliere, dann gehe ich davon aus, dass die Immobilie ihren Wert immer behalten wird, und deshalb der ganze Cashflow ausgeschüttet werden kann.

 

Oder habe ich da etwas falsch verstanden?

Wenn ich mal plakativ sein darf: bezüglich des Wertverlustes argumentierst Du grad im Gegensatz zum deutschen Michel, der der Meinung ist die Hütte würde im Wert steigen, egal was da kommt. Die Wahrheit liegt wohl irgendwo dazwischen: wenn die Wartung passt und die Immobilie ihren Zweck erfüllt, sollte ein so starker Wertverlust nicht eintreten. Hier haben die triple Net Reits einen Vorteil: die Wartung liegt beim Mieter, und der sollte doch ein Interesse haben dass ihm die Bude nicht zusammenfällt. Die FFO-Ausschüttungsquote ist meist bei 60, 70, 80%, also bleibt schon noch Raum für Renovierungen, auch wenn es vielleicht nicht ständig gemacht wird.

 

Ein gewisses Restrisiko bleibt natürlich schon, dass die Wartung eben nicht passt oder dass die Lebensdauer irgendwann überschritten wird. Wie jede Branche haben Immobilen halt Vorteile und Nachteile. Der Vorteil ist: passiert das bei einem einzelnen Objekt, macht es wegen der Menge der Objekte nicht so viel aus.

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Naja, bis auf die Ausschüttungspflicht ist ein REIT doch nichts weiter als eine Immobilienaktie? Zumindest dieselbe Anlageklasse.

 

Das Paralleluniversum der REITs hat viele Facetten. Bspw. auch mREITs, die doch eher Finanzwerte sind. Allgemeine Aussagen zu "REITs" können da sehr schnell irreführen.

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