Sondertilgung oder Geld parallel anlegen?

[chris1234]

Hallo zusammen,

 

ich brauche mal einen kurzen Denkanstoß. Mal angenommen:

• Es läuft ein Immobilienkredit mit 1,7% Jahreszins und 13 Jahren Restlaufzeit. Es ist eine jährliche Sondertilgung von max. 24.000€ möglich.
• Aktuell liegen 50.000€ auf einem Tagesgeldkonto mit 3,5% Zinsen, die frei verfügbar sind und nicht zur Abdeckung anderer Ausgaben benötigt werden

 

Nun stellt sich die Frage, ob man das Geld in die Sondertilgung steckt oder es erstmal behält und durch Anlage vermehrt? Die Sondertilgung könnte man damit entweder verschieben oder das Geld langfristig (sicher) anlegen, um den Restbetrag nach Ende der Laufzeit zu mindern.

Ist die Rechnung so einfach, dass man den Anlagezinssatz (einer sicheren Anlage wie z.B. Tages/Festgeld) mit dem Kreditzinssatz vergleicht und wegen 1,7<3,5 im Moment zur klaren Entscheidung kommt, auf die Sondertilgung zu verzichten? Oder übersehe ich etwas?

 

Besten Dank schon mal!

 

[Kastor]

Anstoß: Positives Zinsdifferenzgeschäft.

 

Du kannst jedoch nicht die erhaltenen Zinsen ohne Steuern berechnen. Unter Berücksichtigung der Abgeltungssteuer (Pauschbetrag ausgeschöpft, keine Kirchensteuer) bleiben noch 2,58 % Zinsen. Bei 880 EUR - das bleibt absolut (Zinsen nach Steuern ./. Kreditzinsen, berechnet auf 24.000 EUR ~ 210 EUR, Zinsen nach Steuern berechnet auf 26.000 EUR ~ 670 EUR) im ersten Jahr im Vergleich mit der Kredittilgung - würde ich der Einfachheit halber die Sondertilgung vorziehen.

 

Ihr habt noch einen Notgroschen, falls eine dringende Investition in das Haus ansteht?

[chris1234]

Vielen Dank für deine Antwort! Guter Hinweis, die Steuern hatte ich vergessen.

Ja, der Notgroschen liegt ebenfalls auf einem Tagesgeld-Konto (und liegt da zumindest im Moment ja auch ganz gut). Hier wäre jetzt wirklich einfach nur die Frage, ob man mit dem übrigen Geld lieber die Kreditsumme früher reduziert oder das Geld parallel anlegt. 

 

Muss ich bei der Rechnung auch irgendwie mit einpreisen, dass die Sondertilgung ja die Kreditsumme reduziert und damit der Tilgungsanteil bei den monatlichen Raten im nächsten Jahr steigt? Oder spielt der Effekt hier keine Rolle?

 

[slowandsteady]

 

vor 37 Minuten von chris1234:

Oder übersehe ich etwas?

Gebühren für Refinanzierung (wenn die Refinanzierung nach 10 Jahren durch die hohe Sondertilgung gespart werden kann).

[satgar]

Bitte auch nicht einfach Zins gegen Zins vergleichen. Bei einer Sparanlage steigt der Betrag, auf den der Zins gezahlt wird, bei einem Kredit fällt der Kreditbetrag, auf den der Zins fällig wird.

 

2,58% nach Steuern für eine Geldanlage sind also nicht der Vergleichsmaßstab für 1,7% eines Kredites. Kann man auf den ersten Blick so machen, ist aber eigentlich nicht ganz korrekt.

[magicw]

wäre vielleicht auch mal sinnvoll zu hören wie hoch die restschuld ist.   bei 50k Restschuld würde ich das wohl nicht sondertilgen.  Bei 500k Restschuld schon. Auch wenn  der zins "nur" 1,7 % ist.

[Kastor]

vor 5 Minuten von satgar:

2,58% nach Steuern für eine Geldanlage sind also nicht der Vergleichsmaßstab für 1,7% eines Kredites.

Das ist auch nur der abgeschätzte Zahlungsstrom für den ersten Zeitraum eines Jahres. Außerdem ist die Sondertilgung begrenzt.

Die Frage von @chris1234 war: "Übersehe ich was?" Ich: "Denk an die Abgeltungssteuer."

 

Weitere Details hat der OP auch noch nicht genannt. Es hört sich an, als ob es sich um ein Annuitätendarlehen mit 15-20 Jahren Zinsbindung handelt; die Zinsbindung läuft in 13 Jahren aus. Ob die Immobilie neu oder alt ist, ist offen.

vor 12 Minuten von slowandsteady:

Gebühren für Refinanzierung (wenn die Refinanzierung nach 10 Jahren durch die hohe Sondertilgung gespart werden kann).

Wird der Kredit bei der bisherigen Bank als Prolongation fortgesetzt, stimmt das nicht. Bei Bankwechsel muss man natürlich die Wechselkosten für die Grundschuld (Abtretung oder Löschung und Neueintragung) berücksichtigen.

 

@chris1234: Deine Rate an die Bank wird gleichbleibend sein. Nach der Sondertilgung ist der Zinsanteil geringer, d.h. der Tilgungsanteil höher. Welchen Effekt das genau hat, kannst du zum Beispiel hier nachrechnen. Für Pro und Contra kannst du auch den Zahlungsstrom beider Alternativen in Excel modellieren.

Ein paar mehr Daten zum bestehenden Kredit wäre hilfreich.

[slowandsteady]

vor 26 Minuten von Kastor:

Wird der Kredit bei der bisherigen Bank als Prolongation fortgesetzt, stimmt das nicht. Bei Bankwechsel muss man natürlich die Wechselkosten für die Grundschuld (Abtretung oder Löschung und Neueintragung) berücksichtigen.

Off-Topic: Das weiß die bestehende Bank aber auch und wird (zumindest ohne Gegenangebot einer anderen Bank) erstmal nicht das beste Angebot abgeben

[chris1234]

Danke schon mal für euren Input und die Unterstützung!

Also das Annuitätendarlehen hat noch ca. 460k Restschuld, die monatliche Rate beträgt 2%. Die Immobilie dahinter ist ein Neubau. 

[Kastor]

vor 6 Minuten von chris1234:

Also das Annuitätendarlehen hat noch ca. 460k Restschuld, die monatliche Rate beträgt 2%.

Meinst du jährlich? Sind diese 2 % (jährlich?) nur Tilgung oder Zins und Tilgung? Oder waren die 2 % Tilgung die anfängliche?

Bei 1,7 % Darlehenszins und 2 % aktueller Tilgung derzeit müsste deine monatliche Rate um 1400 EUR herum sein.

 

Restschuld zu Ende der Zinsbindung?

 

Die Restschuld ist deswegen interessant, da die Banken meist Zuschläge unter 100 TEUR erheben und Abschläge auf den Zinssatz ab 200 TEUR. (Deswegen wäre eine Sondertilgung im letzten Monat des laufenden Kredites, die die Restschuld auf unter 200 TEUR bringt, manchmal kontraproduktiv. Das führt an dieser Stelle jedoch zu weit.) 

[chris1234]

Sorry, natürlich jährlich. Genau, die monatliche Rate liegt bei rund 1400€ (Tilgung und Zins zusammen).

Restschuld wären dann ca. 340k. Die Bank ist übrigens die ING.

 

 

 

[magicw]

naja dann würde ich sondertilgen. Du scheinst zwar gut zu verdienen aber wer weiß wo der Zins und was die Randbedingungen für ein 340k Anschlussdarlehen ist. Bei der Höhe würde ich alles tun um von dem Schuldenberg runter zu kommen.

[Kastor]

Ich schließe mich @magicw an.

Die erste Sondertilgung würde ich auf jeden Fall machen.

 

Ab der zweiten könntet ihr überlegen, ob es vorgesehene Ausgaben am Haus gibt. Wenn nicht, dann alles, was euren Puffer an Sicherheit und gefühlter Sicherheit überschreitet, am Ende des Kalenderjahres in die Sondertilgung stecken.

Warum: Günstiger als unter 2 % wird es nie, wenn unvorhergesehene Ausgaben kommen. Ein Kapitalstock außerhalb des Notgroschens kann für „sleep well at night“ sorgen.

Über die Höhe müsstet ihr euch Gedanken machen. 25 TEUR würden mich jedenfalls gut schlafen lassen.

[chris1234]

Danke für eure Einschätzungen. Wir werden auf jeden Fall immer genügend Kapital beiseite legen für unvorhergesehene Ausgaben. Da bin ich gedanklich auch bei 25-50k, mit denen ich ein gutes Gefühl hätte, alles abfangen zu können.

Die waren bei den 50k auf dem Tagesgeldkonto aber schon abgezogen, d.h. die 50k sind wirklich "frei verfügbar". Mir stellt sich da einfach die Frage, welche Strategie Jahr für Jahr schlauer ist. 

 

Variante 1) Über die Jahre immer so viel wie möglich sondertilgen --> Reduzierung der Zinsen, Erhöhung der Tilgung, niedrigere Restschuld.

Variante 2) Solange sich parallele sichere Geldanlagen lohnen, dann das Geld hierein stecken. Am Ende der Laufzeit hätte man dann ja eine größere Summe Kapital angespart, welches dann die Restschuld auf einen Schlag deutlich reduziert und die Anschlussfinanzierung mit einer geringeren Summe ermöglicht --> Gewinne aus Zinsdifferenzgeschäft mitnehmen und nach der Restlaufzeit einsetzen, dafür unterwegs weniger tilgen

[Theobuy]

Wie sieht es mit Sicherheit des Einkommens aus? Könnte es plötzlich wegfallen?

 

Bei der Höhe der Schulden und der aktuell sehr langsamen Tilgung würde ich auch einige der nächsten Sondertilgungen nutzen und das überschüssige Geld in einer Kombinaton aus Tagesgeld/Festgeld mit passenden Endzeitpunkten anlegen.

 

Für mich wäre das Risiko zu groß und der mögliche Gewinn zu klein. Unterschätzen würde ich auch nicht das Gefühl der Schuldenfreiheit.

[Nachdenklich]

vor 5 Minuten von Theobuy:

Für mich wäre das Risiko zu groß und der mögliche Gewinn zu klein. Unterschätzen würde ich auch nicht das Gefühl der Schuldenfreiheit.

Interessant wie unterschiedlich die Gefühle sind.

 

Ich würde mich freier fühlen, wenn ich 300,000,- €  Schulden auf dem Haus habe - und gleichzeitig 50.000,- € sicheres Festgeld (mit zusätzlich einem kleinen Zinsvorteil)

als wenn ich 250.000,- € Schulden hätte.

Im ersten Fall hätte ich einen Freiheitsgrad mehr.

 

Aber jeder hat so seine eigenen Gefühle. Die Unterschiedlichkeit der Gefühle muß man respektieren.

[chris1234]

Wir müssen mal noch schauen, wie sich die finanzielle Situation nach den ersten Jahren im Haus einpendelt. Aber 10-20k jährliche Sondertilgung aus unserem Einkommen könnten möglich sein (z.B. Boni-Zahlungen etc). Wir hatten die Rate damals bewusst niedriger gewählt, um über die Sondertilgungen mehr Flexibilität zu haben. 

[slowandsteady]

vor 3 Stunden von chris1234:

Genau, die monatliche Rate liegt bei rund 1400€ (Tilgung und Zins zusammen). Restschuld wären dann ca. 340k. 

Wenn 340000 Euro, 1.7% Zinsen, 1400 Annuität stimmen, dann spuckt der Rechner das hier aus.

Ohne Sondertilgung:

Zitat

Zahlungen während der Laufzeit / Zinsbindung 25 Jahre

Zinszahlungen:77.001,51 €

Restschuld:-3.001,03 €

Gesamtaufwand:417.001,51 € (Zinszahlungen + Tilgung + Restschuld)

Bei gleichen Voraussetzungen schuldenfrei nach (gerundet):25 Jahren

Mit Sondertilgung (Start mit 290000):

Zitat

Zahlungen während der 21 Jahr(e):

Zinszahlungen:53.521,36 €

Restschuld:-9.315,94 €

Gesamtaufwand:343.521,36 € (Zinszahlungen + Tilgung + Restschuld)

Bei gleichen Voraussetzungen schuldenfrei nach (gerundet):21 Jahren

Die 50.000 Euro machen also auf die 21 Jahre gesehen eine Ersparnis von (417001,51-3001,03)-(343521,36-9315,94) = 79.795,06 Euro. Das sind sichere 2.2% p.a. auf 21 Jahre gerechnet. Zudem sparst du etwas mehr als 4 Jahre Laufzeit. Refinanzierungen zu besseren oder schlechteren Konditionen veraendern es natuerlich - musst halt mal mit Excel ein paar Szenarien durchspielen.

[Kastor]

vor 19 Minuten von slowandsteady:

Wenn 340000 Euro, 1.7% Zinsen, 1400 Annuität stimmen, dann spuckt der Rechner das hier aus.

Stimmt nicht ganz: Der OP hat von 460 TEUR aktueller Restschuld gesprochen, der ING als finanzierende Bank und 24000 EUR p.a. Sondertilgungsmöglichkeit.

Das bedeutet nichts anderes, als dass der Kredit ein 15-jähriges Annuitätendarlehen über 480 TEUR mit einer anfänglichen Tilgung von 2 % ist.

[chris1234]

@slowandsteady Danke für deine Rechnung! Aber ist die Betrachtung für die Zeit >13 Jahre nicht egal für die Entscheidung jetzt?

Wenn ich das Geld jetzt anlege, würde ich ja im 13. Jahr mit dem angesparten Geld die Restschuld des Darlehens auf einen Rutsch erheblich reduzieren und nur mit dem übrig gebliebenen Teil in die Anschlussfinanzierung gehen (oder funktioniert das so nicht?).

 

Also mal angenommen wir haben die nächsten 13 Jahre auf dem Tagesgeld/Festgeld-Markt einen Zins von 3,5% bzw. 2,58% nach Abzug von Steuern, dann werden aus den anfänglichen 50k mit Zinseszins nach 13 Jahren 69.628€.

Ich würde also mit der Restschuld von 340.000 - 69.628 = 270.372 € in die Anschlussfinanzierung gehen

 

Und bei der Variante wo die 50k in die Sondertilgung der ersten 2 Jahre gehen, näherungsweise mal das Darlehen mit 460k-50k = 410k über 13 Jahre... ergibt eine Restschuld von 290.796€ = Start für die Anschlussfinanzierung

 

Macht also eine Ersparnis von 20k€? Natürlich nur, wenn die Zinsen auf dem Level bleiben. Faktisch wird man die Entscheidung also immer wieder neu treffen müssen, ob man das Geld gerade lieber anlegt oder in die Sondertilgung gibt. 

 

 

14 minutes ago, Kastor said:

Stimmt nicht ganz: Der OP hat von 460 TEUR aktueller Restschuld gesprochen, der ING als finanzierende Bank und 24000 EUR p.a. Sondertilgungsmöglichkeit.

Das bedeutet nichts anderes, als dass der Kredit ein 15-jähriges Annuitätendarlehen über 480 TEUR mit einer anfänglichen Tilgung von 2 % ist.

Exakt so ist die Ausgangslage, danke!

[stagflation]

vor 8 Stunden von chris1234:

• Es läuft ein Immobilienkredit mit 1,7% Jahreszins und 13 Jahren Restlaufzeit. Es ist eine jährliche Sondertilgung von max. 24.000€ möglich.
• Aktuell liegen 50.000€ auf einem Tagesgeldkonto mit 3,5% Zinsen, die frei verfügbar sind und nicht zur Abdeckung anderer Ausgaben benötigt werden

 

Du überlegst also, ein Zinsdifferenzgeschäft zu machen.

 

Auf den ersten Blick sehen 3,5% höher aus als 1,7%. Natürlich sollte man noch Steuern, Kosten und Aufwand berücksichtigen. Was kommt dabei raus? Vielleicht 2,6% vs. 1,8%? Sieht immer noch gut aus - aber schon nicht mehr so richtig gut.

 

Banker würden zwei weitere Themen berücksichtigen:

1. Es ist unklar, ob die Zinsen aufs Tagesgeld weiterhin so hoch bleiben werden. Was würde passieren, wenn die Tagesgeld-Zinsen in ein oder zwei Jahren wieder bei 1% sind? Wäre es dann besser gewesen, dieses Jahr doch sonderzutilgen?
    
2. Banker würden auch das Thema "Risiko" betrachten - und mit risikoadjustierten Zinsen rechnen.
   
   Was bedeutet das? Nun, den Kredit wird man auf jeden Fall zurückzahlen müssen. Also Eintrittswahrscheinlichkeit 100% oder Risiko 0%.
   
   Die (Tagesgeld-) Geldanlage kann schief gehen. Das Risiko muss man selbst abschätzen - aber es ist definitiv größer 0.
   
   Da Kredit-Zins und Tagesgeld-Zins mit unterschiedlichen Risiken verknüpft sind, kann man sie nicht direkt vergleichen. Um sie vergleichen zu können, würden Banker auf den Tagesgeldzins noch einen Abzug für das Risiko vornehmen. Dabei gehen vielleicht nochmal ein halber oder ein ganzer Prozentpunkt verloren...

[chris1234]

Vielen Dank! Ich nehme auf jeden Fall mal mit, dass die Zinsdifferenz noch nicht groß genug ist, als dass es eine klare Entscheidung für die parallele Geldanlage gibt. 

 

Noch eine technische Frage: Ist es bei einer Anschlussfinanzierung so, dass ich neues angesammeltes EK mit einbringen und damit den Betrag für die Folgefinanzierung in diesem Moment deutlich senken kann? Oder ist Restbetrag vom ersten Darlehen = Betrag für Folgefinanzierung ohne dass ich da nochmal einen Betrag reinwerfen kann (der größer ist, als die 24k Sondertilgung jährlich)?

[smarttrader]

Du kannst die gesamte Summe auf ein Schlag zurückzahlen und fertig.

[slowandsteady]

vor einer Stunde von chris1234:

Noch eine technische Frage: Ist es bei einer Anschlussfinanzierung so, dass ich neues angesammeltes EK mit einbringen und damit den Betrag für die Folgefinanzierung in diesem Moment deutlich senken kann?

Klar. Wenn du die Bank wechselst, musst du der einen Bank XXX.XXX€ zurückzahlen und kannst dir von der anderen (oder der gleiche) dazu YYY.YYY€ leihen. Y kann sowohl Null oder eine andere beliebige Summe sein, sogar auch größer als X sein. Im Endeffekt ist es einfach ein "neuer Kredit" auf die vorhandene Immobilie, wenn du die Bank wechselst. Meist werden die Konditionen bei Anschlussfinanzierungen besser, weil die Restschuld schon weit niedriger und damit das Risiko geringer ist.

[smarttrader]

Meist wird man versuchen die Restschuld in einen Schlag zurück zu zahlen, FALLS es selbst bewohntes Eigentum ist.