Unverhofft kommt oft - Immobilienangebot aus Bekanntenkreis

[chaosmuc]

Was sind die Grenzen für Kleinreparaturen, die man per Mietvertrag auf den Mieter abwälzen kann?

Ich hab da etwas von 100€ im Kopf. (Auch dann muss man vorstrecken [Vermieter beauftragt immer den Handwerker, zahlt also auch zunächst] und kann das dann im Rahmen der Nebenkostenabrechnung zurückfordern....)

 

Finde mal eine Handwerker, der etwas für 100€ macht (außer den Wasserhahn zudrehen, wenn der tropft, weil nicht zugedreht)

 

[hattifnatt]

vor 16 Minuten von chaosmuc:

Was sind die Grenzen für Kleinreparaturen, die man per Mietvertrag auf den Mieter abwälzen kann?

Ich hab da etwas von 100€ im Kopf.

Laut Mieterlobby:

https://www.mieterbund.de/mietrecht/mietrecht-a-z/stichworte-zum-mietrecht-k/kleinreparaturen.html

Zitat

Es muss sich tatsächlich um die Beseitigung eines Bagatellschadens handeln, d.h. um Kleinigkeiten.
- Die Reparatur darf höchstens 75 Euro kosten. 
- Die Reparatur selbst muss sich auf solche Teile der Mietsache beziehen, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters unterliegen. Gemeint ist damit der tropfende Wasserhahn oder auch Schäden an Duschköpfen, Fenster-, Türverschlüssen, Rollläden, Jalousien, Lichtschalter, Steckdosen usw. 
- In der Kleinreparaturklausel muss außerdem noch eine Obergrenze genannt werden für alle Kleinreparaturen innerhalb eines Jahres. Der Mieter muss danach in einem Jahr höchstens 150 – 200 Euro für alle Kleinreparaturen zusammen zahlen oder 8 % der Jahresmiete.

 

[Flughafen]

Am 30.4.2023 um 16:56 von Nachbarschaft:

Auf den ersten Blick wirkt das Angebot wie ein absolutes Schnäppchen, da während der Niedrigzinsphase hier ähnliche Häuser für 700-800k verkauft wurden. Ich schätze auch, dass das Haus tendenziell mehr wert ist, als der Kaufpreis.

Das Haus soll Dir 440+30+50=520 Tsd€ kosten. Die Jahreskaltmiere liegt bei 1250*12 = 15 Tsd€. Es soll Dir also 520 / 15 = 34,67, gerundet 35 Jahreskaltmieten kosten. Das sind münchner Preise (35-40).  Normal gelten international Preise von 20-25. Das Haus ist also stark überteuert. Weitere Überlegungen oder sogar ein Gutachten wären hier für mich gar nicht mehr nötig.

 

Dazu schließe ich mich an meine Vorredner an, dass ein Haus als Investmentobjekt deutlich schlechter geeignet ist als eine Wohnung. Und gerade wenn man mehrere Kinder plant, ist es nicht sinnvoll, diesen Aufwand auf sich zu nehmen. Du wirst Dich wundern, wie schnell bereits 2 Kinder Deine Zeit verschlingen. Und so ein Objekt kannst Du nicht so einfach in 1-2 ETFs temporär für 10-20 Jahre "umparken", wie mit Cash oder einem Portfolio aus Einzelaktien.

 

[slowandsteady]

vor 11 Stunden von Flughafen:

Die Jahreskaltmiere liegt bei 1250*12 = 15 Tsd€. Es soll Dir also 520 / 15 = 34,67, gerunder 35 Jahreskaltmieten kosten. Das sind münchner Preise (35-40).

Wenn man es in "Rendite" umrechnet, sind es 2.8% pro Jahr. Du musst dann aber 4% Zinsen zahlen und solltest noch so 1% des Kaufpreises für die Instandhaltung rechnen. Mit dieser Rendite lohnt es sich also nur, wenn du weitere Wertsteigerungen in Zukunft erwartest oder es deutlich herunterhandeln kannst.

Am 30.4.2023 um 16:56 von Nachbarschaft:

da während der Niedrigzinsphase hier ähnliche Häuser für 700-800k verkauft wurden.

Was gestern war, ist vorbei und jetzt irrelevant.

[hilflos]

vor 13 Minuten von slowandsteady:

Was gestern war, ist vorbei und jetzt irrelevant.

von 800000.-- auf 440000.--€ sind eigentlich nirgends die Preise innerhalb von 1 Jahr gefallen. Entweder die 800 stimmen nicht oder war der Wunschtraum einiger oder die Miete ist deutlich zu niedrig. Aber 3% ist in Süddeutschland absolut normal. Alles andere ist vermieten an Problemmieter. Was einige mit Absicht machen und trotz dem vorprogramierten Ärger ganz gute Geschäfte machen 

[smarttrader]

Mietkauffaktor von 35 klingt doch erstmal gut. Ich würde bei der Absicht der Vermietung ein Makler aktivieren mit dem Auftrag einen realistischen Mietpreis zu ermitteln.

 

Ich würde dann erstmal prüfen lassen was an Modernisierung und Sanierung auf euch zu kommen würde. Gutachter suchen und durch schicken. Danach zu 2-3 Architekten und Preise einholen für ein Komplettpaket.

 

Danach zur Bank.

[James]

vor 16 Minuten von smarttrader:

Mietkauffaktor von 35 klingt doch erstmal gut

Darf ich fragen, wo du bitte deine Wohnungen / Häuser kaufst ?  

 

Wie @Flughafen schon angedeutet hat (und auch aus dem Link unten hervorgehen) sind das Preise für München. Ich finde das beim besten Willen nicht "gut". 

Ich hatte mir letzte Woche einen renovierungsbedürftigen Bungalow angesehen ca. 110qm Wohn & 400qm Grund --> Soll ~630.000€ kosten + 10% KNK + geschätzt 250k Renovierung. Miete nach Renovierung schätze ich auf 2300€ kalt somit sind wir da bei ca. 35 Kaltmietenfaktor.

 

https://immo-effekt.de/der-kaufpreisfaktor-von-immobilien-eine-uebersicht-in-deutschland/

[flip123]

Am 30.4.2023 um 16:56 von Nachbarschaft:

Zur Situation: 

Wir wohnen derzeit in einer recht großen 5-Zimmer-Wohnung für 750€ KM (recht günstig für die Gegend) und hatten eigentlich geplant, hier auch für die nächsten 5-10 Jahre zu bleiben. Nun kam vergangene Woche ein unverhofftes Angebot eines Bekannten ihrer Eltern. Er möchte das Haus seiner Mutter verkaufen, da sie in eine altersgerechte kleinere Wohnung umgezogen ist. Dies soll schnell über die Bühne gehen (am liebsten eine zumindest mündliche Zusage in den nächsten zwei Wochen), warum weiß ich nicht. Da ihre Eltern die Familie jedoch bereits seit über 30 Jahren gut kennen, schließe ich mal aus, dass da Probleme verheimlicht werden sollen. Da wir uns in unserer derzeitigen Wohnung gut eingelebt haben, war die Überlegung, das Haus zu kaufen und dann zu vermieten. Eine realistische Kaltmiete schätze ich bei etwa 1250€ ein.

 

Also, wir haben auch gerade diese spezielle Situation in der Familie, dass ein Haus "frei" geworden ist. Ich wäre aber nicht um Traum darauf gekommen, einer befreundeten Familie die Pistole mit einer zwei wöchigen Frist auf die Brust zu setzen. 

 

[B.Axelrod]

Die Zeiten, wo es Leute gab, die alles blindlings gekauft haben sind vorbei.

Die Zeiten, in denen Banken alles blindlings finanziert haben, jedoch ebenso.

 

 

[smarttrader]

Hamburg und Umland.

 

Mietkauffaktor von 42 für eine normale 2 Zimmer Wohnung, ist aktuell das Objekt was wir besichtigen werden. Alles was 35 oder tiefer ist, würde ich kaufen.

[oldo29]

On 4/30/2023 at 4:56 PM, Nachbarschaft said:

Dies soll schnell über die Bühne gehen (am liebsten eine zumindest mündliche Zusage in den nächsten zwei Wochen), warum weiß ich nicht. Da ihre Eltern die Familie jedoch bereits seit über 30 Jahren gut kennen, schließe ich mal aus, dass da Probleme verheimlicht werden sollen.

Irgendwas sagt mir, dass das nicht das erhoffte Schnäppchen sein dürfte...

[James]

vor 2 Stunden von smarttrader:

Hamburg und Umland.

Mietkauffaktor von 42 für eine normale 2 Zimmer Wohnung, ist aktuell das Objekt was wir besichtigen werden. Alles was 35 oder tiefer ist, würde ich kaufen.

 Selbst in Hamburg ist der Schnitt deutlich unter deinen genannten 35. Klar gibt es Ausnahmen für 42 diese gibt's überall bleiben jedoch meistens ewig am Markt da sich kein Blöder findet solch einen Preis zu bezahlen. 

 

 

https://www.business-leaders.net/soll-ich-2023-eine-wohnung-kaufen-oder-besser-mieten/

 

Zitat

München 31 – 52

Hamburg 24 – 34

https://www.immoverkauf24.de/immobilienverkauf/immobilienverkauf-a-z/kaufpreisfaktor/

[sedativ]

Wer Immobilien nicht zum eigenen Konsum, sondern zum Geldverdienen kauft, sollte profunde Kenntnisse über den Immobilienmarkt, den Mietmarkt, das Mietrecht, die Baufinanzierung, das Steuerrecht und die langfristigen Instandhaltungskosten mitbringen. Wenn es hier hapert: Finger weg!

[Allzeithoch]

Die rationale, wirtschaftliche Betrachtung wurde hier zu genüge diskutiert. Der Kaufpreis scheint kein Schnäppchen zu sein, aber überteuert ist es auch nicht. Aufgrund eurer Ersparnisse und eures Haushalteinkommens werden ihr euch die Immobilie leisten können. Zudem sind euch Risiken und Kosten die ein solches Projekt mit sich bringt bekannt.

Was noch aussteht ist die emotionale Betrachtung: Könnt ihr euch vorstellen in diesem Haus zu wohnen? Wie ist die Nachbarschaft? Nähe zu Kita, Schule, Einkaufszentren, Arbeitgeber OK? Gewinnt ihr hier vielleicht sogar etwas? Denkt ihr mit Kindern ist die Wohnqualität in einem Haus mit Garten besser als in einer Wohnung? Macht euch Gartenarbeit Spaß? Solche Fragen würde ich mir an eurer Stelle stellen...

[smarttrader]

vor einer Stunde von James:

 Selbst in Hamburg ist der Schnitt deutlich unter deinen genannten 35. Klar gibt es Ausnahmen für 42 diese gibt's überall bleiben jedoch meistens ewig am Markt da sich kein Blöder findet solch einen Preis zu bezahlen. 

 

 

https://www.business-leaders.net/soll-ich-2023-eine-wohnung-kaufen-oder-besser-mieten/

 

https://www.immoverkauf24.de/immobilienverkauf/immobilienverkauf-a-z/kaufpreisfaktor/

Na denn war es wieder ein blöder der uns das vorletzte Objekt weg geschnappt hat. Das nächste mal sage ich einfach im WPF haben die gesagt, das darf nicht sein das ist nicht richtig. Kaltmiete die erzielt wurde laut vorliegenden Mietvertrag 8 Euro, Kaufpreis 240k Euro für 56qm. Aber ok, das ist verkehrt und darf nicht sein. Böser Verkäufer, Mieter und Makler. Das nächste mal rufe ich die WPF Polizei. Oh man wie lächerlich.

[B.Axelrod]

Mietverträge kann man tunen- die Mikrolage nicht.

 

[sedativ]

vor 48 Minuten von smarttrader:

Na denn war es wieder ein blöder der uns das vorletzte Objekt weg geschnappt hat. Das nächste mal sage ich einfach im WPF haben die gesagt, das darf nicht sein das ist nicht richtig. Kaltmiete die erzielt wurde laut vorliegenden Mietvertrag 8 Euro, Kaufpreis 240k Euro für 56qm. Aber ok, das ist verkehrt und darf nicht sein. Böser Verkäufer, Mieter und Makler. Das nächste mal rufe ich die WPF Polizei. Oh man wie lächerlich.

 

Dann ignoriere doch einfach die "WPF Polizei" und treffe deine eigenen kreativen Entscheidungen. Deine überragende Smartness hast du hier ja schon oft genug unter Beweis gestellt.

[Desinfect]

vor 2 Stunden von James:

 Selbst in Hamburg ist der Schnitt deutlich unter deinen genannten 35. Klar gibt es Ausnahmen für 42 diese gibt's überall bleiben jedoch meistens ewig am Markt da sich kein Blöder findet solch einen Preis zu bezahlen. 

 

 

https://www.business-leaders.net/soll-ich-2023-eine-wohnung-kaufen-oder-besser-mieten/

 

https://www.immoverkauf24.de/immobilienverkauf/immobilienverkauf-a-z/kaufpreisfaktor/

Wobei sich die Statistik auf Wohnungen bezieht. Würde mich mal interessieren wie das für EFH oder DHH aussieht

[smarttrader]

vor 3 Minuten von Desinfect:

Wobei sich die Statistik auf Wohnungen bezieht. Würde mich mal interessieren wie das für EFH oder DHH aussieht

Erheblich höherer Mietkauffaktor. Das Grundstück ist im Verhältnis zum Nutzobjekt viel größer. Sagen wir mal 800qm ist in einigen Bebaubungsplänen vorgeschrieben. Wenn das Haus dann 140qm hat ...

[Desinfect]

vor 4 Minuten von smarttrader:

Erheblich höherer Mietkauffaktor. Das Grundstück ist im Verhältnis zum Nutzobjekt viel größer. Sagen wir mal 800qm ist in einigen Bebaubungsplänen vorgeschrieben. Wenn das Haus dann 140qm hat ...

Ja das ist mir schon klar. Hatte das eher quantitativ gemeint. 
Aber die 800m2 Grundstück sind schon auch eher ein Extrembeispiel in MetropolRegionen

[Hansolol]

Am 30.4.2023 um 20:54 von slowandsteady:

Ob das reicht, die schon jetzt geltenden Vorschriften des GEG zu erfuellen bzw. die Elektrik auf aktuellen Stand zu bringen, erzaehlt euch der Gutachter/Architekt.

Beim GEG geht es hauptsächlich um Neubauten. Bestandsgebäude haben natürlich geringere Auflagen. Aktuell darf man ja noch in einer schlecht gedämmten Hütte wohnen und muss höchstens Heizleitungen dämmen, sowie die oberste Geschossdecke, wenn diese nicht die Mindestanforderungen erfüllt. Ich bezweifle ehrlich gesagt, dass sich da vieles fundamental ändern wird, da die meisten Eigentümer sich umfassende energetische Sanierungen gar nicht leisten können. 

[cjdenver]

vor 13 Stunden von Desinfect:

Ja das ist mir schon klar. Hatte das eher quantitativ gemeint. 
Aber die 800m2 Grundstück sind schon auch eher ein Extrembeispiel in MetropolRegionen

 

Warum? Du brauchst ja schließlich einen Tennisplatz und nen Pool für den smarten GF. Man will ja nicht leben wie der Pöbel.

[smarttrader]

vor 5 Minuten von cjdenver:

 

Warum? Du brauchst ja schließlich einen Tennisplatz und nen Pool für den smarten GF. Man will ja nicht leben wie der Pöbel.

Ja es ist schon sehr unglücklich einfach nur wirres Zeug zu schreiben. Es gibt sogar in der Metropolregion Hamburg auch noch Mindestgrundstücksgrößen von 1024qm. Ebenso sind 400qm möglich. 820qm wurde bei uns als Mindestgröße für die Bebauung vorgeschrieben. Es war nur ein EFH mit einer Wohneinheit möglich (direkte Stadtlage).

 

2000qm Grundstück wurde für eine maximal Bebauung mit 2 ZFH zugelassen. MFH war nicht möglich. Es hätte auch ein EFH werden können... .

 

Hier mal ein paar Fakten zu einem Baugebiet

"

Bauliche Nutzung: Allgemeines Wohngebiet

Art der Wohngebäude: Einfamilienhäuser mit 1 oder 2 Wohneinheiten

Grundflächenzahl:  0,25

Zahl der Vollgeschosse: 1

Grundstücksgrößen: 800m² bis 1.118m²

"

 

Das ist immer wieder einfach nur zum aufregen, was du von dir gibst.

[slowandsteady]

vor 11 Stunden von Hansolol:

Beim GEG geht es hauptsächlich um Neubauten. Bestandsgebäude haben natürlich geringere Auflagen.

Man muss ggf. die Heizung austauschen (gegen Brennwerttherme), die oberste Geschoßdecke und das Dach dämmen sowie alle warmen Heizungsrohre dämmen. Wenn man alles 3 machen muss und nicht selbst macht, sondern vom Handwerker machen lässt, ist vermutlich mindestens die Hälfte der angesetzten 50.000€ weg, eher mehr. Und dann hat man noch nichts "schön" gemacht, sondern nur das Nötigste. Das war meine Aussage - 50.000€ als pauschaler Betrag für die Sanierung/Renovierung beim Einzug kann viel zu viel sein (10 Jahre altes Gebäude, bei dem nichts gemacht werden muss) oder viel zu wenig (Gebäude Stand 1960 mit undichten Fenstern).

Jedenfalls sollte jemand, der das hier sagt: 

Am 30.4.2023 um 16:56 von Nachbarschaft:

Was Immobilien angeht, sind wir beide relativ planlos.

vorher auf jeden Fall vor dem Kauf konkret einen Plan zur Sanierung erstellen lassen - damit keine unvorhergesehenen Kosten auf ihn zukommen. Wir wissen aber nichts über den Zustand des angebotenen Hauses, daher ist das alles nur Spekulation.

[smarttrader]

vor 3 Minuten von slowandsteady:

Man muss ggf. die Heizung austauschen (gegen Brennwerttherme), die oberste Geschoßdecke und das Dach dämmen sowie alle warmen Heizungsrohre dämmen. Wenn man alles 3 machen muss und nicht selbst macht, sondern vom Handwerker machen lässt, ist vermutlich mindestens die Hälfte der angesetzten 50.000€ weg, eher mehr. Und dann hat man noch nichts "schön" gemacht, sondern nur das Nötigste. Das war meine Aussage - 50.000€ als pauschaler Betrag für die Sanierung/Renovierung beim Einzug kann viel zu viel sein (10 Jahre altes Gebäude, bei dem nichts gemacht werden muss) oder viel zu wenig (Gebäude Stand 1960 mit undichten Fenstern).

Jedenfalls sollte jemand, der das hier sagt: 

vorher auf jeden Fall vor dem Kauf konkret einen Plan zur Sanierung erstellen lassen - damit keine unvorhergesehenen Kosten auf ihn zukommen. Wir wissen aber nichts über den Zustand des angebotenen Hauses, daher ist das alles nur Spekulation.

Das steht doch schon weiter oben. Gutachter mitnehmen und hinterher ein komplett Paket beim Architekten anfragen. So hat man auch alles für die Bank zusammen. Bei den Verträgen aber darauf achten, das bei Nicht Zustande kommen des Kaufes keinerlei Kosten anfallen und die Aufträge gekündigt werden können.