Fragen zu Restschuld einer Immobilie

[lake12]

Liebe Community,

 

folgende Situation:
 

Ein Rentnerpaar (76 und 80) bewohnt ein Einfamilienhaus. Hinter Ihnen liegt eine Schuldenbereinigung und die Immobilie ist noch mit einer relativ hohen Summe belastet.
Konkret läuft in 5 Jahren die Zinsbindung aus und dann bliebe noch eine Restschuld von 80.000 €. Das Haus hat wohl aber einen Verkehrswert von ca. 300.000 (eventuell mehr)

Jetzt stellen sich, u.a. für die 2 Kinder, Fragen wie man mit dieser Situation umgeht.

 

Die beiden Rentner haben eine Gesamtrente von ca. 4000 € netto. Allerdings können Sie bis zu dem Zeitpunkt in 5 Jahren nicht sonderlich viel zusätzlich auf die Seite legen. Die beiden Kinder sind eventuell in der Lage einen Teil der Restschuld in 5 Jahren zu tilgen.

 

Die kreditgebende Bank hat jetzt vorgeschlagen die Restschuld mit einem Bausparvertrag zu "tilgen".
Konkret soll ab jetzt eine kleine Rate (160 € monatlich) eingezahlt werden. Bei Zuteilung des Darlehens in 5 Jahren wird allerdings eine Einmalzahlung von 34.000 € fällig. Ein Sollzins von 2,25 % ist im Gespräch.

Für mich klingt das ganz sinnvoll, so würde die Restschuld relativ schnell getilgt werden können, da auch unbeschränkte Sondertilgungen möglich sind.

 

Das Ehepaar denkt jedoch auch über andere Alternativen nach, wie z.B. ein Mietrückkauf oder eine Leibrente. Eventuell wird das im "Rücken" der Angehörigen versucht.
Die kreditgebende Bank müsste bei soetwas aber involviert werden, oder? (Hier gibt es eine Vollmacht für die Kinder)...

 

Falls das Haus auf die Kinder zu Lebzeiten überschrieben würde, welche Kosten fallen dafür an?

 

Wo könnten sich die Kinder gut beraten lassen, wie mit der Situation umgegangen werden kann?

 

Falls noch Infos fehlen, reiche ich gerne nach...

besten Dank im Vorraus

[slowandsteady]

vor 18 Minuten von lake12:

Falls das Haus auf die Kinder zu Lebzeiten überschrieben würde, welche Kosten fallen dafür an?

Die Kosten, die immer bei einem Immobilienübergang anfallen: ggf. Grunderwerbssteuer (nur bei Verkauf, nicht Schenkung), ggf. Schenkungs/Erbschaftssteuer (hier wohl nicht, weil Freibetrag 400k pro Kind), Grundbuchamt, Notar, ggf. Umschreibung/Neufinanzierung des Kredits, ggf. Vorfälligkeitsentschädigung für alten Kredit, ggf. Gutachter. Also wenige Prozent von den 300.000 Euro, aber ein paar Tausend Euro werden es wohl mindestens sein.

vor 18 Minuten von lake12:

Wo könnten sich die Kinder gut beraten lassen, wie mit der Situation umgegangen werden kann?

Die Kinder können sich gar nicht beraten lassen, denn es hängt vom Besitzer (den Eltern) ab ob die Kinder überhaupt etwas "abbekommen". Möglich sind

• Verkauf an Kinder und wohnen zur Miete
• Verkauf an Dritte und wohnen zur Miete (ggf. im gleichen Haus)
• Schenkung an Kinder mit Nießbrauchrecht (kostenloses Wohnen)
• Verkauf an Firma mit Nießbrauchrecht gegen monatliche Rente (Haus wird dann nach Tod verwertet)

Jedes Modell hat Vor- und Nachteile. Beraten kann die Eltern jeder halbwegs kompetente Steuerberater, denn den steuerlichen Aspekt sollte man nicht vernachlässigen.   Es könnte trotz höherer Gebühren zB trotzdem sinnvoll sein, an die Kinder für 300.000 zu verkaufen und dann zur Miete zu wohnen, denn so könnten die Kinder die Anschaffung wieder steuerlich abschreiben.

 

vor 18 Minuten von lake12:

Die beiden Rentner haben eine Gesamtrente von ca. 4000 € netto.

Bei dem Alter (76 und 80) muss man auch - so hart es klingt - berücksichtigen, dass die Rente auch schnell sehr viel niedriger werden kann, wenn in den nächsten 5 Jahren einer der beiden verstirbt.

 

  

vor 18 Minuten von lake12:

Eventuell wird das im "Rücken" der Angehörigen versucht.

Klingt blöd, aber das Haus gehört den Eltern, die Kinder haben erstmal kein Mitspracherecht. Ihr könnt höchstens anbieten, dass ihr es übernehmt und dann an die beiden vermietet. Mehr als der Pflichtteil nach dem Tod steht euch erstmal nicht zu.

[Beamter48]

vor 12 Minuten von slowandsteady:

Die Kosten, die immer bei einem Immobilienübergang anfallen: ggf. Grunderwerbssteuer (nur bei Verkauf, nicht Schenkung), ggf. Schenkungs/Erbschaftssteuer (hier wohl nicht, weil Freibetrag 400k pro Kind), Grundbuchamt, Notar, ggf. Umschreibung/Neufinanzierung des Kredits, ggf. Vorfälligkeitsentschädigung für alten Kredit, ggf. Gutachter. Also wenige Prozent von den 300.000 Euro, aber ein paar Tausend Euro werden es wohl mindestens sein.

Die Kinder können sich gar nicht beraten lassen, denn es hängt vom Besitzer (den Eltern) ab ob die Kinder überhaupt etwas "abbekommen". Möglich sind

• Verkauf an Kinder und wohnen zur Miete
• Verkauf an Dritte und wohnen zur Miete (ggf. im gleichen Haus)
• Schenkung an Kinder mit Nießbrauchrecht (kostenloses Wohnen)
• Verkauf an Firma mit Nießbrauchrecht gegen monatliche Rente (Haus wird dann nach Tod verwertet)

Jedes Modell hat Vor- und Nachteile. Beraten kann die Eltern jeder halbwegs kompetente Steuerberater, denn den steuerlichen Aspekt sollte man nicht vernachlässigen.   Es könnte trotz höherer Gebühren zB trotzdem sinnvoll sein, an die Kinder für 300.000 zu verkaufen und dann zur Miete zu wohnen, denn so könnten die Kinder die Anschaffung wieder steuerlich abschreiben.

 

Bei dem Alter (76 und 80) muss man auch - so hart es klingt - berücksichtigen, dass die Rente auch schnell sehr viel niedriger werden kann, wenn in den nächsten 5 Jahren einer der beiden verstirbt.

 

  

Klingt blöd, aber das Haus gehört den Eltern, die Kinder haben erstmal kein Mitspracherecht. Ihr könnt höchstens anbieten, dass ihr es übernehmt und dann an die beiden vermietet. Mehr als der Pflichtteil nach dem Tod steht euch erstmal nicht zu.

Klingt als wäre Schenkung an Kinder mit lebenslangem Wohnrecht steuerlich am Besten?

 

Wie lange war denn die Zinsbindung? Wenn mindestens 15 Jahre und jetzt noch 5 Jahre übrig sind und man hat das Kapital, dann wäre eine Sonderkündigung gemäß BGB möglich.

 

Beim BSV ist ja eine Sondereinzahlung von 34.000€ notwendig. Das würde bedeuten, es fehlen noch 46.000€. Da müsste man schauen ob man ob man das hat bzw. ob ein solcher Kredit günstiger als der bisherige ist ( vor 15 Jahren waren die Zinsen vergleichbar/höher).

[slowandsteady]

vor 13 Minuten von Beamter48:

Klingt als wäre Schenkung an Kinder mit lebenslangem Wohnrecht steuerlich am Besten?

Nicht unbedingt: Verkauf statt Schenkung – VOEGELE Rechtsanwälte (voegele-rechtsanwaelte.de)

Zitat

Darüber hinaus kann der Verkauf einer Immobilie steuerlich günstiger sein als die Schenkung. So kann ein Käufer mit hohem Einkommen den zu versteuernden Betrag durch Abschreibungen auf eine gekaufte Immobilie mindern.

 

[beamter97]

vor 2 Stunden von slowandsteady:

ggf. Grunderwerbssteuer (nur bei Verkauf, nicht Schenkung),

Zitat

Von der Besteuerung sind ausgenommen:

....

6.

der Erwerb eines Grundstücks durch Personen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind oder deren Verwandtschaft durch die Annahme als Kind bürgerlich-rechtlich erloschen ist. Den Abkömmlingen stehen die Stiefkinder gleich. Den in den Sätzen 1 und 2 genannten Personen stehen deren Ehegatten oder deren Lebenspartner gleich;

§ 3 GrEStG

[lake12]

vor 10 Stunden von slowandsteady:

Jedes Modell hat Vor- und Nachteile. Beraten kann die Eltern jeder halbwegs kompetente Steuerberater, denn den steuerlichen Aspekt sollte man nicht vernachlässigen.   Es könnte trotz höherer Gebühren zB trotzdem sinnvoll sein, an die Kinder für 300.000 zu verkaufen und dann zur Miete zu wohnen, denn so könnten die Kinder die Anschaffung wieder steuerlich abschreiben.

wow, das hätte ich nicht gedacht...

 

vor 10 Stunden von slowandsteady:

Schenkung an Kinder mit Nießbrauchrecht (kostenloses Wohnen)

dann würden nur die Notarkosten, etc anfallen? Keine Erbschaftsteuer?

 

dann führt der Weg wohl doch mal zu einem Steuerberater...

vor 10 Stunden von slowandsteady:

Bei dem Alter (76 und 80) muss man auch - so hart es klingt - berücksichtigen, dass die Rente auch schnell sehr viel niedriger werden kann, wenn in den nächsten 5 Jahren einer der beiden verstirbt.

das ist eigentlich auch die größte Sorge, wie kann dem einen oder anderen in so einer Situation am besten geholfen werden... alleine ist die momentane Kreditrate nicht zu stemmen, und dann führt wohl nichts am Hausverkauf vorbei... denn die momentane Restschuld ist nicht abzulösen...

[slowandsteady]

vor 14 Stunden von lake12:

dann würden nur die Notarkosten, etc anfallen? Keine Erbschaftsteuer?

Was anfällt ist:

• Notarkosten
• Grundbuchamt
• Erbschafts/Schenkungssteuer -> nur wenn über 400.000 pro Kind (hier nicht der Fall), bei Verkauf sogar beliebig höhere Beträge möglich
• Grunderwerbssteuer -> bei Verwandten aber nicht, wie @beamter97 angemerkt hat
• ggf. Gutachter -> nur wenn beauftragt wird
• ggf. Maklerkosten -> nur wenn beauftragt wird und nur bei Verkauf an Dritte 

vor 14 Stunden von lake12:

wow, das hätte ich nicht gedacht...

Das mit dem Verkauf hat Vorteile, aber eben auch Nachteile. Ein Vorteil ist auch, dass sich dann niemand der Kinder im Nachhinein benachteiligt fühlen kann, für die komplette Liste der Vor- und Nachteile eines Verkaufs statt Schenkung siehe meinen Link oben. Ihr müsst auch nicht zum Steuerberater, die Situation ist wohl sehr üblich und man findet viele Ratgeber im Internet, siehe zB mein Link oben. Ich wollte nur auflisten, dass es mehr Möglichkeiten gibt. Steuerabschreibungen gibt es übrigens auch bei einer Schenkung und auch wenn das Gebäude vorher selbst benutzt wurde, sind wahrscheinlich diese Jahre mit Eigennutz dann "steuerlich verloren" bei den 50 Jahren AfA. Bei Verkauf würden sie einfach "neu starten". Ich bin aber kein Steuerberater und kenne mich nicht aus damit...

 

Hier noch ein Link zum Einlesen: https://www.juhn.com/fachwissen/erbschaftsteuer-schenkungsteuer/immobilien-verkaufen-an-kinder/

 

Letztendlich würde ich zuerst klären, wer von den Kindern überhaupt die Immobilie übernehmen wollen würde bzw. finanziell kann. Zu der Restschuld von 80.000 Euro kommen ja dann auch noch zusätzliche laufende Kosten und irgendwann eine Renovierung für die Immobilie, insb. wenn die Eltern vermutlich die letzten 10-20 Jahre nicht mehr viel am Haus gemacht haben. Und nur wenn ihr das finanziell leisten könnt und wollt - dann könnt ihr mit euren Eltern überlegen, ob und wie ihr das Haus übertragt.

Am 8.9.2022 um 09:38 von lake12:

Die kreditgebende Bank hat jetzt vorgeschlagen die Restschuld mit einem Bausparvertrag zu "tilgen".
Konkret soll ab jetzt eine kleine Rate (160 € monatlich) eingezahlt werden. Bei Zuteilung des Darlehens in 5 Jahren wird allerdings eine Einmalzahlung von 34.000 € fällig. Ein Sollzins von 2,25 % ist im Gespräch.

PS: Das halte ich nicht unbedingt für eine gute Idee. Bankberater sind Abzocker, wahrscheinlich verdient nur die Bank daran. Man bekommt auch >2% Zinsen auf 5-jähriges Festgeld und dafür zahlt man keine hohen Abschlussgebühren wie beim Bausparer. Und wie in 5 Jahren dann die Zinsen sind, weiß niemand, vielleicht ist die Energiekrise dann Geschichte und wir sind wieder bei 0% angekommen...

[lake12]

vor 10 Minuten von slowandsteady:

Letztendlich würde ich zuerst klären, wer von den Kindern überhaupt die Immobilie übernehmen wollen würde bzw. finanziell kann. Zu der Restschuld von 80.000 Euro kommen ja dann auch noch zusätzliche laufende Kosten und irgendwann eine Renovierung für die Immobilie, insb. wenn die Eltern vermutlich die letzten 10-20 Jahre nicht mehr viel am Haus gemacht haben. Und nur wenn ihr das finanziell leisten könnt und wollt - dann könnt ihr mit euren Eltern überlegen, ob und wie ihr das Haus übertragt.

das ist auch wirklich die Frage, ob es sich lohnt, das Haus "um jeden Preis" zu halten.
Da bin ich mir nicht so sicher...
Es käme - wenn die Eltern mal nicht mehr dort wohnen - ohnehin nur eine Vermietung in Frage... und ob sich ein Einfamilienhaus so gut vermieten lässt? Die Instandhaltungs / Renovierungskosten wären ja bei einem Mieterwechsel deutlich höher, als bei einer Wohnung...
Und die laufenden Kosten, bei eventuellem Leerstand, sind auch nicht unbedingt niedrig...

 

 

[Bavarese]

Bei dieser Konstellation wo es evtl. um die Übergabe/ Verkauf an die Kinder geht, sollte man zwingend zu einem Steuerberater oder Notar um sich beraten zu lassen. Dabei sollten alle Möglichkeiten auf den Tisch. @slowandsteady hat ja schon einige Möglichkeiten genannt, die alle ihre Vor- und Nachteile haben. Diese Punkte müsst ihr dann noch mit eurer persönlichen Situation (Familie, Finanzielles, ...) abklären und es wird ganz entscheidend sein, was die Eltern möchten.

 

Da die Entscheidung auch noch von anderen Faktoren abhängt

vor 19 Minuten von lake12:

das ist auch wirklich die Frage, ob es sich lohnt, das Haus "um jeden Preis" zu halten.
Da bin ich mir nicht so sicher...
Es käme - wenn die Eltern mal nicht mehr dort wohnen - ohnehin nur eine Vermietung in Frage... und ob sich ein Einfamilienhaus so gut vermieten lässt? Die Instandhaltungs / Renovierungskosten wären ja bei einem Mieterwechsel deutlich höher, als bei einer Wohnung...
Und die laufenden Kosten, bei eventuellem Leerstand, sind auch nicht unbedingt niedrig...

sollten sich auch die Kinder überlegen was sie für die Zukunft wollen.

 

[beamter97]

vor 2 Stunden von slowandsteady:

-> bei Verwandten aber nicht, wie @beamter97 angemerkt hat

nur noch mal zur Klarstellung:

Verwandte in gerader Line: also Kinder - Enkel - Urenkel

nicht aber Geschwister - Nichten/Neffen

[slowandsteady]

vor 4 Stunden von lake12:

Es käme - wenn die Eltern mal nicht mehr dort wohnen - ohnehin nur eine Vermietung in Frage... und ob sich ein Einfamilienhaus so gut vermieten lässt?

Ich halte es in der Regel nicht für sinnvoll ein EFH zu vermieten. Das gibt i.d.R. nur Ärger wenn der Mieter dann zB andere Ideen von Gartenpflege hat als der Besitzer oder mit den Dingen nicht pfleglich umgeht etc... Eine Immobilie auf mehrere Kinder verteilen sorgt auch für viel zusätzlichen Aufwand wenn nicht einer alleine entscheiden kann. 

 

Eigentlich wäre rational am besten, das die Eltern jetzt - noch ohne Druck - das Haus verkaufen, alles regeln und sich in eine kleinere Wohnung einmieten. Emotional nicht einfach beim selbst gebauten Eigenheim, aber dann wäre alles "geregelt". Wenn nämlich der Partner/ein Elternteil stirbt, dann hat man meist schon genug Bürokratie neben der Trauer und nicht unbedingt den Kopf für einen Notverkauf und das Leerräumen des Hauses wegen drohender Zwangsversteigerung ...

 

Noch eine Idee: Wenn ihr als Kinder es euren Eltern ermöglichen wollt, bis zum Lebensende da zu wohnen, dann könntet ihr auch einfach absprechen und den Fehlbetrag für die Tilgung untereinander aufteilen (d.h. den Eltern das fehlende Geld schenken). Letztendlich werdet ihr es ja am Ende sowieso wieder erben und wenn beide Eltern irgendwann gestorben sind, könnte man das Haus verkaufen und damit den noch offenen Kredit ablösen...

 

[PrivateBanker]

@lake12:

 

- Wie hoch ist aktuell die Restschuld, bei welchem Zins und welcher Monatsrate?

- mtl. 160 in einen BSV bringt ein Guthaben von 10T€ in 5 Jahren, damit wäre ein BSV mit 2,25% p.a. zuteilungsreif

- was ist mit den restl. 60.000 ?

 

Ich vermute die Bank will aber einen 80000er Vertrag verkaufen mit einer anschließenden Einmalzahlung von 34000 und einer anschließenden Zwischenfinanzierung bis zur Zuteilung

 

- Welche mtl. Belastung kommt in 5 Jahren auf die Eltern zu?

-kann BGB Sonderkündigungsrecht ausgeübt werden und ergibt sich bei Neuverhandlung ein günstigerer Zins als aktuell?

 

Ich an deren Stelle würde gar nix machen und alles auf mich zukommen lassen.

 

Früher oder später muss das Haus evtl. sowieso verkauft werden (zu groß für überlebenden Ehegatten, Pflegeheim, Gebrechlichkeit usew.??)

[lake12]

vor 2 Stunden von PrivateBanker:

- Wie hoch ist aktuell die Restschuld, bei welchem Zins und welcher Monatsrate?

ca. 100.000 €; Monatsrate 979; Zins 3,8 %

 

vor 2 Stunden von PrivateBanker:

- was ist mit den restl. 60.000 ?

das wäre die Frage, ob evtl. wir 2 Kinder diesen Betrag ablösen; ist aber nicht sicher, dass das klappt

 

vor 2 Stunden von PrivateBanker:

Ich vermute die Bank will aber einen 80000er Vertrag verkaufen mit einer anschließenden Einmalzahlung von 34000 und einer anschließenden Zwischenfinanzierung bis zur Zuteilung

so verstehe ich es auch!

 

vor 2 Stunden von PrivateBanker:

- Welche mtl. Belastung kommt in 5 Jahren auf die Eltern zu?

der BSV mit aktuellen Bedingugen: 648 € mit 2,65 % --> momentan habe sie sich aber erstmal dagegen entschieden und warten auf ein neues Angebot

 

vor 2 Stunden von PrivateBanker:

-kann BGB Sonderkündigungsrecht ausgeübt werden und ergibt sich bei Neuverhandlung ein günstigerer Zins als aktuell?

das müsste ich nochmal prüfen

 

vor 2 Stunden von PrivateBanker:

Ich an deren Stelle würde gar nix machen und alles auf mich zukommen lassen.

das ist vermutlich das Beste...

deshalb die Frage: Was passiert, wenn man die Angebote der Bank alle ablehnt und bis zur Zinsbindung in Jahren wartet? Oder geht das gar nicht? Was passiert im "worst case"; kündigt die Bank den Vertrag oder läuft alles mit alten Konditionen weiter?

vor 2 Stunden von PrivateBanker:

Früher oder später muss das Haus evtl. sowieso verkauft werden (zu groß für überlebenden Ehegatten, Pflegeheim, Gebrechlichkeit usew.??)

das sieht wohl danach aus... ich dachte halt, dass ein mal gekauftes Haus am besten im Famlienbesitz bleibt und dann am besten vermietet wird...
aber das:

 

vor 3 Stunden von slowandsteady:

Ich halte es in der Regel nicht für sinnvoll ein EFH zu vermieten. Das gibt i.d.R. nur Ärger wenn der Mieter dann zB andere Ideen von Gartenpflege hat als der Besitzer oder mit den Dingen nicht pfleglich umgeht etc...

ist natürlich auch wahr...

 

by the way: DANKE für die rege Beteiligung und die guten Ratschläge!

[Sapine]

Wie lange läuft die Hypothek schon? Nach zehn Jahren konnte man früher sonderkündigen. Ich vermute das hat PrivateBanker angesprochen mit seiner Frage und die ist wichtig. Wenn man jetzt für zehn Jahre neu verhandeln kann, könnte man einen niedrigeren Zins festschreiben und bei gleichbleibender Rate wäre die Restschuld danach überschaubar.

[PrivateBanker]

zur Frage der Ablehung der derzeitigen Bankangebote:

 

Wenn Ihre  Eltern schön "brav"Ihre Raten zahlen, es also zu keiner Leistungsstörung kommt, wird die Bank sicher bei Zinsbindungsende ein Prolongationsangebot unterbreiten. Zumall bei einer Restschuld von 80' bei einem Immobilienwert von 300' ? das Ausfallrisiko der Bank gering ist.

Viele Banken bietennach Auslau f der Zinsbinung eine variable b.a.w. Kondition an.

 

Schauen Sie sich mal die anhängende Datei an, basierend auf Ihren Angaben. Da scheint mir etwas nicht plausibel mit der Restschuld !!

 

 

doc.pdf

[lake12]

vor 53 Minuten von PrivateBanker:

Schauen Sie sich mal die anhängende Datei an, basierend auf Ihren Angaben. Da scheint mir etwas nicht plausibel mit der Restschuld !!

dann sind es eher noch 120.000, muss das nochmal prüfen.

Der laufende Vertrag läuft erst 5 Jahre...

 

[lake12]

vor 14 Stunden von PrivateBanker:

Viele Banken bietennach Auslau f der Zinsbinung eine variable b.a.w. Kondition an.

also ohne Laufzeit?

[hilflos]

vor 15 Stunden von lake12:

dann sind es eher noch 120.000, muss das nochmal prüfen.

Der laufende Vertrag läuft erst 5 Jahre...

 

aber vor 5 Jahren waren die Zinsen deutlich unter 3,8%. Was war denn das für eine Finnazierung?

[lake12]

vor 1 Minute von hilflos:

aber vor 5 Jahren waren die Zinsen deutlich unter 3,8%. Was war denn das für eine Finnazierung?

tja, ich sag mal, da wurden die Eltern wohl "verarscht"... seit dem schalte ich mich in das Thema Finanzen ein...

[hilflos]

ich bekomme zwar gleich dafür Schimpfe, aber wer mit der Rente und dem dafür notwendigen vorherigen Gehalt in dem Alter nur ein verschuldetes "Billig" Haus und sonst kein Vermögen hat, hat von Geldanlegen und Sparen keine Ahnung. Wenn dann noch der Altersstarrsinn dazukommt, kann man daran auch nichts mehr ändern. Daher sollte man das Haus verkaufen und die paar Jahre noch genießen

[empirico]

Im der aktuellen Finanztest gibt es einen Test zu Bausparkassen vor dem Hintergrund das im aktuellen Zinsumfeld Bausparen wieder attraktiver wird, um sich niedrige Zinsen zu sichern.