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Kaufen vs. Mieten, Opportunitätskosten, und Auswirkungen auf die Asset Allokation

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Sapine
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2 % vom Gebäudewert ist schon eine Menge. Das gebe ich im Schnitt nicht annähernd aus, Die Basis für Instandhaltungskosten auf den Grundstückspreis kann ich in der Höhe auch nicht ansatzweise entdecken. Ich gestalte meinen Garten jedenfalls nicht alle drei Jahre neu. 

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Pfennigfuchser
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Ich denke auch, so pauschal kann man das nicht rechnen. Schon alleine, weil ein und dieselbe Immobilie in verschiedenen Regionen und Lagen unterschiedlich viel kostet, was auch die Instandhaltung zwar auch zutrifft, jedoch üblicherweise nicht in gleichem Maße.

 

 

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Madame_Q
Posted · Edited by Madame_Q
vor 8 Stunden von Sapine:

2 % vom Gebäudewert ist schon eine Menge. Das gebe ich im Schnitt nicht annähernd aus, Die Basis für Instandhaltungskosten auf den Grundstückspreis kann ich in der Höhe auch nicht ansatzweise entdecken. Ich gestalte meinen Garten jedenfalls nicht alle drei Jahre neu. 

Sehe ich auch so.

Ich wundere mich auch, wie solche Schätzungen zustande kommen.

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Beamter48
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In welchem Maße steigen Instandhaltungskosten? Im gleichen Maße im Schnitt wie die Preissteigerungsrate bei Immobilien? Immerhin sind wir derzeit auch in einer Phase in der nicht nur der Wert der Immobilie sondern vor allem die Baupreise von Rohstoffen aber auch von vernünftigen Handwerkern steigen.

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Schwachzocker
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vor 10 Stunden von Sapine:

2 % vom Gebäudewert ist schon eine Menge. Das gebe ich im Schnitt nicht annähernd aus, Die Basis für Instandhaltungskosten auf den Grundstückspreis kann ich in der Höhe auch nicht ansatzweise entdecken. Ich gestalte meinen Garten jedenfalls nicht alle drei Jahre neu. 

:rolleyes: Immer wieder lustig, diese anekdotische Evidenz.

Wie alt ist Deine Immobilie denn? Wenn Du einmal ein neues Dach und eine neue Heizung bezahlt hast, dann wirst Du schon sehen, welche Instandhaltungskosten Du hast.

Instandhaltung meint Werterhalt und nicht verrotten lassen, weil man in 30 Jahren ohnehin nicht mehr lebt. Letzteres kann man natürlich machen.

 

vor 2 Stunden von Pfennigfuchser:

Ich denke auch, so pauschal kann man das nicht rechnen. Schon alleine, weil ein und dieselbe Immobilie in verschiedenen Regionen und Lagen unterschiedlich viel kostet, was auch die Instandhaltung zwar auch zutrifft, jedoch üblicherweise nicht in gleichem Maße.

Wenn Du den Artikel doch nur gelesen hättest. Dort erklärt Herr Kommer genau das.

 

vor 2 Stunden von Madame_Q:

Sehe ich auch so.

Ich wundere mich auch, wie solche Schätzungen zustande kommen.

Nicht wundern! Es steht in dem Artikel.

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Madame_Q
Posted
vor 5 Minuten von Schwachzocker:

Nicht wundern! Es steht in dem Artikel.

Dann nochmal Klartext:

Ich wundere mich über den Artikel von Kommer.

Aber das ist nicht das erste Mal.

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Cepha
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Am 2.2.2022 um 10:40 von Solara:

Und wer soll das bezahlen? Die Mieter, die sich über Mieterhöhungen freuen, wenn ihr Haus dank der neuen Vorschriften generalsaniert werden muss? Da kommen dann die alten Bestandsmiethäuser in den „Genuss“ der modernen Heiztechnik (Wärmepumpe) und werden im Winter mit Strom geheizt, der äußerst nachhaltig mittels Kohle und Gas produziert wird. Ich bin nicht überzeugt

Die Frage ist nicht wer oder ob, sondern höchstens wann und wieviel.

 

Oder glaubst Du ernsthaft, Du wirst im "Bestandsschutz" in 20 Jahren noch billiger Heizöl und Erdgas verfeuern können.

 

Knappe Ressourcen (in diesem fall liegt die Knappheit bei der Konzentration von CO2 in der Atmopshäre) führen immer zu einem sehr starken Preisanstieg.

 

Man bekommt auch in Müchen kein billige Bauland, auch dann, wenn man das persönlich doof findet.

 

Es ist für mich sehr erstaunlich, dass viele Leute immer noch glauben, es könne im Energiesektor einfach immer weiter gehen wie bisher. Da waren einfach 70 jahre spottbillige fossile Energie prägend für 3 Generationen an menschen, umso schwerre fällt es sehr vielen, sich von dem Gedanken zu lösen, dass das keine Normalität war, sondern ein Sonderfall. Im übrigen ein unglaublich dummer Sonderfall.

 

Natürlich wäre es noch möglich, kollektiv 30-50 Jahre gemeinam so weiter zu machen und weiter so zu tun, als wäre das Verbrennen irrsinniger Mengen Erdgas und Erdöl was ganz normales. Der Preis dafür wäre, einige Regionen der Welt bis dahin temporär unbewohnbar zu machen und perspektivisch dann möglicherweise den Großteil des Planeten.

 

Dann sind die größten Sorgen Eure Kinder in Zukunft sehr wahrscheinlich nicht mehr die Mietpreise in München.

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Schwachzocker
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Was glaubst Du denn, wie die 2% AfA zustande gekommen sind?

Hat man @Sapine gefragt und die Gesetzgebung nach ihren Erfahrungen ausgerichtet?

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Sapine
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Abschreibung ist doch ganz was anderes als Rücklagen für Reparaturen. Davon abgesehen bezieht sich auch die Afa nur auf den Gebäudeteil... 

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Cepha
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Am 2.2.2022 um 19:51 von chirlu:

 

Ab einer gewissen Geschwindigkeit sind Elektroautos nicht nennenswert leiser als Verbrenner, weil die Roll- und Luftgeräusche eh viel lauter sind als der Motor. Die Luftqualität wird sich bessern, es gibt aber immer noch Feinstaub durch Reifen- und Bremsabrieb.

Das gilt aber idR nicht für die Geschwindigkeiten im Stadtverkehr. Vor allem lohnt sich bei e-Motoren dann auch die Invetition in leisen Asphalt.

 

Bremsstaub in der Innenstadt wird mit e-Motoren um ca. 90-99% reduziert, Reifenabbrieb erhöht sich idR etwas.

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Schwachzocker
Posted
vor 2 Minuten von Sapine:

Abschreibung ist doch ganz was anderes als Rücklagen für Reparaturen. Davon abgesehen bezieht sich auch die Afa nur auf den Gebäudeteil... 

Es ging um Instandhaltung. die tatsächlichen durchschnittlichen Zahlungen, um den Wert zu erhalten.

Und natürlich bezieht sich das auf den Gebäudeteil, auf was denn sonst?

 

Und nochmal: Niemand ist verpflichtet, den Wert seiner Immobilie zu erhalten.

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chirlu
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vor 9 Minuten von Cepha:
Am 2.2.2022 um 19:51 von chirlu:

Ab einer gewissen Geschwindigkeit sind Elektroautos nicht nennenswert leiser als Verbrenner, weil die Roll- und Luftgeräusche eh viel lauter sind als der Motor.

Das gilt aber idR nicht für die Geschwindigkeiten im Stadtverkehr.

 

Das kann ich nicht bestätigen. Nach meiner Erfahrung hört man bei einem Fahrzeug mit 30 oder 50 nicht, ob es elektrisch oder konventionell angetrieben wird. Bei geringeren Geschwindigkeiten oder beim Anfahren hört man es, aber nicht, weil das Elektroauto nennenswert leiser wäre, sondern weil ihr lautsprechererzeugtes Geräusch anders klingt.

 

vor 11 Minuten von Cepha:
Am 2.2.2022 um 19:51 von chirlu:

Die Luftqualität wird sich bessern, es gibt aber immer noch Feinstaub durch Reifen- und Bremsabrieb.

Bremsstaub in der Innenstadt wird mit e-Motoren um ca. 90-99% reduziert, Reifenabbrieb erhöht sich idR etwas.

 

In der FAZ war gerade vor einer Woche ein Artikel über neue Technik, die Bremsstaub direkt an der Bremse auffängt: Aus dem Staub (derzeit keine Paywall). Die Hersteller machen sich keine Sorgen, daß ihr Markt direkt wieder wegfallen könnte:

Zitat

Auch Elektroautos verursachen noch reichlich Feinstaub. Einerseits bremsen sie zwar weniger aktiv, und wer rekuperiert, verursacht dabei keine Bremsstäube. Andererseits bringen die Akkus mächtig Gewicht auf die Straße. Bremst der Fahrer doch mechanisch, was gerade im Stadtverkehr oft genug vorkommt, kann der Bremsabrieb stärker ausfallen als bei den meisten Verbrennern.

 

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Pfennigfuchser
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vor 56 Minuten von Schwachzocker:

Wenn Du den Artikel doch nur gelesen hättest. Dort erklärt Herr Kommer genau das.

 

Herr Kommer analysiert, wie immer, Statistiken. Durchschnitte. Daraus zieht er den Schluss, dass im Schnitt x% Instandhaltungskosten fällig sind. Und den Schluss (dem ich zustimme!), dass sich viele Immoeigentümer dieses Wert schönrechnen.

 

Trotzdem sagt das nichts über den Einzelfall aus.  Nehmen wir sein Beispiel einer besonders teuer erbauten Immobilie. Die kann besonders teuer sein, weil besonders viel Schnickschnack dran ist. Innenliegende Fallrohre, Schwimmbad im Keller, Aufzug, verschachtelte Grundrisse, usw sind teuer in der Wartung und fordern ihren Tribut. Auch wer goldene Wasserhähe durch ebensolche ersetzt, muss mehr zahlen. Genauso kann sie aber teuer sein, weil die Erbauer auf eine hohe funktionale Qualität geachtet haben, Stein statt Ständerwerk, hochwertigere Dämmung, bessere Fenster, Klinker statt Putz, verwendet haben. Dann fallen die laufenden Instandhaltungskosten eher geringer aus als bei vergleichbaren Objekten.

 

Herr Kommer ist für mich das Pendant zum ADAC. In dessen Statistiken steht auch drin, was mein Auto mich angeblich monatlich kostet. Ist in der Realität viel weniger, weil mein Nutzungsprofil anders ist, als das des typischen ADAC Kunden. Ich kann diese Tabellen zwar zum Vergleich der Autos untereinander heranziehen, jedoch nicht für meine persönliche Kostenkalkulation nutzen.

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Schwachzocker
Posted · Edited by Schwachzocker
vor 8 Minuten von Pfennigfuchser:

Herr Kommer analysiert, wie immer, Statistiken. Durchschnitte. Daraus zieht er den Schluss, dass im Schnitt x% Instandhaltungskosten fällig sind. Und den Schluss (dem ich zustimme!), dass sich viele Immoeigentümer dieses Wert schönrechnen.

 

Trotzdem sagt das nichts über den Einzelfall aus...

Tja, so ist das nun einmal. Der Durchschnitt sagt nichts über den Einzelfall aus. Der Durchschnitt ist aber noch immer besser als der anekdotische Einzelfall, denn der sagt überhaupt nichts aus.

Das ist so ähnlich wie bei den Aktienmarktrenditen. Da gibt es auch einen Durchschnitt. Aber der gilt für einen selbst angeblich nicht, weil man selbst natürlich nicht der Durchschnitt ist. ...natürlich nicht!

 

Bist Du Dir denn wenigstens im klaren darüber, dass dort, wo jemand Instandhalungskosten von unter 2% hat, es auch Leute geben muss, die Instandhaltungskosten von über 2% haben? Und nein, die hier Anwesenden gehören selbstredend natürlich nicht dazu.

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Sapine
Posted
vor einer Stunde von Schwachzocker:

:rolleyes: Immer wieder lustig, diese anekdotische Evidenz.

Wie alt ist Deine Immobilie denn? Wenn Du einmal ein neues Dach und eine neue Heizung bezahlt hast, dann wirst Du schon sehen, welche Instandhaltungskosten Du hast.

Instandhaltung meint Werterhalt und nicht verrotten lassen, weil man in 30 Jahren ohnehin nicht mehr lebt. Letzteres kann man natürlich machen.

Mein Haus ist 45 Jahre alt und das Dach steht noch wie ne eins. Beim Haus meiner Eltern Baujahr 55 übrigens genauso. Abgesehen vom Jahr mit dem massiven Eichenparkett bin ich in keinem der letzten dreißig Jahre auf Instandhaltungskosten oberhalb dieser ominösen 2 % gekommen. Ich bin allerdings auch nicht der Typ, der ständig ein neues Badezimmer benötigt. Aber zugegeben es stehen neue Fenster an, das könnte mich einmalig einen fünfstelligen Betrag kosten (Luxusvariante Holz/Alu mit innenliegenden ferngesteuerten Lichtrollos). Heizung (Nahwärme), Dachreparaturen, Regenrinne, Balkongeländer und was der Dinge mehr waren sind alle deutlich unter dem Radar geflogen. Die Renovierung der Küche (fünfstellig) betrachte ich übrigens nicht als Instandhaltung, denn die Kosten hätte ich in einer Mietwohnung ganz genauso gehabt. Aber schon klar - alles anekdotisch. 

 

Nur weil man ein Haus in 50 Jahren abschreiben kann, ist es nicht direkt Schrott, wenn man nur erneuert was abgenutzt ist und mit allem pfleglich umgeht. 

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Schwachzocker
Posted
vor 4 Minuten von Sapine:

...Ich bin allerdings auch nicht der Typ, der ständig ein neues Badezimmer benötigt. ...

Es geht nicht darum, was Du benötigst. Es geht auch nicht darum, was Du gut findest.

Es geht um Werterhalt.

 

vor 6 Minuten von Sapine:

...Aber schon klar - alles anekdotisch.

So ist es! Und daran ändert sich jetzt auch nichts, wenn Du gleich eine Story von der Immobilie Deiner Tante erzählst.

 

vor 7 Minuten von Sapine:

Nur weil man ein Haus in 50 Jahren abschreiben kann, ist es nicht direkt Schrott, wenn man nur erneuert was abgenutzt ist und mit allem pfleglich umgeht.

So ist es! Es ist nicht Schrott. Es ist nur weniger Wert im Vergleich zu einer Immobilie, die ständig auf dem Stand der Zeit gehalten wurde.

Werterhalt eben!

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Sapine
Posted

Du kaufst ein neues Auto und rechnest Kosten für die Instandhaltun. Hast Du dann auch die Erwartung, dass durch die Inspektion der Wert Deines Autos erhalten bleibt? Wieso sollte das beim Haus anders sein? Instandhaltung = Werterhalt ist Bullshit

 

Auch ein gut in Schuss gehaltener Altbau hat nicht den Wert eines Neubaus.

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stagflation
Posted · Edited by stagflation

Ihr könnt Euch ja mal ein 70 Jahre altes Haus anschauen, an dem nichts gemacht wurde...

 

Wenn man Pech hat, hat das keinen Schrott-Wert mehr - sondern einen negativen Wert. Man muss zuerst die Entsorgung bezahlen, bevor man es neu bauen kann.

 

Was wird wohl in 70 Jahren mit Häusern sein, die heute neu gebaut werden?

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Schwachzocker
Posted
vor 8 Minuten von Sapine:

Du kaufst ein neues Auto und rechnest Kosten für die Instandhaltun. ...

Nein, ich kaufe mir auch keine neue Hose und rechne dann Kosten für die Instandhaltung. Man muss es, wie gesagt, auch nicht. Wenn man die Hose jedoch erhalten will, kostet es etwas. Ob man das nun rechnet oder nicht, ist egal.

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satgar
Posted

Ein Auto ist grundsätzlich ein schlechter Vergleich, weil es seit jeher ein Abnutzungsgegenstand ist. Dort kann man durch Instandhaltung (wozu mE keine Inspektion gehört), nicht ansteuern. 

 

Das Problem sieht man im Versicherungsbereich ja sehr gut: der größte Bestand der Gebäude in Deutschland ist vor 1970 gebaut worden. Ich verstehe auch gut, wenn man ein Dach nicht neu decken lässt, wenn es "noch gut aussieht". Aber das führt eben zu Wertverfall. Eigentlich hat ein Dach, genauso wie eine Heizung eine gewisse Lebensdauer, nach der es neu gemacht werden muss/müsste. In der Realität verzichten die meisten darauf. Was nicht undicht ist, ist noch gut, und gut ist der Schule doch ne 2.

 

So funktioniert es aber eigentlich nicht. Es müsste kontinuierlich Geld investiert würden. Und damit ist nicht Streichen gemeint, sondern in die Grundsubstanz des Hauses, selbst wenn diese noch ok aussieht, aber die Lebensdauer überschritte hat. Dann ergreift man werterhaltende Maßnahmen. Ich denke, davon spricht Kommer auch.

 

Dass das mit der Realität viele Millionen Immobilien aus der o.g. Bauzeit und dem Alter der dort wohnhaften gar nicht passiert, steht auf einem ganz anderen Blatt. Niemand zieht auch aus, und reißt erstmal alle 40 Jahren alte Rohre raus und die Elektrik, um sie auf den aktuellen Stand zu bringen. Aber eigentlich, ganz eigentlich wärs nötig. Deswegen haben die Gebäudeversicherer in dieser Sparte auch am meisten zu kämpfen. Wegen dem überalterten Gebäudebestand und der deutlichen Zunahme der Schadenträchtigkeit mit dem Gebäudealter.

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Madame_Q
Posted · Edited by Madame_Q
vor 59 Minuten von Pfennigfuchser:

Herr Kommer ist für mich das Pendant zum ADAC. In dessen Statistiken steht auch drin, was mein Auto mich angeblich monatlich kostet. Ist in der Realität viel weniger, weil mein Nutzungsprofil anders ist, als das des typischen ADAC Kunden. Ich kann diese Tabellen zwar zum Vergleich der Autos untereinander heranziehen, jedoch nicht für meine persönliche Kostenkalkulation nutzen.

Das ist ein witziger Vergleich, der den Nagel aber irgendwie auf den Kopf trifft :thumbsup:

Die pure Praxis ist dann manchmal einfach eine andere Welt.

vor 50 Minuten von Sapine:

Mein Haus ist 45 Jahre alt und das Dach steht noch wie ne eins. Beim Haus meiner Eltern Baujahr 55 übrigens genauso. 

Bei uns/der Verwandtschaft ist es genauso. Aber vermutlich sind wir dann einfach Glücksfälle.

vor 33 Minuten von stagflation:

Ihr könnt Euch ja mal ein 70 Jahre altes Haus anschauen, an dem nichts gemacht wurde...

 

Wenn man Pech hat, hat das keinen Schrott-Wert mehr - sondern einen negativen Wert. Man muss zuerst die Entsorgung bezahlen, bevor man es neu bauen kann.

 

Was wird wohl in 70 Jahren mit Häusern sein, die heute neu gebaut werden?

Du hast natürlich recht, aber du vergisst, dass jede Immo auf einem Grundstück steht und die Wahrscheinlichkeit, dass dieses "Land" mit der Zeit immer mehr an Wert steigt, ist extrem hoch. Das ist auch der Grund, warum ich die Variante "viel Grundstück mit kleinem Haus" der Variante "großes Haus auf kleinem Grundstück" jederzeit vorziehen würde.

 

So gesehen kann ich auch fragen: Was wird wohl mit 1000 qm Grund sein in 70 Jahren? Wird es mehr wert sein oder weniger?

 

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satgar
Posted · Edited by satgar
vor 6 Minuten von Madame_Q:

Das ist ein witziger Vergleich, der den Nagel aber irgendwie auf den Kopf trifft :thumbsup:

Die pure Praxis ist dann manchmal einfach eine andere Welt.

Bei uns/der Verwandtschaft ist es genauso. Aber vermutlich sind wir dann einfach Glücksfälle.

Das hat mit Glück nichts zu tun. Aber es ist doch so, das so ein Haus aus den 50er oder 60er Jahren nicht mehr dem aktuellen Stand entspricht. Da müsste so ein Dach eigentlich mal korrekt gedämmt werden (übers Dach verliert ein Haus am meisten Wärmeenergie) und gleichzeitig evtl. neue Ziegel verlegt. Oder dann, wenn man auch Photovoltaik drauf macht, was auch auf jedes geeignete Dach gehört.

 

Aber die Realität ist, dass ein Objekt "abgewohnt" wird. Das klingt jetzt negativer, als es gemeint ist. Aber man macht zumeist genau dann was dran, wenn auch etwas kaputt/defekt ist, und nicht vorher. Aus diesem Grund haben wir im Gebäudesektor aber auch die größten Herausförderungen für die (Klima-)Sanierung.

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Madame_Q
Posted
vor 2 Minuten von satgar:

Das hat mit Glück nichts zu tun. Aber es ist doch so, das so ein Haus aus den 50er oder 60er Jahren nicht mehr dem aktuellen Stand entspricht. Da müsste so ein Dach eigentlich mal korrekt gedämmt werden (übers Dach verliert ein Haus am meisten Wärmeenergie) und gleichzeitig evtl. neue Ziegel verlegt. Oder dann, wenn man auch Photovoltaik drauf macht, was auch auf jedes geeignete Dach gehört.

 

Aber die Realität ist, dass ein Objekt "abgewohnt" wird. Das klingt jetzt negativer, als es gemeint ist. Aber man macht zumeist genau dann was dran, wenn auch etwas kaputt/defekt ist, und nicht vorher. Aus diesem Grund haben wir im Gebäudesektor aber auch die größten Herausförderungen für die (Klima-)Sanierung.

Alles richtig, aber auch hier: Du siehst nur das Gebäude und nicht das Grundstück, auf dem es steht.

Grundstücke sind das, was am meisten Wertsteigerung bringt über die Zeit, nicht die Gebäude, die darauf stehen.

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satgar
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Ja, deswegen nimmt Volker Loomann in der FAZ z.B. auch immer eine Trennung vor: Wertsteigerung für das Grundstück, Wertverlust/Abschreibung für das Haus selbst (weil er auch der Meinung ist, dass das Haus selbst ein Gebrauchsgegenstand ist, der Wert verliert).

 

Hier ging es doch aber (außer ich täusche mich jetzt), darum, dass man eine Instandhaltungsrücklage für das Haus selbst ansparen muss/sollte, damit es eben keinen (oder halt weniger) Wertverlust erleidet als man statistisch so annehmen könnte oder einem die Abschreibung glauben machen will.

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Tatsächlich
Posted
vor 1 Minute von Madame_Q:

Alles richtig, aber auch hier: Du siehst nur das Gebäude und nicht das Grundstück, auf dem es steht.

Grundstücke sind das, was am meisten Wertsteigerung bringt über die Zeit, nicht die Gebäude, die darauf stehen.

Gebäude bringen überhaupt keine Wertsteigerung - Du entscheidest nur, wie groß der Wertverlust des Hauses ist (nichts machen = groß; warten, modernisieren = kleiner)

Grundstücke KÖNNEN sich im Wert steigern - oder auch verlieren

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