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andy

Die Immobilien-und Wohnungswirtschaft

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FrankY
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US-Häuserpreise fallen drastisch

 

Die Hypothekenkrise hinterlässt tiefe Spuren am US-Immobilienmarkt. Der wichtigste Preisindex fällt um mehr als 11 Prozent, der schärfste Einbruch seit 20 Jahren. In vielen Ballungszentren stürzen die Preise sogar noch stärker. manager-magazin.de zeigt, welche US-Metropolen am stärksten betroffen sind.
Auch der entsprechende Wert für die 20 bedeutendsten Städte fiel im Januar im Vergleich zum Vorjahr um 10,7 Prozent. Damit sind beide Werte zum ersten Mal zweistellig gefallen.

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georgewood
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also kann man sich bald ein häuschen oder eine wohnung billiger kaufen :thumbsup:

 

gewerbeimmobilien werden aber wahrscheinlich nicht so sehr betroffen sein. aber hier gehts auch runter. jetzt kann die liquidität die die immobilienfonds gebildet haben bald investiert werden

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andy
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Wo das Betongold bröckelt

 

http://www.manager-magazin.de/geld/euro500...,541178,00.html

 

Immobilien gelten als Betongold - solide und mit stetigen Erträgen. Doch so einfach ist es nicht mehr. Denn während Gold von einem zum nächsten Rekord klimmt, sieht es bei Immobilien generell längst nicht so gut aus. Das belegt eine aktuelle Studie.

 

Unter den zehn Städten mit den meisten Kaufempfehlungen finden sich übrigens gleich vier aus Deutschland: München, Berlin, Hamburg und Frankfurt am Main. "Ein komplexer, aber potentiell profitabler Markt."

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roadi
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mal ne einschätzung von mir:

 

langfristig (30 jahre und mehr) werden wir in D. mit ganz anderen problemen zu kämpfen haben, in wenigen worten zusammengefasst:

- der immo-markt im osten bricht wohl noch 10-20 jahre weiter ein, teilweise sind manche gegenden schon regelrecht entvölkert. die immopreise in diesen regionen werden weiter fallen, teilweise werden häuser schon verschenkt. irgendwann wird der trend sich aber wenden, profitieren können dann leute mit gespür für die richtigen immos /gegenden.

ein großer teil der häuser die keiner will werden bis dato aber wohl abgerissen oder verfallen sein. erst wenn die wirtschaft wieder fuß fasst kommen die leute zurück, hier kann man mit entsprechendem timing ein ganz gutes geschäft (irgendwann) machen.

 

- nächstes problem die sinkende einwohnerzahl deutschlands. gibts div. studien für die nächsten jahrzehnte, die einwohnerzahl sinkt aber deutlich, das ist sicher. somit

gibts auch in absehbarer zukunft ein überangebot an immos, kauf und mietpreise werden sinken (nicht überall). das ist besonders für besitzer von anlageobjekten wichtig, die sollten die immos bestmöglich up to date halten, je nachdem was für ein klientel als mieter drin ist. in vielen jahren wird aber vielleicht ein nicht isoliertes haus nicht oder fast

nicht mehr vermietbar sein wenn die rohstoffpreise weiter so anziehen.

 

- back to the city ist noch immer der trend. häuser in (westdeutschen) städten werden wohl noch einige jahre(zehnte) sehr stark nachgefragt sein.

 

sonst sind die deutschen immopreise nicht oder nur selten überbewertet, muss mal schauen, hatte da neulich ne studie in den händen vom einkommen und kaufpreis einer immobilie, da hat man in den frühen 90er jahren für immos gemessen am verdienst über die hälfte mehr bezahlt als heute.

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georgewood
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in vielen jahren wird aber vielleicht ein nicht isoliertes haus nicht oder fast

nicht mehr vermietbar sein wenn die rohstoffpreise weiter so anziehen.

 

ja, da kommt es halt dann drauf an an wen man vermietet. ohne isolation wirds ja dann eher ein älteres gebäude sein und die mieter nicht zu den gutverdienern gehören. wenn die armen noch ärmer werden dann wird man sowas schon noch gut vermieten können. nur die mieter sind halt dann nicht so gut und zuverlässig wie welche aus dem mittelstand...

 

aber so stimme ich dir zu. aber da ich selber (noch) nicht vermiete habe ich nur immobilienfonds die sich mit den gewerblichen sachen wahrscheinlich schon gut genug auskennen um mir eine schöne rendite zu geben...

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roadi
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ja, da kommt es halt dann drauf an an wen man vermietet. ohne isolation wirds ja dann eher ein älteres gebäude sein und die mieter nicht zu den gutverdienern gehören. wenn die armen noch ärmer werden dann wird man sowas schon noch gut vermieten können. nur die mieter sind halt dann nicht so gut und zuverlässig wie welche aus dem mittelstand...

 

aber so stimme ich dir zu. aber da ich selber (noch) nicht vermiete habe ich nur immobilienfonds die sich mit den gewerblichen sachen wahrscheinlich schon gut genug auskennen um mir eine schöne rendite zu geben...

 

auch die armen bleiben weg, weil die zahlen zu hohe unkosten die sie sich nicht leisten können bei hohem energieverbrauch z.b. durch fehlende isolierung oder alte fenster.

wenn arme es sich noch leisten können, darf die miete fast nichts mehr kosten, die unkosten sind jetzt ja schon je nach anzahl personen 150-200 euro/monat, wenn mal man die rohstoffpreise von den letzten 30 jahren auf die nächsten hochrechnet..

d.h. ein nicht modernisiertes haus wird (kann man nicht total pauschalisieren) in vielen jahren kaum noch eine rendite einfahren können.

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StinkeBär
Posted · Edited by StinkeBär

Durch Gespräche und Reisen schätze ich die Lage im Osten wie folgt ein:

 

Im großen Stil werden dort die DDR Platenbauten solidarisch auf Kosten des Steuerzahlers abgerissen, sprich die Wohnungsgesellschaften bekommen Geld für den Abriss der Bauten, zumindest die nicht nach der Wiedervereinigung zeitgemäß saniert wurden.

Durch diese Zwangsumsiedlungen erhöht sich bei den Wohnungsbaugesellschaften die Auslastungsquote, vereinzelt sieht man in diesen Regionen ein zaghaftes anziehen der Mietpreise, welche ebenfalls solidarisch vom Steuerzahler bzw. der ARGE finanziert werden, da die Mehrheit solcher Mieter Hartz4 Empfänger ist.

Die noch so halbwegs sind werden auch oft aufgeteilt, also da ist für den kleinen Geldbeutel eine Plattenbaueigentumswohnung in der Preisregion 25000-60000 zu haben.

 

Auch wird das Mieterklientel nun mittlerweile besser strukturiert, sprich eine Platensiedlung nur mit Berufstätigen, eine mit deutschen Arbeitslosen, und in die schäbigen Hütten dürfen die Ausländer, die Alkoholiker, die Vorbestraften hin.

Rasistisch? Nö, am marktorientierte Wohnungsbewirtschaftung, die Leute sind halt gern unter sich. :-

Im Zweifel Mieterqualität vor Auslastung, Stichwort Mietnomaden, Folgekosten, ein "Assozialer"block im Auge der bürgerlichen Deutschen senkt das Mietniveau auch in der Umgebung.

 

Sprich die Trends sind richtig, doch nicht vergessen der Markt reagiert auf diese Entwicklungen!!!, so dass dies ins Kalkül mit einbezogen werden sollte, immos sind immer Einzelfallentscheidungen.

 

In Pampadörfern fernab von Städten bekommt man Häuser fast geschenkt, mit Mietrenditen über 20%, habe immer mal solche Auktionen bei der deutschen Grundstücksauktionen AG (börsennotiert) beobachtet.

 

Ghettoisierung, ja die Deutschen, können es einfach nicht lassen, zumindest diesmal aus wirtschaftlichen Erwägungen.

 

Keine Ahnung, ob dies überall so ist, jedoch ist dies meine Erfahrung, muss nicht repräsentativ sein!

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IefTina
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In Rumänien - zumindest Hauptstadt Bukarest - herrscht auch eine Immobilineblase sonder gleichen.

140k für schäbiges 90m2 Apartment - Nettogehalt (sehr) Gutverdiener ca. 1000 - 1200 .

 

Leute nehmen sich Kredite für 30 Jahre oder länger, die angeblich bereits auf Basis massiver Lohnsteigerungen gewährt werden.

Öfter gehört: Arbeitgeber bitten, eine höhere Gehaltsbescheinigung auszustellen, damit Kredite möglich werden.

 

Momentan geht das Spiel noch gut, weil wenig (gute) Wohnungen vorhanden sind und es noch immer eine Menge Mieter gibt, die für besagtes Ap 800-1200 im Monat an Miete abdrücken. Dadurch lässt sich der Kredit bezahlen.

 

Es wird jedoch viel gebaut, sodass das Angebot steigt. Wenn die Nachfrage/Vermietbarkeit zu diesen Konditionen stagniert platzt die Blase und faule Kredite tauchen auf.

 

Seit wenigstens 10 Jahren geht es steil bergauf mit dem Land - Löhne, Möglichkeiten, Jobs, Wachstum wohin man schaut.

Das kann zu Überschätzung bis Grössenwahn führen - bestimmt auch nicht positiv, wenn mal Stagnation eintritt.

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Markozo
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@ IefTina

 

hast du irgendwelche quellen zu der immoblase in bukarest. das thema interessiert mich sehr

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IefTina
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@ IefTina

 

hast du irgendwelche quellen zu der immoblase in bukarest. das thema interessiert mich sehr

 

Nur Insiderkenntnisse - es sollten sich aber Daten ergoogeln lassen.

Österreichische Banken sind sehr stark in Rumänien vertreten und haben entsprechenden CEE Research, z.B. die nunmalige Unicredit, Raiffeisen,

 

Es laufen noch viele Restituierungsprozesse - rechtmässiger Eigentümer ist häufig nicht geklärt.

Dann wird ein elektronisches Grundbuch aufgebaut, dadurch wird die Sicherheit der Eigentümerschaft gewährleistet.

Speku-Frist m.W. 3 Jahre.

Gerade Bukarest ist Erdbebengebiet - man muss vorsichtig sein, kein "red-dot" Gebäude das beim ersten Wackler aufgibt zu erwerben.

 

Die Golden Times sind aus meiner Sicht vorbei - vor 10 Jahren konnte man sensationelle Geschäfte machen - weiss ich leider auch erst jetzt.

Geschäftslokale, Häuser, Apartments, Grundstücke.

 

Der Hype verzieht sich aber tendenziell woanders hin - Moldavien, Ukraine.

Von solchen 'nun-geöffneten' Ländern vernimmt man immer wieder, dass sich junge Leute ins Ausland (z.B. Irland) verziehen und dort harte Kohle machen. Damit werden ein paar Apartments angeschafft - fertig.

So auch geschehen in der Slowakei, Zilina. Spottpreise bis 2005, dann hat sich Hundai/KIA dort eine Fabrik gebaut: Faktor 10 in 2 Jahren.

 

Auch von Istanbul hört man ähnliche Geschichten - 2001 zentrale Lage 10k für 130m2 hört sich fair an. Heute viel mehr wert - vielleicht auch dort Blase?

Auch in China (z.B. Shanghai) konnte man gut Geld machen.

 

Foreign investments sollen enorm sein - also hier ist man nicht allein mit Suche nach Real-Estate Emerging Markets.

Gerade Engländern sagt man nach, hier gleich gross ranzugehen.

 

Ich muss aber gestehen, dass ich ausser den eigenen vier Wänden nicht viel von Real-Estate halte.

Die beschriebenen Teile sind Spekulationsobjekte und haben eine Menge Risiken - z.B. Rechtsunsicherheit, Standard (nicht wirklich mit unseren Masstäben messbar), Vermietbarkeit, ...

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andy
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Vor allem durch Schwerpunkte wie eine Qualitätsoffensive für Großwohnsiedlungen durch Rückbau und Aufwertung, durch Revitalisierung innerstädtischer Brachen und Beseitigung kleinteiliger Problemlagen im Altbaubestand.

Das konnte ich bisher auch beobachten - das nimmt immer mehr zu. Rückbau und Modernisierung, vorallem von Plattenbautensiedlungen.

 

Angesichts dieser Entwicklung, die sich in den nächsten Jahren noch verstärken werde, begrüßt der GdW die Aufstockung der Mittel für den Stadtumbau West und setzt sich für eine Fortentwicklung dieser Maßnahmen ein.

Der Stadtumbau West, ein Forschungsfeld des Programms Exwost (Experimenteller Wohnungs-und Städtebau) wird in Zukunft sehr wichtig sein. Hier für Essen wurden auch Mittel bereit gestellt für das Stadtumbaukonzept 2015, natürlich auch im Zuge "Kulturhauptstadt".

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Sapine
Posted · Edited by Sapine
Katerstimmung im Westen

25. April 2008 Auf den Immobilienmärkten im Westen Europas herrscht Katerstimmung. Der mehrere Jahre andauernde Höhenflug der Immobilienkonjunktur geht zu Ende. Das Wirtschaftswachstum beginnt sich zu vermindern. Die Finanzkrise trübt nicht nur die Stimmung, sondern beginnt nun auch die Immobilienmärkte zu erfassen. Das zeigt die Immobilienuhr von Jones Lang Lasalle (JLL) aus London

Quelle FAZ.NET

 

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andy
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Guter Link!

 

Hab noch was auf FAZ Seite gefunden:

 

"Fear is back"

 

http://www.faz.net/s/RubFED172A9E10F46B3A5...n~Scontent.html

 

Geographisch weise die Immobilienwirtschaft drei unterschiedliche Geschwindigkeiten auf: harsche Preiskorrekturen im Westen (London), Stabilisierung auf dem Kontinent (Paris, Brüssel, München, Berlin) und die fast schon vergessene Jagd nach Märkten mit der Erwartung auf Preissteigerungen im Osten Europas (Moskau) - hier freilich mit extremen Risiken, ähnlich wie Investitionen in der Türkei.

post-182-1209200395_thumb.jpg

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Sapine
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Schwellenlos um Mieter werben

28. April 2008 Schwellenlos soll eine seniorengerechte Wohnung sein. Die bodengleiche Dusche ist ein Muss. Diese Grundregeln kennt der Berliner Hausbesitzer Joachim Wilke mittlerweile nur zu gut. Gerade lässt er einen Komplex von Sozialwohnungen speziell den Bedürfnissen älterer Menschen anpassen.

...

Nicht barrierefrei - barrierearm genügt schon

Die weit verbreitete Sorge, dass jede Umrüstung nur mit enormem finanziellem Aufwand zu haben sei, wollen sie zerstreuen. Wir wollen kein barrierefreies Wohnen schaffen, sagt Reidl. Dessen normierte Anforderungen sind hoch, in Altbauten stößt man schnell auf Grenzen. Daher gilt für uns das Leitbild des barrierearmen Wohnens. So lösen wir trotzdem 90 Prozent der Probleme.

Quelle FAZ.NET

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andy
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http://www.manager-magazin.de/geld/artikel...,551797,00.html

 

Die Immobilienkrise hat sich längst über das Subprime-Segment ausgeweitet und betrifft nun auch besser besicherte Hypotheken, die den Löwenanteil des Geschäfts von Fannie Mae und Freddie Mac ausmachen.

 

Die US-Hauspreise sind mittlerweile um insgesamt rund 15 Prozent gesunken. Fannie Mae erklärte, in diesem Jahr dürften Immobilien noch einmal rund 7 bis 8 Prozent billiger werden.

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Sapine
Posted · Edited by Sapine
Guter Zeitpunkt für Betongoldaktien

Aktien europäischer Immobilienunternehmen erwiesen sich in den vergangenen zwölf Monaten als Wertvernichtungsmaschinen. Immobilienwerte sind nach Kursverlusten nun wieder attraktiv.

 

Von Anfang April 2007 bis Ende März dieses Jahres verloren die Aktien europäischer Immobilienunternehmen im Durchschnitt 31,2 Prozent, hat der Branchendienst Global Property Research errechnet. Besonders heftig traf es dabei deutsche Werte. Sie verloren im Durchschnitt sogar 36,4 Prozent.

Quelle Financial Times Deutschland

 

Im Artikel wird empfohlen noch etwas zu warten auf den "sell out".

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IefTina
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Quelle Financial Times Deutschland

 

Im Artikel wird empfohlen noch etwas zu warten auf den "sell out".

 

Im Artikel werden Shopping-Center Entwickler gepriesen - hier sollte mal genauer analysiert werden - in Wien gibt es schon die ersten Shoppingcenter Flops, weil ungesund viel gebaut wurden ...

http://www.netzwerk-raumplanung.at/communi...3&Itemid=48

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andy
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http://www.faz.net/s/RubFED172A9E10F46B3A5...n~Sspezial.html

 

Ostdeutschland zunehmend attraktiver für Einzelhandelsimmobilien.

 

Die Abwanderungstendenzen sind gestoppt, das Wirtschaftswachstum liegt seit drei Jahren deutlich über dem westdeutschen Niveau, und die Wertschöpfung ist durch den Impulsgeber Industrie 2006 doppelt so stark gestiegen wie im Westen. Das beginnt sich nun auch auf dem Markt für Einzelhandelsimmobilien abzuzeichnen. So spricht die auf Einzelhandelsimmobilien fokussierte Comfort Gruppe von einer Renaissance der ostdeutschen Innenstädte.

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andy
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http://www.faz.net/s/RubFED172A9E10F46B3A5...n~Scontent.html

 

Die Preise sinken seit 30 Jahren

 

Vor diesem Hintergrund, so das DIW, sei bei moderaten Wachstumsperspektiven für die deutsche Wirtschaft die Investition in eine Immobilie als Alterssicherung und Vermögenssicherung aus reiner Renditeüberlegung nicht immer die beste Wahl.

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Ino81
Posted · Edited by Ino81

Also ohne dass ich mich mit dem Thema beschäftigt habe.

 

Jetzt nur mal die demografische Entwicklung angeschaut, wir haben in Dtl im Schnitt 1,4 Kinder pro Frau (dh Zwei Menschen machen 1,4 Menschen für die nächste Generation) dh aus 80 Millionen werden innerhalb eines Durchgangs 56 Millionen nach der nächsten Generation 40 Millionen nach der nächsten Generation 27,5 Millionen usw. Das ganze wird zwar dadurch gebremst dass wir immer Älter werden und Leute nach Dtl. zuwandern das sinken der Einwohnerzahl wird also ein wenig nach hinten verschoben. Aber aufhalten lässt es sich nicht.

 

 

Alleine dieser Fakt würde mich vor einer Investition in eine Imobilie in Dtl als Altersabsicherung abschrecken, evtl mal von beliebten Gegenden abgesehen.

Ich würde rein durch diese Tatsache + gesunden Menschenverstand vermuten, dass es die nächsten 50 Jahre für Imobilien nicht unbedingt zu brutalen Wertsteigerungen kommen wird.

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andy
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Also ohne dass ich mich mit dem Thema beschäftigt habe.

 

Jetzt nur mal die demografische Entwicklung angeschaut, wir haben in Dtl im Schnitt 1,4 Kinder pro Frau (dh Zwei Menschen machen 1,4 Menschen für die nächste Generation) dh aus 80 Millionen werden innerhalb eines Durchgangs 56 Millionen nach der nächsten Generation 40 Millionen nach der nächsten Generation 27,5 Millionen usw. Das ganze wird zwar dadurch gebremst dass wir immer Älter werden und Leute nach Dtl. zuwandern das sinken der Einwohnerzahl wird also ein wenig nach hinten verschoben. Aber aufhalten lässt es sich nicht.

 

 

Alleine dieser Fakt würde mich vor einer Investition in eine Imobilie in Dtl als Altersabsicherung abschrecken, evtl mal von beliebten Gegenden abgesehen.

Ich würde rein durch diese Tatsache + gesunden Menschenverstand vermuten, dass es die nächsten 50 Jahre für Imobilien nicht unbedingt zu brutalen Wertsteigerungen kommen wird.

Du sprichst es ja schon teilweise an, es kommt ganz auf den Markt an. Der Immobilienmarkt ist von großer Heterogenität gebrägt, was für Ostdeutschland gilt, muss längst nicht für Westdeutschland gelten, was für Münschen spricht, muss noch lange nicht für Nürmberg gelten.

Außerdem hast du einen sehr wichtigen Punkt vergessen: Es wird immer mehr Single Haushalte geben, das heißt also das anstatt einer Frau und einem Mann in einer Wohnung immer mehr Männer und Frauen je eine Wohnung haben.

Das wir schon längst keinen Verkäufer (Vermieter) Markt haben sondern einen Käufer (Mieter) Markt, ist bekannt und so muss ganz klar immer spezifischer auf einzelne Bevölkerungsgruppen (Miet)Wohnungen zugeschnitten werden.

 

dass es die nächsten 50 Jahre für Imobilien nicht unbedingt zu brutalen Wertsteigerungen kommen wird.

Immobilen? Gewerbe (Einzelhandel, Logistik, EKZ), Wohnimmobilein?

Deine Vermutung ist viel zu pauschal als das sie einer Grundlage haben würde.

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andy
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Immobilienkrise noch nicht vorbei

 

Zumindest für viele US-Firmen scheint die Immobilienkrise noch lange nicht passé. Wegen der Krise verzeichnete die weltgrößte Baumarktkette Home Depot im ersten Quartal einen starken Gewinneinbruch.

 

http://boerse.ard.de/content.jsp?key=dokument_292550

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