Risikoklassen RK1, RK2, RK3

[odensee]

Gerade eben von hund555:

Konsum auf den man nicht verzichten kann und somit auch eine Investition und auch ein Asset darstellt.

Dann ist mein Kühlschrankinhalt auch ein Asset.

 

@Ramstein: gerne wieder löschen....

 

[Ramstein]

vor 21 Minuten von Madame_Q:

Trotzdem finde ich es ziemlich unsinnig, einen offenen Immobilienfonds zu kaufen und eigentlich auch REITs, wenn ich eine eigene Immobilie besitze, die ich bewohne und dann noch einen riesen Korb mit weltweiten Aktien habe (in denen REITs ja eh auch minimal enthalten sind).

Wenn ich meine Auswertungen anschaue, so ist bei meinem Immobilienanteil (iShares Dev Market Prop Yield + Wertgrund Wohnselect) die Volatilität niedriger als beim Aktienanteil. Viele Leute (nicht ich) holen sich zur Volatilitätsverringerung Nullrenditeanleihen oder Tagesgeld. Mein Immobilienanteil hat aber - im Gegensatz zu solchem Mist - eine deutlich positive Rendite.

Aber wie schon oft gesagt: Jeder bestimmt selbst die Größe des Karos, das er trägt.

[oktavian]

vor einer Stunde von Ramstein:

Wenn ich meine Auswertungen anschaue, so ist bei meinem Immobilienanteil (iShares Dev Market Prop Yield + Wertgrund Wohnselect) die Volatilität niedriger als beim Aktienanteil.

Wie hast du da da gerechnet für den Wertgrund Wohnselect - mit welchen Preisen? NAV oder Börse? Vom chart her erscheint mir der zu preisstabil im Vergleich zu z.B. Deutsche Wohnen, evtl andere Anleger und anchoring auf den NAV? Evtl nicht liquide genug und nicht zum Leerverkauf verfügbar. Hast du da 03/2020 verkauft und umgeschichtet - der ist relativ gesehen viel zu gering gefallen? Wundert mich ehrlich. Lag das nur am geringen Leverage?

[Madame_Q]

vor 1 Stunde von Ramstein:

Viele Leute (nicht ich) holen sich zur Volatilitätsverringerung Nullrenditeanleihen oder Tagesgeld. Mein Immobilienanteil hat aber - im Gegensatz zu solchem Mist - eine deutlich positive Rendite.

....und dafür auch deutlich mehr Risiko.

Aber ich weiß, was du meinst, zumindest für jemand, der wie im ersten Post beschrieben RK1 komplett meidet.

 

Es gibt Eigenheimbesitzer, die sagen, dass ihre Immobilie(n) die meiste Zeit gar keine Volatiliät haben, weil sie den Wert der Immobilien die meiste Zeit nicht wissen und auch nicht wissen wollen.

 

[Gast240416]

vor 2 Stunden von Madame_Q:

Trotzdem finde ich es ziemlich unsinnig, einen offenen Immobilienfonds zu kaufen und eigentlich auch REITs, wenn ich eine eigene Immobilie besitze, die ich bewohne und dann noch einen riesen Korb mit weltweiten Aktien habe (in denen REITs ja eh auch minimal enthalten sind). Genau diese Gedankengänge sind es doch, die @Cefmeint oder?

 

Jupp

[Bärenbulle]

vor 4 Stunden von paradox82:

Ver(Mischung) von Eigenheim und Immobilienbesitz (im Sinne von Investitionen).
 

Das Eigenheim ist als Konsumobjekt, nicht als Asset einzustufen. Jedenfalls ist es ein Klumpenrisiko.

 

Ein Portfolio reflektiert ja die Vermögenssicht und soll ja dazu dienen sich diesbzgl. risiko- und aber auch renditebewußt aufzustellen. Der abbezahlte Teil einer Immobilie gehört daher meiner Meinung unbedingt mit in die Portfoliosicht. Hätte man die Immobilie nicht müßte man ja schliesslich Miete zahlen. So gesehen generiert die eigenbewohnt Immobilie ja sogar einen "fiktiven" Cashflow und tangiert neben dem (Klumpen-)Risiko auch das Renditebewußtsein. Zudem beinhaltet die bewohnte Immo teils starke Wertsteigerungen.

Für mich gehören auch Altervorsorgungsansprüche (AV) z.B. aus kapitalbildenden Lebensversicherungen, die ich notfalls zu Geld machen könnte,  mit in die Portfoliosicht. Ein Kühlschrank etc. gehört deshalb nicht mit in diese Sicht weil er vom Betrag zu klein ist aber vor allem weil er eine Abschreibungsdauer von 10 Jahren hat, eine Immo hat eine von >50 oder gar 100 Jahren.

Diese erweiterte Porfolioicht halte ich für ganz wichtig, da diese Sicht neue Horizonte eröffnet. Man merkt z.B. dass man ggf. viel zu defensiv aufgestellt ist, weil man im AV-Teil eine ganze Menge RK1 angesammelt hat. Außerdem ist man mit einer abbezahlten Immobilie gut auf inflationäre Probleme eingestellt. Die Portfoliosicht dient ja vor allem dazu sich auch wetterfest für die durch Dahlio oder Harry Brown propagierten Marktregime aufzustellen. Das schafft man nur mit der Gesamtsicht.

Ich versuche beispielsweise ca. 1/3 des Gesamtportfolio auf Wachstum einzustellen (z.B. Aktien), 1/3 auf Inflation (Immos, Rohstoffe, Gold) und 1/3 krisenfest und auf Deflation (Cash, Anleihen und vor allem die AV). Diese Balance kriegt man nur in der Gesamtsicht hin. Wenn man das so sieht lernt man auch Assets wie Gold und Goldaktien mehr zu schätzen, weil Gold z.B. in der Krise gut performed, aber auch bei Inflation und daher 2 Regime abdeckt. Goldaktien können das Wachstumsregime, aber auch das inflationäre Regime unterstützen. Das ist eine wichtige Sichtweise die mir früher immer gefehlt hat, weil ich auch immer nur aufs liquide Portfoli geschaut habe. Diese Sicht ist aber eigentlich viel zu eng.

 

Ich kann aber empfehlen einfach zwei Portfoliosichten aufzumachen:

1) Liquides Portfolio

2) Gesamtportfolio, also 1) plus eigenbewohnte Immo plus AV-Bezüge

 

Letzteres ist aber eigentlich die entscheidende Sicht.

 

Im Prinzip müßte man sogar noch die künftige Lebensarbeitszeit ansetzen (auch eher wie RK1 anzusetzen). Dann hätte man noch eine weiter gefasste dritte Sicht, die ggf. aufzeigt, dass der Durchschnittsdeutsche vermögenstechnischen den größten Schwachsinn verzapft, nämlich viel zu defensiv / zu wenig Aktien und obschon extrem ängstlich vor Inflation auch nur zur Miete wohnend. Dümmer gehts eigentlich nicht, aber die meisten schaun halt nur auf die liquide und kurzfristige Sicht. Dadurch machen Sie viele Fehler.

[Madame_Q]

vor 9 Minuten von Bärenbulle:

Die Portfoliosicht dient ja vor allem dazu sich auch wetterfest für die durch Dalio oder Harry Brown propagierten Marktregime aufzustellen.

Dazu passt auch dieses Video:

 

[Peter23]

vor 6 Stunden von paradox82:

Das Eigenheim ist als Konsumobjekt, nicht als Asset einzustufen. Jedenfalls ist es ein Klumpenrisiko. 

Ah super. Ich bin vor 1,5 Jahren aus dem Eigenheim in eine Mietwohnung umgezogen und haben dadurch offenbar meine Assets um 700.000 € erhöht und das obwohl es für mich eigentlich finanziell nachteilig war (wegen Steuern).

 

Außerdem finde ich es bemerkenswert, dass etwas gleichzeitig kein Asset ist und ein Klumpenrisiko birgt.

 

Wie man sich aus meinen Worten denken kann, habe ich auch das Eigenheim mit in meiner Assetallokation berücksichtigt. Aber: Das ist nach dem Umzug in eine Mietwohnung kein Thema mehr für mich, weil eine vermietete Wohnung hier ja niemand ausschließen würde.

[Beginner81]

Der Wert eines Eigenheims dürfte deutlich positiv mit den allgemeinen Immobilienpreisen korreliert sein (Ausnahmen möglich).
Der Wert eines Unternehmens dürfte deutlich positiv mit der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung und damit langfristig der Entwicklung am Kapitalmarkt korreliert sein (viele Ausnahmen möglich).

Von daher würde ich als Unternehmer tendenziell eher in Immobilien, als Immobilienbesitzer tendenziell eher in Aktien investieren.

[Madame_Q]

vor 9 Minuten von Beginner81:

Von daher würde ich als Unternehmer tendenziell eher in Immobilien, als Immobilienbesitzer tendenziell eher in Aktien investieren.

Finde ich auch und ich glaube, das machen viele auch so.

[oktavian]

Bin da auch bei @BärenbulleHier mal meine Sicht:

Im Forum wird aber meist nur das liquide Finanzkapital angeschaut. Ich würde aber beim Finnanzkapital zum Beispiel mehr ins Risiko gehen, wenn das Humankapital beamtensicher und nicht selbstständig unsicher ist.

vor 1 Stunde von Bärenbulle:

Der abbezahlte Teil einer Immobilie gehört daher meiner Meinung unbedingt mit in die Portfoliosicht. Hätte man die Immobilie nicht müßte man ja schliesslich Miete zahlen. So gesehen generiert die eigenbewohnt Immobilie ja sogar einen "fiktiven" Cashflow und tangiert neben dem (Klumpen-)Risiko auch das Renditebewußtsein.

Hier sehe ich einen mental accounting bias. Selbst wenn die Hypothek durch das Haus besichert ist, ändert dies nichts am Asset Haus. Die Immoblie würde ich rein nehmen und die ersparten Mietbarwerte und sonstige Immoblienausgaben in dem Barwert des Konsum subsumieren und nicht vom asset Immobilie abziehen. Hier steht der aktuelle Marktwert.

[Peter23]

vor 55 Minuten von oktavian:

Bin da auch bei @BärenbulleHier mal meine Sicht:

 

Das sieht sehr interessant aus. Darf ich fragen, wie Du das Humankapital bestimmst?

[oktavian]

vor 10 Minuten von Peter23:

Das sieht sehr interessant aus. Darf ich fragen, wie Du das Humankapital bestimmst?

Das sind die abgezinsten Nettolöhne der Zukunft jeweils multipliziert mit der Wahrscheinlichkeit bis dahin zu überleben. Der Zinssatz zum Abzinsen ist je höher desto unsicherer der Job bzw. schwankender das Gehalt (bonus/variabler Anteil etc.). Ist aber natürlich mit Unsicherheit belastet. Wenn es einen Tarifvertrag gibt wie im öffentlichen Dienst+typische Laufbahn ist es leichter vorhersehbar.

 

Wenn jemand nicht mehr arbeiten möchte ist sein Humankapital Null, wenn er/sie dann doch wieder was machen will, wird es eben wieder angesetzt. Wenn zum Beispiel Vollzeit zu stressig wurde oder man die Beschäftigung ändert, ändert sich auch das Humankapital. Generell geht es aber mit steigendem Alter zurück und dafür baut man dann andere assets auf oder fällt eben in Altersarmut. Im Prinzip vermietet man seine Arbeitskraft und bewertet die cash flows. Da geht es auch mehr um einen Orientierungswert. Wenn Humankapital > Nettovermögen sollte man evtl an Absicherung des Humankapitals denken (Versicherungen, vielseitige skills zum Umschwenken bei Jobverlust etc.). In meinem Beispiel wäre ja eine Finanzierungslücke wenn das Humankapital plötzlich auf Null fiele.

[Bärenbulle]

vor 3 Stunden von oktavian:

Bin da auch bei @BärenbulleHier mal meine Sicht:

Respekt, ... ist natürlich noch besser.

[Nespresso99]

vor 4 Stunden von oktavian:

Bin da auch bei @BärenbulleHier mal meine Sicht:

 

Diese Betrachtungen haben "leider"  zu viele Variablen um eine valide Aussagekraft für irgendetwas zu besitzen.

-Zeitwert ohne Inflation.

-Zeitwert ohne Steuer.

-Lebenserwartung

-Sonderereignisse

Und das sage ich,  obwohl ich mir sogar

ständig einen monatlich erzielbaren Cashflow ex all diesen "Aktiva" ermittle,

und mir vorstelle,  das der damit aktuell erzielbare Lebensstandard konstant bleibt. Hier neigt man dazu einer Illusion zu unterliegen. 

[oktavian]

vor 5 Stunden von Nespresso99:

Diese Betrachtungen haben "leider"  zu viele Variablen um eine valide Aussagekraft für irgendetwas zu besitzen.

-Zeitwert ohne Inflation.

-Zeitwert ohne Steuer.

-Lebenserwartung

-Sonderereignisse

Und das sage ich,  obwohl ich mir sogar

ständig einen monatlich erzielbaren Cashflow ex all diesen "Aktiva" ermittle,

und mir vorstelle,  das der damit aktuell erzielbare Lebensstandard konstant bleibt. Hier neigt man dazu einer Illusion zu unterliegen. 

Sonderereignisse: Man kann ja nur den Erwartungswert berechnen und bei hoher Unsicherheit/Streuung einen Sicherheitsabschlag, sonst müsste man da Konfidenzintervalle oder sowas reinschreiben. Unwahrscheinliche Ereignisse mit hohem Schaden für die eigene Bilanz, sollte man generell versuchen zu versichern. Auch würde ich berücksichtigen: Das eigene Leben lässt sich im Gegensatz zur Geldanlage nicht diversifizieren. Wenn man stirbt ist man weg. Wenn Asset A auf Null geht, kann man immer noch anderes Finanzkapital haben.

Steuern: Ja, man kann nur die aktuellen/geplanten Steuersätze berücksichtigen

Inflation: Zumindest bei den Ausgaben und Humankapital kann man den gleichen Satz zugrunde liegen. Die Zukunft ist jedoch unbekannt.

Lebenserwartung: Man kann Sterbetafeln nehmen und etwas adjustieren um bekannte Erkrankungen und Risiken zu berücksichtigen.

Konsum: Als Student kannst du da deine Monatsausgaben nicht einfach mit Inflation anpassen (Lebensstandard) und ohnehin kennt man die Daten und sich selbst besser, wenn man etwas Älter ist. Problematisch ist auch: den Minimalkonsum wie Lebensmittel sollte man wohl mit einem niedrigeren Zinssatz abzinsen (sehr sicher benötigt/Armutsrisiko) und das Wellnesshotel etc. könnte man eher mit dem Erwartungswert der Geldanlage abzinsen (schon Konsum, aber eher Luxus und man könnte zur Not mal verzichten).

 

Im Forum siehst du dann Berufsanfänger, die sich super Gedanken machen, wie sie 1.000 anlegen, aber da spielt wohl das Humankapital noch die größere Rolle gegenüber der Anlagerendite bzw. könnten sie in der gleichen Zeit vielleicht eine Fortbildung machen oder Überstunden, um für Beförderungen aufzufallen, was weiß ich. Was man auch schön sieht ist, dass eine junge Familie ohne (geerbtes) Finanzkapital, ihr Humankapital irgendwie absichern sollte oder eben bewusst ein höheres Hartz IV Risiko eingeht.

 

Die Aussagekraft ist dennoch wesentlich besser, als wenn du das gar nicht berücksichtigt. Denn wenn du dir Gedanken machst, kannst du auch die Unsicherheiten in den Zahlen einschätzen und man braucht ja nur eine grobe "Hausnummer". Bei Kreditvergabe gucken sich Banken ja auch das Humankapital z.B. anhand von Gehaltsabrechnungen an oder verlangen eine Lebensversicherung auf den Geschäftsführer oder was auch immer. Da fällt auch mal was aus, aber kennst du einen besseren Weg?

[Nespresso99]

vor 4 Stunden von oktavian:

Konsum: Als Student kannst du da deine Monatsausgaben nicht einfach mit Inflation anpassen (Lebensstandard) und ohnehin kennt man die Daten und sich selbst besser, wenn man etwas Älter ist. Problematisch ist auch: den Minimalkonsum wie Lebensmittel sollte man wohl mit einem niedrigeren Zinssatz abzinsen (sehr sicher benötigt/Armutsrisiko) und das Wellnesshotel etc. könnte man eher mit dem Erwartungswert der Geldanlage abzinsen (schon Konsum, aber eher Luxus und man könnte zur Not mal verzichten).

 

Im Forum siehst du dann Berufsanfänger, die sich super Gedanken machen, wie sie 1.000 anlegen, aber da spielt wohl das Humankapital noch die größere Rolle gegenüber der Anlagerendite bzw. könnten sie in der gleichen Zeit vielleicht eine Fortbildung machen oder Überstunden, um für Beförderungen aufzufallen, was weiß ich. Was man auch schön sieht ist, dass eine junge Familie ohne (geerbtes) Finanzkapital, ihr Humankapital irgendwie absichern sollte oder eben bewusst ein höheres Hartz IV Risiko eingeht.

 

Die Aussagekraft ist dennoch wesentlich besser, als wenn du das gar nicht berücksichtigt. Denn wenn du dir Gedanken machst, kannst du auch die Unsicherheiten in den Zahlen einschätzen und man braucht ja nur eine grobe "Hausnummer". Bei Kreditvergabe gucken sich Banken ja auch das Humankapital z.B. anhand von Gehaltsabrechnungen an oder verlangen eine Lebensversicherung auf den Geschäftsführer oder was auch immer. Da fällt auch mal was aus, aber kennst du einen besseren Weg?

RK1, RK2, RK3

Diese Risikoklassen sehen wir immer im Kontext der "Risikokontrolle" eines aktuell gehaltenen Portfolios.  Die Risikoklassen im Rahmen eines Lifecycle Conceptes zu betrachten, könnte in unserem stark durch Sozialsysteme geprägten Land von Vorteil sein. Vorteil dahingehend, dass das Individuum stärker Risikobehaftet allokiert und daher eine höhere Rendite und somit einen höheren Lebenstandard, oder ein höheres vererbbares Vermögen hätte. Was ich ausdrücken möchte ist, dass Deine (und ja auch meine) Herangehensweise, dem Individuum eine Art Net Worth zuordnet. Oder eben einen monatlichen Net Cashflow. Orientiert man sich mehr nach einem Lifecycle Concept, so wäre der eigentliche Net Worth unerheblich. Jede Risikoklasse hätte andere Konsumationsarten ab zu decken.

RK1 Minimalkonsum also so zusagen die Fixkosten.

RK2 Notwendiger, jedoch in Teilen skalierbarer Konsum oberhalb der Fixkosten.

RK3 Optionaler Konsum.

Alles was Fix bezahlt werden muss, sollte idealerweise durch Renten, privat oder gesetzlich oder eben ergänzend aus RK1 beglichen werden können.

Nahrungsmittel, Energiekosten, durchschnittliche Massnahmen zur Gesunderhaltung oder Wartung des Hausstandes könnte man aus einer RK2 Asset beziehen.

RK3 deckt alles oberhalb dieser zwei Kostenblöcke ab. Abhängig von der Grösse der zur Verfügung stehenden RK3 Position und den Wünschen des Individuums müsste lediglich die Entnahmeart und die Höhe der Entnahme angepasst werden.

Beim Wunsch das Vermögen zu erhalten, zu vererben, bietet sich eine dynamische Withdrawal Rate an. Beim Wunsch möglichst hohe Lebensqualität zu erzielen, ein statische Withdrawal Rate.

Dies führt dazu, dass zu Beginn der Entnahmephase RK1 und RK2 recht hohe Anteile haben müssen, weil die Unsicherheiten noch sehr hoch sind. (Inflation, Lebenserwartung,..)

Mit steigendem Alter kann RK3 sogar wieder anteilig erhöht werden, weil Unsicherheiten abnehmen und wahrscheinlich auch die Kostenarten  Minimalkonsum und notwendiger Konsum.

Die Net Worth Betrachtung fasst alles schön in einer einzelnen Zahl zusammen, sicher. Für sehr priviligierte Vermögen ist diese auch das Mass der Wahl. Wenn also Minimalkonsum und notwendiger Konsum auf Lebzeit "übersichert" sind.

 

 

[oktavian]

@Nespresso99Im Forum wird es meist nicht so tiefgehend analysiert, sondern nur das Finanzvermögen isoliert betrachtet. Es werden Humankapital, erarbeitete Rentenansprüche und Ausgaben (Lebensplanung) gerne ignoriert. Die asset allocation wird isoliert nur für das Finanzkapital besprochen (du nennst es: Risikokontrolle eines aktuell gehaltenen Portfolios). In der Bilanz sind diese Finanzassets mit Marktwerten angesetzt und die Zinsen/erzielbaren Renditen/Risiken für die Abzinsung der künftigen Zahlungsströme wirken sich auf die anderen Bilanzpositionen aus. Die Asset allocation des Finanzkapitals spielt dann nur eine Rolle, wenn du deine Erwartungswerte beim Abzinsen berücksichtigt hast, was aber für die Konsistenz des Modells gut wäre.

Withdrawal rate ist ein cash flow und das ist im Modell der Bilanz nur über Höhe+Diskontfaktor abbildbar. Solvenz vs Liquidität. Klar muss man Liquidität zusätzlich berücksichtigen.

 

Kaum einer sah es so wie ich, dass man des freie Nettovermögen doch mit hohem Erwartungswert anlegen sollte und nicht mit der gleichen Fix-Allokation zu den Assetklassen. Für mich ist es klar: wenn ich superreich bin, muss ich mein Humankapital (wäre eh Null wenn man nicht arbeitet) nicht absichern, brauche keine Rentenansprüche und brauche auch keine RK1/RK2. Sofort-Liquidität kommt zur Not über Rahmenkreditverträge (Dispo, Kreditkarte). Meine Assets können auf Rendite getrimmt werden. Siehe zum Beispiel Thema (Stichwort:Notgroschen in %% oder fix) hier:

 

Nun liegt die Realität aber zwischen superreich und kirchenmausarm und man will sich evtl. nicht auf die Übersicherung + Montecarlo Simulation der asset allocation mit Stressszenario verlassen und sichert daher gewisse Risiken extra ab z.B. durch eine Rentenversicherung (Langlebigkeitsrisiko) oder was auch immer, was ein Aktivtausch im Sinne der Bilanz wäre. Die BU-Versicherung kann man auch als Option sehen und ansetzen (ist aber auch schwer zu bewerten und die zukünftigen Prämienzahlungen musste man abziehen). Man kann bei bestehender BU auch das Humankapital höher bewerten, da dessen Risiko geringer ist, aber das Ergebnis sollte gleich sein und bei Banken sieht man auch oftmals, dass "net-exposure" nicht so gut ist, wie alle bruttoexposures zu kennen, siehe auch Credit Suisse vs archegos (delta-hedging und counterparty credi risk). Da braucht man dann schon sehr komplexe Modelle, aber ich finde so ein Schema schon sehr hilfreich, um nicht immer in der Box "Depot" isoliert zu denken. Da geht es auch um Effizienz vs Effektivität.

[Nachdenklich]

vor 20 Stunden von Bärenbulle:

Dann hätte man noch eine weiter gefasste dritte Sicht, die ggf. aufzeigt, dass der Durchschnittsdeutsche vermögenstechnischen den größten Schwachsinn verzapft, nämlich viel zu defensiv / zu wenig Aktien und obschon extrem ängstlich vor Inflation auch nur zur Miete wohnend. Dümmer gehts eigentlich nicht, aber die meisten schaun halt nur auf die liquide und kurzfristige Sicht. Dadurch machen Sie viele Fehler.

Ich stimme dieser Beurteilung ausdrücklich zu!

[Nespresso99]

Generell herrscht denke ich grosser Konsens. Absolut hat der aktuelle und 

prognostizierte Net Worth aller Vermögensbestandteile Einfluss, wie ich

die liquiden Assets verorten sollte, um den größten Gesamtnutzen zu erzielen.

Dies nicht zu tun ist sogar ein grandioser

Investitionsfehler. Die Denkensweise der

Menschen ist wie Du beschreibst oft genau umgekehrt. Erst wenn "gefühlte"

100% Sicherheit existiert, darf über etwas anderes als RK1 nachgedacht werden. Sogar die Politik mit Produkten

wie Rüruprente denken und handeln so.

Wahrscheinlich ist Deine Gesamtallokation so wie Du diese bildest

finanzmathematisch sauberer und vergleichbarer. Ich betreibe eher eine art

mentale Buchführung des required Cashflows. Im Ergebnis kommen wir wohl auf das gleiche. Sind mit dieser Denk und Handlungsweise aber nicht

Mainstream.

[Der Heini]

Ich habe viel mehr das Problem die eigene Immobilie vernünftig zu bewerten. Da ist der Spielraum enorm hoch und Fehler schnell gemacht.

- Wenn ich die Immo nach dem Sachwertverfahren bewerte kann ich in ungünstiger Umgebung zu hoch liegen (Wert > fiktiver Verkaufspreis),

- Nehme ich vergleichbare Immos in der Umgebung sind diese aber schlecht vergleichbar, da schon geringe Unterschiede große Schwankungen hervorrufen können (Grundriss, Alter, Aufteilung er Räume etc.).

 

Wie bewertet man eine Immobilie, deren Bau/Kauf mehr als 10 Jahre zurückliegt? Werden Immos auch zu dem Preis wie in Portalen angeboten verkauft oder liegt der Preis hinterher höher, tiefer? In der Stadt ist die Lage wichtig, da reichen schon 3 Straßen weiter und der Preis ist ein anderer. Hier auf dem Lande wird recht wenig verkauft/angeboten, daher kann man das schlecht bewerten, da auch der Zustand sehr unterschiedlich.

 

Wenn ich falsch bewerte ist es egal, ob RK2 oder RK3 oder sonst was, da ich mein Depot damit dann falsch darstelle (stark Über- oder Unterbewerte).

Daher lasse ich im Depot vorerst meine Immobilie raus, obwohl ich theoretisch eher anderer Meinung bin, aber praktisch schlecht umsetzen kann.

 

Frage: Wie bewertet ihr eure selbst bewohnten Immobilien?

[Bassinus]

vor 16 Minuten von Der Heini:

Wie bewertet man eine Immobilie, deren Bau/Kauf mehr als 10 Jahre zurückliegt?

Ganz einfach: Immobilie zum Kauf anbieten und Kaufpreis gegen unverbindliches Gebot vereinbaren. 100 Besichtigungen durchführen (je nach Lage dürfte das in 2 Tagen oder 2 Jahren erledigt sein) und die ca 20 Gebote auswerten. Dann hast nen Niederstwert, Höchstwert, Median und Durchschnitt. 

Natürlich umständlich und aufwendig - aber zum Zeitpunkt wahrscheinlich der einzige wahre Wert der Immobilie.

 

Zitat

Frage: Wie bewertet ihr eure selbst bewohnten Immobilien?

Mangels Eigentum stellt sich mir die Frage nicht, aber zur Allokation meines Gesamtvermögens: Vergleiche in der Nachbarschaft nebst Ab- und Aufschläge für Besonderheiten (Dach fällig, Grundstück Wegerecht, usw.) also alles was nicht unbeachtliche Wertveränderungen zur Folge hätte. In die Risikoallokation würde ich es gar nicht aufnehmen, da es in erster Linie ein Konsumgut ist, da es dein Bedürfnis Wohnraum befriedigt. Demgegenüber kann man argumentieren, dass man ja Miete spart oder trotzdem laufende Kosten (Instandhaltung) hat. Oder hat jmd seinen privat genutzten PKW in der Risikoallokation? 

[Nespresso99]

vor 2 Minuten von Der Heini:

 

Frage: Wie bewertet ihr eure selbst bewohnten Immobilien?

Gar nicht.

Dies ist der Vorteil wenn man eher "unsauber" den monatlichen Cashflow required betrachtet, als das Vermögen.

Der Mieter hat eben die Miete als notwendigen monatlichen  Fixkosten Anteil, welchem er irgend einen Positiven Cashflow entgegenstellen muss.

Rente, oder einen Kapitalertrag aus einer Kapitalposition.

Daher würde ich ein Eigenheim auch nicht zum "Frei verfügbaren Vermögen" Zählen.

 

[hattifnatt]

vor 31 Minuten von Der Heini:

Wie bewertet ihr eure selbst bewohnten Immobilien?

Eine selbstgenutzte Immobilie werte ich nicht als Asset, siehe die Diskussion hier:

 

[Madame_Q]

vor 15 Minuten von Der Heini:

Ich habe viel mehr das Problem die eigene Immobilie vernünftig zu bewerten.

Abbezahlt?

 

vor 9 Minuten von Bassinus:

Ganz einfach: Immobilie zum Kauf anbieten und Kaufpreis gegen unverbindliches Gebot vereinbaren. 100 Besichtigungen durchführen (je nach Lage dürfte das in 2 Tagen oder 2 Jahren erledigt sein) und die ca 20 Gebote auswerten. Dann hast nen Niederstwert, Höchstwert, Median und Durchschnitt. 

Natürlich umständlich und aufwendig - aber zum Zeitpunkt wahrscheinlich der einzige wahre Wert der Immobilie.

So kann man es machen.

Wobei das "ganz einfach" dann doch "aufwendig" ist.

 

Grob reicht es doch, Anzeigen des eigenen Ortes zu durchforsten.

Einen guten Anhalt hat man dann.

Das Nachlassgericht orientiert sich auch nur am 1914er Versicherungswert und Bodenrichtwert und das sehr konservativ.

 

vor 15 Minuten von Der Heini:

Frage: Wie bewertet ihr eure selbst bewohnten Immobilien?

Es ist Cashflow-erzeugendes RK3 in meinen Augen und gehört zum Gesamtvermögen. So machen wir es.

Warum RK3? 

- nicht liquide 

- Klumpenrisiko

- Wertschwankung kann immens sein 

  (lasse z.B. den größten Arbeitgeber in der eigenen Stadt massiv Probleme haben und du siehst, was das für Auswirkungen hat auf die Immobilienpreise)