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powerschwabe

Fokus Wohnen Deutschland

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philippoe
Posted · Edited by philippoe

Der neue Jahresbericht (04/2018) ist seit Anfang Oktober raus. Ich habe das mal mit den JBs aus 2016+2017 verglichen. Ganz spannend:

  • Gesamtrendite (BVI-Methode) 4.2% nach 4.2%/3.4% in 2017/2016
  • Immobilien-Bruttorendite nur 4.7-5.55% in den 3 Jahren. Dafür aber zusätzlich 1.11% Erträge z.B. aus staatlichen Fördermassnahmen in 2018 nach 0.3%/1.5% in 2017/2016
  • Immobilien-Bewirtschaftungskosten 1.5% in 2018 und 1.4%/2.5% 2017/2016
  • Immo-Wertänderungen 3.0% (!) 2018 und 1.0%/1.6% in 2017/2016
  • Gesamtergebnis vor Fondskosten (inkl. Liquidität) 6.6% in 2018 vs. 5.8%/4.9% in 2017/2016
  • Somit Fondskosten von 2.4% (!) in 2018. Kostentreiber: U.a. Gestiegene Transaktionskosten (0.62%) und Gutachterkosten. Fondskosten in 2017/16 waren 1.6% und 1.5%
  • Noch ganz spannend: Die ja bei OIFs nie in der TER/Gesamtkostenquote auftauchenden "Transaktionsvergütung für An/Verkäufe von Immos" war in 2018/2017/2016 0.62%/0.0%/4.05% (!!) des NAV. Das macht übrigens 1.5%/0%/2.0% des gesamten Transaktionsvolumens des Fonds pro Jahr, insofern wurdein 2016 (und fast auch in 2018) das in den Anlagebedingungen festgelegte Maximum (2.0%) ausgenutzt. Insgesamt machen die Transaktionsgebühren also einen ordentlichen Batzen aus, schwanken aber (auch in % des Transaktionsvolumens) sehr stark! Weiss jemand warum die KVG das macht?

Subjektive Bewertung

  • Für mich erfreulich gutes Ergebnis
  • Sehr stark getrieben durch Immo Wertänderung. Somit im nächsten Jahr nicht mehr so leicht wiederholbar?
  • Die Immo-Bruttorenditen sind deutlich sichtbar -> Resultat der Ankäufe im hochpreisigen Markt.
  • Leider auch Kostenanstieg. Die "Verwaltungsvergütung" lag zwischen 0.48 und 0.87%, laut Anlagebedingungen darf sie bis 1.25% betragen. Da ist also noch leider massiv Luft nach oben!

Diskussion die ich gerne anstossen würde:

  • Ich hab mir mal die Mühe gemach die Ertrags & Kostenrechnung genau aufzuschlüsseln (nach Buffet's Motto "Investiere in nichts das du nicht verstehst"). Siehe Excel-Tabelle sowie Screenshot unten.
  • Da weder im Jahresbericht, noch im Verkaufsprospekt bzw. den Anlagebedingungen und auch in den BVI Richtlinien eine Berechnungsmethode angegeben ist, habe ich das versucht zu reverse-engineeren.
  • Dabei habe ich aber noch einige Probleme. Super wäre also, wenn jemand von euch mit mehr Erfahrung im Rechnungswesen/Buchhaltung helfen und die Excel Tabelle anpassen könnte! Spezifische Probleme:
    • Liquiditätsrendite laut Jahresbericht @2016 0.0%, wenn ich das mit den Absolutwerten rechne komme ich aber auf 0.4%. Das ist so simpel, da kann eigentlich kein Fehler in meiner Rechnung sein.
    • Auf welche Bezugsgrössen beziehen sich "Gesamtergebnis in Fondswährung der Immos" und "Ergebnis gesamter Fonds"? Das passt bei mir noch nicht (->rot markiert in Tabelle)
    • Die Gesamtkostenquote kommt schon super hin!!! Allerdings versteh ich noch nicht ganz was neben der Gesamtkostenquote noch alles dazu kommt (denn die Differenz zwischen "Ergebnis gesamter Fonds vor Fondskosten" und "... nach Fondskosten" ist natürlich immer grösser als die Gesamtkostenquote.
    • Allgemein habe ich das Gefühl das sich die Berechnungsmethode zwischen 2018 und 2017 geändert hat. Weiss jemand was von euch davon? Vllt. wegen InvStG-Reform@2018?
  • Und: Weiss jemand wie genau die runden? Kaufmännisch oder einfach abschneiden?

FW.JPG

Hinweis: Gelbe Felder sind Eingabefelder. Pro Jahr ist immer eingetragen: Absolute Werte immer direkt aus dem Jahresbericht (JB) in €, dahinter %-Werte die aus den Absolutwerten gerechnet wurden, dahinter %-Werte wie sie direkt im Jahresbericht veröffentlicht wurden. Rote Werte sind inkongruent (d.h. nicht mit Rundungsfehlern zu erklären)-> Nachbessern.

Hinweis2: Der Jahresbericht von 2016 gibt selbst an, dass es dort aufgrund des Rumpfgeschäftsjahres zu verstärkten Rundungsfehlern kommen kann.

 

Allgemein: Wenn jemand helfen kann erkläre ich mich gerne bereit die Daten in den nächsten Jahren einzutragen. Ich find das ziemlich hilfreich!

Analysis_FokusWohnen.xlsx

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TimdZ
Posted · Edited by TimdZ
Problem gelöst (nicht relevant)

Beitrag gelöscht. Problem erkannt / Problem gebannt.

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powerschwabe
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Fonds ist seit 21.01.2019 wieder für ein paar Tag geöffnet.

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ceekay74
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Monatsreport Oktober 2019

 

Zitat

JAHRESABSCHLUSS 4. GESCHÄFTSJAHR

 

Das 4. Geschäftsjahr des offenen Immobilien-Publikumsfonds FOKUS WOHNEN DEUTSCHLAND endete am 30.04.2019. Der Jahresbericht wurde kürzlich veröffentlicht. Mit einer Wertentwicklung von 5,2% (nach BVI-Methode) wurde wiederholt ein sehr gutes Ergebnis erwirtschaftet. Am 02.10.2019 erhielten die Anleger eine Ausschüttung in Höhe von 1,30 € je Anteil. Entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen sind 60% der Ausschüttung steuerfrei für Anleger mit Steuersitz im Inland.

 

CASH-CALL / CASH-STOP: Die nächste CASH-CALL-Phase wurde gestartet. Seit dem 19.09.2019 können wieder Fondsanteile gezeichnet werden. Die Mittel werden zur Finanzierung bereits gekaufter Neubauprojekte sowie für anstehende Akquisitionen verwendet.

 

Jahresbericht zum 30.04.2019

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