Immobilien Investment lernen

[Shari]

vor 20 Stunden von smarttrader:

Ich selbst bin ein Freund davon, nie mehr FK als EK zu haben. Ich will jederzeit meine Verbindlichkeiten liquidieren können.

Mach ich auch so, Eigenkapital sollte man haben, aber nicht einsetzen, bei 1% Zins habe ich andere Möglichkeiten. Da wo ich selber wohne hatte ich überhaupt nie einen Kredit. Außerdem finanziere ich die vermieteten Immobilien nur am Anfang mit 80 % mit 10 Jahren Laufzeit und zahle nach Anlauf wieder einen Teil mit den zwischenzeilich verdienten Aktiengewinnen zurück. Inzwischen habe ich überhaupt keinen Immo-Kredit mehr. Das mit den zusätzlichen Sicherheiten hatt ich 1997 schon mal. Vorher zur Hausbank, alles klar, dann Notarvertrag und dann wollten die zusätzliche Sicherheiten. Hab über mein Netzwerk sofort Kontakt mit anderer Bank aufgenommen und siehe da, auf einmal war das ja nicht so gemeint.

Das schöne an Aktien ist auch der Lombardkredit, ist wie ein Kontokorrentkredit nur zu einem Bruchteil des Zinssatzes.

 

vor 22 Stunden von Moneycruncher:

Allerdings gebe ich die Suche wohl bald auf, selbst die Recherche kostet Zeit und Energie.

Vielen Dank für das Lob.

Ich suche auch nicht, man braucht für alles Geduld und Glück. Ich würde mich mit einem guten Makler unterhalten, da manche Angebote ohne viel Aufwand sofort weitergegeben werden. Einfach streuen, das man was sucht.

[Shari]

Am 15.7.2019 um 18:24 von Schwachzocker:

Und? Hat niemand Lust, das Geld von der Straße aufzuheben?

Das einzige Risiko besteht darin, dass man beim Bücken einen Hexenschuss bekommt.

 

Am 15.7.2019 um 18:10 von Shari:

Mal ein aktuelles Beispiel, welches gerade reingekommen ist und für den Anfang einer Immobilienanlage geeignet ist

 

Betreutes Wohnen in einer mittleren Stadt, 200 m bis zum Zentrum mit alles Geschäften.

 

1 ZKB, 34 qm, behindertengerecht, Cafe und Pflegeträger im Haus

Kaufpreis mit Makler, Grunderwerbsteuer, Notar ca. 87.000,00

 

Miete mit Nebenkosten und Heizung monatlich 350,00, kurzfristig auf 400,00 erhöhbar.

Hausgeld mit Instandhaltungsrücklage monatlich 141,00

Finanzierungskosten bei 80% mit 1% Zins und 3% Tilgung monatlich 232,00 Euro, das heißt der Mieter zahlt die Wohnung ab. Steuerlich auch interesant, AFA nicht vergessen.

 

Rentabel ?  Was kostet die Immobile in 10 Jahren ?  Einige 10.000,00 Euro mehr und das steuerfrei.

 

Es ist nicht jedermanns Sache Gewinne mit Optionsscheinen, am besten mit Lombardkrediten zu erzielen, dies kann man ja mit seinem Spielgeld machen, übrigens werden diese versteuert.

 

Zeitaufwand einmalig beim Kauf und dann minmal im Jahr für Eigentümerversammlung und Steuererklärung. Und die Suche nach der richtigen Aktie und dann den richtigen Call oder Putschein am besten KO-Schein ?  Also ich brauch da immer ne ganze Weile und ob es funktioniert weis ich erst hinterher, sehr risikoreich. So was wie oben ist überschaubar, läuft automatisch und in 10 Jahren ist die Anzahlung für sein eiges Haus da.

 

War gestern abend dort, nichst mit Geld von der Straße aufheben, das war mal 2011, da hat die Wohnung 45.000,00 Euro + NK gekostet.

 

Zwar ein netter Mieter, ich hatte Interesse an der Wohnung, vieleicht braucht man die mal für sich oder die Familie. Starker Raucher, selbst die Kunststoffrahmen sind von aussen gelb, schlechter Zustand der Wohnung, Rollstuhlfahrer, noch relativ jung, bis er freiwillig auszieht unkündbar. Kostet beim Auszug mindestens 10.000,00 Euro. Instandhaltungsrücklage 800,00 Euro, Sonderumlage bereits dieses Jahr, nächstes Jahr Fassade, viele Reparaturrechnungen, Tiefgarage usw......

 

Aber man sieht, die Wohnung hätte man 2011 kaufen sollen und den richtigen Mieter nehmen sollen, jemand älteres und keinen Rollstuhlfahrer.

 

[dev]

Am 15.7.2019 um 18:10 von Shari:

Miete mit Nebenkosten und Heizung monatlich 350,00, kurzfristig auf 400,00 erhöhbar.

Hausgeld mit Instandhaltungsrücklage monatlich 141,00

Finanzierungskosten bei 80% mit 1% Zins und 3% Tilgung monatlich 232,00 Euro, das heißt der Mieter zahlt die Wohnung ab. Steuerlich auch interesant, AFA nicht vergessen.

( ich habe keine Ahnung von Immos )

 

Warmmiete 400 ( falls das wirklich so umsetzbar ist, denn man kann nur die Kaltmiete um 15% in 3 Jahren erhöhen )

Instandhaltungsrücklage -141

Tilgung -232

Rest 27 für Nebenkosten und Heizung ( das wird nicht reichen )

 

Somit verstehe ich dein Resultat "das heißt der Mieter zahlt die Wohnung ab" nicht.

 

 

[smarttrader]

Haus 137qm Wohnfläche, Kaufpreis inkl. Nebenkosten 310k Euro. 

 

Kaltmiete sind 15,30 je qm. 

 

Vermietet bis August 2020. Miete liegt knapp 40% über Durchschnitt und es ist eigentlich nur Glück, daß die Mieter sich nicht um Mietpreisbremse usw. kümmern. Ich finde nach wie vor, kaufen lohnt nicht. 

 

Aber ein 8er MFH, wo man 2 Wohnungen behält und Rest verkauft ist schon ganz anders. 

 

 

 

 

[Karl-Heinz]

vor 2 Stunden von smarttrader:

Haus 137qm Wohnfläche, Kaufpreis inkl. Nebenkosten 310k Euro. 

 

Kaltmiete sind 15,30 je qm. 

 

Vermietet bis August 2020. Miete liegt knapp 40% über Durchschnitt und es ist eigentlich nur Glück, daß die Mieter sich nicht um Mietpreisbremse usw. kümmern. Ich finde nach wie vor, kaufen lohnt nicht. 

 

Aber ein 8er MFH, wo man 2 Wohnungen behält und Rest verkauft ist schon ganz anders. 

 

 

 

 

 

Einfamilienhäuser rechnen sich in den wenigsten Fällen als Investment.

2-3 Familienhäuser sind schwierig.

Mehrfamilienhäuser hatten bis vor 5 Jahren ca geile Renditen, mittlerweile sind aber so viele auf dem Sprung, dass die MFHs sogar weniger Renditen abwerfen als ETWs.

in A-Lagen und guten B-Lagen ist mit Buy and Hold nichts mehr zu machen, da muss man sich Objekt zum kurzfristigen Handel (Fix&Flip) suchen!

[Karl-Heinz]

vor 4 Stunden von Shari:

 

 

War gestern abend dort, nichst mit Geld von der Straße aufheben, das war mal 2011, da hat die Wohnung 45.000,00 Euro + NK gekostet.

 

Zwar ein netter Mieter, ich hatte Interesse an der Wohnung, vieleicht braucht man die mal für sich oder die Familie. Starker Raucher, selbst die Kunststoffrahmen sind von aussen gelb, schlechter Zustand der Wohnung, Rollstuhlfahrer, noch relativ jung, bis er freiwillig auszieht unkündbar. Kostet beim Auszug mindestens 10.000,00 Euro. Instandhaltungsrücklage 800,00 Euro, Sonderumlage bereits dieses Jahr, nächstes Jahr Fassade, viele Reparaturrechnungen, Tiefgarage usw......

 

Aber man sieht, die Wohnung hätte man 2011 kaufen sollen und den richtigen Mieter nehmen sollen, jemand älteres und keinen Rollstuhlfahrer.

 

Dein Beispiel (selbst mit gutem Zustand und Erhöhung auf 400 Euro Kaltmiete) hätte trotzdem nichts mit Geld auf der Straße aufheben zu tun gehabt. Alles oberhalb von Kaufpreisfaktor 16/17 ist reine Spekulation auf Wertsteigerung, falls man nicht deutlich unter Wert gekauft hat oder die Wohnung unter Wert vermietet wird!

[Shari]

vor 3 Minuten von Karl-Heinz:

Dein Beispiel (selbst mit gutem Zustand und Erhöhung auf 400 Euro Kaltmiete) hätte trotzdem nichts mit Geld auf der Straße aufheben zu tun gehabt. Alles oberhalb von Kaufpreisfaktor 16/17 ist reine Spekulation auf Wertsteigerung, falls man nicht deutlich unter Wert gekauft hat oder die Wohnung unter Wert vermietet wird!

 

War mir von vorneheraus klar. Meine Motivation zum anschauen war betreutes Wohnen, da schon einige im Verwantenkreis Probleme haben.  Immobilien sind zur Zeit keine Anlage.

Oh man, ich schreib zu schnell ....

 

War mir von vorne heraus klar. Meine Motivation zum anschauen war betreutes Wohnen, da schon einige im Verwandtenkreis Probleme haben.  Immobilien sind zur Zeit keine Anlage.

[Karl-Heinz]

vor 1 Minute von Shari:

 

War mir von vorneheraus klar. Meine Motivation zum anschauen war betreutes Wohnen, da schon einige im Verwantenkreis Probleme haben.  Immobilien sind zur Zeit keine Anlage.

Das wiederum ist mir bisher leider noch nicht gelungen. Eine Wohnung zu finden die auch für Kinder und/oder das eigene Alter taugt und so ganz nebenbei ein zumindest passables Investment wäre.

[Shari]

Versuch ich schon seit Jahrzehnen. Wir unterstützen uns gegenseitig. Langsam kommen einige in das Alter wo betreutes Wohnen interessant wird, war mir immer zu teuer, bzw kein Interesse, da die Rendite mager war und ist.

 

Aber wie heißt es so schön, die Königsalle in Düsseldorf ist immer zu teuer ....

[MontBlanc]

Man müsste mal einen vergleich machen, betreutes wohnen oder in jungen Jahren eine Wohnung kaufen und Geld für die Betreuung im Alter separat legen. Bei Bedarf im Alter dann die Betreuung bezahlen aus dem angesparten. Für mich eher Modell 2. Was sich rechnet? Keine Ahnung. Wer in den letzten 10 Jahren Immobilien gekauft hat hat heute einen schönen Gewinn. Da war es fast schon egal welche Immobilien man gekauft hat. Ob das aber in den nächsten 10 Jahren so ist. Keine Ahnung. Wenn man sich aber mit Immobilien auskennt ist mit Sicherheit auch in den kommenden 10 Jahren Geld zu verdienen.

[50cent]

Ich hätte mal eine Frage an die Immobilien-Profis, ob sich dieses Objekt an Hand der nackten Zahlen lohnt:

 

ETW in einem 10-Parteien-Haus

64 qm

Kaufpreis 129.000 €

Jahresnettomiete 5.880 €

Nebenkosten 140€/Monat

Hausgeld 100 €/Monat

 

Ich möchte es folgendermaßen finanzieren:

90% Finanzierung für 10 Jahre, Zinssatz 0,86%, Tilgung 2,243%

Monatliche Rate = 300€

 

Die Lage ist gut und die Vermietbarkeit ist ebenfalls gut.

 

Ich weiß, dass es derzeit nicht so eine tolle Idee ist, in Immos zu investieren wegen der hohen Preise. Aber das Objekt könnte sich doch mit der  Finanzierung fast von alleine tragen, oder?

Mir ist klar, dass die Zinsen nach 10 Jahren deutlich höher sein können. Aber notfalls zahle ich die Restschuld dann komplett ab, wenn es so sein sollte, denn diese Möglichkeit habe ich.

 

Macht das oben beschriebene Sinn, oder ist davon eher abzuraten? Sollte man Sondertilgung nutzen, oder ist das unnötig? Es wäre meine erste ETW, daher die Fragen.

[Karl-Heinz]

vor 8 Stunden von 50cent:

Ich hätte mal eine Frage an die Immobilien-Profis, ob sich dieses Objekt an Hand der nackten Zahlen lohnt:

 

ETW in einem 10-Parteien-Haus

64 qm

Kaufpreis 129.000 €

Jahresnettomiete 5.880 €

Nebenkosten 140€/Monat

Hausgeld 100 €/Monat

 

 

 

mir wäre die Rendite zu niedrig bzw hier wäre der Standort extrem wichtig?

Hat die Miete noch Luft nach oben?

In welchem Zustand ist die Wohnung?

 

Sollte bei der Miete nix mehr zu machen sein erzeugst Du mit der Wohnung zuerst keinen positiven Cashflow im Monat und hast Dir somit eine Spekulation auf Wertsteigerung angeschafft, daher ist der Standort hier das entscheidende Kriterium!

[50cent]

vor 2 Stunden von Karl-Heinz:

 

mir wäre die Rendite zu niedrig bzw hier wäre der Standort extrem wichtig?

Hat die Miete noch Luft nach oben?

In welchem Zustand ist die Wohnung?

 

Sollte bei der Miete nix mehr zu machen sein erzeugst Du mit der Wohnung zuerst keinen positiven Cashflow im Monat und hast Dir somit eine Spekulation auf Wertsteigerung angeschafft, daher ist der Standort hier das entscheidende Kriterium!

 

Der Standort ist eigentlich ziemlich gut. Der Stadtteil ist beliebt. Ein paar Kilometer weiter ist ein Industriestandort mit verschiedenen Firmen und mehreren Tausend Mitarbeitern. Die Lage ist ruhig, aber öffentliche Verkehrsmittel direkt in der Nähe und mit dem Auto ist man in 5 Minuten in der der Stadtmitte.

 

Bei der Miete kann man wahrscheinlich nur dann noch was machen, wenn man die Wohnung saniert. Dann wären ca. 6500€ Jahresnettomiete drin, das ist hier in der Gegend ungefähr das Übliche für sanierte Wohnungen in dieser Größe.
Ich habe die Wohnung aber noch nicht von innen gesehen, Besichtigungstermin ist diese Woche.

 

Ich dachte, dass der Kauf dieser Wohnung eine gute Investition wäre, wenn die Wohnung den Wert zumindest erhält.

 

Ab welchem Verhältnis Kaufpreis / Miete bzw. bei welcher Rendite würdest du den Kauf einer Wohnung als attraktiv betrachten?

 

Danke für deine Einschätzung!

 

Edit: Ok, habe deine alten Beiträge recherchiert. Kaufpreisfaktor 16/17 und deutlich höher als 3% Rendite sollten es sein. Das wird für mich nicht leicht zu finden sein, befürchte ich...

 

[phlp112]

vor einer Stunde von 50cent:

 

 

Edit: Ok, habe deine alten Beiträge recherchiert. Kaufpreisfaktor 16/17 und deutlich höher als 3% Rendite sollten es sein. Das wird für mich nicht leicht zu finden sein, befürchte ich...

 

Der Kaufpreisfaktor ist nichts anderes als der Kehrwert der Rendite und umgekehrt.

 

Faktor 16 = 6,25% Bruttorendite

[50cent]

vor 7 Minuten von stb112:

Der Kaufpreisfaktor ist nichts anderes als der Kehrwert der Rendite und umgekehrt.

 

Faktor 16 = 6,25% Bruttorendite

Danke für die Erklärung!

[phlp112]

vor 1 Minute von 50cent:

Danke für die Erklärung!

Gerne. Eine grobe Ermittlung der Wirtschaftlichkeit kannst du ganz leicht selbst vornehmen:

 

Jahresmiete / Kaufpreis = Bruttorendite

 

Ich verwende bei der Betrachtung allerdings immer den Kaufpreis inkl. Nebenkosten.

 

Ganz grob auf dein Beispiel:

 

5.880 / 129.000 / 1,1 (~10% Nebenkosten) = 4,14% Bruttorendite = Faktor 24,1.

[50cent]

vor 31 Minuten von stb112:

Ich verwende bei der Betrachtung allerdings immer den Kaufpreis inkl. Nebenkosten.

 

Ganz grob auf dein Beispiel:

 

5.880 / 129.000 / 1,1 (~10% Nebenkosten) = 4,14% Bruttorendite = Faktor 24,1.

 

Danke, die Einbeziehung der Nebenkosten macht auf jedenfall Sinn.

Für wie attraktiv hälst du das nur an Hand der Zahlen? Wo setzt du dir die Grenze für den Kaufpreisfaktor?

 

Bei einem Kaufpreisfaktor von 16,8 dürfte die Wohnung aus meinem Beispiel nur 90.000 € kosten.

[phlp112]

 

vor 27 Minuten von 50cent:

 

Danke, die Einbeziehung der Nebenkosten macht auf jedenfall Sinn.

Für wie attraktiv hälst du das nur an Hand der Zahlen? Wo setzt du dir die Grenze für den Kaufpreisfaktor?

 

Bei einem Kaufpreisfaktor von 16,8 dürfte die Wohnung aus meinem Beispiel nur 90.000 € kosten.

Mir wäre die Wohnung anhand der Zahlen zu knapp. Für mich ist es wichtig, dass monatlich mind. ein kleiner Betrag übrig bleibt. Ich weiß nicht, wie Karl-Heinz oben gerechnet hat, damit er auf einen negativen monatlichen Cashflow kommt -- aber wenn du nur die genannten Zahlen liest (490 KM - 300 Annuität - 100 Hausgeld) bleibt vor (weiteren) nicht umlegbaren Kosten, (privaten) Instandhaltungsrücklagen und Steuern nur 90 EUR pro Monat übrig. Wenn du jetzt nur 1 EUR/qm pro Monat als private Instandhaltungsrücklage ansetzt und einen (Grenz-)Steuersatz von 42% verwendest, hast du rechnerisch einen negativen Cashflow.

 

In welcher Stadt ist die Wohnung?

 

Alles über 20 schaue ich mir gar nicht weiter an. Bis 20 rechne ich zumindest mal durch. Einen Faktor von 16/17 (oder noch niedriger) habe ich dort, wo ich schaue, so gut wie gar gefunden in den letzten Monaten.

 

[Karl-Heinz]

vor 8 Stunden von stb112:

 

Mir wäre die Wohnung anhand der Zahlen zu knapp. Für mich ist es wichtig, dass monatlich mind. ein kleiner Betrag übrig bleibt. Ich weiß nicht, wie Karl-Heinz oben gerechnet hat, damit er auf einen negativen monatlichen Cashflow kommt -- aber wenn du nur die genannten Zahlen liest (490 KM - 300 Annuität - 100 Hausgeld) bleibt vor (weiteren) nicht umlegbaren Kosten, (privaten) Instandhaltungsrücklagen und Steuern nur 90 EUR pro Monat übrig. Wenn du jetzt nur 1 EUR/qm pro Monat als private Instandhaltungsrücklage ansetzt und einen (Grenz-)Steuersatz von 42% verwendest, hast du rechnerisch einen negativen Cashflow.

 

In welcher Stadt ist die Wohnung?

 

Alles über 20 schaue ich mir gar nicht weiter an. Bis 20 rechne ich zumindest mal durch. Einen Faktor von 16/17 (oder noch niedriger) habe ich dort, wo ich schaue, so gut wie gar gefunden in den letzten Monaten.

 

Richtig, ich rechne für den Cashflow alles mit ein....Instandhaltungsrücklage für Sondervermögen, Ausfallwagnis und vor allem Steuer! Deshalb ja der ermittelte Faktor 16. Alles was drüber ist, hat in der Regel negativen Cashflow.

 

Ich halte es aber wie Du, bis 20 schaue ich mir an, darüber ist es in der Regel Zeitverschwendung.

[50cent]

vor 20 Stunden von stb112:

 

Mir wäre die Wohnung anhand der Zahlen zu knapp. Für mich ist es wichtig, dass monatlich mind. ein kleiner Betrag übrig bleibt. Ich weiß nicht, wie Karl-Heinz oben gerechnet hat, damit er auf einen negativen monatlichen Cashflow kommt -- aber wenn du nur die genannten Zahlen liest (490 KM - 300 Annuität - 100 Hausgeld) bleibt vor (weiteren) nicht umlegbaren Kosten, (privaten) Instandhaltungsrücklagen und Steuern nur 90 EUR pro Monat übrig. Wenn du jetzt nur 1 EUR/qm pro Monat als private Instandhaltungsrücklage ansetzt und einen (Grenz-)Steuersatz von 42% verwendest, hast du rechnerisch einen negativen Cashflow.

 

In welcher Stadt ist die Wohnung?

 

Alles über 20 schaue ich mir gar nicht weiter an. Bis 20 rechne ich zumindest mal durch. Einen Faktor von 16/17 (oder noch niedriger) habe ich dort, wo ich schaue, so gut wie gar gefunden in den letzten Monaten.

 

 

Die Wohnung ist in Mittelhessen im Raum Wetzlar. Leider sind hier in der Region die Wohnungen in meinen Augen mittlerweile sehr teuer. Vielen Dank für euren hilfreichen Input, das hat mir sehr weiter geholfen!

 

Schaust du nur nach Wohnungen bei dir in der Nähe? Oder würdest du auch in Erwägung ziehen, Wohnungen zu kaufen, die weiter weg sind? Ich könnte mein Suchgebiet etwas erweitern. Aber ich habe die Befürchtung, dass der Aufwand zu groß ist, wenn die Wohnung mehr als 1h Fahrtzeit entfernt ist.

[phlp112]

vor 14 Minuten von 50cent:

 

Die Wohnung ist in Mittelhessen im Raum Wetzlar. Leider sind hier in der Region die Wohnungen in meinen Augen mittlerweile sehr teuer. Vielen Dank für euren hilfreichen Input, das hat mir sehr weiter geholfen!

 

Schaust du nur nach Wohnungen bei dir in der Nähe? Oder würdest du auch in Erwägung ziehen, Wohnungen zu kaufen, die weiter weg sind? Ich könnte mein Suchgebiet etwas erweitern. Aber ich habe die Befürchtung, dass der Aufwand zu groß ist, wenn die Wohnung mehr als 1h Fahrtzeit entfernt ist.

ich schaue nur in meiner Nähe und habe ebenfalls 1h Autofahrt (pro Strecke) als imaginäre Grenze. Zudem kenne ich die Gegend hier viel besser und weiß genau, in welchen Stadtteilen ich gucken möchte und wo es "vernünftig" ist. Diese Stadtteile haben aber leider das Problem, dass nur wenige interessante Objekte veröffentlicht werden (das meiste geht sicherlich unter der Hand weg) und wenn es Objekte gibt, sind diese abstrus teuer. Da verzichte ich lieber und bleibe geduldig. Objekte in großer Entfernung sind mit zu riskant, aufgrund des fehlenden Markteinblicks und der Entfernung.

 

Um dir mal Erfahrungen vom Erwerb kleiner Wohnungen in großer Entfernung zu zeigen, guck doch mal auf vermietertagebuch.com. Ich lese dort ab und zu die Artikel und nehme für mich do's and don'ts mit. So wie der das macht, wäre es nichts für mich. Ich schaue eher nach Mehrfamilienhäusern, da ich damit bereits gute Erfahrung gemacht habe. Auf dem Blog gibt es (ich glaube nach Newsletteranmeldung) auch zwei kostenlose Excel-Dateien -- einmal für ETW und einmal für MFH.

 

Wenn ich aber bei Immoscout "passende" Objekte beim Scrollen sehe, rechne ich immer zuerst auf dem Handy die grob überschlagene Bruttorendite aus. Danach geht es entweder in Excel weiter oder das Objekt wird direkt verworfen.

 

PS: Ich habe mit dem genannten Blog nichts zu tun!

[Karl-Heinz]

vor 26 Minuten von 50cent:

 

Die Wohnung ist in Mittelhessen im Raum Wetzlar. Leider sind hier in der Region die Wohnungen in meinen Augen mittlerweile sehr teuer. Vielen Dank für euren hilfreichen Input, das hat mir sehr weiter geholfen!

 

Schaust du nur nach Wohnungen bei dir in der Nähe? Oder würdest du auch in Erwägung ziehen, Wohnungen zu kaufen, die weiter weg sind? Ich könnte mein Suchgebiet etwas erweitern. Aber ich habe die Befürchtung, dass der Aufwand zu groß ist, wenn die Wohnung mehr als 1h Fahrtzeit entfernt ist.

ich komme aus Wiesbaden :-) ist ja nicht ganz so weit weg....um es kurz zu machen: Die Wohnung wäre mir zu teuer! Vielleicht schaffst Du es als Einstieg irgendwas kleines in der Nähe der Uni zu finden, aber selbst das wird ultraschwer. Gießen und Umgebung hat in den letzten 5 Jahren enorm zugelegt.

 

vor 11 Minuten von stb112:

ich schaue nur in meiner Nähe und habe ebenfalls 1h Autofahrt (pro Strecke) als imaginäre Grenze. Zudem kenne ich die Gegend hier viel besser und weiß genau, in welchen Stadtteilen ich gucken möchte und wo es "vernünftig" ist. Diese Stadtteile haben aber leider das Problem, dass nur wenige interessante Objekte veröffentlicht werden (das meiste geht sicherlich unter der Hand weg) und wenn es Objekte gibt, sind diese abstrus teuer. Da verzichte ich lieber und bleibe geduldig. Objekte in großer Entfernung sind mit zu riskant, aufgrund des fehlenden Markteinblicks und der Entfernung.

 

Um dir mal Erfahrungen vom Erwerb kleiner Wohnungen in großer Entfernung zu zeigen, guck doch mal auf vermietertagebuch.com. Ich lese dort ab und zu die Artikel und nehme für mich do's and don'ts mit. So wie der das macht, wäre es nichts für mich. Ich schaue eher nach Mehrfamilienhäusern, da ich damit bereits gute Erfahrung gemacht habe. Auf dem Blog gibt es (ich glaube nach Newsletteranmeldung) auch zwei kostenlose Excel-Dateien -- einmal für ETW und einmal für MFH.

 

Wenn ich aber bei Immoscout "passende" Objekte beim Scrollen sehe, rechne ich immer zuerst auf dem Handy die grob überschlagene Bruttorendite aus. Danach geht es entweder in Excel weiter oder das Objekt wird direkt verworfen.

 

PS: Ich habe mit dem genannten Blog nichts zu tun!

 Ich muss ehrlich sagen, dass ich vermietertagebuch.com niemals einem Anfänger empfehlen würde!!! Das gute an dem Blog von Alex (der Betreiber des Blogs) ist, dass er sehr transparent und offen alles darlegt. Seine Strategie ist aber sehr speziell bzw kann nur eine Blaupause für einen gewissen Personenkreis mit sehr hoher Risikoaffinität sein.

Wenn Du dich in dem Bereich bilden willst, würde ich mal mit den Büchern von Thomas Knedel oder Alexander Goldwein beginnnen und nebenbei ein bisschen im Forum von immopreneur.de schauen. Da sind viele gute Beiträge dabei.

[phlp112]

vor 2 Minuten von Karl-Heinz:

 Ich muss ehrlich sagen, dass ich vermietertagebuch.com niemals einem Anfänger empfehlen würde!!! Das gute an dem Blog von Alex (der Betreiber des Blogs) ist, dass er sehr transparent und offen alles darlegt. Seine Strategie ist aber sehr speziell bzw kann nur eine Blaupause für einen gewissen Personenkreis mit sehr hoher Risikoaffinität sein.

Point taken -- was man an dem Blog aber schnell sehen kann ist, dass die vielen kleinen Wohnungen deutlich schwieriger zu betreuen sind, als nur 3 MFH mit vergleichbaren Gesamtkosten. Und natürlich soll das Lesen eines (!) Blogs nicht die fundierte Einarbeitung in ein Thema ersetzen. Durch die Transparenz auf diesem Blog bekommt man aber Einblicke in die Zahlen, die man vermutlich sonst nicht bekommt. Man kann diese Einblicke ja auch nur auf eine Wohnung herunterbrechen. Ich teile aber deine Einschätzung, dass die Vorgehensweise von Alexander höchst riskant ist (insbesondere, wie er die Finanzierungen abschließt - teilweise nur 5 Jahre Zinsbindung).

[Karl-Heinz]

vor 3 Stunden von stb112:

Point taken -- was man an dem Blog aber schnell sehen kann ist, dass die vielen kleinen Wohnungen deutlich schwieriger zu betreuen sind, als nur 3 MFH mit vergleichbaren Gesamtkosten. Und natürlich soll das Lesen eines (!) Blogs nicht die fundierte Einarbeitung in ein Thema ersetzen. Durch die Transparenz auf diesem Blog bekommt man aber Einblicke in die Zahlen, die man vermutlich sonst nicht bekommt. Man kann diese Einblicke ja auch nur auf eine Wohnung herunterbrechen. Ich teile aber deine Einschätzung, dass die Vorgehensweise von Alexander höchst riskant ist (insbesondere, wie er die Finanzierungen abschließt - teilweise nur 5 Jahre Zinsbindung).

 

Die Finanzierung auf 5 Jahre sehe ich nur bedingt als Risiko. In manchen Fällen ist eine 5jährige Bindung wesentlich geiler und mit geringerem Risiko verbunden als eine längere Bindung.

 

Das Risiko bei dem Blog sehe ich in der Auswahl der Immos, Standorte und Kaufpreise. Er bekommt das aufgrund sehr guter Bonität hin. Aber jemand mit 2500 Euro netto geht bei so einer Strategie sehr sehr schnell baden.

[50cent]

vor 4 Stunden von Karl-Heinz:

ich komme aus Wiesbaden :-) ist ja nicht ganz so weit weg....um es kurz zu machen: Die Wohnung wäre mir zu teuer! Vielleicht schaffst Du es als Einstieg irgendwas kleines in der Nähe der Uni zu finden, aber selbst das wird ultraschwer. Gießen und Umgebung hat in den letzten 5 Jahren enorm zugelegt.

 

 Ich muss ehrlich sagen, dass ich vermietertagebuch.com niemals einem Anfänger empfehlen würde!!! Das gute an dem Blog von Alex (der Betreiber des Blogs) ist, dass er sehr transparent und offen alles darlegt. Seine Strategie ist aber sehr speziell bzw kann nur eine Blaupause für einen gewissen Personenkreis mit sehr hoher Risikoaffinität sein.

Wenn Du dich in dem Bereich bilden willst, würde ich mal mit den Büchern von Thomas Knedel oder Alexander Goldwein beginnnen und nebenbei ein bisschen im Forum von immopreneur.de schauen. Da sind viele gute Beiträge dabei.

Da sind wir örtlich nicht so weit auseinander :-)

Ja, am liebsten wäre mir für den Anfang etwas kleineres. Bloß die Preise sind auch für kleine Wohnungen jenseits von gut und böse. Vielleicht weite ich meine Suche auf Nordhessen aus, dort ist es noch etwas günstiger. Gießen, Marburg usw. sind mir mittlerweile zu teuer.

Danke für die Tipps, ich werde mir das Forum und die Bücher anschauen!