Gerd Kommer - Immobilienfinanzierung für Selbstnutzer

[korbi]

Hallo Zusammen,

 

hat jemand dieses Buch gelesen und kann es empfehlen? 

 

Viele Grüße,

 

Korbi

[herbert_21]

Ja.

 

Ich habe es gelesen, nachdem ich mein Haus gekauft habe. Wenn du dir bisher über die vermeintliche Rendite von selbst genutzten Wohnimmobilien gemacht hast, ist es ein gutes Buch.

Die Tips sind eher für Deutsche interessant. Es ist halt der Kommer.

 

 

[korbi]

Danke für das Feedback!

vor 25 Minuten von herbert_21:

... Wenn du dir bisher über die vermeintliche Rendite von selbst genutzten Wohnimmobilien gemacht hast,...

Darüber habe ich mir Gedanken gemacht, bzw. bin ich grad mitten drin. Ergänzt sich das zu seinem Buch "Kaufen oder mieten?" oder wiederholt sich da vieles?

 

[herbert_21]

Die Argumente dürften die gleichen sein, aber da ich "Kaufen oder mieten" nicht gelesen habe, würde ich nur das neuere kaufen.

Es ist ja nicht so, dass sich der Kommer nicht gebetsmühlenartig wiederholen täte.

[s1lv3r]

vor 33 Minuten von herbert_21:

Ich habe es gelesen, nachdem ich mein Haus gekauft habe.

 

Kommer ist ja bekennender Mieter. Ich habe Kaufen oder Mieten von ihm gelesen und das ganze Buch ist ja mehr oder weniger eine (oftmals sehr redundant vorgetragene) Argumentation gegen den Kauf von Immobilien.

 

Ist "Immobilienfinanzierung für Selbstnutzer" auf Grund dieser Vorbelastung von Kommer wirklich ein sachlicher Ratgeber, oder wird dort unterschwellig als Seitenhieb dann auch immer auf die schlechte Rendite von Immobilieninvestments verwiesen, anstatt wie der Titel suggeriert wirklich hilfreiche Kenntnisse & Tipps zur Immobilienfinanzierung zu vermitteln?

[herbert_21]

Nicht unterschwellig, sondern mit Fakten belegt.

 

Wie gesagt, bin selbst Hausbesitzer. Die Rendite ist fantastisch. Aber nicht in Euro oder Prozent. Sondern Lebensqualität. Die kommt bei Kommer in einem Nebensatz vor.

Tatsache ist auch, dass Kommer recht hat: Der Hauskauf ist ein emotionales und mit Mythen belegtes Thema. Ein Tabu ist, über die Rendite zu sprechen, nachzudenken. Und es ist richtig, dass es dazu keine Forschung, keine seriösen unabhängigen Quellen gibt. Insofern hat seine Position eine Berechtigung.

 

Zitat

Kommer wirklich ein sachlicher Ratgeber

Die Tipps sollten naiven Käufern helfen, und das eine oder andere würde man vielleicht ohne das Buch übersehen.

Wenn man ein Problem damit hat, dass Kommer die Rendite von Wohnimmobilien realistisch, d.h. an Hand von langfristigen Zeiträumen, mit anderen Anlageklassen vergleicht, dann sollte man das Buch nicht kaufen.

 

Was anderes, ein Buffett Zitat, welches ich immer gerne bemühe

 

“If you get a 30-year mortgage it’s the best instrument in the world, because if you’re wrong and rates go to 2 percent, which I don’t think they will, you pay it off,” he said. “It’s a one-way renegotiation. I mean it is an incredibly attractive instrument for the homeowner and you’ve got a one-way bet.” Quelle: CNBC

 

Here’s what Buffet told CNBC: ”I thought I could probably do better with the money than have it be an all equity purchase of the house. I might have bought 3,000 shares of Berkshire or something like that… so that’s [worth] $750 million [today].” Aber

 

“The home I live in now I bought in 1958 and I wouldn’t trade it for anything,” he said.

[s1lv3r]

Ich glaube inhaltlich sind wir da auf einer Ebene. 

 

Eine Kritik die sich Kommer m.M.n. allerdings gefallen lassen muss, ist dass ein unvoreingenommener Leser bei einem Buch mit Titel "Immobilienfinanzierung für Selbstnutzer" eher Ratgeberliteratur zur konkreten Umsetzung einer Finanzierung erwarten dürfte und eben keine endlose Abhandlung über die mangelnde Rendite von Wohnimmobilien. Und ein Hauskauf kann - wie du selber ja schon geschrieben und am eigenen Beispiel dargelegt hast - aus Livestyle-Gründen ja trotzdem durchaus Sinn ergeben.

 

Wenn er einen reißerischen Titel gebraucht hat, hätte er das Buch ja auch "1000 Mythen zum Immobilienkauf" oder "Wie sie von Immobilienbranche und co. über den Tisch gezogen werden" nennen können.

[j1n]

Zitat

 

Ist "Immobilienfinanzierung für Selbstnutzer" auf Grund dieser Vorbelastung von Kommer wirklich ein sachlicher Ratgeber, oder wird dort unterschwellig als Seitenhieb dann auch immer auf die schlechte Rendite von Immobilieninvestments verwiesen, anstatt wie der Titel suggeriert wirklich hilfreiche Kenntnisse & Tipps zur Immobilienfinanzierung zu vermitteln?

 

Zitat

Eine Kritik die sich Kommer m.M.n. allerdings gefallen lassen muss, ist dass ein unvoreingenommener Leser bei einem Buch mit Titel "Immobilienfinanzierung für Selbstnutzer" eher Ratgeberliteratur zur konkreten Umsetzung einer Finanzierung erwarten dürfte und eben keine endlose Abhandlung über die mangelnde Rendite von Wohnimmobilien. Und ein Hauskauf kann - wie du selber ja schon geschrieben und am eigenen Beispiel dargelegt hast - aus Livestyle-Gründen ja trotzdem durchaus Sinn ergeben.

 

Wie kommst du zu dem Schluss, wenn du das Buch offensichtlich noch nicht gelesen hast?

[s1lv3r]

vor 2 Minuten von j1n:

Wie kommst du zu dem Schluss, wenn du das Buch offensichtlich noch nicht gelesen hast?

 

Daher ja meine Rückfrage an @herbert_21, ob das Buch nicht in einem ähnlichen Stil wie Kommers "Kaufen oder mieten?" geschrieben ist (welches ich gelesen habe). Ich habe seine Rückmeldung jetzt so aufgenommen, dass dies tatsächlich der Fall ist.

 

Wer ein Buch mit dem Titel "Immobilienfinanzierung für Selbstnutzer" kauft möchte halt m.M.n. wahrscheinlich auch ausschließlich etwas über Immobilienfinanzierung lernen. Wer "Kaufen oder mieten?" kauft, möchte halt wahrscheinlich ebenso kein Buch, welches nicht abwegt und kein einziges positives Wort zum Thema Immobilienkauf enthält.

 

Kommer schreibt halt in einem sehr belehrenden, wiederholendem Stil (und ja inhaltlich - rein von der Renditeseite aus betrachtet - hat er wahrscheinlich sogar recht).

[herbert_21]

vor 44 Minuten von j1n:

Wie kommst du zu dem Schluss, wenn du das Buch offensichtlich noch nicht gelesen hast?

Kennst du zwei Bücher, alle Interviews und alle Einträge auf seiner Homepage, dann kannst du den Kommer auch im Schlaf runterdeklinieren.

 

Zitat

Kommer schreibt halt in einem sehr belehrenden, wiederholendem Stil (und ja inhaltlich - rein von der Renditeseite aus betrachtet - hat er wahrscheinlich sogar recht).

Wie sagt schon Tim Schäfer: "Aber so langweilig!"

 

Eine Kostprobe:

https://www.gerd-kommer-invest.de/die-rendite-von-direktinvestments-in-wohnimmobilien-besser-verstehen/

https://www.gerd-kommer-invest.de/das-risiko-von-direktinvestments-in-immobilien-besser-verstehen/ 

Zitat

Bei der Asset-Klasse Immobilien sieht das Thema objektive, moderne Risikomessung jedoch anders aus. Bildhaft gesprochen und mit einem Augenzwinkern liegt der Entwicklungsstand der Risikomessung und die Datenverfügbarkeit bei Immobiliendirektanlagen gegenüber dem Stand bei Wertpapieren ungefähr so weit zurück wie die Funktionalität eines Nokia-3310-Handys aus dem Jahr 2000 von der des aktuellen Apple iPhone X.

 

Warum Immobilien diesen drastischen „Risikodaten-Rückstand“ aufweisen und was er für Privatanleger bedeutet, versuchen wir in diesem Blog-Beitrag zu zeigen.

Bei Wertpapieren basiert die Risikomessung auf Marktkursen, d. h. auf fortlaufend aktualisierten Marktpreisen. Man kann das ganz simpel zuspitzen: Ohne Marktpreise keine Risikomessung. 

 

[...]

 

Man könnte jetzt fragen, warum angesichts des Mangels an Marktpreissignalen Risikomessungen nicht einfach anhand von Immobilienindizes durchgeführt werden. Diese Methode, obwohl in der Immobilienbranche recht populär – führt jedoch in die Irre. Aus klassischen Immobilienindizes lässt sich das Risiko von Immobiliendirektanlagen nicht herleiten, auch wenn es die Immobilienbranche oft und gerne tut. Warum man sich nicht auf diesen Holzweg begeben sollte, hat die folgenden vier Gründe.

 

Zitat

basieren (mit sehr wenigen Ausnahmen) nicht auf Marktpreisen, sondern auf Gutachterbewertungen und anderen ersatzweise verwendeten Datenkrücken wie bspw. den Angaben in internen Kreditanträgen von Banken, weil systematisch ermittelte Marktpreise in ausreichender Zahl und Frequenz fehlen; [2]

leiden strukturell an eingebauten Glättungstendenzen (Fachjargon „Smoothing Bias“), die ihre Ausschläge nach oben und unten dämpfen (Geltner 1991);

enthalten keine Transaktionskosten, die bei Immobilien jedoch zwischen 10- und 100- mal so hoch sind wie bei Wertpapieren;

sind hoch diversifiziert und repräsentieren deswegen von Vorneherein kein Einzelobjekt, während Immobiliendirektanlagen immer Anlagen in ein einzelnes oder wenige Einzelobjekte sind. [3] Ein Einzelobjekt hat hohe „idiosynkratische“ (objektspezifische) Risiken (z. B. Lagerisiko oder Fertigstellungsrisiko); in einem Index sind dagegen alle idiosynkratischen Risiken wegdiversifiziert.

An dieser Stelle könnte man einwenden: „Na, und? Wenn es keine Lösung für das Risikomess- und Datenproblem bei Immobiliendirektanlagen gibt, dann gibt es sie halt nicht. Die Menschheit hat offensichtlich auch ohne diese Lösung in den vergangenen 5.000 Jahren Immobilieninvestments getätigt. Warum also nicht auch in der Zukunft?“

Aus unserer Sicht wäre diese resignative, letztlich zynische Sichtweise ein intellektuelles Armutszeugnis, nicht zuletzt, weil eine einfache, bessere Lösung existiert, das Marktrisiko von Immobiliendirektinvestments recht genau zu bestimmen.

 

 

Zitat

Ein Direktinvestment in eine oder einige wenige Einzelimmobilien durch einen Privatanleger müsste statistisch gesehen noch risikoreicher sein als die Aktie von AvalonBay Communities oder der FTSE-NAREIT-Residential-REITs-Index [...]

 

Zitat

Direktanlagen in Wohnimmobilien – ob selbstgenutzt oder vermietet – können eine sinnvolle Route zu Vermögensbildung und Altersvorsorge für Privathaushalte sein und sind es für viele Millionen Haushalte in Deutschland und in anderen Staaten. Das Finanzrisiko dieser Investments ist aber nicht niedrig und schon gar nicht deswegen niedrig, weil man es nicht täglich im Internet oder in der Zeitung sehen kann. Das Eigenkapitalrisiko in einer kreditfinanzierten Einzelimmobilie bewegt sich auf etwa dem gleichen Niveau wie dasjenige eines global diversifizierten Aktieninvestments und weit oberhalb des Risikos zinstragender Anlagen hoher Qualität.

 

Und, weniger offtopic, und um die Frage des TE zu beantworten, ob sich der Kauf des Buchs lohnt:

Zitat

Ihr Buch gibt potentiellen Hauskäufern die Möglichkeit, auf Augenhöhe mit Maklern, Verkäufern und Bankberatern zu sprechen und zu verhandeln. Ein geldwerter Vorteil?
Gerd Kommer: Ja, auf jeden Fall! Wenn Sie Makler, Fertigbauhersteller, Bauträger, Verkäufer und Bankberater dazu »nutzen« sich erst einmal Immobilien-Know-How anzueignen, machen Sie einen Riesenfehler. Sie müssen dieses Know-How schon haben, bevor Sie anfangen, mit diesen hochgradig interessenkonfliktbehafteten Leuten zu sprechen. Haben Sie das nicht, kann das für Sie sehr teuer werden. Schlimmer noch, Sie werden das vermutlich nicht einmal merken. Mein Buch vermittelt dieses Know-How.

 

Was sind aus Ihrer Sicht die Stärken Ihres Buches gegenüber anderen Ratgebern für den Immobilienkauf?

Gerd Kommer: Ich glaube mein Buch hat im Vergleich zu den anderen Ratgebern drei Stärken: Die meisten anderen sind von Vertretern der Immobilien- oder Finanzierungsbranche geschrieben, also Institutionen, die einem dicken Interessenkonflikt unterliegen. Ein Beispiel: Eine kritische Auseinandersetzung mit Bausparverträgen ist wohl nicht zu erwarten von einem Autor, der bei einer Bausparkasse arbeitet oder diese berät. Bei mir gibt es solche Interessenkonflikte nicht. Zweitens fehlt in allen anderen vergleichbaren Büchern eine Darstellung der historischen Renditen von Eigenheimen. Das finde ich erstaunlich. Stellen Sie sich mal ein Ratgeberbuch zu Aktien vor, das keine Zahlen zu historischen Aktienrenditen enthält. Drittens beschränkt sich mein Buch auf selbstgenutzte Wohnimmobilien und vergeudet keinen Platz mit Vermietungsobjekte. Mehrere andere Bücher leiden daran, dass sich der Autor dieser Selbstbeschränkung nicht unterworfen hat. Daraus resultiert dann ein unnötig konfuser Mix aus Ratgeber für Selbstnutzer und Ratgeber für Vermieter, obwohl beides sehr unterschiedliche Themengebiete sind.

 

Quelle: https://www.campus.de/news/immobilien-sind-langfristig-weniger-rentabel-als-aktien-1024.html

[Moneycruncher]

vor 5 Stunden von herbert_21:

Wie gesagt, bin selbst Hausbesitzer. Die Rendite ist fantastisch. Aber nicht in Euro oder Prozent. Sondern Lebensqualität. Die kommt bei Kommer in einem Nebensatz vor.

Das ist genau der Punkt, weshalb im WPF endlos über die Vorteilhaftigkeit von selbstgenutzten Immobilien gestritten wird. Diese sind halt überwiegend ein Konsumgut, das nicht nur unter Renditeaspekten beurteilt werden kann. Im Idealfall - gibt´s wahrscheinlich auch - ist auch die Rendite im grünen Bereich. Übrigens ist auch das Risiko einer Eigenbedarfskündigung bei Selbstnutzung eher gering.

 

Unter Renditeaspekten dürfte sich auch niemand eine Mercedes S-Klasse kaufen, sondern eher einen gebrauchten Golf leasen.

 

 

[herbert_21]

Eh. Ich habe halt nur direkt die Frage beantwortet, warum ich glaube zu wissen, was in einem Buch steht, obwohl ich selbst nur das andere gelesen habe.Ich denke, das konnte ich mit den paar Zitaten zeigen.

 

Zum Thema ist meine Ansicht, dass man das zwar alles diskutieren kann. Glücklicherweise aber jeder machen kann, wie er will. Ich meine, 0,5% Zinsen ist halt ein Hammer. Und wir haben hier Lockdown. Jeden Tag höre ich von meiner Lebensgefährtin, wie wohl sie sich fühlt. Unbezahlbar. Quasi risikofreie Rendite, so was gibt's an der Börse nicht ;-))

[Schwachzocker]

vor 13 Stunden von Moneycruncher:

Das ist genau der Punkt, weshalb im WPF endlos über die Vorteilhaftigkeit von selbstgenutzten Immobilien gestritten wird. Diese sind halt überwiegend ein Konsumgut, das nicht nur unter Renditeaspekten beurteilt werden kann. Im Idealfall - gibt´s wahrscheinlich auch - ist auch die Rendite im grünen Bereich. Übrigens ist auch das Risiko einer Eigenbedarfskündigung bei Selbstnutzung eher gering.

 

Unter Renditeaspekten dürfte sich auch niemand eine Mercedes S-Klasse kaufen, sondern eher einen gebrauchten Golf leasen.

Allerdings sollte es auch nicht verwundern, dass in einem Wertpapierforum unter Renditegesichtspunkten diskutiert wird.

Wenn man über schöne Gefühle bei Konsumausgaben diskutieren möchte, kann man sich ja im "Ich-kaufe-mir-etwas-schönes-Forum" anmelden.

[hund555]

vor 15 Stunden von Moneycruncher:

Unter Renditeaspekten dürfte sich auch niemand eine Mercedes S-Klasse kaufen, sondern eher einen gebrauchten Golf leasen.

Natürlich würde gebrauchten Golf kaufen günstiger sein, als ihn zu leasen. Leaser will ja auch was verdienen, genau so wie der Vermieter.

 

Und da Häuser zu mieten ziemlich teuer sind, findet man hier schwer einen Mieter. Deswegen kaufen Familien auch ein Haus und mieten ihn nicht über 20-30 Jahre.

 

[Columbus83]

vor 21 Stunden von herbert_21:

Nicht unterschwellig, sondern mit Fakten belegt.

 

Wie gesagt, bin selbst Hausbesitzer. Die Rendite ist fantastisch. Aber nicht in Euro oder Prozent. Sondern Lebensqualität. Die kommt bei Kommer in einem Nebensatz vor.

Tatsache ist auch, dass Kommer recht hat: Der Hauskauf ist ein emotionales und mit Mythen belegtes Thema. Ein Tabu ist, über die Rendite zu sprechen, nachzudenken. Und es ist richtig, dass es dazu keine Forschung, keine seriösen unabhängigen Quellen gibt. Insofern hat seine Position eine Berechtigung.

Ich kenne das Buch von Kommer nicht, aber wie geht den Kommer auf den Grundstückswert ein? Ich kenne Beispiele, da wurde ein sanierungsbedürftiges Haus mit einem großen Grundstück zum dreifachen des Ursprungspreises im Bieterverfahren verkauft. Eine 300% Rendite und das obwohl die Familie ihr lebenlang in dem Haus gewohnt habt und es ein Abrißhaus war. Aus dem Grund ist der eigentliche Wert beim Kauf eines Hauses nicht unbedingt das Haus, sondern das Grundstück.

[herbert_21]

Ich kann dir die Stelle gerne raussuchen, aber hier die wesentlichen Aspekte:

 

-Ein Haus verliert ca. 30 Jahre, vielleicht etwas länger, an Wert. Und zwar ungefähr 100%, was durch Sanierungen in der gleichen Höhe ausgeglichen werden kann.

-Ein Grundstück steigt moderat im Wert. So ungefähr 1-2%

-das weiß auch die Bank. Ein günstiges Haus in bester Lage ist leichter zu finanzieren, als ein teures Haus in schlechter Lage. Das Stichwort lautet LTV - loan to value.

 

Am Wiener Wohnungsmarkt das selbe Bild.

- Altbauwohnung abgewohnt 4000€/qm

- Altbauwohnung neuwertig 4000€/qm

- Neubau Erstnutzung 4500€/qm

 

Zitat

 Ich kenne Beispiele, da wurde ein sanierungsbedürftiges Haus mit einem großen Grundstück zum dreifachen des Ursprungspreises im Bieterverfahren verkauft.

Lage, Lage, Lage.

[hund555]

vor 21 Minuten von herbert_21:

-Ein Haus verliert ca. 30 Jahre, vielleicht etwas länger, an Wert. Und zwar ungefähr 100%, was durch Sanierungen in der gleichen Höhe ausgeglichen werden kann.

-Ein Grundstück steigt moderat im Wert. So ungefähr 1-2%

RH meiner Eltern ist 22 Jahre alt. Es werden diese Reihenhäuser aktuell für +140% des ursprüngliches Kaufpreises bei uns gehandelt und ich wüsste nicht, dass da jemand was saniert hätte, zumindest keiner der direkten und nahen Nachbarn. Bei meinem Onkel, der es vermietet, genauso. Miete (bzw. Mietersparnis) ist da noch gar nicht eingerechnet.

 

Nach deiner Rechnung müssten die Häuser gerade mal 25% und nicht 240% kosten ... (ok, Grundstück nicht gegengerechnet)

[Pfennigfuchser]

vor einer Stunde von herbert_21:

-Ein Haus verliert ca. 30 Jahre, vielleicht etwas länger, an Wert. Und zwar ungefähr 100%, was durch Sanierungen in der gleichen Höhe ausgeglichen werden kann.

-Ein Grundstück steigt moderat im Wert. So ungefähr 1-2%

Naja, da geht der Kommer aber den gleichen Leuten auf den Leim, die er selbst so abtut. Denn woher stammen seine Werte? Von Bauings, die Normwerte für Restnutzungsdauern von Bauteilen usw, verwenden. Unser Haus ist jetzt 115 Jahre alt. Müsste nach Kommer also fast 4x seinen Wert verloren haben. Unsere Vorbesitzer haben vor 10-25 Jahren, da war das Haus immerhin auch schon 90, das erste Mal (richtig) investiert. Vorher war zweimal eine neue Heizung und in den 50ern ein Badezimmer eingebaut worden. Ansonsten Kleinkram, die großen Sachen (Dach, Türen, Fenster, Fassade, usw) waren bis dahin alle noch original (hatte Glück im Krieg). Und nein, die Dinge, die vor 25 saniert wurden, sind nicht schon wieder fast kaputt.

 

Die Kommerrechnung funktioniert höchstens, wenn man davon ausgeht, immer den aktuellen Stand haben zu wollen. Das braucht aber nicht jeder.

 

Das Haus meiner Eltern ist ähnlich alt. Vor zwei Jahren haben sie zum ersten Mal eine Dachhälfte neu decken lassen. Zugegeben, das Dach war vorher sehr marode, auf dem Dachboden standen überall Eimer, aber selbst nach so langer Zeit musste nur die Wetterseite erneuert werden. 1980 hat es zum ersten Mal neue Fenster bekommen, eine neue Heizung, neue Elektrik. Dachrinnen, was an der Fassade gemacht. Die Heizung wurde vor kurzem ausgetauscht (funktioniert noch, aber der Bauer nebenan liefert die Wärme einfach billiger), ansonsten ist alles beim Alten. Klar, da wird mal etwas gestrichen oder so, aber selbst Küche, Armaturen usw. von 1980 und funktionieren tadellos. Obwohl sie durch eine große Familie belastet waren. 

 

Bei einem Mietshaus in der Stadt mag das anders aussehen, da müssen bestimmte Standards eingehalten werden, um Mieter anzuziehen und gesetzlichen Bestimmungen (Brandschutz, Legionellenprüfung, ENEV, usw) Rechnung zu tragen. Aber bei vielen Einfamilienhäusern oder vermieteten Einheiten auf dem Land sieht das ganz anders aus.

 

PS: Unser Haus rentiert sich für uns vermutlich trotzdem nicht, dafür war es einfach zu teuer. Aber Miese machen wir auch nicht.

[herbert_21]

Die letzten Jahre waren sehr gut zu den Immobilienbesitzern. 

Das muss nicht immer so bleiben.

 

Was Kommer dazu liefert, sind die Fakten. Wer die Entwicklung der letzten 10 Jahre einfach in die Zukunft fortschreibt, wird möglicherweise auf die Nase fallen.

 

Und wenn's die eigene Immobilie betrifft, werden die wenigsten den spitzen Rechenstift ansetzen.

vor 57 Minuten von hund555:

RH meiner Eltern ist 22 Jahre alt. Es werden diese Reihenhäuser aktuell für +140% des ursprüngliches Kaufpreises bei uns gehandelt und ich wüsste nicht, dass da jemand was saniert hätte, zumindest keiner der direkten und nahen Nachbarn. Bei meinem Onkel, der es vermietet, genauso. Miete (bzw. Mietersparnis) ist da noch gar nicht eingerechnet.

 

Nach deiner Rechnung müssten die Häuser gerade mal 25% und nicht 240% kosten ... (ok, Grundstück nicht gegengerechnet)

Nicht böse oder sarkastisch gemeint

Ich denke, du solltest eine der Bücher von Kommer lesen und verstehen. Genau um diese Mythen geht's.

 

Immobilienpreise steigen immer. Bis sie nicht mehr steigen. 

[hund555]

vor 39 Minuten von herbert_21:

Ich denke, du solltest eine der Bücher von Kommer lesen und verstehen. Genau um diese Mythen geht's.

Kommer Bücher zu Immobilien sind nicht objektiv geschrieben.

 

Und das die Entwicklung der letzten 10 Jahre nicht ewig andauern wird, ist mir klar.

Ich würde zu aktuellen Preisen auch keine Immobilie zum Vermieten kaufen.

[herbert_21]

Dann sind wir uns einig. 

[Pfennigfuchser]

vor 11 Minuten von hund555:

Ich würde zu aktuellen Preisen auch keine Immobilie zum Vermieten kaufen.

Das ist eine Frage des Standortes. Mein Cousin, strukturschwache Gegend, kauft Immos für gut 100.000 und bekommt dafür Mieten um 6-700€ im Monat. Was ich ganz erstaunlich finde ob der Preise, die hier im Rheinischen herrschen. Hier würde ich auch nichts kaufen, da ich für 700 Miete eher 250.000 ausgeben müsste. Dort würde ich durchaus mal nachrechnen.

 

Dass die letzten Jahre für eine Langfristbetrachtung nichts bringen, ist klar. Aber dass Kommers Grundannahme, eine Haus müsse quasi alle 30 Jahre erneuert werden, ist bei privat genutzten Immos eben auch nicht so ganz korrekt. Hinzukommt, dass die nicht gezahlte Miete ein steuerfreier Ertrag ist, wobei in den meisten Fällen der Großteil der Investitionen natürlich auch aus versteuertem Einkommen erfolgen.

 

Ich habe für mich selbst immer gerechnet: was würde das eingesetze Kapital bringen, wenn ich ich es anderweitig investiere, und kann ich mir daraus eine entsprechende Miete leisten? Dann noch die laufenden Renovierungen miteingerechnet. Die Rechnung geht sehr selten zugunsten der Immo aus. Zumal die meisten beim selbstgenutzten Wohneigentum plötzlich Wünsche und Qualitätsansprüche hegen, die sie in einem Mietobjekt niemals hätten (Stichwort Bäder, Küchen, "man macht es ja nur einmal"). Da kann ein popeliger Waschbeckenunterschrank im ansonsten Ikea-eingerichteten Haus ganz schnell mehrere 1000 Euro kosten (feuchtraumgeeignet).

[herbert_21]

Wenn ich meine selbst genutzte Immobilie renovieren muss, dann muss ich das aus bereits versteuerten Einkommen tun.

[Pfennigfuchser]

@herbert_21 Genau das habe ich doch geschrieben?

 

Wobei es auch nicht ganz stimmt da man zumindest Lohnkosten der Handwerker als haushaltsnahe Dienstleistunge geltend machen kann oder, das lohnt sich bei höheren Einkommen, eine Denkmalschutzimmobilie erwerben kann, da mna dann 90% der Renovierungskosten von der Steuer absetzen kann.

[hund555]

vor 2 Stunden von Pfennigfuchser:

Qualitätsansprüche hegen, die sie in einem Mietobjekt niemals hätten

Logisch, denn das alles würden sie dem Mieter doppelt zurückzahlen.