ETF oder Immobilie?

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Im gesprochenen Wort hätte man wahrscheinlich hören können dass er betont dass nur, mit Betonung auf dem nur, eine Immobilie ein Klumpenrisiko ist, und nicht die Betonung auf der Zahl 1 liegt

 

 

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Posted · Edited by Cando

Am 19.5.2019 um 13:02 von ava2:

 

Hallo Herr Kollege,

 

Deine Fragen treiben mich auch um - Du bist nicht alleine. Meine Situation ist ähnlich, jedoch ist bei mir schon Nachwuchs da. Ich bin auch Mitglied in der BRAStV und stehe dem offenen Deckungsplanverfahren (oDPV) kritisch gegenüber, gerade durch den Rentenbemessungsfakor ist die garantierte Rente eine "black box" geworden. Informationen gibt es bei den Apothekern: oDPV - offenes Deckungsplanverfahren und insbesondere hier: FAQs; außerdem kann ich diesen Faden: Versorgungwerk vs. ETF-Depot empfehlen. Ich stehe auch vor der Frage, ob ich mir eine Immobilie in München (oder Speckgürtel) anschaffen soll oder nicht - derzeit überwiegen die Gründe dagegen. Ich sehe es nicht ein für ein Reihenhaus 1 Mio. EUR zu zahlen und dies über 30 Jahre zu finanzieren - ob dies ein Fehler ist, wird die Zukunft zeigen. 

Vielen Dank für die vertiefenden Hinweise. Das bringt zumindest etwas Licht ins Dunkel. Von den Versorgungswerken bekommt man ja immer nur das Mantra zu hören, man sei in Sachen Altersrente ja schließlich besser dran als in der GRV. Zumindest derzeit deuten das auch die Rentenprognosen an. Ob das aber so bleibt? Da spielen so viele Faktoren mit (ständig neue versicherungsfremde Leistungen in der GRV, gleichzeitig aber Finanzsspritzen durch Steuergeld, Zinswende nicht in Sicht, etc.). Und selbst wenn: „weniger schlecht“ ist ja nicht notwendigerweise mit „gut“ gleichzusetzen.

 

Wie Ramstein richtig bemerkt, habe ich das Buch von Kommer gelesen. Im Grunde war das auch der Anlass für diesen Beitrag. Kommer rät darin, wie viele hier im Forum, von anderweitigen Sparplänen während einer Finanzierungsphase ab. Sein Argument ist gleichermaßen beachtlich wie einleuchtend (Risikosteigerung durch Leverage). Nichtsdestotrotz ist das Gefühl, „nur“ auf einer Immobilie zu sitzen und neben dem (undurchsichtigen) Versorgungswerk keinen Plan B für’s Alter zu haben, für mich etwas gruselig. Letztlich bliebe nach dem Abzahlen der Immobilie eben nicht mehr viel Zeit bzw. Anlagehorizont, wenn man von einem Renteneintritt spätestens mit Erreichen des Regelrentenalters ausgeht (in meinem Job übrigens gewiss nicht die Regel, aber als worst case mal zu unterstellen). 

 

Eine kleine Einschränkung von seiner Empfehlung deutet Kommer für hohe Nettoeinkommen an, präzisiert aber nicht näher, was er damit genau meint. Möglicherweise werde ich, sollte es zu einem Immobilienkauf kommen, meinen Sparplan stark reduziert weiterlaufen lassen oder das bis dahin vorhandene Portfolio zumindest nicht (ganz) auflösen. Ökonomisch betrachtet vielleicht unsinnig, aber zumindest psychologisch eine gewisse Diversifikation.

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Posted · Edited by Cando

Am 19.5.2019 um 15:31 von Cef:

 

Das war nicht so gemeint. Was ich andeuten wollte:

Ich selber hab, ohne es vorher für möglich zu halten, mehrfach Immobilien gekauft und wieder verkauft, weil dann doch ein ungeplanter Ortswechsel anstand. 

Beim ersten Mal war ich naiv, beim zweiten Mal hat das Schicksal zugeschlagen, beim .... egal

Ich bin überzeugter Anhänger der „Selbstbewohnte-Immobilie“- Fraktion.

Aber erst zum richtigen Zeitpunkt zuschlagen. Und 200%ig  Überraschungen wie Baumängel, BU, etc ausschließen bzw absichern.

Ich hab Glück gehabt. Hätte aber genauso schief gehen können.

Und dann hat man teuer gekauft im Vertrauen auf das eigene Humankapital, die eigene Ortsansässigkeit, vielleicht auch noch die eigene Ehe/Beziehung.

 

Fazit: Besser spät mit mehr EK, an der richtigen Stelle, in der richtigen Stadt und in der richtigen Größe als ...

Und ich bin mir sicher das derzeit nicht der optimale Zeitpunkt ist - irgendwann kommt wieder ein Abschwung.

 

 

Das finde ich einen sehr guten Gedanken. Möglicherweise habe ich meinen Blick auch etwas zu sehr auf die Sichtweise verengt, man müsse ja schließlich in noch möglichst jungen Jahren kaufen, wenn man überhaupt kaufen wolle.

 

Insofern bringt mich das Fazit (im Zweifel besser spät mit mehr EK kaufen) definitiv einen Schritt weiter. Das meinte ich, als ich von Fehlervermeidung sprach. Ich habe die o.g. Annahme einfach nicht hinterfragt.

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Haben deine Anlagen eine höhere erwartete Rendite als dein Fremdkapital dich kostet? Dann ist es einfach und du solltest definitiv eher anlegen als tilgen.

 

Warum wird generell abgeraten? Weil man das Risiko tragen können muss.

 

 

 

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vor 4 Stunden von Cando:

Eine kleine Einschränkung von seiner Empfehlung deutet Kommer für hohe Nettoeinkommen an, präzisiert aber nicht näher, was er damit genau meint. Möglicherweise werde ich, sollte es zu einem Immobilienkauf kommen, meinen Sparplan stark reduziert weiterlaufen lassen oder das bis dahin vorhandene Portfolio zumindest nicht (ganz) auflösen. Ökonomisch betrachtet vielleicht unsinnig, aber zumindest psychologisch eine gewisse Diversifikation.

Aus meiner Sicht kommt es auf drei Dinge an:

- Den Zinssatz an, den du bekommst

- die Jahre, die du bei verschiedenen Optionen bis zur Tilgung brauchst

- den Preis der Wunschimmobilie

 

Ich nehme bei deinem Einkommen mal an, dass die Immobilie sicherlich im siebenstelligen Bereich kosten soll. Dann bist du, wenn du es alleine finanzieren willst., geschätzte 30 Jahre am Tilgen. Ob man bei so einer Aussicht einen ETF-Sparplan nebenher laufen lassen will und dann deswegen 40 Jahre tilgen muss, weiß ich nicht. In anderen Konstellationen bietet es sich eher an, noch etwas nebenher zu machen. beispielsweise, wenn man die Tilgung in 10-15 Jahren schafft und zu 1% finanziert.

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Ich hatte das nach dem letzten mal, und der grossen Diskussion alles in Sondertilgung oder minimalste Tilgung und maximal Hebel in Excel durchgerechnet.

 

Es gab mind. 8 Parameter, die Einfluss hatten:

- EK Aufteilung

- Tilgungssatz

- Tilgungsdauer

- Sollzinssatz

- erwartete Jahresrendite der Alternativenanlagen

- Immowert

- Beleihungswert

- jährliche Immopreis Steigerung

 

Und immer die Frage, was passiert im Crash und doppelten Zinsen?

 

Ein richtig oder falsch, gab es dort nicht, lediglich mathematisch optimierte Lösungen, die auch stark davon abhängen ob wir eine Endless Rally haben oder wirklich eine starke Korrektur bekommen, wenn ja wann kommt sie.

 

Persönliche Meinung, ich würde nur das Hebeln was im Falle eines Super GAUS (Totalverlust) die weitere Finanzierung bei 6% Zinsen nicht in Gefahr bringt.

 

Das Vermögen steigt so oder so, der Hebel macht am Ende nur ein kleinen Teil aus, und den Unterschied. Ob jetzt der Hebel tatsächlich noch da ist und wie gross, wenn wir die Immopreis Entwicklung mit den Aktienmarkt vergleichen, ist auch fraglich.

 

Excel anwerfen, 1 Abend hinsetzen und wirklich alles mal durchleuchten.

 

Was vielleicht noch wichtig ist, "die Immobilie" liest sich so als eines von vielen Anschaffungen raus. Gibt es weitere geplante Anschaffungen, für die Cash Reserve benötigt wird?

 

 

 

 

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Posted · Edited by Cando

vor 2 Stunden von smarttrader:

 

Persönliche Meinung, ich würde nur das Hebeln was im Falle eines Super GAUS (Totalverlust) die weitere Finanzierung bei 6% Zinsen nicht in Gefahr bringt.

 

Das Vermögen steigt so oder so, der Hebel macht am Ende nur ein kleinen Teil aus, und den Unterschied. Ob jetzt der Hebel tatsächlich noch da ist und wie gross, wenn wir die Immopreis Entwicklung mit den Aktienmarkt vergleichen, ist auch fraglich.

Auch wenn man nach derzeitigen Bedingungen kurzfristig noch höhere Rendite durch das Depot als durch eine Tilgung von Fremdkapital erzielen kann, glaube ich nicht daran, dass sich das mittel- und langfristig so halten lässt. Meine Überlegung beruht daher weniger auf dem Wunsch nach Renditeförderung.

 

Es geht eher um die Verteilung von Risiken zwischen Alter und Erwerbsleben. Natürlich spart man durch eine schuldenfreie Immobilie erst einmal Miete. Was aber, wenn das Einkommen (hier: Rente aus dem Versorgungswerk) nicht ausreicht, um die übrigen Kosten der Lebensführung zu decken? Sowohl auf der Einkommensseite, als auch auf der Kostenseite gibt es im Alter einen Faktor mit erheblicher Ungewissheit (für mich ein Synonym für ein Risiko):

  • Die Rente aus dem Versorgungswerk (genannte Gründe)
  • Die Kosten der PKV (Teuerungsrate für Gesundheit, finanzielle Situation meines Versicherers)

Gleichzeitig lässt sich eine Immobilie nicht einfach verkonsumieren: Man würde entweder den Wohnwert verlieren oder aber erheblich draufzahlen. 

 

Da erscheint es mir vorzugswürdig, einige Risiken vom Alter ins Erwerbsleben vorzuverlagern: Im Vergleich zu den genannten Risiken erscheint mir das geschaffene Risiko (längere Tilgungsphase durch Sparplan) besser greifbar und daher psychologisch besser zu bewältigen. Zudem ist Gegensteuern innerhalb der Erwerbsphase gefühlt einfacher. Beides sind gewiss nur Annahmen. Gegenargumente sind daher sehr willkommen.

 

P.S. Was weitere Anschaffungen betrifft: nein, ist nicht geplant.

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