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Kaufen vs. Mieten, Opportunitätskosten, und Auswirkungen auf die Asset Allokation

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Pfennigfuchser
Posted

Uch gehe davon aus, dass sich Peter23 auf die historischen Ausfallwahrscheinlichkeiten deutscher Immobilienkredite bezieht. Die liegen in der Größenordnung von 1%. "Ausfall" bedeutet dabei üblicherweise, dass der Kunde gem. Baselkriterien ausgefallen ist (90 Tage Verzug oder hohe Wahrscheinlichkeit, dass die Bank ihr Geld nicht zurückbekommt). Alle andere zahlen mehr oder minder ordnungsgemäß (89 Tage Verzug ;)) . Dass die, um das hinzubekommen, Oma Sparbuch plündern, einen Nebenjob annehmen oder nur noch Nudeln mit Margarine essen, taucht in der Statistik nicht auf.

 

Ausfall heißt auch, dass der Kredit in die Abwicklung geht. Also Verwertung, Zwangsversteigerung etc.

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Peter23
Posted
vor 1 Stunde von Beginner81:

Auch ein wichtiger Punkt. Vielleicht ist das möglich, wenn man der Eingruppierung "Kleinanleger" entwächst?

Das mag sein.

vor 1 Stunde von Beginner81:

Gibt es bei Immobilien wirklich keine solche Prüfung, auch nicht nach Ablauf der Zinsbindung?

Nein - keine Prüfung. Anschlussfinanzierungen werden zumeist völlig ohne Kreditprüfungen abgeschlossen. Das liegt zum Teil auch daran, dass der ursprüngliche Vertrag nach der Zinsbindung auch gar nicht endet sondern mit variablen Konditionen weiterläuft falls keine neue Zinsbindung vereinbart wird.

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Peter23
Posted · Edited by Peter23
vor einer Stunde von Pfennigfuchser:

Uch gehe davon aus, dass sich Peter23 auf die historischen Ausfallwahrscheinlichkeiten deutscher Immobilienkredite bezieht. Die liegen in der Größenordnung von 1%. "Ausfall" bedeutet dabei üblicherweise, dass der Kunde gem. Baselkriterien ausgefallen ist (90 Tage Verzug oder hohe Wahrscheinlichkeit, dass die Bank ihr Geld nicht zurückbekommt). Alle andere zahlen mehr oder minder ordnungsgemäß (89 Tage Verzug ;)) . Dass die, um das hinzubekommen, Oma Sparbuch plündern, einen Nebenjob annehmen oder nur noch Nudeln mit Margarine essen, taucht in der Statistik nicht auf.

Genau.

vor einer Stunde von Pfennigfuchser:

Ausfall heißt auch, dass der Kredit in die Abwicklung geht. Also Verwertung, Zwangsversteigerung etc.

Streng genommen heißt es das nicht, weil Kredite auch gesunden können, aber lass uns das mal ausblenden. Die 1% waren ohnehin nur ein sehr grober und offensichtlich gerundeter Wert. Aber wie Du schon sagst: D.h. nicht, dass es den anderen 99% allen gut geht. Das sind die 1%, die es bei dem diversifizierten ETF-Portfolio per Definition schon gar nicht geben kann.

vor 1 Stunde von Schimmelprinz:

Wenn davon 80% "nahezu beinahe komplett Pleite sind" ist alles Mist. Wenn 99% der Finanzierungen glatt durchlaufen, dann ist das 1% nicht viel?!

Die Finanzierungen laufen schon mehr oder minder glatt durch (vielleicht immer mal wieder ein kleiner Verzug bei dem ein oder anderen), aber das sagt ja nichts darüber aus, ob nicht auch bei denen finanzielle Schwierigkeiten entstanden sind - wie es @Pfennigfuchser sehr gut beschrieben hat (Omas Sparbuch geplünder etc).

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Pfennigfuchser
Posted
vor 1 Minute von Peter23:

Streng genommen heißt es das nicht, weil Kredite auch gesunden können, aber lass uns das mal ausblenden.

Die können halt in der Abwicklung auch gesunden, kommt hin und wieder vor. LGD = 0 gibt es immer mal wieder, ist aber selten.

 

Interessant ist ja eigentlich eher, wo sich die PD hinbewegt, wenn es mal kracht. Und dann ist sie eben nicht mehr bei 1%. Die 1% sind die üblichen Tode, Scheidungen, Arbeitslosigkeiten. In einer Krise nimmt sie zu, gleichzeitig sinkt dummerweise auch noch der Wert des Collateral, d.h. PD steigt, LGD auch. Macht sich im Portfolio schlecht, für den einzelnen heißt das, wenn er eh schon nicht mehr zahlen kann, ist der Schuldenberg durch den gesunkenen Immowert auch noch größer als er in ruhigen Zeiten wäre. Dumm gelaufen.

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Peter23
Posted
vor 3 Stunden von DarkBasti:

Hab ich vielleicht schon geschrieben :

Mein Haus konnte eine Witwe nicht mehr halten, da der Mann mit 52 verstorben ist. 

Nur noch einmal als Beispiel: Der Fall, den @DarkBasti hier beschreibt, fällt mitunter auch nicht unter die 1%, von denen ich spreche. Wenn der Kunde sich nämlich entscheidet, die Immobilie zu verkaufen und den Kredit ablöst, dann ist es für die Bank vollkommen unproblematisch und insbesondere kein Kreditausfall.

vor 2 Minuten von Pfennigfuchser:

Die können halt in der Abwicklung auch gesunden, kommt hin und wieder vor. LGD = 0 gibt es immer mal wieder, ist aber selten.

 

Interessant ist ja eigentlich eher, wo sich die PD hinbewegt, wenn es mal kracht. Und dann ist sie eben nicht mehr bei 1%. Die 1% sind die üblichen Tode, Scheidungen, Arbeitslosigkeiten. In einer Krise nimmt sie zu, gleichzeitig sinkt dummerweise auch noch der Wert des Collateral, d.h. PD steigt, LGD auch. Macht sich im Portfolio schlecht, für den einzelnen heißt das, wenn er eh schon nicht mehr zahlen kann, ist der Schuldenberg durch den gesunkenen Immowert auch noch größer als er in ruhigen Zeiten wäre. Dumm gelaufen.

Alles richtig. Man merkt, dass Du Dich auskennst. :)

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Pfennigfuchser
Posted
vor 3 Minuten von Peter23:

Nur noch einmal als Beispiel: Der Fall, den @DarkBasti hier beschreibt, fällt mitunter auch nicht unter die 1%, von denen ich spreche. Wenn der Kunde sich nämlich entscheidet, die Immobilie zu verkaufen und den Kredit ablöst, dann ist es für die Bank vollkommen unproblematisch und insbesondere kein Kreditausfall.

Deshalb denke ich, dass man für sich selbst in seinen Überlegungen mit mehr als den 1% rechnen muss. Den erstens interessiert mich vor allem, ob ich es mit meiner Immo durch eine Krise schaffe und zweitens muss ich noch die rausrechnen, die die Reißleine ziehen, bevor ihr Objekt in die Verwertung geht. Das sind dann doch relativ viele, da auch die zerstrittenen Ehepartner oder die besagte Witwe nicht unbedingt wartet, bis nichts mehr geht, sondern eben vorher verkauft. 

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Peter23
Posted
vor 2 Minuten von Pfennigfuchser:

Deshalb denke ich, dass man für sich selbst in seinen Überlegungen mit mehr als den 1% rechnen muss. Den erstens interessiert mich vor allem, ob ich es mit meiner Immo durch eine Krise schaffe und zweitens muss ich noch die rausrechnen, die die Reißleine ziehen, bevor ihr Objekt in die Verwertung geht. Das sind dann doch relativ viele, da auch die zerstrittenen Ehepartner oder die besagte Witwe nicht unbedingt wartet, bis nichts mehr geht, sondern eben vorher verkauft. 

Ich hoffe, dass es auch klar geworden ist, dass selbst bei jenen, die die Reißleine gezogen haben, mitunter nicht nur das Eigenkapital weg ist sondern auch noch ordentlich was zusätzlich reingebuttert wurde.

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slowandsteady
Posted
vor 3 Stunden von hund555:

Danke. Endlich höre ich eine Zahl.

Viele Mieter bzw. Eigenimmobilienkritiker würden sicherlich die Zahl deutlich höher einschätzen. Bei Kommer liest es sich auch deutlich gefährlicher an.

Beispiel, warum die 1% Ausfallquote gefühlt nur nur eine Spitze des Eisbergs sind:

  • Junges, gut verdienendes Ehepaar baut Haus für 500k in der Pampa mit 100k Eigenkapital und 400k Kredit.
  • 5 Jahre wird mit 0.5% Zinsen und 2% Tilgung getilgt, monatliche Rate 989 Euro ergibt nach 5 Jahren Restschuld von 350k.
  • Da das Haus aber in der Pampa war und nun auch kein Neubau mehr ist, ist es etwas im Wert gefallen und jetzt nur noch 450k wert.
  • Leider lässt sich das Paar jetzt scheiden und Frau beantragt Teilungsversteigerung, Mann hat keine 225k liquide um die Frau auszuzahlen und bekommt auch alleine keinen Kredit, also muss er verkaufen.
  • Nun wird mit den 450k die Restschuld von 350k abgelöst, d.h. die Bank hatte keinen Ausfall, es bleiben sogar die 100k Eigenkapital übrig.

Fazit: In diesem hypothetischen Szenario ist der Kredit aus Sicht der Bank nie ausgefallen oder war auch nur ansatzweise gefährdet. Aber trotzdem ist das "Projekt Immobilie" gescheitert. Dieses Szenario dürfte wohl deutlich häufiger als 1% vorkommen, und fühlt sich für die Betroffenen trotzdem als "Fehlschlag" an. Finanziell war es auch nicht besonders sinnvoll, denn der Verlust entspricht auf 5 Jahre einer Miete von 50k/5/12 + 989 = 1812/Monat.

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Pfennigfuchser
Posted

Sorry, ich blick's nicht: wo kommen jetzt die 50K her? Sie bekommen 100K raus, ahben also kein EK verloren (oder meinst Du die Nebenkosten, die sind natürlich weg), d.h. in Deiner Rechnung entspricht doch die Rate dem, was sie ausgegeben haben?

 

Wie gesagt, tatsächlich ist mehr weg, weil ich nach NK haben, dann komme ich ungefähr auf die von Dir genannte Summe.

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slowandsteady
Posted · Edited by slowandsteady
vor 39 Minuten von Pfennigfuchser:

Sorry, ich blick's nicht: wo kommen jetzt die 50K her? Sie bekommen 100K raus, ahben also kein EK verloren (oder meinst Du die Nebenkosten, die sind natürlich weg), d.h. in Deiner Rechnung entspricht doch die Rate dem, was sie ausgegeben haben?

 

Wie gesagt, tatsächlich ist mehr weg, weil ich nach NK haben, dann komme ich ungefähr auf die von Dir genannte Summe.

Hupps, da habe ich mich wohl verrechnet, 50k haben sie getilgt, aber das ist ja in der Rate mit drin. Aber ja, dann wäre es sogar noch "finanziell ok" gewesen, wenn sie nur 989/Monat getilgt haben statt Kaltmiete...

Die konkreten Zahlen sind aber auch nicht so wichtig - ich wollte nur demonstrieren, dass vermutlich mehr als 1% der Bankkredite zwar nicht "scheitern", aber am Ende trotzdem nicht damit enden, dass man ein Haus hat. Und das ist wohl der üblichere Fall...

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hund555
Posted
vor 49 Minuten von slowandsteady:

Finanziell war es auch nicht besonders sinnvoll, denn der Verlust entspricht auf 5 Jahre einer Miete von 50k/5/12 + 989 = 1812/Monat.

Haus für 500k in der Pampa macht min. 4% Miete. Für Miete hätten sie dann 1667€ monatlich bezahlt, macht die Miete 4,5% des Kaufpreises aus, wären die schon positiv rausgegangen. (Wenn deine Rechnung stimmt)

Und das ist ein negativer Beispiel (!!!) von dir was selten vorkommt.

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slowandsteady
Posted

Die konkreten Zahlen sind doch alle fiktiv, versteift euch da mal nicht. Ich wollte nur aufzeigen, dass durch Lebensrisiken der Traum der eigenen Immobilie oft doch nicht realisiert werden kann. In dem Beispiel oben waren das noch Traumkonditionen (20% EK, 0.5% Zins) für das Paar und der wichtigste Faktor, die 5-10% Kaufnebenkosten (die zweimal anfallen!) habe ich auch vergessen...

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bondholder
Posted
vor 13 Minuten von slowandsteady:

In dem Beispiel oben waren das noch Traumkonditionen (20% EK, 0.5% Zins) für das Paar und der wichtigste Faktor, die 5-10% Kaufnebenkosten (die zweimal anfallen!) habe ich auch vergessen...

Und ich dachte, die Nebenkosten wären die 50k aus der Endabrechnung:

vor einer Stunde von slowandsteady:

 Finanziell war es auch nicht besonders sinnvoll, denn der Verlust entspricht auf 5 Jahre einer Miete von 50k/5/12 + 989 = 1812/Monat.

 

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slowandsteady
Posted · Edited by slowandsteady
vor 20 Minuten von bondholder:

Und ich dachte, die Nebenkosten wären die 50k aus der Endabrechnung

Ok, ok, hier die korrigierte Version, diesmal ohne Wertverlust :) 

 

  • Junges, gut verdienendes Ehepaar baut Haus für 500k in der Pampa mit 100k Eigenkapital und 400k Kredit.
  • Es fallen 5% Kaufnebenkosten für den Kauf an, d.h. 25k.
  • 5 Jahre wird mit 0.5% Zinsen und 2% Tilgung getilgt, monatliche Rate 989 Euro ergibt nach 5 Jahren Restschuld von 350k.
  • Da das Haus nun kein Neubau mehr ist und nicht in A-Lage liegt, ist es nicht im Wert gefallen, aber auch nicht gestiegen und jetzt gleich viel (500k) wert.
  • Leider lässt sich das Paar jetzt scheiden und Frau beantragt Teilungsversteigerung. Mann müsste 250k auszahlen, bei Restschuld von 350k kann er aber keine 250k nachbeleihen, also muss er verkaufen.
  • Beim Verkauf fallen erneut 5% Kaufnebenkosten an, d.h. 25k.
  • Nun wird mit den 500k die Restschuld von 350k abgelöst, d.h. die Bank hatte keinen Ausfall.
  • Bilanz am Ende:
    • Gezahlt: 100k Eigenkapital, 50k Kaufnebenkosten, 350k Ablöse, 59k Raten
    • Erhalten: 5 Jahre mietfrei wohnen, 500k Verkaufserlös.
    • Also entsprechen die 5 Jahre Tilgung also genau einer "Miete".

Ob das Beispiel realistisch ist, weiß ich nicht. Es kann in beide Richtungen besser oder schlechter laufen.

 

 Ich wollte nur aufzeigen, dass wahrscheinlich mehr als 1% aller Finanzierungen nicht "klappen" in dem Sinne, dass danach der bei den Deutschen tief verwurzelte Wunsch nach einem Eigenheim in Erfüllung gegangen ist.

 

Ich persönlich kann mit 200k im Depot besser schlafen als mit 700k Haus und 500k Schulden, aber jedem das seine :) 

 

 

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MCThomas0215
Posted
vor 20 Minuten von slowandsteady:

Ich wollte nur aufzeigen, dass wahrscheinlich mehr als 1% aller Finanzierungen nicht "klappen" in dem Sinne, dass danach der bei den Deutschen tief verwurzelte Wunsch nach einem Eigenheim in Erfüllung gegangen ist.

Nur mal so zur Info (-> hier)

 

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testaccount
Posted
vor 11 Stunden von Pfennigfuchser:

Ich hingegen finde es sehr amüsant zu lesen, wie schlau und wissend einige so sind oder sich dafür halten. Leider kann man ja nicht bei allen verfolgen, wie sich diese Expertentum über die Zeit so auswirkt. Survivorship bias :D

 

(ich finde es tatsächlich nicht völlig absurd, auch auf die Immo ein wenig zu hebeln.) 

Einfach ein bisschen Literatur und wissenschaftliche Studien dazu lesen, das hilft.

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cjdenver
Posted · Edited by cjdenver
vor 19 Stunden von chirlu:

@cjdenver: Durch die vielen englischen Fachbegriffe sind deine jüngeren Beiträge teilweise schwierig zu verstehen. Du könntest helfen, indem du sie nicht auch noch abkürzt … (BTL heißt wohl buy-to-let, aber LTV habe ich noch nicht herausbekommen.)

 

Sorry ;) das Problem ist dass ich meist die deutschen Begriffe nicht auf Lager hab. 

 

Jedenfalls hast du recht, BTL ist buy to let - und LTV ist loan to value... also Beleihungsquote? 

 

vor 11 Stunden von Pfennigfuchser:

Weiter oben schrieb ich, dass 95% sich keine Gedanken über den Hebel machen. Damit meine ich nicht, dass sie sich keine Sorgen über die Immofinanzierung machen, sondern, dass sie den Hebel nicht unebdingt als solchen wahrnehmen. Vielleicht sogar noch im Hinblick auf das mit der Finanzierung eingegangene Risiko, aber endgültig nicht mehr im Hinblick auf die damit einhergehende Möglichkeit, gehebelt in andere Produkte zu investieren.

 

Ok dann kann ich dem auch zustimmen :) 

 

vor 11 Stunden von satgar:

Dem gegenüber scheint ja aber das Gro der Deutschen immer zu denken, man müsste sehr schnell mit dem Abzahlen der Immobilie fertig sein:

 

Volker Looman, Finanzkolumnist der FAZ führt immer aus: man solle bis 50 oder 55 fertig sein

Finanztip führt immer aus: bis 60 sollte man fertig sein

die vielfach vorherrschende Meinung ist: bis zur Rente, bis dahin sollte man aber fertig sein

 

Ich habs bereits weiter oben geschrieben - sinnvollerweise sollte man die Immobilie wenn man sie als Investment sieht dann aber bei Renteneintritt ebenfalls liquidieren und in eine kleinere altersgerechte sinnvolle Wohnung ziehen, und vom Erlös kann man dann super leben ohne überhaupt auf die GRV angewiesen zu sein.

 

Nur fällts halt scheinbar den Deutschen sehr schwer eine Immobilie auch wirklich als Investment zu sehen. Auch was was in UK ganz anders ist. Da hat man idealerweise im Rentenalter die property ladder so hoch erklommen dass man downsizen kann und sich vom Gewinn die Rente finanziert. Oder man hat ein paar BTLs und verkauft die nach und nach, es sei denn der Mietgewinn reicht aus.

 

Aber ist auch kein Wunder dass das in UK anders läuft, da ist die maximale staatliche Rente £180 pro Woche (also nicht ans Einkommen gekoppelt), da steuerfinanziert. Im Gegensatz dazu gibts in Deutschland (noch) das Märchen von der sicheren Rente. In UK weiß man nur sicher dass die Rente nicht ausreichen wird. Das hilft enorm :D 

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Sovereign
Posted · Edited by Sovereign
vor 20 Stunden von testaccount:

Wer eine abbezahlte Immobilie nicht zumindest teilweise zum Hebeln verwendet ist entweder unglaublich risikoavers oder hat keinen Plan von der Materie.

Einer der besten Tage in meinem Leben war als ich der Bank am Ende der Kredit Laufzeit die letzten paar tausend Euro überwiesen habe.

Schuldenfrei zu sein bedeutet für mich unter anderem nicht erpressbar zu sein.

Ein Sabbatical war plötzlich möglich, ein Jobwechsel war möglich - wenn Du schuldenfrei bist hast Du so viele Freiheiten.

Da gehe ich doch nicht hin und beleihe meine selbstbewohnte Immobilie um irgendwelche Aktien JETZT kaufen zu können anstatt ein paar Jahre zu darauf zu warten und sie dann zu erwerben.

Denn dann rackerst Du wieder im Hamsterrad.

 

Und ich habe die Freiheit mir von Hamstertypen nachsagen lassen zu können das ich risikoavers bin bzw keinen Plan von der Materie habe ohne das mich das juckt oder trifft.

Ich verpasse was, wirklich ?

Na und wenn schon denn es gibt ein paar wirkliche No-Go's bei Aktien: Nie nimmer nicht auf Kredit, nie mit Geld welches Du in den nächsten 5 Jahren benötigst.

Und es galt schon immer folgende Regel: Gute Gelegenheiten gibt es immer wieder.

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Schimmelprinz
Posted
vor 36 Minuten von Sovereign:

Einer der besten Tage in meinem Leben war als ich der Bank am Ende der Kredit Laufzeit die letzten paar tausend Euro überwiesen habe. Die persönliche Bewertung seines Empfinden ist natürlich nicht diskutabel. 

Schuldenfrei zu sein bedeutet für mich unter anderem nicht erpressbar zu sein. Selbiges gilt für die persönliche Deutung. 

Ein Sabbatical war plötzlich möglich, ein Jobwechsel war möglich - wenn Du schuldenfrei bist hast Du so viele Freiheiten.

Da gehe ich doch nicht hin und beleihe meine selbstbewohnte Immobilie um irgendwelche Aktien JETZT kaufen zu können anstatt ein paar Jahre zu darauf zu warten und sie dann zu erwerben. Also ich hab beim Wohnungsverkauf- und Kauf 100K aufgenommen, die nicht benötigt wurden. 

Denn dann rackerst Du wieder im Hamsterrad. Ich mache ne 3-Tage-Woche mit 18 Wochenstunden. Die allgemeingültige Definition von Hamsterrad wird anders aussehen. Also ich sehe da kein Hamsterrad. 

 

Und ich habe die Freiheit mir von Hamstertypen nachsagen lassen zu können das ich risikoavers bin bzw keinen Plan von der Materie habe ohne das mich das juckt oder trifft. Diese Freiheit habe ich auch. Unabhängig von der Art der Finanzierung von irgendetwas. 

Ich verpasse was, wirklich ? Das wirst du nie erfahren. Ich denke mir: Ich zahle ,7 für das Geld, lege mir dafür Aktien hin, die 3,5% Dividenden raus drücken, zahle Steuern und gehe da mit knapp 3 % raus. 3 K minus knapp 1K Zinsen sind 2 K für Papa. Davon fahre ich in den Urlaub. Für Nüsse. Das mache ich 10 Jahre lang, dann läuft die Zinsbindung aus und ich schaue mal weiter.  

Na und wenn schon denn es gibt ein paar wirkliche No-Go's bei Aktien: Nie nimmer nicht auf Kredit, nie mit Geld welches Du in den nächsten 5 Jahren benötigst. Das sind Empfindungen - Argumente lese ich keine. 

Und es galt schon immer folgende Regel: Gute Gelegenheiten gibt es immer wieder. Die nützen aber alle nichts, wenn man sie immer verfliegen lässt. Man kann auch 50 Jahre an der Straßenbahnhaltestelle sitzen, weil ja Kostolany gesagt hat, dass man keiner Straßenbahn hinterher läuft. IRGENDWANN sollte man aber schon einsteigen, wenn man weiter kommen mag. 

 

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Peter23
Posted · Edited by Peter23
Am 25.11.2021 um 20:15 von Sovereign:

Na und wenn schon denn es gibt ein paar wirkliche No-Go's bei Aktien: Nie nimmer nicht auf Kredit, nie mit Geld welches Du in den nächsten 5 Jahren benötigst.

Das kann man so sehen. Wenn man aber offenbar bereit war auf Kredit in ein stark undiversifiziertes Portfolio (mutmaßlich bestand das nur aus einem Objekt) zu investieren, dann wirkt das etwas widersprüchlich - vorsichtig ausgedrückt.

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testaccount
Posted · Edited by testaccount
Am 25.11.2021 um 20:15 von Sovereign:

Einer der besten Tage in meinem Leben war als ich der Bank am Ende der Kredit Laufzeit die letzten paar tausend Euro überwiesen habe.

Schuldenfrei zu sein bedeutet für mich unter anderem nicht erpressbar zu sein.

Ein Sabbatical war plötzlich möglich, ein Jobwechsel war möglich - wenn Du schuldenfrei bist hast Du so viele Freiheiten.

Da gehe ich doch nicht hin und beleihe meine selbstbewohnte Immobilie um irgendwelche Aktien JETZT kaufen zu können anstatt ein paar Jahre zu darauf zu warten und sie dann zu erwerben.

Denn dann rackerst Du wieder im Hamsterrad.

 

Und ich habe die Freiheit mir von Hamstertypen nachsagen lassen zu können das ich risikoavers bin bzw keinen Plan von der Materie habe ohne das mich das juckt oder trifft.

Ich verpasse was, wirklich ?

Na und wenn schon denn es gibt ein paar wirkliche No-Go's bei Aktien: Nie nimmer nicht auf Kredit, nie mit Geld welches Du in den nächsten 5 Jahren benötigst.

Und es galt schon immer folgende Regel: Gute Gelegenheiten gibt es immer wieder.

Selten so viel unbelegbaren Stuss gelesen. Du redest dir deine Entscheidung schön weil du schlicht nicht wissenschaftlich agierst. Du würdest aktuell vermutlich auch bei einem Immokauf dein vollständiges Eigenkapital reinstecken obwohl dies die dümmste mögliche Vorgehensweise wäre, einfach weil du nicht weißt wie man mit Fremdkapital positive Outcomes erzielt. Wo denkst du wäre jede einzelne Firma heute, wenn sie nicht Fremdkapital zur Expansion genutzt hätte? Klingelt's?

 

"Rackerst im Hamsterrad" sagte er, und kaufte eine Immobilie auf Jahrzehnte finanziert - ohne Möglichkeit auf ein Sabbatical, weil die Bude abgezahlt werden muss und man nicht mal schnell kürzer treten kann durch Umzug, ohne Möglichkeit den Job in einer anderen Stadt anzunehmen, ohne Möglichkeit die Wohnsituation an den aktuellen Bedarf anzupassen. Dir ist der Widerspruch nicht mal klar, oder?

vor 20 Minuten von Peter23:

Das kann man so sehen, wenn man aber offenbar bereit war auf Kredit in ein stark undiversifiziertes Portfolio (mutmaßlich bestand das nur aus einem Objekt) zu investieren, dann wirkt das etwas widersprüchlich - vorsichtig ausgedrückt.

Ich frage mich immer, warum sich immer Leute an Unterhaltungen zu Themen beteiligen, die es scheinbar ohnehin nicht tangiert und gleichzeitig auch Null Ahnung haben. (wie der den du zitierst)

Ich rede den Leuten ja auch nicht Krypto schlecht nur weil sich mir der Sinn nicht ganz erschließt aus Ermangelung von eigener Recherche.

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cjdenver
Posted · Edited by cjdenver
vor 6 Stunden von testaccount:

"Rackerst im Hamsterrad" sagte er, und kaufte eine Immobilie auf Jahrzehnte finanziert - ohne Möglichkeit auf ein Sabbatical, weil die Bude abgezahlt werden muss und man nicht mal schnell kürzer treten kann durch Umzug, ohne Möglichkeit den Job in einer anderen Stadt anzunehmen, ohne Möglichkeit die Wohnsituation an den aktuellen Bedarf anzupassen. 

 

Also grundsaetzlich stimme ich dir ja zu, aber in diesem Punkt nicht. Ich hab mittlerweile mehrere Immobilien (die meisten davon urspruenglich gekauft zur Eigennutzung), und mich hat das nicht davon abgehalten umzuziehen oder meine "Wohnsituation dem aktuellen Bedarf anzupassen". Im Gegenteil, ich hab dadurch die Moeglichkeit gehabt mir einfach an der naechsten beruflichen/privaten Station eine neue Immobilie zu holen (statt monate-/jahrelang den Mietmarkt zu durchforsten).

 

Und waehrend die Mieteinnahmen mir die laufenden Kosten der Immobilien decken und zusaetzlich Tilgung und Gewinn erzeugen, zahle ich fuer meine derzeit selbstgenutzte Immobilie deutlich weniger als wenn ich mieten wuerde.

 

Und ein Sabbatical oder kuerzer treten ist deswegen (und wegen den Gewinnen aus den anderen Immobilien oder der Moeglichkeit diese gewinnbringend zu liquidieren) auch deutlich einfacher. 

 

Aber zugegebenermassen trifft das bestimmt nicht auf alle zu - viele holen sich eine Immobilie die sie mit Ach und Krach abzahlen koennen und verheben sich dann damit sobald irgendwas schief geht oder auch nur eine groessere Reparatur ansteht - das hab ich nie gemacht. Muss man aber halt auch koennen, anfangs nicht auf zu grossem Fuss zu leben obwohl es einem angeboten wurde... 

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MCThomas0215
Posted
vor 14 Stunden von cjdenver:

Also grundsaetzlich stimme ich dir ja zu, aber in diesem Punkt nicht. Ich hab mittlerweile mehrere Immobilien (die meisten davon urspruenglich gekauft zur Eigennutzung), und mich hat das nicht davon abgehalten umzuziehen oder meine "Wohnsituation dem aktuellen Bedarf anzupassen". Im Gegenteil, ich hab dadurch die Moeglichkeit gehabt mir einfach an der naechsten beruflichen/privaten Station eine neue Immobilie zu holen (statt monate-/jahrelang den Mietmarkt zu durchforsten).

Richtig, Eigenheime sind Lifeststyle Entscheidungen, Wertpapiere Investments :P

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Pfennigfuchser
Posted
Am 27.11.2021 um 13:07 von testaccount:

Du redest dir deine Entscheidung schön weil du schlicht nicht wissenschaftlich agierst. Du würdest aktuell vermutlich auch bei einem Immokauf dein vollständiges Eigenkapital reinstecken obwohl dies die dümmste mögliche Vorgehensweise wäre, einfach weil du nicht weißt wie man mit Fremdkapital positive Outcomes erzielt. Wo denkst du wäre jede einzelne Firma heute, wenn sie nicht Fremdkapital zur Expansion genutzt hätte?

Jein. Ja, für mich klingt das Posting auch nach Schönreden, aber wissenschaftlich agieren auf individueller Ebene ist oft Käse. Risikoaversion ist individuell ausgeprägt, ich persönlich kann zur Bewertung (i.e. Preisfindung) zwar mit risikoneutralen Daten agieren, für meine persönlich besser/schlechter Investitionsentscheidung taugt das jedoch nur bedingt. Und dann mischen sich auch noch lifestyle Aspekte (Gestaltungsmöglichkeiten im Eigentum) mit rein. Es gibt einen Haufen Zeug, das im Erwartungswert attraktiv ist, wo die Verteilung jedoch überhaupt nicht zu meinen persönlichen Präferenzen passt.

 

Zitat

"Rackerst im Hamsterrad" sagte er, und kaufte eine Immobilie auf Jahrzehnte finanziert.

Wo liest Du, wie lange er finanziert hat? Du darfst nicht von Dir auf andere schließen.

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Cepha
Posted
Am 22.11.2021 um 02:03 von Peter23:

Das ist eine reine Vermutung von Kommer. Ich glaube nicht, dass es stimmt und stelle eine andere These in den Raum: Es liegt am Leverage. Immobilieneigentümer leveragen meist frühzeitig im Leben und das ist gemäß Lifecycle-Investing sehr sinnvoll. In jedem Fall ist die Renditeerwartung höher (bei entsprechend höheren Risiko selbstverständlich).

Und am Staat. Unterm Strich ist die selbstbewohnte Immobilie im Gegensatz zu Gewinnen und Dividenden am Kapitalmarkt steuerfrei und sie wird teilweise auch noch erheblich subventioniert.

(ja, es gibt die Grunderwerbssteuer, aber in der Langzeitbetrachtung fällt die nicht so hoch aus)

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