Wie verhandeln bei konkretem Hauskauf

[Schwachzocker]

vor 16 Minuten von Chips:

Kurze Anekdote dazu: Wir waren vor fast 2 Jahren kurz vor einem Hauskauf, Bieterverfahren gewonnen und wollten noch etwas nachverhandeln. Also hab ich Argumente aufgesetzt, bis die Verkäuferin dann meinte "Näh, ihr mögt das Haus ja gar nicht. Ich geb es euch nicht." Ich denke, ein Interesse zu bekunden, ist nicht verkehrt.

Echt jetzt? Das Haus ist also nur in liebevolle Hände abzugeben?

Glaubst Du jeden Mist, den man Dir erzählt?

 

Verkäufer haben auch eine Verhandlungstaktik, nicht nur Käufer.

[Jennerwein]

vor einer Stunde von Chips:

Wir waren vor fast 2 Jahren kurz vor einem Hauskauf, Bieterverfahren gewonnen und wollten noch etwas nachverhandeln

Man hat geboten.

Hinterher nachverhandeln zu wollen wird als Wortbruch wahrgenommen. 

Würde ich auch als Nogo ansehen. 

 

 

vor 13 Stunden von Chips:

- heute bei der zweiten Besichtigung meinte sie, dass wir bis jetzt die einzige Familie waren, die deutliches Interesse zeigt (Verkäufer wollen unbedingt Familie)

- sie signalisierte auch, dass die Verkäufer und noch Entgegenkommen könnten zb. durch vollmachen des Tanks (Ölheizung 19 Jahre alt, Tank leer). Aber keine 20 bis 30t wollten die Verkäufer runtergehen

 

Ich würde mit 420k in die mündlichen Verhandlungen einsteigen.

Man hat Familie, 2. Kind ist in Planung,  man muß deshalb schon ein wenig auf den Taler achten. 

Wir würden uns freuen, wenn 420k  Verkäuferseitig akzeptiert werden, weil wir Haus und Grundstück so mögen. 

Wollen uns aber finanziell auch nicht komplett mit dem Rücken zur Wand stellen......damit man auch den Kindern was bieten kann usw.......

 

 

in Mündlichen Verhandlungen kann rasch auf die Reaktion des Gegenübers eingegangen werden.

Wenn die Ablehnung deutlich ist, halt entsprechend nachbessern.

 

 

 

[pete1]

vor 13 Stunden von Chips:

Hallo, 

 

folgende Situation:

- wir suchen seit knapp 3 Jahren ein Haus. Mein Kleiner wird jetzt 2 und wir wollen ihm unbedingt ein Geschwisterchen schenken. Das geht in der aktuellen Wohnung nicht, da die zu klein ist

- es gibt wenige Wohnungen und Häuser

- wir haben nun ein Haus, welches alt ist und für das Alter auch teuer. Aber es gefällt und wir könnten es uns leisten

- heute bei der zweiten Besichtigung meinte sie, dass wir bis jetzt die einzige Familie waren, die deutliches Interesse zeigt (Verkäufer wollen unbedingt Familie)

- sie signalisierte auch, dass die Verkäufer und noch Entgegenkommen könnten zb. durch vollmachen des Tanks (Ölheizung 19 Jahre alt, Tank leer). Aber keine 20 bis 30t wollten die Verkäufer runtergehen

- Preis 440 000€

 

Ziel: 10 000 runterhandeln

Oberziel: Haus bekommen

 

Wie würdest ihr vorgehen? 10 000€ waren ja viel Geld, aber vergraulen will ich auch Niemanden. 

 

Danke

Ich versuche rein sachlich an die Situation heranzugehen. 

 

Ihr wollt das Haus haben, aber den Preis herunterhandeln (dringend zu empfehlen, vor allem wenn der Öltank ohnehin leer ist). Als Grundlage würde ich mindestens die Hälfte des Preises eines vollen Öltankes herunterhandeln. Zuzüglich weiterer Mängel wie z.B. Schimmel, alternde Versorgungsleistungen (Strom, Wasser etc.), ggf. Baumängel oder Baulasten, sonstiges jeder Art. Da sind 10.000 (neben (!) der Preissenkung des leeren Öltankes) sehr schnell erreicht. Schau dir auch genau die Grundbücher an, was da alles so drin steht. Such im Internet nach Unterlagen, die du dir anschauen solltest. ALLES wird angesehen, um das Risiko eines versteckten Mangels stark zu minimieren. Wenn wir jetzt annehmen, dass ihr 5.000€ für den Öltank herunterhandelt + 5.000€ für weitere Mängel sind die 10.000€ Preisreduktion (+ X) absolute Grundlage. Heißt: Ohne wenn und aber wird kein Cent mehr (als 430.000€) bezahlt. Aber auch da würde ich noch nicht zuschlagen. Ich würde (in diesem Fall) weitere 30.000€ (als Risikoabschlag, da das Haus alt ist) abziehen und dann 400.000€ bieten. Ich würde (aus meinem aktuellen Wissensstand heraus) bis 415.000 - 420.000€ bieten. Logisch werden sie sagen, dass sie nicht unter XY gehen werden, wenn die Tatsachen aber das verlangen, ist das gesetzt. Und ganz ehrlich, wenn du Mängel im Wert von 40.000€ findest, solltest du darauf nochmals den Risikoabschlag anwenden und 370.000€ bieten. 

 

Wenn sie dich unter Druck setzen oder dir bestimmte Bereiche des Hauses oder Unterlagen NICHT zeigen wollen, nimm Abstand von einem Kauf. NICHTS ist diesbezüglich schlimmer, als später große Geldbeträge nachfinanzieren zu müssen, weil man geschlafen hat und/oder über den Tisch gezogen wurde. Ich würde niemals etwas unter Zeitdruck kaufen, da könnte kommen was wolle. Verkaufen ja, aber kaufen? Wozu? 

 

Im Zweifel einfach eine größere Wohnung mieten bis das richtige Objekt zum Kauf gefunden wurde. Bei einem Kauf muss sehr sehr vieles stimmen, vor allem der Zustand etc. 

[Chips]

vor 2 Minuten von pete1:

Ich versuche rein sachlich an die Situation heranzugehen. 

 

Ihr wollt das Haus haben, aber den Preis herunterhandeln (dringend zu empfehlen, vor allem wenn der Öltank ohnehin leer ist). Als Grundlage würde ich mindestens die Hälfte des Preises eines vollen Öltankes herunterhandeln. Zuzüglich weiterer Mängel wie z.B. Schimmel, alternde Versorgungsleistungen (Strom, Wasser etc.), ggf. Baumängel oder Baulasten, sonstiges jeder Art.

 

Es gibt nachweislich keine Baulasten und die Maklerin meinte, ein voller Öltank wären 7000€.

vor 2 Minuten von pete1:

Da sind 10.000 (neben (!) der Preissenkung des leeren Öltankes) sehr schnell erreicht. Schau dir auch genau die Grundbücher an, was da alles so drin steht. Such im Internet nach Unterlagen, die du dir anschauen solltest. ALLES wird angesehen, um das Risiko eines versteckten Mangels stark zu minimieren. Wenn wir jetzt annehmen, dass ihr 5.000€ für den Öltank herunterhandelt + 5.000€ für weitere Mängel sind die 10.000€ Preisreduktion (+ X) absolute Grundlage. Heißt: Ohne wenn und aber wird kein Cent mehr (als 430.000€) bezahlt. Aber auch da würde ich noch nicht zuschlagen. Ich würde (in diesem Fall) weitere 30.000€ (als Risikoabschlag, da das Haus alt ist) abziehen und dann 400.000€ bieten. Ich würde (aus meinem aktuellen Wissensstand heraus) bis 415.000 - 420.000€ bieten. 

Wenn sie dich unter Druck setzen oder dir bestimmte Bereiche des Hauses oder Unterlagen NICHT zeigen wollen, nimm Abstand von einem Kauf. NICHTS ist diesbezüglich schlimmer, als später große Geldbeträge nachfinanzieren zu müssen, weil man geschlafen hat und/oder über den Tisch gezogen wurde. Ich würde niemals etwas unter Zeitdruck kaufen, da könnte kommen was wolle. Verkaufen ja, aber kaufen? Wozu? 

Mir ist das klar. Noch ne Info zum letzten Haus, welches wir wollten: Verhandelt wurde vom Preis nicht, es war ein relativ guter Deal und letztlich gab es 5 Bewerber, die kaufen wollten. Der Käufer hat sich für eine Familie entschieden, die in dieser Nachbarschaft schon bekannt war.

Ein guter Deal bedeutet in der Regel auch, dass es mehr Bewerber gibt und wir den Zuschlag weniger wahrscheinlich bekommen.

 

vor 2 Minuten von pete1:

 

 

Im Zweifel einfach eine größere Wohnung mieten bis das richtige Objekt zum Kauf gefunden wurde. 

Mieten fällt eher weg. Ein riesiger Aufwand und deutlich teurer als die jetzige Wohnung (falls man überhaupt was findet).

[pete1]

vor 13 Stunden von Thomas_384:

Kann aber auch sein, dass diese Frage eine "Vergraul" Frage ist (die du ja vermeiden willst).

Ich würde ALLES fragen, schließlich bezahlt er dafür fast 500.000€. Wenn er das nicht fragen will, sollte er vom Kauf Abstand nehmen. Das könnte später sonst so teuer werden, dass sie sich diese Hütte gar nicht mehr leisten können, weil die Kosten im Nachgang explodieren. 

 

Das wäre aber mal sowas von eindeutig. 

[OceanCloud]

Wie alt sind die Fenster, wie alt das Dach?

Kann es sein, dass da bald Kosten entstehen und die Eigentümer das Haus vorher los haben wollen?

[stolper]

vor 2 Stunden von Sapine:

Die Situation wird sich in den nächsten Monaten ändern. Bereits jetzt lassen sich hohe Preise nur noch schwer realisieren am Markt und die Zeiten wo das Haus innerhalb 24 Stunden verkauft war sind denke ich vorbei. Der Verkäufermarkt ist zu Ende! Geht also nicht von den Erfahrungen der letzten drei Jahre aus.

...volle Zustimmung. In meiner Nachbarschaft wurden noch Anfang 2022 zwei leere ETW für knapp 1 Mio€ sehr schnell zur Eigennutzung verkauft, es gab auch etliche Interessenten, die kaufbereit waren. Vergleichbare (leere) Wohnungen im gleichen Komplex, die nun seit Mitte Juni angeboten werden, drehen sich unaufhörlich am "Dönerspieß". Die Interessenten bieten statt der Million zwischen 600 und 700k€. Der Verkäufermarkt ist vorbei!

[Ramstein]

1. Habt ihr das Haus mit einem Gutachter oder wenigstens kompetenten Architekten gründlich angesehen?
2. Habt ihr eine Schätzung, was an Renovierungskosten auf euch zukommt?
3. Seit ihr bereit, soviel zu investieren?

 

Dann und nur dann habt ihr eine gute Basis für Verhandlungen

[pete1]

vor 12 Minuten von Chips:

Ein guter Deal bedeutet in der Regel auch, dass es mehr Bewerber gibt und wir den Zuschlag weniger wahrscheinlich bekommen.

Ein guter Deal bedeutet für mich, dass ich die Wahrscheinlichkeiten großer Probleme so weit minimiere, dass das Preis/Leistung-Verhältnis (für mich) attraktiv ist. Ich sage es mal ganz hart: Mich interessiert die Situation der Verkäuferseite nicht, weil meine denen auch völlig egal ist. Zumindest in 9/10 Fällen. Sie wollen den maximalen Preis, was jeder (an deren Stelle) ebenfalls wollen würde.

Wer sagt denn, dass es in einem halben Jahr oder Jahr nicht noch deutlich bessere Häuser zum günstigeren Preis gibt? Die Zinsen steigen, der Immobilienmarkt kühlt deutlich ab, die Konjunktur ebenfalls. Viele haben vor 3-5 Jahren gekauft und können sich ggf. bald die Rate nicht mehr leisten, weil sie sich maßlos überhebelt haben. DIESES Risiko würde ich für mich als Käufer bepreisen und vom Kaufpreis knallhart abziehen. Es wird die Käufer nicht interessieren, wenn ihr das Haus später ggf. nicht mehr zahlen könnt. Sie wollen das Haus verkaufen und danach ist es Ihnen (in der Regel) völlig egal was damit passiert. Das ist dann nur euer Problem, deswegen würde ich ohne wenn und aber jeden Mangel oder jedes Risiko vom Preis abziehen (+ ordentlicher Risikoabschlag). 

vor 6 Minuten von OceanCloud:

Wie alt sind die Fenster, wie alt das Dach?

Kann es sein, dass da bald Kosten entstehen und die Eigentümer das Haus vorher los haben wollen?

Genau, das sind die Fragen, die unbedingt geklärt werden müssen. Das sind unangenehme Fragen, aber die wichtigsten für dich als Käufer. 

[morini]

vor 2 Stunden von Sapine:

Die Situation wird sich in den nächsten Monaten ändern. Bereits jetzt lassen sich hohe Preise nur noch schwer realisieren am Markt und die Zeiten wo das Haus innerhalb 24 Stunden verkauft war sind denke ich vorbei. Der Verkäufermarkt ist zu Ende! Geht also nicht von den Erfahrungen der letzten drei Jahre aus. Sofern ihr also nicht sehr eingeschränkt seid was den Standort angeht (Kleinstadt vs. Großstadt), dann könnt ihr der Situation entspannt gegenüber treten. 

 

Das sehe ich ganz genauso. Abwarten sollte jetzt die Devise sein, und zwar bis die Immobilienpreise stark ins Rutschen gekommen sind, was angesichts stark steigender Zinsen zu erwarten ist.

[Sapine]

vor 13 Minuten von OceanCloud:

Kann es sein, dass da bald Kosten entstehen und die Eigentümer das Haus vorher los haben wollen?

Beim Erbenverkauf sind das eher selten die Beweggründe. Die Immobilie ist einfach frei und es will weder einer einziehen noch das Objekt vermieten. Da ist völlig egal, ob 3 Jahre vorher die Wände gedämmt und die Fenster ausgetauscht wurden. Dennoch muss man natürlich schauen. 

 

[B.Axelrod]

Manche geerbten Objekt lassen sich auch nicht mehr vermieten- ein Energieausweis im tiefroten Bereich

und kommende Beschränkungen durch die Politik in Sachen fossile Energien tun da ein übriges.

Bevor man für die Vermietung Geld in ein solches Objekt steckt (das man ja auch erstmal haben muss und das sich letztlich erst in Jahrzehnten rechnet), verkauft man im "ist-Zustand".

Dann kann der Käufer sich die Butze nach eigenem Geschmack sanieren und nimmt nicht bei einer sanierten Immobilie

gedanklich Abstriche am geforderten Kaufpreis vor, weil das Ein oder Andere nicht dem eigenen Geschmack entspricht.

[slowandsteady]

vor 1 Stunde von pete1:

Ich sage es mal ganz hart: Mich interessiert die Situation der Verkäuferseite nicht, weil meine denen auch völlig egal ist. Zumindest in 9/10 Fällen. Sie wollen den maximalen Preis, was jeder (an deren Stelle) ebenfalls wollen würde.

+1

vor 1 Stunde von Chips:

Es gibt nachweislich keine Baulasten

Steht das dann auch so im Kaufvertrag? Die Maklerin kann viel behaupten, wen interessiert nachher dann das Geschwätz vor dem Verkauf... Wenn ihr bereit seid, 440k zu investieren, dann macht vorher ein Gutachten für 1k, wenn der Verkäufer das nicht will, dann wäre ich sehr vorsichtig. Lieber 1000€ für ein Gutachten ausgegeben als ein Geldgrab zu kaufen. Und selbst mit Gutachten ist es nicht sicher, dass es keine unliebsamen Überraschungen gibt.

 

Ansonsten können 440k für ein renovierungsbedürftiges EFH ein sehr guter Deal, aber auch ein sehr schlechter sein. Ohne Details und insb. Standort können wir im Forum das nicht abschätzen.

vor 1 Stunde von morini:

Abwarten sollte jetzt die Devise sein, und zwar bis die Immobilienpreise stark ins Rutschen gekommen sind, was angesichts stark steigender Zinsen zu erwarten ist.

So sicher wäre ich mir da nicht dass automatisch alle Immopreise fallen. Es gibt auch viele potentielle Käufer, die jetzt erst suchen weil sie bisher nicht zum Zug kamen. Neubau wird auch erstmal weniger werden. Für Häuser mit aktuellem Stand (Wärmepumpe, gut isoliert) wird der Preis daher eher nicht fallen, sondern nur stagnieren denke ich. Für ältere, nicht sanierte hingegen könnte er schon deutlich nachgeben.

[beamter97]

vor 2 Stunden von pete1:

Ich würde ALLES fragen,...

Und wenn die Erben der Haus-Erbauer wenig wissen, oder Baupläne, Baugenehmigung etc. nicht finden, gibt es die Möglichkeit, im "Hausakten-Archiv" der örtlichen Baugenehmigungsbehörde Einblick zu nehmen. Viele Städte/Gemeinden haben das auch schon in digitaler Form und verschicken eine Menge PDFs als Mail-Anhang.

 

Auch eine Anfrage beim Altlastenkataster, ob das Grundstücks konkret belastet oder als Verdachtsfläche eingestuft ist, ist Pflicht.

[Chips]

vor 2 Stunden von morini:

 

Das sehe ich ganz genauso. Abwarten sollte jetzt die Devise sein, und zwar bis die Immobilienpreise stark ins Rutschen gekommen sind, was angesichts stark steigender Zinsen zu erwarten ist.

@morini@stolper@Sapine

Ist das so sicher wie das Fallen der Aktienkurse? Woher wisst ihr das? Die Zinsen sind mittlerweile von etwa 3,5% wieder auf 2,8% (je nach Eigenkapital und Zinsbindung) gefallen.

vor einer Stunde von slowandsteady:

+1

Steht das dann auch so im Kaufvertrag? Die Maklerin kann viel behaupten, wen interessiert nachher dann das Geschwätz vor dem Verkauf...

Es gibt ein Dokument, in dem das Amt Auskunft gibt, dass es keine Baulast gibt.

 

vor einer Stunde von slowandsteady:

Wenn ihr bereit seid, 440k zu investieren, dann macht vorher ein Gutachten für 1k, wenn der Verkäufer das nicht will, dann wäre ich sehr vorsichtig. Lieber 1000€ für ein Gutachten ausgegeben als ein Geldgrab zu kaufen. Und selbst mit Gutachten ist es nicht sicher, dass es keine unliebsamen Überraschungen gibt.

Ja, Gutachten könnte ich mal noch versuchen.

 

vor einer Stunde von slowandsteady:

Ansonsten können 440k für ein renovierungsbedürftiges EFH ein sehr guter Deal, aber auch ein sehr schlechter sein. Ohne Details und insb. Standort können wir im Forum das nicht abschätzen.

So sicher wäre ich mir da nicht dass automatisch alle Immopreise fallen. Es gibt auch viele potentielle Käufer, die jetzt erst suchen weil sie bisher nicht zum Zug kamen. Neubau wird auch erstmal weniger werden. Für Häuser mit aktuellem Stand (Wärmepumpe, gut isoliert) wird der Preis daher eher nicht fallen, sondern nur stagnieren denke ich. Für ältere, nicht sanierte hingegen könnte er schon deutlich nachgeben.

Und bzgl. Fenster, Dach etc. @OceanCloud

Mir geht es eigentlich nicht unbedingt darum, ob das Haus zu dem Preis X ein guter Deal ist. Natürlich kann mir das keiner hier so im Forum sagen. Mir geht es um Fingerspitzengefühl und Ideen dazu, wie man noch ein paar Euro runterhandeln kann.

 

[Sapine]

Du kannst das leicht selbst feststellen wenn Du beispielsweise die Immobilienportale beobachtest. Die Angebote stehen mittlerweile länger drin als noch vor ein paar Monaten. Vor ein paar Monaten würden wir über Euer Vorhaben gar nicht mehr reden, weil das Haus weg wäre. 

 

Aber auch die Logik hilft. Angenommen Du hast 2000 Euro, die Du monatlich für das Eigenheim aufbringen kannst. Dann hättest Du bei 1 % Zinsen und 2 % Tilgung 800.000 Euro finanzieren können. Bei 3 % Zinsen und 2 % Tilgung sind es nur 480.000 Euro. 

 

Natürlich gibt es auch schon eine Reihe von Artikeln aus der Immoblienbranche zu dem Thema, die bereits über entsprechendes berichten. (schau mal im entsprechenden Faden)

[slowandsteady]

vor 9 Minuten von Sapine:

Angenommen Du hast 2000 Euro, die Du monatlich für das Eigenheim aufbringen kannst. Dann hättest Du bei 1 % Zinsen und 2 % Tilgung 800.000 Euro finanzieren können. Bei 3 % Zinsen und 2 % Tilgung sind es nur 480.000 Euro. 

Ganz vergleichen kann man das so einfach auch nicht, weil man in beiden Fällen unterschiedliche Laufzeiten hätte. Man müsste die Tilgung dann schon so anpassen, dass beide Annuitätendarlehen in gleicher Zeit enden. Also wäre der Vergleich eher

• 1% Zinsen, 2% Tilgung -> 41 Jahre Rückzahlung, finanzierbar bei 2000 Euro ist 2000*12/(0.01+0.02) = 800k 
• 3% Zinsen, 1.3% Tilgung -> ebenfalls 41 Jahre Rückzahlung, finanzierbar bei 2000 Euro ist 2000*12/(0.03+0.013) = 558k

Aber darum geht es auch gar nicht.

 

Mein Tipp zum Runterhandeln wäre ein Gutachten. Damit hat man dann eine objektive Drittmeinung und kann sich darauf berufen beim Verhandeln, insb. wenn du denkst das der Preis zu hoch ist. Wenn du den Gutachter bezahlst, vllt. nutzt er dann den Spielraum beim Gutachten auch in deine Richtung  

[Sapine]

vor 4 Minuten von slowandsteady:

Ganz vergleichen kann man das so einfach auch nicht, weil man in beiden Fällen unterschiedliche Laufzeiten hätte. Man müsste die Tilgung dann schon so anpassen, dass beide Annuitätendarlehen in gleicher Zeit enden. Also wäre der Vergleich eher

• 1% Zinsen, 2% Tilgung -> 41 Jahre Rückzahlung, finanzierbar bei 2000 Euro ist 2000*12/(0.01+0.02) = 800k 
• 3% Zinsen, 1.3% Tilgung -> ebenfalls 41 Jahre Rückzahlung, finanzierbar bei 2000 Euro ist 2000*12/(0.03+0.013) = 558k

Richtig, die Laufzeit würde sich ändern, insofern ist Deine Rechnung fairer für den Vergleich. Es kommt aber wirklich nicht auf das genaue Ergebnis drauf an sondern dass das Grundprinzip versteht. Zwei Prozent mehr Zinsen als vor einem Jahr macht eine Menge Unterschied bei der Höhe des finanzierbaren Fremdkapital. 

[pete1]

vor 2 Stunden von slowandsteady:

Steht das dann auch so im Kaufvertrag? Die Maklerin kann viel behaupten, wen interessiert nachher dann das Geschwätz vor dem Verkauf... Wenn ihr bereit seid, 440k zu investieren, dann macht vorher ein Gutachten für 1k, wenn der Verkäufer das nicht will, dann wäre ich sehr vorsichtig. Lieber 1000€ für ein Gutachten ausgegeben als ein Geldgrab zu kaufen. Und selbst mit Gutachten ist es nicht sicher, dass es keine unliebsamen Überraschungen gibt.

 

Ansonsten können 440k für ein renovierungsbedürftiges EFH ein sehr guter Deal, aber auch ein sehr schlechter sein. Ohne Details und insb. Standort können wir im Forum das nicht abschätzen.

Genau so mache ich es auch und kann es sehr weiterempfehlen. Bisher habe ich (mit meinen Geschwistern zusammen) 3 MFH und 6 Wohnungen gekauft. Wir haben immer (bis auf eine Ausnahme) ein Gutachten erstellen lassen, um eine offizielle Beurteilung eines vereidigten Gutachters zu haben. Alles was dir die Verkäufer erzählen ist Schall und Rauch, wenn es nicht in einem Vertrag so festgehalten oder ein Gutachten erstellt wurde. 

 

Wird es dir nicht erlaubt wird ein Gutachten erstellen zu lassen (Der Verkäufer hat ja schließlich nichts zu verbergen), würde ich davon Abstand nehmen und weitersuchen. Da soll dann wohl irgendetwas vertuscht werden. 

vor 4 Stunden von stolper:

...volle Zustimmung. In meiner Nachbarschaft wurden noch Anfang 2022 zwei leere ETW für knapp 1 Mio€ sehr schnell zur Eigennutzung verkauft, es gab auch etliche Interessenten, die kaufbereit waren. Vergleichbare (leere) Wohnungen im gleichen Komplex, die nun seit Mitte Juni angeboten werden, drehen sich unaufhörlich am "Dönerspieß". Die Interessenten bieten statt der Million zwischen 600 und 700k€. Der Verkäufermarkt ist vorbei!

+1. In ziemlich guten Lagen werden aktuell viele Immobilien angeboten. Und nicht nur das. Sie sind Wochen später immernoch inseriert, die zuvor nach nichtmal 3 Tagen weg waren. 

vor 1 Stunde von beamter97:

Und wenn die Erben der Haus-Erbauer wenig wissen, oder Baupläne, Baugenehmigung etc. nicht finden, gibt es die Möglichkeit, im "Hausakten-Archiv" der örtlichen Baugenehmigungsbehörde Einblick zu nehmen. Viele Städte/Gemeinden haben das auch schon in digitaler Form und verschicken eine Menge PDFs als Mail-Anhang.

 

Auch eine Anfrage beim Altlastenkataster, ob das Grundstücks konkret belastet oder als Verdachtsfläche eingestuft ist, ist Pflicht.

Absolut. Ich halte es für fahrlässig, solche wichtigen Dinge nicht zu klären. Es ist an sich kein Problem, wenn die Erben das nicht wissen. Dann muss man hier eben die Unterlagen anfordern und danach weitersprechen. Ein Haus kauft man nicht in einer Woche. Vielleicht in einem Monat, wenn alle Unterlagen vorliegen und man die Sache fair (für beide Seiten) bewerten kann. 

vor 1 Stunde von Chips:

Mir geht es um Fingerspitzengefühl und Ideen dazu, wie man noch ein paar Euro runterhandeln kann.

Analysieren, detailiert analysieren und ein Gutachten erstellen lassen. Das gibt dir meistens gut Raum etwas handeln zu können. 

vor einer Stunde von Sapine:

Du kannst das leicht selbst feststellen wenn Du beispielsweise die Immobilienportale beobachtest. Die Angebote stehen mittlerweile länger drin als noch vor ein paar Monaten. Vor ein paar Monaten würden wir über Euer Vorhaben gar nicht mehr reden, weil das Haus weg wäre. 

 

Aber auch die Logik hilft. Angenommen Du hast 2000 Euro, die Du monatlich für das Eigenheim aufbringen kannst. Dann hättest Du bei 1 % Zinsen und 2 % Tilgung 800.000 Euro finanzieren können. Bei 3 % Zinsen und 2 % Tilgung sind es nur 480.000 Euro. 

 

Natürlich gibt es auch schon eine Reihe von Artikeln aus der Immoblienbranche zu dem Thema, die bereits über entsprechendes berichten. (schau mal im entsprechenden Faden)

+ 1. Ich denke, dass die Message dadurch sehr deutlich wird. Das deutlich gestiegene Zinsniveau nimmt einen erheblichen Einfluss auf die gesamte Kalkulation. 

[oktavian]

vor 17 Minuten von pete1:

Alles was dir die Verkäufer erzählen ist Schall und Rauch, wenn es nicht in einem Vertrag so festgehalten oder ein Gutachten erstellt wurde. 

wo kommen denn diese Top-Gutachter her? Kann ich mir gar nicht vorstellen. Sind das alles sehr erfahrene Bauingenieure+Architekten oder vergeben die Untergutachten. Was für Tests machen die denn oder nur Sichttests? Kennen die immer die lokalen Gegebenheiten? Bin da eher skeptisch in DE was so Experten angeht, denn Wirtschaftsprüfer z.B. haben auch schon einiges übersehen (Wirecard etc.). Bei Zwangsversteigerungen sind doch auch so Schätzpreise dabei - entspricht das in der Qualität so einem Gutachten?

[stolper]

vor 22 Minuten von pete1:

In ziemlich guten Lagen werden aktuell viele Immobilien angeboten. Und nicht nur das. Sie sind Wochen später immernoch inseriert, die zuvor nach nichtmal 3 Tagen weg waren. 

...exakt meine Wahrnehmung und Beobachtung. Und wir sprechen hier von guten oder sehr guten Lagen und hochwertigen Immobilien. Die VK haben das alles mE zu spät oder noch nicht realisiert. Und wenn sich die Anzeigen erstmal ein paar Wochen drehen oder noch schlimmer, auch bereits im Preis reduziert wurde, dann ist es eh vorbei. Das wird alles registriert und plötzlich befindet sich der Kaufinteressent in einer guten Verhandlungsposition. So schnell kann das gehen.

[pete1]

vor 14 Minuten von stolper:

...exakt meine Wahrnehmung und Beobachtung. Und wir sprechen hier von guten oder sehr guten Lagen und hochwertigen Immobilien. Die VK haben das alles mE zu spät oder noch nicht realisiert. Und wenn sich die Anzeigen erstmal ein paar Wochen drehen oder noch schlimmer, auch bereits im Preis reduziert wurde, dann ist es eh vorbei. Das wird alles registriert und plötzlich befindet sich der Kaufinteressent in einer guten Verhandlungsposition. So schnell kann das gehen.

Absolut. Also meine Vorgehensweise bei Immobilien ist knallhart und radikal. Es geht um unfassbar viel Geld, da ist mir eigentlich so ziemlich alles egal. Ich gebe manchmal echt unverschämte Angebote ab, sage dann aber dazu, dass ich zu diesem Preis sofort kaufen werde. Einmal hatte ich einen Preis genannt, der knapp 20% unter dem Inserat war. Zwei Tage später hatte ich ein Anruf auf der Mailbox, der besagte: "Wenn sie mir XY (war knapp 12% unter dem Inseratspreis) zahlen, dann bekommen Sie den Zuschlag". Für 15% Abschlag habe ich die Immobilie dann gekauft. Paar Monate später habe ich von einem Makler mitbekommen, dass die Immobilie versteigert hätte werden sollen. Der Verkehrswert hatte zum damaligen Zeitpunkt einen Abschlag von rund 15-18% gemacht. Also für beide Seiten völlig ok. Logisch wollte der Verkäufer mehr, aber eben 15-18% mehr als der Markt die Immobilie bepreist hätte.

[morini]

vor 7 Minuten von pete1:

Absolut. Also meine Vorgehensweise bei Immobilien ist knallhart und radikal. Es geht um unfassbar viel Geld, da ist mir eigentlich so ziemlich alles egal. Ich gebe manchmal echt unverschämte Angebote ab, sage dann aber dazu, dass ich zu diesem Preis sofort kaufen werde. Einmal hatte ich einen Preis genannt, der knapp 20% unter dem Inserat war. Zwei Tage später hatte ich ein Anruf auf der Mailbox, der besagte: "Wenn sie mir XY (war knapp 12% unter dem Inseratspreis) zahlen, dann bekommen Sie den Zuschlag". Für 15% Abschlag habe ich die Immobilie dann gekauft. Paar Monate später habe ich von einem Makler mitbekommen, dass die Immobilie versteigert hätte werden sollen. Der Verkehrswert hatte zum damaligen Zeitpunkt einen Abschlag von rund 15-18% gemacht. 

 

Dann machst du offenbar alles richtig.

 

Ich habe sogar schon von Fällen gehört, dass der Verkaufspreis ca. 50 % unter dem inserierten Preis gelegen hat, was vermutlich an der weniger guten Lage der Immobilien gelegen hat und bislang wohl kaum die Regel ist. Naja, vielleicht werden die Immobilienpreise in Zukunft mehr in diese Richtung gehen, da die Preisvorstellungen von Verkäufer und Käufer immer weiter auseinander liegen werden....

[slowandsteady]

vor 21 Minuten von oktavian:

wo kommen denn diese Top-Gutachter her? Kann ich mir gar nicht vorstellen. Sind das alles sehr erfahrene Bauingenieure+Architekten oder vergeben die Untergutachten. Was für Tests machen die denn oder nur Sichttests? Kennen die immer die lokalen Gegebenheiten?

Es gibt verschiedene. Jeder kann ein "Immobiliengutachten" machen, aber fürs Gericht gibt es vereidigte Sachverständige, die eine Ausbildung nachweisen müssen und ein offizielles neutrales "Wertgutachten" machen können. Aber auch ein Gutachter kann nicht alles finden, insb. wenn es versteckte Mängel sind.

 

Fraglich ist aber tatsächlich die "Reproduzierbarkeit" eines Gutachtens, d.h. wenn man 2 Gutachter unabhängig die gleiche Immobilie bewerten lassen würde. Ich bin mir sicher, dass da trotzdem bis zu 10% Unterschiede im Wert rauskommen werden. Es gibt immer Spielraum. Daher auch meine Idee, wie man verhandeln könnte: Wenn man ein Gutachten hätte, welches aussagt "der Wert ist nur 380k", dann kann man ganz anders verhandeln als wenn man sagt "440k möchte ich aber nicht bezahlen".

[stolper]

vor 18 Minuten von pete1:

Ich gebe manchmal echt unverschämte Angebote ab, sage dann aber dazu, dass ich zu diesem Preis sofort kaufen werde. 

...ich würde "unverschämt" streichen. Ich mache das ähnlich, sage aber dem VK/Makler, dass das mein "walk away" Preis ist. Zu diesem Preis werde ich sofort und ohne weitere Nebenbedingungen kaufen. Weicht er davon auch nur minimal ab, zB in Form eines leicht höheren Preises oder sonstiger zusätzlicher Nebenbedingungen, bin ich raus. Und zwar konsequent raus (walk way halt).