Unverhofft kommt oft - Immobilienangebot aus Bekanntenkreis

[Nachbarschaft]

Hallo Zusammen, 

 

wir sind in der glücklichen, gleichzeitig aber auch schwierigen Lage, uns für oder gegen eine Immobilie entscheiden zu müssen. 

 

Kurz zu uns:

Beide 31 Jahre alt, verlobt, und das erste Kind ist auf dem Weg. Weitere 1-2 Kinder sind noch geplant.

Ich angestellt in einem Konzern, ~70k Bruttojahreseinkommen.

Sie verbeamtet mit ~50k Einkommen, sobald das Kind jedoch da ist wird sie erstmal daheim bleiben.

Eigenkapital von ~200k ist vorhanden, davon 130k in ETFs. Für eine Immobilie hätte ich kein Problem damit, das Depot aufzulösen. Geldgeschenke von Verwandten sind nicht zu erwarten 

Wir wohnen in einem Dorf in einer strukturstarken Region im schwäbischen Baden-Württemberg.

Elementare Risikoabsicherungen (PHV, BU etc.) sind vorhanden.

 

Zur Situation: 

Wir wohnen derzeit in einer recht großen 5-Zimmer-Wohnung für 750€ KM (recht günstig für die Gegend) und hatten eigentlich geplant, hier auch für die nächsten 5-10 Jahre zu bleiben. Nun kam vergangene Woche ein unverhofftes Angebot eines Bekannten ihrer Eltern. Er möchte das Haus seiner Mutter verkaufen, da sie in eine altersgerechte kleinere Wohnung umgezogen ist. Dies soll schnell über die Bühne gehen (am liebsten eine zumindest mündliche Zusage in den nächsten zwei Wochen), warum weiß ich nicht. Da ihre Eltern die Familie jedoch bereits seit über 30 Jahren gut kennen, schließe ich mal aus, dass da Probleme verheimlicht werden sollen. Da wir uns in unserer derzeitigen Wohnung gut eingelebt haben, war die Überlegung, das Haus zu kaufen und dann zu vermieten. Eine realistische Kaltmiete schätze ich bei etwa 1250€ ein.

 

Zu dem Haus:

Doppelhaushälfte im selben Ort, etwa 30 Jahre alt. Wohnfläche 140 qm, Grundstück 400 qm. 

Gasheizung wurde erst vor kurzem erneuert, sollte sich also bis 2045 betreiben lassen.

Kaufpreis: 440.000€ + Nebenkosten 30.000€ = 470.000€

Geschätzter Sanierungsaufwand: ~50.000€

 

Ergo erwarteter Finanzierungsbedarf: 320.000€ (~60% Fremdkapital)

 

Unser Problem:

Was Immobilien angeht, sind wir beide relativ planlos. Sie möchte mit finanziellen Geschichten am liebsten nichts zu tun haben. Ich kenne mich zwar dank des Forums einigermaßen mit Wertpapieren und Versicherungen aus, müsste mich aber in die Materie "Immobilie" erstmal einarbeiten. Auf den ersten Blick wirkt das Angebot wie ein absolutes Schnäppchen, da während der Niedrigzinsphase hier ähnliche Häuser für 700-800k verkauft wurden. Ich schätze auch, dass das Haus tendenziell mehr wert ist, als der Kaufpreis. Aber die Lage hat sich ja seit letztem Jahr geändert. Zinsen muss man wieder bei etwa 4% ansetzen, und die Häuserpreise gehen tendenziell nach unten. Dazu kommt, dass mit der anstehenden Hochzeit und Kind eigentlich genug Arbeit ansteht und wir eigentlich vorhatten, die bevorstehende Zeit für uns zu nutzen. 

Derzeit sind wir hin- und hergerissen. Finanziell scheint die Sache auch aufgrund des recht hohen Eigenkapitals recht sicher zu sein, aber die nicht-monetären Gründe sprechen eher dagegen. Auch die kurze Zeit für eine Entscheidungsfindung spricht für uns eher dagegen. Wie wäre eure Einschätzung zu dieser Geschichte?

 

Liebe Grüße, 

Nachbarschaft

 

[hattifnatt]

vor 9 Minuten von Nachbarschaft:

Geschätzter Sanierungsaufwand: ~50.000€

Ist dabei die energetische Sanierung mit einberechnet? Ist ja zur Zeit ein großes Thema, das für viel Unsicherheit auf dem Markt sorgt (siehe diesen Thread: https://www.wertpapier-forum.de/topic/65180-wärmewende-gesamtgesellschaftliche-folgen-mietmarkt-energieerzeugung-und-co/).

 

[Nachbarschaft]

Es wurde wohl vor kurzem erst eine neue Heizung eingebaut. Ist zwar Gas, aber lässt sich dann wahrscheinlich noch bis 2045 betreiben. Habe das oben mal noch ergänzt. 

Oder sind sonstige energetische Sanierungen zu erwarten?

[Schwachzocker]

vor 24 Minuten von Nachbarschaft:

Wir wohnen derzeit in einer recht großen 5-Zimmer-Wohnung für 750€ KM (recht günstig für die Gegend) und hatten eigentlich geplant, hier auch für die nächsten 5-10 Jahre zu bleiben.

vor 24 Minuten von Nachbarschaft:

Da wir uns in unserer derzeitigen Wohnung gut eingelebt haben, war die Überlegung, das Haus zu kaufen und dann zu vermieten.

vor 24 Minuten von Nachbarschaft:

Dies soll schnell über die Bühne gehen

vor 24 Minuten von Nachbarschaft:

Unser Problem:

Was Immobilien angeht, sind wir beide relativ planlos.

 

Warum um Himmels Willen wollt Ihr das machen?

Warum wollt Ihr Euch das an`s Bein binden? Aus Spaß?

Was ist Eure Motivation?

Kauft Ihr alles, was gerade angeboten wird, ohne dass Ihr es benötigt?

 

 

 

[Nachbarschaft]

vor 1 Minute von Schwachzocker:

 

Warum um Himmels Willen wollt Ihr das machen?

Warum wollt Ihr Euch das an`s Bein binden? Aus Spaß?

Was ist Eure Motivation?

Kauft Ihr alles, was gerade angeboten wird, ohne dass Ihr es benötigt?

 

 

 

Wie gesagt, die Hauptmotivation läge im finanziellen Bereich. Spaß wäre es ganz sicherlich nicht und würde natürlich einen substantiellen Mehraufwand bedeuten. Es ist (zumindest vom ersten Eindruck her) ein absolutes Schnäppchen und bietet eine zeitlich begrenzte Chance, ein sehr gutes Geschäft zu machen. 

Aber ich verstehe worauf du hinaus willst, und du hast natürlich recht. Das Ding kann auch ganz schön in die Hose gehen, wenn es sich als doch nicht so lukrativ herausstellt und/oder die Lebensqualität stark negativ beeinflusst. 

[Cando]

Schließe mich @Schwachzocker an. Eigentlich spricht in Eurer Situation doch alles gegen diesen Schritt. Oder gibt es noch schlagende Gründe, die Du bisher nicht genannt hast?
 

Da ich gerade in einer ähnlichen Lebensphase wie ihr bin, noch eine kurze Ergänzung: Unterschätzt nicht den zeitlichen Aufwand, den Hochzeit und Nachwuchs fordern werden. In der gegebenen Situation (insb mit günstiger familiengerechter Wohnung) würde ich mich nicht auf das Angebot einlassen.

 

EDIT, da wir zeitgleich gepostet haben: die finanziellen Gründe halte ich nicht für ausschlaggebend. Ganz besonders, wenn Ihr unter Zeitdruck kauft und keine Gelegenheit habt, Euch vorher intensiv mit Immobilien zu befassen. Schlimmstenfalls kauft Ihr doch die Katze im Sack. Das wäre mir meine Lebensqualität nicht wert.

[Nachbarschaft]

vor 11 Minuten von Cando:

Schließe mich @Schwachzocker an. Eigentlich spricht in Eurer Situation doch alles gegen diesen Schritt. Oder gibt es noch schlagende Gründe, die Du bisher nicht genannt hast?
 

Da ich gerade in einer ähnlichen Lebensphase wie ihr bin, noch eine kurze Ergänzung: unterschätzt nicht den zeitlichen Aufwand, den Hochzeit und Nachwuchs fordern werden. In der gegebenen Situation (insb mit günstiger familiengerechter Wohnung) würde ich mich nicht auf das Angebot einlassen.

 

EDIT: da wir zeitgleich gepostet haben: die finanziellen Gründe halte ich nicht für ausschlaggebend. Ganz besonders, wenn Ihr unter Zeitdruck kauft und keine Gelegenheit habt, Euch vorher intensiv mit Immobilien zu befassen. Schlimmstenfalls kauft Ihr doch die Katze im Sack. Das wäre mir meine Lebensqualität nicht wert.

Dafür spräche noch, dass ich im Freundeskreis einige Handwerker habe und auch ihre Eltern bereits tatkräftige Unterstützung versprochen haben. Natürlich keine Game-Changer, aber ansonsten fällt mir auch nichts ein. 

Auf jeden Fall schonmal Danke für eure Rückmeldungen. Auf so etwas hatte ich gehofft, und wenn es nur Spiegel vorhalten ist. Die bisherigen Rückmeldungen von unseren Eltern waren bisher eher pro-Kauf. Davon will man sich zwar nicht beeinflussen lassen, da hier natürlich noch das Betongold gepriesen wird, aber ganz abschalten kann man das eben doch nicht. 

Und am Ende haben natürlich trotzdem wir und nicht unsere Eltern den größten Aufwand.

[joker11]

In Sachen Grundeigentum/Immobilien gibt es doch derzeit null Planungs- u. Rechtssicherheit. Das mag Chancen eröffnen für Profis mit angeschlossenen Heizungs- u. Sanierungsfirmen. So ein Privatmensch müßte schon ziemlich viel Tinte gesoffen haben, ohne Not aktiv zu werden.

[Glory_Days]

vor 30 Minuten von Nachbarschaft:

Wie gesagt, die Hauptmotivation läge im finanziellen Bereich.

Wer gehebelt investieren möchte (=Immobilienkauf mit Fremdkapital als Kapitalanlage), kann das auch vergleichsweise wesentlich risikoärmer und besser diversifiziert bewerkstelligen:

[cjdenver]

Zuallererst würde ich einen Gutachter für eine neutrale Wertermittlung beauftragen. Wenn dafür keine Zeit ist: Finger weg.

 

Dann würde ich NIE in unmittelbarer Nähe zu meinen Mietern wohnen wollen - trenne Privates und Geschäftliches.

 

Und dann würde ich definitiv nicht als Vermieter anfangen ohne vorher zu wissen was das bedeutet.

[stagflation]

Berechnen wir den Kaufpreisfaktor als grobe Kennzahl: (440.000 +  30.000 + 50.000) / ( 12 * 1.250) = 34,6

 

Besonders günstig klingt das nicht. Hängt aber natürlich von der Region ab.

 

Da würde ich ganz genau rechnen.

[Glory_Days]

vor 6 Minuten von stagflation:

Berechnen wir den Kaufpreisfaktor als grobe Kennzahl: (440.000 +  30.000 + 50.000) / ( 12 * 1.250) = 34,6

Also eine Brutto-Mietrendite von 2,88% p.a auf das eingesetzte Gesamtkapital (EK + FK) bzw. eine Brutto-Eigenkapitalrendite von 7,5% p.a. vor Kosten und Steuern.

[Solara]

Es steht und fällt alles mit der Immobilie. Ist die Lage gut =strukturstarke Gegend, weiterhin wachsende Bevölkerungszahlen? Ist die Mikrolage gut = Verkehr, Geschäfte, Öffis, Kindergarten, Schule, Ärzte, Ausrichtung vom Haus, Ausblick? Gibts ev. mit dem Nachbarn Probleme bei gemeinschaftlichen (Park)flächen, gemeinsamen Wegerecht, Hunde, Katzen? Hat das Haus einen guten Grundriss? Zustand Küche, Bäder? Fußbodenheizung, Fenster, Dachdämmung, Hausdämmung, Energieausweis oder Verbrauchszahlen? Dank der neuen Gasheizung kann man das Thema Wärmepumpe erstmal nach hinten verschieben, aber das Thema holt einen ein. Zudem hat die EU mit Fit for 55 noch so einiges vor. Es sieht also danach aus, dass ihr wieder Geld in die Hand nehmen müsst, sobald der erste Kredit abgezahlt ist. Muss aber nicht alles schlecht sein, steuerlich gesehen.

 

Ein späterer Einzug wäre keine Option? Ich wünsche dir natürlich weiterhin eine günstige Miete. Aber die Kosten der Heizungserneuerung plus Dämmung geht auch an Mietern nicht vorbei. Je nachdem wie alt deine Wohnung ist, kann da eine teure Modernisierungsumlage auf euch zukommen. Ich würde das Haus mit der Lupe und mit einem Fachmann untersuchen. Von vorne herein ausschließen würde ich den Kauf jedenfalls nicht.

 

Disclaimer: Vermieten macht nicht immer Spaß. Klar, solange der Rubel läuft, ist alles wunderbar. Aber es kommen auch Probleme. Bist du handwerklich begabt? Denn der Mieter wird dich rufen, wenn die Klospülung hängt, der Rollladengurt gerissen ist, der Wasserhahn im Garten tropft, im Keller ein Schimmelfleck ist oder der Rasenmäher kaputt ist. Entweder greift man selbst zur Zange, kennt jemand, der zur Zange greift oder ruft den Handwerker oder zückt den Geldbeutel. Eine ETW zum Üben wäre besser. Wenn man ein Haus vermietet, dann hat man halt alle möglichen Probleme gleich in XXL.

[Jennerwein]

vor 2 Stunden von Nachbarschaft:

Da ihre Eltern die Familie jedoch bereits seit über 30 Jahren gut kennen, schließe ich mal aus, dass da Probleme verheimlicht werden sollen

In solchen Betragsgrößen kann man  niemandem vertrauen.

Das muß sich ein Fachmann ansehen.  Bei so großen Investitionen sollte man sich niemals unter Zeitdruck setzen lassen.

vor 1 Stunde von cjdenver:

Zuallererst würde ich einen Gutachter für eine neutrale Wertermittlung beauftragen. Wenn dafür keine Zeit ist: Finger weg.

Volle Zustimmung. 

 

Ich würde die Doppelhaushälfte an deiner Stelle vermutlich nur dann kaufen, wenn ich sie auch selbst bewohnen möchte.

 

 

 

 

 

 

[PeterS]

Hier mal ein grober Preisfinder, ohne viel Aufwand: https://www.sparkasse.de/pk/produkte/immobilien/immobilienbewertung.html

 

Auch hier findest du für euch als Review interessanten Artikel. 

 

Ansonsten Brauch man sich nicht mit Häusern auszukennen, dafür gibt es Gutachter und den solltet ihr vor Kauf einbeziehen. Kosten ca. mehrere Hundert Euros.

[Thomas_384]

Aus Erfahrung in der Familie:

- Vermietung von Häusern ist für Privatpersonen mehr Aufwand als von Wohnung - würde ich nicht machen. Du hast keine Skaleneffekte und keine Hausverwaltung o.ä. die sich um das Zeug kümmert

 

Wenn Ich ein Haus kaufen würde dann nur als "Konsum" zum Eigennutz. Zum Vermieten immer Wohnung.

 

Wenn Ihr jetzt kauft und dann vermietet kanns schon losgehen, dass Ihr die Mieter nicht mehr per Eigenbedarf rausbekommt obwohl ihr ggf. im Recht seid (kannst ja mal die Bedingungen für Eigenbedarf durchlesen - das heißt aber noch lang nicht das der Mieter auch auszieht).

 

Bzgl. vermeintlicher Schnäppchen: Die Immopreise sind seid dem All Time High ja schon um 20-25% runter (siehe einschlägigie Youtube Videos). Der Markt ist mometan quasi am erliegen. Keiner kauft mehr.

 

Wenn die Immo 30 Jahre alt ist wirds wohl darauf hinauslaufen, dass Sie energetisch ertüchtigt werden muss. 

 

MIt Kind stelle ich mir Haus schöner vor als Wohnung.

[Remissis]

Wie nah ist es denn an Stuttgart? 440k€ und nur 50k Renovierungsbedarf gibt es meined erachtens bei allem S Bahn tauglichem schon einmal nicht, wenn der S Bahn Anschluss da ist und wirklich nur so wenig reingesteckt werden muss werden dir da Minimum 100k geschenkt, auch bei heutigen Zinsen. 

Kannst du dir vorstellen dort in Zukunft zu leben? Wenn ja ist das ganze schon interessant aufgrund der Abschreibungen, hört sich für den Stuttgarterraum eigentlich zu gut an.Die Kaltmiete kommt mir übrigens zu gering vor.

[Kontron]

Aus ohne Not würde ich es nicht kaufen, habe nun seit vielen Jahrzenten selbst ein Haus, dafür hat man auch Verantwortung

vor allen wenn man es nur vermieten will. 

Bei Selbstgenutzt ist der große Vorteil, dir können sie allemal am Arsch lecken.

[mipla]

Die Mietrendite ist lausig. Vermietung von Häusern schwierig insbesondere aufgrund des Gartens. 

Zuden sind die Bewirtschaftungskosten bei Häusern in Relation zur Miete meist höher.

 

Daher Finger weg!

[slowandsteady]

vor 4 Stunden von Nachbarschaft:

Dies soll schnell über die Bühne gehen (am liebsten eine zumindest mündliche Zusage in den nächsten zwei Wochen), warum weiß ich nicht.

Unter Druck setzen lassen ist immer eine schlechte Verhandlungsbasis. Kann natuerlich sein, dass ihr hier an einem "Offmarket-Schnaeppchen" dran seit, aber wenn ihr den Markt nicht kennt, kann der Preis auch noch deutlich zu hoch sein. Es muss auch keine boese Absicht dahinter sein, aber langjaehrige Bewohner neigen dazu, den Wert ihres eigenen Hauses zu ueberschaetzen. @Nachbarschaft: Nehme aktuell nicht die Immobilienpreise von Immoscout24 als Preisvergleich! Jetzt aktuell geht kaum mehr ein Haus fuer diesen Preis ueber den Tisch und manche Karteileichen stehen noch mit Preisen von 1% Zinsen online. Bekannte von uns haben neulich ein altes Haus um problemlos um -30% heruntergehandelt und haetten es so auch bekommen - der Gutachter denn sie vorm Notartermin durchgeschickt haben, hat ihnen dann aber abgeraten und meinte "nur Grundstueckswert". Vor 2 Jahren waere es sicher noch fuer deutlich ueber 500k weggegangen, jetzt waren sie die einzigen ernsthaften Interessenten in Monaten.

vor einer Stunde von Remissis:

Wie nah ist es denn an Stuttgart?

Wenn die Kaltmiete fuer ein 140m2 Haus nur 1250 Euro ist, d.h. <10 Euro/m2, dann kann es gar nicht Stuttgart-nah sein. Eher tiefste schwaebische Alb oder zB die Gegend um Bad Mergentheim. Ob das wirklich "strukturstark" ist oder ob sich @Nachbarschaft da etwas schoen redet? Habe selbst vor 10 Jahren mal in 20km Umgebung um Stuttgart gewohnt und damals war schon Kaltmiete >10 Euro/m2.

vor 4 Stunden von Nachbarschaft:

Gasheizung wurde erst vor kurzem erneuert, sollte sich also bis 2045 betreiben lassen.

Nur als Gedankenhilfe: Wie lange eine Gasheizung erlaubt ist, spielt keine Rolle, wenn das CO2 vom Gas so besteuert wird dass das heizen mit Gas immer teurer wird und man in einem Haus mit 200kWh/m2 pro Jahr sitzt. Ob es kommt -> weiss man nicht.

vor einer Stunde von PeterS:

Ansonsten Brauch man sich nicht mit Häusern auszukennen, dafür gibt es Gutachter und den solltet ihr vor Kauf einbeziehen. Kosten ca. mehrere Hundert Euros.

+1

Allerdings kann der Gutachter ohne Waende aufreissen auch nicht alles finden, ein Restrisiko bleibt immer. Aber es gibt Dinge, an die man als Laie nicht denkt und die eine Sanierung deutlich verteuern koennten, zB Brandschutz oder andere teure Schaeden die eine Kernsanierung (und nicht nur eine Renovierung) erforderlich machen.

vor 4 Stunden von Nachbarschaft:

Geschätzter Sanierungsaufwand: ~50.000€

Ob das reicht, die schon jetzt geltenden Vorschriften des GEG zu erfuellen bzw. die Elektrik auf aktuellen Stand zu bringen, erzaehlt euch der Gutachter/Architekt. Ich glaube es fast nicht.

Beispiele fuer Kosten in Euro / m2 von Schwaebisch Hall: https://www.schwaebisch-hall.de/wohnen-und-leben/bauen-und-modernisieren/umbau-modernisierung/renovierungskosten-berechnen.html

Da reichen eure 50.000 Euro bzw. 350 Euro / m2 gerade mal fuer ein paar kosmetische Reperaturen (Streichen, Boden verlegen, Bad neu), alles, was wirklich aufwendig wird wie zB Daemmung oder Fenstertausch sprengt dann schon das Budget.

 

PS: Dafuer spricht IMHO eigentlich nur dass man - wenn ueberhaupt im Leben - dann in eurer Lebenssituation ein Haus kaufen sollte. Mit 45 und pubertierenden Kindern braucht man dann auch nicht mehr in ein Haus ziehen dass dann 5 Jahre spaeter zu gross wird... Aber zu jedem Preis sollte man sich das Haus auch nicht an die Beine binden, vor allem, wenn das eigene Haus scheinbar nicht eurer beiden "Lebensziel" ist.

[vormtor]

Häuser als Vermietungsobjekt sind tendenziell aufwändiger und weniger lukrativ als ETWs. Interessant könnte das Objekt sein, wenn der Preis unter dem Marktwert liegt oder sehr wahrscheinlich mit Wertsteigerungen zu rechnen ist.

 

Wäre es keine Option, mit der Familie die DH-Hälfte mit Garten selbst zu bewohnen?

[B.Axelrod]

Ich würde den Standort bei https://thinkimmo.com/search eingeben und mal schauen, was da so für welchen Quadratmeterpreis angeboten wird.

Gleiches bei immobilienscout- jedoch hier als potentieller Mieter.

 

Ist natürlich auch ein Klumpenrisiko, wenn Du all Dein Kapital in ein einziges Objekt steckst.

[bmi]

vor 16 Stunden von Solara:

Bist du handwerklich begabt? Denn der Mieter wird dich rufen, wenn die Klospülung hängt, der Rollladengurt gerissen ist, der Wasserhahn im Garten tropft, im Keller ein Schimmelfleck ist oder der Rasenmäher kaputt ist.

Klausel für Bagatellschäden im Mietvertrag aufnehmen, dann fällt schon mal einiges weg.

[dw_]

vor 1 Stunde von bmi:

Klausel für Bagatellschäden im Mietvertrag aufnehmen, dann fällt schon mal einiges weg.

Als Mieter einfach nicht selber machen und nicht den billigsten Handwerker & Reparaturlösung nehmen, dann fällt schon mal einiges weg.

[bmi]

vor einer Stunde von dw_:

Als Mieter einfach nicht selber machen und nicht den billigsten Handwerker & Reparaturlösung nehmen, dann fällt schon mal einiges weg.

Handwerker werden vom Vermieter beauftragt. Verträge mit "Aufträge selbst erteilen" sind vllt ein Anfängerfehler.

Gute Kontakte zu Handwerkern sind sehr hilfreich.